арушающими права и интересы соседей могут быть расценены любые действия, которыми причиняются существенные неудобства лицам, проживающим в одном доме с нанимателем. Нарушение прав соседей должно быть не разовым, а неоднократным, то есть носить систематический характер. В указанных случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения этих нарушений (п. 4 ст. 687 ГК). Предупреждение является обязательным условием предъявления требования о расторжении договора по этим основаниям. Суд может вынести решение о расторжении договора найма, если установит, что и после предупреждения наймодателя наниматель или другие лица продолжают использовать помещение не по назначению либо нарушать права и интересы соседей. И в этих случаях суд наделен правом при первом обращении наймодателя предоставить нанимателю срок для устранения нарушений и лишь при втором обращении расторгнуть договор найма.

И наконец, как наймодатель, так и наниматель могут обратиться в суд с требованием о расторжении договора найма, если помещение стало непригодным для проживания или пришло в аварийное состояние. По договору социального найма жилого помещения расторжение договора и выселение нанимателя в связи с аварийностью дома производится в административном порядке с санкции прокурора (ст. 90 Жилищного кодекса). Это вызвано необходимостью быстрого и оперативного решения вопроса о переселении нанимателя из аварийного дома в предоставляемое ему другое, благоустроенное жилое помещение.

По договору коммерческого найма жилого помещения собственник аварийного дома не обязан предоставлять нанимателю другое жилое помещение, и потому вопрос о срочности выселения нанимателя в административном порядке с санкции прокурора отпадает. Расторжение договора найма и выселение нанимателя производится в судебном порядке.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место договор найма считается расторгнутым со дня выезда.

Законом могут быть установлены и другие случаи расторжения договора найма.

Важной гарантией конституционного права граждан на жилище является указание в законе, что договор социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда может быть расторгнут по требованию наймодателя лишь по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке. По договору коммерческого найма жилого помещения выселение нанимателя по инициативе наймодателя допускается только по решению суда. Судебная процедура рассмотрения жилищных споров основана на началах устности, гласности, публичности и состязательности, что способствует наиболее полному установлению истины и надлежащей защите жилищных прав нанимателей.

Статья 688 ГК устанавливает последствия расторжения договора найма жилого помещения: выселение нанимателя и всех проживающих с ним лиц, то есть полное освобождение жилого помещения.

Основания расторжения договора найма жилого помещения и договора социального найма в результате противоправных действий нанимателя и других проживающих с ним лиц в основном одни и те же. Однако порядок выселения имеет принципиальные отличия. Особенностью является и то, что в в случаях использования жилого помещения не по назначению, систематического разрушения и порчи жилого помещения, систематического нарушения прав и интересов соседей выселению подлежат лишь те лица, которые виновны в допускаемых нарушениях. Сам договор продолжает действовать.

Общим последствием невыполнения или ненадлежащего выполнения стороной своих обязательств является возмещение причиненных убытков (ст. 393 ГК). Помимо возмещения убытков наниматель вправе требовать компенсации морального вреда. Возможность предъявления указанных требований установлена ст. 15 Закона о защите прав потребителей и постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 года «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей», разъяснившего, что Закон о защите прав потребителей распространяется и на отношения между нанимателем и наймодателем, который является одновременно исполнителем услуг: по ремонту жилищного фонда, обеспечению работы инженерного оборудования, по обеспечению коммунальными услугами, которые он обязан предоставлять, поскольку это является одним из условий договора жилищного найма (аренды) (п. 2 постановления).

По договору социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда наниматель или совершеннолетние члены его семьи, виновные в нарушении условий договора (например, систематическое нарушение правил общежития), несут индивидуальную ответственность вплоть до выселения из занимаемого жилого помещения. Между тем по договору коммерческого найма жилого помещения ответственность перед наймодателем за нарушение условий договора гражданами, проживающими совместно с нанимателем, несет сам наниматель. И это естественно, поскольку собственнику жилого помещения важно, чтобы наниматель обеспечил неуклонное соблюдение условий договора найма жилья независимо от того, кто конкретно из постоянно проживающих нарушает условия договора.

По договору социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда совершеннолетние члены семьи нанимателя несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора.

При солидарной ответственности (ст.ст. 322, 323 ГК) наймодатель вправе привлечь к ответственности за нарушение договора социального найма жилого помещения (например, за неуплату квартплаты) любого из совершеннолетних членов семьи нанимателя как в полном объеме, так и в любой ее части.

Солидарная ответственность совершеннолетних членов семьи нанимателя перед наймодателем предусмотрена в самом договоре социального найма жилого помещения. Что же касается договора коммерческого найма жилого помещения, то постоянно проживающие с нанимателем граждане, уведомив наймодателя, должны заключить с нанимателем договор о солидарной совместно с нанимателем ответственности перед наймодателем, после чего они становятся сонанимателями жилого помещения.

Общим правилом для обоих видов найма является то, что взыскание неустойки является мерой гражданско-правовой ответственности, которая может быть применена к гражданину лишь при наличии его вины (см. п.2 ст.330, пп.1 и 2 ст.401 ГК). В гражданском праве, как известно, действует, за отдельными исключениями, презумпция вины. Иначе говоря, в нашем примере наниматель считается виновным, пока не докажет отсутствия своей вины в происшедшем. В качестве примера невиновного нарушения своих обязанностей нанимателем ряд ученых считают задержку или невыплату заработной платы, являющейся единственным источником существования того или иного гражданина.

Наступление же ответственности при так называемом неполном составе правонарушения, т.е. при отсутствии вины, возможно лишь в случаях, предусмотренных договором или законом.

Расторжение и прекращение договора аренды производятся по соглашению сторон. Как указывает Е.Н. Войтович, стороны договора аренды в любое время по обоюдному согласию могут до истечения срока действия договоpа аренды расторгнуть его, прекратив тем самым свои взаимные обязательства. Соглашение о расторжении договора, а также об изменении его условий должно быть совершено в той форме, в которой совершен и сам договор Войтович Е.Н. Договор аренды - досрочное расторжение // Финансовая газета. - 2004. - № 31. - С. 11.. На наш взгляд, это самая простая и не требующая судебного вмешательства ситуация.

Но pассматpиваемый договоp может быть pастоpгнут и по тpебованию одной из стоpон. Так, по требованию арендодателя договор аренды подлежит досрочному расторжению в случаях:

- использования жилого помещения (в целом или части его) не по назначению;

- если арендатор или наниматель, за действия которого он отвечает, умышленно портит или по неосторожности разрушает жилое помещение;

- если арендатор не внес платежи, указанные в договоре, в течение шести месяцев;

- если арендатор систематически нарушает обязательства по договору;

- в других случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Договор аренды подлежит досрочному расторжению в случае ликвидации юpидического лица-арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в течение месяца.

Договор аренды может быть расторгнут также и по требованию арендатора:

- если жилое помещение окажется в силу обстоятельств (но не по вине арендатора) в состоянии, непригодном для использования по назначению, арендодатель обязан в течение трех месяцев заключить с арендатором договор аренды на иное жилое помещение либо по желанию арендатора расторгнуть договор аренды;

- если арендодатель не предоставляет жилое помещение в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию жилым помещением, расторгнутый договор не возобновляется.

Арендатор обязан письменно не позднее, чем за три месяца уведомить арендодателя о предстоящем освобождении арендуемого жилого помещения как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном расторжении договора (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Как нам кажется, в приведенной норме отражается одна из особенностей договора аренды, а именно - возможность решения вопроса о расторжении договора аренды по инициативе одной из сторон без обращения в суд. Однако, следует отметить, что если у другой стороны имеются основания считать, что такое расторжение нарушает ее права или законные интересы, она вправе обратиться в суд с требованием прекратить неправомерные действия другой стороны.

Пpи этом С.П. Кузнецов отмечает, что в случае расторжения договора по соглашению сторон, обязательства считаются прекращенными с момента заключения соответствующего письменного соглашения. Стороны также могут установить любую другую дату расторжения договора в самом тексте соглашения. Если же договор расторгается в одностороннем порядке, он считается расторгнутым с даты получения одной из сторон соответствующего уведомления от другой стороны. Также возможно указание конкретной даты расторжения договора в таком уведомлении. А если договор расторгается в судебном порядке, то обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда Маркова И.В. Проблемы правового регулирования договоров аренды и найма жилого помещения // Актуальные проблемы частноправового регулирования. - Самара. Самарский университет. 2004. - С. 304-306..

В судебной практике отмечается, что при расторжении договора, суд, рассматривая иск об освобождении жилого помещения, должен был проверить, не будут ли в данном случае затронуты интересы граждан

Как следует из материалов дела, между заводом (арендодателем) и предприятием (арендатором) заключен договор аренды жилого помещения - шести жилых комнат лощадью 96 кв. метров, кухни, коридора, туалета и умывальной комнаты), находящегося в здании ведомственного общежития Установлен срок действия договора установлен с 01.01.99 по 30.12.99.

Письмом от 03.08.99 № 689 арендатор заявил об отказе от аренды комнаты N 3 площадью 11,2 кв. метра. Письмом от 28.08.99 N 562 арендодатель принял отказ арендатора. Поскольку в двухнедельный срок, установленный сторонами в договоре от 04.01.99, указанное помещение освобождено не было, завод обратился с настоящим иском.

Суд, удовлетворяя исковые требования, руководствовался ст. 622 ГК РФ, согласно которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с условиями договора жилые помещения, переданные в аренду, предназначались для проживания граждан, что не противоречит норме, содержащейся в п. 2 ст. 288 ГК РФ. Поэтому, рассматривая иск об освобождении жилого помещения, суду следовало проверить, не будут ли в данном случае затронуты интересы граждан.

Между тем в спорном помещении проживал гражданин Е.П.Григорьев, который был выселен из этого помещения в результате исполнения решения арбитражного суда.

Таким образом, неполное исследование обстоятельств дела привело к вынесению решения, затрагивающего интересы гражданина Е.П.Григорьева. Поэтому решение, подлежит отмене. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 ноября 2002 г. № 7232/02. // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2003. - № 3. - С. 34.

Таким образом, особенностью договора аренды жилого помещения является то, что в качестве аpендатоpа по такому договору может выступать только юридическое лицо, а жилое помещение обязательно должно быть сдано гражданину по договору коммерческого найма.

Рассматриваемый договор является видом договоpа аренды. Но к нему применяются нормы pегулиpующие как договор аренды так и договор найма жилого помещения.

И все же считаем, что законодателю необходимо отдельно выделить нормы, pегулиpующие договор аренды жилого помещения. Необходимость в этом объясняется тем, что жилое помещение используется строго для проживания граждан и положения договоpа, заключенного наймодателем-аpендатоpом с арендодателем так или иначе отражаются на отношениях наймодателя-аpендатоpа с нанимателем. На наш взгляд, в ЖК РФ следует пpедусмотpеть главу, посвященную договору аренды жилого помещения. В эту главу необходимо внести все те нормы договоров аренды и найма жилого помещения, которые применяются к pассматpиваемому договору, а также нормы, присущие только договору аренды жилого помещения. К таким нормам, по нашему мнению, должны относится положения точно опpеделяющие те госудаpственные или муниципальные органы, котоpые могут быть аpендодателями по этому договоpу и закpепляющие обязанность аpендатоpа сдавать жилое помещение гражданину в найм, а не в субаpенду.

Также следует пpедусмотpеть нормы защищающие пpава нанимателя в случае pастоpжения или пpекpащения договоpа аpенды жилого помещения.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключение исследования темы работы можно сделать следующие важные выводы.

Реформирование сферы жилищных услуг, обусловленное принятием нового Жилищного кодекса РФ, предопределило концептуально новый подход к сущности складывающихся жилищных правоотношений, основанных на договоре найма, условий аренды, приобретения или строительства жилья за счет собственных средств.

Гражданский и Жилищный кодексы Российской Федерации предусматривает более широкие возможности удовлетворения жилищных потребностей граждан России, в том числе на основе договоров коммерческого и социального найма жилого помещения, аренды жилья и других оснований.

Согласно ст.672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Проживающие по такому договору совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности, наравне с нанимателем. Причем основания, условия и порядок заключения договора должны базироваться на жилищном законодательстве. Это означает, что регулирование жилищных правоотношений, основанных на договоре социального найма жилого помещения, регламентируется, по общему правилу, нормами жилищного законодательства. В остальных случаях главенствующую роль играют нормы ГК РФ, ориентированные на рыночные отношения в сфере жилищных услуг.

Однако ГК РФ предъявляет более жесткие требования к форме договора социального найма жилого помещения (ст.671), правилам сохранения договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение (ст.675), правовому положению временных жильцов и поднанимателей (ст.680, пп.1 - 3 ст.685) и т.д. Как записано в п.3 ст.672 ГК РФ, другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. Именно это положение порождает трудности в понимании и правильном применении конкурирующих норм, регулирующих сходные жилищные правоотношения. Остановимся на некоторых из них.

1. Гражданский и Жилищный кодексы Российской Федерации предусматривает более широкие возможности удовлетворения жилищных потребностей граждан России, в том числе на основе договоров коммерческого и социального найма жилого помещения, аренды жилья и других оснований. Вместе с тем следует признать, что вопросы социального найма регламентирован в большей степени жилищным законодательством. Этот дуализм следует устранить включив все нормы в жилищной законодательство, как один из составных институтов.

2. Согласно п. 1 ст. 51 ЖК гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются, в частности, граждане, являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. В соответствии с п. 2 ст. 51 ЖК при наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений. По нашему мнению это неверно. П. 2 ст. 51 ЖК устанавливает зависимость между правом одного из членов семьи на предоставление ему жилого помещения по договору социального найма и имущественным положением других членов семьи.

3. Согласно п. 4 ст. 60 Семейного кодекса РФ (далее - СК) ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, а родители не имеют права на имущество ребенка. Возможность проживания ребенка в квартире родителей, как и пользования иным имуществом родителей, обусловлена исключительно согласием родителей, поскольку СК не возлагает на родителей обязанность содержать совершеннолетних трудоспособных детей. Следует обратить внимание, что предусмотренные п. 2 ст. 51 ЖК последствия наступают независимо от того, ведет ли ребенок совместное с родителями хозяйство. Таким образом, наличие в собственности у родителей жилых помещений не влечет возникновение у ребенка каких-либо имущественных прав, но препятствует улучшению ребенком своих жилищных условий. Тем самым право ребенка на улучшение жилищных условий оказывается поставлено в зависимость от независящего от него обстоятельства - имущественного положения его родителей.

4. На наш взгляд, в ЖК РФ следует пpедусмотpеть главу, посвященную договору аренды жилого помещения. В эту главу необходимо внести все те нормы договоров аренды и найма жилого помещения, которые применяются к pассматpиваемому договору, а также нормы, присущие только договору аренды жилого помещения.

5.Необходимо установить положения точно опpеделяющие те госудаpственные или муниципальные органы, которые могут быть аpендодателями по этому договоpу аренды и закрепляющие обязанность аpендатоpа сдавать жилое помещение гpажданину в найм, а не в субаpенду.

6. Следует пpедусмотpеть ноpмы защищающие пpава нанимателя в случае pастоpжения или пpекpащения договоpа аpенды жилого помещения

Жилищное и гражданское законодательство обязано решать и детально регламентировать сложные вопросы найма жилого помещения, относящегося к любой форме собственности. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации ориентирована на рыночные отношения в сфере жилищных услуг, и это нашло отражение в новом Жилищном кодексе.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации. - М. Закон. 1994. - 96 с.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации ч.1-3. - М. ТК Велби. 2005. - 442 с.

3. Жилищный кодекс Российской Федерации. - М. Проспект. 2005. - 122 с.

4. Жилищный кодекс РСФСР. - М. Городец. 2004.- 138 с.

5. Семейный кодекс Российской Федерации. - М. ТК Велби. - 136 с.

6. ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями от 5 марта, 12 апреля 2001 г.) // СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

7. ФЗ от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (с изм. и доп. от 30 декабря 2001 г., 21 марта 2002 г.) // СЗ РФ. - 1996. - № 25. - ст. 2963.

8. ФЗ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 24 июля 1994 года // СЗ РФ. - 1994. - № 16. - Ст.1864.

9. ФЗ от 24.12.2002 г. № 179-ФЗ «О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)» //СЗ РФ. - 2002. - № 52 (часть I). - Ст. 5135.

10. Федеральный закон от 28 августа 1995 года № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (В ред. от 21 июля 2005 г .).// СЗ РФ. - 1995. - № 35.- Ст. 3506.

11. Закон РФ от 24 декабря 1992 года № 4218-1. «Об основах федеральной жилищной политики» (в редакции Федеральных законов от 12,01.1996 № 9-ФЗ, от 21.04.1997 № 68-ФЗ, от 10.02.1999 №29-ФЗ) // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. - 1993. - № 3. - Ст.99.

12. Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утв. Приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5.11.85 г. № 529.

13. Закон Самарской области от 05.07.2005 № 139-ГД. «О жилище» // Волжская коммуна. - № 124. - 07.07.2005.

14. Положение о порядке и условиях аренды жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы от 17.06.1997. // Вестник мэрии Москвы. - 1997. - № 9. - С.36-44.

15. Положение о порядке и условиях аренды с правом выкупа жилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы и предназначенных для продажи от 12.09.1997. // Вестник мэрии Москвы.- 1997. - № 18. - С.33-43.

Специальная научная и учебная литература

16. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: Статут. 2000. - 432 с.

17. Васильев П.П. Основания возникновения права пользования служебным жилым помещением //Проблемы теории и юридической практики в России. - Самара. Изд-во Самарской государственной экономической академии. 2005. 384 с.

18. Васильев П.П. Права и обязанности нанимателя служебного жилого помещения // Проблемы теории и юридической практики в России. - Самара. Изд-во Самарской государственной экономической академии. 2005. - 326 с.

19. Витpянский В.В. Договор аренды и его виды.- М.Статут. 1999. - 382 с.

20. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений, предприятий, лизинг. - М.: «Статут». 2001. - 420 с.

21. Войтович Е.Н. Договор аренды - досрочное расторжение // Финансовая газета. - 2004. - № 31. - С. 11.

22. Гетман Е. Два кодекса - две эпохи. // ЭЖ-Юрист. - 2005. - № 14. - С. 28.

23. Глазов В.В. Комментарий к Жилищному Кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (постатейный) - М. ЗАО Юстицинформ. 2005. - 456 с.

24. Гражданское право: Учебник. Часть II. / / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М. Норма. 2004. - 562 с.

25. Гражданское право: В 2 т.: Учебник Т.2. / Под ред. Суханова Е.А. - М. БЕК. 1993. - 524 с.

26. Гражданское право. Часть вторая. / Под ред. Залесского В.В. - М. МТК Восточный экспресс, 1998. - 456 с.

27. Данилов Е.П. Справочник адвоката: Консультации, защита в суде, образцы документов. - М.: Юрайт-Издат, 2004. - 164 с.

28. Ерш А.В. Проблемы оборота недвижимости // ЭЖ-Юрист. - 2004. - № 46. С. 17.

29. Завидов Б.Д. Договорное право России. - М. ИПК Лига Разум. - 1998. - 472 с.

30. Касаткина Ю.О. Понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском гражданском праве // Законодательство. - 2004. - № 4. - С. 38.

31. Кислякова М.А. Особенности правового регулирования оборота жилой недвижимости // Современное право. - 2003. - № 10. - С. 34.

32. Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права.

33. Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). / Под ред. Садикова О.Н. - М.: Инфра-М. 1998. - 562 с.

34. Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. - М.: Статут. 1996. - 482 с.

35. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. - М. Статут, 1999. - 468 с.

36. Кудашкин А.В. О служебной жилплощади «служивых» людей // Право в Вооруженных Силах. - 2005. - № 4. - С. 32.

37. Мальков А.Б. Вселение к нанимателю по договору социального найма жилья: старое законодательство в новых условиях // Адвокат. - 2002. - № 7. - С. 25.

38. Маркова И.В. Проблемы правового регулирования договоров аренды и найма жилого помещения // Актуальные проблемы частноправового регулирования. - Самара. Самарский университет. 2004. - 284 с.

39. Макаров Г.П. Законодательство о договорах найма и аренды жилых помещений // Гражданин и право. - 2000. - № 3-4. - С. 11.

40. Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. По испр. и доп. 8-му изд., 1902. Ч. 2. - М.: Статут, 1997. Серия «Классика российской цивилистики». - 620 с.

41. Меркулова Т.А. Зарубежное законодательство о договорах найма жилых помещений // Журнал российского права. - 2003. - № 2. - С. 14-17.

42. Мокроусова Л.М. Договор коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. - 2003. - № 2. - С. 28.

43. Невоструев А.Г. Судебное решение по делам о признании права пользования жилым помещением по договору социального найма // Законодательство. - 2005. - № 8. - С. 27.

44. Оглоблина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие - М. Юринформцентр. 2003 - 218 с.

45. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации Под ред. Крашенинникова П.В. - М. Статут. 2005. -464 с.

46. Потапова Н.С., Илюшина М.Н. Круг субъектов вещных и обязательственных прав в отношении жилища // Нотариус. - 2005. - № 1. - С. 26.

47. Потяркин Д.Е. Аренда жилого помещения. // Журнал российского права. - 1999. - № 7/8. - С. 78-82.

48. Потяркин Д.Е. Государственная регистрация договора субаренды жилого помещения // Жилищное право. -2003. - № 4. - С. 45-46.

49. Потяркин Д.Е. Новые договоры в жилищной сфере// Журнал российского права. - 2002. - № 12. - С. 17-20.

50. Пчелинцева Л. Предоставление жилья по договору социального найма // Законность. - 2004. - № 5. - С. 33.

51. Римское частное право./ Под ред. Проф. Новицкого И.Б. и проф. Перетерского И.С. - М.: Юристъ, 1996. - 564 с.

52. Седугин П.И. Жилищное право. - М. БЕК. 2000. - 484 с.

53. Семенова Е. Жилье и бизнес - не пара? // ЭЖ-Юрист. - 2005. - № 12. - С. 21.

54. Советское гражданское право / Под ред. проф. Красавчикова О.А. Т. 2. - М. Юрлитиздат. 1969. - 568 с.

55. Советское гражданское право: Учебник. Т. 2. / Под ред. Красавчикова О.А. - М. Юридическая литература. 1980. - 542 с.

56. Сонин С. Споры о расторжении договора социального найма жилья // Российская юстиция. - 2002. - № 3. - С. 23.

57. Титов А.А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) - М. Юрайт-Издат, 2005. - С. 145.

58. Тихомиров М.Ю. Социальный наем жилых помещений: Новые правила - М. Изд. Тихомирова М.Ю. 2005 - С. 68.

59. Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация.// Хозяйство и право. - 2000. - № 10. - С. 10-14.

60. Чаленко А.Ю. Права членов семьи военнослужащих на жилое помещение // Право в Вооруженных Силах. - 2005. - № 6. - С. 32.

61. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т. 2. - СПб., 2001 (по изд. 1902.) - 642 с.

Материалы юридической практики

62. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6/8 от 01.07.1996. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.» // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 1996. - № 9.

63. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 ноября 2002 г. № 7232/02. // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2003. - № 3. - С. 34.

64. Бюллетень Верховного Суда РФ. - 2003. - № 2. - С.13.

65. Решение Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.11.04. Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ №1. 2005.

66. Решение Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.01.05. Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ №2. 2005.

Приложения

ДОГОВОР

СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ДОМАХ

ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО

ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

_____________________________

(населенный пункт)

_________________________________________________

(число, месяц, год - прописью)

_____________________________________________________________

(наименование собственника или управомоченного им лица)

в лице ______________________________ ___________________,

(должность, фамилия, имя, отчество)

действующего на основании

______________________________________,

(положения, устава)

Утвержденного _______________________________________________,

(дата, номер)

именуемый в дальнейшем «НАЙМОДАТЕЛЬ», с одной стороны, и гражданин _____________________________________________________,

(фамилия, имя, отчество)

с другой стороны, на основании ордера на жилое помещение No.______ ,серия_______________от __________________________________, выданного _____________________________________________________,

(число, месяц, год)

именуемый в дальнейшем _________________________________

(наименование)

«НАНИМАТЕЛЬ», заключили настоящий Договор о следующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1. Наймодатель предоставляет нанимателю и членам его семьи во владение и пользование для проживания в нем изолированное жилое помещение, состоящее из _______________ комнат(ы) в ______________ (отдельной, ____________________ квартире общей площадью ______ кв. м, в том числе коммунальной) жилой ______ кв. м по адресу _________________________________________ (проспект, улица, переулок и пр.) дом No. ____, корпус No. ____, квартира No. _____.

Характеристика и техническое состояние предоставляемого жилого помещения, санитарно - технического и иного оборудования указаны в прилагаемом паспорте.

2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

2.1. Переход права собственности на занимаемое по настоящему Договору жилое помещение не влечет расторжения или изменения настоящего Договора.

2.2. Проживающие с нанимателем члены его семьи имеют такие же права и несут те же обязанности, как и наниматель. В случае, если какие-либо лица перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом нанимателем жилом помещении, за ними сохраняются права и обязанности, вытекающие из настоящего Договора, как за нанимателем и членами его семьи.

3. ОБЯЗАННОСТИ НАНИМАТЕЛЯ

Наниматель обязан:

3.1. Использовать жилое помещение только для проживания.

3.2. Производить переустройство и реконструкцию жилого помещения только с согласия наймодателя.

3.3. Соблюдать правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в Российской Федерации, а также правила предоставления коммунальных услуг (водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, электроснабжение, газоснабжение, вывоза твердых и жидких бытовых отходов).

3.4. Соблюдать правила пожарной безопасности при топке печей, кухонных очагов, при пользовании электрическими, газовыми, другими приборами, не допускать установки самодельных предохранительных устройств, загромождения коридоров, проходов, лестничных клеток, запасных выходов, выполнять другие требования пожарной безопасности.

3.5. Производить своевременно текущий ремонт занимаемого жилого помещения и мест общего пользования в квартире не реже одного раза в пять лет.

3.6. Устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также производить ремонт либо замену поврежденного санитарно-технического или иного оборудования, если указанные повреждения произошли по вине нанимателя либо других лиц, совместно с ним проживающих.

3.7. Своевременно вносить плату за пользование жилыми помещениями и коммунальные услуги.

3.8. Допускать в занимаемое жилое помещение работников жилищной ремонтно-эксплуатационной организации, обслуживающей дом, для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, для выполнения необходимых ремонтных работ, а также ликвидации аварий, а также, в случае необходимости, представителей органов государственного надзора и контроля, пожарной охраны.

3.9. Производить в домах, где нет центрального отопления, в период отопительного сезона отопление жилого помещения. При временном отсутствии нанимателя и членов его семьи наниматель не освобождается от обязанности по отоплению жилого помещения для поддержания нормальной температуры в нем в целях обеспечения сохранности жилого дома.

3.10. При выезде из помещения на другое постоянное место жительства со всей семьей освободить и сдать наймодателю жилое и подсобные помещения, санитарно-техническое и иное оборудование по акту в надлежащем состоянии.

Невыполнение нанимателем работы по текущему ремонту, а также по устранению имеющихся неисправностей фиксируются в акте сдачи жилого помещения. Стоимость указанного ремонта и расходы по устранению повреждений возмещаются нанимателем.

Акт сдачи жилого помещения нанимателем составляется и подписывается наймодателем и нанимателем.

3.11. Выполнять иные обязанности, обусловленные Договором найма.

4. ПРАВА НАНИМАТЕЛЯ

Наниматель имеет право:

4.1. Вселить в установленном порядке в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев, а в случаях, предусмотренных законодательством, и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи.

На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия членов семьи не требуется.

Лица, вселившиеся в жилое помещение нанимателя в качестве опекунов или попечителей, но не являющиеся членами семьи нанимателя, самостоятельного права на пользование этим жилым помещением не приобретают.

4.2. С письменного согласия членов своей семьи, в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, разрешить проживание в жилом помещении другим гражданам (временным жильцам) без взимания платы за пользование помещением.

4.3. Передать в соответствии с действующим законодательством по Договору с согласия наймодателя на определенный срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. При этом сохраняется ответственность нанимателя перед наймодателем по настоящему Договору.

4.4. В порядке, установленном жилищным законодательством, во владение и пользование жилое помещение, освобожденное другим нанимателем (пункт применяется для коммунальных квартир).

4.5. Сохранить за собой и членами своей семьи жилое помещение в случае своего (их) временного отсутствия на срок, в случаях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством.

4.6. С письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести в установленном законодательством порядке обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем, членом жилищно-строительного кооператива, а также собственником жилого помещения, в том числе с проживающими в другом населенном пункте.

4.7. С согласия совершеннолетних членов семьи требовать от наймодателя предоставления в установленном законодательством порядке жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого.

4.8. На получение коммунальных услуг установленного качества, безопасных для его жизни и здоровья, не причиняющих вреда его имуществу, при соблюдении условий Договора найма.

4.9. На проведение экспертизы потребительских свойств и качества коммунальных услуг за свой счет с последующим возмещением, при установлении нарушений, за счет виновной стороны.

4.10. На устранение выявленных недостатков в предоставлении коммунальных услуг в установленные Договором сроки.

5. ОБЯЗАННОСТИ НАЙМОДАТЕЛЯ

Наймодатель обязуется:

5.1. Предоставить нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

5.2. Обеспечивать надлежащее содержание и ремонт жилого дома, не допуская снижения установленного уровня качества обслуживания.

5.3. Предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг в объеме не ниже установленного органом местного самоуправления норматива потребления коммунальных услуг, отвечающих параметрам качества, надежности и экологической безопасности, соответствующих уровню их оплаты и состоянию основных фондов коммунального хозяйства.

5.4. Не допускать переоборудования жилого дома без согласия нанимателя, если такое переоборудование существенно изменит условия пользования жилым помещением.

5.5. Поставить нанимателя в известность о порядке осуществления жилищно - коммунального обслуживания на территории муниципального образования, включая порядок снижения размера платы за жилье и коммунальные услуги в случае нарушения параметров их качества, надежности и экологической безопасности.

5.6. Производить _____ раз в квартал осмотр жилых помещений и осуществлять профилактическое обслуживание санитарно - технического и иного оборудования, находящегося в них.

5.7. Выполнять заявки нанимателя по устранению неисправностей и аварий в установленные сроки.

5.8. Выполнять иные обязательства, вытекающие из настоящего Договора.

6. ПРАВА НАЙМОДАТЕЛЯ

Наймодатель вправе:

6.1. Своевременно получать плату за жилье и коммунальные услуги.

6.2. В порядке и в случаях, установленных законодательством, выселить нанимателя из занимаемого им жилого помещения.

6.3. Предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений, связанных с использованием жилого помещения не по назначению, либо с ущемлением прав и интересов соседей.

6.4. Производить осмотры состояния инженерного оборудования в жилом помещении нанимателя, поставив последнего в известность о дате и времени такого осмотра.

6.5. Осуществлять иные права, не нарушающие предусмотренные законодательством гражданские права нанимателя.

7. ПОРЯДОК ПЛАТЫ ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

7.1. Расчетный период для оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги устанавливается в один календарный месяц. Срок внесения платежей - до 10 числа следующего за отчетным месяца.

7.2. Плата за отопление вносится равномерно в течение года / за каждый месяц отопительного сезона.

7.3. Размер платы за найм жилого помещения на момент заключения Договора составил ____ тыс. руб. за 1 кв. м общей площади.

7.4. Оплата содержания и ремонта мест общего пользования жилого дома, а также коммунальных услуг осуществляется по ставкам и тарифам, установленным органами местного самоуправления, и составляет на момент заключения Договора:

- содержание и ремонт жилого дома - _____ тыс. руб./кв. м общей площади;

- в т.ч. вывоз ТБО - _____ тыс. руб./чел.;

- холодное водоснабжение и канализация - _____ тыс. руб./чел.;

- горячее водоснабжение - ______ тыс. руб./чел.;

- отопление - _____ тыс. руб./кв. м общей площади;

- электроснабжение - ____ тыс. руб./кВтч;

- газоснабжение - ______ тыс. руб./куб. м чел.

7.5. В случае несвоевременного внесения платы за жилье и коммунальные услуги (п. 7.1) с нанимателя взимается пеня в размере ______ процента за каждый день просрочки.

8. ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА

8.1. Настоящий Договор может быть изменен только с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя.

8.2. Случаи и порядок изменения настоящего Договора без согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя устанавливаются жилищным законодательством.

9. УСЛОВИЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

9.1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия членов семьи и других граждан, постоянно проживающих с ним, расторгнуть настоящий Договор с письменным предупреждением за три месяца.

9.2. Наймодатель может требовать расторжения настоящего Договора в судебном порядке в случае:

- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев;

- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

- использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей.

9.3. Настоящий Договор может быть расторгнут по требованию наймодателя или нанимателя в судебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для проживания или других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Адреса и подписи сторон:

«НАНИМАТЕЛЬ» «НАЙМОДАТЕЛЬ»

_______________________ ______________________

_____________________ ______________________

М.П. М.П.

ПРИМЕРНЫЙ ДОГОВОР НАЙМА (КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА) ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

г. ______________ "___" ____________ 20__ г.

_______________________________, действующий на основании

(наименование юридического лица)

в лице __________________________________, именуемый в дальнейшем (Ф.И.О., занимаемая должность)

«Наймодатель», с одной стороны, и гражданин

__________________________________________________________

(Ф.И.О., адрес места жительства)

_____________________________________________________________

(паспортные данные)

именуемый в дальнейшем "Наниматель", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. На основании _____________________________________________

(решение органа местного самоуправления

_____________________________________________________________

муниципального образования Московской области)

Наймодатель сдает, а Наниматель принимает в срочное возмездное владение и пользование жилое помещение, являющееся муниципальной собственностью, расположенное по адресу:

город ___________, улица _______________, дом No. ______, квартира

___________, состоящая из ___________, паспорт БТИ No.

____________________________ для использования в целях проживания:__________________________

(наниматель)

__________________________

(члены семьи)

1.2. Наниматель уплачивает ежемесячную плату за пользование жилым помещением в порядке и на условиях, предусмотренных в разделе 3 настоящего договора.

1.3. Техническое состояние жилого помещения, его местонахождение, инвентаризационная стоимость, степень износа и характеристики жилого помещения изложены в техническом паспорте на жилое помещение, который является неотъемлемой частью договора.

1.4. Срок найма жилого помещения устанавливается на ___________ лет с "__" _________ 20__ г. по "___" ________ 20__ г.

1.5. Основанием для заселения и проживания Нанимателя в жилом помещении, указанном в п. 1.1, является настоящий договор.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Наймодатель обязан:

2.1.1. В __________ срок после подписания договора предоставить указанное в п. 1.1 жилое помещение Нанимателю с подписанием соответствующего акта (приложение).

2.1.2. Обеспечить в __________ срок свободный доступ Нанимателю в жилое помещение.

2.1.3. Производить капитальный ремонт жилого дома и уведомлять Нанимателя за 3 месяца о предстоящем ремонте и при необходимости предоставить иное жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим нормам.

2.1.4. В случае аварий немедленно принимать все необходимые меры к их устранению.

2.1.5. Содержать в надлежащем порядке места общего пользования, инженерное оборудование и придомовую территорию дома, в состав которого входит жилое помещение, и обеспечивать Нанимателя необходимыми жилищно-коммунальными и прочими услугами.

2.2. Наниматель обязан:

2.2.1. Использовать жилое помещение по назначению, указанному в п. 1.1 настоящего договора.

2.2.2. Содержать жилое помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии.

2.2.3. Не производить перепланировок и переоборудования без письменного разрешения Наймодателя.

2.2.4. Своевременно производить за свой счет текущий ремонт жилого помещения. Обеспечивать Наймодателю и организациям, осуществляющим ремонт и эксплуатацию жилого дома, беспрепятственный доступ в жилое помещение для осмотра его технического состояния.

2.2.5. В случае освобождения Нанимателем помещения до истечения срока договора найма или в связи с окончанием срока договора он обязан оплатить Наймодателю стоимость не произведенного им и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения или произвести его за свой счет, а также оплатить иные имеющиеся по договору задолженности.

2.2.6. При сдаче жилого помещения с соблюдением требований (пп. 2.2.1-2.2.5) по договору поднайма согласовать договор с Наймодателем.

2.2.7. В установленные настоящим договором сроки вносить плату за наем жилого помещения.

2.2.8. Своевременно вносить платежи за содержание и ремонт жилья, производить оплату коммунальных услуг.

2.2.9. По истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении передать Наймодателю в течение месяца жилое помещение с изменениями, составляющими принадлежность жилого помещения и не отделимыми без вреда для конструкций жилого помещения, если эти изменения произведены в нарушение п. 2.2.3.

Произведенные Нанимателем с письменного согласия Наймодателя улучшения за собственные средства Нанимателя подлежат возмещению Наймодателем по их сметной стоимости в ценах, действующих на момент производства работ, если иное не было предусмотрено при согласовании разрешения на улучшение.

3. РАЗМЕР ОПЛАТЫ ЖИЛЬЯ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. За указанное в п. 1.1 договора жилое помещение Наниматель выплачивает Наймодателю плату в размере __________. Плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа следующего за прожитым месяца.

3.2. Разница по перерасчету доплачивается Нанимателем при очередном взносе платежей. Перерасчет производится исходя из требований нормативных актов.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. За непредоставление в месячный срок по вине Наймодателя жилого помещения он уплачивает Нанимателю _________% суммы годовой платы за жилое помещение за каждый день просрочки, начисляемой с первого дня следующего после истечения месяца.

4.2. При неуплате Нанимателем платы за жилое помещение, коммунальных и прочих платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере _______% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

4.3. Начисление пеней, установленных настоящим договором, не освобождает стороны от выполнения возложенных на них обязательств и устранения нарушений.

4.4. При нарушении Правил пользования жилым помещением и придомовой территорией в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Московской области Наниматель обязан возместить Наймодателю возникшие при этом убытки в установленном порядке.

4.5. Ликвидация последствий аварий, происшедших по вине Нанимателя, производится силами Наймодателя с последующей компенсацией Нанимателем.

4.6. Споры, возникающие при исполнении договора, рассматриваются в установленном порядке.

5. ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

5.1. Расторжение договора допускается по соглашению сторон.

5.2. Договор найма подлежит досрочному расторжению по требованию Наймодателя, а Наниматель и граждане, за действия которых отвечает Наниматель, - выселению в следующих случаях:

5.2.1. При использовании жилого помещения в нарушение п. 1.1 настоящего договора.

5.2.2. Если Наниматель и граждане, за действия которых он отвечает, умышленно портят или по неосторожности разрушают жилое помещение, а также систематически нарушают права и интересы соседей.

5.2.3. Если Наниматель не внес платежи, указанные в пунктах 2.2.7, 2.2.8, в течение шести месяцев.

5.2.4. Если Наниматель нарушает обязательства по договору.

5.3. Договор найма может быть расторгнут по требованию любой из сторон:

5.3.1. Если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в непригодном для проживания состоянии, а также подлежит сносу, Наймодатель обязан в течение 3 месяцев заключить с Нанимателем договор найма на иное жилое помещение либо по желанию Нанимателя расторгнуть настоящий договор.

5.3.2. Возобновление расторгнутого договора не производится.

5.4. Наниматель, выполняющий принятые на себя по договору найма обязательства, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

6. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. Для заключения настоящего договора Наниматель представляет Наймодателю следующие документы:

- паспорта совершеннолетних членов семьи;

- свидетельства о рождении несовершеннолетних членов семьи;

- выписку из решения органа местного самоуправления муниципального образования Московской области о предоставлении Нанимателю жилого помещения, указанного в настоящем договоре.

6.2. Заключение настоящего договора не влечет изменения права собственности на жилое помещение.

6.3. Риск случайной гибели жилого помещения, предоставленного в наем, лежит на Наймодателе в соответствии с федеральным законодательством.

7. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

7.1. Все изменения к настоящему договору действительны, если они изложены в письменной форме и подписаны обеими сторонами.

7.2. Разногласия, возникающие в процессе заключения и исполнения договора, рассматриваются в судебном порядке.

7.3. По вопросам, не предусмотренным настоящим договором, стороны руководствуются федеральным законодательством.

7.4. Договор вступает в законную силу с момента его подписания обеими сторонами.

7.5. Настоящий договор составлен в 3 экземплярах, из которых один хранится у Нанимателя, один - у Наймодателя, один экземпляр хранится в жилищно-эксплуатационной организации.

Все экземпляры имеют одинаковую юридическую силу.

8. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА СТОРОН

От лица Наймодателя: От лица Нанимателя:

Наименование юридического лица Физическое лицо______________________________ ____________________________

(индекс, почтовый адрес, тел.) (фамилия имя,отчество)

______________________________ ____________________________

(подпись руководителя, печать) (паспортные данные,

____________________________

Nо., когда и кем выдан)

____________________________

(адрес)

____________________________

( телефон)

____________________________

(подпись)

Страницы: 1, 2, 3, 4