Договор аренды нежилых помещений

Согласно п. 1.2 названного договора помещения являются муниципальной собственностью.

Полагая, что регистрация не была произведена из-за уклонения ответчиков от предоставления необходимых документов, истец обратился в арбитражный суд с соответствующими требованиями. Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, правомерно исходил из того, что причиной невозможности осуществления регистрации сделки явились действия арендатора, направленные на уклонение от государственной регистрации договора аренды.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, неправомерно исходил из того, что ООО "ТД "Татарстан" не предприняты действия, необходимые для осуществления регистрации договора аренды от 1 ноября 2003 г.

Между тем из содержания п. 1.9 договора от 1 ноября 2003 г. следует, что на арендатора возлагалась обязанность по несению расходов, связанных с государственной регистрацией сделки. Других обязательств на арендатора не возлагалось. Действия по переоформлению технической документации, расторжению договора доверительного управления, отказ от выдачи выписки из технического паспорта правомерно квалифицированы как уклонение от государственной регистрации сделки.

Доводы суда апелляционной инстанции были признаны несостоятельными, поскольку содержание договора позволяло определить, какое конкретно нежилое помещение передается в аренду, а отсутствие технических документов, необходимых для регистрации, явилось следствием уклонения арендодателя от исполнения действий, связанных с оформлением регистрации сделки.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения у арендатора права пользования нежилым помещением и должна осуществляться в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Однако если договор аренды был заключен до вступления в силу данного Федерального закона, то отсутствие регистрации не должно служить основанием для признания соответствующего договора незаключенным. Из этого исходит и судебная практика.

Так, общество с ограниченной ответственностью (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (арендодателю) о вселении в нежилые помещения, арендуемые у ответчика на основании договора аренды от 17 апреля 1997 г. сроком на пять лет, из которых оно было выселено арендодателем. Ответчик, возражая против иска, сослался на то, что в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды нежилого помещения подлежал государственной регистрации. Поскольку договор аренды не был зарегистрирован, то согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ он является незаключенным, и, следовательно, истец на основании этого договора не имеет права требовать от ответчика предоставления нежилого помещения во владение и пользование.

Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил. При этом суд исходил из того, что договор аренды являлся заключенным и у истца возникло право требовать от ответчика передачи арендованного нежилого помещения во владение и пользование. Положения первой части ГК РФ о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества применяются с учетом требований ст. 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", устанавливающей, что до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Договор аренды был заключен до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который установил порядок государственной регистрации и отнес нежилые помещения к недвижимому имуществу. Поэтому регистрация договоров аренды нежилых помещений, осуществлявшаяся в субъекте Российской Федерации до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на основании нормативного акта правительства субъекта Российской Федерации в целях учета этих объектов имущества, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений ГК РФ. Следовательно, при отсутствии такой регистрации договор аренды не может считаться незаключенным на основании п. 3 ст. 433 ГК РФ.

Таким образом, регистрация договоров аренды нежилых помещений, проводившаяся в субъекте Российской Федерации до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не может считаться государственной регистрацией, и отсутствие такой регистрации не порождает последствий, установленных в п. 3 ст. 433 ГК РФ. Это подтверждается судебной практикой.

Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды недвижимого имущества распространяются также на договор субаренды.

Так, арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору о взыскании в соответствии с договором субаренды нежилого помещения неустойки за просрочку внесения арендной платы. Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем в иске о взыскании неустойки, предусмотренной этим договором, отказал.

Обжалуя решение суда в апелляционной инстанции, истец сослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел доводы заявителя и признал их необоснованными, указав, что в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Ни в ГК РФ, ни в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации. Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что подписанный сторонами договор субаренды нежилого помещения в силу п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации, правомерен.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции оставил решение суда без изменения.

Надо заметить, что решение ряда спорных вопросов регистрации договора аренды нежилых помещений далеко не очевидно, а практика отличается разнообразием. Как пишет А.Г. Дорошкова, единая практика здесь не сложилась, и "более того, арбитражные суды, мягко говоря, старались при правовой оценке договоров аренды нежилых помещений обходить этот вопрос. В случаях если позиция участников процесса основывалась на споре о действительности договора аренды, не зарегистрированного в действующем порядке, то судебная практика отличается разнообразием точек зрения". Неоднозначность решения проблем, связанных с регистрацией аренды нежилых помещений, на практике обусловлена, на наш взгляд, некоторыми пробелами в законодательном регулировании.

Так, ст. 609 ГК РФ не содержит исключений из правила обязательной регистрации договора аренды недвижимости в зависимости от срока, на который он заключен. В то же время согласно п. 2 ст. 651 регистрации подлежат только те договоры аренды здания или сооружения, которые заключены на срок не менее года. В связи с этим на практике возник вопрос, подлежит ли государственной регистрации договор аренды нежилого помещения, заключенного на срок менее одного года.

Поскольку в отношении договора аренды нежилого помещения действуют общие нормы об аренде, то, исходя из смысла п. 2 ст. 609 ГК РФ, этот договор должен регистрироваться независимо от срока, на который он был заключен. Такой подход к решению данной проблемы был предложен Министерством юстиции Российской Федерации, которое обосновало свою позицию следующими соображениями.

"На основании пункта 2 статьи 609 Кодекса необходимость государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества является общим правилом. Исключения из него могут устанавливаться Кодексом и иными федеральными законами. При этом к отдельным видам договоров аренды и договорам аренды отдельных видов имущества положения, предусмотренные параграфом 1 главы 34 Кодекса (в том числе статьи 609 Кодекса), применяются, если иное не установлено правилами Кодекса об этих договорах (статья 625 Кодекса).

Так, статьей 651 Кодекса "иное" установлено для таких объектов гражданских прав - вещей, как здания или сооружения, а именно обязательной государственной регистрации подлежат договоры аренды зданий или сооружений, заключенные на срок не менее года, и именно с момента государственной регистрации они считаются заключенными (пункт 2 статьи 651 Кодекса). Соответственно не подлежат обязательной государственной регистрации договоры аренды зданий или сооружений, заключенные на срок менее года (момент заключения подобных договоров определяется в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 433 Кодекса).

Согласно статье 26 Закона аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. При этом в соответствии с пунктом 3 статьи 26 Закона в случае сдачи в аренду помещения в здании или сооружении договор аренды помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (то есть обременяется право арендодателя именно на сдаваемое в аренду помещение). Вместе с тем Кодекс специально не регулирует вопросы государственной регистрации договоров аренды именно нежилых помещений в зданиях или сооружениях, а в статье 26 Закона не указано, что в этом случае вопрос о регистрации таких договоров решается в порядке, аналогичном порядку, предусмотренному статьей 651 Кодекса.

На основании изложенного полагаем, что договоры аренды нежилых помещений в зданиях или сооружениях подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Законом, независимо от сроков, на которые они заключены, поскольку и пока иное не будет предусмотрено федеральным законом.

Данные соображения были приняты во внимание Министерством по налогам и сборам Российской Федерации и изложены в письме МНС РФ от 19 апреля 2000 г. № 02-3-09/88, разъясняющем вопросы отнесения на себестоимость продукции арендных платежей.

В то же время представляется не вполне логичным и последовательным положение, при котором договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации, в то время как договор аренды нежилого помещения в таком здании должен регистрироваться независимо от срока, на который он заключен. Принимая во внимание эти положения, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации занял в данном вопросе позицию, прямо противоположную позиции Минюста РФ. В информационном письме Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 указывалось:

"1. Статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".

2. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На наш взгляд, позиция ВАС РФ в большей степени отвечает потребностям практики и логике арендных отношений недвижимого имущества. Как справедливо отмечает А.Г. Дорошкова, "если учесть огромное количество заключаемых краткосрочных договоров, такой подход был бы явно нецелесообразен, так как регистрации подлежали бы договоры аренды помещений, заключенные даже на один день".

Однако следует признать, что позиция ВАС РФ не подкреплена содержанием норм гражданского законодательства.

Как уже отмечалось выше, применительно к аренде нежилого помещения нормы ГК РФ, регулирующие аренду зданий и сооружений, применимы быть не могут. Ссылка же ВАС РФ на п. 6 ст. 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не вполне оправданна, так как, во-первых, в данной норме речь идет лишь о структуре Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а во-вторых, тот факт, что нежилое помещение входит в состав здания и нераздельно с ним связано, вовсе не отменяет того, что оно (нежилое помещение) юридически выступает в качестве самостоятельного объекта недвижимости со специфическим правовым режимом, отличным от правового режима иных объектов недвижимости.

Анализируя положение, сложившееся в области государственной регистрации договора аренды недвижимости, А.В. Ерш приходит к выводу, что, во-первых, необходимо либо унифицировать правила о регистрации недвижимости, либо распространить действие ст. 651 ГК РФ на отношения, связанные с нежилыми помещениями, и, во-вторых, в качестве одного из способов устранения противоречия исключить ст. 651 ГК и установить правило, согласно которому договоры аренды зданий и сооружений должны регистрироваться независимо от срока.

На наш взгляд, вряд ли целесообразно отказываться от ограничения обязательности регистрации договора аренды здания или сооружения только договорами, заключенными на срок не менее одного года. Необходимость регистрации всех без исключения договоров аренды зданий, помещений отрицательно скажется на обороте недвижимости.

В то же время следует поддержать мнение автора о необходимости унифицировать нормы закона, регулирующие вопросы государственной регистрации недвижимости. Поэтому полагаем необходимым в законодательном порядке установить обязательность государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, если соответствующий договор заключен на срок не менее одного года, за исключением договора аренды предприятий.

Таким образом, с целью устранения возможностей разночтений закона представляется целесообразным прямо указать в ГК РФ на обязательность письменной формы договора аренды любого вида недвижимости и одновременно установить минимальный срок аренды недвижимости, начиная с которого соответствующий договор подлежит государственной регистрации. В то же время представляется целесообразным осуществлять регистрацию договора аренды предприятия независимо от срока, на который заключен соответствующий договор аренды.

Таким образом, применительно к договорам аренды недвижимости законодатель сделал два исключения из общих норм Кодекса о регистрации сделок с недвижимостью: 1) не все договоры аренды должны регистрироваться и 2) если договор подлежит регистрации, но не зарегистрирован, то он просто считается незаключенным. При этом, естественно, по незаключенному договору право аренды возникнуть не может, а на основании краткосрочного договора оно возникает в соответствии с его условиями - либо в момент заключения, либо в иной момент, оговоренный в договоре.

Форма договора аренды зданий и сооружений является существенным условием договора. Пункт 1 ст.651 ГК указывает на то, что договор аренды здания или сооружения должен заключаться в письменной форме под страхом недействительности договора. Из всех вариантов письменной формы договора, определенных в п.2 ст. 434 ГК, к которому отсылает данный пункт, допускается только один способ: составление одного документа, подписанного сторонами (независимо от того, кто является участником отношений - юридическое лицо или гражданин и на какой срок заключается договор - короткий или длинный) Такой способ представляет собой фиксацию воли обеих сторон на едином бумажном носителе. Договор должен быть подписан сторонами собственноручно, без использования факсимиле и других аналогов собственной подписи. Даже если стороны согласились, это не может изменить данное правило. В текст договора аренды зданий и сооружений по согласованию сторон могут быть включены и дополнительные условия любого характера. Главное, чтобы они не противоречили нормам гражданского законодательства РФ.

Договор составляется в таком количестве экземпляров, которое соответствует числу участников. Каждый из экземпляров подписывается всеми участниками и является идентичным всем остальным экземплярам как по содержанию, так и по юридической силе. К такой форме договора применяются также требования ст. 160 ГК о письменной форме сделки.

Гражданский кодекс не требует нотариального удостоверения договора аренды здания и сооружения, впрочем как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом. Сделки с недвижимым имуществом, согласно ст. 16 ГК, подлежит государственной регистрации в случае и в порядке, предусмотренных ст. 131 Кодекса и Законом ''О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним''.

По данному вопросу в юридической литературе существует множество споров. Так Н.А. Сыродоев пишет: ''Замена нотариального удостоверения на регистрацию сделок не может быть безоговорочно оправдана. Помимо того, что регистрация сделки сложнее нотариального удостоверения, она не сопряжена с консультационными функциями, которые осуществляет нотариус. А это влечет за собой необходимость привлечения адвокатов для подготовки договоров. Установленные … размеры платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются щадящими, но ничто не мешает снизить размер госпошлины за нотариальное удостоверение сделок''.

В связи с этим высказывает свое мнение и доктор юридических наук, профессор В.В. Витрянский:

Во-первых, при обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью обязательная нотариальная форма этих сделок ляжет дополнительным бременем на участников имущественного оборота. Речь идет о неоправданных затратах времени и средств. Ведь с точки зрения функциональных задач и юридического значения обязательный порядок нотариального удостоверения соответствующих сделок идентичен (в этой части) системе обязательной государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, призванной решать те же задачи (в числе многих иных), которые ставятся и перед обязательным нотариальным удостоверением сделок: проверка законности совершаемых сделок, обеспечение их публичной достоверности и т.д. Иными словами, цели, которые могли бы служить оправданием для введения обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, полностью совпадают с целями, стоящими перед системой государственной регистрации.

Во вторых, система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним никак не может быть заменена обязательным нотариальным удостоверением соответствующих сделок, поскольку только система государственной регистрации обеспечивает ведение единого государственного реестра всех объектов недвижимости, что имеет чрезвычайное значение для имущественного оборота.

В-третьих, утверждение о том, что система государственной регистрации '' не сопряжена с консультационными функциями'' и что это влечет за собой необходимость привлечения адвокатов, никак не может служить основанием для введения '' поголовного'' принудительного и обязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью. В конце концов, если участники имущественного оборота пожелают получить консультационную помощь (платную, разумеется) именно от нотариуса (а не от адвоката), они вправе предусмотреть для своей сделки обязательную нотариальную форму (п.2 ст.163 ГК). Кроме того, огромному числу участников сделок с недвижимостью консультационные услуги нотариуса совершенно не нужны.

В результате получается, что введение обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом полностью оправдывает интересы и чаяния только одной определенной группы лиц, а именно - нотариусов. Данный вывод особенно нагляден применительно к договорам аренды зданий и сооружений. Подавляющее большинство участников указанных договоров составляют коммерческие и некоммерческие организации, органы власти и местного самоуправления, для которых обязательное нотариальное удостоверение договоров аренды зданий и сооружений обернется исключительно дополнительными временными и материальными затратами.

Данная точка зрения на наш взгляд более точна и ярче отражает целесообразность необязательного нотариального удостоверения.

Договоры аренды зданий и сооружений требуют государственной регистрации: если срок аренды по договору превышает один год, то он подлежит государственной регистрации: По мнению юриста И. Исрафилова: Поскольку в тексте ГК (п.2 ст.651) содержится термин „не менее года” следует полагать, что государственной регистрации подлежат и договоры аренды зданий и сооружений, заключённые сроком на один год.

В период когда готовился новый ГК нежилые помещения внутри зданий не признавались объектом недвижимости; по этой причине сделки с нежилыми помещениями не требовали государственной регистрации.

Статья 1 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ '' О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'' относит нежилые помещения к объектам недвижимости. Кроме того, в абзаце 2 пункта 6 статьи 12 данного федерального закона указано, что помещение (жилое и нежилое) представляет собой ''объект'', входящий в состав здания и сооружений. В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.00 года № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»' подчеркнуто (пункт 2), что принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ, а именно: договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок менее одного года, не подлежат государственной регистрации.

В отличие от ГК, который говорит о государственной регистрации именно договоров аренды (п.2 ст.609), Федеральный закон '' О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'' в некоторых случаях предусматривает государственную регистрацию прав аренды. Например, согласно п.1 ст.26 Закона право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, а в соответствии с п. 3 той же статьи договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений возможна лишь при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на объект договора - права собственности или иных вещных прав в Едином государственном реестре прав. Ст. 26 Федерального закона ''О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'' устанавливает, что с заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды: либо арендодатель, либо арендатор. Но если договор регистрируется по инициативе арендатора, то она осуществляется при обязательном уведомлении арендодателя о зарегистрированном ограничении (ч.2 ст. 13 ФЗ). Если договор заключён в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, то он регистрируется по инициативе этих органов с обязательным уведомлением арендодателя зданий и сооружений.

Ст. 16 ФЗ указывает перечень документов, которые необходимо представить на государственную регистрацию: вместе с заявлением о государственной регистрации и документами о правах на здание или сооружение предъявляются также документ об оплате регистрации, физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица - учредительные документы лица и документы, удостоверяющие его личность и полномочия. Если в аренду сдаётся здание или сооружение, занимаемое определённый земельный участок, то требуется к договору приложить план (чертёж границ) земельного участка с указанием его части, занимаемой арендуемым зданием (ч.2 ст. 26). Также для государственной регистрации договора необходимо предоставить приложения с указанными в нём поэтажными планами здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Не принимаются на государственную регистрацию документы, имеющие подписки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговорённые в них исправления, записи карандашом.

Ст. 9 закона установила новую систему органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Теперь эту функцию будут осуществлять учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества (а не по месту заключения договора). Таких подразделений в органах юстиции раньше не было, поэтому федеральный закон возлагает обязанность создать их на субъекты РФ, а на Правительство РФ возлагается обязанность издать примерное Положение об Учреждениях юстиции по регистрации прав.

Возглавлять такие учреждения юстиции должны регистраторы, которые являются государственными служащими.

Федеральный закон ''О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'' устанавливает следующий порядок государственной регистрации (ст. 13):

Учреждения юстиции принимают документы, необходимые для государственной регистрации прав с обязательным приложением об оплате регистрации. Далее проводится правовая экспертиза документов и проверка законности договора; устанавливается отсутствие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости (здания), а также другие основания для отказа или приостановления государственной регистрации. После этого вносятся записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершаются специальные надписи на право устанавливающих документах (то есть договоре) и выдаются удостоверения о государственной регистрации. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода, прав на здание или другую недвижимость удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации прав.

ООО "Компания Фаст Фуд групп" обратилась в суд с иском к ОАО "Спорт-АНГ", ООО "Евро-Мастер", ООО "Мистери-Тур", Мосрегистрации о понуждении зарегистрировать договор аренды нежилого помещения от 28.11.2003.

ООО "Евромастер" заявлено встречное исковое требование о признании незаключенным договора аренды нежилых помещений от 28.11.2003 между ОАО "Спорт-АНГ" и ООО "Компания Фаст Фуд групп" и выселении ООО "Компания Фаст Фуд групп" из нежилых помещений.

Решением суда от 27.07.2004, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 05.10.2004, исковые требования ООО "Компания Фаст Фуд групп" удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.

Спорный договор заключен между ОАО "Спорт-АНГ" и истцом по настоящему делу. 15.04.2004 объект аренды (нежилое помещение) передано арендатору по акту приема-передачи. Срок действия договора установлен 7 лет. В соответствии со ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

22.04.2004 арендодатель нежилого помещения ОАО "Спорт-АНГ" обратился в Мосрегистрацию с заявлением и пакетом документов о регистрации договора аренды. Письмом от 28.04.2004 ОАО "Спорт-АНГ" ходатайствовало о приостановлении государственной регистрации договора аренды. Мосрегистрацией регистрация договора аренды была приостановлена, о чем стороны извещены письмом от 28.04.2004.

Далее ОАО "Спорт-АНГ" совершило сделку купли-продажи помещения, 12.05.2004 переход права собственности на указанное нежилое помещение зарегистрирован за ООО "Евромастер".

ООО "Евромастер" продало помещение по сделке ООО "Мистери Тур", переход права собственности зарегистрирован 02.07.2004.

Согласно ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.

Государственная регистрация производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для неё.

В государственной регистрации может быть отказано в случаях, если:

1) с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащие лицо;

2) поданные документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям закона;

3) лицо, заключившее договор аренды, неуполномочено распоряжаться правами на данный объект (здание);

4) договор не подлежит государственной регистрации в органах юстиции; и др. случаи. Об отказе в государственной регистрации сообщается заявителю в письменной форме в течение 5 дней с указанием причины отказа. Отказ можно обжаловать в суде общей юрисдикции или арбитражном.

Говоря о технической стороне дела, в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219, проведение государственной регистрации договоров и иных сделок в отношении недвижимого имущества удостоверяется штампом регистрационной надписи на оригинале правоустанавливающего документа (т.е. на тексте договора аренды) (п.77).

Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения) одновременно означает обременение права собственности или иного вещного права арендодателя на соответствующий объект, сданный в аренду. Соответствующие сведения о договоре аренды здания (сооружения) вносится в подраздел III Единого государственного реестра - ''записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества'' (п.8 Правил). В указанном подразделе имеется специальная часть (подразд. III - I) для записей сведений об аренде. На месте записи об аренде в графу '' Описание предмета аренды'' заносятся данные об арендуемом объекте недвижимости или его части а в графе ''Срок'' указываются даты начала и окончания аренды или дата начала аренды и ее продолжительность; если срок аренды договором не определен, вместо продолжительности аренды пишутся слова ''срок не определен''.

В случае прекращения договора аренды здания или сооружения указанные записи об обременении права собственности или иного вещного права арендодателя погашаются специальным штампом погашения регистрационной записи, проставляемым на лицевой стороне листа записи об аренде. В штампе погашения регистрационной записи проставляется дата регистрации прекращения соответствующего обременения и имя регистратора, заверенные подписью последнего (п.62 Правил).

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" немного прояснило ситуацию о необходимости регистрации договоров аренды нежилых помещений, заключенных на срок менее года (назовем их для удобства краткосрочными договорами).

Напомним, что Президиум ВАС РФ, обсудив судебную практику по такого рода делам, разъяснил, что нежилые помещения являются объектом недвижимости, которые хотя и отличаются от здания или сооружения, где они находятся, тем не менее неразрывно с ними связаны. Учитывая, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды таких объектов недвижимости, то, по мнению Президиума ВАС РФ, к ним должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. А там, как известно, предусмотрена лишь обязательная государственная регистрация договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок не менее одного года.

Однако уже после выпуска указанного Информационного письма в прессе появились публикации специалистов, которые пришли к выводу, что письмо Президиума ВАС РФ отнюдь не закрывает всю проблему целиком, а решает фактически только некоторую ее часть. В частности, высказывается сомнение в обоснованности отнесения арендатором арендной платы на себестоимость производимых товаров, работ или оказываемых услуг по краткосрочным договорам, не прошедшим государственную регистрацию, поскольку действующее законодательство предусматривает необходимость регистрации самого права аренды, а не только договора.

В то же время п. 40 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина РФ от 13 октября 2003 года № 91н, допускает принятие объектов основных средств к бухгалтерскому учету лишь на основании утвержденного руководителем организации акта (накладной) приемки - передачи соответствующих средств и иных документов, в том числе подтверждающих их государственную регистрацию в установленных законом случаях. Таким образом, основания арендной платы, по мнению этих авторов, не будут подтверждены надлежаще оформленными документами и, более того, они просто не могут быть приняты к бухгалтерскому учету, так как отсутствует предусмотренная законодательством регистрация права аренды.

Если учесть, что для подавляющего большинства арендаторов именно этот вопрос является основным, поскольку практически никто всерьез не рассматривает регистрацию в свете защиты своих прав, а исключительно как меру фискальную, то понятно, что подобная точка зрения не могла не привлечь самого пристального внимания. И совершенно естественным является желание людей до конца разобраться в законодательных дебрях по поводу регистрации аренды.

Действительно, раньше смешивались две проблемы - государственной регистрации права аренды и договора аренды, больше того, первая проблема в значительной степени искусственно, из-за казуистического толкования норм права, подменялась второй. Сейчас, когда вторая проблема, слава богу, прояснена, наступил момент истины, и пора разобраться в вопросах регистрации права аренды и последствиях нарушения именно этого требования закона.

Как известно, федеральный законодатель установил более строгий правовой режим для недвижимого имущества, связанный с его обязательной государственной регистрацией в целях, как неоднократно указывалось в работах авторов Гражданского кодекса, упорядочения связанных с недвижимостью отношений и дополнительной защиты прав на нее. В силу ст. 131 ГК РФ такой регистрации подлежат права: собственности, хозяйственного ведения и оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, установленных кодексом и иными законами.

Гражданский кодекс ввел и определенные механизмы обеспечения данного предписания. Так, п. 1 ст. 164 ГК РФ предусматривает необходимость государственной регистрации сделок с недвижимостью как основания возникновения соответствующих прав на нее, а п. 1 ст. 165 ГК РФ указывает, что несоблюдение этого требования приводит к ничтожности сделки.

В свою очередь, сделки бывают двух- и многосторонними (договоры) и односторонними. Поскольку право аренды возникает исключительно из одноименных договоров и на их условиях (в этой связи далеко не бесспорны утверждения отдельных авторов о том, что право аренды возникает в момент его государственной регистрации, то надо сделать вывод, что если бы на них в полной мере распространялось действие данного положения, то не прошедшие государственной регистрации договоры аренды были бы ничтожными. На самом деле это не так, потому что законодатель ввел специальные нормы, посвященные как регистрации договоров (сделок) аренды, так и последствиям несоблюдения этого требования.

Выше уже приводилась норма п. 2 ст. 651 ГК РФ, освободившая от государственной регистрации краткосрочные договоры аренды недвижимости, а вторая часть этой нормы определила и иные, чем указаны в ст. 165 ГК РФ, последствия несоблюдения правила о регистрации договора аренды в установленных законодательством случаях - такой договор считается незаключенным. Здесь нет никакого противоречия с общими нормами первой части Гражданского кодекса, так как в силу общепризнанных правил юридической техники специальная норма имеет преимущественную силу по сравнению с общей нормой.

Таким образом, применительно к договорам аренды недвижимости законодатель сделал два исключения из общих норм Кодекса о регистрации сделок с недвижимостью: 1) не все договоры аренды должны регистрироваться и 2) если договор подлежит регистрации, но не зарегистрирован, то он просто считается незаключенным. При этом, естественно, по незаключенному договору право аренды возникнуть не может, а на основании краткосрочного договора оно возникает в соответствии с его условиями - либо в момент заключения, либо в иной момент, оговоренный в договоре.

Страницы: 1, 2, 3