Договор аренды недвижимости

Данные обстоятельства послужили основанием для отказа КУИ Калининградской области в иске о расторжении договора аренды от 20.04.96 и выселении ЗАО из указанных помещений при рассмотрении дела № 504 по иску КУИ Калининградской области к ЗАО о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора и выселении.

Между тем в решении арбитражного суда от 10--11.02.98 по делу № 504, которое ЗАО положило в обоснование своего иска о взыскании убытков по настоящему делу, отсутствует вывод суда о том, что именно КУИ Калининградской области как арендодатель препятствовал ЗАО использовать эти складские помещения и сварочный цех, тем более что ЗАО признало требования КУИ Калининградской области о взыскании задолженности по данному договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещению подлежат лишь убытки, причиненные противоправным поведением должника.

Противоправное поведение лица только тогда является причиной убытков, когда оно прямо (непосредственно) связано с этими убытками.

В данном случае истцом не представлено доказательств того, что между возникшими у него убытками, связанными с налоговыми платежами в бюджет, и действиями КУИ, признавшего законными притязания ОАО «Стройкомплект» на вышеназванные помещения при рассмотрении дела № 804 по иску ОАО «Стройкомплект» о признании недействительным договора аренды от 20.04.96, существует причинная связь.

Также следует иметь в виду, что обязанность истца по уплате соответствующих налогов в бюджеты различных уровней возникает в силу императивных норм налогового законодательства, носит публично-правовой характер и не зависит от результатов хозяйственной деятельности и от того, имеются ли для ведения хозяйственной деятельности какие-либо препятствия.

Кроме того, как правильно указал суд, не получив от КУИ Калининградской области в 1996 г. складские помещения и сварочный цех, со своей стороны не предпринимало на протяжении более двух лет каких-либо мер по предоставлению ему этих помещений в пользование.

При таких обстоятельствах арбитражный суд правомерно отказал в иске.

Истцом не представлено доказательств того, что между возникшими у него убытками и действиями КУИ существует причинная связь. http://www.kadis.net, Арбитражные Споры №2(6)/99

В этом и подобных случаях можно говорить о характере предусмотренных законом последствий неисполнения или ненадлежащего исполнения со стороны арендодателя или арендатора соответствующих условий договора.

Прекращение договора аренды (в том числе досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренным главами 26 и 29 ГК, с учетом правил ст. 617 / 619 и 620 ГК, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров). Смена собственника арендованного имущества не влечет прекра-щения договора аренды, даже если заключение было обусловлено личными качествами арендатора (п.1 ст.617 ГК). В случае смерти арендодателя - физического лица договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущест-во, его права и обязанности по договору аренды переходят к нас-леднику, если законом или договором не предусмотрено иное (п.2 ст.617 ГК). Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за иск-лючением случая, когда заключение договора было обусловлено лич-ными качествами арендатора. Казалось бы, приведенная норма, пред-ставляет собой конкретизацию общего правила ст.418 ГК. Однако это не так. В ст. 418 ГК не содержится никаких оговорок о воз-можности ее изменения законом или договором. Между тем такая возможность применительно к договору аренды гражданином недвижимого имущества прямо закреплена. Это позволяет арендодателю вовсе иск-лючить случаи сохранения такого договора аренды после смерти арендатора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть, досроч-но расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушени-ями условий договора. Понятие существенного нарушения условий до-говора дано в п.2 ст. 450 ГК. Об определении назначения имущества сказано выше. Что же касается существенного нарушения назна-чения имущества» то под ним следует понимать такое изменение на-значения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п.2 ст.450 ГК;

2) Существенно ухудшает арендованное имущество. Под существе-нным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечет за собой существенное нар-ушение условий договора в смысле п.2 ст.450 ГК;

3) Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) Не производит капитального ремонта имущества в установлен-ные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство квартального ремонта является обязанностью арендатора. Невыполнение арендатором его обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества может быть основанием к дос-рочному расторжению договора только в случае, если в результате подобного бездействия арендатора происходит существенное ухудшение этого имущества.

По требованию арендатора договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом в случае, когда:

1) Арендодатель не предоставляет имущество в пользование аре-ндатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соот-ветствии с условиями договора или назначением имущества. Соз-дание препятствий пользования имуществом может трактоваться до-вольно широко. К ним можно отнести любые случаи не обеспечения спокойного пользования арендованным имуществом, в частности, не -проведение арендодателем текущего ремонта или невыполнение им обязанности по содержанию имущества, когда такие обязанности во-зложены на него договором;

2) Переданное арендатору имущество имеет препятствующие поль-зованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имуще-ства или проверки его исправности при заключении договора. Пос-кольку закон не требует , чтобы эти недостатки были существен-ными, договор аренды может быть расторгнут при наличии у арендова-нного имущества любых препятствующих пользованию недостатков;

3) Арендодатель не производит являющийся его обязанностью ка-питальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

4) Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не от-вечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования. Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виновен в том арендодатель или нет.

В любом случае договор аренды может быть, досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В противном случае арендодателю откажут в иске. Для арендатора же такое предупреждение необязательно.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущест-во, его права и обязанности по договору аренды переходят к нас-леднику, если законом или договором не предусмотрено иное (п.2 ст.617 ГК) Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за иск-лючением случая, когда заключение договора было обусловлено лич-ными качествами арендатора. Казалось бы приведенная норма, пред-ставляет собой конкретизацию общего правила ст.418 ГК. Однако это не так. В ст. 418 ГК не содержится никаких оговорок о воз-можности ее изменения законом или договором. Между тем такая возможность применительно к договору аренды гражданином недвижимого имущества прямо закреплена. Это позволяет арендодателю вовсе иск-лючить случаи сохранения такого договора аренды после смерти арендатора.

В отношении смерти арендатора движимого имущества сохраняют силу общие правила установленные ст. 418 ГК, т.е. договор аре-нды сохраняется, если только он не был неразрывно связан с ли-чностью арендатора.

Что же касается ликвидации юридического лица - будь то аре-ндодатель или арендатор, договор аренды в этом случае безоговоро-чно прекращается (ст.419 ГК).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию, как арендодателя, так и арендатора в соответствии с п.2 ст.450 ГК. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из осно-ваний его досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.

В любом случае договор аренды может быть, досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В противном случае арендодателю откажут в иске. Для арендатора же такое предупреждение необязательно.

Прекращение до-говора аренды в установленный срок предоставляет арендатору пре-имущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК). Если иное не предусмотрено законом или договором ар-енды арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Учитывая срочный характер арендных обязательств, одним из самых острых в правовом регулировании договоров аренды является вопрос о праве арендатора на возобновление арендных отношений.

Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 86 Основ гражданского законодательства СССР и республик, введенном в действие на территории Российской Федерации с 03.08.92, предусматривалось, что арендатор надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока действия договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами на возобновление договора.

Аналогичное положение содержит часть 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), согласно которой арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, если иное не предусмотрено законом или договором, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок.

В соответствии с частью 3 названного кодекса если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещению убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения убытков. То есть ГК РФ сохранил за арендатором, надлежащим образом исполняющим свои обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, однако воспользоваться своим правом арендатор может лишь при условии письменного уведомления им арендодателя о желании заключить новый договор до истечения срока прежнего договора, которое приобретает решающее значение лишь в случае, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и вместе с тем заключает договор аренды с иным лицом.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после ис-течения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610 ГК). Срок уведомления арендатора о наличии у арендодателя возражений к продолжению договора должен быть предусмотрен в договоре. В противном слу-чае он устанавливается в соответствии со ст.314 ГК.

3.2 Характеристика некоторых договоров аренды недвижимости

Договор аренды транспортных средств.

Аренда транспортных сре-дств выделяется в качестве отдельного вида договора аренды ис-ходя из ее предмета, которым, может стать любое транспортное сре-дство, т.е. техническое устройство по перевозке грузов, пассажир-ов и багажа, движущееся в пространстве. Транспортное средство, как правило, является сложным техническим устройством и однов-ременно источником повышенной опасности для окружающих. Именно эти два качества транспортных средств требуют выделения соответ-ствующих договоров аренды в отдельный вид.

Общие правила аренды транспортных средств ГК не установлены. Рассматриваются только отдельные виды такого договора, а име-нно, договоры аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (экипажем или договоры фрахтования на время) и без такого предоставления.

Договоры аренды транспортных средств должны быть заключены в письменной форме независимо от их срока и стоимости передава-емого в аренду имущества (ст.633 и 643 ГК), К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотре-нные (п.2 ст.609 ГК). Разумеется, речь в данном случае может идти только о тех транспортных средствах, которые относятся к недви-жимым вещам (п.1 ст. 130 ГК) и сделки с которыми подлежат по обще-му правилу регистрации.

Предельные сроки договора аренды транспортных средств зако-ном не установлены. Однако к нему не применяются правила о во-зобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преиму-щественном праве арендатора на заключение договора аренды на но-вый срок (ст. 621 ГК.) По истечении срока договор прекращается (ч.2 ст.632 и ч.2 ст.642 ГК).

Аренда транспортных средств гражданами-потребителями осущес-твляется с учетом особенностей, предусмотренных главой 1 Закона о защите прав потребителей.

Наконец, транспортными уставами и кодексами могут быть уста-новлены иные, помимо предусмотренных ГК, особенности аренды от-дельных видов транспортных средств (ст.641 и ст.649 ГК).

По договору аренды транспортного средства с экипажем, фрахто-вания на время, арендодатель предоставляет арендатору транспор-тное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его техни-ческой эксплуатации (ч.1 ст.632 ГК)

В этом определении договора отражены три его специфические черты:

Предмет договора - транспортное средство любого вида тран-спорта: железнодорожного автомобильного, водного, воздушного, космического и т.д., способное к самостоятельному перемещению в пространстве;

Управление и техническую эксплуатацию транспортного средства осуществляет арендодатель своими силами, т.е. при помощи экипа-жа, а именно работника (работников), состоящего с арендодателем в трудовых или иных отношениях, в рамках которых производится выполнение работ, например, основанных на договоре подряда (ст. 635 ГК);

Транспортное средство передается арендатору во владение и пользование. Арендодатель владение предметом договора не сохра-няет. Однако транспортным средством продолжают управлять работн-ики арендодателя, через которых обычно и происходит владение со-ответствующим имуществом. Поэтому в случае фрахтования на время следует предположить, что, управляя транспортным средством, ра-ботники действуют не в интересах работодателя, а в чужих интере-сах.

Целью договора фрахтования на время является обеспечение аре-ндатору возможности осуществлять коммерческую эксплуатацию тра-нспортного средства, техническое обслуживание которого произво-дит, однако, арендодатель - специалист в своем деле.

Договор аренды транспортного средства с экипажем соединяет в себе черты аренды и оказания услуг подряда, поскольку арендо-датель оказывает арендатору - услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства. Соответственно модифициру-ется и содержание договора, Однако этот договор нельзя признать смешанным в смысле п. З ст. 421 ГК, ибо он специально урегулирован Кодексом.

Содержание договора аренды транспортного средства с экипажем, по сравнению с общими правилами об аренде изменено в сторону расширения круга обязанностей арендодателя.

Арендодатель в дополнение к его общим обязанностям должен:

В течение всего срока договора поддерживать надлежащее со-стояние сданного в аренду транспортного средства, включая осу-ществление текущего капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей ст.634 ГК. Выполнение этой обязанности не предполагает, однако, что арендодатель должен нести расходы также и по содержанию арендованного имущества. Он освобождается от расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства (ст. 636 ГК). Что же касается расходов по технической эксплуатации, например, по замене изношенных составных частей ар-ендованного имущества, то несение их полностью охватывается обя-занностью арендодателя поддерживать транспортное средство в ис-правном состоянии;

Предоставлять арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства п.1 ст. 635 ГК. Эти услуги должны обеспечивать нормальную и безопасную эксплуатацию пред-мета договора в соответствии с целями аренды, указанными в дого-воре. Услуги арендодателя, по общему правилу, должны распространять-ся лишь на техническую, а не на коммерческую эксплуатацию тран-спортного средства. Например, арендодатель должен обеспечить возможность перевозки на морском судне данного груза, но не от-вечает за рентабельность такой перевозки для арендатора. Впрочем, договором аренды может быть предусмотрен и более широкий круг услуг, предоставляемых арендатору, в том числе и по коммерческой эксплуатации транспортного средства. Так, арендодатель может при-нять на себя обязанность избрать наиболее выгодный для аренда-тора маршрут. Состав экипажа транспортного средства и его квалификация дол-жны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям догово-ра, а если обязательными для сторон правилами такие требования не установлены - требованиям обычной практики эксплуатации тран-спортного средства данного вида и условиями договора. Например, лицо, управляющее автомобилем, должно иметь водительское удосто-верение, подтверждающее, что оно имеет право управлять транспо-ртным средством данной категории. В то же время договором может быть предусмотрено, что водитель должен иметь навыки для перевозки, допустим, замороженных продуктов. Члены экипажа являются работниками арендодателя. Они подчи-няются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению, в том числе правилам внутреннего трудового распорядка и техничес-кой эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммер-ческой эксплуатация транспортного средства. Это разделение власти над работниками вытекает из существа договора фрахтования на время, согласно которому тр-анспортное средство передается во владение и пользование аренда-тору, который извлекает нашего доходы.

Нести расходы по оплате услуг членов экипажа, а также рас-ходы на их содержание, если договором аренды не предусмотрено иное (п.2 ст.635 ГК). Возложение на арендодателя этой обязанности вытекает из его предыдущей обязанности - предоставлять арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства. Поскольку арендодатель получает за выполнение всех своих обязанностей по договору фрахтования вознаграждение в виде арендной платы, последняя включает и плату за оказание услуг;

Страховать транспортное средство и (или) страховать ответст-венность за ущерб, который может быть причинен транспортным средством или в связи с его эксплуатацией, но лишь тогда, ког-да такое страхование является обязательным в силу закона или до-говора (ст. бЗ ГК). В данном случае речь идет о страховании тра-нспортного средства как определенного вида имущества или о стра-ховании гражданской ответственности за ущерб, причиненный трансп-ортным средством имуществу или личности арендатора или третьих лиц. Обязанность страховать возникает у арендодателя только в случае, если страхование признано обязательным в силу закона или договора, в том числе и самого договора аренды. Но даже если за-кон вводит обязательное страхование, договор аренды может осво-бодить арендодателя от обязанности заключить договор страхова-ния. В этом случае в роли страхователя должен выступать арендатор.

Две последние обязанности арендодателя являются диспозитив-ными, остальные - императивными.

Арендатор в дополнение его обычных обязанностей:

1. Должен нести расходы, связанные с коммерческой эксплуатаци-ей транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатация материалов и на оп-лату сборов. Таким образом, арендатор освобожден от обязанности, нести все расходы по поддержанию имущества в исправном состоянии, проведению текущего ремонта и содержанию имущества, кроме тех, которые связаны с коммерческой эксплуатацией вещи. Впрочем, договором аренды, могут быть, установлены и иные пра-вила, а именно, освобождение арендатора от обязанности нести расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией. Что же касается дополнительного возложения на арендатора обязанностей по содер-жанию транспортного средства, текущему или капитальному ремонту, то это исключено в силу императивности нормы ст.634 ГК;

2. Имеет право без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду (п.1 ст.638 ГК), если иное не предусмотрено договоров. Это право вытекает их цели договора аренды транспортного средства с экипажем - обеспечить для арендатора возможность коммерческой эксплуатации транспортного средства.

3. В рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства вправе без согласия арен-додателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям испо-льзования транспортного средства, указанным в договоре аренды. Под иными договорами понимаются такие, которые направлены на коммерческую эксплуатацию транспортного средства и не выходят за рамки данного договора аренды.

Арендатору без согласования с арендодателем запрещено передавать свои пра-ва и обязанности по договору аренды другому лицу, передавать транспортное средство в безвозмездное пользование, а арендные права - в залог или в качестве вклада в уставный капитал хозяй-ственных товариществ (обществ) либо паевого взноса в производств-енный кооператив.

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендова-нным транспортным средством, его механизмами, устройствами, обо-рудованием, несет арендодатель в соответствии с правилами о внедоговорной ответственности. Таким образом, в данном случае за вред, причиненный транспортным средством, отвечает не его вла-делец - арендатор, а собственник (арендодатель). Арендодатель вправе предъявить к арендатору регрессивное требование о возврате сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет что вред возник по вине арендатора ст.640 ГК.

По договору аренды транспортного средства без экипажа арен-додатель предоставляет арендатору транспортное средство за пла-ту во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации, ст. 642 ГК.

Предмет договора - транспортное средство любого вида;

Управление и техническую эксплуатацию транспортного средства осуществляет арендатор самостоятельно или при помощи третьего лица.

Транспортное средство передается во владение и пользование арендатору.

Цель договора - получить во владение и пользование транспортное средство и самостоятельно осуществлять его техническую и ком-мерческую эксплуатацию.

Соответственно содержание договора аренды транспортного сред-ства без экипажа, изменено по сравнению с общими правилами об аре-нде в сторону расширения обязанностей арендатора.

Арендатор в дополнение к его обычным обязанностям должен:

1. В течение всего срока договора поддерживать транспортное ср-едство в исправном состоянии, осуществлять его текущий и капита-льный ремонт, ст. 644 ГК. Соответственно арендодатель полностью освобожден от каких-либо обязанностей по обеспечению исправности предмета договора в период действия договора. Впрочем, это не означает, что транспортное средство может быть передано арендатору в надлежащем состоянии. За арендодател-ем полностью сохраняется обязанность предоставить арендатору иму-щество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначен-ию имущества, ст.611 ГК.

2. Своими силами осуществлять управление арендованным транспо-ртным средством и осуществлять его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую (ст. 645 ГК). В этих целях арендатор может нанять эки-паж или эксплуатировать транспортное средство и управлять им ли-чно;

3. Нести расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией, если иное не предусмотрено договором (ст.646 ГК). Обязанность арендатора осуществлять страхование не зависит от признания последнего в законе или договоре обязательным, в от-личие от правила, установленного в ст.637 ГК. Следовательно, арендодатель вправе потребовать от арендатора заключения дого-воров страхования транспортного средства и гражданской ответст-венности в любом случае, если только это прямо не исключено до-говором. Неисполнение арендатором данной обязанности может слу-жить основанием для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя на основании п.1 ст.619 ГК.

Последняя обязанность арендатора является диспозитивной. Пер-вые же две - императивны.

Если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе без со-гласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа (п.1 от.647 ГК).

Ответственность сторон договора аренды транспортного средства без экипажа друг перед другом строится на общих для любого дого-вора принципах. Ответственность же перед третьими лицами за вред, причиненный транспортным средством, его механизмами, устро-йствами, оборудованием, несет арендатор как его владелец, по но-рмам о деликатных обязательствах (ст.1079 ГК).

Договор аренды зданий и сооружений.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное вла-дение и пользование или во временное пользование арендатору зда-ние или сооружение (п.1 ст.650 ГК). Данный договор выделен в самостоятельный вид исходя из его предмета. Предметом договора служат здания или сооружения, т.е. разновидности недвижимого имущества. Здания и сооружения неразрывно связаны с землей земельным участком, на которой они рас-положены.

Правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений, регулируются в первую очередь специальными правилами (параграф 4 гл.34 ГК), при отсутствии таковых - правилами об аренде недвижимого имущества (параграф 1 гл. 34 ГК), и только при отсутствии каких-либо правил об аренде недвижимости - иными общими положениями об аренде.

Здания и сооружения, являющиеся объектами арендных отношений, квалифицируются как объекты недвижимости по признакам неразрывной их связи с землей и невозможности их перемещений без несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК).

Под зданиями обычно понимаются такие объекты, которые "дифференцируются на две большие взаимоисключающие, противоположные группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования". Гражданское право России, Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций / Отв. Ред. О. Н. Садиков. М., 1997. С.219. Понятие "сооружение" обычно определяют путем перечисления соответствующих объектов, таких как: нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно-оздоровительные, спортивно-зрелищные сооружения, мосты, оранжереи …. и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей. Гражданское право России, Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций / Отв. Ред. О. Н. Садиков. М., 1997. С.223.

Необходимо также иметь в виду, что некоторые объекты недвижимости, относящиеся к зданиям и сооружениям, имеют определенную специфику, которая находит отражение и в особенностях правового регулирования правоотношений, связанных с передачей их в аренду. Особым объектом недвижимости, законодательством рассматриваются здания, относящиеся к жилому фонду (жилые дома). В соответствии со ст. 7 действующего Жилищного кодекса Жилищный кодекс РСФСР (с изменениями и дополнениями) жилые дома и нежилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий; предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается. Перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается (ст. 9 ЖК РСФСР).

Форма договора аренды зданий и сооружений - письменная, причем обязательно составление единого документа, подписываемого сторо-нами (п. 2, ст. 434). Заключение такого договора, подписываемого сторонами посредством обмена письмами (документами, исходящими только от одной стороны) невозможно. Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Действующий ГК содержит норму о том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента (п. 2 ст. 651). В связи с этим, в настоящий момент сохраняется нелепая ситуация, когда договор аренды здания в целом, заключенный на срок одиннадцать месяцев, обходится без государственной регистрации, а такой же договор аренды отдельного помещения в этом здании на менее продолжительный срок не имеет силы до его обязательной государственной регистрации.

Ситуация порождена Федеральным законом от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" СЗ РФ 1997. №30 Ст. 3594. , включившим нежилые помещения в перечень объектов недвижимости. В результате, правоотношения, связанные с арендой нежилых помещений, охватываются общими положениями об аренде, касающимися недвижимого имущества, а именно правилами о том, что договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации, если иное не установлено законом. Иное действительно установлено законом, как отмечалось ранее, в отношении аренды зданий и сооружений продолжительностью менее года (п. 2 ст. 651 ГК), однако это правило не затрагивает договоров аренды нежилых помещений.

Анализ имеющихся суждений по данной тематике позволяет выделить три основные точки зрения на проблему государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений.

Точка зрения (1) - Договор аренды нежилых помещений подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды.

Данная точка зрения основана на пункте 2 статьи 609 ГК РФ, согласно которому договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Единственное исключение из этого правила, содержащееся в пункте 2 статьи 651 ГК РФ, во внимание не принимается в связи с тем, что в последней норме речь идет об аренде зданий и сооружений, тогда как нежилые помещения таковыми не являются.

Точка зрения (2) - Договор аренды нежилых помещений не подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды.

Подобная точка зрения высказана Т. В. Шпачевой в публикации "Подлежит ли государственной регистрации договор аренды недвижимости?" "Арбитражные споры" Информационный журнал Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа. № 2 (6) 1999г. . Обосновывая ее, автор предлагает нетрадиционный взгляд на пункт 2 статьи 609 ГК РФ: "Статья 609 ...действительно предусматривает, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В то же время Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено иное, а именно то, что регистрируется не сам договор аренды как сделка, а возникающее на его основании право аренды".

Судя по всему, слово "иное" толкуется, как возможность замены государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества государственной регистрацией права аренды. Несмотря на нестандартность такого подхода, все же представляется, что законодатель придавал пункту 2 статьи 609 ГК РФ несколько иной смысл. Речь в данной норме, очевидно, идет о том, что в федеральном законе может быть предусмотрена ситуация, при которой договор аренды недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации. При этом указание на возможность не регистрировать сделку не обязательно должно сопровождаться возложением на участников договора аренды иной обязанности - регистрировать право аренды.

Необходимость государственной регистрации права аренды также заложена на альтернативной основе в пункте 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Вместе с тем анализ обеих вышеназванных норм позволяет увидеть, что в каждой из них законодатель понимает эту альтернативу по-разному. Так, в первой норме отсутствие необходимости в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества обусловлено наличием закона. Под законами в кодексе понимаются исключительно федеральные законы (п. 2 Ст. 3 ГК ) - прим. автора Пункт 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указывает - в данной норме речь идет о законодательстве Российской Федерации. При этом согласно пункту 1 статьи 3 данного федерального закона составной частью законодательства Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются иные нормативные правовые акты Российской Федерации. Таким образом, несмотря на тесную связь между собой, государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества и государственная регистрация права аренды являются совершенно самостоятельными юридическими действиями и не могут осуществляться на альтернативной основе.

Точка зрения (3) - Договор аренды нежилых помещений подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года.

На мой взгляд, ориентация на принцип разумности при толковании нормы права, абсолютна необходима. Если развивать эту мысль дальше, то следует признать неразумной попытку рассматривать нежилые помещения как отдельный от зданий и сооружений объект недвижимого имущества. Создавая специальные нормы для правового регулирования аренды отдельных видов имущества, законодатель не счел необходимым особо оговорить вопросы аренды нежилых помещений. Поэтому перед практиками и встала проблема уяснения логики законодателя: помещения - отличный от зданий и сооружений вид недвижимого имущества, аренда которого регулируется только общими нормами статей 606-625 ГК РФ, либо помещения следует рассматривать в неразрывной связи со зданиями и сооружениями, и к аренде помещений применимы специальные нормы статей 650-655 ГК РФ?

Обобщение и сравнение трех различных точек зрения на проблему государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества позволяет сделать один вывод: несмотря на преобладание (прежде всего, в судебно-арбитражной практике) первой точки зрения, абсолютного единства среди специалистов нет. Тем не менее, в июне сего года, появилось специальное разъяснение Президиума Высшего Арбитражного суда РФ, которое как мне кажется, должно поставить точку в этом вопросе:

(извлечение)

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации обсудил складывающуюся судебную практику по вопросу о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.

Информационное письмо N 53
О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений

1. Статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки, с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект", входящий в состав зданий и сооружений".

2. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применятся правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации. О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений.
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1.6.00 N 53. Эталонный банк арбитражной практики. http://www.arbitr.ru

Страницы: 1, 2, 3, 4