Договор аренды предприятия

При расторжении договора из-за существенно изменившихся об-стоятельств суд по требованию любой из сторон должен определить последствия расторжения договора, исходя из необходимости спра-ведливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с его исполнением.

Так, из существа договора страхования вытекает, что он заключен на случай наступления вероятных, и непредвиденных событий, составляющих страхо-вой случай. Поэтому, даже если такие события стали возникать в массовом порядке, это не является основанием для расторжения или изменения дого-вора страхования по требованию страховщика. [15;49]

Исполнением обязательства признается совершение должником в пользу кредитора определенного действия, составляющего содержание обязательства, либо воздержание от совершения обусловленного обязательством действия, которого вправе требовать кредитор. Наиболее часто исполнение обязательства проявляется именно в совершении должником активных действий, но иногда и в воздержании от их совершения.

В соответствии с п.1. ст. 307 Гк исполнение обязательства может выражаться в совершении должником таких действий, как: передача имущества кредитору в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление (в договорах купли-продажи, поставки, контрактации, на снабжение энергоносителями и др.), во временное пользование (в договорах аренды, найма жилого помещения и др.); выполнение работы (по договорам подряда, строительного подряда, на проектные и изыскательные работы и др.); оказание различных услуг; уплата денег.

Во внедоговорных обязательствах исполнение должником своих обязанностей проявляется в возмещении ущерба, причиненного потерпевшему, в возврате неосновательного обогащения лицу, за счет которого оно произошло, и др.

В некоторых случаях для исполнения определенных видов обязательств фактического совершения действий, составляющих содержание обязательства недостаточно. Если иное не предусмотрено законом или договором, требуется еще их специальное оформление, подтверждение соответствующим передаточным актом или иным документом, подписанным сторонами, без чего обязательство не признается исполненным.

Уклонение одной из сторон таких обязательств от подписания документов о передаче продаваемой недвижимости иили сдаваемых в аренду зданий и сооружений считается отказом продавца или арендодателя от исполнения их обязанности по передаче имущества, а покупателя или арендатора - от его принятия (абз.3.п.1. ст.556, абз.3. п.1. ст.655 ГК).

Должнику предоставлено право при исполнении обязательства потребовать подтверждения, доказательств того, что исполнение поручает сам кредитор или уполномоченное им на это лицо и несет риск последствий непредъявления такого требования, если иное не предусмотрено договором, не вытекает из обычаев делового оборота, или существа обязательства.

Принцип реального исполнения обязательств выражается в том, что должник обязан исполнить обязательство в натуре, фактически, т.е. совершить те действия, которые составляют содержание обязательства не заменяя это денежной компенсацией.

Кредитор также наделен правами требовать от лица, получившего в аренду предприятие погашение долгов предыдущих хозяев, т.к. в договоре это было обговорено.

Лицо, арендовавшее предприятие подчиняется кредитору на тех же условиях, что и существовали ранее до совершения сделки аренды предприятия и т.д.

В соответствие со ст. 397 ГК при неисполнении должником обязательства кредитор имеет право передать дело в судебные органы или же налоговые органы. [33;19]

ВЫВОДЫ:

Данная глава содержит понятие аренды предприятия. Понятие договора аренды предприятия, как основание возникновения гражданско-правовых отношений.

Договор аренды предприятия является основных регламентирующим документом и основанием заключения сделки.

Сделку невозможно считать совершенной, пока не будет подписан договор аренды, а также произведена государственная регистрация договора аренды предприятия.

Заключение договора аренды предприятия при оформлении отношений по аренде предприятия между арендодателем и арендатором, также учитывает права кредиторов при аренде предприятия.

Глава 2. Элементы договора аренды предприятия

2.1. Предмет договора

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предприниматель-ской деятельности, арендодатель обязан передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здание, сооружение, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства. Запасы сырья, топлива, матери-алов и иные оборотные средства передаются арендатору в поряд-ке, на условиях и в пределах, определяемых договором. Также по договору передаются права пользования землей, водой и другими

Договор аренды природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудова-вшем, иные имущественные права арендодателя, связанные с «предприятием. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. Арендатору пе-редаются также права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия (товарный знак, фирменное наимено-вание, знак обслуживания и т.п.), и другие исключительные пра-ва. Арендодатель может уступить арендатору право требования и пе-ревести на него долги, относящиеся к предприятию.

Однако не подлежат передаче арендатору права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, если иное не предусмотрено за-коном или иными правовыми актами. Если же арендодатель вклю-чит в состав предприятия обязательства, исполнить которые арен-датор не сможет из-за отсутствия у него такого разрешения (ли-цензии), то арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредиторами.

Впервые возможность передачи предприятия в аренду была предусмотрена в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. Положения указанных Основ были направлены в основном на разгосударствление пред-приятий и создание на их базе арендных предприятий, которые в то время рассматривались как самостоятельная организационно-правовая форма юридических лиц.

Согласно ст. 658 ГК договор аренды предприятия заключается только в письменной форме путем составления одного докумен-та, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора вле-чет его недействительность: он считается ничтожным и его испол-нение не допускается. Отсюда следует, что положение о форме договора аренды предприятия является императивной нормой и стороны по своему усмотрению не могут предусмотреть иную форму. Кроме того, предприятие как имущественный комплекс является недвижимостью, поэтому договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момен-та такой регистрации. [47;14]

До передачи предприятия в аренду арендодатель должен пись-менно уведомить об этом кредиторов по обязательствам, включен-ным в состав предприятия. Предприятие подлежит передаче арен-датору по передаточному акту (ст. 650 ГК). Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление к подписа-нию передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено догово-ром. Для составления передаточного акта необходимо провести инвентаризацию и составить баланс.

Порядок проведения инвентаризации регулируется Методичес-кими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств (утверждены приказом Министерства финансов РФ от 12 июня 1995 г. № 40). По итогам инвентаризации составляется передаточный акт, в котором указываются объекты, передаваемые в аренду и входящие в состав предприятия, записывается их ба-лансовая стоимость, процент износа, остаточная стоимость и т.д.

При прекращении договора предприятие должно быть возвра-щено арендодателю также по передаточному акту. В этом случае подготовка предприятия к передаче осуществляется арендатором и за его счет. Необходимо также провести инвентаризацию мате-риальных ценностей предприятия и составить баланс.

По договору аренды предприятия арендатор наделяется широ-кими правами по распоряжению имуществом. Так, согласно ст. 660 ГК он вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материаль-ные ценности, входящие в состав имущества арендованного пред-приятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязан-ности по договору в отношении таких ценностей другому лицу. Однако это не должно повлечь уменьшения стоимости предприя-тия и не должно нарушать других положений договора аренды. Такой порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

К правам арендатора относится также право вносить измене-ния в состав арендованного предприятия, проводить его реконст-рукцию, расширение, техническое перевооружение, увеличиваю-щее его стоимость, если иное не предусмотрено договором. Также в соответствии со ст. 662 ГК арендатор имеет право на возмеще-ние ему стоимости неотделимых улучшений арендованного иму-щества независимо от разрешения арендодателя на такие улучше-ния.

Однако арендодатель может быть освобожден судом от обязан-ности возмещения стоимости улучшений. Для этого он должен доказать, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или что при этом были нарушены принципы добросовестности или разумности. Это пра-вило направлено прежде всего на то, чтобы прежде, чем осуще-ствлять реконструкцию или улучшать имущество, арендатор оце-нил целесообразность этих улучшений. Так, если, например, на произведенные арендатором улучшения были потрачены большие средства, а качество имущества улучшилось незначительно, суд может освободить арендодателя от обязанности возмещать аренда-тору стоимость этих улучшений.

Все расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, а так-же уплата платежей по страхованию арендованного имущества возлагается на арендатора, однако договором может быть установ-лено иное (т. е. Арендодатель может взять на себя эти расходы). Поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии в течение всего срока действия договора, включая текущий и ка-питальный ремонт, также обязан арендатор (ст. 661 ГК). Эта норма носит императивный характер, т.е. не может быть изменена по соглашению сторон.

При передаче предприятия в аренду права и обязанности арен-додателя по отношению к работникам предприятия переходят к арендатору в том же порядке, что и при реорганизации предпри-ятия. Данные отношения регулируются не ГК, а законодательством о труде.

Установленные ГК правила о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматрива-ющие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются и к договору аренды предприятия (ст. 662 ГК). По общему правилу, записанно-му в ст. 167 ГК, при признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре -- возме-стить его стоимость в деньгах. Однако данные положения приме-няются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и интересы кредиторов арендо-дателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

В договоре аренды предприятия необходимо определить размер арендной платы и периодичность внесения арендных платежей. Одностороннее изменение условий договора не допускается. Ос-нования досрочного расторжения договора перечислены в ГК и распространяются на все виды арендных сделок. В то же время в договоре стороны могут предусмотреть дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды предприятия. В тексте договора стороны могут также предусмотреть имущественную от-ветственность и штрафные санкции в отношении виновной сто-роны за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

Предметом договора аренды предприятия является предприятие, вместе с хозяйственными постройками, технологией производства, оборудованием и т.д.

Договор аренды предприятия невозможно заключить не определив его содержания, предмета и формы. [5;320]

2.2. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия. Передача арендованного предприятия

Форма договора подчиняется общим правилам о форме сделок. Если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма, договор может заключаться в любой форме, которая предусмотрена для совершения сделок. Когда стороны достигли соглашения заключить договор в определенной форме, он признается заключенным после придания ему условленной формы, даже если законом для договоров данного вида такая форма и не требовалась (п.1. ст.434 ГК).

Форма сделок бывает устной и письменной. Отдельные сделки могут совершаться путём осуществления конклюдентных действий и молчания.

Конклюдентные действия -- это поведение, посредством которого обнаруживается намерение лица вступить в сделку. Так, опуская в автомат деньги, лицо изъявляет волю на покупку товара, содержащегося в автомате.

Молчание может иметь правообразующую силу, если законом или соглашением сторон ему придается такое свойство. Только в этих случаях молчание свидетельствует о выражении води субъекта породить или допустить юридические последствия. Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет, и при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были пре-дусмотрены договором.

Устно могут совершаться любые сделки, если:

а) законом или соглашением сторон для них не установлена письменная форма;

б) они исполняются при самом их совершении (исключение со-ставляют сделки, требующие нотариальной формы, а также сдел-ки, для которых несоблюдение простой письменной формы влечет их недействительность);

в) сделка совершается во исполнение письменного договора и име-ется соглашение сторон об устной форме исполнения (ст. 159 ГК).

Все остальные сделки совершаются в письменной форме.

Письменная форма сделки бывает простой и нотариальной. Про-стая письменная форма представляет собой выражение воли участни-ков сделки путем составления документа, отражающего содержание сделки и подписанного сторонами сделки. [7;25]

Необходимость соблюдения простой письменной формы сделки законом ставится в зависимость от ее субъектного состава. Так, ука-занную форму должны иметь:

а) все сделки юридических лиц между собой и с гражданами (ст. 161 ГК). Исключение составляют сделки, требующие нотариальной формы, а также сделки, которые могут совершаться устно;

б) сделки граждан между собой на сумму, превышающую несколько сотен тыс. рублей.

В) сделки между гражданами, письменная форма совершения ко-торых предусмотрена законом независимо от их суммы (соглашение о неустойке, залог, поручительство, уступка требований и перевод долга, основанные на сделке, совершенной в письмен-ной форме (ст. 331,339,380,389,391,429 ГК).

Договор в письменной форме может быть заключен путем составле-ния одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной связи.

При этом не принимается в расчет сумма, на которую совершается сделка, Примером такой сделки является приобретение товара в магазине, когда передача товара и его оплата происходят одновременно.

Например, в соответствии с письменным договором поставки, на протяже-нии года будет производиться отпуск товаров по устным заявкам покупателя. [40;73]

Например устно совершаются сделки по перевозке граждан общественным транспортом, хотя с одной стороны действует физическое лицо, а с другой - юридическое.

Письменная форма договора считается соблюденной, если пись-менное предложение заключить договор принято путем выполнения указанных в нем условий договора (отгрузка товаров, предоставле-ние услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т. п. (ст. 434,438 ГК).

Нотариальная форма, отличается от простой письменной формы тем, что на документе совершается удостоверительная надпись нота-риусом.

Нотариальная форма требуется для совершения сделок в случаях, прямо предусмотренных законом, а также соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма и не требовалась (ст. 163ГК).

Нотариальное удостоверение сделок осуществляется в соответ-ствии с законом РФ «Об основах законодательства о нотариате» го-сударственными и частными нотариусами. При отсутствии в насе-ленном пункте нотариуса необходимые действия совершают уполномоченные на это должностные лица исполнительной власти. На территории других государств функции нотариусов исполняют должностные лица консульских учреждений Российской Федерации. В случаях, установленных законом, к нотариальному оформлению сделки приравнивается ее удостоверение опредленным должност-ным лицом: капитаном морского судна, главным врачом больницы, начальником исправительно-трудового учреждения, командиром во-инской части и др. (см. п. 3 ст. 185 ГК).

Наряду с простой письменной и нотариальной формами соверше-ния сделок, законом введена дополнительная стадия совершения не-которых сделок -- государственная регистрация.

Государственная регистрация предполагает внесение информации о совершенных сделках в единый государственный реестр, открытый для заинтересованных лиц. Государственную регистрацию сделок осу-ществляют органы юстиции.

Если сделка подлежит государственной регистрации, то до момен-та такой регистрации сделка не считается облеченной в требуемую форму.

Требование государственной регистрации не может быть установлено соглашением сторон, т.е. стороны не вправе требовать регистра-ции сделки, если это не предусмотрено законом.

Несоблюдение нотариальной формы сделки либо требования о государственной регистрации всегда влечет недействительность сделки. Несоблюдение простой письменной формы влечет недействительность сделки только в случаях, специально предусмотренных законом. [53;17]

2.3. Содержание договора

(права и обязанности сторон)

Содержание договора - это совокупность условий, на которых он заключен. По общему правилу, закрепленному в законе, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или другими нормативными актами (п.4 ст.421 ГК).

Согласно закону договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, которые установлены законом и иными правовыми актами, действующими при его заключении. В случае принятия после заключения договора закона, устанавливающего обязательные для сторон правила, иные, чем действовавшие на момент его заключения, условия заключенного договора сохраняют силу. Это правило не применяется в случаях, когда в самом законе его действие распространено на отношения, которые возникли из ранее заключенных договоров (ст. 422 ГК РФ).

Условия, на которых заключается договор, имеют разное значение и оказывают неодинаковое влияние на его заключение. Вследствие этого условия делят на существенные, обычные и случайные. Это деление имеет практическое значение для установления факта заключения договора и разработки его условий.

К существенным относятся обязательные условия, достижение совершения по которым необходимо для возникновения договора. Если не будет соглашения хотя бы по какому-то одному из существенных условий договора или оно совсем не будет в него включено, договор не может признаваться заключенным. Договор считается заключенным, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п.1. ст.432 ГК).

Отнесение условий договора к существенным зависит от указаний закона, вида договора, а также соглашения сторон.

Существенными признаются условия:

1) о предмете договора;

2) те, которые названы в законе или иных нормативных актах как существенные;

3) необходимые для конкретного договора;

4) все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.1. ст.432 ГК).

Условия, на которых достигнуто соглашение сторон, составляют содержание договора. По своему юридическому значению все усло-вия делятся на существенные, обычные и случайные.

Существенными признаются условия, которые необходимы и достаточны для заключения договора. Для того чтобы договор считался заключенным, необходимо согласовать все его существенные условия.

Существенные условия (п. 1 ст. 432 ГК):

- предмет договора (например условие о предмете в договоре купли-продажи);

- условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида (например условие о цене в договоре купли-продажи недвижи-мости; договор страхования невозможен без определения стра-хового случая);

- условия, которые необходимо согласовать по требованию одной из сторон.

Обычные условия не нуждаются в согласовании сторон. Они предусмотрены в соответствующих нормативных актах и вступают в действие в момент заключения договора. Предполагается, что если стороны зак-лючили договор, то тем самым они согласились и с теми условиями, которые содержатся в законодательстве об этом договоре. Например при заключении договора аренды автоматически вступает в действие усло-вие, предусмотренное ст. 211 ГК, в соответствии с которым риск случай-ной гибели имущества несет его собственник. Если стороны не желают заключать договор на обычных условиях, они могут включить в содер-жание договора пункты, отменяющие или изменяющие обычные усло-вия, если последние определены диспозитивной нормой.

Случайными называются такие условия, которые изменяют либо
дополняют обычные условия. Они включаются по усмотрению сторон
(так, применительно к последнему примеру стороны могут догово-риться, что риск случайной гибели имущества будет нести арендатор,
а не арендодатель).

Содержание договора может определяться типовыми договорами. Типовые договоры утверждаются в порядке, предусмотренном зако-ном, компетентными государственными органами. Так, в п. 4 ст. 426 говорится о праве Правительства РФ издавать законы, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (ти-повые договоры, положения и т. п.). Правительство РФ может делеги-ровать это свое право министерствам, ведомствам или поручать им разработку таких договоров. Типовые договоры носят обязательный характер для участников. В связи с этим условия конкретных договоров, заключенных на основании типовых, не должны противоречить последним. [18;29]

Типовые договоры утверждаются в порядке, предусмотренном законом, компетентными государственными органами, носят обязательный характер для участников регулируемых ими отношений. В связи с этим условия конкретных договоров, заключенных на основании типовых, не должны противоречить последним, ухудшать, например, положение потребителей, иначе будут недействительными. Вместе с тем сами условия типовых договоров должны соответствовать закону.

Возможность разработки типовых договоров закреплена ГК РФ. Как показано в п.4. ст. 426, в случаях, предусмотренных законом, Правительство РФ вправе издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.). Правительство РФ может делегировать это свое право министерства, ведомствам или поручать им разработку таких договоров.

Содержание договора может определяться и примерным договором. В отличие от типового он не является обязательным для сторон, а носит рекомендательный характер, помогает и облегчает им вырабатывать условия заключаемого ими конкретного договора. Использование примерных договоров также предусмотрено ГК. Как указывается в ст. 427 ГК, сторонами в договоре может быть предусмотрено, что некоторые его условия определяются примерными условиями, которые разработаны для договоров соответствующего вида и опубликованы в печати. При отсутствии в договоре отсылки к примерным условиям последние применяются к отношениям сторон в качестве обычаев делового оборота, если последние применимы к отношениям сторон.

Примерные условия могут быть изложены в форме примерного договора или иного документа, в котором они содержатся (ст.427ГК).

Обязанности арендодателя:

- производить капитальный ремонт передаваемой вещи (если иное не предусмотрено в договоре);

-предупредить арендатора о правах третьих лиц. Права арендодателя:

- требовать уплаты аренды;

- требовать от арендатора в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы ее досрочного внесения в установленный арендодателем срок (не более чем за два срока подряд), если иное не предусмотрено договором;

- требовать расторжения договора, если арендатор пользуется иму-ществом не в соответствии с его назначением или условиями до-говора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату.

Обязанности арендатора:

- использовать имущество в соответствии с договором и назначением;

- своевременно вносить арендную плату;

- производить текущий ремонт; а также нести иные расходы по содержанию имущества;

- возвратить имущество в состоянии, определенном условиями
договора, или в состоянии нормального износа.

Права арендатора:

- истребовать сданное внаем имущество и возмещение убытков,
причиненных несвоевременностью предоставления имущества;

- требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора;

- при обнаружении недостатков в арендуемом имуществе:

а) требовать их устранения либо уменьшения цены, либо воз-мещения расходов на их устранение, либо расторжения дого-вора;

б) удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя;

в) требовать уменьшения арендной платы либо расторжения дого-вора при появлении не оговоренных прав третьих лиц на аренду-емое имущество;

- если арендодатель не произвел капитальный ремонт:

а) произвести его за счет арендодателя;

б) потребовать уменьшения арендной платы или расторжения
договора и возмещения убытков.

Немало случаев, когда вследствие не совсем четкого изложения условий заключенных договоров бывает затруднительно установить их действительное содержание, цель, подлинный смысл или даже определить вид самого договора. Это вызывает споры между сторонами при исполнении таких договоров, в частности, установлении прав и обязанностей, а также возложении ответственности за их нарушение. В подобных случаях закон наделяет судебные органы правом толкования договора, которое является новым для ГК (ст.431 ГК).

При этом суд должен прежде всего принять во внимание буквальное содержание содержащихся в договоре слов и выражений, что устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора. Если же это правило не помогло определить содержание договора, суд обязан выяснить действительную общую волю сторон с учетом целей договора. В этих условиях должны приниматься во внимание все соответствующие обстоятельства, включая переписку и переговоры, которые предшествовали договору, а также практику, установившуюся во взаимоотношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. [5;47]

При установлении действительной общей воли сторон договора она должна определяться на момент именно его заключения, а не толкования судом. Кроме того суд может толковать письменные договоры, заключенные не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телефонной или иной связи (п.2. ст.434 ГК).

Правила ст. 431 ГК могут использоваться судом для выяснения самого факта заключения договора, его вида, цели, содержания конкретных условий, правильного понимания употребленных в нем слов, выражений, понятий, терминов, установления соответствия волеизъявления сторон их подлинной общей воле и других вопросов, которые согласовывались при заключении договора.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имуще-ство за плату во временное пользование и владение или должно во вре-менное пользование.

По договору аренды, происходит передача имущества во владение и пользование или пользование без перехода права собственности.

Аренда -- консенсуальный, возмездный, срочный договор.

Объектом аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи.

Арендодателем может быть любое физическое или юридическое лицо, имеющее статус собственника, а также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Вместе с тем выделяют такие виды договора аренды, в которых, лица одной из сторон, либо обеими сторонами могут быть только су6ъекты.

Существенным условием договора аренды является условие о его предмете, т. е. Том имуществе, которое подлежит передаче арендатору. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которых не допускается или ограничивается. Кроме того, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Объект аренды должен быть четко определен в договоре (наименование имущества; характеристика его качества и другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние). Если имущество нельзя определенно установить, условие о предмете считается несогласованным, а договор аренды -- незаключенным. [38;217]

Если хотя бы одной из сторон договора выступает юридическое лицо, договор аренды заключается в письменной форме. Письменная форма необходима, если аренда заключается на срок более одного года, независимо от того, кто является сторонами договора. Устно может заключаться договор аренды только между гражданами на срок менее одного года.

Если объектом аренды является недвижимое имущество, договор подлежит государственной регистрации. В ряде случаев такой регист-рации не требуется, например для аренды транспортных средств -- воз-душных и морских судов, а также судов внутреннего плавания (ст. 663, 643ГК).

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результа-те использования арендованного имущества, являются его собствен-ностью.

Передача имущества в аренду не влечет прекращения прав третьих лиц на него (арендодатель обязан уведомить арендатора о правах тре-тьих лиц на арендуемое имущество).

Переход права собственности (права хозяйственного ведения, пра-во оперативного управления) на арендованное имущество также не влечет за собой прекращения договора аренды.

Права и обязанности арендатора по договору аренды могут перехо-дить по наследству. Арендодатель вправе отказать наследнику умер-шего арендатора во вступлении в договор на оставшийся срок, только если предоставление имущества в аренду было обусловлено личными качествами арендатора.

Договором законом может быть предусмотрен выкуп арендо-ванного имущества, т.е. переход его в собственность арендатора при внесении им обусловленной выкупной цены. К отношениям сторон по выкупу арендованного имущества применяются нормы о, купле-продаже.

Условие о сроке аренды не является существенным. Если он в дого-воре не определен, договор аренды считается заключенным на неопре-деленный срок; в этом случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону (по движимому имуществу -- за один месяц, а по недвижимости -- за три месяца). Иной срок для предупреждения о прекращении может быть установлен законом (на-пример для проката) или договором.

Для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества максимальные сроки могут устанавливаться законом.

Если арендодатель отказал в заключении договора аренды на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмеще-ния указанных убытков. [20;36]

Если договор истек, а арендодатель, не возражает против продолжения пользования имуществом, договор считается возобновленным на тех же условиях, но уже на неопределенный срок.

Досрочное расторжение договора

Основаниями досрочного прекращения договора по требованию арендодателя являются:

а) использование арендатором имущества не по назначению с существенным нарушением условий договора;

б) значительное ухудшение арендатором арендованного имущества;

в) невнесение арендатором арендных платежей в установленный срок два раза подряд;

г) невыполнение арендатором взятых на себя или возложенных на него обязанностей по капитальному ремонту имущества в установленный срок;

д) в иных случаях, предусмотренных договором.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения, договоpa только после направления арендатору письменного предупрежде-ния о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок

По требованию арендатора договор может быть расторгнут при следующих обстоятельствах:

а) непредоставление арендодателем имущества, предусмотренного договором, либо создание препятствий для пользования им в соответствии с его назначением;

б) выявление в имуществе недостатков, препятствующих его использованию по назначению за которое отвечает арендодатель;

в) нарушение арендодателем лежащей на нем обязанности по про-ведению капитального ремонта;

г) непригодность имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному доку-менту о передаче, который подписывается сторонами. Уклонение от подписания Такого документа рассматривается как отказ от исполне-ния обязанностей, предусмотренных договором, и влечет соответству-ющие последствия. Возврат арендованного имущества также осуще-ствляется путем составления передаточного акта.

Арендатор не вправе производить никакие капитальные преобразования, затрагивающие несущие конструкции, перепланировку арен-дованного здания или сооружения, без согласия арендодателя.

Правила о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре всего полученного по договору имущества; с одной стороны или с обеих сторон; применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. [47;60]

2.5. Цена договора аренды предприятия и ее соотношение с арендной платой

Условие об арендной плате не является существенным (кроме
арендной платы для договоров аренды зданий и сооружений). Если
плата не определена, то применяются условия, обычно используемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятель-ствах.

Арендная плата может устанавливаться в виде:

а) твердой суммы платежа;

б) доли продукции, плодов, доходов, полученных в результате ис-пользования имущества арендатором;

в) передачи обусловленной договором вещи в собственность арендодателю;

г) предоставления арендатором определенных услуг;

д) возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. Законом могут предусматриваться и дру-гие минимальные сроки пересмотра ее размера.[50;3]

Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существен но ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество. Арендодатель может потребовать досрочного внесения соответ-ствующих платежей, но не более чем за два срока подряд.

Условия, при которых арендатор имеет преимущественное право на продление договора аренды на новый срок:

- надлежащее исполнение обязательств по ранее заключенному договору: использование имущества по назначению, обеспечение его сохранности своевременное внесение арендной платы и т. д.;

- готовность арендатора заключить договор на условиях, предлагаемых другими потенциальными арендаторами;

- письменное уведомление арендодателя о желании арендатора продолжить арендные отношения в срок, предусмотренный договором, а если такой срок не предусмотрен, то в разумный срок.

Арендная плата взимается в соответствии, что представляет данный объект и следующие параметры:

- назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоиму-щих граждан и т. д.);

- принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры;

- степени обустройства (лифт и т. п.);

- пригодности здания к коммерческой эксплуатации;

- вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал);

- фактической площади здания.

Данный перечень не является исчерпывающим. Арендная пла-та может покрывать коммунальные услуги, услуги по охране зда-ния или сооружения, однако может заключаться и отдельное со-глашение, по которому они будут оплачиваться сверх арендной платы.

Гражданский кодекс (ст. 655) закрепляет особый порядок пе-редачи арендатору и возвращения им здания (сооружения). Пере-дача здания осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают обе стороны. Обяза-тельство арендодателя передать здание (сооружение) арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору в пользование или владение и подписания сторонами соответству-ющего документа о передаче, если иное не предусмотрено зако-ном или договором. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, преду-смотренных договором, рассматривается как отход от исполнения взаимных обязанностей: арендатора -- от принятия имущества, арендодателя -- от передачи имущества. В случае, если обе сторо-ны отказываются от подписания передаточного акта, это следует рассматривать как расторжение договора по соглашению сторон. [38;218]

ВЫВОДЫ:

Данная глава дипломной работы рассматривает элементы договора аренды предприятия, такие как предмет договора, форму и государственную регистрацию договора аренды предприятия, передачу арендованного предприятия, содержание договора и т.д.

Прежде чем составить договор аренды предприятия необходимо определить предмет договора, а затем перейти к содержанию договора, т.е. к определению прав и обязанностей сторон, затем характеристика субъектов, позволяет разграничить такие понятие как арендатор и арендодатель. Определение цены договора аренды предприятия и ее соотношение с арендной платой также необходимы для правильности заключения договора.

Если в договоре отсутствует хотя бы один из пунктов - договор не может быть подписан, или же если стороны не могут определить общие обязательства.

Срок аренды предприятия оговаривается в тексте договора, где также оговаривается цена аренды и внешний/внутренний долг организации, сроки оплаты арендной стоимости и т.д.

Заключение

Аренда предприятия - получения внаем необходимого производственного комплекса, для осуществления затем производственного процесса, приносящего прибыль, для создания своего капитала.

Но аренда предприятия не так уж и простое дело, т.к. во первых вместе с переходом в руки нового владельца самого предприятия во временное пользование, сроки которого оговорены заранее в договоре, так же переходят и долги предприятия, долгосрочные и краткосрочные кредиты, которые необходимо погашать на правах предыдущего владельца.

Гражданский кодекс Российской Федерации учитывает не только права и обязанности, обязательства и возможные последствия от уклонения исполнения обязательств оговоренных в договоре аренды, но также и форму, содержание и основные положения заключения договоров и иных договорных отношений.

Заключение договора невозможно на устных обязательствах сторон, необходимо их законное подтверждение в письменное форме, а если это необходимо то и методом государственной регистрации.

Прекращение договора не всегда означает прекращение договорных обязательств, особенно в тех случаях, если речь заходит о неуплате или возмещении определенного процента имущества предприятия.

Договорные отношения позволяют регламентировать как экономическую, так и предпринимательскую деятельность, позволяют относиться к совершению сделки законодательно, серьезно, зная, что за вашими правами стоят обязательства, невыполнение которых может рассматриваться в судебном порядке.

Библиографический список

1. Алейников Б.В. Арендные отношения промышленных предприятий. - М.: Инфра-М, 2004

2. Антонова Е.Л. Арендный процесс. - СПб., 2003

3. Аренда офисных помещений. - М., 2005

4. Арендные отношения /Под ред. В.И. Сомова. - М., 2002

5. Арендные отношения, как альтернатива. - М., 2005

6. Варламов Д.И. Экономические тенденции современной России. - СПб., 2005

7. Введение в арендную деятельность/ Под ред. Исаевой С.В. - М.: Просвещение, 2004

8. Высоков А.И. Аренда предприятия: курс лекций. - СПб.: ПИТЕР, 2004

9. Гончарова С.И. Аренда предприятия юридическими лицами. Свои цели. - М., 2005

10. Гражданские правоотношения. - СПб., 2003

11. Гражданское право России. Часть вторая: Учебник /Под ред. З.И. Цыбуленко. - М.: Юристъ, 2000

12. Гражданское право России. Часть первая: Учебник/ Под ред. З.И. Цыбуленко. - М.: Юристъ, 2000.

13. Гуциев Д.У. Как побороть страх перед кредиторами. - М., 2005

14. Договор аренды /Под ред. Афанасьева Т.А. - М.: Экономика. - 2005

15. Договорные отношения в новом тысячелетии / Под ред. А.Ю. Ристорова. - СПб., 2005

16. Драгунов К.С. Аренда предприятий, подлежащих капитальному ремонту. - М., 2000

17. Зайцев Н.Я. экономика организаций. - М.: экзамен, 2003.

18. Заключение договоров по аренде предприятий. - СПб., 2003

19. Заступницкий Д.И. Сбереги предприятие. - СПб., 2002

20. Игнатьева И.С. Договорные отношения. - Киев, 2000

21. Как арендовать помещение /Под ред. Зиновьевой И.Л. - М.: ПИТЕР, 2005

22. Как начать жить по-новому. - М., 2000

23. Карлов Т.М. Аренда предприятия - новый взгляд. - СПб., 2004

24. Карпов Ю.А. Отгремевшие дни суеты: о том, как сберечь свой капитал при арендных отношениях. - М., 2000

25. Копотов Е.А. Как открыть свое дело. - М., 2000

26. Методика заключения договоров. - М., 2000

27. На договорной основе: о составлении текста договоров. - М., 2000

28. Нестеренко Ю.А. Исторические тенденции арендных отношений. - М., 2003

29. Никонов А.О. Сегодня офис - завтра целое предприятие. (О том как развиваются отечественные предприниматели). - М., 2004

30. Нотариат России. - М., 2005

31. Основы государства и права. - СПб., 2003

32. Парусов И.А. Займись арендой. - М., 2005

33. Погнаться за мечтой/ Под ред. Ошерова Т.А. - М.: Проспект, 2005

34. Потапенко А.С. Экономика России. - М., 2005

35. Потапов Б.В. Передача арендованного предприятия. - М., 2004

36. Правоведение/ Под ред. Ушакова Т.В. - М.: Просвещение, 1999

37. Правовые отношения России. - М.: АСТ-ПРЕСС, 2004

38. Предприятия пищевой промышленности /Под ред. А.В. Вронских. - М., 2004

39. Разимов Г.Л. Основы договорных отношений. - М., 2001

40. Раицкий К.А. Экономика организаций и предприятий: учебник. - М.: Дашков и К, 2004

41. Ростовский Д.И. Аренда. - М., 2004

42. Саитов Б.В. Кредиторы в призме времен. - М., 2005

43. Сацких Д.М. Капитальный ремонт - во сколько выльется? - М., 2000

44. Сергеев Д.И. Поделись успехом. - М., 2001

45. Тарищев Т.Д. Твой капитал. - М., 2005

46. Устинов Т.Д. Методика аренды. - М., 2000

47. Утлов Ж.З. Растить потомство нищеты. - М.: Альтернатива, 2005

48. Харинов Т.А. Предрассудки. - М., 2000

49. Харитонов С.Ф. Государственное регулирование арендных отношений. - М.: ЮНИТИ-Дана, 2005

50. Хворостов Н.Т. Предприятие как объект договора. - М., 2005

51. Экономика предприятия /Под ред. В.Я. Горфинкеля, В.А. Швандера. - М.: ЮНИТИ-Дана, 2002

52. Экономика предприятия/ Под ред. О.И. Волкова. - М.: Инфра- М, 2003

53. Яковлева И.А. Не гнаться за модой: как делают деньги в России. - М., 2003

54. Ястребов И.В. Аренда и реклама предприятий торговли. - М., 2004

Страницы: 1, 2