Анализ структуры и пути улучшения портфеля ипотечных кредитов

Рассмотрим эффективность новой программы для банка ОАО АКБ «РОСБАНК»

Как было отмечено ранее в дипломной работе, ипотека в России будет активно развиваться за счет разработки новых ипотечных программ.

Оценив и проанализировав ситуацию на рынке ипотечного кредитования в Нижегородской области, можно выявить сильные стороны ипотечных программ:

1. Использование льготного месяца;

2. Частичная отмена комиссий;

3. Первоначальный взнос от 20%

На основе этих конкурентных преимуществ, можно сформировать решение о применении части условий по программам кредитования на объекте исследования- Нижегородского филиала ОАО АКБ «РОСБАНК».

Эффективность программы для банка будет состоять:

1.Увеличение числа клиентов, а, следовательно, увеличение прибыли за счет увеличения дохода путем использования льготного периода гашения.

Рассчитаем, как увеличится доход банка за счет внедрения новой программы.

Для разработки новой программы необходимо использовать статистические данные ОАО АКБ «РОСБАНК», собранные из внутренних и внешних информационных источников. А так же необходимо использовать внутренние приказы, служебные записки об изменениях в условиях ипотечного кредитования.

Применение льготного периода кредитования

Данный период необходимо установить в размере первого года.

В итоге заемщик, который «только что» взял кредит располагает в большинстве случаев небольшим количеством денег в связи с переездом и текущими «квартирными» вопросами. Поэтому, введение такого изменения позволит заемщику в первый год выплачивать только проценты, что является суммой меньшей, чем сумма ежемесячного аннуитетного платежа. Это дополнительное удобство для заемщика.

В таком случае формула аннуитетного платежа видоизменяется следующим образом:

(3.4)

где ПС — годовая процентная ставка,

СК — сумма кредита

Ежемесячные процентные выплаты составят:

(3.5)

где ОЗ — остаток задолженности в данном месяце.

Для Банка применение такого варианта погашения отразится большей прибылью от программы за счёт:

- увеличения объёма продаж (многие Заёмщики из-за большого значения ежемесячного платежа по кредиту не проходят по условиям кредитования. Так в Нижегородском филиале значительная доля Заёмщиков «отсеивалась» при андеррайтинге (проверке платежеспособности Заёмщика) по коэффициенту Платеж/доход. Применяя льготный период, Банк тем самым снижает аннуитентные платежи по кредиту в первый год);

- увеличения процентных выплат по кредиту (Проценты по кредиту рассчитываются по остатку от основного долга. В первый год основной долг по кредиту не изменится, следовательно, в конечном итоге сумма переплаты по кредиту увеличится).

Проведем предварительный расчёт увеличения объёма продаж и прибыли Банка за счёт внедрения данной услуги.

Изучая статистику обращений Заёмщиков в Банк за рассматриваемый период, можно определить, что 20-30% отказов были связаны с недостаточностью дохода для выплаты ежемесячных платежей. Сейчас же в ситуации резкого ухудшения обстановки кредитования и увеличения процентных ставок по кредитам еще большее число Заёмщиков не удовлетворят условиям платежеспособности. По мнению экспертов Банка и независимых экспертов, число указанных Клиентов может доходить уже до 50%.

Внедрение данного условия позволит увеличить объём кредитного портфеля на 8-10% за год. Небольшое увеличения связано с тем, что данная категория клиентов ориентированы в основном на незначительные суммы кредитов (до 1,5 миллионов рублей).

Данной услугой могут воспользоваться также и обеспеченные клиенты с доходами свыше 150 тыс. рублей в месяц. Если до изменения условий кредитования данная категория Заёмщиков могла рассчитывать на получения кредита на срок до 15 лет от 5 000 000 рублей. То в нынешних условиях максимально доступная сумма кредита – 3 000 000 рублей.

Расчёт доходности Банка от внедрения данной услуги

По прогнозам сотрудников Банка ежемесячное увеличение кредитного портфеля должно составлять порядка 20- 25 млн. рублей (исходя из установленных Головным отделением Банка планов). Но согласно прогнозам специалистов в области кредитования и недвижимости такого ежемесячного роста кредитного портфеля трудно ожидать, поэтому будем исходить из предположения, что ежемесячный рост портфеля без внедрения данной услуги составляет 10 000 тыс. рублей. Но увеличение портфеля будет проходить за счёт небольших кредитов, т.е. сумма среднего кредита может снизиться до 1 000 000 рублей. Снижение средней суммы кредита уменьшит прибыль Банка от активных операций по ипотеке из расчёта на один ипотечный кредит. Операционный издержки (стоимость привлечения средств, расходы на персонал, административно-хозяйственные расходы и тд.).

Таблица – Расчет прибыли от работы отдела ипотеки без внедрения

В расчёте учитывается, что Банк привлекает денежные средства по ставке рефинансирования – 13% годовых на срок 20 лет. Конечно данный расчёт усредненный, но более точно расчет можно провести только с учетом всей полноты информации по всему Банку. Большую часть привлеченных средств Банка составляют синдицированные кредиты иностранных партнеров, срок погашения по которым максимально 5 лет. Поэтому Банк в постоянном режиме производит расчёт показателей ликвидности и платежеспособности. Одной из важнейших статей привлечения средств являются вклады населения, средняя ставка по самым долгосрочным вкладам доходит до 12-12,5% годовых (в рублях).

Но тем не менее можно предположить, что денежные средства Банком будут привлекаться под процентную ставку в 13% годовых. Учитывая это мы получили, что в среднем при ежемесячном росте портфеля на 10 000 000 рублей Нижегородский филиал будет дополнительно получать прибыль в размере 6 342 214 рублей. Это показатель роста прибыли от деятельности только группы ипотечного кредитования. Так в расчете учитывается только заработная плата сотрудников, связанных с реализацией ипотечных программ (сотрудники отдела безопасности, отдела ипотеки, сотрудники операционного отдела и хранилища Банка). Также иные расходы были связаны только с работы этих сотрудников.

При внедрении данного условия предположительно объем кредитного портфеля увеличиться на 8%. Поэтому получим.

Таблица – Расчет прибыли от работы отдела ипотеки после внедрения

Как видно из таблицы расходы на персонал и другие расходы останутся прежними, увеличатся только расходы, связанные с привлечением. Тем не менее, предположительный рост прибыли будет составлять около 16%.

Одновременно с этим нельзя забывать о существующих комиссиях Банка при получении ипотечных кредитов. Комиссия за выдачу ипотечного кредита составляет 1% от суммы кредита. То есть если предположить, что дополнительный прирост кредитного портфеля будет составлять 800 000 рублей. Дополнительно банк может получить минимум 8 000 рублей (так как минимальная сумма комиссии составляет 5000 рублей, а количество кредитов может быть больше чем один). Плюс к этим доходам также следует отнести комиссию за положительное решение кредитного комитета – 10 000 рублей.

2. Увеличение числа клиентов, а следовательно увеличение дохода банка путем частичной отмены комиссии.

В программу «Стандарт» необходимо внести такое изменение, как отмена комиссии за рассмотрение заявки.

Опыт отмены комиссии за рассмотрение заявления-анкеты (1200 рублей) уже имеет место в ОАО АКБ «РОСБАНК».

Комиссия отменена для корпоративных клиентов банка 1 и 2 группы внутренним приказом Росбанка от 26.12.2007.

Корпоративные клиенты 1 группы - это организации, с которыми заключено соглашение на федеральном уровне, а так же крупные предприятия различных отраслей: металлургия, деревообрабатывающая промышленность, легкая промышленность, горнодобывающая.

Корпоративные клиенты 2 группы - это организации, которые заключили с Росбанком «зарплатный проект» (Договор о предоставлении услуг по перечислению платежей на счета физических лиц.

Корпоративные клиенты 3 группы - это предприятия, заключившие договор КБО (Комплексного Банковского обслуживания), на основе которого сотрудники компании смогут пользоваться кредитами по сниженным процентам.

Так как РОСБАНК имеет опыт в отмене комиссии за рассмотрение заявления, и статистические внутренние данные по Филиалу характеризуются увеличением количества кредитов: за 1 - 3 кварталы 2008 – 50 кредита.

Таким образом, логично предположить, что отмена комиссии в размере 10 000 рублей по каждой сделке приведет к увеличению количества одобренных кредитов на 15% (данная цифра получена в результате опроса экспертов, занимающихся ипотечным кредитованием), что является дополнительным источником дохода для банка.

3. Увеличение числа клиентов, а следовательно увеличение дохода банка путем снижения первоначального взноса до 20%

Большинство банков Нижегородской области в своих ипотечных программах подразумевают минимальный первоначальный взнос – 30%. Снижение первоначального взноса позволит резко увеличить число обращений в Банк.

Подобные изменения в кредитной программе «Стандарт» в ОАО АКБ «РОСБАНК» позволяют сделать выводы о большей конкуренции нового продукта на Нижегородском рынке ипотеки, так как в новой программе заимствованы некоторые условия более конкурентных банков в данной области, а так же разработано новое условие «льготный период». С помощью данных изменений в программе спрогнозирован объем выдач кредитов, а соответственно и большее количество привлеченных процентов и сумм.

Следует отметить, что данная программа носит временный характер. Внедрение данной программы целесообразно для сохранения устойчивого объёма продаж в условиях финансовой нестабильности.

Однако необходимо указать, что одним из условий программы является поручительство организации-работодателя Заёмщика. Данное условие предполагает, что организации необходимо пройти проверку на Кредитном Комитете Банка по вопросу платежеспособности. И второе не каждая организация будет готова выступить поручителем по кредиту своего сотрудника. С данным условием согласятся в первую очередь социально-ориентированные организации, планирующие развитие организации.

Нижегородский филиал Открытого Акционерного Общества АКБ «РОСБАНК» имеет статус универсального коммерческого банка с расширенной филиальной сетью. Один из филиалов находится в городе Нижнем Новгороде, имеющий 9 допофисов.

Для банка дополнительным источником дохода сможет выступить новая программа «Стандарт-Поручительство», которая позволит:

1.                Привлечь на 15% больше клиентов ипотечных сделок путем отмены комиссии в размере 10 000 рублей;

2.                Увеличить доход банка, а следовательно и прибыль в упрощенном расчете на один год при сумме займа 500000 рублей на 7%, вследствие введения в программу «Стандарт-Поручительство» услуги «Льготный период»;

3.                Увеличение количества клиентов по ипотечным сделкам приведет к общему увеличению клиентов банка.

Для заемщика разработанные предложения по ипотечной сделке имеют преимущества:

1.                Возможность получить большую сумму кредита при использовании услуги «льготный период;

2.                Сокращение первоначальных затрат при оформлении кредита, путем отмены комиссии в размере 10 000 рублей. Частичная отмена комиссий для заемщика позволяет уменьшить бремя единоразовых комиссий.

Подводя итоги третьей главы следует отметить, что:

1). «Росбанк» является одним из лидеров рынка финансовых услуг малому и среднему бизнесу, обслуживая около 57 тыс. клиентов. Банк предлагает малым и средним предприятиям комплексный сервис, включая специально разработанные кредитные продукты.

2). «Росбанк» активно развивает инвестиционное направление деятельности, являясь крупнейшим организатором и андеррайтером на рынке рублевых корпоративных и муниципальных облигаций.

3). Процедура андеррайтинга представляет собой сложный процесс оценки платёжеспособности потенциального заёмщика, и требует от кредитного инспектора высокой компетентности не только в вопросах финансового характера, но и в вопросах, касающихся юридической и психологической сторон дела.

4). Анализ ипотечных программ Нижегородского филиала ОАО АКБ «Росбанк» позволяет сделать выводы о возможных дополнениях: отмена комиссии за рассмотрение заявления-анкеты, введение «льготного месяца», увеличения срока кредитования до 35 лет.

5). Предложенная программа «Стандарт-Плюс» даёт ряд преимуществ, как для банка, так и для заёмщика: 1) отмена единовременной комиссии в размере 10 000 рублей приведет к снижению затрат заемщика и увеличению количества клиентов для банка на 15%; 2) введение услуги «льготный период», которая служит удобством для заемщика, а банк получает дополнительный доход от переплаты клиентом процентов за пользование кредитом.

Заключение

Российский рынок недвижимости за 15 лет своего существования прошел, по оценкам экспертов, путь, на который другим странам пришлось потратить многие десятилетия. Но, каковы бы ни были его успехи, статистика свидетельствует, что только 40 процентов россиян удовлетворены своим жильем.

Выполненное в дипломной работе исследование позволило сделать следующие выводы:

1. Ипотека имеет исторические начала. На современном этапе ипотечное кредитование является инструментом решения жилищных проблем.

2. С течением времени структура рынка ипотеки менялась и принимала более адаптированный к современным условиям банковской деятельности вид. В настоящее время структура рынка ипотечного кредитования имеет вид:

- Первичный рынок ипотеки, который является целостной системой взаимодействия кредиторов и должников по поводу объектов недвижимости и несущие определенные сторонами обязательственные отношения.

- Вторичный рынок выступает связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты.

3. Современная нормативно-правовая база является несовершенной и требует изменения. Целесообразно принятие следующих законодательных актов:

-Федерального закона о внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части установления законных оснований для выселения граждан из жилых помещений и переселения в резервный жилищный фонд;

-Федерального закона о внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации в части прекращения права пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника;

-Дальнейшее совершенствование налогового законодательства в целях снижения налогового бремени заёмщика и стимулирующего вступление в кредитные отношения при покупке жилья.

4. Анализ развития ипотечного кредитования в России показывает, что основными проблемами в настоящее время являются:

- Низкие доходы, а соответственно такая же низкая покупательская способность населения при одновременно высокой потребности в жилье;

- Непросвещенность населения в вопросах ипотеки;

- Неблагоприятная кредитная политика банков в отношении распределения средств, первопричиной которой является отсутствие опыта долгосрочного кредитования, а так же достаточного опыта страхования рисков;

- юридические проблемы по вопросам жилищного законодательства.

К общероссийским тенденциям развития ипотечного сектора можно отнести:

- Наращивание объемов строительства;

- Правительственное льготное кредитование;

- Вовлечение пенсионных денег в ипотеку, с одной стороны для увеличения ВВП, а с другой - для развития ипотечного сектора;

- Снижение процентных ставок. За последние полтора года ставки в среднем опустились на 2%;

- увеличение сумм доступного кредитования на жилье;

- рассмотрение заемщиков с неподтвержденными доходами.

5. В целом наиболее перспективными направлениями ипотечного кредитования в Нижнем Новгороде являются:

Сроки кредитования;

Разовые комиссии;

Льготный период кредитования.

6. В качестве новой программы ипотечного кредитования для ОАО АКБ «РОСБАНК» может быть предложена программа с введением новых условий и услуг на базе программы «Стандарт».

8. Новая программа будет носить новое название: «Стандарт-плюс» и иметь в себе изменения - это 1) отмена единовременной комиссии в размере 10 000 рублей, что приведет к снижению затрат заемщика и увеличению количества клиентов для банка на 15%; 2) введение услуги «льготный прериод», которая служит удобством для заемщика, а банк получает дополнительный доход от переплаты клиентом процентов за пользование кредитом.

Развитие ипотечного кредитования в России должно способствовать оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого социально-экономического кризиса в целом. Если условия ипотечного кредитования будут приспособлены к платежеспособному спросу населения, а источником финансирования ипотечных кредитов станут дополнительные доходы бюджета, возникающие в результате подъема жилищного строительства, то развитие и становление системы ипотечного кредитования возможно и в условиях экономической нестабильности.

Одним из основных механизмов по решению жилищной проблемы является ипотека. Однако необходимо учитывать, что ипотека сама по себе (даже при снижении процентных ставок до уровня инфляции) не в состоянии решить проблему обеспечения граждан жильем. Кардинально изменить ситуацию может только увеличение объемов возводимого жилья, сопровождаемое снижением административных барьеров на строительном рынке. Иначе рост цен будет всегда опережать платежеспособный спрос. Рост ипотечного кредитования, не подкрепленный ростом объемов возводимого жилья, ведет к удорожанию недвижимости и сокращению потенциальной базы ипотеки.

Ипотечное кредитование в условиях переходной экономики нужно ориентировать в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, — значительная и составляет не менее половины желающих улучшить свои жилищные условия.

Для тех граждан, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, это ограничение преодолевается за счет оплаты ими части нового жилья старым жильем. Граждане, получающие в установленном порядке жилищные субсидии и жилищные сертификаты, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.

Условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в рублях, иметь низкую процентную ставку (7 - 10% годовых). Такие условия даже при весьма малой доле кредита (10 - 20%) становятся сильным стимулом для принятия населением решения о покупке жилья, обеспечивая мобилизацию собственных средств.

Поскольку ипотечное кредитование создает дополнительные доходы бюджета, то они могут служить одним из источников финансирования ипотечного кредитования вместе с внебюджетными источниками финансирования жилья, которые имеются в каждом регионе и городе.

Число финансовых организаций, желающих заниматься ипотекой растет. На рынок выходят новые банки, ипотечные брокеры, страховые компании, бюро кредитных историй. Здесь можно сделать вывод о том, что система ипотечного кредитования развивается с развитием самого рынка ипотеки, и соответственно, становится более разветвленной и приспособленной к современным условиям. Однако рост ипотеки далеко не равномерный, в общем движении вверх можно наблюдать и взлеты, и падения.

Правительству Нижегородской Области необходимо принятие решительных мер по увеличению объемов строительства жилья. А иначе, очень быстрые темпы роста ипотеки приведут к еще большему увеличению цен на жилье. И, тем самым, проблема жилья так и останется, так же необходимо разработать дополнительное законодательство и обеспечить поддержку судебной системы для закрепления прав кредиторов в целях упорядочения порядка обращения взыскания на имущество должника.

Решение жилищной проблемы должно стать приоритетным направлением государственной политики.

Список литературы

1 Российская Федерация. Законы. Конституция Российской Федерации от 12.12.93 // Российская газета. 25.12.93

2 Российская Федерация. Законы. Гражданский Кодекс Российской Федерации от 22.12.95 в ред. от ч.2

3. Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс Российской Федерации от 22.12.04 в ред.

4. Российская Федерация. Законы. Налоговый кодекс Российской Федерации от ч.2 ст. 212, ст. 220

5. Российская Федерация. Законы. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».Федеральный закон от 24.07.97. ( в ред. от 18.12.06 ) №122.

6. Российская Федерация. Законы. «О залоге». Федеральный закон от 29.05.92 ( в ред. от 26.06.07)

7. Российская Федерация. Законы. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Федеральный закон от 16.07.1998 г. (ред. от 13.05.2008г.) №102.

8. Российская Федерация. Законы. «Об ипотечных ценных бумагах» Федеральный закон от 14.11.03 ( ред. от 27.07.06 ) № 152 .

9. Положение ЦБ РФ «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» от 26.03.04 (ред. от 12.12.06) №251-П.

10. Инструкция ЦБ РФ «Об обязательных нормативах банков» от 16.01.04 (ред. от 20.03.06) №110-И.

11. Письмо Министерства финансов Российской Федерации № 03-04-07-01/21 от 04.02.08.

12. Косарева Н.Б. Основы ипотечного кредитования / Н. Б. Косарева.-М.:Инфра-М,2007.-17-18с.,192-200с.

13. Иванкина Е. Проблемы ипотеки в России / Е. Иванкина // Общество и экономика.-2008.-№1.-С.90-91.

14. Порфирьев А. Аналитика ипотечного портфеля и управление рисками / А. Порфирьев // Банковское дело.-2007.-№9.-С.44-45.

15. Железнов И.В. Современные аспекты развития рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации / И.В. Железнов // Имущественные отношения в РФ-2008-№3.-С.9-15.

16. Кравец Н.В. Перспективы развития нормативно-правовой базы «ипотеки» в РФ / Н.В. Кравец // Политика и общество-2007.-№10.-С.-62.

[1] Интернет #"#_ftnref2" name="_ftn2" title="">[2] Копейкин А.Б., Рогожина Н.Н. Страхование кредитных рисков при ипотечном жилищном кредитовании (страхование ипотечных рисков) -М.: Институт экономики города, 2005.

[3] www.snbc.ru

[4] В РФ ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», о котором было сказано выше.

[5] Тарасевт Е. И. Финансирование инвестиций в недвижимость. — СПб.: СПбГТУ, 2002. с. 6

[6] Книга из инета за 2006 год стр 79

[7] Аверченко В. Принципы жилищного кредитования –М.: Альпина Бизнес Букс, 2006.

[8] Основы ипотечного кредитования, Н.Б. Косарева, Москва, Инфра-М,2007, стр. 17

[9] Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование. - М.: Изд. группа «БДЦ-Пресс». 2004 г.

[10] LIBOR (London Interbank Offered Rate) — годовая процентная ставка, принятая на Лондонском рынке банками первой категории для оплаты их взаимных кредитов в различных видах валют и на различные сроки.

[11] Аверченко В. Принципы жилищного кредитования –М.: Альпина Бизнес Букс, 2006.

Страницы: 1, 2, 3, 4