За этот же период проверить, своевременно ли заводились при выдаче ссуды лицевые счета ссудозаемщиков, количество действующих кредитных дел сверить с количеством ведущихся в бухгалтерии лицевых счетов и наличием срочных обязательств

После выполнения перечисленных выше ревизионных процедур следует проверить достоверность оперативной отчетности по состоянию на последнюю отчетную дату.

Анализ кредитного портфеля в части ссудной задолженности по остальным видам кредитов - выборочно, не менее, чем за 3 месяца. При этом следует проверить:

правильность оформления кредитных договоров, срочных обязательств либо графиков платежей;

полноту, правильность оформления предоставленных заемщиком документов для получения кредита и информации о своем финансовом состоянии;

наличие обеспечения возвратности кредитов, правильность оформления соответствующих документов;

осуществляет ли банк контроль за деятельностью заемщика, целевым использованием предоставленных кредитов, не допускается ли выдача ссуд для погашения ранее полученных кредитов либо ссудной задолженности третьих лиц;

своевременность и эффективность пересмотра платы за кредит вследствие изменения конъюнктуры кредитного рынка.

По ссудам, выданным физическими лицам, на выборку, не менее чем по 25% лицевых счетов необходимо проверить правильность определения суммы кредита исходя из платежеспособности заемщика.

Законность выдачи, правильность оформления и своевременность погашения ипотечных ссуд, полученных работниками ревизуемого учреждения банка, а также полнота и своевременность уплаты процентов по этим ссудам должны быть проверены сплошь, за период от предыдущей проверки.

В случае, если ревизией установлено неудовлетворительное состояние контроля за полнотой и своевременностью уплаты процентов и значительные потери доходов, рекомендуется организовать сплошную проверку поступления платы за выданные кредиты с привлечением работников ревизуемого учреждения банка.

При наличии на балансе ревизуемого учреждения банка просроченной задолженности по ссудам необходимо установить и отразить в акте ревизии (проверки):

какие ошибки и нарушения были допущены при оформлении кредитного договора, как они повлияли на несвоевременное погашения кредита;

кто из должностных лиц принимал решение о выдаче ссуды, не погашенной в установленные сроки, а также проверяли финансовое состояние заемщика и его возможность погасить кредит;

полноту и действенность мер, принятых банком к взысканию просроченной задолженности (своевременность направлению заемщику претензионного письма, правильность его составления, осуществляется ли контроль за поступлением ответа на него, своевременность передачи дел в арбитражный или третейский суд; предъявлялся ли ко взысканию остаток задолженности по кредиту гаранту, обеспечена ли реализация принятого залога и т.п.);

не допускалось ли выдача новых кредитов организациям или физическим лицам, просрочившим погашение ранее полученных ссуд;

соблюдался ли установленный порядок списания с баланса задолженности по ссудам, признанным безнадежными к взысканию.

Основные этапы ревизии:

1) оценка общего уровня постановки кредитной работы в банке;

2) оценка процедуры рассмотрения и решения вопросов о предоставлении ипотечной ссуды;

3) оценка практики совершения кредитных операций; оценка кредитной документации;

4) оценка организации контроля банка за исполнением кредитного договора;

5) оценка кредитного дела клиента.

Оценка общего уровня постановки кредитной работы в коммерческом банке осуществляется на основе рассмотрения функций отделов или подразделений, занимающихся вопросами ипотечного кредитования, а также ознакомления с содержанием кредитной политики банка.

Важнейшей составной частью ревизионной проверки организации кредитной работы является оценка практики совершения ипотечных операций, т.е. порядка выдачи и погашения ссуд. Эта проверка осуществляется посредством изучения кредитных договоров; документов, сопровождающих выдачу и погашение ссуд.

Главным критерием оценки ревизором практики ипотечного кредитования является выполнение коммерческим банком установленных правил кредитования. Особое внимание при проверках обращается на оформление и содержание кредитных договоров, регулирующих в современных условиях весь комплекс взаимоотношений банка с клиентом.

В российской практике уже накоплен определенный опыт составления кредитных договоров с участием юристов. Однако в правовом отношении кредитные договора остаются несовершенными. В одном и том же банке для однородных ссуд используются разные по форме кредитные договора; многие пункты не конкретны; взаимные обязательства сторон сформулированы не четко. Допускаются небрежности в оформлении (нет печати одной из сторон, отсутствуют указания должностного положения лиц, подписавших договор; отдельные пункты не заполнены и не прочеркнуты; название документа различно по разным клиентам).

К кредитной документации относятся также страховые полисы, служащие вторичным источником погашения ссуд. Необходимо, чтобы указанные документы, как и договор о залоге, соответствовали определенным требованиям правового и экономического характера. Важное значение приобретает также правильное оформление договоров страхования или поручительства, необходимы наличие оттиска печати, указание должностного положения лиц, подписавших документы, подписи этих лиц.

Следующая стадия ревизии связана с изучением организации контроля банками за исполнением клиентом кредитного договора.

Организация такого контроля необходима, если в кредитных ипотечных договорах имеются пункты, обязывающие клиента осуществить определенные действия или не допускать каких-либо действий. Она позволяет оперативно выявить состояние дел в ключевых точках возникновения риска и принять дополнительные меры к нейтрализации отрицательных тенденций.

1.3.3 Проверка кредитной документации

Комплект соответствующей документации состоит из:

заявки на получение кредита, которая должна содержать информацию о виде кредита, сроке, порядке выдачи и погашения, способе обеспечения возвратности, кредитоспособности клиента, его организационно-правовой форме и т.д. До введения новых Правил ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях необходимо было оформлять срочные обязательства;

технико-экономического обоснования;

кредитного договора;

обеспечения ссуды (договор залога, гарантия, страховой полис).

Заключительным этапом аудиторской проверки является формирование выводов и рекомендаций банку, ознакомление с ними руководства банка.

Следует отметить, что в основе деления балансовых счетов, на которых учитываются кредиты предоставленные, лежит принцип кредитования по заемщику и срокам.

Планом счетов предусмотрена классификация заемщиков по их форме собственности. Детализация по срокам различает кредиты, выданные на 1 день, на срок от 2 до 7 дней, на срок от 8 до 30 дней, от 31 до 90 дней, на срок от 91 до 180 дней, на срок от 181 дня до 1 года, на срок от 1 года до 3 лет, на срок свыше 3 лет.

Наиболее типичные нарушения, выявляемые при проверке соответствующих операций, состоят в следующем:

недостаточное обоснование выданной ссуды, неправильное исчисление процентов;

неотнесение просроченной кредиторской задолженности на счет 458 "Кредиты, не погашенные в срок";

отсутствие резерва на возможные потери по ссудам;

юридическая несостоятельность кредитных договоров и залоговых отношений и т.д.

1.3.4 Аудит образования и использования резервов по активным операциям кредитных организаций

В целях поддержания стабильности и устойчивости функционирования банковской системы России коммерческие банки обязаны создавать резерв на возможные потери по ссудам. Этот резерв формируется на случай невозврата заемщиком основного долга по кредиту. Нормативным документом, регулирующим порядок образования и использования резервов по активным операциям кредитных организаций, является письмо ЦБ РФ № 130-а от 20.12.94 с изменениями к нему № 204 от 01.11.95.

С 1 января 1998 года действует новая регулирующая порядок создания и использования на возможные потери по ссудам инструкция ЦБ РФ № б2 а от 30.06.97 "О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам".

Согласно данной Инструкции резерв на возможные потери по ссудам создается в процентном отношений к величине выданных ссуд. Размер процента зависит от группы риска ссудной задолженности. В зависимости от обеспечения (обеспеченная ссуда, недостаточно обеспеченная ссуда, необеспеченная ссуда) существует пять групп риска ссудной задолженности.

В соответствии с инструкцией ЦБ РФ от № б2 а от 30.06.97 классификация выданных ссуд и оценка кредитных рисков производится в зависимости от наличия соответствующего и надлежащим образом оформленного реального обеспечения, а также количества дней просрочки.

Задачей аудита является проверка правильности и достоверности создания резервов, а также наряду с проверкой объемных характеристик по ссудным операциям установление качественных характеристик, которые заключаются в обеспечении возвратности кредитов и сокращении размеров кредитных рисков, то есть возврата суммы основного долга по кредиту.

Необходимо проанализировать бухгалтерские данные по просроченной задолженности по ссудам, кредитным досье по заемщикам, находящимся на просрочке, и сравнить их между собой и с данными, представленными в ЦБ РФ.

Следует рассмотреть порядок передачи дел в арбитраж, списания за счет резервного фонда на возможные потери от кредитных рисков, проанализировать качество ссуд, качество залога (сумма, ликвидность, место хранения, правильность оформления документов). Кроме того, необходимо и проанализировать отчетность, представленную в ЦБ РФ с целью выявления фактов искажения бухгалтерской отчетности и пролонгации безнадежной ссудной задолженности из-за банкротства клиента или из-за неправильного оформления банком документов, в результате чего клиенты отказываются платить проценты или возвращать долг.

Завершить эту работу следует подтверждением качества кредитного портфеля с подразделением на пять групп и сравнением с отчетными данными.

В результате этого анализа кредитный риск может быть отнесен к более высокой степени риска, несмотря на то, что срок погашения ссуды еще не наступил. Только после этого можно проанализировать достаточность созданных банком резервных фондов.

Если ссудная задолженность после неоднократной пролонгации кредитного договора и при наличии длительной просроченной задолженности признается в установленном порядке безнадежной и подлежащей списанию за счет созданного резерва, то списание производится на основании следующих документов: решение судебных органов (для крупных предприятий, льготных кредитов и кредитов инсайдеров); решение правления банка; заключение кредитного комитета; протоколы заседаний правления банка.

Заключительным этапом проверки является формирование выводов и согласование их с работниками и руководством.

Глава II. Анализ операций по ипотечному кредитованию в АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО

2.1 Экономическая характеристика деятельности банка

АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО в своей деятельности руководствуется ФЗ "О Центральном Банке РФ (Банке России)", "О банках и банковской деятельности в РФ", другими действующими законодательными актами, нормативными указаниями ЦБ РФ, распоряжениями НБ ЧР, Уставом, решениями Общего собрания акционеров, Совета директоров банка, внутренними Положениями. (37)

АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО более 10 лет занимает одно из ведущих мест на финансовом рынке Чувашии. В основе его достижений лежат взвешенная финансово-кредитная политика, позволяющая оперативно реагировать на изменения конъюнктуры во всех сегментах рынка и обеспечивающая высокую доходность проводимых банком операций. За эти годы показатели развития банка характеризовались высокой динамикой роста. Банк сумел создать собственные традиции, выработать новые подходы к работе, сформировать профессиональный коллектив. На сегодняшний день АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО оказывает все виды банковских услуг и операций, осуществляет все формы расчетов, применяемых в международной практике.

История Акционерного коммерческого банка "Чувашкредитпромбанк" уходит корнями в 20-е годы XX столетия. В течение долгого времени он был известен как Строительный банк, реорганизованный впоследствии в Промышленно-строительный.

В 1990 году на базе Чувашского республиканского правления Промстройбанка был создан самостоятельный коммерческий банк АКБ "Чувашкредитпромбанк", который с 26 декабря 1991 года является открытым акционерным обществом. Его учредителями выступили такие крупные предприятия Чувашской Республики, как ОАО "Промтрактор", ПО имени В.И. Чапаева, ОАО "Чувашкабель", АО "Завод ЖБК-9", АО "Текстильмаш", АО "Чувашмебель", АО "Чебоксарский агрегатный завод", АО "Трест-5", Чувашское государственное предприятие автомобильных дорог "Чувашавтодор".

Банк имеет генеральную лицензию за № 1280 на проведение банковских операций в валюте РФ и иностранной валюте, лицензию профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление брокерской деятельности, включая операции с физическими лицами, дилерской и депозитарной деятельности за № 175-00002-210400.

Все выполняемые банком операции можно разделить на три группы:

1. Активные операции - использование от своего имени привлеченных и собственных средств для получения соответствующего дохода. Основные их виды следующие:

а) предоставление кредитов юридическим и физическим лицам на определенный срок;

б) операции с ценными бумагами от своего имени и за свой счет;

в) валютные операции;

г) лизинговые операции.

2. Пассивные операции - это операции по формированию источников средств, ресурсов банка, которые отражаются в пассиве его баланса. Пассивные операции играют важную роль для коммерческих банков. Именно с их помощью банки приобретают кредитные ресурсы на денежных рынках. Существуют четыре формы пассивных операций коммерческих банков:

а) первичная эмиссия ценных бумаг (формирование уставного капитала);

б) отчисления от прибыли банка на формирование и увеличение фондов;

в) кредиты и займы, полученные от других юридических лиц;

г) депозитные операции.

3. Прочие операции: расчетные, кассовые, нетрадиционные, посреднические.

Главной целью банка является аккумуляция и эффективное использование финансовых и кредитных ресурсов для содействия реализации крупных республиканских программ по развитию промышленности, строительной индустрии, транспорта, связи, торговли, и расчётно-кассовое обслуживание клиентов и извлечение прибыли.

Правительство ЧР определило АКБ "Чувашкредитпромбанк" опорным банком республики, владеет более 30 % его акций. С 2000 года он является уполномоченным банком Правительства Чувашии по ипотечному кредитованию населения за счет средств республиканского бюджета ЧР.

Кредитные ресурсы банка формируются за счёт: собственных средств банка; средств юридических лиц; вкладов физических лиц; кредитов, полученных в других банках.

Банк депонирует в ЦБ РФ в установленных им размерах и порядке часть привлечённых денежных средств в обязательные резервы, а также формирует страховые фонды и резервы в соответствии с правилами и нормативами Банка России.

За отчетный год банк заметно расширил свои позиции на рынке республики, чему способствовала продуманная, гибкая, взвешенная стратегия банка, которая позволила АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО сохранить присущие ему стабильность и завоеванное доверительное отношение клиентов.

Оценка и анализ деятельности АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО необходимы для принятия эффективных управленческих решений, поиска перспективных направлений размещения ресурсов, снижения банковских затрат и себестоимости привлеченных ресурсов, оптимизации структуры пассивов и активов.

Валюта баланса банка за 2006 год увеличена в 1,47 раза и составила на 1 января 2007 года 1968548 тыс. рублей (на 01.01.2006 г. - 1337524 тыс. рублей).

По состоянию на 01.01.2007 г. ресурсная база банка составила 1968548 тыс. рублей и выросла по сравнению с началом отчетного года на 47%.

В общем объеме ресурсов банка привлеченные средства составляют 85% (1672137 тыс. рублей), собственные средства - 15,1 % (296411 тыс. рублей).

За 2006 год вклады населения увеличились и составили 239391 тыс. рублей.

Банк оказывает услуги населению по переводам и выплате денежных средств по системе "Western Union". Также в банке успешно эксплуатируется Система Дистанционного Банковского Обслуживания в составе подсистем "Банк-Клиент" и "Интернет-Клиент".

Кредитный портфель банка составил 1753365 тыс. рублей, или вырос в 1,53 раза. За истекший год выдано кредитов на сумму 814 млн. рублей, погашено 723 млн. рублей, или в 1,2 раза больше, чем в 2005 году.

Объем операций с ценными бумагами составил 156 млн. рублей. Из общего объема операций с ценными бумагами 86% составили собственные векселя, операции с ценными бумагами других эмитентов - 12%, обменно-разменные операции - 2%.

В 2006 году банком реализовано облигаций на сумму более 15 млн. рублей.

За 2006 год Банком за счет собственных средств предоставлено кредитов субъектам малого бизнеса на сумму 600 миллионов рублей, или на 12 процентов больше чем в 2005 году.

В ходе реализации двухуровневой системы кредитования субъектам малого бизнеса за счет ресурсов, предоставляемых ОАО "Российский Банк Развития", было выдано кредитов на общую сумму 115 миллионов рублей, или в 7 раз больше чем в предыдущем году.

За отчетный год банком получена прибыль в размере 16877 тыс. рублей.

По состоянию на 01.01.2007 года все обязательные нормативы банком выполнены.

Данные о финансовых результатах деятельности АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО отражены в балансе, отчете о прибылях и убытках (см. приложение 3,4,5).

2.2 Порядок выделения ипотечных кредитов

Согласно решению Правительства Чувашской Республики АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО уполномочили кредитовать граждан под ипотеку за счет средств республиканского бюджета. Порядок выделения кредитов под ипотеку утвержден Постановлением Кабинета Министров ЧР "Об утверждении Порядка выделения кредитов под ипотеку за счет средств республиканского бюджета ЧР" от 19.01.2000 г. №1.

Вопросами организации ипотечного кредитования в АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО занимается отдел ипотечного кредитования. Отдел осуществляет работу с 1 апреля 2000 года. Его организационная структура выглядит следующим образом (рис.1):

Рис.1. Организационная структура отдела ипотечного кредитования

Порядок выделения кредитов под ипотеку в АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО осуществляется в рамках социальной программы ипотечного кредитования, проводимой Правительством ЧР и Минфином ЧР за счет средств республиканского бюджета и имеет свои особенности. Рассмотрим общие положения организации ипотечного кредитования.

Кредит под ипотеку в АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО выдается только физическим лицам. Они предоставляются гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и состоящим в очереди в соответствии с законодательством РФ на учете по предоставлению жилой площади в органах местного самоуправления по месту прописки.

Списки граждан, имеющих право на получение кредита под ипотеку для строительства (приобретения) жилья, определяются администрациями районов и городов на основании поданных гражданами заявлений и предоставляются в АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО по разработанной форме. Жилая площадь вводится в рамках реализации Программы строительства социального жилья. Норма площади жилья для семьи, получающий кредит под ипотеку: 18 кв. метров общей площади на одного члена семьи, если она состоит из трех и более человек; 42 кв. метра общей площади - на семью из двух человек; 33 кв. метра - на одного человека.

Стоимость одного квадратного метра общей площади по социальным нормам в 2000 году составляла 3800 рублей, в 2001 году - 4600 руб., в 2002 году она составляла 6400 рублей, в 2003 - 8600-8700 рублей, в 2004 г. - 10300 рублей, в 2005 г - 12600 рублей, в 2006 г. - 16900 рублей, в 2007 г. - 30000 рублей (по гг. Чебоксары, Новочебоксарск). Расчет при этом производится по общей площади, включая все подсобные помещения.

Стоимость одного квадратного метра в районах в 2003 году составлял 7100 рублей, в 2004 году составляет 8000 рублей, в2005 г. - 8500 рублей, в 2006 г. - 9000 рублей, в 2007 г. - 10800 рублей.

При наличии государственного контракта, ксерокопия которого предоставляется в АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО, и списка граждан на улучшение жилищных условий из районной администрации банк начинает формировать ипотечное дело.

Ипотечные кредиты в АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО выдаются на срок до 15 лет в валюте РФ. Плата за пользование кредитом устанавливается в размере 6 % годовых в пользу республиканского бюджета ЧР и исчисляется от фактического остатка ссудной задолженности заемщика.

После поступления списков в банк, заемщик получает необходимую информацию относительно порядка и условий предоставления ипотечных кредитов, включающую:

1) требования банка к платежеспособности заемщика и к обеспечению возвратности кредита;

2) список документов, необходимых для подтверждения информации о заемщике, порядок использования этой информации банком;

3) предоставление заемщиком права банку на проверку предоставленной им информации относительно его трудоустройства, получаемых доходов, имеющихся счетов в других банках, кредитной истории;

4) порядок заключения кредитного договора и договора ипотеки;

5) права и обязанности сторон;

6) требования банка к оценке залогового имущества, его физическому состоянию и правовому статусу.

Обязательными условиями предоставления ипотечного кредита являются наличие залога и поручительства (гарантии) физических или юридических лиц. Предметами залога до момента полного возврата ипотечного кредита могут быть:

1) квартира, построенная с привлечением ипотечного кредита;

2) жилые дома квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат и находящиеся в собственности заемщика или от третьего лица;

3) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке в Регистрационной палате. Возможен последующий залог строящейся за счет ипотечного кредита квартиры. Под залог кредита нужно передать свое имущество стоимостью в 2 раза превышающей ссуду.

Контроль за ходом строительства жилых домов осуществляет Министерство строительства, архитектуры и дорожного хозяйства ЧР. После окончания строительства и регистрации в установленном порядке права собственности на построенное с привлечением ипотечного кредита жилье производится оформление и регистрация в Регистрационной палате договора залога вновь построенной квартиры. В качестве дополнительного обеспечения ипотечного кредита может выступать поручительство (гарантия) юридических и физических лиц.

Обязательным условием выдачи кредита является первоначальный взнос заемщика. Он определяется Кабинетом Министров ЧР ежегодно. В 2003-2007 году - не менее 10% от стоимости приобретаемой квартиры. Он вносится единовременным взносом до момента получения кредита по нему. Одновременно с первоначальным взносом заемщик оплачивает стоимость квадратных метров излишков сверх социальной нормы.

Заемщик проходит в банке первоначальное собеседование о сумме кредита, ежемесячных платежах в счет погашения кредита и процентов по нему, по размеру первоначального взноса, заключению кредитного договора и договора ипотеки. Пройдя его, он представляет в банк следующие документы (копии и подлинники):

1) паспорт заемщика и членов его семьи;

2) документы, подтверждающие его семейное положение (свидетельство о браке, о рождении детей, о разводе);

3) копию трудовой книжки, заверенную отделом кадров;

4) справку с места работы из отдела кадров;

5) копию трудового контракта с места работы по совместительству;

6) справки с основного места работы заемщика и совершеннолетних членов его семьи о размере дохода за последние 12 месяцев; для предпринимателей - копия свидетельства, декларация о доходах, заверенная ГНИ;

7) справку о размере дохода с места работы по совместительству (при наличии) заемщика и совершеннолетних членов его семьи за тот же период;

8) копию декларации о доходах заемщика и совершеннолетних членов его семьи за предыдущий год, заверенную налоговой инспекцией (для предпринимателей);

9) справку из органов опеки и попечительства при наличии несовершеннолетних детей и лиц, находящихся на попечении заемщика;

10) справку с места жительства о составе семьи;

11) выписку из лицевого счета (похозяйственной книги);

12) документы, подтверждающие право собственности на жилье (свидетельство о праве собственности, копия домовой книги, договор купли-продажи и т.д.) или копия ордера;

13) правоустанавливающий документ на землю (для строящих индивидуальный жилой дом).

От поручителей: копия паспорта, справка из отдела кадров, справка о заработной плате за последние 12 месяцев.

Основным требованием к заемщику является способность своевременно возвратить кредит и начисленные проценты. Для этого банк анализирует размер совокупного дохода семьи, который складывается из официально подтвержденных доходов всех совершеннолетних членов семьи заемщика. Размер обязательного ежемесячного платежа заемщика (включающий часть основного долга и проценты за кредит) не должен превышать 35% совокупного месячного дохода семьи за предыдущий календарный год, либо месяцы, прошедшие с начала текущего года.

По результатам проведенной оценки и при наличии достаточного обеспечения кредитный комитет банка принимает решение о выдаче ипотечного кредита. Эти сведения о заемщике в трехдневный срок направляются Министерству Финансов ЧР и соответствующей районной (городской) администрации. Предоставление целевого кредита, обеспеченного ипотекой (залогом) недвижимого имущества, осуществляется исходя из условий кредитного договора и договора ипотеки. При отказе в выдаче ипотечного кредита банк в устной форме информирует гражданина и соответствующую районную (городскую) администрацию.

На стадии оформления кредита заемщик должен быть готов к дополнительным затратам, связанным:

1. Со страхованием:

- заложенного имущества в течение всего срока действия договора (если в качестве залога выступает квартира, жилой дом, капитальный гараж или автомобиль). На объекты недвижимости страховой взнос составляет 0,25 % от оценочной стоимости недвижимого имущества. Имущество должно быть зарегистрировано в Регистрационной палате ЧР.

- с личным страхованием заемщика и всех несовершеннолетних членов семьи заемщика (их жизни и трудоспособности). Страхование производится ежегодно от остатка суммы кредита. Данный вид страхования осуществляет страховая компания "Росгосстрах-Чувашия", которая при наступлении страхового случая в полном объеме возместит страховую сумму. Размер страхового тарифа определяется индивидуально в каждом конкретном случае.

2. С нотариальным оформлением согласия заемщика и совершеннолетних членов его семьи на освобождение построенного за счет ипотечного кредита помещения в случае неплатежеспособности. Нотариус всегда проверяет наличие справки из органов опеки и попечительства (стоимость справки составляет 1 МРОТ).

3. С нотариальным оформлением договора ипотеки (залога).

4. С нотариальным оформлением договора поручительства. По любому ипотечному кредитному договору должно быть не менее трех поручителей физических лиц. При этом супруги в обязательном порядке выступают поручителями. Договора поручительств оформляют ряд нотариусов.

5. С регистрационным сбором за регистрацию договора ипотеки в Регистрационной палате. Размер государственной пошлины составляет 0,5% от суммы выдаваемого кредита по ипотеке.

Юридическая служба банка контролирует правильность заключения всех договоров, а также порядок их оформления в строгом соответствии с действующим законодательством РФ, нормативными актами ЦБ РФ и внутренними положениями банка.

Заключение между банком и заемщиком договора ипотечного кредитования осуществляется на условиях: платности, срочности, возвратности, целевого использования и обеспеченности.

Ипотечный кредитный договор должен содержать существенные условия, в их числе обязательными являются: конкретные сроки пользования кредитом; процентная ставка за пользование кредитом; сумма кредита; условия расчетов за кредит; обеспечение возврата кредита (договор ипотеки, дополнительный залог, договор поручительства или гарантия, страхование); осуществление контроля за использованием и возвратом кредитных средств; санкции за нарушение условий ипотечного кредитного договора; порядок обращения взыскания и расторжения договора.

Залогодатель сохраняет за собой право пользования предметом ипотеки в течение всего срока действия ипотечного кредитного договора и договора об ипотеке. Он обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, не допуская ухудшения и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом, обязан производить текущий и капитальный ремонт имущества, несет расходы по содержанию этого имущества до момента прекращения ипотеки. Он имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества.

3алогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке.

В целях контроля за отсутствием обременения заложенного имущества, залогодатель предоставляет в банк:

1) справку из МРЭП об отсутствии задолженности по уплате коммунальных платежей (квитанции) - не реже 1 раза в год;

2) справку с места жительства о составе семьи - не реже 1 раза в год;

3) квитанцию об оплате налога на недвижимость - в сроки, установленные налоговым законодательством. Имущество (жилье), заложенное по договору об ипотеке, используется залогодателем только для целей проживания. Его сдача в аренду, передача во временное (безвозмездное) пользование производится лишь с письменного согласия залогодержателя.

Возврат ипотечного кредита и процентов по нему производится заемщиком ежемесячно равными долями в течение всего срока пользования кредитом на основании графика, составляемого сторонами в день выдачи ипотечного кредита. Остаток непогашенной задолженности заемщика подлежит пересчету на индекс удорожания стоимости одного квадратного метра жилья, определяемого ежегодно Министерством Финансов ЧР совместно с Министерством строительства, дорожного и коммунального хозяйства ЧР (в 2002 и 2004 годах - 5 %).

Заемщику предоставляется право досрочного погашения кредита и процентов, в том числе и за счет средств, вырученных от реализации имеющегося жилья. Денежные средства, вносимые на уплату процентов, зачисляются на открытый каждому заемщику лицевой счет и ежемесячно списываются на уплату процентов в бюджет. Так же происходит списание ежемесячно погашаемой заемщиками доли кредита.

Для дополнительного контроля за расчетами по кредиту и процентам на каждого заемщика заводится специальная карточка. За расчетный период для начисления процентов за ипотечный кредит принимается период с 22 по 21 число следующего месяца, если условиями кредитного договора не предусмотрено иное. При этом проценты за первый месяц кредитования взимаются за фактическое количество дней пользования кредитом по 21 число включительно.

Способами внесения заемщиком платежей по ипотечному кредиту могут быть:

взносы наличными денежными средствами в кассу банка;

платежи в безналичной форме из любого удобного для заемщика банка с указанием направлений зачисления, их разбивкой по отдельным счетам, номера ипотечного кредитного договора.

При поступлении денежных средств от заемщика банком соблюдается следующая очередность:

1) неустойка;

2) проценты за кредит;

3) платежи по основному долгу.

Денежные средства, вносимые заемщиком на уплату основного долга, в течение банковского дня направляются банком на уменьшение остатка по ссудному счету заемщика. Средства, вносимые заемщиком на уплату ежемесячных процентов, зачисляются на открытый каждому заемщику лицевой счет и перечисляются на счет Министерства Финансов ЧР в течение 3-х рабочих дней с момента их поступления. При просрочке платежей Банк начисляет пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Банк строго спрашивает за своевременность ежемесячных платежей, банк предпринимает меры по их сбору, ставит в известность в письменной форме поручителя (при его наличии), а при необходимости - Министерство Финансов ЧР. За задержку более чем на 5 дней на заложенное имущество могут обратить взыскание и даже выселить из ипотечной квартиры. Поэтому все совершеннолетние члены семьи нотариально оформляют согласие освободить квартиру в случае неплатежеспособности. Если займ оформляют на одного из супругов, то другой непременно составляет поручительство, что он будет платить, если другой супруг утратит трудоспособность. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества своих требований. О прекращении ипотеки делается отметка в Регистрационной палате.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком обеспеченного поручительством обязательства поручители несут с заемщиком солидарную ответственность. Требования об исполнении обязательства направляются банком поручителю (поручителям) в письменном виде не позднее, чем в пятидневный срок после выявления факта нарушения обязательства заемщиком.

Ипотечные кредиты в АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО выдаются по двум направлениям:

Полное ипотечное кредитование - предусматривает строительство квартир.

Это направление кредитования возможно в любых городах ЧР (Чебоксары, Новочебоксарск, Канаш, Алатырь). Список предоставляемых под ипотеку квартир поступает в банк.

Рассмотрим на примере данный вид кредитования.

Семья, состоящая из трех человек намерена построить в 2007 году двухкомнатную квартиру и обращается в банк за ипотечным кредитом. Ее площадь составляет 90 квадратных метров.

3 человека * 18 кв. м. = 54 кв. м.

90 кв. м. - 54 кв. м. = 36 кв. м. - излишняя площадь.

Кредит выдается только на социальную норму:

90 кв. м. * 30000 руб. = 2700000 руб.

36 кв. м. *30000 руб. = 1080000 руб. - стоимость излишней площади кварт;

Семья сразу оплачивает 10 % от социальной нормы: 54 кв. м. * 30000 руб. * 10 % = 162000 руб.

Сумма, на которую можно получить (оформить) кредит в банке, составит:

2700000 - 1080000 - 162000 = 1458000 руб.

Так как кредит можно оформить до 15 лет (180 месяцев), то семья ежемесячно должна погашать кредит в сумме: 1458000 / 180 месяцев = 8100 руб.

Сумма ежемесячных процентов за первый месяц составит:

1458000 * 30 дней * 6 % / 365 = 7190 руб.

Общая сумма ежемесячного платежа банку: 8100 + 7190 = 15290 руб.

По требованиям банка совокупный доход семьи заемщика в месяц должен составлять:

15290*100 / 35=43685,71 руб.

Строительство индивидуальных жилых домов (ИЖД) в сельской местности, в столице и городах ЧР. Здесь достаточно в качестве обеспечения залога имущества только поручительства третьих лиц. При строительстве ИЖД необходимо предоставить в банк, кроме этого, правоустанавливающий документ на землю (договор аренды, купли-продажи, предоставление участка в бессрочное пользование с правом последующего выкупа).

Все ипотечные кредиты предоставляются в безналичном порядке. При ИЖД заемщики приносят в банк счет-фактуру на общую сумму приобретаемых стройматериалов (первоначальный внос и кредит): металлопродукция, гвозди, песок, сантехника на строительство.

Их могут выписать любые предприятия, юридические лица, частные предприниматели, имеющие расчетный счет, открытый в любом банке на территории ЧР. Банк перечисляет денежные средства на приобретение этих материалов на расчетный счет предприятия или предпринимателя согласно счет-фактуре.

Для наглядности продемонстрируем пример расчета банком ИЖД.

Иванову И.И. Требуется в мае кредит на сумму 50000 руб. для строительства ИЖД.

Первоначальный взнос в банк составит: 50000 * 10 % = 5000 руб.

Сумма кредита будет равна: 50000 - 5000 = 45000 руб.

Рассчитаем ежемесячные платежи в банк: 45000 / 180 месяцев (15 лет) = 250 руб.

Проценты за кредит составят: 45000 / 365 * 31 день * 6 % = 229,32 руб.

Общий платеж = платеж за кредит в месяц + проценты в месяц:

Общий платеж = 250 + 229,32 = 479,32 руб. в месяц.

Банк при этом рассматривает совокупный доход всей семьи:

479,32 * 100 / 35 = 1369,5 руб. - так как сумма не должна быть более 35 % от дохода.

Дополнительные затраты заемщика составят:

45000 * 0,65 % = 292,50 руб. - за оформление страхового полиса для страхования жизни и трудоспособности.

45000 * 0,5 % = 225 руб. - сбор за нотариальное оформление договора поручительства.

Подводя итоги основных положений организации ипотечного кредитования в АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО, еще раз отметим существенные отличия его от классической схемы ипотеки:

1. Ипотечное кредитование, осуществляемое в АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО, имеет чисто социальную направленность, так как кредиты под ипотеку предоставляются гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

2. В ипотечном кредитовании, используемом в АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО все предоставляемое жилье - строящееся, а в классической схеме используется в основном вторичное жилье. При этом все жилье, предназначенное для ипотечного кредитования, является социальным. На его сооружение и строительство заключаются государственные контракты между Министерством строительства ЧР, уполномоченным подрядчиком и соответствующей районной и городской администрацией.

3. Ипотечные кредиты в АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО выдаются на срок до 15 лет в валюте РФ - это очень длительный срок ипотечного кредитования. Тогда как в классической ипотеке и в других банках этот срок составляет не более 3-х лет.

Страницы: 1, 2, 3