Введение
Актуальность темы курсовой работы. Договор найма жилого помещения - один из видов гражданско-правовых договоров; одновременно договор найма жилого помещения является основным договором жилищного права.

Договор найма жилого помещения оформился как самостоятельный договор из договора имущественного найма. Впервые, в более или менее полном объеме он получил правовое регулирование в ГК РСФСР 1964г. и законе «Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г.». Договор найма РСФСР 1984г. объединил договор найма жилого помещения с иными жилыми помещениями.

Законодатель неоднократно менял свою точку зрения на договор найма жилого помещения и на его правовую природу. Будучи определен в гражданском кодексе РСФСР (1964 г.) как один из видов гражданско - правового договора, он, до конца так и не уйдя из текста этого кодекса, постепенно видоизменился, стал предметом регулирования иного кодифицированного правового акта - Жилищного Кодекса РСФСР (1983 г.).

В 1991 г. принимается Закон РСФСР «О внесении изменений и дополнений в жилищный кодекс РСФСР», на основании которого пользование жилыми помещениями разрешалось осуществлять не только по договору найма, но и по договору аренды. После внесения изменений и дополнений в ЖК РСФСР из договора найма жилого помещения был выделен договор, для заключения которого не требовалось быть нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Принципиальный поворот в законодательном регулировании жилищных правоотношений в Российской Федерации начался с принятием новой Конституции, Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах жилищной политики».

Глава 35 Гражданского кодекса РФ 1996г. (далее -ГК), разделила договор найма жилого помещения на договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилом фонде социального использования и просто договор найма жилого помещения. Юридическая литература и ряд подзаконных нормативных актов, а вслед за ними и правоприменительная практика стали именовать договоры как "договор социального найма" и "договор коммерческого найма".

22 декабря 2004 года Государственной Думой был принят Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ), который вступил в действие с 1 марта 2005 года. Жилищный кодекс РФ существенно изменил регламентацию отношений, связанных с предоставлением жилых помещений по договору социального найма. В нем получила свое закрепление и развитие конституционная норма, в соответствии с которой жилые помещения по договору социального найма предоставляются только малоимущим и иным указанным в законе гражданам.

Значительной корректировке, по сравнению с ранее действовавшим законодательством, подверглись содержание договора социального найма жилого помещения, а также регламентация изменения и расторжения договора.

Предмет исследования составляет действующее законодательство, регулирующее отношения найма жилого помещения.

Объектом исследования является договор найма жилого помещения.

Целью исследования является проведение комплексного анализа отношений, возникающих при заключении, изменении, прекращении договора найма жилого помещения, их нормативно-правового регулирования с учетом нового жилищного законодательства.

Для достижения поставленной цели ставятся следующие задачи:

1. Дать определение понятию и классификации договора найма жилого помещения.

2. Рассмотреть элементы договора найма жилого помещения.

3. Показать ответственность сторон по договору найма жилого помещения.

4. Охарактеризовать основания прекращения договора.

1. 1. Понятие и классификация договора

Договор найма жилого помещения представляет собой единый договорный тип, который имеет три разновидности - договор социального найма жилого помещения, договор найма жилого помещения (договор коммерческого найма жилого помещения) и договор найма специализированного жилого помещения. Алексеева О. Г. Жилищное правоотношение социального найма.- Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук.-Екатеринбург 2006.

Договор найма жилого помещения - договор, по которому "одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем" (ч. 1 ст. 671 ГК РФ).

Легальное определение договора социального найма жилого помещения содержится в статье 60 Жилищного кодекса РФ, пункт 1 которой устанавливает: "По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующий от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) - жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом".

Договор найма жилого помещения, как отмечает П.В. Крашенинников, без преувеличения можно назвать основным институтом жилищного законодательства, с помощью которого жилые помещения передаются во временное владение и пользование, т.е. достигается реализация основного предназначения такого объекта гражданского оборота, как жилое помещение. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. - М.: Статут, 2000. С. 47.

ГК РФ, восстанавливая прежнее наименование договора, вместе с тем изменил не только форму, но и содержание рассмотренных выше отношений, четко отделив коммерческий наем от социального. Во-первых, ГК упорядочил и почти полностью отрегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма. Во-вторых, ГК установил ряд новых общеобязательных правил, направленных на защиту пользующихся жилыми помещениями граждан, установив обязанности наймодателя, преимущественное право на заключение договора на новый срок, судебный порядок разрешения спорных вопросов, а так же на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора. В-третьих, ГК в основном развел в разные законодательные «коридоры» (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект - жилые помещения.

Заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют те многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые, как правило, необходимы для заключения договора социального найма. В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется, площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон.

Если в качестве наймодателя ч. 1 ст. 671 ГК РФ прямо называет собственника или управомоченное им лицо, то категорию нанимателей из этой статьи можно определить путем исключения субъектов, которые в силу части второй статьи не могут быть этой стороной договора, т.е. юридические лица. О том, что нанимателем может быть только гражданин, говорится в статье 677 ГК РФ и ст.60 ЖК. Пункт 5 статьи 49 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный)./ Под ред. О.Н. Садикова - М.: Юридическая фирма "КОНТРАКТ", Издательский Дом "ИНФРА-М", 2004.С.201. Гражданский кодекс РФ наделяет нанимателя распорядительными правомочиями: вселение других членов семьи, временных жильцов, поднанимателей, замена нанимателя, обмен жилого помещения и др.

Статья 672 ГК РФ, определяя область применения договора социального найма жилого помещения: государственный и муниципальный жилой фонд социального использования, - оставляет все другие пригодные для жилья помещения возможными объектами договора коммерческого найма. Таким образом, выявляется один из признаков договора - сфера действия.

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) (ст.673 ГК РФ, пункт 1 ст. 62 ЖК РФ). Понятие жилого помещения является общим, объединяющим ряд понятий: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Но любой вид жилого помещения должен удовлетворять установленным законодательством требованиям. В соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное жилое помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Конкретные санитарные и технические требования, которым должно отвечать жилое помещение, основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания устанавливаются Правительством Российской Федерации. При этом законодатель особым образом выделяет признак пригодности жилья: диспозиция ч. 2 п. 1 статьи 673 ГК носит отсылочный характер и предполагает существование особого порядка определения пригодности.

Предметом договора социального найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение. В соответствии с пунктом 2 статьи 62 Жилищного кодекса РФ неизолированное жилое помещение (смежные комнаты), помещения вспомогательного использования (например, кладовая), а также общее имущество в многоквартирном доме (чердак и т.п.) не могут быть самостоятельным предметом договора найма жилого помещения.

Аналогичное положение содержится и в статье 673 ГК РФ.

Статья 676 ГК РФ называет обеспечение пригодности жилого помещения первоочередной обязанностью наймодателя. Исходя из различных степеней социального значения договора социального найма и договора коммерческого найма, представляется, что такой особый подход к этому критерию должен быть применим скорее к первому, нежели к последнему виду договора, т.к. стороны при заключении договора коммерческого найма свободны в своих действиях (ст. 421 ГК РФ) и вольны сдавать в наем и нанимать не отвечающее всем установленным требованиям жилищного законодательства помещение, например, предусмотрев по этому поводу особые условия договора. Однако п. 3 ст. 672 ГК РФ не распространяет действие этой нормы на договор социального найма, апеллируя к жилищному законодательству (ст.60ЖК).

В соответствии с п. 2 ст. 60 Жилищного кодекса РФ договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. Бессрочность договора социального найма жилого помещения вытекает из самой сущности права граждан на жилище, установленного статьей 40 Конституции РФ. Бессрочный характер договора социального найма обеспечивает стабильность права владения и пользования гражданами предоставленными жилыми помещениями.

Договор найма жилого помещения не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации, но в силу обязательного требования ст.674 ГК должен быть заключен в письменной форме. Письменная форма договора представляет собой составление документа, выражающего его содержание и подписанного лицами, заключающими его (или уполномоченными ими). При несоблюдении письменной формы договора социального найма жилого помещения наступают последствия несоблюдения простой письменной формы сделки процессуального характера, не влекущие недействительность сделки: в случае возникновения спора стороны лишаются права в подтверждение сделки и ее условий ссылаться на свидетельские показания, но не лишаются права приводить письменные и другие доказательства.

Однако в интересах собственной безопасности владельцу квартиры при сдаче ее внаем стоит заверить договор у нотариуса, чтобы дополнительно обеспечить себя гарантиями надлежащего исполнения нанимателем обязательств по договору. Излишняя доверчивость или неосторожность грозят владельцу жилого помещения неполучением обещанных по договору денег, а порою и утратой самого жилья.

Коммерческому найму жилья не предшествует решение единоличного или коллегиального органа; не требуется ордера для вселения. Поскольку в случае несоблюдения простой письменной формы сделки стороны лишены возможности ссылаться на свидетельские показания, а принципы состязательности и диспозитивности гражданского процесса уравняли стороны правоотношения (кроме случаев, указанных в законе), на практике им трудно будет доказать наличие обязательств и их условий. В связи с тем, что речь идет об одном из конституционных прав граждан и судебная практика принимает в качестве доказательств возникновения и прекращения жилищных правоотношений любые без исключения фактические данные, которые могут иметь значение для правильного разрешения дела. Мокроусова Л.М. Договор коммерческого найма жилого помещения. -Воронеж, 2002.

Предоставляемое гражданам по договору найма жилое помещение должно быть свободным фактически и юридически. К моменту предоставления жилое помещение не должно быть объектом прав других лиц (например, лица, временно не проживающего в данном жилом помещении, но имеющего право пользования им), а также не должно быть фактически занятым другими лицами, не имеющими права пользования данным жилым помещением (например, в случае проживания поднанимателей, в то время как наниматель и члены его семьи выехали в другое место жительства, а договор социального найма жилого помещения в таком случае в соответствии со статьей 83 ЖК РФ считается расторгнутым со дня выезда).

2. Элементы договора найма жилого помещения
В договоре коммерческого найма жилого помещения должны содержаться следующие элементы (см. Приложение 1). Стяжкина Т.А. Сборник типовых договоров. Более 450 образцов. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Экзамен, 2002.-С.203.

Кроме подробных паспортных данных сторон необходимо детально описать объект (предмет) договора. Исходя из требований ст.673 ГК объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, а именно: квартира, дом, часть квартиры или жилого дома.

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, то есть помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям и быть не менее размера, определяемого Жилищным Кодексом РФ.

Коммерческий наем жилого помещения является срочным договором. ГК устанавливает два срока такого договора: краткосрочный - до одного года и долгосрочный - от одного года до пяти лет. Согласно ст.683 ГК договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на пять лет. Закон допускает заключение краткосрочного договора (до одного года). При этом если договором не предусмотрено иное, права нанимателей существенно ограничиваются: они, например, не имеют преимущественного права на заключение договора на новый срок, не могут сдавать в поднаем жилое помещение, производить замену нанимателя.

На практике встречаются случаи заключения таких договоров без указания срока, но с привязкой к какому-нибудь событию. Чаще всего такой «привязкой» выступает работа гражданина в организации, предоставившей жилище. В такой ситуации договор должен считаться заключенным на пять лет.

В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав наймодателя и в особенности нанимателя ГК устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст.684). Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

В тех случаях, когда наймодатель по каким-то причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если же наймодатель не сделал тат кого предупреждения, а наниматель при этом не отказался от продления соглашения, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Само название договора как "коммерческого" предполагает его возмездный характер. В договоре надо указать размер оплаты за жилое помещение, который устанавливается по соглашению сторон. Если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, определенные договором, а если они не предусмотрены - ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца (ст.682 ГК).

Нанимателями по договору найма жилого помещения могут быть только физические лица. Согласно ст.677 ГК в договоре найма следует указать граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем. В этом можно увидеть черты нового, более демократического характера правового регулирования. Закон не устанавливает никаких требований к характеру взаимоотношений нанимателя и граждан, проживающих с ним.

При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст.679 ГК, которая устанавливает, что с согласия наймодателя, самого нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей. Все эти условия имеют исключительно важное значение в обеспечении законности заключаемой сделки и правовых гарантий ее исполнения. На момент заключения договора свою волю диктует, как правило, собственник жилья. Но в последующем ситуация может в корне измениться. Например, если нет запрета для нанимателя сдавать жилое помещение в поднаем, он может, снимая квартиру за одну цену, передать ее другому лицу на условиях договора поднайма за более высокую цену.

Безусловно, в договоре должно быть запрещение использовать квартиру под офис или какие-либо коммерческие заведения, что вытекает из ст.288 ГК, устанавливающей, что жилые помещения предназначены только для проживания граждан. За использование жилого помещения не по назначению, то есть в иных, кроме жилья, целях собственник может лишиться своей жилой площади.

Суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов по исполнению судебного решения (ст.293 ГК).

Главный вопрос, который волнует стороны в этом договоре, - размер платы за наем. Твердых ставок, разумеется, нет, но в каждом городе сложились определенные и более-менее устойчивые размеры оплаты одного квадратного общей площади квартиры, жилого дома с учетом повышающих или понижающих коэффициентов в зависимости от месторасположения жилья, состояния квартиры, этажности, экологии района, транспортного сообщения и т.п.

При определении размера платы за сдачу внаем жилого помещения обе стороны особо беспокоит вопрос о налогах. Стремясь снизить размер налогообложения, они указывают в договоре одну сумму, а договариваются о другой, более высокой. Однако при таком способе ухода от налогов наймодатель может оказаться в положении обманувшего самого себя. Захочет наниматель платить ту сумму, которая зафиксирована в договоре, - и никто не вправе заставить увеличить ее до окончания срока действия договора.

Даже при регулярном внесении платы за жилое помещение собственник должен иметь определенную финансовую защиту: ведь после выезда нанимателя может обнаружиться, что не оплачены счета за междугородние разговоры и телеграммы, передаваемые по телефону, вывезена мебель, теле-радио-аппаратура, бытовая техника и другие предметы домашнего обихода, испорчена квартира и ее оборудование. Размер финансовой защиты также должен быть отражен в договоре найма жилого помещения и деньги переданы владельцу квартиры одновременно с заключением договора. Возможна оплата за наем жилого помещения в других формах, не только деньгами. При определении размера оплаты в договоре могут учитываться обязательства нанимателя по ремонту жилого помещения, оплате жилищно-коммунальных услуг, оснащению квартиры мебелью и хозяйственным инвентарем - все это должно найти отражение в договоре найма попредметно, в стоимостном выражении затрат, которые произведет наниматель жилого помещения.

Передача жилых помещений по договору коммерческого найма осуществляется по приемо-сдаточному документу (см. Приложение 2.).

3. Ответственность сторон по договору найма жилого помещения
Наниматель может использовать жилое помещение в соответствии с целями заключенного договора, если жилое помещение свободно и пригодно для проживания, что должен обеспечить наймодатель в силу п. 1 ст. 676 ГК РФ. К другим обязанностям наймодателя закон относит надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное в наем жилое помещение; предоставление коммунальных услуг или обеспечение возможности их предоставления; ремонт мест общего пользования и систем коммуникации. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. / Под ред. П.В.Крашенинникова. М., 2005.С.123-127.

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма. Обязанность наймодателя по осуществлению капитального ремонта социального жилья в соответствии с нормами ЖК РФ носит императивный характер. Кроме того, наймодатель должен обеспечить нанимателя жильем на время проведения капитального ремонта другим приемлемым в техническом и санитарном отношении жильем, если ремонт невозможно произвести без выселения. Договор найма при этом не расторгается.

Лицо, предоставившее жилое помещение по договору коммерческого найма, не обременяется такой обязанностью. Если помещение нуждается в капитальном ремонте настолько, что перестает быть пригодным для постоянного проживания, договор расторгается в соответствии с п. 3 ст. 687 ГК РФ. В других случаях наймодателю придется дождаться окончания срока договора.

По договору найма жилого помещения наниматель обязан: пользоваться жилым помещением в соответствии с его назначением; бережно относиться к жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, обеспечивать их сохранность; устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также ремонтировать либо заменять поврежденное санитарно-техническое или иное оборудование, если такие повреждения произошли по вине нанимателя либо других лиц, совместно с ним проживающих. Переоборудование и перепланировка жилых помещений и мест общего пользования, перестановка отопительных и санитарно-технических приборов могут производиться только с письменного разрешения наймодателя.

Категорически запрещается переоборудовать под жилые помещения ванные и душевые комнаты, застраивать пожарные проходы, а также переоборудовать под жилые помещения террасы, веранды и лоджии. Наниматель обязан вносить квартирную плату, а также плату за коммунальные услуги - водоснабжение, газ, электрическую и тепловую энергию и другие услуги.

ГК РФ вводит новую категорию лиц, участвующих в использовании жилого помещения, выступающего объектом договора коммерческого найма, кроме нанимателя и лиц, постоянно с ним проживающих, сонанимателей (ст.677). Граждане, включенные в договор в качестве постоянно проживающих, имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Вместе с тем всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. При участии в договоре коммерческого найма сонанимателей, возникает множественность лиц в обязательстве, т.е. с одной стороны, выступает наймодатель - физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а с другой стороны, наниматель - два и более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п.4 ст.677 ГК РФ).

В таком случае, как следует из ст.323 ГК РФ, наниматель вправе требовать, в том и по оплате жилья, как от всех сонанимателей совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

Без согласия нанимателя, как предусматривает и Жилищный кодекс, наймодатель не вправе осуществить перепланировку или переоборудование, если они существенно изменят условия пользования жилым помещением (п. 3 ст. 681 ГК РФ и ст. 84 ЖК РФ). Разница состоит лишь в том, что в случае правоотношения по поводу социального найма жилого помещения согласие должны изъявить также и совершеннолетние члены семьи нанимателя. Для лиц, постоянно проживающих совместно с нанимателем коммерческого жилья, среди которых могут быть и члены семьи, такая гарантия не предусмотрена.

В соответствии со ст.325 ГК РФ исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения обязанностей перед наймодателем по оплате жилого помещения. В тех случаях, когда иное не установлено соглашением между сонанимателями, действуют правила, в соответствии с которыми: во-первых, наниматель, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессорного требования к остальным сонанимателям в равных долях за вычетом его доли; во-вторых, неуплаченное одним из сонанимателей нанимателю, исполнившему солидарную обязанность, падает в равной доле на остальных сонанимателей. Такие же правила действуют соответственно при прекращении солидарного обязательства зачетом встречного требования одного из сонанимателей.

При неисполнении наймодателем своих обязательств любой из сонанимателей вправе предъявить к должнику требование в полном объеме. Для предъявления требования одним из сонанимателей должник вправе исполнять обязательство любому из них по своему усмотрению. Исполнение обязательства полностью одному из сонанимателей освобождает наймодателя от исполнения остальным сонанимателям. Сонаниматель, получивший исполнение от наймодателя, обязан возместить причитающееся другим сонанимателям в равных долях, если иное не вытекает из отношений между ними.

Наниматель с согласия наймодателя и под свою ответственность вправе передать часть или все нанятое им жилье в пользование поднанимателю на срок не свыше срока договора найма за плату. Договор поднайма может быть заключен, если размер жилой площади позволяет соблюсти норму обеспечения на одного человека. Поднайм производен и зависим от найма и не порождает для поднанимателя преимущественного права на перезаключение на новый срок.

4. Основания прекращения договора
ГК РФ предусматривает случаи расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Расторжение договора возможно по взаимному согласию сторон (п.1 ст.450 ГК РФ). ГК устанавливает правило, по которому наниматель жилого помещения вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п.1 ст.687). На расторжение договора должны быть согласны другие граждане, постоянно проживающие с нанимателем. Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный)./ Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. -М.:Издательство "Юрайт", 2004. С.187-194.

Если наниматель вправе проявить такую инициативу в любое время, наймодатель может требовать досрочного расторжения в соответствии со ст. 687 ГК РФ только в связи с виновным поведением нанимателя или других лиц, за действия которых он несет ответственность.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: во-первых, невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, при краткосрочном найме - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; во-вторых, разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; в-третьих, аналогично прекращению права собственности на жилье ГК (ст.293) предусматривает расторжение договора при использовании жилого помещения не по назначению либо при систематическом нарушении прав и интересов соседей.

В таких случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если же наниматель и другие граждане, за действия которых он отвечает, и после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

По договору коммерческого найма жилого помещения выселение нанимателя по инициативе наймодателя допускается только по решению суда. Судебная процедура рассмотрения жилищных споров основана на началах устности, гласности, публичности и состязательности, что способствует наиболее полному установлению истины и надлежащей защите жилищных прав нанимателей.

По всем трем случаям по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок до года для устранения указанных нарушений. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора, при этом по просьбе нанимателя суд в решении вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.

По требованию любой из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния. В качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения ГК предусматривает выселение из жилого помещения на основании решения суда (ст.684).

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя возможно только в судебном порядке в случаях, установленных ЖК РФ, что соответствует конституционному положению о недопустимости произвольного лишения жилища.

Перечень оснований для расторжения договора социального найма жилого помещения в Жилищном кодексе РФ определен исчерпывающим образом и расширительному толкованию не подлежит. При этом, независимо от оснований расторжения договора социального найма, неизбежным правовым последствием является выселение граждан из занимаемого жилого помещения. В свою очередь, в зависимости от оснований для расторжения договора социального найма, жилищное законодательство подразделяет случаи выселения граждан из жилого помещения с предоставлением им другого жилого помещения и выселение граждан с предоставлением им другого благоустроенного жилого помещения.

Выселение без предоставления другого жилого помещения всегда является санкцией за неправомерное поведение. Статья 90 ЖК РФ называет единственный случай, когда граждане, договор социального найма жилого помещения с которыми расторгнут судом по требованию наймодателя, подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие а именно невнесение нанимателем платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин.

В соответствии с пунктом 3 статьи 60 Жилищного кодекса РФ не допускается расторжение договора социального найма жилого помещения в случае изменения оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма. Например, гражданин и члены его семьи признаны нуждающимися в жилом помещении на том основании, что они являются малоимущими и обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. На данном основании указанной семье предоставляется по договору социального найма жилое помещение. Однако спустя некоторое время они приобретают право собственности на другое жилое помещение в порядке наследования. Возможно, основания для предоставления жилого помещения по договору социального найма в данном случае были бы утрачены, если бы указанная семья приобрела право собственности на жилое помещение до момента предоставления жилого помещения по договору социального найма. Но, предоставив жилое помещение по договору социального найма, собственник не вправе требовать расторжения данного договора на основании изменения условий и оснований, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма.

Заключение
Цель курсового исследования достигнута путём реализации поставленных задач. В результате проведённого исследования по теме "Договор найма жилого помещения" можно сделать ряд выводов:

Чтобы правильно применить правовые нормы, регулирующие сделки с жилыми помещениями, необходимо сопоставить гражданское и жилищное законодательство по особенности предмета регулирования сделок с жилыми помещениями.

Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями, лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота.

Жилищное законодательство регулирует вопросы, связанные с использованием жилищного фонда, его эксплуатацией и ряд других вопросов.

С учетом вышеизложенного можно дать следующее определение договора найма жилого помещения в соответствии с требованиями норм главы 35 ГК РФ, именуемого для ясности договором коммерческого найма: "По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо, именуемое "наймодатель", предоставляет в пользование другой стороне - гражданину, именуемому "наниматель", приемлемое свободное изолированное жилое помещение, не относящееся к государственному или муниципальному фонду социального использования, на срок не свыше пяти лет, за свободную плату, для проживания лично и с другими постоянно проживающими с ним гражданами".

В ГК РФ наем жилого помещения подразделяется на договор социального найма жилого помещения и договор найма жилого помещения (договор коммерческого найма). При регулировании отношений социального найма жилого помещения нормы ЖК РФ имеют приоритет перед нормами ГК Российской Федерации, регулирующими отношения по найму жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения и договор коммерческого найма жилого помещения - это две разновидности найма жилых помещений применительно к различным видам жилищных фондов, имеющие свои особенности.

Договор социального найма жилого помещения следует отличать от договора найма жилого помещения, заключаемого на коммерческих началах. Если для заключения договора социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда необходимыми требованиями являются постановка гражданина на учет в органах местного самоуправления на улучшение жилищных условий, выдача ордера на жилое помещение, то для заключения договора коммерческого найма жилого помещения этого не требуется.

Кроме того, договор социального найма жилого помещения заключается бессрочно, в то время как договор коммерческого найма заключается на определенный срок. Для этих разновидностей договоров характерны также различия относительно размеров предоставляемой жилой площади и размеров ее оплаты. Так, по договору социального найма жилое помещение предоставляется в пользование бесплатно по установленной норме жилой площади и оплачивается по установленным ставкам квартирной платы, а в договоре коммерческого найма жилого помещения такие ограничения отсутствуют, и условия договора определяются соглашением сторон.

В то же время договор социального найма жилого помещения и договор коммерческого найма жилого помещения характеризуются рядом общих положений. В частности, договор социального найма жилого помещения и договор коммерческого найма жилого помещения должны заключаться в письменной форме (ст. 674 ГК). При отчуждении собственником жилого помещения, в котором проживает наниматель, договор найма жилого помещения сохраняет силу для нового собственника (ст. 675 ГК).

Установлены общие обязанности нанимателей, связанные с использованием жилого помещения: обеспечение сохранности жилья, текущий ремонт, своевременное внесение платы за помещение и др. (ст. 678, 681 ГК). Наниматели жилых помещений вправе разрешать проживание временным жильцам (ст. 680 ГК), а также сдавать жилое помещение в поднаем (ст. 685 ГК). Другие положения ГК применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено Жилищным Кодексом РФ.

Библиографический список литературы
1. Конституция РФ.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Федеральный закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ (в ред. от 02.02.2006.).

3. Жилищный Кодекс РФ от 29 декабря 2004 года N 188-ФЗ.

4. Алексеева О. Г. Жилищное правоотношение социального найма.- Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук.- Екатеринбург, 2006.

5. Гонгало Б.М. Основные начала российского жилищного законодательства (комментарий законодательства) // Нотариус. - 2005.- № 3.

6. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный)./ Под ред. О.Н. Садикова - М.: Юридическая фирма "КОНТРАКТ", Издательский Дом "ИНФРА-М", 2004.

7. Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный)./ Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. -М.: Издательство "Юрайт", 2004.

8. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. - М.: Статут, 2000.

9. Мокроусова Л.М. Договор коммерческого найма жилого помещения. -Воронеж, 2002.

10. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. / Под ред. П. В.Крашенинникова.- М., 2005.

11. Стяжкина Т.А. Сборник типовых договоров. Более 450 образцов. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Экзамен, 2002.

Приложение
ДОГОВОР

найма жилого помещения

г. ______________ "__"__________ 19__ г.

____________________________________________________________________, (наименование собственника жилого помещения или управомоченного лица) именуемый в дальнейшем "Наймодатель", в лице ________________________

____________________________________________________________________,

(должность, Ф.И.О.)

действующего на основании __________________________________________,

(Устава, положения)

с одной стороны, и ______________________________________________,

(Ф.И.О. гражданина-нанимателя)

именуемый в дальнейшем "Наниматель", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Предмет договора и другие общие положения

1.1. По настоящему договору найма Наймодатель обязуется предоставить Нанимателю во владение и пользование свободное изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания в нем за плату.

1.2. По настоящему договору предоставляется следующее жилое помещение: _________________________________________________________,

(квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома)

именуемое в дальнейшем "Помещение".

1.3. В соответствии с настоящим договором помимо Нанимателя в помещении будут постоянно проживать следующие граждане:
____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

1.4. Граждане, постоянно проживающие совместно с Нанимателем, имеют равные права по пользованию помещением. Отношения между Нанимателем и такими гражданами определяются законом. Ответственность перед Наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих с Нанимателем, в случае нарушения ими условий настоящего договора найма, несет Наниматель.

1.5. Плата за помещение составляет _____________________________ (сумма) и вносится в следующие сроки: ___________________________.

1.6. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается.

1.7. Настоящий договор заключен сроком на ______ лет (не более 5 лет).

2. Вселение граждан, постоянно проживающих с Нанимателем. Временные жильцы

2.1. Другие граждане могут быть вселены в помещение с согласия Наймодателя, Нанимателя и граждан, постоянно проживающих с Нанимателем, в качестве постоянно проживающих с Нанимателем. Несовершеннолетние дети вселяются без согласия Наймодателя.

2.2. Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением Наймодателя, вправе разрешить безвозмездное проживание в помещении временным жильцам (пользователям). Срок проживания временных жильцов - не более 6 месяцев.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования помещением. Ответственность за действия временных жильцов перед Наймодателем несет Наниматель.

3. Обязанности сторон по настоящему договору
3.1. Наймодатель обязуется:

- передать Нанимателю свободное помещение в состоянии, пригодном для проживания;

- осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное в наем помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление Нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в помещении;

- производить капитальный ремонт помещения;

- предложить Нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить Нанимателя об отказе от продления настоящего договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года помещение в наем (если Наймодатель не выполнил этой обязанности, а Наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок).

3.2. Наниматель обязуется:

- использовать помещение только для проживания, обеспечивать сохранность Помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;

- не вправе производить переустройство и реконструкцию помещения без согласия Наймодателя;

- своевременно вносить плату за помещение;

- самостоятельно вносить коммунальные платежи;

- осуществлять текущий ремонт помещения.

3.3. Наймодатель не вправе производить переоборудование сданного в наем помещение без согласия Нанимателя, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования сданным помещением.

4. Поднаем жилого помещения

4.1. Наймодатель вправе заключать договор поднайма. По договору поднайма помещения Наниматель с согласия Наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования помещением. Ответственным перед Наймодателем по договору поднайма помещения остается Наниматель.

4.2. Договор поднайма помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.

4.3. Договор поднайма помещения является возмездным.

4.4. Срок договора поднайма помещение не может превышать срока настоящего договора.

4.5. При досрочном прекращении настоящего договора одновременно с ним прекращается договор поднайма помещения.

4.6. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила подпункта 5.3. настоящего договора о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

5. Расторжение настоящего договора

5.1. Наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть настоящий договор с письменным предупреждением Наймодателя за три месяца.

5.2. Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию Наймодателя в случаях:

- невнесения Нанимателем платы более двух раз по истечении установленного настоящим договором срока платежа;

- разрушения или порчи помещения Нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

5.3. Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

- если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

5.4. Если после предупреждения Нанимателя о необходимости устранения нарушения, Наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, продолжают использовать помещение не по назначению или нарушать права и интересы своих соседей, Наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма.

5.5. В случае расторжения договора найма в судебном порядке Наниматель и другие граждане, проживающие в помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из помещения.

6. Заключительные положения

6.1. По требованию Нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия Наймодателя Наниматель в настоящем договоре может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с Нанимателем.

6.2. В случае смерти Нанимателя или его выбытия из помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а Нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним Нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в помещении, становятся сонанимателями.

6.3. По истечении срока настоящего договора Наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма помещения на новый срок.

6.4. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания, заключен в ______ экземплярах.

6.5. Адреса и реквизиты сторон:

Наймодатель: _______________________________________________________________________________________________________________________

Наниматель: ________________________________________________

паспорт: серия ______________, номер ______________, выдан ______________________________________________________________________________

Подписи сторон:

Наймодатель ___________________ Наниматель _________________

Кpoмe caмoгo дoгoвopa нaймa нeoбxoдимы тaкжe пpилoжeния к нему (oпиcь имущecтвa, вeдoмocть учeтa oплaты, дoпoлнитeльнoe кoнфeди-циaльнoe coглaшeниe, акт cдaчи-пpиeмки).

Приложение 2

Приложение

к договору коммерческого

найма жилого помещения

Акт передачи жилого помещения

Дом № ____ , квартира № ____ , корпус № ____ по улице ________________________,

округ ____________________, общей площадью _______ кв.м., жилой площадью ______кв.м.

1. Год постройки

_________________________________________________________ .

2. Этажность дома

_________________________________________________________.

3. Этаж размещения квартиры (комнаты)

______________________________________.

4. Планировка и благоустройство квартиры

___________________________________.

5. Материал стен

__________________________________________________________ .

6. Физический износ

_______________________________________________________.

7. Инвентаризационная стоимость одного кв. метра общей площади жилого помещения на момент заключения договора коммерческого найма

____________________________

8. Особые условия

_________________________________________________________.

Наниматель Наймодатель

_________________________ _________________________

(подпись) (подпись)