еобходимо подчеркнуть, что в юридической литературе широкое распространение получила точка зрения, в соответствии с которой неосуществление государственной регистрации договора продажи жилого помещения влечет безусловную недействительность сделки. Например, О.М.Козырь Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе. М.1998 г. пишет: “Статья 165 ГК устанавливает самое жесткое из возможных последствий неосуществления государственной регистрации сделки с недвижимостью, которая в силу закона подлежит такой регистрации. Такая сделка считается ничтожной, а значит вообще не порождает правовых последствий. Однако для случаев недобросовестного поведения одной из сторон, выражающегося в уклонении от регистрации, суду по требованию другой стороны предоставляется возможность вынести решение о регистрации сделки в соответствии с судебным решением, что спасает сделку от “ничтожности” (п.3 ст.165)”.

Представляется, однако, что в данном случае мы имеем дело с неточным доктринальным толкованием положений, содержащихся в ст.165 ГК, и прежде всего в п.1 данной статьи, согласно которому несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка ничтожна.

Принимая во внимание буквальное значение содержащихся в данной норме слов и выражений, следует сделать вывод о том, что в отличие от несоблюдения нотариальной формы сделки (что влечет ее безусловную ничтожность) неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью, напротив, влечет ее недействительность только в случаях, прямо установленных законом. Например, отсутствие государственной регистрации договора продажи жилого помещения не влечет его недействительность; на этот случай законом предусмотрено иное последствие: такой договор считается заключенным с момента его регистрации (п.2 ст.558 ГК).

Именно то обстоятельство, что, по общему правилу, неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью не влечет ее недействительности, позволило законодателю установить правило, в соответствии с которым одна из сторон при уклонении другой стороны от регистрации сделки с недвижимостью, совершенной в надлежащей форме, вправе добиваться по суду регистрации сделки (п.3 ст.165 ГК).

Такой подход к последствиям несоблюдения требования о государственной регистрации сделки с недвижимостью нашел отражение в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. №8, которое содержит следующее разъяснение: “Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительности договора продажи недвижимости” (п.14).

Что касается возможности для одной из сторон добиваться по суду государственной регистрации договора продажи недвижимости (жилых помещений) при уклонении от этого контрагента, то иллюстрацией данного положения может служить один из примеров арбитражно-судебной практики, включенный в Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. №21.

Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома.

Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи.

Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости. При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.

Между облпотребсоюзом (продавцом) и АО (покупателем) была заключена двусторонняя сделка купли-продажи жилого дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи. Правомерность заключения этого договора не оспаривалась.

Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.

Договора продажи жилого дома, согласно ст.558 ГК, подлежит обязательной государственной регистрации.

Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.

Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки.

Такое решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки.

Процедура государственной регистрации устанавливается в соответствии с Федеральным законом и в некоторой части - Правилами ведения Единого государственного реестра, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219.

Для осуществления государственной регистрации лица (правообладатели либо уполномоченные ими на то лица при наличии надлежащим образом оформленной доверенности), подают, а учреждения юстиции соответственно принимают документы, необходимые для государственной регистрации. Для регистрации договора продажи жилого помещения необходимо представить следующие документы:

1.Заявление.
2. Документы о субъектах права (физических и юридических лиц).
2.1. Физические лица представляют документ, удостоверяющий личность (паспорт и др.);
2.2. Юридические лица представляют: свидетельство о государственной регистрации; учредительные документы с изменениями, дополнениями и со свидетельствами о регистрации данных изменений; копию информационного письма Госкомстата о присвоенных статистических кодах; копию Свидетельства о постановке на учет в налоговом органе. Документы о государственной регистрации юридического лица и учредительные документы принимаются в копиях, верность которых заверена нотариально, с обязательным предъявлением подлинников.
3. Документы об объекте права: экспликация и поэтажный план БТИ.
4. Договор купли-продажи.
4.1. Договор купли-продажи в нотариальной форме - количество подлинников предоставляется по количеству сторон, участвующих в сделке и одна нотариально заверенная копия;
4.2. Договор купли-продажи в простой письменной форме - количество подлинников предоставляется по количеству сторон, участвующих в сделке и одна копия. Также необходимо представить подлинник документа-основания (договор передачи, свидетельство о собственности на жилище и др.).
5. Документ, подтверждающий оплату государственной регистрации.
6. Выписка из домовой книги по адресу отчуждаемой жилой площади.
7. Справка об отсутствии задолженностей по оплате жилищно-коммунальных услуг (желательно).
8. Документы, подтверждающие полномочия представителя (доверенность, удостоверение опекуна, попечителя, свидетельства о рождении несовершеннолетних детей в возрасте до 14 лет, от имени которых родители /опекуны, усыновители, попечители/ участвуют в сделке).

9. Предварительное разрешение органов опеки и попечительства, если в квартире проживают несовершеннолетние дети, имеющие право пользования данным жилым помещением.

Учреждения юстиции проводят правовую экспертизу документов, а также законность сделки. После этого они устанавливают отсутствие (либо наличие) противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на конкретный объект, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. Если противопоказаний нет, то производиться внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. И, наконец, совершается запись на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения о произведенной государственной регистрации прав.

Подчеркнем, что государственная регистрация прав проводиться не позднее чем в месячный срок со дня подачи необходимых документов.

На основании п.2 ст.11 ФЗ о государственной регистрации ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21 июля 1997 г.

плата за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделок с ним взимается в размерах, установленных субъектами РФ. При этом максимальный размер платежей на территории Российской Федерации устанавливается Правительством РФ.

Правительство РФ в постановлении от 26 февраля 1998 г. №248 установило, что для граждан максимальный размер платы за государственную регистрацию прав и сделок составляет три установленных законом минимальных размера оплаты труда, для юридических лиц - до пятидесяти.

В заключение необходимо отметить, что размер платы за государственную регистрацию может зависеть не только от срока, в течение которого выполняется регистрационное действие, но и от категории граждан, которые обращаются за регистрацией (например, может быть установлен пониженный размер платы для пенсионеров и т.п.).

5. Процедура заключения договора.
Договор купли-продажи жилого помещения, в отличие от прочих договоров продажи недвижимости, подлежит государственной регистрации. Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным, и, напротив, при наличии факта регистрации он вступает в силу с момента ее осуществления (п.3 ст.433 ГК РФ). Регистрация договора осуществляется в учреждениях юстиции.

Для его регистрации, и, следовательно, для его заключения, необ-ходимо собрать и представить ряд документов. Одним из необходимых документов является справка из БТИ.

В справке БТИ указывается оценочная стоимость комнаты или квартиры, ее характеристика, сведения о владельцах жилого помещения. Справка выдается обычно с выкопировкой или экспликацией, позволяющей установить местонахождение жилого помещения на земельном участке либо в составе недвижимого имущества (многоквартирного дома).

Обязательным документом для регистрации перехода права собственности является правоустанавливающий документ на квартиру, иное жилое помещение. Это документ, подтверждающий право собственности определенного лица (или лиц) на отчуждаемое жилое помещение. Им может быть:

- договор передачи жилого помещения в собственность гражданам (привати-зации);

- регистрационное удостоверение, если квартира кооперативная;

- договор купли-продажи, если жилое помещение или его доля купле-ны собственником;

- договор мены, если жилое помещение либо его доля были обменены на дру-гое;

- договор дарения на объект недвижимости или земельный участок;

- свидетельство о праве собственности в порядке наследования;

- решение суда о признании права собственности на жилое помещение, либо его долю, вступившее в законную силу, если право собственности было установ-лено в процессе судебного разбирательства;

В справке из налоговой инспекции указывается об отсутствии задолженности по оплате налога на имущество, об оплате налога на дарение или вступление в права наследования.

Справка с места жительства нужна для выявления перечня лиц, имеющих право пользования отчуждаемым жилым помещением. (См. п.3.3. дипломной работы).

В настоящее время ситуация на рын-ке жилья такова, что в число сособственников большинства квартир входят несовершеннолетние дети. Для отчуждения в какой бы то ни было форме такой квартиры требуется предварительное разрешение (справка) органов опеки и попечительства. Согласие органов опеки и попечительства требуется и в том случае, если в числе сособственников имеются граждане, признанные в установленном законом порядке недееспособными либо ограниченно дееспособными. Ведь субъектом гражданско-правового договора может быть гражданин, обладающий полной или неполной дееспособностью. Гражданская дееспособность в полном объеме наступает по достижении совершеннолетия (18 лет). Ранее этого возраста приобретение полной дееспособности возможно по двум основаниям: вступление в брак и эмансипация. (ст.21,27 ГК РФ).

Более того, закон предъяв-ляет такие требования и к тем случаям, если несовершен-нолетние дети, либо не полностью дее-способные граждане не являются соб-ственниками жилого помещения, но яв-ляются членами семьи собственника. Таким образом, защищаются жилищные права лиц, особо нуждающихся в соци-альной защите.

Соответственно, справка из органов опеки дается в том случае, если в жилом помещении проживают, либо являются собственниками несовершеннолетние (до 18 лет включительно) дети или признанные в судебном порядке недееспособными граждане, в отношении которых установлены опека или попечительство. В этих случаях от имени несовершеннолетних до 14 лет представителями выступают их родители или опекуны, с 14 до 18 лет -- с разрешения родителей сами несовершеннолетние, а в случае с недееспособными гражданами -- их опекуны или попечители. Справки выдаются также районными организациями по месту нахождения жилого помещения.

Нарушение прав лиц, особо нуждающихся в социальной защите, влечет безусловную недействительность договора. В пример этому дело из судебной практики:

5 октября 1995 г. Чагина - наниматель трехкомнатной квартиры в доме по ул. Мичурина г. Томска приватизировала ее, не включив в число собственников проживавшего с нею несовершеннолетнего сына, Завьялова, 1981 года рождения. 9 октября 1995 г. Чагина заключила договор мены данной квартиры на однокомнатную квартиру в доме по ул. Иркутский тракт г. Томска, принадлежащую Кошкаровой, а затем 26 октября 1995 г. продала ее Коваленко. 7 ноября 1995 г. Чагина скончалась. Прокурор Октябрьского района г. Томска обратился в суд с заявлением в интересах несовершеннолетнего Завьялова о признании названных сделок недействительными. В судебном заседании прокурор района отказался от заявленных требований в связи с тем, что жилищные права Завьялова ответчицей Кошкаровой восстановлены в добровольном порядке путем оформления договора дарения ему однокомнатной квартиры в доме п. Светлый Томского сельского района. Попечитель несовершеннолетнего Завьялова - Чагин В., привлеченный к участию в деле, в судебном заседании не присутствовал, направив в адрес суда письменное заявление об отказе от требований к Кошкаровой и Коваленко в части признания указанных в заявлении сделок недействительными. Определением Октябрьского районного суда Томской области производство по делу прекращено. В кассационном порядке определение не обжаловалось. Президиум Томского областного суда протест прокурора области об отмене определения районного суда оставил без удовлетворения. Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений и направлении дела на новое рассмотрение. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 6 мая 1997 г. протест удовлетворила по следующим основаниям. В соответствии с ч. 2 ст. 7 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние лица, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность. Как видно из материалов дела, в договор от 5 октября 1995 г. о передаче квартиры в собственность Чагиной ее несовершеннолетний сын Завьялов не был включен. Согласно ч. 2 ст. 3 названного Закона для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Между тем материалами дела установлено, что при заключении договора мены, а также договора купли-продажи жилого помещения предварительного разрешения органов опеки и попечительства на совершение сделок получено не было. В деле отсутствует постановление главы администрации, разрешающее отчуждение приватизированной квартиры. В соответствии со ст. 168 ГК РФ нарушение вышеуказанных норм Закона является основанием для признания названных сделок недействительными. Как предусмотрено ст. ст. 33, 36 ГК РФ, попечители должны оказывать подопечным содействие в осуществлении ими своих прав, охранять их от злоупотреблений со стороны третьих лиц, защищать их права и интересы. При рассмотрении дела суд должен был выяснить мнение органа опеки и попечительства, представитель которого находился в судебном заседании, по поводу того, не противоречит ли интересам подопечного и не ущемляет ли его права отказ Чагина В. от принадлежащих подопечному прав на трехкомнатную квартиру и принятие в дар однокомнатной квартиры в п. Светлом Томского сельского района, поскольку отказ повлек за собой уменьшение квартиры. Суд также не учел то обстоятельство, что на совершение таких сделок попечитель в соответствии со ст. 37 ГК РФ не вправе давать согласие без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Невыполнение судом при прекращении производства по делу указанных требований Закона является существенным нарушением норм как материального, так и процессуального права. При таких обстоятельствах судебные постановления подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

В соответствии с ч.2 ст.7 Закона Российском Федерации от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" ФЗ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», ч.2, ст. 3 № 26-ФЗ, ст. 7 №55-ФЗ, 2002г. в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние лица, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность.

Согласно ч.2 ст.3 названного Закона для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. В соответствии со ст.168 ГК РФ нарушение вышеуказанных норм Закона является основанием для признания названных сделок недействительными. Определение СК Верховного Суда РФ от 6 мая 1997 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ, 1997 г., № 9, с. 13

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции от 21 декабря 1993 г., с изменениями от 25 октября 1996 г.) указало:

Поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.

Учитывая, что в соответствии со ст.ст. 28 и 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать некоторые сделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения указанных выше органов.

Справка из управления архитектуры требуется в случае, когда здание, в кото-ром находится жилое помещение, представляет собой архитектурный памятник, для которого установлен особый порядок пользования.

Одним из особенных документов, который необходимо получить до оформления купли-продажи жилого помещения, является со-гласие супруга продавца жи-лого помещения на его отчуждение в случаях, когда отчуждаемое жилое по-мещение приобретено на совместно на-житые в период брака средства. Подобное согласие требуется и в том случае, если к моменту оформления сделки брак между супругами уже расторгнут. Основ-ное значение здесь имеет факт приоб-ретения жилого помещения в период брака на совместные средства. Законодательством четко определе-на форма такого согласия: оно должно быть нотариально удостоверенным. В тексте договора продажи жилья должна содержать-ся информация, когда и кем нотариаль-но удостоверено такое согласие.

Аналогичное согласие должен дать также и супруг покупателя -- но уже на покупку жилого помещения. Это понят-но -- ведь деньги, на которые приобре-тается жилое помещение, также являются общей совместной собственностью суп-ругов.

При отсутствии у кого-либо из уча-стников договора супруга, который мог бы претендовать на совместно нажитое имущество, об этом также должна содержаться в тексте договора соответствующая информация, исходящая от лица, отчуждающего жилое помещение либо приобретающего его.

Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам необходима покупателям жилой площади, если они хотят быть уверены в том, что им не придется платить в ЖЭУ или энергосбыт за быв-ших собственников.

Личность сторон по общему правилу устанавливается на основании паспорта гражданина РФ. В случае отсутствия паспорта принимает-ся временное удостоверение личности граждан Российской Федерации, которое выдается взамен утерянного или испорченного паспорта паспортно-визовыми служ-бами по месту нахождения жилого помещения. Справки формы № 9, выдававшиеся ранее, утратили свое значение, хотя и встречаются у граждан до сих пор.

Личность представителя продавца (и покупателя) дополнительно должна быть подтверждена доверенностью на совершение сделки купли-продажи.

Личность ребенка и (или) его законного представителя устанавливается на основании паспорта, свидетельства о рождении ребенка и других документов, бесспорно подтверждающих личность.

Если законным представителем являются усыновители, которые не записаны в качестве родителей в свидетельстве о рождении, органу государственной регистрации сделки продажи недвижимости, должно быть представлено свидетельство или решение суда об усыновлении (ст.ст.136, 137 СК РФ).

От опекунов, приемных родителей требуется соответствующее удостоверение или постановление органов опеки и попечительства о назначении опеки (попечительства) либо договор о передаче ребенка на воспитание в приемную семью (ст.ст.146, 153 СК РФ, ст.ст.1, 3 Положения о приемной семье, утвержденного постановлением Правительства РФ 17 июля 1996 г. № 829).

Если в качестве представителя выступает руководитель учреждения, являющегося опекуном (попечителем) ребенка, необходимо представить удостоверение руководителя учреждения, справку о нахождении ребенка на полном государственном попечении (ст.147 СК РФ).

Когда стороной в договоре купли-продажи жилого помещения выступает юридическое лицо, необходимо представить его учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, документ о назначении (избрании) исполнительного органа, доверенность на представителя.

В случае сомнения относительно подлинности документа органу юстиции следует отложить совершение регистрационного действия и истребовать дополнительные подтверждения от компетентных органов либо иным образом проверить личность.

Заключение
Итак, в заключении дипломной работы можно сделать сделать следующие выводы:
1. Наиболее распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилья, является договор купли-продажи жилого помещения, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя жилое помещение, а покупатель обязуется его принять и уплатить за него определенную цену.
2. Под жилым помещением понимается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям, и предназначенное для проживания граждан.

Как видно из определения договора продажи жилого помещения этот договор является возмездным, двусторонним и консенсуальным. Кроме того, мы можем выявить существенные условия этого договора - предмет (определенное жилое помещение) и цена. Помимо них, существенным условием этого договора, согласно п.1 ст.558 ГК РФ, является перечень тех лиц, которые и после продажи жилого помещения сохраняют право пользования им.

3. Несмотря на то, что ГК защищает права собственников на жилое помещение, хотелось бы обратить внимание на то, что он и ограничивает их своими собственными нормами. Так, например, ст. 292 ГК говорит о правах членов семьи собственника жилого помещения. Во-первых, п. 1 ст. 292 содержит отсылку к нормам Жилищного кодекса и жилищного законодательства: «Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством». Вспомним, что п.1 ст. 288 ГК «Собственность на жилое помещение» - среди прав собственника указывают и право пользования принадлежащим ему жилым помещением. Но такое же право пользования предоставляется и членам семьи собственника, которые проживают в принадлежащем собственнику жилом помещении. Фактически, в праве пользования собственник и члены его семьи приравнены друг к другу.

Пункт 2 ст. 292 еще более «страхует» права членов семьи собственника: “Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения прав пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника”, и они могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника.

Иными словами, право собственности на жилое помещение носит несколько ограниченный характер. Возможна ситуация, когда физическое или юридическое лицо, являясь собственником жилого помещения, не сможет произвести его отчуждение, а потенциальный приобретатель не захочет его приобрести по той лишь причине, что на отчуждаемой жилплощади проживают лица, имеющие право пользования отчуждаемым жилым помещением. Понятно желание законодателя защитить лиц, совместно проживающих с собственником. Однако, если собственник не может произвести отчуждение своего жилого помещения, то какая же это собственность?

Ситуацию, подобную вышеизложенной, содержит ст. 78 Закона “Об ипотеке”, которая гласит, что обращение взыскания на заложенный дом или квартиру и реализация этого имущества не являются основанием для выселения приобретаталем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Еще один случай ограничения права собственника жилого помещения, по нашему мнению, заложен в ст. 24 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Статья 24 «Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество» устанавливает правило, согласно которому собственник, имеющий долю в праве собственности на недвижимое имущество, в том числе на жилое помещение, для регистрации этого права в органе, осуществляющем государственную регистрацию, к заявлению о государственной регистрации должен приложить согласия других сособственников на регистрацию его права в письменной форме. Согласия оформляются в органе, осуществляющем государственную регистрацию, или нотариально заверяются.

Однако на практике данная статья упомянутого Закона ведет к тому, что собственники доли жилого помещения, выразившие желание зарегистрировать свое право в установленном законом порядке, зачастую сталкиваются с большими трудностями в лице сособственников, не желающих давать согласие на регистрацию доли указанного сособственника. Единственный выход в данной ситуации - суд (п.1 ст. 24 Закона), а это значит, что регистрация права будет отложена на неопределенный срок, вследствие перегруженности судов делами. Другим препятствием к регистрации права собственности на долю является случай, когда местонахождение сособственника неизвестно. При данных обстоятельствах государственная регистрация приостанавливается на два месяца, а сособственнику, по месту нахождения недвижимого имущества (предполагается, что лицо периодически навещает объект своей собственности и своевременно платит налоги) направляется извещение о проведении государственной регистрации на долю в праве, с тем, чтобы он мог оформить в течение указанного срока свои возражения в органе, осуществляющем государственную регистрацию.

С нашей точки зрения подобные требования - ущемление прав собственника. Неужели, чтобы зарегистрировать свое право, необходимо согласие на это других лиц? Получается, что собственник, чьи интересы должны соблюдаться в первую очередь, не защищен. Возможно, следует как-то переосмыслить существующие нормы и внести в законодательство соответствующие коррективы.

Еще один момент, на котором бы хотелось бы остановиться, это момент передачи денег по договорам отчуждения жилья. Ранее, когда подобные сделки осуществлялись под контролем нотариуса, он и контролировал момент передачи денег. Теперь, когда эти сдеки контролирует государство, этот момент никак не урегулирован. И в итоге, уже есть прецеденты, когда произведя отчуждения жилья люди остаются без денег. Полагаю, что данный момент следует регламентировать в законодательстве. Например в Закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” можно было бы включить пункт следующего содержания: по желанию одной из сторон по сделке отчуждения недвижимого имущества, расчет может быть произведен при сдаче документов на государственную регистрацию в присутствии помощника государственного регистратора, осуществляющего прием, либо в ходе государственной регистрации в присутствии государственного регистратора, осуществляющего государственную регистрацию.

Сейчас, когда с введением закона о государственной регистрации в сфере недвижимости стал наводиться определенный порядок, в том смысле, что складывается организованная структура органов по государственной регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ним, когда создается Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, благодаря которому возможно проследить все, что происходит с данным объектом недвижимости, в том числе и с жилым помещением, на наш взгляд, необходимо усовершенствовать Жилищный кодекс, который бы имел более тесную связь с Конституцией РФ, Гражданским кодексом и федеральными законами РФ. Это позволит создать единый правовой массив, где вопросы права собственности на жилое помещение будут надлежащим образом урегулированы.

Используемая литература:
1. Коституция РФ.
2. Гражданский кодекс РФ. - М.: ИНФРА-М, 2002.(Выпуск 13, Бибилиотека кодексов)

3. Жилищный кодекс РСФСР с изм. и доп. на 10.02.2003 г.

4. Семейный кодекс РФ 1995 г. (в ред. ФЗ от 02.01.2000 № 32-ФЗ.)

5. ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21 июля 1997 г.

6. ФЗ от 29 июля 1998 г. “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”// СЗ РФ. 1998. №31. Ст.3813.

7. ФЗ от 16 ииля 1998 г. № 102-ФЗ (в редакции ФЗ от 9 ноября 2001 г. «Об ипотеке» № 143-ФЗ).

8. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 04.07.98 (в редакции ФЗ от 20.05.2002 г. № 55-ФЗ), Выпуск 54 - М.: ИНФРА-М, 2002 г.

9. Закон РФ “Об основах федеральной жилищной политики” от 24 декабря 1992 г. (08.07.99.).

10. Закон РФ “О государственной пошлине” от 9 декабря 1991 г. (13.04.99.).

11. Сборник нормативных правовых актов.- М.: ОСЬ-89, 2002. (Государственная регистрация сделок купли-прожажи жилья).

12. Постановление Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. №248 “Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах” // СЗ РФ. 1998. №9. Ст.1121.

13. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219 “Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним” // СЗ РФ. 1998. №8. Ст.963, 1999, № 52, ст.6416.

14. Постановление Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. №273 “Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” // СЗ РФ. 2001. №16. Ст.1602.

15. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. Гражданский кодекс: проблемы, теория, практика. М.,1998.

16. Гражданское право. Учебник. Часть 2 / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. -М.: “ПРОСПЕКТ”, 1997.

17. Гражданское право: В 2 Т. Том II. Полутом 1 : Учебник / Отв. Ред. Е.А.Суханов. -М.: Издательство БЕК, 2000.

18. Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов».

19. Письмо Министерства образования РФ от 9 июня 1999 г. №244/26-5 “О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних”.

20. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. №21 “Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости” // Вестник ВАС РФ. 1998. №1. С.81-83.

21. Вестник ВАС РФ. 1997. №7.

22. Постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. №8 “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” // Вестник ВАС РФ. 1998. №10. С.18.

23. Распоряжение Мэра Москвы от 24.06.96 N 15/1-РМ "Об утверждении методики расчета цены продажи жилья, реализуемого физическим и юридическим лицам по решениям Правительства Москвы.

24. Постановлением Правительства Москвы от 2 марта 1999 года N 149 "Об организации продажи жилых помещений с рассрочкой платежа, находящихся в собственности города Москвы".

25. Постановление Правительства Москвы от 27 августа 2002 г. N 706-ПП «О порядке и условиях продажи свободных жилых помещений в коммунальных квартирах, находящихся в собственности города Москвы».

26. Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств», утверждено Приказом Минфина РФ от 03.09.97 г. № 65 Н и от 20.07.98 г. № 33 Н.

27. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. -М.: “Статут”, 2000г.

28. Потяркин Д. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция 1998г., №2.

29. Чупрынина Н.Ю. Что необходимо знать при покупке квартиры? // Законодательство, 1997, №5.

Приложение №1
Договор

купли-продажи квартиры

г. ________ «____»_________ ____г.

Гражданка______________________________________________________________, паспорт: серия ___________________№ _______________, выданный

_________________ __________________________________________,

зарегистрированная и постоянно проживающая по адресу: ____________________________________________________________________

и гражданин _________________________________________________________

_____, паспорт, серия ___________________ № ______________, выданный ________________ ___________________________________________,

зарегистрированный и постоянно проживающий по адресу: ____________________________________________________________________

заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Я, гражданка ________________________ продала, а я гражданин _____________ купил квартиру № _____, состаящую из _______ комнат, общей площадью _____ кв.м, в том числе жилой площадью ______ кв.м, находящуюся по адресу: _______________________________________________.

2. Я, гражданка ________________________ продала гражданину _______________ указанную квартиру за __________________________ рублей, которые покупатель уплачивает продавцу после государственной регистрации настоящего договора в соответствии с требованиями п. 2 ст. 558 ГК РФ.

3. Продавец гражданка ____________________ гарантирует, что указанная квартира в споре, под арестом не состоит, не передана в аренду, наем, безвозмездное пльзование членов семьи собственника согласно ст 192 ГК РФ, а также иными правами пользования, сохраняющимися после приобретения квартиры Покупателем гражданином ____________ в соответствии со ст. 558 ГК РФ.

Гражданак __________________ также заявляет и гарантирует, что квартира свободна от любых прав третьих лиц и право собственности на указанную квартиру принадлежит ей на законных основаниях и она вправе распоряжаться квартирой самостоятельно.

Указанная квартира принадлежит гражданке по рпаву собственности на основании ________________________________________________________________________________________________________________________________________

4. В случае отказа в государственной регистрации указанной квартиры или если в дальнейшем будет учтановленно, что квартира обремена правами третьих лиц или в случае признания настоящего договора недействительным по любым основаниям настоящий договор расторгается покупателем в одностороннем порядке и Продавец гражданка _______________ обязуется в течении 7 (Семи) календарных дней со дня требования возвратить Покупателю гражданину _______ денежную сумму в размере, указанном в п. 2 настоящего договора, с уплатой процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ с даты получения денежной суммы от покупателя гражданина ________________.

5. После государственной регистрации настоящего договора купли-продажи квартира переходит в собственность Покупателя, который принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижемость, осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт квартиры с соблюдением действующих правил и норм, а также участвует соразмерно занимаемой площади в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома и придомовой территории.

6. Продавец гражданка ___________________ гарантирует, что все коммунальные и прочие услуги оплачены и отсутствует какая-либо задолженность, связанная с пользованием указанной квартиры. В том случае, если в дальнейшем будет установлено, что имеется задолженность, связанная с использованием указанной квартры, в том числе за электроэнергию, пользованием телефоном, налог на имущество, коммунальные и прочие услуги продавец квартиры гражданка ____________________ уплачивает задолженность при поступлении от соответствущих органов требований об оплате.

В случае неоплаты задолженности в указанный в документах срок Покупатель гражданин __________________ враве произвести оплату, а Продавец гражданка ___________________ обязуется возместить Покупателю гражданину ____________понесенные убытки.

7. Продавец гражданка _______________ в течении 3 (Трех) календарных дней с даты заключения настоящего договора обязуется освободить указанную квартиру, передать ключи от нее покупателю гражданину _____________, а также покупатель и продавец оформляют предаточный акт на передачу квартиры от продавца к покупателю.

В случае несоблюдения указанного трехдневого срока покупатель гражданин _____________ вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, то в этом случае продавец гражданка ________________ в течении 7 (Семи) календарных дней со дня требования возращает Покупателю гражданину _________________ денежную сумму в размере, указанном в п. 2 настоящего договора, с уплатой процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ с даты задолженности покупателем.

8. Сторона, необоснованно укланяющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

9. Расходы, связанные с заключением договора оплачивается продавцом и покупателем в равных долях.

10. После государственной регистрации настоящего договора купли-продажи гражданин ______________ становится собственником квартиры по адресу: ____________________________________________________________________

11 Настоящий договор составлен в 4 (Четырех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру Продавцу и Покупателю, нотариусу и органу государственной регистрации.

ПОДПИСИ СТОРОН:

Продавец: _________________

(подпись)

Покупатель: _________________

(подпись)

«___»_____________________________ ______г. настоящий договор удостоверен мной, ___________________________ нотариусом г. _________

Договор подписан в моем присутствии, личность сторон установлена, их дееспособность проверена, принадлежность отчуждаемой квартиры проверена.

Договор подлежит регистрации в _______________________________________

(наименование государственного органа)

Текст договра купли-продажи прчитан вслух и стороны согласны с его содержанием.

Зарегистрирован в реестре за № _______________

Взыскано по тарифу: ___________________ руб.

М.П. Нотариус: _____________ (подпись)

Приложение 2
Приложение к постановлению Правительства Москвы
от 27 августа 2002 г. N 706-ПП

Положение о порядке и условиях продажи свободных жилых помещений в коммунальных квартирах, находящихся в собственности города Москвы

1. Настоящее положение определяет порядок и условия продажи свободных жилых помещений в коммунальных квартирах, находящихся в собственности города Москвы.

2. При покупке гражданами свободных жилых помещений в коммунальных квартирах с рассрочкой платежа порядок и условия продажи определяются Положением о порядке и условиях купли-продажи жилых помещений с рассрочкой платежа, находящихся в собственности города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 2 марта 1999 года N 149 "Об организации продажи жилых помещений с рассрочкой платежа, находящихся в собственности города Москвы".

3. Продажа свободных жилых помещений в коммунальных квартирах осуществляется Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в целях ликвидации коммунальных квартир. Основанием для заключения договора купли-продажи является справка-разрешение на выкуп свободного жилого помещения, оформляемая управлениями Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административных округах (приложение 1), подтверждающая, что данное помещение свободно от обязательств и подлежит продаже.

4. Продажа свободных жилых помещений в коммунальной квартире может производиться только гражданам, постоянно зарегистрированным и занимающим в этой квартире жилые помещения по договорам социального найма, либо имеющим в данной квартире жилые помещения в собственности.

5. В собственность проживающих, либо имеющих в собственности жилые помещения в коммунальной квартире граждан могут быть проданы свободные жилые помещения при отсутствии в этой квартире граждан, указанных в части 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 года N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики".

6. Гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в районах, кроме случаев, установленных в части 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 года N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", предоставляется приоритетное право покупки жилья, а также право на внеочередное получение безвозмездной субсидии для покупки свободного жилого помещения в данной коммунальной квартире в пределах социальной нормы с учетом имеющегося жилого помещения в порядке, предусмотренном правовыми актами города Москвы.

7. Продажа свободных жилых помещений в коммунальных квартирах осуществляется путем заключения договора купли-продажи между Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы и физическими лицами.

8. При наличии нескольких претендентов на свободную жилую площадь она может быть продана при согласии всех нанимателей, либо собственников жилых помещений данной коммунальной квартиры им в долевую собственность. Спорные вопросы между претендентами на выкуп рассматриваются судом.

9. Оформление документов на продажу свободных жилых помещений в коммунальных квартирах осуществляется управлениями Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административных округах.

10. При поступлении в управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административных округах информации об освобождении жилого помещения в коммунальной квартире они письменно уведомляют граждан, проживающих в данной квартире на условиях социального найма, либо имеющих в указанной квартире жилые помещения в собственности, об освобождении жилой площади.

11. Граждане, желающие купить свободные жилые помещения в коммунальной квартире, представляют в управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административном округе в течение месяца со дня получения уведомления об освобождении жилого помещения следующие документы: - заявление о покупке свободного жилого помещения (приложение 2); - копию финансового лицевого счета; - выписку из домовой книги; - справку о проверке жилищных условий на момент покупки жилья (приложение 3); - экспликацию и поэтажный план на квартиру; - расчет цены продажи жилого помещения, произведенный БТИ в соответствии с Методикой расчета цены продажи жилья, реализуемого физическим и юридическим лицам по решениям Правительства Москвы, с учетом местоположения дома, утвержденной распоряжением Мэра Москвы от 24.06.96 N 15/1-РМ "Об утверждении методики расчета цены продажи жилья, реализуемого физическим и юридическим лицам по решениям Правительства Москвы".

В случае пропуска указанного срока по уважительным причинам и их документального подтверждения, он может быть продлен по решению Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административном округе.

12. Цена продажи свободных жилых помещений утверждается в каждом конкретном случае Городской комиссией по приватизации и управлению жилищным фондом в г.Москве по одному из трех вариантов расчета цены продажи жилого помещения, произведенного БТИ в соответствии с методикой, утвержденной распоряжением Мэра Москвы от 24.06.96 N 15/1-РМ ( I вариант - цена продажи с учетом удорожания строительной продукции; II вариант - цена продажи жилья с учетом технических характеристик дома и квартиры; III вариант - цена продажи жилья с учетом месторасположения дома).

13. Средства от продажи свободных жилых помещений в коммунальных квартирах перечисляются в бюджет города.

14. Договор купли-продажи подлежит государственной регистрации.

15. При отказе лиц, подавших заявление в Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административном округе, от покупки свободных жилых помещений и отсутствии других претендентов на их приобретение среди жильцов коммунальной квартиры, свободные жилые помещения предоставляются иным гражданам в порядке, предусмотренном правовыми актами города Москвы.

Страницы: 1, 2, 3