Пути совершенствования ипотечного кредитования

Решение жилищной проблемы должно стать приоритетным направлением государственной политики. Однако, как показывает анализ статистических данных, за последние десять лет произошел резкий спад в области строительства, это и отразилось на обеспечении жильем населения.

Несмотря на степень износа основных фондов в строительстве (около 45%) и в промышленности строительных материалов (около 54%), благодаря имеющимся резервам производственных мощностей в строительстве (средний уровень загрузки - 60%), по оценке Госстроя России, существуют резервы по наращиванию производства в течение двух лет (2005-2006гг.) в пределах 15-20%, т.е. по 10% (3-3,5% млн. кв. м.).

Следует сказать, что примерно 60% жилых строений в России построено более 30 лет назад и изношено более чем на треть. Около 20% городского жилья неблагоустроенно, более 11% нуждается в капитальном ремонте. Цифры красноречиво свидетельствуют, что количество вводимых жилых домов качественно не меняет ситуации.

В очереди на улучшение жилищных условий стоят 4,43 млн. семей (18,6% общего количества). Время ожидания в очереди на получение социального жилья - 15-20 лет. Количество желающих улучшить жилищные условия - 31,6 млн. семей (61%).

В начале 2008г. наблюдалась тенденция к увеличению объемов жилищного строительства. В 1 полугодии 2008г. введено в действие 14,4 млн. кв. м. общей площади жилых домов, что на 9,2% больше, чем за тот же период 2007г. Населением за свой счет и с помощью кредитов было построено 7,0 млн. кв. м, общей площади жилых домов - 48,8% общего объема жилья в 1 полугодии 2008г. [6, c.55].

Отсутствие жилья - определяющая причина кризисной демографической ситуации в России, когда население страны при постоянном миграционном потоке сокращается. Главная особенность воспроизводства населения России 90-х гг. истекшего века состоит в феномене депопуляции применительно к стране в целом. Этот процесс обнаружился в 1992г. (в момент пересечения тенденций рождаемости и смертности) и продолжается до сих пор. За 1992-2002гг. естественная убыль составила 8708,8 тыс. человек, постепенно увеличиваясь от 1,5 до 6,5%. По оценке специалистов Департамента жилищной политики правительства Москвы, в 50% случаев причиной разводов в молодых семьях является отсутствием жилья.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод о том, что ипотечное жилищное кредитование в России ограничивается в своем развитии следующими факторами:

• неотработанность государственными финансовыми и экономическими органами функционирования системы ипотечного жилищного кредитования;

• относительная слабость отечественной банковской системы, ее незаинтересованность в работе с населением; отсутствие опыта долгосрочного кредитования;

• невысокий финансовый потенциал отечественных страховых, риэлтерских и оценочных компаний; отсутствие у них необходимого опыта по страхованию рисков, возникающих в связи с предоставлением ипотечного кредита;

• относительная слабость отечественной банковской системы, ее незаинтересованность в работе с населением; отсутствие опыта долгосрочного

кредитования;

• невысокий финансовый потенциал отечественных страховых, риэлтерских и оценочных компаний; отсутствие у них необходимого опыта по страхованию рисков, возникающих в связи с предоставлением ипотечного кредита;

• отсутствие у населения устойчивых моделей сберегательного и кредитного поведения;

• юридические (правовые) проблемы, охватывающие вопросы создания жилищно-инвестиционного законодательства, нормативно-правовой базы, позволяющие слаженно работать всем секторам инвестиционного жилищного рынка;

• высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения;

• проблема привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную жилищную систему [43, c.99].

Чтобы преодолеть хоть небольшую часть этих факторов государству следует решить множество проблем. В первую очередь необходимо принятие законодательных актов в области строительства, способствующих снижению себестоимости жилья. Прежде всего, пристальное внимание надо обратить на выделение земельных участков под застройку, при котором велика зависимость инвесторов и строителей от местных администраций. Больших инвестиций со стороны строителей требует выкуп участков и проведение к ним коммуникаций. Это возможно решить путем развития девелопмента, изменения ряда налогов и других мер.

Еще одна весомая проблема - это отсутствие в СМИ доступной полноценной информации об ипотеке. Несмотря на значительный интерес, проявляемый всеми слоями общества к ипотечному рынку и рынку жилья, среднестатистический потребитель по-прежнему знает об ипотеке очень мало. А ведь высокий статус национального проекта просто обязан быть подкреплен регулярной информационной работой с использованием всех каналов.

Также требуют срочного решения и проблемы, связанные с получением исходно-разрешительной документации, согласованием и проведением экспертиз градостроительной и проектной документации. От подачи заявки на предоставление земельного участка до утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию и государственной регистрации права на объект недвижимости проходит от 1,5 до 3,5 лет.

В качестве примера можно рассмотреть Нижегородскую область, где в целях активизации жилищного строительства было разработано Положение об организации целевого льготного кредитования инвесторов и застройщиков жилищного строительства. Согласно этому положению, в программу льготного кредитования включаются незавершенные строительством дома высокой степени готовности, чей срок достройки не превышает 6 месяцев, что значительно расширяет первичный рынок жилья, который можно вовлечь в ипотечный механизм [36, c.99].

Из вышесказанного можно сделать вывод о том, что ипотечный кредит в России как один из видов банковского кредитования очень остро нуждается в поддержке в виде инвестиций и вложений, надежной правовой и законодательной базе, льготных программах, бюджетных программах, в благоприятных условиях развития, эффективной и четкой политики государства. В заключении можно отметить что, повышение уровня обеспеченности населения жильем во всех странах решается с помощью механизма ипотечного кредитования.

Ипотека - понятие разностороннее и многогранное, что объясняет большое количество ее отличительных черт, из которых выделяются ее главные принципы: гласность, специальность, достоверность, старшинство, бесповоротность. Классификация ипотечных кредитов производится по различным признакам, которые фиксируются законодательными и нормативными документами.

Из проделанных исследований можно сделать вывод о том, что на данном уровне развития экономики для граждан Российской Федерации не выгодно решать жилищные проблемы с помощью ипотеки, т.к. в конечном итоге переплачивается 63% вместо предполагаемых 12,5% от первоначального займа. Поэтому к решению об ипотечном кредитовании нужно подходить с четким расчетом, что будет более выгодным для населения в конкретных обстоятельствах.

Из полученных данных можно сделать главный вывод, что ипотечное кредитование в России еще не совершенно и особо остро нуждается в поддержке в виде инвестиций и вложений, надежной правовой и законодательной базе, льготных программах, бюджетных программах, в благоприятных условиях развития, эффективной и четкой политике государства.

Глава 2. Пути совершенствования ипотечного кредитования (на примере Сибирского банка Сбербанка России)

2.1 Анализ кредитного портфеля Сибирского банка Сбербанка России

Сибирский банк Сбербанка России занимает в Сибирском Ф.О. ведущее место по большинству видов банковских операций, и особенно в сфере кредитования населения.

Наглядно долю Сибирского банка Сбербанка России на рынке кредитования населения можно увидеть из таблицы 2.1.

Таблица 2.1.

Доля Сибирского банка во вложениях (суммарных) всех банков в Томской, Новосибирской и Кемеровской областей по кредитам населению на 01.01.2010 г.

Кроме этого, стабильный рост, который наблюдается в экономике за последние годы, повлиял на улучшение финансового состояния предприятий и на повышение платежеспособности населения и, как следствие, способствовал росту объемов кредитования. Еще одной причиной можно считать постоянное развитие и совершенствование услуг кредитования, а также непрерывное расширение филиальной сети. Наглядно данную динамику можно посмотреть на рисунке 2.1.

Рис. 2.1. Динамика выдачи и погашения кредитов в 2007 – 2009 годах.

Необходимо также отметить то, что основная часть предоставленных кредитов (около 55%) приходится на Новосибирскую область, остальные 32% и 13% - соответственно на Кемеровскую и Томскую.

Таблица 2.2.

Динамика выдачи и погашения кредитов в 2007-2009 гг.млн.руб.

На основании представленных данных мы видим, что на протяжении двух последних лет происходит увеличение как предоставленных кредитов, так и сумм поступающих в погашение ранее взятых кредитов. За 2009 год было выдано кредитов почти на 131 млрд.руб., что в 1,26 раз больше чем в 2008 году, причем темпы роста кредитов предоставленных физическим лицам значительно выше темпов роста кредитования юридических лиц. Так, в 2009 году физическим и юридическим лицам было предоставлено на 9,49 и 17,89 млрд. руб. кредитов больше, чем в предыдущем, это соответственно в 1,75 и 1,19 раза больше, чем в 2008 году. Это указывает на то, что происходит достаточно постоянный рост и стабильное увеличение кредитного портфеля банка.

Данную тенденцию роста можно объяснить рядом причин. В первую очередь, это объясняется возможностью банка предоставлять кредиты на более конкурентных условиях по сравнению с другими коммерческими банками благодаря более сильной и диверсифицированной ресурсной базе, обеспеченной доминирующим положением на рынке привлечения средств.

Таблица 2.3.

Удельный вес кредитных вложений в общей сумме активов.

На основе данных таблицы 2.3 можно сделать вывод, что за анализируемый период удельный вес всех кредитных вложений в активе баланса увеличился на 26,2% пункта и на 1 января 2010 года составил 75%, из которых 43,01% пришлось на удельный вес юридических лиц и 31,99% - физических лиц. И несмотря на то, что кредиты юридических лиц занимают несомненно лидирующие положение, темпы роста кредитов населения значительно выше, так за два года удельный вес кредитных вложений населения в активе баланса увеличился на 21,72% , в то время как юридических лиц всего на 9,77%. Данная тенденция представлена на рисунке 3.2.

Рис. 3.2. Удельный вес кредитных вложений в общей сумме активов

Сибирского банка Сбербанка России в 2007-2009 гг.

Затем необходимо проанализировать удельный вес кредитных вложений по задолженности (таблица 2.4).

Таблица 2.4.

Остаток задолженности по кредитам

По состоянию на 01.01.2010 г наибольшая доля задолженности по кредитам приходится на задолженность юридических лиц – 57,3% , в то время, как доля задолженности населения занимает 42,7 %, тем не менее, данные таблицы свидетельствуют о том, что, несмотря на это, доля задолженности юридических лиц за 2 года заметно уменьшилась – на 18,8%, в то время как доля задолженности населения соответственно возросла на эту величину. Это говорит о том, что кредитование физических лиц за последние два года развивается более значительными темпами.

Рассмотрим данных, характеризующих распределение кредитного портфеля банка по отраслям экономики (таблица 2.5.)

Таблица 2.5.

Отраслевая структура общей суммы остатка ссудной задолженности Сибирского банка Сбербанка России в 2008-2010 гг.

Сибирский банк, проводя политику кредитования реального сектора экономики, основной акцент в кредитовании сосредоточил на вложении средств в промышленность, куда был направлен 41% кредитных ресурсов, при этом по сравнению с 2009 и 2008 годами указанная доля снизилась. Основными отраслями промышленности, в которые направлены кредитные ресурсы в 2010 году, явились: добыча полезных ископаемых - 12,8%, пищевая промышленность – 7,9%, производство кокса, нефтепродуктов и ядерных материалов – 7,3%, металлургическое производство – 3%, химическое производство – 2,6%, электроэнергетика – 2,2%.

Наглядно отраслевая структура общей суммы остатка ссудной задолженности Сибирского банка Сбербанка России в 2009 году продемонстрирована на рисунке 2.3.

Рис. 3.3. Отраслевая структура общей суммы остатка ссудной задолженности Сибирского банка Сбербанка России в 2007-2009 гг.

По состоянию на 01.01.2010 остаток срочной ссудной задолженности в рублях и иностранной валюте составил 27 139 млн. руб. В абсолютном выражении наибольший прирост срочной ссудной задолженности – 6 019 млн. руб. – обеспечили отделения Сбербанка России, расположенные на территории Кемеровской области. При этом наиболее высокие темпы роста остатка ссудной задолженности физических лиц в относительных величинах сложились в отделениях, расположенных на территории Новосибирской области (темп роста 188,8%, при среднем темпе роста в Сибирском банке – 185,1%).

Следующим шагом анализа должен стать анализ, производимый на основании сведений, характеризующих кредитный портфель банка. Таким образом, анализируются данные о количестве предоставленных кредитов и их суммах по: крупным, просроченным и выданным инсайдерам кредитам.

В первую очередь анализируется удельный вес крупных кредитов в общем объеме кредитных вложений.

Таблица 2.6

Удельный вес крупных кредитов в общем объеме кредитных вложений.

На основании данных, представленных в таблице 2.6., можно сделать вывод, что удельный вес крупных кредитов в кредитном портфеле банка постепенно увеличивается, но сам кредитный портфель увеличивается более быстрыми темпами. Так, удельный вес крупных кредитов на протяжении двух лет увеличился с 6,79 до 6,96%, и на 1 января 2010 года общий объем предоставленных крупных кредитов составил около 9 млрд. рублей. Данная динамика продемонстрирована на рисунке 2.4.

Рис. 2.4. Удельный вес крупных кредитов.

Кроме этого представляется целесообразным проанализировать структуру кредитов по срокам. Как правило, для этого весь кредитный портфель банка делиться на 3 группы: до 30 дней, от 31 дня до 1 года, выше 1 года свыше (таблица 2.7.).

Таблица 2.7.

Структура кредитного портфеля по срокам кредитования.

Данные таблицы показывают, что наибольшая доля кредитов выдается на срок от 31 дней до года – 82,8%, в то же время достаточно быстро происходит увеличение доли кредитов на срок свыше года: за два года их удельный вес увеличился на 2,2% пункта. Удельный вес кредитов сроком до 30 дней также увеличивается, но не такими быстрыми темпами: за два года прирост составил всего 0,3%.

Это в первую очередь объясняется появлением у банка ресурсов долгосрочного характера, так называемых «длинных» ресурсов, которые банки могут без риска потери ликвидности размещать в долгосрочные кредитные операции.

Структура кредитов по срокам на 1 января 2008, 2009 и 2010 годов продемонстрирована на рисунках 2.5., 2.6., 2.7.

Рис. 2.5. Структура кредитного портфеля банка по срокам кредитования на 1 января 2009года.

Рис. 2.6. Структура кредитного портфеля банка по срокам кредитования на 1 января 2009 года.

Рис. 2.7. Структура кредитного портфеля банка по срокам кредитования на 1 января 2010 года.

Наглядно удельный вес кредитов, классифицированных по группам риска на 1 января 2008, 2009 и 2010 годов можно посмотреть на рисунках.

Рис. 2.8. Удельный вес кредитов, классифицированных по группам риска на 1 января 2008 года.

Рис. 2.9. Удельный вес кредитов, классифицированных по группам риска на 1 января 2009 года.

Рис. 2.10. Удельный вес кредитов, классифицированных по группам риска на 1 января 2010 года.

Следующим моментом анализа является анализ соотношения резерва на возможные потери по ссудам к общему объему кредитных вложений, этот показатель характеризует достаточность резерва банка. Данные по этому моменту отражены в таблице 2.9.

Таблица 2.9

Достаточность резерва банка

За анализируемый период произошел рост данного показателя на 0,18%. Данная ситуация говорит об увеличивающийся доли резерва на возможные потери по ссудам относительно роста кредитного портфеля банка, это говорит о том, что банку приходится с каждым годом все в большем размере создавать резерв на возможные потери по ссудам. Кроме того, это свидетельствует об увеличивающейся доли кредитов, отличных от стандартных. В мировой банковской практике этот показатель составляет около 5%, а у большинства российских банков достигает 50%, тем не менее, банку необходимо обратить особое внимание на рост данного показателя и принять соответствующие меры, не допускающие дальнейшего роста этого соотношения.

Рассмотрим соотношение резерва на возможные потери по ссудам к сумме просроченной задолженности (таблица 2.10.).

Таблица 2.10.

Соотношение резерва на возможные потери по ссудам к сумме просроченной задолженности.

Данные показывают, что за анализируемый период произошло увеличение данного показателя на – 2,68%, и на 1 января 2010 года данный показатель составил 4,75%. Данная тенденция положительна, тем не менее, за эти два года показатель достаточно сильно варьировал.

2.2 Анализ ипотечного кредитования

Ипотечный кредит является активной операцией коммерческого банка и пассивной операцией получателя кредита. Для выявления места ипотечного кредитования в системе активных операций банка рассмотрим структуру операций банка (рис. 2.11) . На основании приведенной схемы, по нашему мнению, можно сделать вывод, что ипотечные кредиты относятся к средне- и долгосрочным кредитам, выдаваемым банками юридическим и физическим лицам.

При этом можно выявить основные особенности, присущие данному типу активных операций. Одна из таких особенностей ипотечного кредита состоит в том, что процент за пользование кредитом имеет плавающее значение, величина которого колеблется в зависимости от многих факторов.

Рис. 2.11. Место ипотечного кредитования в совокупности операций коммерческого банка

Основными факторами в данном случае, по нашему мнению, являются:

изменение условий эксплуатации объекта недвижимости, могущее повлечь изменение его оценочной стоимости; изменение макроэкономических условий, влияющее на доходность кредитных операций банков; изменение норм обязательного резервирования в центральном банке, влекущее изменение риска, связанного с данным видом кредита и др.

Сибирским банком большое внимание уделяется развитию жилищных программ. В целях их развития, повышения качества банковского сервиса и скорости проведения операций кредитования, Сибирским банком Сбербанка России в четвертом квартале 2009 года были открыты первые “Ипотечные центры” в Новосибирске, Томске, Кемерово. Создание “Ипотечных центров” позволило добиться принципа “все в одном месте”, сделать жилищные программы Сбербанка России более доступными и понятными для клиентов, обеспечить возможность клиентам получения всего объема квалифицированных услуг в одном месте, без дополнительных обращений и затрат времени в максимально сжатые сроки.

По-прежнему высоким спросом пользуется “Корпоративный кредит”. Количество договоров о сотрудничестве увеличилось до 287, а остаток задолженности вырос на 203 млн.руб. и составил 669,3 млн. руб. Развитию данного кредитного продукта способствовало предоставление отделениям права самостоятельного принятия решения об установлении договорных отношений по схеме корпоративного кредитования.

Таблица 2.10.

Кредитование физических лиц

Страницы: 1, 2, 3