Административно-правовой механизм реализации жилищного законодательства

В Концепции намечены конкретные направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотечного жилищного кредитования на федеральном уровне, а также на уровне субъектов РФ и муниципальных образований. Концепция учитывает практику создания и функционирования механизма ипотечного кредитования как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в странах, еще только перестраивающих экономику на основе рыночных принципов, а также опыт жилищного финансирования в регионах РФ.

Предполагается, что в соответствии с Концепцией система ипотечного жилищного кредитования в России в своем законченном виде будет саморазвивающейся и самодостаточной системой, не требующей дополнительно значительного государственного финансирования.

Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования предполагается в создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан. Государственное бюджетное финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья, что должно обеспечить функционирование взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки.

Цели и принципы формирования системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования

Система жилищного финансирования в дореформенный период соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. 11 Белявский И. «Оформление ипотечных жилищных кредитов» // Российская юстиция, 2000. N 5. С. 23.

За период реформ 1990-1998 гг. в сфере жилищного финансирования произошли следующие изменения:

- значительно увеличилась доля частного сектора, в то же время государство перестало быть основным участником на этом рынке;

- сформировался рынок жилья;

- изменилась структура жилищного фонда по формам собственности (57% всего жилищного фонда в России находится в частной собственности);

- снизился объем бесплатно предоставляемого очередникам жилья (более чем в 3 раза);

- сократились объемы жилищного строительства.

В результате рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы восполнить сокращение бюджетных ассигнований в строительство. В условиях сокращения бюджетных расходов в жилищном секторе государство сосредоточило внимание в основном на проблемах отдельных категорий и групп населения, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы.

Для решения указанной задачи выделены следующие основные направления:

- долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения;

- кредитование жилищного строительства;

- государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий).

Основой Концепции является создание рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жилье, так и жилье на вторичном рынке. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.

Концепция предполагает создание целостной системы ипотечного жилищного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования.

В качестве ключевых условий для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования определены:

- создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки;

- разработка необходимой законодательно-нормативной базы;

- повышение уровня благосостояния населения.

Одним из центральных вопросов Концепции является стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

В рамках этого важнейшего блока в системе жилищного финансирования предлагается стимулировать инвестиции в строительство на основе предоставления застройщикам банковских кредитов на строительство жилья (строительных кредитов).

Одним из ключевых требований создаваемой системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения не только с высокими, но прежде всего со средними доходами.

Государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (например, через государственные жилищные сертификаты), что сократит необходимый размер кредита.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Основные задачи Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования

Для становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования предусмотрено решение следующих основных задач: 11 Ипотека в России (под ред. А.В.Толкушкина) - М.: Юристъ, 2002 г. С. 147.

- совершенствование законодательной и нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных жилищных кредитов;

- создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов;

- создание инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечных жилищных кредитов;

- налоговое стимулирование граждан, получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование кредиторов;

- создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов;

- создание механизмов социальной защиты заемщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита.

При формировании стратегии создания системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования должны быть учтены следующие аспекты:

- ориентация ипотечного кредитования в настоящее время в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите;

- возможность оплаты части нового жилья за счет продажи уже имеющегося в собственности жилья;

- предоставление государственных субсидий заемщикам при приобретении жилья с помощью ипотечного кредита.

Механизм привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования

Привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования планируется осуществлять из следующих источников:

а) кредитные линии и займы, предоставляемые банками, а также иными организациями (фондами);

б) средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами и страховыми организациями, паевыми инвестиционными фондами и др.) сроком на 5-10 лет;

в) размещение эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

г) средства от продажи целевых облигационных займов.

По мере развития данных рынков могут использоваться различные модели привлечения долгосрочных кредитных ресурсов, в том числе:

1) выпуск кредиторами эмиссионных ипотечных ценных бумаг и их реализация на финансовом рынке;

2) рефинансирование кредиторов через систему коллективных инвестиций;

3) рефинансирование кредиторов через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов.

Обязательными характеристиками эмиссионных ипотечных ценных бумаг должны быть:

- установленный законом перечень категорий юридических лиц, имеющих право выпуска эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

- специально сформированное обеспечение по этим ценным бумагам (эмиссионные ипотечные ценные бумаги могут выпускаться только под обеспечение, состав и порядок замены которого указаны в законе; в случае банкротства эмитента обеспечение по эмиссионным ипотечным ценным бумагам должно или исключаться из имущества, составляющего конкурсную массу, или выделяться в особую конкурсную массу);

- особая надежность эмиссионных ипотечных ценных бумаг на основе установления для них специальных экономических нормативов;

- особый порядок выпуска и обращения эмиссионных ипотечных ценных бумаг.

Рефинансирование кредиторов через систему коллективных инвестиций планируется организовать следующим образом (п. 3.2 Концепции): «В России действующими формами осуществления коллективных инвестиций являются общие фонды банковского управления и паевые инвестиционные фонды.

В этих фондах могут размещаться средства пенсионных фондов, предприятий и населения, а также денежные средства иных инвесторов, заинтересованных в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в своем регионе. 11 Ипотека в России (под ред. А.В.Толкушкина) - М.: Юристъ, 2002 г. С. 153.

Преимуществом этой модели является формирование в регионе рынка закладных и на этой основе - самодостаточной системы рефинансирования и активного вовлечения кредитных организаций региона в долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

Предлагается следующий механизм рефинансирования:

1) кредитор выдает ипотечный кредит. Оформляется закладная, которая переходит кредитору с соответствующей государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

2) учредители общих фондов банкового управления или паевых инвестиционных фондов вносят денежные средства. В инвестиционной декларации доверительный управляющий (или управляющая компания) данного фонда указывает, что средства фонда будут направлены на покупку закладных;

3) доверительный управляющий (или управляющая компания) фонда покупает закладные у кредитных организаций за счет денежных средств, переданных фонду его учредителями. Для перехода прав по закладной на ней совершается передаточная надпись в пользу доверительного управляющего, которому передается закладная. Переход прав по закладной означает передачу этому же лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству (кредиту). Доверительный управляющий (или управляющая компания) должен потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в качестве залогодержателя.

Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от нового владельца закладной письменное уведомление о регистрации его в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с надлежаще заверенной выпиской из реестра, осуществляет промежуточные и окончательные платежи.

Доверительный управляющий (или управляющая компания) формирует портфель закладных с тем, чтобы обеспечить учредителям фонда стабильный доход. При использовании этой модели привлечения кредитных ресурсов требуют уточнения некоторые аспекты закладной как неэмиссионной ценной бумаги. Деятельность специализированного института вторичного рынка ипотечных кредитов будет способствовать перераспределению рисков ипотечного кредитования. Речь идет о снижении риска ликвидности и процентного риска, возникающих при несоответствии структуры активов и пассивов первичных кредиторов, и его переносе на агентства.

Эта модель организации рефинансирования кредитных организаций позволяет реализовать в себе и другие модели привлечения кредитных ресурсов в сферу жилищного кредитования. Так, например, агентство по ипотечному жилищному кредитованию может стать доверительным управляющим общего фонда банковского управления или паевого инвестиционного фонда, а также может осуществлять выпуск облигаций или ипотечных ценных бумаг».

Следует отметить, что к середине 2002 г. не сформирована законодательная база, необходимая для выпуска и обращения эмиссионных ценных бумаг. Управляющие компании негосударственных пенсионных фондов, страховых организаций и паевых инвестиционных фондов не рассматривают вложения в программы ипотечного кредитования в качестве достаточно доходных и надежных сфер инвестирования. Кроме того, подобные вложения могут оказаться ограниченными условиями специального законодательства, регулирующего деятельность пенсионных фондов, страховых компаний и паевых инвестиционных фондов (лимиты инвестирования в ценные бумаги одного эмитента, запреты и ограничения на покупку ценных бумаг, не котирующихся у признанных организаторов торговли ценными бумагами). Кредитные линии и займы, предоставляемые коммерческими банками, вряд ли вообще могут рассматриваться как существенный ресурс, привлекаемый на вторичном рынке для осуществления программ ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование предполагает долгосрочность заимствований на вторичном рынке. Коммерческие банки в значительных объемах смогут предоставлять кредитные линии и займы банкам, осуществляющим ипотечное кредитование населения, только на короткие сроки.

К сожалению, составители Концепции недостаточно проработали вопрос о том, что же именно из себя будут представлять агентства по ипотечному кредитованию (федеральные и региональные): будут эти агентства ипотечными банками либо это будут государственные или полугосударственные учреждения, выполняющие функции гарантов. В Западной Европе доминирует первая модель, а в США - вторая. Первоначально такое региональное агентство в г. Москве организовывалось для выполнения смешанных функций посредника и гаранта, однако впоследствии оно было переориентировано на выполнение функций ипотечного банка.

§2.2 Программа мероприятий по реализации Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования

По замыслу Концепции государство в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования должно выполнять следующие функции:

- создать надлежащую законодательную и нормативную базу с целью правового обеспечения прав кредиторов-залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы;

- обеспечить социальные гарантии, предоставляемые гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов.

Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, делающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан-заемщиков. Учитывая, что система находится в стадии становления, государство может также создавать определенные стимулирующие условия для ее развития и взять на себя часть рисков. 11 Ипотека в России (под ред. А.В.Толкушкина) - М.: Юристъ, 2002 г. С. 147.

В рамках Концепции фактически сформирована программа конкретных мероприятий, предусматривающая:

- совершенствование правовых основ реализации прав по ипотеке;

- регулирование механизмов привлечения долгосрочных финансовых ресурсов;

- создание благоприятной налоговой среды для ипотечного жилищного кредитования граждан;

- организацию эффективных условий работы кредитных организаций на рынке ипотечных кредитов.

Совершенствование правовых механизмов реализации прав по ипотеке

С целью совершенствования правовых механизмов реализации прав по ипотеке предполагается внести в федеральное законодательство и нормативные документы ряд дополнений и изменений в отношении:

1) реализации права пользования заложенным жилым помещением;

2) обращения взыскания на заложенное жилое помещение;

3) механизмов социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение;

4) заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане.

В России риски предоставления долгосрочных жилищных ипотечных кредитов увеличиваются из-за трудностей обращения взыскания на заложенное имущество в случае невозврата кредита и сложностей выселения залогодателя и членов его семьи. Снижение рисков планируется осуществить путем устранения противоречий между нормами права, закрепленными, с одной стороны, в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)», с другой - в Гражданском кодексе РФ и в Жилищном кодексе РСФСР, в отношении последствий невыполнения заемщиком обязательств по кредитному и ипотечному договорам. Речь идет о правах пользования жилым помещением членами семьи собственника, проживающими в принадлежащем ему жилом помещении, приобретенном с помощью кредита и находящемся в залоге. 11 Ипотека в России (под ред. А.В.Толкушкина) - М.: Юристъ, 2002 г. С. 153.

Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» было установлено, что после обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца освободить занимаемое жилое помещение при условии, если:

- жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры;

- проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный дом или квартиру позже, - до их вселения нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный дом (квартиру) в случае обращения на него взыскания.

В то же время норма, предусмотренная ст. 292 Гражданского кодекса РФ, ставит серьезные препятствия на пути развития ипотечного жилищного кредитования и жилищного рынка в целом. Была установлена необходимость внесения ряда поправок в указанные законы в части оснований и порядка обращения взыскания на заложенное имущество, а также выселения с целью однозначного понимания закрепленных в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» норм.

Федеральным законом от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Концепция предусматривала внесение изменений и дополнений в Жилищный кодекс РСФСР, учитывающих необходимость создания правового механизма обеспечения жильем заемщика и его семьи в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

С этой целью предполагалось законодательно закрепить в Жилищном кодексе РСФСР (а в последующем и в Жилищном кодексе РФ) возможность создания специализированного, не подлежащего приватизации жилищного фонда - фонда временного проживания, который будет использоваться для переселения граждан в соответствующих случаях.

В качестве самостоятельного мероприятия намечалось заполнить существующий в настоящее время «правовой вакуум» по вопросам ипотеки жилых помещений, права на которые имеют несовершеннолетние члены семьи собственника. Согласно ГК РФ сделки с недвижимостью, права на которую имеют несовершеннолетние члены семьи собственника, совершаются только с согласия органов опеки и попечительства. Вместе с тем на федеральном уровне не урегулировано, что именно может служить основанием для такого согласия.

Совершенствование законодательной базы привлечения долгосрочных финансовых ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования

Законодательство РФ, касающееся выпуска и обращения ценных бумаг, не удовлетворяет требованиям развития рынка ипотечного жилищного кредитования и привлечения на него долгосрочных финансовых ресурсов через выпуск и обращение эмиссионных ипотечных ценных бумаг.

В целях создания «массового технологичного рынка ипотечного жилищного кредитования», учитывающего интересы его участников (в первую очередь инвесторов), необходимо: 11 Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Одобрена постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» с изменениями от 12 апреля 2001 г.

- внести изменения и дополнения в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», касающиеся порядка обращения взыскания на заложенное имущество и порядка составления, выдачи залога и передачи прав по закладной;

- внести изменения и дополнения в Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций» в части исключения из имущества должника, составляющего конкурсную массу, или выделения в особую конкурсную массу, обеспечения по удовлетворению требований кредиторов по эмиссионным ипотечным ценным бумагам;

- внести изменения в Федеральный закон «О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг», касающиеся включения в перечень информации, раскрываемой эмитентом, данных об обеспечении ценных бумаг и об обязанности эмитента предоставлять инвесторам для ознакомления документы об обеспечении ипотечных ценных бумаг;

- разработать проект федерального закона об эмиссионных ипотечных ценных бумагах, законодательно закрепляющего порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг, их особенности, круг эмитентов и порядок надзора за выпуском и обращением ипотечных ценных бумаг;

- разработать проект федерального закона о кредитных потребительских обществах, регулирующего деятельность специфического вида потребительских обществ, предоставляющих займы своим членам и привлекающих средства своих членов в различных установленных законом формах;

- разработать проект федерального закона о страховании ответственности при осуществлении ипотечного жилищного кредитования, отражающего особенности страхования в данной сфере и предусматривающего возможность страхования ответственности по договору.

Авторы Концепции намеревались предложить объединению страховщиков, работающих на рынке ипотечных жилищных кредитов, разработать с участием заинтересованных организаций комплекс стандартных правил, осуществляемых в добровольной форме, по видам страхования, связанным с использованием обязательств, обеспеченных ипотекой.

К настоящему времени реализация указанной программы ограничилась внесением изменений и дополнений в Закон об ипотеке и Жилищный кодекс. Остаются нерешенными проблемы законодательной регламентации:

- деятельности потребительских обществ по ипотечному кредитованию;

- выпуска в обращение эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

- страхования ответственности при осуществлении ипотечного жилищного кредитования.

Создание благоприятной налоговой среды для развития ипотечного жилищного кредитования

Составители Концепции справедливо отмечали, что наличие налоговых льгот, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, является действенным экономическим фактором, стимулирующим со стороны государства развитие первичного ипотечного рынка. Льготы позволяют существенно увеличить доступность долгосрочных ипотечных кредитов для населения. 11 Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Одобрена постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» с изменениями от 12 апреля 2001 г.

В соответствии с действовавшим на дату принятия Концепции Законом РФ «О подоходном налоге с физических лиц» существовали две налоговые льготы для физических лиц:

- во-первых, невключение в совокупный налогооблагаемый доход физических лиц сумм, полученных от продажи квартир, в части, не превышающей пятитысячекратного установленного законом минимального размера оплаты труда;

- во-вторых, исключение из совокупного налогооблагаемого дохода сумм, направленных на новое строительство или приобретение жилья, в пределах пятитысячекратного установленного законом минимального размера оплаты труда, учитываемого за 3-летний период, а также сумм, направленных физическими лицами на погашение кредитов, полученных ими на указанные цели, и процентов по ним.

Ограничение льготы по исключению сумм, направляемых на погашение кредитов и процентов по ним, 3-летним сроком являлось сдерживающим фактором в вопросе увеличения сроков ипотечного кредитования.

В соответствии с Концепцией предполагалось внести изменения в Закон РФ «О подоходном налоге с физических лиц» в части:

- увеличения размера предоставляемой физическим лицам льготы по подоходному налогу до двадцатитысячекратного установленного законом МРОТ и увеличения срока, на который предоставляется льгота для лиц, получивших кредит на строительство или приобретение жилья, на весь период погашения кредита;

- увеличения размера не включаемых в совокупный налогооблагаемый доход физических лиц денежных средств, полученных от продажи квартир и жилых домов, принадлежащих им на праве собственности, до двадцатитысячекратного установленного законом МРОТ.

При принятии части второй Налогового кодекса РФ подоходный налог с физических лиц был отменен и вместо него с 1 января 2001 г. был введен налог на доходы физических лиц, взимаемый на основании гл. 23 НК РФ. Вместо существовавших прежде налоговых льгот были введены имущественные налоговые вычеты.

Следует отметить, что размеры установленных имущественных налоговых вычетов оказались гораздо меньшими по сравнению с предполагавшимися размерами налоговых льгот. Двадцатитысячекратный установленный законом МРОТ (для целей налогообложения) как на дату принятия Концепции, так и в настоящее время составляет 2 млн. руб., но предельные размеры действующих имущественных налоговых вычетов составляют: 11 Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Одобрена постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» с изменениями от 12 апреля 2001 г.

- 1 млн. руб. для доходов от продажи недвижимости, принадлежавшей физическому лицу на праве собственности;

- 600 тыс. руб. при приобретении или строительстве жилого дома или квартиры без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным в российских банках для покупки или строительства жилья.

Законодатель предоставил налогоплательщику право на имущественный налоговый вычет при продаже имущества, принадлежавшего налогоплательщику на праве собственности свыше 5 лет, в сумме полученных доходов, но право на этот вычет налогоплательщик может реализовать только при подаче налоговой декларации. Льгота размером до 5 тыс. МРОТ при продаже имущества могла быть реализована налогоплательщиком без подачи налоговой декларации в налоговый орган.

К факторам, существенно ухудшающим положение налогоплательщика, следует отнести новый механизм предоставления имущественного налогового вычета при приобретении или строительстве на территории РФ жилого дома или квартиры. Прежде налогоплательщик, заключив договор долевого строительства и совершив соответствующие платежи, мог начать пользоваться льготой со дня подачи заявления в бухгалтерию того предприятия (организации), которое являлось для него местом основной работы. Теперь, получив право на имущественный налоговый вычет в январе текущего года, налогоплательщик сможет реализовать это право не ранее июля - августа следующего года. Работодатель, как налоговый агент, принужден удерживать налог на доходы физических лиц у своего работника в полном объеме, даже когда работник имеет право на имущественный налоговый вычет и может представить все необходимые документы, подтверждающие это право. В случае высокой инфляции имущественный налоговый вычет как льгота, стимулирующая покупку или строительство на территории РФ жилых домов или квартир, может превратиться в фикцию.

При осуществлении реформы налогообложения доходов физических лиц было осуществлено еще два изменения, фактически ухудшающие положение налогоплательщиков - физических лиц, использующих ипотечные кредиты для приобретения недвижимости на территории РФ. Права на льготное налогообложение лишены лица, приобретающие или строящие дачи и садовые домики, в то время как лицо, строящее дом для летнего отдыха в коттеджном поселке, вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом. Оказалось введенным налогообложение доходов в виде материальной выгоды от экономии на процентах по ипотечным кредитам, полученным на льготных условиях (см. гл. 19). В соответствии с последним абзацем пп. «я» п. 13 п. 1 ст. 3 Закона РФ от 7 декабря 1991 г. N 1998-1 не облагались подоходным налогом заемные средства, полученные физическими лицами на льготных условиях на строительство (приобретение) жилого дома или квартиры в соответствии с законодательством РФ, законодательством субъектов РФ и решениями органов местного самоуправления.

Снижение размера государственной пошлины при нотариальном удостоверении и государственной регистрации договоров ипотеки

В соответствии с Федеральным законом «О государственной пошлине» государственная пошлина в отношении договоров об ипотеке взимается в двух случаях:

- при нотариальном удостоверении договоров об ипотеке (государственная пошлина составляет 1,5% от суммы договора);

- при государственной регистрации договоров об ипотеке (государственная пошлина за государственную регистрацию договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке) и за выдачу документа о регистрации взимается в 2-кратном МРОТ за каждое действие для граждан и в 5-кратном МРОТ для юридических лиц).

Поскольку в соответствии с ГК РФ не требуется нотариальное удостоверение договора купли-продажи жилья, то для тех, кто приобретает жилье при помощи ипотечного кредитования, это жилье становится на 1,5% дороже. В соответствии с Концепцией предполагалось снижение размера государственной пошлины за нотариальное удостоверение договоров об ипотеке путем осуществления следующих мероприятий: 11 Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Одобрена постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» с изменениями от 12 апреля 2001 г.

- выделения сделок по ипотеке жилых помещений в отдельную категорию и установления значительно меньшего размера государственной пошлины за их нотариальное удостоверение (в размере минимального размера оплаты труда);

- устранение двойной оплаты одного действия и отмены или уменьшения размера государственной пошлины за государственную регистрацию договора об ипотеке в связи с тем, что Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлена плата за государственную регистрацию договоров с недвижимостью (в том числе и договоров об ипотеке) в форме регистрационного сбора за государственную регистрацию.

Аналогичные изменения, касающиеся налоговых льгот для физических лиц и размера государственной пошлины, предполагалось внести в проект второй части Налогового кодекса РФ, принятый Государственной Думой Федерального Собрания РФ в первом чтении.

Организация условий для эффективной работы кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов

В сфере организации условий для эффективной работы кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов предполагалось осуществление конкретных мероприятий, направленных:

1. на регулирование деятельности кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов;

2. на уточнение процедур регистрации прав и сделок по ипотеке жилья;

3. на отражение сделок по уступке прав по ипотечным кредитам в бухгалтерском учете кредитных организаций;

4. на уточнение критериев обеспеченности по долгосрочным ссудам.

Расширение деятельности банков и иных кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов, включая деятельность по предоставлению кредитов, их обслуживанию, финансированию и рефинансированию, а также необходимость снижения и эффективного распределения рисков между участниками процесса требует, с одной стороны, расширения круга разрешаемых операций, а с другой - усиления контроля и регулирования.

В концепции предусматривалось:

- разработать инструкцию ЦБ РФ о порядке регулирования деятельности кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования, регулирующую, в частности, риски кредитных организаций по операциям на рынке ипотечных жилищных кредитов;

- внести изменения в инструкцию ЦБ РФ N 63 «О порядке осуществления операций доверительного управления и бухгалтерском учете этих операций кредитными организациями РФ», предусмотрев возможность передачи прав требования по ипотечным кредитам в доверительное управление иным кредитным организациям для обслуживания кредитов. 11 Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Одобрена постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» с изменениями от 12 апреля 2001 г.

В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилой дом или квартира, приобретенные в собственность за счет кредита банка или иной кредитной организации, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры. При такой форме ипотеки по закону стоимость сделки снижается на 1,5% (размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение договора об ипотеке). При этом не установлено, каким образом в этом случае осуществляется регистрация права залога, что совершенно необходимо для устранения возможности вторичного залога уже заложенного жилья без уведомления держателя последующей ипотеки.

Концепция предполагает установление порядка государственной регистрации смены залогодержателя по договору об ипотеке в случае уступки права требования по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, новому кредитору, в соответствии с которым для смены залогодержателя в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество было бы достаточно волеизъявления первоначального и нового кредиторов-залогодержателей. Предлагаемый порядок базируется на применении ст. 382 и 384 ГК РФ, в соответствии с которыми при переходе прав кредитора к новому кредитору к нему переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства, т.е. право залога. Основанием смены залогодержателя будет являться не уступка права по договору по ипотеке, а уступка права требования по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, и, как следствие этого, смена залогодержателя.

Для решения указанных проблем обосновывалась необходимость:

- разработать и принять для учреждений юстиции - регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним инструкцию Министерства юстиции РФ о порядке регистрации ипотеки, возникающей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требования по ипотечным кредитам;

- подтвердить возможность регистрации ипотек, возникающих из смешанных и комплексных гражданско-правовых договоров, содержащих условия об ипотеке, в письме-разъяснении Министерства юстиции РФ учреждениям юстиции - регистраторам прав и сделок с недвижимостью.

Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, была утверждена приказом Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. N 289/235/290. 11 Приказ Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. N 289/235/290. Однако принятие данной инструкции не решило всех организационных проблем, связанных с регистрацией ипотеки, в силу закона, а также регистрацией ипотеки, возникающей из смешанных и комплексных гражданско-правовых договоров, включающих условия об ипотеке.

В целях унификации бухгалтерского учета операций по уступке прав требований по ипотечным кредитам предполагалось уточнить порядок бухгалтерского учета в письме-разъяснении ЦБ РФ кредитным организациям - операторам вторичного рынка.

Указанные разъяснения до настоящего момента не разработаны и не приняты.

Для повышения заинтересованности коммерческих банков в выдаче ипотечных кредитов и для адекватной оценки кредитного риска предлагалось изменить подход к критериям обеспеченности по долгосрочным кредитам, выдаваемым кредитными организациями гражданам для приобретения жилья и обеспеченным ипотекой приобретаемого жилья.

В этих целях было предложено внести соответствующее изменение в инструкцию ЦБ РФ «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам» в части определения критериев обеспеченности процентов по долгосрочным ссудам. Данное мероприятие также не осуществлено. 22 Инструкция ЦБ РФ от 30 июня 1997 г. N 62а «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам».

Страницы: 1, 2, 3, 4