Усовершенствование стратегии развития АКБ "Приватбанк" в сегменте ипотечного кредитования населения

Таблица 2.2 Процентные ставки по ипотечным кредитам на покупку жилья в АКБ «Приватбанк» (первичный и вторичный рынок)

Таблица 2.3 Типовые затраты Заемщика при оформлении жилищного кредита в АКБ «Приватбанк»

2. „Молодежное ипотечное кредитование” (специальное предложение) Банковский продукт предполагает:

- Клиентам в возрасте до 35 лет есть возможность получить льготный кредит в рамках совместной программы с Государственным фондом содействия молодежному жилищному строительству.

- Условия программы

а) срок предоставления кредита - до 20 лет

б) сумма кредита - 100 % от стоимости квартиры

в) первоначальный взнос 0%

г) обеспечение кредита - залог приобретаемой недвижимости

д) минимальный пакет документов для оформления кредита

- Государственный фонд содействия молодежному жилищному строительству (дальше - Фонд) является государственным специализированным финансовым учреждением, подчиненным Кабинету Министров Украины и создан с целью содействия проведению государственной жилищной политики.

В своей деятельности Фонд руководствуется Конституцией, законами Украины, актами Президента Украины и Кабинета Министров Украины, а также Положением "О Государственном фонде содействия молодежному жилищному строительству", утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 26.10.2000г. №1604. Порядок частичной компенсации процентной ставки кредитов коммерческих банков молодым семьям и одиноким молодым гражданам на строительство (реконструкцию) и приобретение жилья урегулированный постановлением Кабинета Министров Украины "Про утверждение Порядка частичной компенсации процентной ставки кредитов коммерческих банков молодым семьям и одиноким молодым гражданам на строительство (реконструкцию) и приобретение жилья" от 4 июня 2003 года №853.

Льготный кредит может получить молодая семья или одинокий молодой гражданин (гражданка), которые получают в банке кредит на строительство (реконструкцию) или покупку жилья, а именно:

- семья, в которой муж и жена имеют возраст до 35 лет включительно;

- неполная семья, в которой мать (отец) имеет возраст до 35 лет включительно и имеет несовершеннолетних детей (ребенка);

- одинокие молодые граждане в возрасте до 35 лет включительно.

Максимальный размер кредита, по которому может быть предоставлена частичная компенсация, определяется путем умножения нормативной площади на расчетную стоимость 1 кв.м. недвижимости, которая равна средней стоимости строительства 1 кв.м жилья, сложившейся в регионе согласно данных Госстроя на день заключения кредитного договора. Нормативная площадь определяется исходя из нормы 21 кв.м. общей площади жилья на одного члена семьи и дополнительно 20 кв. м на семью.

Если данная семья желает получить кредит в большей сумме, то компенсация осуществляется только исходя из вышеуказанной суммы, а по остальной части кредита семья оплачивает проценты самостоятельно в полном объеме.

Максимальная сумма кредита, которая может быть фактически выдана конкретному заемщику, определяется банком в зависимости от финансового состояния конкретного заемщика и может быть ниже максимальной суммы льготного кредита.

Частичная компенсация определяется в размере:

- одной учетной ставки НБУ для кандидата, который не имеет детей или имеет 1 ребенка,

- полторы учетной ставки НБУ для кандидата, который имеет 2 детей;

- двойной учетной ставки НБУ для кандидата, который имеет 3 и больше детей;

- дополнительно в размере половины учетной ставки - для кандидата, который нуждается в улучшении жилищных условий.

Размер частичной компенсации определяется на день заключения кредитного договора и не может быть больше, чем процентная ставка по кредиту.

Компенсация осуществляется только в случае своевременного выполнения заемщиком обязательств по кредитному договору. При возникновении просроченной задолженности по кредиту возмещение части процентной ставки по кредиту прекращается и возобновлению не подлежит.

Для получения права на частичную компенсацию кандидат подает в региональное отделение Фонда следующие документы:

- заявление о предоставлении частичной компенсации;

- справку о составе семьи;

- копию свидетельства о браке, паспортных данных;

- копию свидетельства о рождении ребенка (детей);

- копию справки о присвоении идентификационного номера

- справку о пребывании на квартирном учете (в случае необходимости).

Кандидаты, относительно которых принято решение о предоставлении частичной компенсации, подают в региональное отделение Фонда следующие документы:

- копию кредитного договора, заверенную коммерческим банком;

- копию инвестиционного соглашения с застройщиком (подрядчиком) на строительство (реконструкцию) либо копию договора об участии в Фонде финансирования строительства, заключенного в соответствии с законом, либо нотариально засвидетельствованную копию договора купли-продажи жилья;

- отчет проведения экспертной оценки (в случае приобретения жилья);

- справку-расчет коммерческого банка о размере обязательств по кредиту и прогнозируемый размер процентов за пользование кредитом

Таблица 2.3 Процентные ставки за кредиты на покупку жилья в АКБ «Приватбанк» по программе молодежного ипотечного кредитования (первичный и вторичный рынок)

На рис. 2.10 -2.14 приведены характеристики основных активных операций и кредитного портфеля в АКБ „Приватбанк”.

Рис.2.11. Динамика показателей кредитного портфеля и уровня резервирования кредитных рисков в АКБ “Приватбанк”

Рис.2.12. Динамика объемов и структуры кредитования физических лиц в АКБ «Приватбанк»

Таблица 2.4 Матрица SWOT – анализа деятельности АКБ „Приватбанк” для сегмента ипотечного кредитования

2.4 Анализ банковских услуг на рынке ипотечного кредитования в Украине

По показателям развития ипотечного кредитования Украина потихоньку приближается к развитым странам. В 2005 г. удельный вес ипотечных кредитов в ВВП вырос с 1% до 2,5%, из них «классическая» ипотека (кредит на покупку жилья) — с 0,6% до 1,6%. Доля ипотеки в кредитном портфеле банков увеличилась с 3,6% до 7,4%, хотя расти еще есть куда: общепринятый в мире «стандарт» для универсальных банков — 10%.[67]

Несмотря на дороговизну ипотечных кредитов за последние два года ставки в гривнах понизились с 27 до 17-19%, а в долларах - с 18 до 12-14%. Конкуренция на рынке подтвердила оптимистические прогнозы. По данным исполнительного директора Украинской национальной ипотечной ассоциации Антона Сергеева по состоянию на 1 июля 2005 г. 12 основных банков контролировали приблизительно 85% рынка, а портфель ипотечных кредитов в Украине достиг 5,6 млрд. гривен. Лидером в сфере ипотечного кредитования является "ПриватБанк", доля которого в общем объеме жилищных ипотечных кредитов достигла 15,22%. На втором месте "Правекс-Банк" - 13,42%, за ним идут банк "Аваль" - 12,31%, "УкрСиббанк" - 12,26%, "Укрсоцбанк" - 10,37%, "Финансы и кредит" - 5,2%, "Райффайзенбанк" - 4,37%, "Аркада" - 3,85%, "Надра" - 2,53%, "Ощадбанк"- 2,34%, "Проминвестбанк" - 2,3%, "ТАС-Комерцбанк" - 0,84% и другие банки - 15%. С начала 2005 года в Украине начал свою работу еще один потенциальный крупный игрок на рынке ипотечного кредитования "Международный ипотечный банк". По прогнозам банка, в ближайшие 3-4 года он займет 10-20% рынка [28].

Украинская национальная ипотечная ассоциация (УНИА) подвела итоги работы ипотечного рынка в 2005 г. Результаты впечатляют — рынок вырос почти в 3,5 раза, достигнув 10,6 млрд. грн. [67].

Таким ростом рынок обязан трем крупнейшим банкам, которые были выставлены на продажу в 2005 г. — УкрСиббанку, Укрсоцбанку и «Авалю». Эти банки пытались привести свои кредитные портфели в соответствие с европейскими стандартами, поскольку европейские банкиры предпочитают работать с розничными клиентами, с физлицами. Это позволяет диверсифицировать портфель и снизить риски: кредиты небольшие, прибыльные, заемщики сравнительно надежные.

В число первых 12 крупнейших ипотечных кредиторов стабильно входят те же банки, которые числятся среди банков-лидеров по активам в целом. Только с корреляцией по наличию иностранных владельцев: чем больше доля заморского капитала, тем, как правило, активнее банк работает с ипотекой.

Существенно сдали позиции банк «Аркада» и Ощадбанк. На остальные 140 работающих банков (из которых ипотекой занимаются 20-40) приходится менее 15%. То есть рынок ипотеки, как отмечает ассоциация, остается очень концентрированным, пробиться вверх нелегко.

Только 14 банков имеют портфели ипотечных кредитов объемом свыше 100 млн. грн. Объяснение банальное: у первой десятки есть возможность привлекать долгосрочные дешевые ресурсы за рубежом, особенно это касается банков с иностранным капиталом. Австрийским, французским, итальянским совладельцам гораздо выгоднее давать средства на кредитование в Украине под 10-20%, чем у себя на родине под 5-6%.

В 2005 году купленный группой «Райффайзен» АППБ «Аваль» дважды снижал процентные ставки на покупку жилья в кредит. Для долларовых займов — с 12,2-13% до 12%, для кредитов в евро — с 12,5-13% до 11,5%, для гривневых — с 18,5-19% до 16%.

Купленный итальянским банком АКБ «Укрсоцбанк» в декабре 2005 г. также снизил ставки до 16-16,25% в гривне, до 12,5-12,75% в долларах США и до 11,5-11,75% в евро, а совсем недавно объявил о новой акции "покупка без аванса".

Портфель кредитования физических лиц на приобретение жилья в АКБ "УкрСиббанк" на 1 января 2006 года превысил 1 млрд. грн. На начало 2005 года данный показатель составлял менее 400 млн. грн. - рост за год в 2,5 раза. До конца года по программе ипотечного кредитования запланировано увеличение портфеля еще на 450 млн. грн. Ипотечное кредитование является одним из приоритетных направлений развития "УкрСиббанка", доля ипотечных кредитов в кредитном портфеле физических лиц банка на сегодня составляет, по данным Украинской национальной ипотечной ассоциации 12,26%.

Сегодня, в связи с определенным дефицитом ресурсов на рынке и ростом их стоимости в банковской системе появилась тенденция к ужесточению условий кредитования. В "УкрСиббанке" условия кредитования физических лиц на приобретение жилья остаются одними из самых доступных на рынке. Процентная ставка в гривне снижена с 17% до 15,5% , ставка в дол. США - 12,5%, в Евро - 11,5% . Максимальный срок кредитования не сократился и составляет по-прежнему 21 год. Отсутствуют штрафные санкции за досрочное погашение кредита и какие-либо другие банковские комиссии на протяжении всего срока кредитования. Банковская комиссия в размере 1,5% от суммы кредита взимается единоразово.

Кроме того, с июня 2005 года банк активно работает по программе с Фондом содействия молодежного жилищного строительства. За три месяца сотрудничества "УкрСиббанком" было предоставлено кредитов по данной программе на сумму более 40 млн. грн.

Также "УкрСиббанк" стал первым среди коммерческих банков, предоставившим кредит на приобретение жилья в рамках пилотного проекта с Государственным ипотечным учреждением.

Уровень конкуренции в сфере ипотечного кредитования довольно высок, и между тем это никак не отображается на размерах кредитных ставок и не улучшает общий климат на рынке в Украине. Если и раньше ипотечные кредиты были для населения недоступной роскошью, то и теперь лишь 6-7% желающих могут позволить себе реализовать свои мечты о новой жилплощади с помощью кредита. Государство как арбитр между основной массой населения и частным бизнесом не могло оставаться в стороне. Еще в октябре 2004 года Кабмин создал Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) [68]. Но лишь в 2005 году начали серьезно говорить о функционировании государственной ипотеки. ГИУ должно стать посредником между потенциальными инвесторами и украинскими банками, которое за счет выпуска ипотечных ценных бумаг будет рефинансировать ипотечные кредиты за ставкой около 10%. Правительство выделило для деятельности ГИУ 20 млрд. грн. (4 млрд. долл.). Эта цифра у многих специалистов вызвала лишь скептические улыбки. Ведь, например, уставный фонд Казахской ипотечной компании, которая сейчас успешно действует на тамошнем рынке, составляет 70 млрд. долл. Более того, обозначенных денег у ГИУ еще нет, правительство лишь планирует занять на внешних рынках 2 млрд. долл. (примерно 10 млрд. грн.), направить в распоряжение ГИУ деньги от доплат за приватизированные ранее предприятия и от продажи земель несельскохозяйственного назначения. Руководители ГИУ заявляют, что выделенная сумма достаточна для осуществления пилотного проекта организации - первые пять тысяч украинских семей получат ипотечный кредит под 9,5% годовых, что на 7,5% ниже от среднерыночного показателя. Отдавать такой кредит семья может на протяжении 30 лет.

2.4.1 Условия кредитования физических лиц для приобретения жилья в АКБ “Приватбанк”

В 2005 году Приватбанк, одним из первых в Украине, ввел в практику инновационный подход к решению "квартирного" вопроса для того сегмента населения Украины, который заинтересован в приобретении жилья или улучшении жилищных условий, но не имеет для этого достаточных финансовых ресурсов. Новая Ипотечная программа Приватбанка по жилью в кредит имеет серьезные преимущества над программами других кредитными учреждениями.

До 01.07.2006 г. банк проводит акцию жилищного кредитования "Ключевое решения" с первым взнос 0% и сроком кредитования до 20 лет [63].

Таблица 2.5 Расчет затрат и кредитования при приобретении 1-х комнатной квартиры за 22500 долларов США при кредите на срок 20 лет в АКБ “Приватбанк”

„Приватбанк” в рамках создаваемых Ипотечных центров предоставляет полный спектр услуг в одном месте и в одно время:

- консультации лицензированных кредитных специалистов Приватбанка

- полное юридическое сопровождение процесса приобретения квартиры, включая услуги нотариуса

- услуги профессиональных риэлтеров

- полная гарантия безопасности и законности соглашения, которое заключается

- специальные комнаты для заключения договоров, сейфы, охрана - обеспечивают надежность и конфиденциальность соглашения.

Преимущества для клиентов и риэлтерских компаний:

1.                 Экономия времени, поскольку подбор квартиры, которую покупает клиент, осуществляется после получения им Ипотечного сертификата.

2.                 Экономия затрат на поездку к нотариусу.

3.                 Гибкое комиссионное вознаграждение за каждое соглашение, проведенное вместе с Приватбанком.

2.4.2 Сравнительные условия кредитования физических лиц для приобретения жилья в банке «Райффайзенбанк Украина»

Состоянием на 01.01.2006 года (по результатам 2005 года) „Райффайзенбанк Украина” согласно данным табл. А.2 – А.7 Приложения А [65] занимает следующие рейтинговые места в банковской системе Украины:

- Объем валюты активов баланса – 7 048,990 млн.грн.( 7 место);

- Объем собственного капитала – 786,134 млн.грн.( 6 место);

- Объем уставного капитала – 87,045 млн.евро( 8 место);

- Объем кредитно-инвестиционного портфеля

– 6 018,400 млн.грн.( 6 место);

- Объем текущих и срочных депозитов физических лиц

– 1 152,062 млн.грн.( 13 место);

- Объем текущих и срочных депозитов юридических лиц

– 2 308,038 млн.грн.( 7 место);

- Объем балансовой прибыли – 83,817 млн.грн.( 4 место);

- Прибыльность уставного капитала – 16,125 % ( 30 место);

- Прибыльность активов баланса – 1,189 % (28 место);

Условия кредитования по программе "Жилье в кредит" [64]:

а) Требования к Заемщику:

- Частные лица, которые имеют стабильный доход, достаточный для погашения суммы кредита и процентов по нему.

б) Кредит предоставляется:

- На приобретение недвижимости на вторичном жилищном рынке;

- На финансирование строительства квартиры, в соответствии с инвестиционным договором (договора о долевом участии в строительстве) на первичном жилищном рынке. В обеспечение Заемщик предоставляет существующую у него жилую недвижимость как альтернативное обеспечение.

в) Кредиты выдаются в национальной валюте , долларах США и ЕВРО:

- Максимальная сумма кредита: 200 000 долларов США (или эквивалент в другой валюте);

- Начальный взнос за счет средств Заемщика составляет не менее 15% от стоимости жилья. Начальный взнос может быть равен 0% , если в ипотеку оформляется дополнительная недвижимость. Дополнительная недвижимость должна отвечать требованиям обеспечения, ее стоимость должна покрывать начальный взнос Заемщика;

- Максимальный срок кредитования: 20 лет.

г) Погашения кредита и процентов:

- Ежемесячные платежи равными частями (аннуитет);

- По графику-ежемесячное погашение кредита равными частями с начислением процентов на остаток задолженности.

д) Обязательное страхование:

- Страхование залогового имущества;

- Страхование Заемщика от несчастного случая;

- Страхование потери права собственности на недвижимость. Страхование права собственности проводится не более 3 лет.

е) Отношения кредита и залогового имущества:

- Для недвижимости, расположенной в областных центрах, соотношения максимальной суммы кредита к стоимости жилья составляет:

§     ≤ 85% при сумме кредита от 3 000 до 50 000 USD;

§     ≤ 80% при сумме кредита от 50 001 до 100 000 USD;

§     ≤ 70% при сумме кредита от 100 001 до 200 000 USD.

- Для недвижимости, расположенной в других регионах, соотношения максимальной суммы кредита к стоимости жилья составляет:

§     ≤ 85% при сумме кредита от 3 000 до 30 000 USD;

§     ≤ 80% при сумме кредита от 30 001 до 50 000 USD;

§     ≤ 70% при сумме кредита от 50 001 до 80 000 USD;

§     ≤ 50% при сумме кредите от 80 001 до 200 000 USD.

ж) Процентные ставки по кредитам приведены в табл.2.6

Таблица 2.6 Процентные ставки по кредитам на жилье в «Райффайзенбанк Украина»

и) Необходимые документы Заемщика (физического лица):

- Заполненная Анкета-заявление ;

- Гражданский паспорт и копия паспорта жены/мужчины заемщика (все страницы с информацией);

-                     Свидетельства о браке, свидетельстве о рождении ребенка (если есть);

- Разрешение органа опеки в случае если:

- Малолетнее (возрастом до 14 лет) или несовершеннолетнее (возрастом от 14 до 18 лет) лицо зарегистрировано (прописано) по адресу недвижимого имущества, которое передается в ипотеку банку;

- Малолетнее или несовершеннолетнее лицо является совладельцем недвижимого имущества, которое передается в ипотеку банку;

- Справка из налоговой инспекции о присвоение идентификационного номера налогоплательщика заемщику и жене/мужчине Заемщика;

- Справка с места работы (согласно стандартам ДПАУ), заверенная в бухгалтерии, которая подтверждает должность Заемщика (жены/мужа), начисленную заработную плату и удержанные налоги за последние 12 месяцев;

- Документы, которые подтверждают другие доходы заемщика (при наличии доходов не по основному месту работы), в т.ч. декларация о доходах в ГНА на последнюю отчетную дату;

- Копии документов, которые подтверждают право собственности Заемщика на недвижимое или другое имущество, указанное Заемщиком в анкете;

- Справка из банка о наличии кредитного счета, с обязательным указанием даты открытия счета, остатка задолженности и состояния обслуживания долга (в случае наличия счетов в других банках);

- Инвестиционный договор (договор о долевом участии в строительстве, об участии в фонде финансирования строительства)-при наличии;

-                     Нотариально заверенное соглашение жены/мужа (других совладельцев) на передачу в ипотеку недвижимости или их непосредственное присутствие при заключении договора.

РАЗДЕЛ 3. РАЗРАБОТКА МАРКЕТИНГОВОЙ СТРАТЕГИИ АКБ „ПРИВАТБАНК” В СЕГМЕНТЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ЧАСТНЫХ ЛИЦ

3.1 Проблемы и возможности развития бизнеса АКБ „Приватбанк” в сегменте ипотечного кредитования частных лиц

3.1.1 Анализ проблем макросреды (PEST- анализ)

В материалах формирования маркетинговой стратегии работы банка на сегменте частных лиц важное значение имеют результаты PEST-анализа для Украины, а именно [25]:

- покупательная способность населения;

- демографическая ситуация и номинальная годовая емкость рынка потребителей по сегментам (клиенты банка);

В табл.3.1 приведенные основные данные, которые характеризуют демографическую ситуацию и покупательную способность населения Украины.

Таблица 3.1 Показатели покупательной способности и структурные группы населения Украины [62]

Как показывает анализ данных табл.3.1:

-                     на каждого работающего в Украине приходится 1 пенсионер и 1 неработающий (дети и студенты);

-                     уровень доходов население недопустимо низкий для приобретения товаров и услуг стоимостью больше 200 долларов в месяц;

3.1.2 Анализ конкуренции на рынке банковских услуг в Украине

В табл. А.1 - А.7 Приложения А приведены результаты рейтингового анализа конкурентной среды в банковской системе Украины состоянием на 1 января 2006 года. Как показатель рейтинга учитывалась интегральная доля операций каждого банка по сумме к общему объему операций в банковской системе Украины.

Как показывает анализ данных рынка привлеченных ресурсов банковской системой Украины (154 банка) депозитные операции неравномерно сконцентрированы [65]:

а) На рынке депозитов физических лиц:

- первые 25 банков привлекли 80,3% ресурсов физических лиц;

- из них первые 3 банка привлекли 38% ресурсов физических лиц;

- лидер рынка – АКБ „Приватбанк” (15,1% ресурсов физлиц);

б) На рынке депозитов юридических лиц:

- первые 25 банков привлекли 76,3% ресурсов юридических лиц;

- из них первые 3 банка привлекли 32% ресурсов юридических лиц;

- лидер рынка – АКБ „Укрсоцбанк” (13,2% );

- АКБ „Приватбанк” – на 3 месте ( 7,1% объема ресурсов юрлиц);

в) На рынке кредитования и инвестирования:

- первые 25 банков удерживают 74,36% операций ;

- из них первые 3 банка удерживают 29% операций ;

- лидер рынка – АКБ „Приватбанк” (12,3% от объема операций);

г) Рейтинг доходности банков:

- первые 30 банков получают 80,2% от общих доходов системы;

- из них первые 3 банка получают 37% от общих доходов;

- лидер рынка – АКБ „Приватбанк” – ( 24,75% от объема доходов);

д) Рейтинг объемов собственных капиталов банков:

- первые 25 банков сосредоточили 63,6% капитала системы;

- лидеры рынка – АППБ „Аваль”, АКБ „Приватбанк” (по 9,53% );

3.1.3 Перспективы рынка ипотечного кредитования для АКБ «Приватбанк»

Перспективными направлениями деятельности АКБ «Приватбанк» на рынке ипотечного кредитования Украины является его взаимодействие с :

- Государственным фондом содействия молодежному строительству [66];

- Государственным ипотечным учреждением рефинансирования [68];

- Украинской Национальной Ипотечной Ассоциацией [67];

В табл.3.2 -3.3 представлены данные Государственного Фонда содействия молодежному строительству по сравнительным характеристикам ипотечных кредитом, выдаваемых банками - ассоциированными членам программы молодежного строительства с частичной государственной компенсацией кредита.

В развитии рынка ипотечного кредитования АКБ «Приватбанк» принимает деятельное участие в Украинской Национальной Ипотечной Ассоциации [67], которая является неприбыльным, добровольным и открытым объединениям юридических лиц, прямо или опосредствованно использующих в своей деятельности соглашения об ипотеке или осуществляющие в границах своей компетенции нормативное регулирование ипотечных отношений. Общее участие органов государственной власти и управления и Ассоциации в содействии становлению рынка ипотеки в Украине осуществляется путем ассоциированного членства в Ассоциации на основании соглашений о сотрудничестве и координации действий.

Таблица 3.2 Условия ипотечного кредитования молодежного жилищного строительства

Целью создания и деятельности Ассоциации является содействия всестороннему развитию ипотечных отношений, массовому распространению по всей территории Украины долгосрочного ипотечного финансирования субъектов экономических отношений и население путем участия в разработке концепции ипотечной финансовой системы в Украине и создания институционных основ его функционирования. Ассоциация также оказывает содействие созданию единого экономического пространства, общего для украинских банков и их клиентов, для формирования ипотечных отношений (отношений), отработки и внедрения законодательных норм ипотечного кредитования.

Страницы: 1, 2, 3, 4