Договор купли-продажи

В основе заключения государственного контракта лежит заказ государственного заказчика на поставку товаров для государственных нужд, принимаемый поставщиком (исполнителем). Если для государственного заказчика данный заказ можно считать административным актом, утверждаемым соответствующим органом государственной власти, то для поставщика он не является каким-либо плановым актом, обязывающим его в подавляющем большинстве случаев заключить государственный контракт . Указанный заказ имеет обязательную силу лишь для государственного заказчика, разместившего заказ, принятый поставщиком (исполнителем). При этом размещение государственных заказов о поставках продукции для федеральных нужд осуществляется государственными заказчиками путем открытых и (или) закрытых торгов, конкурсов, аукционов . Размещение государственных заказов через систему торгов, конкурсов и аукционов практикуется и применительно к поставке товаров для государственных нужд, предусмотренных другими законами.

При определении порядка заключения государственных контрактов законодатель детально регламентирует переговорный процесс заключения договора, устанавливая сроки и способы рассмотрения проекта контракта каждой стороной договора (ст. 528 ГК). При этом центр тяжести переносится на применение принципа максимализации переговорного процесса, ведущего к необходимости заключения государственного контракта. Если же сторона, для которой заключение государственного контракта обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении этой стороны заключить государственный контракт.

С той же тщательностью, что и при заключении государственного контракта, законодатель регулирует переговорный процесс по заключению договора поставки, применяя принципы максимализации к необходимости достижения соглашения между сторонами о заключении договора (ст. 529 ГК). Если поставщик (исполнитель) уклоняется от заключения договора поставки, покупатель вправе обратиться в суд с требованием о понуждении поставщика (исполнителя) заключить договор на условиях разработанного покупателем проекта договора.

4. Исполнение государственного контракта осуществляется в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 506 - 523 ГК о договоре поставки. В п. 2 ст. 531 ГК лишь оговаривается, что при поставке товаров для государственных нужд покупателям, указанным в отгрузочной разнарядке, товары оплачиваются государственным заказчиком, если иной порядок расчетов не предусмотрен государственным контрактом.

Вопрос об оплате товаров возникает и применительно к договору поставки товаров для государственных нужд. Но в этом случае речь идет не только и не столько о том, кто должен оплатить товар, но и о том, по каким ценам он должен оплачиваться и, что не менее важно, каким актом или документом определяются цены на данные товары.

Согласно ст. 532 ГК товары по договорам поставки оплачиваются покупателями по ценам, определяемым в соответствии с государственным контрактом. В указанной статье ГК предусматривается также важное положение, гарантирующее право продавцов на получение оплаты поставляемых товаров для государственных нужд. Государственный заказчик признается поручителем по обязательству покупателя в договоре поставки надлежащим образом оплачивать полученные им товары. Данное поручительство, вытекающее из закона, подчеркивает, что ключевым субъектом права в системе договоров по поставке товаров для государственных нужд (государственного контракта и договора поставки) является государственный заказчик. В его ведении находятся финансы, обеспечивающие поставку необходимых государству товаров, на него возлагаются функции по организации и осуществлению правовых связей между участниками отношений по реализации государственных интересов в рассматриваемой области экономики.

5. Ответственность за неисполнение и ненадлежащее исполнение государственного контракта и договора поставки товаров для государственных нужд наступает на общих основаниях (ст. 393 и 394 ГК) в форме возмещения убытков или уплаты неустойки потерпевшей стороне. Ответственность наступает в соответствии с п. 3 ст. 401 ГК независимо от наличия вины.

Возмещение убытков, причиненных поставщику (исполнителю) в связи с выполнением или расторжением государственного контракта, предусмотрено ст. 533 ГК. Согласно п. 1 ст. 533 ГК убытки подлежат возмещению государственным заказчиком не позднее 30 дней со дня передачи товара в соответствии с государственным контрактом. При невозмещении данных убытков поставщик (исполнитель) вправе отказаться от исполнения государственного контракта и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением государственного контракта (п. 2 ст. 533 ГК).

При расторжении государственного контракта по основаниям, указанным выше, поставщик также вправе отказаться от исполнения договора поставки для государственных нужд и потребовать, чтобы государственный заказчик возместил причиненные ему таким образом убытки.

В свою очередь государственный заказчик в случаях, указанных в законе, вправе полностью или частично отказаться от товаров, поставка которых предусмотрена государственным контрактом, при условии возмещения причиненных убытков (ст. 534 ГК). При этом, если такой отказ привел к расторжению или изменению договора поставки товаров для государственных нужд, убытки, причиненные покупателю расторжением или изменением договора, возмещаются государственным заказчиком.

Право на отказ государственного заказчика от поставки предусмотренных государственным контрактом товаров может возникнуть в результате утраты потребности в них, появления на рынке более совершенных в техническом отношении изделий, изменения конъюнктуры рынка и т.п.

Ответственность в форме уплаты неустойки (пени, штрафов) может быть договорной и (или) установленной в законе. Следует, однако, отметить, что по сравнению с общим договором поставки при поставке товаров для государственных нужд преобладающей является неустойка, устанавливаемая законом.

Так, согласно Закону "О поставках продукции для федеральных государственных нужд" при нарушении условий договора (контракта) по срокам и (или) количеству поставщик уплачивает неустойку в размере 50% стоимости недопоставленных товаров. При этом неустойка за недопоставку товаров имеет штрафной характер, т.е. с поставщика одновременно взыскиваются и убытки, и неустойка.

Закон "О государственном материальном резерве" за поставку (закладку) в государственный резерв материальных ценностей, не пригодных для длительного хранения, не комплектных или не соответствующих по качеству и ассортименту условиям государственного контракта (договора), предусматривает уплату изготовителем (поставщиком) штрафа в размере 20% стоимости забракованных, не соответствующих условиям договора (государственного контракта) материальных ценностей.

§ 5. Договор контрактации

1. Под договором контрактации понимается договор, по которому производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать в собственность выращенную (произведенную) им сельскохозяйственную продукцию заготовителю - лицу, закупающему такую продукцию для переработки или продажи, а заготовитель обязуется уплатить обусловленную договором денежную сумму.

Договор контрактации - самостоятельный вид общего договора купли-продажи, применяемый в сфере отношений, регулируемых нормами о поставке товаров. Как следствие этого, согласно п. 2 ст. 535 ГК, к отношениям по договору контрактации, не урегулированным правилами § 5 гл. 30 ГК, применяются правила о договоре поставки (ст. 506 - 524), а в соответствующих случаях - о поставке товаров для государственных нужд (ст. 525 - 534). Если же и указанных правил окажется недостаточно для регулирования отношений по контрактации сельскохозяйственной продукции, подлежат применению общие нормы о купле-продаже.

По критерию применения источников правового регулирования, относящихся к поставке, следует различать два подвида договора контрактации: общий договор и специальный договор, подпадающий под действие Федерального закона от 2 декабря 1994 г. "О закупках и поставках сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для государственных нужд".

Специфические черты договора контрактации состоят в субъектном составе договора, его предмете, которого в момент заключения договора еще нет в наличии, рассредоточенности момента заключения и исполнения договора, зависимости исполнения договора от природных явлений, часто не зависящих от воли производителя (засуха, наводнение, подверженность продукции различного рода заболеваниям, ухудшающаяся экология природной среды и т.д.). Одним словом, сельскохозяйственное производство продукции в отличие от промышленного производства до сих пор в немалой степени остается подверженным воздействию сил, полностью не подконтрольных воле как отдельных производителей, так и общества в целом. Учитывая особенности договора контрактации, законодатель исходит из необходимости первоочередной защиты прав и интересов производителя в данном договоре.

Отсутствие названных особенностей, характеризующих договор контрактации с учетом специфики объекта, является основанием для заключения иного вида договора. Так, на собранный урожай или выращенный производителем скот следует при их продаже заключать договор купли-продажи, но не договор контрактации.

Договор контрактации является консенсуальным, возмездным и двусторонним.

2. Сторонами договора контрактации являются производитель и заготовитель. В качестве продавца в договоре контрактации может выступать непосредственно производитель сельскохозяйственной продукции: хозяйственное общество и товарищество, производственный и потребительский кооператив, иное юридическое лицо независимо от формы собственности, ведущее сельскохозяйственное производство на началах основной или подсобной производственной деятельности, и индивидуальный предприниматель (чаще всего глава крестьянского или фермерского хозяйства). Законом "О закупках и поставках сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для государственных нужд" допускается участие в договоре контрактации на стороне производителя также лиц, ведущих личное подсобное хозяйство. При этом стороной в договоре контрактации может быть лишь производитель сельскохозяйственной продукции, являющейся предметом данного договора.

В качестве заготовителя в договоре контрактации выступают физические и юридические лица, закупающие сельскохозяйственную продукцию с целью переработки или продажи, т.е. лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью. Это - коммерческие организации независимо от форм их собственности и индивидуальные предприниматели, занимающиеся профессионально переработкой сельскохозяйственной продукции (молокоперерабатывающие фирмы, изготовители шерстяных изделий и т.д.) или ее продажей на оптовом и розничном торговых рынках.

При заготовке сельскохозяйственной продукции для государственных нужд заготовителями в качестве государственных заказчиков, как говорилось в § 4 настоящей главы, могут быть также исполнительные органы федеральной власти РФ и субъектов Федерации и некоммерческие организации.

В целом же договор контрактации с участием негосударственных субъектов носит предпринимательский характер, а в случаях участия в нем органов государственной власти РФ и субъектов РФ и граждан-непредпринимателей приобретает общегражданскую правовую природу.

3. Предмет договора контрактации - сельскохозяйственная продукция: продукция растениеводства, животноводства, других отраслей сельскохозяйственного производства, не подвергшаяся переработке. Данная продукция может быть использована заготовителем в качестве сырья, продовольствия, отдельных компонентов при изготовлении промышленных товаров, в медицине, а также в торговле и иных сферах жизнедеятельности общества, в том числе при создании государственных резервов.

Предметом договора контрактации служат вещи, определяемые родовыми признаками. Разумеется, они индивидуализируются партиями (иными способами) при передаче их производителем заготовителю.

4. Содержание договора контрактации составляют права и обязанности сторон и их реализация в ходе исполнения договора.

Основные обязанности производителя - передача заготовителю выращенной (произведенной) сельскохозяйственной продукции в количестве и ассортименте, предусмотренных договором контрактации, и переход к заготовителю права собственности на передаваемую продукцию. Если о передаче продукции говорится в ст. 537 ГК, то о переходе к заготовителю права собственности на продукцию в законе не упоминается, хотя молчаливо предполагается. Условия договора о качестве продукции, согласно Закону "О закупках и поставках сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для государственных нужд", должны соответствовать государственным стандартам, техническим условиям, медико-биологическим и санитарным нормам, особым условиям, устанавливаемым договорами .

Условия о количестве и ассортименте сельскохозяйственной продукции имеют особо важное значение для договора контрактации. Объясняется это известной долей непредсказуемости получения производителем указанного в договоре количества и ассортимента продукции в связи с возможными природными катаклизмами или, наоборот, чрезмерно благоприятными погодными условиями для выращивания (производства) сельскохозяйственной продукции. Известно, что договоры контрактации, как правило, заключаются до начала (иногда задолго) сельскохозяйственных работ по выращиванию (производству) продукции. В определенной степени известным выходом из неблагоприятного положения для производителей в указанных случаях являются гарантии, даваемые государством в договорах контрактации для государственных нужд. Так, при перепроизводстве Правительство РФ и органы исполнительной власти субъектов Федерации гарантируют закупку сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия по заключенным договорам у товаропроизводителей (поставщиков) и предприятий, перерабатывающих сельскохозяйственное сырье. Зерно, сахарная свекла, семена масличных культур, лен-долгунец, скот и птица, молоко, шерсть, предложенные товаропроизводителем к реализации, закупаются в полном объеме.

При переходе права собственности от производителя к заготовителю на передаваемую сельскохозяйственную продукцию следует руководствоваться ст. 223 ГК, согласно которой право собственности у приобретателя вещи возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Основные обязанности заготовителя сводятся к принятию сельскохозяйственной продукции и ее оплате.

Согласно п. 1 ст. 536 ГК презюмируется, что заготовитель обязан принять сельскохозяйственную продукцию у производителя по месту ее нахождения с обеспечением вывоза, если иное не предусмотрено договором контрактации.

Возможен и иной вариант, когда сельскохозяйственная продукция принимается в месте нахождения заготовителя или ином указанном им месте. Предполагается, что доставка сельскохозяйственной продукции в данное место обеспечивается производителем. В этом случае заготовитель не вправе отказаться от доставленной производителем продукции при ее соответствии условиям договора контрактации и передаче заготовителю в обусловленный договором срок (п. 2 ст. 536 ГК).

Заготовитель обязан не только принять от производителя сельскохозяйственную продукцию, подлежащую переработке, но и возвратить отходы от переработки с оплатой по цене, определенной договором контрактации.

К сожалению, в § 5 гл. 30, посвященной договору контрактации, не упоминается об обязанности заготовителя оплатить полученную им сельскохозяйственную продукцию. Поэтому применительно к общему договору контрактации следует руководствоваться диспозитивной нормой ст. 516 ГК о расчетах за поставленные товары по договору поставки и ст. 458 и 486 ГК о договоре купли-продажи.

Рассматриваемая обязанность заготовителя в совокупности с определением цен на заготавливаемую по линии государства сельскохозяйственную продукцию предусмотрена в Законе "О закупках и поставках сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для государственных нужд".

Согласно п. 1 ст. 6 Закона Правительство РФ ежегодно по согласованию с органами исполнительной власти субъектов РФ и представителями общественных объединений, выражающих интересы товаропроизводителей (поставщиков) и потребителей (покупателей), устанавливает на сельскохозяйственную продукцию, сырье и продовольствие для государственных нужд гарантированный уровень закупочных цен, обеспечивающий возмещение материальных затрат и получение товаропроизводителем (поставщиком) дохода, достаточного для расширенного воспроизводства.

Договор контрактации считается действующим по тем договорным ценам, которые на момент его заключения были определены по соглашению сторон, и не может быть расторгнут в последующем одной из сторон на основании несогласия с установленной ценой. Определенные в договоре на момент расчета цены на закупаемую и поставляемую сельскохозяйственную продукцию, сырье и продовольствие для государственных нужд индексируются с учетом инфляции. При этом Правительство РФ, органы исполнительной власти субъектов РФ гарантируют товаропроизводителям (поставщикам) продукции растениеводства, поставляющим ее для государственных нужд, авансовую оплату в размере не менее 50% стоимости объема поставок, определенных договором, в том числе 25% после заключения договора и 25% после завершения сева, а по продукции животноводства - выплату дотаций из соответствующего бюджета, обеспечивающих рентабельность ее производства.

Расчеты юридических лиц (заготовителей с производителями), находящихся на территории РФ, производятся посредством инкассовой формы, если иной порядок не предусмотрен в договорах контрактации.

5. Ответственность за неисполнение и ненадлежащее исполнение договора контрактации наступает в форме возмещения потерпевшей стороне убытков или уплаты неустойки. При этом производитель сельскохозяйственной продукции, выступающий в договоре контрактации в том числе как предприниматель, несет ответственность за неисполнение и ненадлежащее исполнение договора лишь при наличии его вины.

Основание и размер неустойки (пени, штрафов) в общем договоре контрактации устанавливаются соглашением сторон, в договоре контрактации для государственных нужд - Законом "О закупках и поставках сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для государственных нужд". Так, в случае неисполнения обязательств договора по объему закупок и поставок сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для государственных нужд в установленный срок виновная сторона уплачивает другой стороне неустойку (штраф) в размере 50% стоимости недопоставленной или непринятой продукции. Кроме уплаты неустойки (штрафа) виновной стороной возмещаются также убытки в части, не покрытой неустойкой за несвоевременную оплату закупленной и поставленной сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия; заготовитель уплачивает производителю пеню в размере 2%, а при просрочке оплаты более 30 дней - в размере 3% суммы несвоевременно оплаченной продукции за каждый день просрочки платежа.

Уплата неустойки и возмещение убытков не освобождают виновную сторону от исполнения обязательств в натуре, если иное не предусмотрено договором контрактации.

§ 6. Договор энергоснабжения

1. Под договором энергоснабжения понимается договор, по которому энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент - оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии (п. 1 ст. 539 ГК).

Договор энергоснабжения относится к типу договоров купли-продажи, поскольку по нему передается на возмездных началах в собственность абонента (потребителя) товар, называемый энергией. Своеобразие данного товара является основанием для выделения договора энергоснабжения в отдельный вид договора купли-продажи. Объясняется это:

1) единством и непрерывностью процесса образования, передачи и потребления энергии;

2) невозможностью сохранения поступившей абоненту энергии в связи с ее преобразованием в механическое, световое и иное состояние и силу;

3) передачей энергии от энергоснабжающей организации к абоненту через присоединенную (канальную) сеть.

Данные особенности энергии как предмета договора энергоснабжения позволяют отграничить этот вид договора купли-продажи от договора поставки. Подобного рода отграничение договора энергоснабжения от договора поставки тем более важно, что предметом последнего могут быть также газ, нефть, нефтепродукты, вода, иные вещества как возможные носители энергии. Договор поставки (договор купли-продажи) названных носителей энергии применяется в случаях передачи их покупателям через трубопроводный транспорт главным образом в сфере оптовой торговли или в определенных емкостях. Сфера договора энергоснабжения - снабжение энергией абонентов как конечных индивидуальных потребителей. Подача газа для бытовых целей через присоединенную сеть осуществляется на основе договора энергоснабжения, а не договора поставки.

Правила, предусмотренные § 6 гл. 30 ГК по отношению к договору энергоснабжения, применяются также к отношениям по снабжению тепловой энергией через присоединенную сеть, если иное не установлено законом или иными правовыми актами .

К отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими товарами, правила о договоре энергоснабжения (ст. 539 - 547 ГК) применяются, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства.

Договор энергоснабжения является консенсуальным, возмездным и двусторонним. Он относится к публичным договорам (ст. 426 ГК). Согласно п. 2 ст. 539 ГК заключения договора энергоснабжения вправе требовать абонент при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии.

2. Сторонами договора энергоснабжения являются энергоснабжающая организация (юридическое лицо) и абонент.

В роли энергоснабжающей организации вправе выступать коммерческая организация независимо от ее организационно-правовой формы и формы собственности, на основе которой она функционирует, осуществляющая продажу потребителям произведенной или купленной ею энергии .

Энергоснабжающая организация, продающая энергию абонентам, должна быть собственником носителей продаваемой ею энергии или уполномоченным им лицом. Продажа ею энергии по договорам энергоснабжения возможна лишь при получении лицензии от уполномоченных на то государственных органов исполнительной власти. Осуществляемая в условиях естественной монополии деятельность энергоснабжающей организации по передаче энергии, прежде всего по установлению тарифов на энергию, подлежит государственному регулированию и контролю в соответствии с Федеральным законом от 17 августа 1995 г. "О естественных монополиях" и Законом РСФСР от 22 марта 1991 г. "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" .

В роли абонента выступают потребители энергии - использующие ее физические лица для бытовых нужд и (или) юридические лица и граждане-предприниматели для производственных нужд.

Договор энергоснабжения с физическими лицами, выступающими на стороне абонента, использующими энергию для бытовых нужд, заключается в упрощенном порядке. Согласно п. 1 ст. 540 ГК он считается заключенным в устной форме с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети. Договор с юридическими лицами и гражданами-предпринимателями, использующими энергию в производственных целях, заключается в письменной форме.

Судебно-арбитражная практика допускает при заключении договоров контрактации по снабжению электротепловой энергией юридических лиц возможность применения п. 3 ст. 438 ГК .

Заключение договора энергоснабжения между энергоснабжающей организацией и абонентом предполагает в качестве необходимого условия наличие у абонента необходимых технических устройств и оборудования (п. 2 ст. 539 ГК), а у энергоснабжающей организации - соответствующей сети для подачи энергии, к которой должен присоединиться абонент.

3. Предметом договора энергоснабжения являются энергия и энергоносители как вещества (например, газ, нагретая до определенной температуры вода), способные при их использовании выделять тепловую или иную энергию. Само же понятие энергии ассоциируется со способностью определенных микрочастиц материи при заранее заданных условиях добиваться результата, связанного с функционированием и преобразованием отдельных составных частей существующего микро- и макромира вещей и материи в целом. Короче, энергия - одно из свойств движущейся материи, позволяющее считать ее на определенном участке действия товаром.

Свойства данного вида товара проявляются прежде всего в возможности преобразования энергии в нужный для участников договора энергоснабжения результат: обеспечение работы машин и других устройств, обогрев и освещение помещений и т.д. Полезность энергии как предмета договора, подаваемой через присоединенную сеть, не в самом факте сохранения энергии как таковой, а в сохранении и обеспечении бесперебойности ее подачи в течение всего срока действия договора энергоснабжения. Поэтому срок должен рассматриваться в качестве одного из наиболее важных условий договора энергоснабжения.

4. Содержание договора энергоснабжения составляют права и обязанности сторон и их реализация в ходе исполнения договора.

Основная обязанность энергоснабжающей организации - подача абоненту энергии через присоединенную сеть в количестве, определенном договором, с соблюдением режима подачи энергии, согласованного договором (п. 1 ст. 541 ГК). Контроль за количеством поданной и использованной абонентом энергии осуществляется через показания измерительных приборов (счетчиков), устанавливаемых абонентом при вводе энергии в объект (здание и т.п.), находящийся в ведении абонента. Количество поданной электроэнергии измеряется в киловатт-часах или киловольт-амперах, тепловой энергии - в гигакалориях, газа и воды - в кубических метрах.

Стороны могут включить в договор оговорку о праве абонента изменять количество принимаемой им энергии, определенное договором. В этом случае он обязан возместить расходы, понесенные энергоснабжающей организацией за превышение или понижение фактически полученной им энергии.

По вопросу о количестве потребляемой абонентом энергии закон делает исключение для граждан, которым разрешается использовать энергию для бытового потребления в необходимом для них количестве.

Подаваемая абоненту энергия по качественным характеристикам должна соответствовать требованиям, установленным государственными стандартами и иными обязательными правилами или предусмотренными договором энергоснабжения. При подаче электроэнергии речь обычно идет о стабильном поддержании определенного уровня напряжения, тепловой энергии - о зафиксированной в договоре температуре горячей воды, газа - об установленном давлении. При нарушении энергоснабжающей организацией указанных требований абонент вправе отказаться от оплаты энергии, подаваемой с нарушением ее качества. Если же в результате такого отказа абонент что-то неосновательно сберег, энергоснабжающая организация вправе по п. 2 ст. 1105 ГК потребовать от абонента возврата стоимости сбереженного.

Подача абоненту энергии по договору энергоснабжения означает и передачу энергоснабжающей организацией в собственность абонента соответствующего энергоносителя, являющегося предметом договора.

В договоре энергоснабжения абонент несет две основные обязанности: по содержанию в надлежащем состоянии сетей, приборов и оборудования (п. 1 ст. 543 ГК) и оплате энергии (ст. 544 ГК).

Первая обязанность призвана обеспечивать безопасность эксплуатации и исправность находящихся в собственности или пользовании абонента электрических, электроснабжающих и газопроводящих сетей, приборов и оборудования, используемых в процессе потребления энергии. Абонент обязан также незамедлительно сообщать энергоснабжающей организации об авариях, пожарах, неисправностях приборов учета энергии и об иных нарушениях, возникающих при пользовании энергией.

В свою очередь энергоснабжающая организация вправе контролировать исполнение указанной обязанности абонента. Данное право контроля основывается на договоре энергоснабжения и потому по своей юридической природе не относится к числу административно-правовых актов.

Иное положение предусмотрено законом для граждан, использующих энергию для бытового потребления. В этом случае обязанность по обеспечению надлежащего технического состояния и безопасности энергетических сетей, приборов и оборудования, в том числе приборов по учету потребления энергии, возлагается на энергоснабжающую организацию, если иное не установлено законом или другими правовыми актами.

Если неудовлетворительное состояние энергетических установок абонента, которое может привести к аварии и создать угрозу жизни и безопасности граждан, удостоверено органом государственного надзора, энергоснабжающая организация прерывает подачу, прекращает или ограничивает подачу энергии абоненту с предварительным уведомлением его об этом (п. 2 ст. 546 ГК). При необходимости принятия срочных мер по предотвращению или ликвидации аварии в системе энергоснабжающей организации перерыв в подаче, прекращение в подаче энергии производятся без предупреждения абонента при условии немедленного уведомления его об этом.

Обязанность по оплате энергии существует у абонента относительно фактически принятого им количества энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, другими правовыми актами или договором. В настоящее время в г. Москве и ряде других городов страны широко распространена плата за пользование электроэнергией в бытовых целях по тарифам, составленным на основе среднестатистических платежей по оплате. В конце текущего года производится итоговый перерасчет по приборам учета фактически использованной электроэнергии.

Тарифы на энергию, поставляемую абонентам, подлежат государственному регулированию. Так, Правительством РФ предписано, что предельные уровни тарифов на электроэнергию и тепловую энергию, поставляемую энергоснабжающими организациями потребителям, включая предельные уровни тарифов для населения, по субъектам Российской Федерации устанавливает Федеральная служба по тарифам.

5. Ответственность по договору энергоснабжения в случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанностей по договору любой из сторон имеет ограниченный характер. Сторона, нарушившая лежащие на ней обязанности, должна возместить другой стороне лишь реальный ущерб (п. 1 ст. 547 ГК). Стороны в договоре энергоснабжения вправе устанавливать ответственность за нарушение договорного обязательства в виде неустойки (пени, штрафа). В п. 2 ст. 547 ГК предусматривается также ограничение ответственности энергоснабжающей организации по субъективному основанию за перерыв в подаче энергии абоненту в результате регулирования режима потребления энергии. В этом случае энергоснабжающая организация за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств отвечает лишь при наличии ее вины.

6. Изменение и расторжение договора энергоснабжения, как правило, допускаются по обоюдному соглашению сторон. Вместе с тем в п. 1 ст. 546 ГК предусматривается возможность одностороннего изменения и расторжения договора энергоснабжения, что прежде всего зависит от личности абонента.

Так, гражданин, выступающий в качестве абонента по договору энергоснабжения, использующий энергию для бытового потребления, вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке при условии уведомления об этом энергоснабжающей организации и полной оплаты использованной энергии. Юридическое лицо и гражданин, использующие энергию в предпринимательских целях, такого права не имеют. В свою очередь юридическое лицо, выступающее на стороне энергоснабжающей организации, вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора энергоснабжения, заключенного с юридическим лицом, по основаниям, предусмотренным ст. 523 ГК, относящимся к договору поставки, если иное не установлено законом и другими правовыми актами.

§ 7. Договор купли-продажи недвижимости

1. Под договором купли-продажи недвижимости понимается договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК), а покупатель - принять эту недвижимость и уплатить за нее определенную в договоре денежную сумму.

Выделение договора купли-продажи недвижимости в отдельный вид договора купли-продажи обусловливается спецификой его предмета. Во-первых, недвижимые вещи образуют единую систему вещей, в центре которой находятся земельные участки. Поэтому функционирование недвижимых вещей, не являющихся земельными участками, их купля-продажа всегда в той или иной степени связаны с определенными действиями, касающимися земли. Это относится не только к недвижимостям, прочно связанным с землей (зданиям, сооружениям и т.п.), но и к так называемым недвижимостям по закону. Целенаправленное движение воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, созданных человеком, осуществляется под контролем с Земли. Их базирование, за исключением космических объектов, не возвращаемых на Землю, имеет земной характер. Права на недвижимые вещи, а в ряде случаев и сделки, связанные с отчуждением отдельных видов недвижимых вещей, подлежат государственной регистрации. Это создает особый правовой режим недвижимых вещей в отношении перехода права собственности от одного лица к другому, осуществления правомочий по владению, пользованию и распоряжению такими вещами.

Договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и двусторонним.

2. Сторонами договора купли-продажи недвижимости могут быть физические и юридические лица, Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования, иностранные государства и международные организации. В случаях, указанных в законе, покупателями отдельных видов недвижимых вещей, например спутников, используемых в системе телевидения, могут быть физические и юридические лица, имеющие специальные на то разрешения от уполномоченных государственных органов.

В качестве продавца в договоре, как правило, выступает собственник недвижимости. Несобственниками продаваемого по договору купли-продажи недвижимого имущества являются государственные и муниципальные предприятия и организации, обладающие правом хозяйственного ведения или правом оперативного управления на данное имущество (правом безвозмездного пользования земельными участками). Продажа ими недвижимого имущества осуществляется в данном случае при согласии собственника (Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования) в лице уполномоченного на то государственного или муниципального органа власти (п. 2 ст. 295 и п. 1 ст. 297 ГК). Соответственно при продаже указанными субъектами права имущество выбывает из их хозяйственного или оперативного управления, но одновременно и из собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, если покупателями являются физические лица или коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий. При продаже государственными и муниципальными предприятиями и организациями недвижимости другим государственным и муниципальным предприятиям и организациям право собственности на данную недвижимость к покупателю, естественно, не переходит. Оно остается соответственно у Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования.

Разрешения на продажу учреждением недвижимости от ее собственника не требуется, если недвижимость приобретена учреждением за счет его собственных доходов и поступила в самостоятельное распоряжение учреждения с отражением данного имущества на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК).

В качестве продавца недвижимости могут выступать и другие лица, указанные в законе, в том числе управляющий по договору доверительного управления (п. 1 ст. 1020 ГК), один из супругов при наличии у него нотариально удостоверенного согласия другого супруга на продажу конкретной недвижимости.

Полномочия собственника (иного продавца) на продажу недвижимости должны быть подтверждены свидетельством или специальной регистрационной надписью на документе из Единого государственного реестра прав, выдаваемого учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

При продаже недвижимости, принадлежащей Российской Федерации, субъектам РФ и муниципальным образованиям, при приватизации , а также на торгах действуют специальные правила, предусмотренные законом.

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность договора (ст. 550 ГК) в виде его ничтожности.

3. Предметом договора купли-продажи недвижимости являются недвижимые вещи, перечень которых дается в ст. 130 ГК. Различаются две группы недвижимых вещей.

В первую входят земельные участки и все, что прочно связано с землей, в том числе вещи, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Это участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Ко второй группе отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, т.е. объекты, условно называемые недвижимыми вещами по закону.

Приведенный перечень недвижимых вещей не считается исчерпывающим. Как сказано в ст. 130 ГК, к недвижимым вещам законом может быть отнесено и иное имущество, в частности, предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК), жилое помещение в многоквартирном доме (ст. 288, 289 ГК), нежилое помещение в здании (ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ), кондоминиумы, объекты незавершенного строительства (ст. 219 ГК).

Подробнее следует сказать о незавершенном строительстве как объекте недвижимости. До принятия и введения в действие ГК РФ было принято считать, что даже завершенный строительством объект, не прошедший государственную регистрацию, не мог рассматриваться в качестве объекта права собственности. Право собственности принадлежало создателю не на строение, а на комплекс имущества, включая использованные материалы, со всеми вытекающими правовыми последствиями, в частности, несением бремени содержания, риска случайной гибели, необходимости возмещения причиненного вреда и др.

В ст. 219 ГК впервые было предусмотрено право собственника на вновь создаваемое (не созданное. - В.М.) имущество, подлежащее государственной регистрации. В п. 2 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определяются условия такой регистрации. И наконец, в п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" дается правовая характеристика отношений, возникающих при отнесении незавершенного строительства к объектам недвижимости.

Суммируя положения, предусмотренные в названных источниках, можно сделать следующие выводы о правовой природе незавершенного строительства как объекта недвижимости:

1) незавершенный строительством объект становится объектом недвижимости, право на который подлежит государственной регистрации, по прекращении строительства, т.е. когда он перестает быть предметом обязательственного правоотношения. Как сказано в упомянутом Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, "не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу";

2) право собственности на объект незавершенного строительства принадлежит собственнику или иному законному владельцу земельного участка, на котором строился данный объект, если иное не предусмотрено законом, другим правовым актом или договором;

3) государственная регистрация объекта незавершенного строительства производится на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях - на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Право на объект незавершенного строительства регистрируется в случае необходимости совершения сделки с данным объектом.

К сожалению, в законе не решен главный вопрос о том, что необходимо понимать под незавершенным объектом строительства. По смысловому значению этого слова речь может идти о завершающих, но не начальных стадиях (этапах) строительства, когда подрядчиком уже выполнена основная часть работ по объекту, например возведены наружные стены здания.

При характеристике предмета договора купли-продажи недвижимых вещей, прочно связанных с землей, законодатель связывает воедино соответствующую недвижимую вещь и земельный участок, на котором данная вещь расположена. Прежде всего речь идет о связи с землей таких недвижимых вещей, как здания и сооружения.

В п. 1 ст. 552 ГК провозглашается общее правило подобного рода связи, в соответствии с которым по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Вопрос о том, какие права имеются при этом в виду, решается на основании норм ЗК, имеющего в данном случае приоритет в применении перед ГК. Согласно п. 1 ст. 35 ЗК при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, указанных в законе, в том числе если земельный участок изъят из оборота.

В п. 4 ст. 35 ЗК в противоречие со ст. 553 ГК провозглашается также правило о том, что не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, если они принадлежат одному лицу. При продаже продавцом земельного участка, на котором находится здание, строение, сооружение, принадлежащее другому лицу, за последним сохраняется право пользоваться частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

В ст. 554 ГК предусматривается важное правило об определении предмета договора продажи недвижимости по месту его нахождения на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе о его местонахождении. При несоблюдении данного требования договор считается незаключенным.

4. Исполнение договора купли-продажи недвижимости связано с тремя особенностями, присущими данному виду договора купли-продажи: способом передачи недвижимости, требованием закона государственной регистрации прав на приобретаемое недвижимое имущество и определением цены договора.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК). Соответственно обязанность продавца о передаче покупателю недвижимого имущества считается исполненной при условии вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором.

При передаче продавцом покупателю недвижимости с нарушением условий договора о ее качестве применяются правила ст. 475 ГК с одним исключением. Покупатель лишается права требования о замене товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Объясняется это индивидуальными свойствами недвижимых вещей, составляющих предмет договора. При этом принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Требование о государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю на недвижимость закреплено в п. 1 ст. 551 ГК. Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязательной государственной регистрации в учреждениях юстиции по регистрации прав на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества подлежат право собственности и другие вещные права на имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат ограничения (обременения прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда). В соответствии с ГК государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. Следовательно, право собственности у покупателя на приобретенное им недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 223 ГК). Данное положение применительно к договору купли-продажи недвижимости имеет обязательную (императивную) силу.

В период действия договора до момента государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе распоряжаться проданным имуществом. Соответственно к договору купли-продажи недвижимого имущества не применяются положения ст. 398 ГК о последствиях неисполнения обязательства о передаче индивидуально-определенной вещи.

Государственная регистрация воздушных судов проводится в Государственном реестре гражданских воздушных судов Российской Федерации (п. 1 ст. 33 ВК), морских судов - в Государственном судовом реестре РФ, судовой книге или бербоут-чартерном реестре (п. 1 ст. 33 КТМ), судов внутреннего плавания - в Государственном судовом реестре РФ или судовой книге (п. 1 ст. 16 КВВТ).

Регистрация права собственности и иных вещных прав на морские суда и суда внутреннего водного транспорта осуществляется в тех же государственных реестрах и судовых книгах, что и регистрация самих судов.

Особняком стоит государственная регистрация права собственности и иных вещных прав на воздушные суда, которая, согласно п. 9 ст. 33 ВК, осуществляется в соответствии со ст. 131 ГК, но в каком государственном органе и каком реестре - не указано.

Цена недвижимого имущества является существенным условием договора о купле-продаже такого имущества. Отсутствие цены в договоре ведет к признанию договора купли-продажи незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.

Если цена недвижимости в договоре установлена из расчета стоимости единицы ее площади или иного показателя размера, то общая цена недвижимости, подлежащая уплате, определяется по фактическому размеру переданного покупателю недвижимого имущества.

Важно отметить также, что цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим имуществом части земельного участка или соответствующего права на него. Впрочем, данная норма имеет диспозитивный характер и поэтому стороны в договоре нередко устанавливают раздельные цены на здания, сооружения, иное недвижимое имущество и земельный участок или право на него.

5. Особенности договора купли-продажи жилых помещений определяются целевым характером использования предмета такого договора. Жилые помещения могут использоваться только для проживания граждан (физических лиц). В ст. 558 ГК называются две такие особенности: право лица на пользование жилым помещением в продаваемом жилом помещении и государственная регистрация договора продажи жилого помещения.

Согласно указанному праву лица, проживающие в жилом доме, квартире, части жилого дома или квартиры, имеющие в соответствии с законом право пользования занимаемым ими жилым помещением, сохраняют данное право и при приобретении этого помещения покупателем по договору. К ним относятся: члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении (ст. 292 ГК); наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 677 ГК) и гражданин - поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст. 685 ГК).

Государственная регистрация договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (отдельной комнаты или нескольких комнат в квартире) является исключением из общего правила, касающегося недвижимого имущества. Договор подлежит государственной регистрации наряду с государственной регистрацией права собственности и других вещных прав на жилое помещение. Объясняется это социальной значимостью данного объекта недвижимости для всех граждан России и необходимостью усиления защиты их жилищных прав и интересов.

§ 8. Договор купли-продажи предприятия

1. Под договором купли-продажи предприятия понимается договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК), а покупатель - принять его и уплатить обусловленную денежную сумму. В данном случае под предприятием понимается объект права собственности, а не его субъект, в качестве которого в соответствии с действующим гражданским законодательством могут выступать государственные и муниципальные унитарные предприятия как юридические лица.

Выделение договора купли-продажи предприятия в отдельный вид договора купли-продажи объясняется спецификой его предмета как сложной вещи (ст. 134 ГК) или, иными словами, имущественного комплекса. Данный имущественный комплекс включает в себя не только объединенные в единое целое с целью производственного использования различного рода имущества в виде вещей (зданий и сооружений, оборудования, материалов, сырья и продукции, денежных средств), являющихся объектом права собственности, но и имущественные и неимущественные права, которые в собственность покупателя по договору купли-продажи не передаются. Помимо этого производственная деятельность предприятия нередко осуществляется на основе лицензий, имеющих строго персонифицированный характер и потому автоматически не передаваемых по договору купли-продажи.

Все это вместе взятое весьма существенно влияет на договор купли-продажи предприятия, точнее, на правовые способы и возможности передачи его отдельных элементов (составных частей) покупателю. Не случайно поэтому в определении договора купли-продажи предприятия, содержащемся в ст. 559 ГК, специально оговаривается, что покупателю передается в собственность имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Покупателю не передаются, за исключением случаев, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором, три категории прав.

Во-первых, права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, если иное не установлено законом или другими правовыми актами. Данные права предоставляются строго определенным в лицензии физическим и юридическим лицам. При продаже предприятия, как правило, требуются или подтверждение такой лицензии, или выдача новой лицензии покупателю уполномоченным на то органом государственной или муниципальной власти. Если продавец в нарушение указанных правил передает покупателю в составе предприятия обязательства, исполнение которых невозможно при отсутствии у покупателя требуемой лицензии, продавец не освобождается от исполнения таких обязательств перед кредиторами, в пользу которых они установлены. За исполнение данных обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.

Во-вторых, покупателю не передаются права, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (товарные знаки, знаки обслуживания и другие средства индивидуализации), а также права по использованию таких прав, принадлежащие продавцу на основании лицензии, если это прямо предусмотрено в договоре. В противном случае применяется установленное п. 2 ст. 559 ГК общее правило о передаче покупателю указанных прав. В число данных прав законодателем ошибочно включено право на фирменное наименование, которое в соответствии с п. 4 ст. 54 ГК относится к средствам индивидуализации юридического лица как субъекта договора, но не индивидуализации предприятия как объекта права.

В-третьих, в соответствии с п. 1 и 2 ст. 562 ГК при продаже предприятия запрещается перевод входящих в его состав долгов покупателю без уведомления и согласия кредиторов.

Кредиторы до передачи предприятия покупателю должны быть письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора купли-продажи предприятия. В течение трех месяцев со дня уведомления кредитор, письменно не сообщивший продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе требовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора купли-продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Вопрос об объеме недействительности договора (полного или частичного) решается в зависимости от величины долга кредитора, его соотношения с величиной долгов других кредиторов и наличия имущества у продавца (в составе продаваемого предприятия или за его пределами), могущего быть использованным для удовлетворения требований данного кредитора.

Указанные требования по долгам, включенные в состав продаваемого предприятия, вправе также заявить продавцу и кредиторы, не уведомленные о продаже предприятия. В этом случае иск об удовлетворении требований может быть предъявлен в течение года со дня, когда соответствующий кредитор узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю.

В п. 4 ст. 562 ГК в целях усиления правовых гарантий по возврату долгов, включенных в состав предприятия, предусматривается солидарная ответственность продавца и покупателя после передачи предприятия по долгам, переведенным на покупателя без согласия кредиторов.

Договор купли-продажи предприятия под страхом его недействительности заключается в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. При этом под договором как документом понимается не только сам текст договора с возможными последующими дополнительными соглашениями, но и приложенные к нему документы, указанные в п. 2 ст. 561 ГК. В число этих документов входят акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Подготовка и составление указанных документов проводятся продавцом на стадии, предшествующей заключению договора купли-продажи предприятия, на основе тщательной проверки всех данных, включаемых в документы.

В отличие от всех договоров купли-продажи недвижимости, не считая договора купли-продажи жилого помещения, договор купли-продажи предприятия подлежит государственной регистрации, с момента которой он считается заключенным. Государственная регистрация договора купли-продажи объясняется сложностью его предмета, юридической важностью документов, входящих в состав договора, и, главное, необходимостью государственного контроля за процессом передачи предприятия от одного собственника к другому в связи с социальным, экономическим и иным общественным статусом предприятия в системе производительных сил страны.

Договор купли-продажи предприятия наряду с тем, что он входит в состав общего договора купли-продажи на правах отдельного его вида, одновременно является также разновидностью договора купли-продажи недвижимости. Поэтому при определении источников его правового регулирования помимо правовых норм, относящихся непосредственно к самому договору (§ 8 гл. 30 ГК), к нему в порядке последовательности должны применяться нормы о договоре купли-продажи недвижимости, нормы § 1 гл. 30 ГК об общем договоре купли-продажи, затем нормы ГК, посвященные юридическим лицам, праву собственности и другим вещным правам, обязательственному праву и другим институтам раздела I ГК.

При продаже предприятий, связанных с приватизацией государственного и муниципального имущества, а также предприятий при несостоятельности (банкротстве) должника применяется специальное законодательство, имеющее приоритет в применении по отношению к нормам ГК, регулирующим договор купли-продажи предприятия (см. Федеральные законы "О приватизации государственного и муниципального имущества" и "О несостоятельности (банкротстве)").

По правовой структуре договор купли-продажи недвижимости является договором консенсуальным, возмездным и двусторонним.

2. Исполнение договора купли-продажи недвижимости имеет особенности в отношении передачи имущества и перехода права собственности на предприятие.

Передача предприятия продавцом происходит по передаточному акту, в котором дается подробная характеристика предприятия как предмета договора, указываются данные об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, содержатся сведения о выявленных недостатках переданного имущества и определяется перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Следует различать фактическую и юридическую передачи предприятия от продавца к покупателю. Под фактической передачей понимаются действия сторон по передаче имущества предприятия продавцом во владение покупателя. По времени фактическая передача предприятия обычно предшествует юридической, хотя в отдельных случаях все может быть наоборот. Под юридической передачей понимается подписание сторонами передаточного акта о передаче предприятия. Именно день подписания данного акта обеими сторонами юридически считается днем передачи предприятия от продавца к покупателю по договору купли-продажи предприятия. С этого момента покупатель рассматривается в качестве лица, вступившего во владение имуществом предприятия, и соответственно лицом, на которое переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия. С целью недопущения дисбаланса между фактической и юридической передачами имущества в случае наступления событий, ведущих к случайной гибели или случайному повреждению указанного имущества, фактическая и юридическая передачи имущества в составе предприятия должны быть максимально сближены, превращаясь в единый процесс передачи имущества во владение покупателя.

Вместе с тем необходимо иметь в виду, что данный процесс, как правило, происходит до передачи права собственности на предприятие по договору купли-продажи. Как сказано в п. 2 ст. 564 ГК, если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю.

В промежутке времени между передачей предприятия покупателю и переходом права собственности на предприятие к покупателям, т.е. когда право собственности на предприятие продолжает сохраняться за продавцом, продавец вправе распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено. Однако продавец в указанный период времени лишается права на распоряжение самим предприятием как предметом договора купли-продажи. Законодатель тем самым проводит различие между правом продавца распоряжаться проданным по договору предприятием и принадлежащим ему правом распоряжаться отдельными видами имущества и правами, входящими в состав предприятия.

3. Последствия передачи и принятия предприятия с недостатками определены в ст. 565 и 566 ГК.

Нарушение условий договора купли-продажи о качестве имущества и действительности прав, входящих в состав предприятия, влечет последствия, предусмотренные общим договором купли-продажи, с учетом особенностей, свойственных рассматриваемому виду договора купли-продажи.

Данные особенности объясняются прежде всего индивидуально-определенным характером предприятия как предмета договора и невозможностью его замены другим предприятием, экономико-социальной значимостью предприятия в жизни российского общества.

Последствия передачи и принятия предприятия с недостатками, присущими данному договору, проявляются в двух видах.

При недостатках, выявленных в процессе передачи предприятия, отраженных в передаточном акте, в случае принятия предприятия покупателем, а также при передаче и принятии предприятия при наличии долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре купли-продажи предприятия или передаточном акте, покупатель вправе требовать от продавца соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если право на предъявление иных требований не предусмотрено договором.

В первом случае продавец при уведомлении покупателя о недостатках имущества или отсутствии в этом составе отдельных видов имущества, подлежащих передаче, может без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателю недостающее имущество и тем самым избежать понижения цены за проданное предприятие.

Во втором случае право требования покупателя об уменьшении покупной цены подлежит удовлетворению, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия.

В тех случаях, когда будет установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, непригодно для использования по назначению, определенному в договоре, и недостатки не могут быть устранены продавцом на условиях, в порядке и сроки, установленные законом, иными правовыми актами или договором, или вообще неустранимы, покупатель вправе требовать в судебном порядке расторжения или изменения договора о купле-продаже предприятия и возвращения исполненного сторонами по договору. При этом при расторжении и изменении договора, а также при признании его недействительным двусторонняя и односторонняя реституция исполненного сторонами по договору может применяться, если такие последствия не нарушают права и законные интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам.

Причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением договора купли-продажи предприятия убытки взыскиваются на общих основаниях, предусмотренных ст. 15, 393 - 396 ГК.

ЛИТЕРАТУРА

1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000 (гл. I - VIII).

2. Клейн Н.И., Левшина Т.Л., Чубаров В.В. Договор купли-продажи и его виды // Законодательство и экономика. М., 1997. Вып. 7 - 8. С. 3 - 81.

3. Ровный В.В. Договор купли-продажи (очерк теории). Иркутск, 2003.

4. Сейнароев Б.В. Договор купли-продажи // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2000. N 6. С. 128 - 141.

5. Шевченко Л.И. Регулирование отношений поставки: теория и практика. М., 2002.

Страницы: 1, 2, 3, 4