Договор найма жилого помещения

Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае они признаются сонанимателями.

Для вселения нового лица наниматель должен получить согласие всех проживающих с ним совершеннолетних членов своей семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требуется согласия остальных членов семьи.

Право пользования жилым помещением лиц, постоянно проживающих с нанимателем, есть все основания рассматривать как самостоятельное, автономное от прав нанимателя жилого помещения.

Законодательство выделяет категорию лиц, которые могут быть вселены по общему согласию нанимателя и совместно проживающих с ним граждан в жилое помещение на срок не более шести месяцев. Это временные жильцы (ст. 680 ГК). В отличие от постоянно проживающих с нанимателем лиц они не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением (ч. 2 ст. 680 ГК).

3. Договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме (ст. 674 ГК). Ее несоблюдение не влечет недействительности договора. Даже если форма договора не соблюдена, стороны вправе доказывать наличие договора с помощью любых средств доказывания, за исключением ссылки на свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК).

4. Предметом договора найма жилого помещения как сделки является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, - квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (п. 1 ст. 673 ГК) <*>.

--------------------------------

<*> В ст. 673 ГК жилое помещение рассматривается как объект договора найма жилого помещения. Однако, если договор найма рассматривать как обязательственное правоотношение, его объектом следует считать действия нанимателя по предоставлению имущества в пользование и встречные действия другой стороны по оплате жилого помещения.

В ГК в качестве предмета найма названы следующие виды жилых помещений: квартира, жилой дом либо их определенная часть (одна или несколько комнат).

Жилой дом - строение, предназначенное для проживания в нем людей и отвечающее строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям.

Строения могут быть смешанного типа, т.е. наряду с жилыми иметь также нежилые помещения (например, во многих жилых домах первые этажи предназначены для размещения магазинов, лечебных учреждений и т.д.).

Квартирой именуется часть жилого дома, предназначенная и используемая для проживания и имеющая отдельный выход на улицу, во двор, на лестничную клетку или в общий коридор, и отдельную кухню.

Комната - обособленная постоянными стенами часть квартиры (жилого дома). Комната может быть жилой (спальня, гостиная) или вспомогательной - ванная комната, кухня и т.д.

По договору найма жилого помещения может передаваться помещение, обладающее следующими признаками:

1) оно должно быть жилым. Жилым дом признается с момента, когда его строительство завершено, он принят в эксплуатацию и зарегистрирован в качестве жилого дома специализированной государственной или муниципальной организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию (БТИ). Не могут быть предметом найма строения, соответствующие всем требованиям, предъявляемым к жилым домам, предназначенным для постоянного проживания, но не зарегистрированные как жилые. Гражданин, постоянно проживающий в таком помещении, может просить о регистрации данного помещения в качестве жилого.

Вспомогательные помещения (балконы, кухни и т.д.) также не могут быть самостоятельным предметом договора найма жилого помещения;

2) помещение должно быть пригодно для постоянного проживания. Не может быть передано по договору найма жилого помещения временное строение либо строение, предназначенное для сезонного проживания (например, летний дачный дом);

3) помещение должно быть изолированным, т.е. имеющим самостоятельный вход, и отделенным от других помещений. Не может передаваться по договору найма помещение, имеющее общий вход с другим помещением, - смежная комната; для постоянного проживания не может быть предоставлена комната, временно изолированная от смежных жилых помещений <*>.

--------------------------------

<*> БВС РСФСР. 1986. N 6. С. 11.

Пригодность для проживания означает соответствие жилого помещения санитарным и техническим нормам. Пригодность жилого помещения для проживания определяется с учетом физического износа, повреждений несущих конструкций, недостатков внутренней планировки. Непригодными для постоянного проживания, к примеру, признаются комнаты, не имеющие непосредственного освещения или освещаемые окнами, выходящими в соседнее помещение, жилые каменные дома с физическим износом свыше 70% и деревянные дома с физическим износом свыше 65%.

Помещение, признанное в установленном порядке непригодным для проживания, не может быть предметом договора жилищного найма. При несоблюдении установленных законодательством требований к жилому помещению договор найма должен быть признан недействительным как не соответствующий требованиям законодательства (ст. 168 ГК).

Порядок признания жилых помещений непригодными для проживания установлен Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. N 552 "Об утверждении Положения о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания" <*>.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 2003. N 37. Ст. 3586.

Непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения):

а) находящиеся в ветхом состоянии;

б) находящиеся в аварийном состоянии;

в) в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.

Таким образом, возможность безопасного использования жилого помещения определяется не только качеством самого строения, но и местом расположения помещения, состоянием окружающей среды и другими факторами. Например, непригодными для проживания признаются жилые строения, расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаро- и взрывоопасных зон промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и других зон.

Критерии и технические условия отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории ветхих или аварийных должны определяться Министерством промышленности и энергетики РФ.

Критерии отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории непригодных для проживания по причине вредного воздействия факторов среды обитания предусматриваются государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами.

Размер жилого помещения, предоставляемого по договору коммерческого найма, прямо законодательством не ограничивается.

Вместе с тем, согласно п. 1 ст. 673 ГК, пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Одним из критериев определения пригодности для проживания является определенный размер жилого помещения. ГК (ст. 679) устанавливает, что вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем, возможно только при условии соблюдения нормы жилой площади, за исключением случаев вселения несовершеннолетних детей. Представляется, что для договора коммерческого найма необходимо соблюдение не нормы предоставления жилья, установленной для договора социального найма, а санитарной нормы жилой площади. Причем эта норма должна соблюдаться не только при вселении новых жильцов, но и при заключении договора коммерческого найма.

Условие о предмете договора найма жилого помещения является существенным, поэтому, если оно определено неполно либо вообще не определено, договор считается незаключенным.

Существенное условие договора найма жилого помещения - цена (размер платы за наем).

По поводу того, следует ли условие о цене считать существенным для договора найма жилого помещения, высказываются разные точки зрения. М.И. Брагинский полагает, что цена не должна рассматриваться в качестве существенного условия данного договора. Соответственно при отсутствии в договоре найма условия о цене следует руководствоваться п. 3 ст. 424 ГК <*>. Однако представляется, что определение размера наемной платы в договоре найма жилого помещения зависит от ряда факторов, характеризующих жилое помещение. Это не только его размеры, но и категория дома, уровень благоустроенности. Кроме того, индивидуальные особенности имеет каждое конкретное жилое помещение. Даже одинаковые по площади, планировке и уровню благоустройства жилые помещения, находящиеся в одном доме, могут различаться по их состоянию (помещение, требующее ремонта, будет оценено ниже). Поэтому применение п. 3 ст. 424 ГК к договору найма жилого помещения представляется невозможным, равно как при определении арендной платы в договоре аренды зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК).

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство "Статут", 2002 (издание 4-е, стереотипное).

<*> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. С. 709 - 710.

В договоре коммерческого найма жилого помещения цена определяется по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК). Кодекс допускает возможность ограничения свободы сторон в формировании данного условия путем установления в законодательстве максимального размера платы за жилое помещение.

Платежи нанимателей, проживающих в домах, относящихся к жилищному фонду, независимо от формы собственности включают плату за:

а) содержание и текущий ремонт жилищного фонда;

б) капитальный ремонт жилищного фонда;

в) наем жилья.

Размер платы за содержание и ремонт жилья в жилищном фонде любой формы собственности зависит от общей площади жилого помещения и комплекса оказываемых услуг.

Размер платы за наем жилого помещения устанавливается в зависимости от общей площади и качества жилого помещения (ст. 15.1 Основ федеральной жилищной политики).

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 682 ГК).

Статья 56 ЖК предусматривает, что наниматель обязан вносить квартирную плату ежемесячно, не позднее 10 числа следующего за прожитым месяца. Это правило является императивным для договора социального найма, а к отношениям коммерческого найма применяется при отсутствии иного условия в договоре (п. 3 ст. 682 ГК).

Плата за жилое помещение вносится обычно в денежной форме, однако по соглашению сторон возможны и другие формы оплаты жилья. К примеру, на практике часто жилое помещение сдается внаем под условием, что наниматель в счет наемной платы сделает капитальный ремонт.

Еще одним условием, обычно указываемым в договоре коммерческого найма жилого помещения, является срок. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК). Таким образом, срок не относится к существенным условиям договора коммерческого найма жилого помещения.

Договоры коммерческого найма жилого помещения подразделяются на краткосрочные, заключенные на срок до одного года, и долгосрочные, заключенные на срок от одного года до пяти лет. Круг правомочий нанимателя в краткосрочном договоре найма жилого помещения уже. Он не вправе вселять в период действия договора граждан с целью постоянного проживания, временных жильцов, не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, не может сдавать жилое помещение в поднаем, заменять нанимателя (п. 2 ст. 683 ГК). Однако эти ограничения диспозитивны. Перечисленные возможности могут быть предоставлены нанимателю по договору краткосрочного найма по соглашению сторон.

5. Стороны договора найма жилого помещения наделены взаимными правами и обязанностями.

Наймодатель по договору найма жилого помещения обязан:

1) передать нанимателю указанное в договоре свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК).

Таким образом, исполнение обязательства по передаче жилого помещения будет считаться надлежащим при соблюдении двух условий:

помещение должно быть свободным, т.е. в нем не должны на момент передачи постоянно или временно находиться иные лица;

помещение должно быть в состоянии, пригодном для проживания;

2) осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п. 2 ст. 676 ГК).

Вопрос о правовой природе отношений по обеспечению граждан коммунальными услугами в науке решается неоднозначно. Одни считают, что это самостоятельные обязательственные отношения, которые возникают из самостоятельных договоров на водоснабжение, газоснабжение и т.д., другие рассматривают эти отношения как неотъемлемую часть жилищных правоотношений, так как, получая право пользования жилым помещением по договору найма, наниматель автоматически приобретает право пользования соответствующими услугами <*>. Требования к объекту договора найма предполагают определенный уровень благоустройства, что невозможно без предоставления одновременно определенного комплекса коммунальных услуг. Обязательственные отношения с предоставляющими коммунальные услуги организациями по специальным договорам о снабжении соответствующими услугами возникают у наймодателей, а наниматель получает эти услуги на основании договора найма, поскольку внаем сдается помещение, имеющее определенный уровень благоустройства. Вместе с тем договором найма жилого помещения может предусматриваться, что определенные услуги наниматель получает на основании отдельного договора с обслуживающей организацией;

--------------------------------

<*> См.: Седугин П.И. Указ. соч. С. 199.

3) производить капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения.

Обязанность по капитальному ремонту может быть по соглашению сторон возложена на нанимателя (п. 2 ст. 681 ГК).

ГК не предусматривает обязанности наймодателя по обеспечению нанимателя жильем на время капитального ремонта. Поскольку договор коммерческого найма заключается на ограниченный срок - до пяти лет, у наймодателя есть возможность планировать ремонт таким образом, чтобы он не пришелся на период действия договора найма. При возникновении необходимости в капитальном ремонте, требующем выселения нанимателя, договор прекращается. Если наймодатель знал о необходимости капитального ремонта с выселением жильцов из жилого помещения, но тем не менее заключил договор коммерческого найма, он обязан возместить нанимателю причиненные досрочным прекращением договора убытки. Если необходимость капитального ремонта вызвана обстоятельствами непреодолимой силы, наймодатель освобождается от ответственности.

Вместе с тем законодательство не исключает возможности установления в договоре обязанности наймодателя предоставить другое жилое помещение при необходимости капитального ремонта сданного внаем жилья;

4) не позднее чем за три месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать не менее года жилое помещение внаем. Если ни одна из сторон не выразила до истечения срока договора намерения прекратить или изменить его, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора найма жилого помещения заключил новый договор с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК).

Наймодатель по договору найма жилого помещения вправе:

1) с согласия нанимателя переоборудовать жилой дом, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением. Изменения, не носящие существенного характера, могут производиться без согласия нанимателя. Наймодатель не может без согласия нанимателя переоборудовать жилой дом, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением (п. 3 ст. 681 ГК), даже если при этом положение нанимателя или членов его семьи не ухудшается. К существенному переоборудованию, к примеру, можно отнести замену ванной душевой кабиной, остекление лоджии и т.д.;

2) запретить проживание временных жильцов в жилом помещении в случае несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.

За наймодателем следует также признать право требовать выселения временных жильцов, находящихся в жилом помещении более срока, на который они были вселены;

3) отказать во вселении новых проживающих совместно с нанимателем лиц, кроме несовершеннолетних детей, если в результате их вселения будут нарушены требования законодательства о норме жилой площади;

4) требовать от нанимателя внесения платы за пользование жилым помещением и оплаты коммунальных услуг (если только оплата указанных услуг не отнесена к обязанностям наймодателя).

Наниматель жилого помещения в договоре найма жилого помещения обязан:

1) использовать жилое помещение только для проживания. Использование жилых помещений для иных целей не допускается, за исключением случаев, прямо предусмотренных законодательством. Так, в соответствии со ст. 21 Федерального закона от 31 мая 2002 г. "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" <*> жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, могут использоваться адвокатом для размещения адвокатского кабинета с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих в жилом помещении;

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 2002. N 23. Ст. 2102.

2) обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии (ч. 1 ст. 678 ГК);

3) проводить текущий ремонт жилого помещения (п. 1 ст. 681 ГК) <*>. Эта обязанность тесно связана с обязанностью по обеспечению сохранности жилого помещения. Поскольку в процессе использования отдельные элементы оборудования жилого помещения, а также его отделка изнашиваются, необходимо периодически проводить работы по поддержанию помещения в нормальном состоянии. Текущий ремонт проводится за счет нанимателя.

--------------------------------

<*> Текущий ремонт заключается в планово-предупредительных работах по сохранению конструкций, отделке помещений, предотвращающих преждевременный их износ, работ по устранению мелких повреждений и неисправностей, возникающих в процессе эксплуатации жилья фонда, а также в обеспечении безопасности и комфорта проживания (например, покраска потолков, оклейка стен обоями, ремонт покрытий полов и т.п.).

В договоре найма жилого помещения норма об обязанности нанимателя осуществлять текущей ремонт носит диспозитивный характер. Эта обязанность может быть возложена по соглашению сторон на наймодателя;

4) вносить плату за жилое помещение в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором (ч. 3 ст. 678 ГК).

В обязанности нанимателя обычно входит оплата коммунальных услуг. Применительно к договору коммерческого найма это правило имеет диспозитивный характер (ч. 3 ст. 678 ГК);

5) при прекращении договора освободить и передать жилое помещение наймодателю в надлежащем состоянии. Эта обязанность прямо не закреплена, однако следует из существа обязательства - получение жилого помещения в пользование на время.

Лица, проживающие совместно с нанимателем, по общему правилу, никаких обязанностей перед наймодателем не несут. За их действия отвечает наниматель, если только эти лица не заключили с ним договор о солидарной ответственности перед наймодателем (п. 3 - 4 ст. 677 ГК). При этом, согласно ГК, указанные лица считаются сонанимателями.

Специфично то, что договор о солидарной ответственности заключается с нанимателем, а наймодатель об этом лишь уведомляется, хотя появление новых лиц на стороне нанимателя следовало бы отражать в договоре найма жилого помещения. Вероятно, законодатель не счел нужным привлекать к участию в рассматриваемом соглашении наймодателя, так как это не создает для него каких-либо дополнительных обязанностей, а лишь улучшает его положение.

Наниматель жилого помещения имеет право:

1) использовать жилое помещение для собственного проживания, а также проживания лиц, вселенных в предусмотренном законодательством порядке;

2) вселять других лиц для постоянного проживания при согласии наймодателя и всех постоянно проживающих с нанимателем лиц; соблюдении нормы жилой площади на одного человека.

При вселении несовершеннолетних детей соблюдения указанных условий не требуется (ст. 679 ГК);

3) вселить с согласия лиц, постоянно с ним проживающих, и с предварительным уведомлением наймодателя временных жильцов на срок не более шести месяцев (ч. 1 ст. 680 ГК);

4) с согласия наймодателя произвести переустройство и реконструкцию жилого помещения (ст. 678 ГК). При этом предполагаемые изменения должны быть согласованы с уполномоченными государственными органами. В ГК не указывается на требования, которые может предъявить наймодатель в случае самовольного переустройства нанимателем жилого помещения. Исходя из ст. 12 ГК РФ, наймодатель в подобных случаях может потребовать восстановления жилого помещения в первоначальном состоянии либо компенсации своих расходов на восстановление жилого помещения;

5) с согласия наймодателя передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения нормы жилой площади на одного человека. Этот договор является возмездным. Срок его действия не может превышать срока договора найма жилого помещения.

При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма.

На договор поднайма не распространяется правило о преимущественном праве нанимателя заключить договор на новый срок (ст. 685 ГК).

Поскольку на поднаем распространяются нормы ГК и ЖК о договоре найма, договор с поднанимателем может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным для расторжения договора найма жилого помещения;

6) по истечении срока договора заключить договор найма жилого помещения на новый срок (ст. 684 ГК). При этом наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

6. В период действия договор найма жилого помещения может быть изменен по основаниям, предусмотренным гл. 29 ГК. Изменение договора коммерческого найма жилого помещения, за исключением договора краткосрочного найма, происходит также в случаях, предусмотренных гл. 35 ГК.

Договор найма жилого помещения может быть изменен при вселении к нанимателю в жилое помещение новых жильцов для постоянного проживания (ст. 679 ГК). При вселении временных жильцов договор найма не изменяется, так как они не приобретают самостоятельного права на жилое помещение и не указываются в договоре <*>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство "Статут", 2002 (издание 4-е, стереотипное).

<*> Иной точки зрения придерживается М.И. Брагинский. См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 740.

Основанием для изменения договора найма жилого помещения является замена нанимателя, которая возможна по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, при наличии согласия наймодателя (п. 1 ст. 686 ГК). Наниматель может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих в жилом помещении.

Договор найма жилого помещения должен быть изменен при принятии на себя лицами, постоянно проживающими совместно с нанимателем, солидарной ответственности по обязательствам, вытекающим из договора. Поскольку законодательство предусматривает заключение договора о солидарной ответственности без участия наймодателя, а лишь с его последующим уведомлением (п. 4 ст. 677 ГК), договор найма жилого помещения как документ сохраняется в неизменном состоянии. Вместе с тем, если рассматривать договор как правоотношение, то его следует считать изменившимся.

7. Расторжение договора найма жилого помещения возможно по соглашению сторон, а в предусмотренных законом случаях - по требованию одной из сторон.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих в жилом помещении, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК). Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя осуществляется без обращения в суд.

По заявлению наймодателя договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке только при наличии предусмотренных законом оснований:

невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (п. 2 ст. 687 ГК).

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора. Предоставление срока для устранения нарушений - не обязанность, а право суда. Этот вопрос решается с учетом всех обстоятельств дела. В частности, принимаются во внимание причины, по которым было нарушено обязательство. Например, срок для погашения задолженности может быть предоставлен в случае, когда оплата не была внесена нанимателем из-за задержки выплаты заработной платы по месту работы, длительной болезни и др.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения на срок не более года. Подобное решение принимается судом с учетом конкретных обстоятельств дела. К примеру, отсрочка допускается для поиска нанимателем жилого помещения, в которое он мог бы выселиться сразу после принятия решения о расторжении договора. Отсрочка исполнения возможна лишь при заявлении нанимателя. По собственной инициативе суд не может принять такое решение, даже при наличии оснований.

Законодатель предусматривает возможность в определенных случаях потребовать расторжения договора коммерческого найма любой из сторон. Согласно п. 3 ст. 687 ГК договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, находится в аварийном состоянии, а также в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. К примеру, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу (ст. 91 ЖК) или переоборудованию в нежилой. Таким образом, по заявлению любой из сторон договор найма жилого помещения расторгается в случае возникновения обстоятельств, препятствующих пользованию жилым помещением или влекущих существенное ухудшение условий пользования, при отсутствии нарушений договора его участниками.

Расторжение договора найма жилого помещения в случае нарушения нанимателем договора можно рассматривать как меру оперативного воздействия.

За нарушение обязательств стороны договора найма жилого помещения несут предусмотренную гражданским законодательством (гл. 25 ГК) и договором ответственность.

§ 4. Договор социального найма жилого помещения

1. В гл. 35 ГК договору социального найма посвящена лишь одна статья. При этом хотя и указывается на основную особенность данного договора - то, что жилые помещения предоставляются из фонда социального использования, понятия договора социального найма не дается. Оно определено в ст. 1 Закона "Об основах федеральной жилищной политики".

Договором социального найма жилого помещения именуется соглашение, по которому собственник государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляет во владение и пользование гражданину (нанимателю) благоустроенное жилое помещение, как правило, в виде квартиры в пределах нормы площади жилого помещения, а наниматель обязуется использовать его для проживания и своевременно вносить плату за жилое помещение.

Договор социального найма консенсуальный, двусторонне обязывающий, возмездный. Однако если указанные характеристики применительно к обычному договору найма жилого помещения (коммерческому найму) не вызывают споров, то в отношении момента заключения договора социального найма и его возмездности существуют различные точки зрения.

Так, хотя большинством специалистов договор социального найма рассматривается как консенсуальный <*>, некоторые ученые (например, М.И. Брагинский) считают, что в основе обычной модели социального найма "лежит не консенсуальный, а реальный договор, т.е. такой, в котором передача вещи находится за пределами содержания договора; она служит лишь элементом его заключения" <**>. Реальный характер договора социального найма обосновывается тем, что в ЖК отсутствует указание на обязанность нанимателя принять жилое помещение. Что касается обязанности наймодателя по предоставлению жилого помещения, то она, по мнению сторонников рассматриваемой позиции, вытекает из административного акта - ордера на жилое помещение, который является единственным основанием для вселения в жилое помещение (ст. 47 ЖК). Определение договора социального найма, данное в Основах федеральной жилищной политики, при его лингвистическом толковании также дает основания для признания договора реальным. Однако в Основах при определении договора аренды жилого помещения также указывается на то, что арендодатель "предоставляет жилое помещение", т.е. по внешним признакам его можно рассматривать как реальный. Однако ни ГК, ни ЖК не связывают момент заключения договора с фактической передачей жилого помещения нанимателю. Согласно же п. 2 ст. 433 ГК договор будет считаться реальным только в случае, если закон прямо указывает, что договор считается заключенным с момента передачи вещи.

--------------------------------

<*> Позиции о консенсуальном характере договора социального найма придерживаются, к примеру, Г.И. Петрищева (см.: Советское гражданское право. Учебник / Под ред. О.А. Красавчикова. М., 1985. С. 132); Ю.К. Толстой (см.: Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996. С. 30); С.М. Корнеев (см.: Гражданское право. Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. Т. 2. М., 1999. С. 442).

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство "Статут", 2002 (издание 4-е, стереотипное).

<**> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 724.

То, что обязанность наймодателя заключить договор социального найма возникает на основании ордера и последний признается единственным основанием для вселения в жилое помещение, не означает, что договор найма жилого помещения может считаться заключенным только после фактической передачи жилого помещения нанимателю. Кроме того, момент передачи жилого помещения и момент вселения в жилое помещение могут не совпадать. К примеру, гражданин может оформить договор, получить ключи от жилого помещения и уехать в длительную командировку, забронировав жилое помещение. Сама по себе возможность бронирования в данном случае свидетельствует о том, что договор заключен, хотя вселения и не произошло.

Следует отметить, что в Типовом договоре социального найма жилого помещения муниципального жилищного фонда, утвержденном Приказом Госстроя от 11 декабря 1997 г. N 17-132 <*>, в разделе о правах и обязанностях сторон содержится указание на обязанность наймодателя передать нанимателю соответствующее жилое помещение и встречную обязанность нанимателя его принять, т.е. договор рассматривается как консенсуальный.

--------------------------------

<*> Сборник действующих законодательных, директивных и организационно-методических документов по реформированию жилищно-коммунального хозяйства. М., 1998.

Высказывается мнение, что возмездность также не является обязательным признаком договора социального найма. М.И. Брагинский, ссылаясь на п. 3 ст. 40 Конституции РФ, а также на ст. 59 ЖК, указывает, что "по договору социального найма жилое помещение предоставляется за плату, а в предусмотренных законом случаях - безвозмездно" <*>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство "Статут", 2002 (издание 4-е, стереотипное).

<*> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 677.

Данная позиция представляется ошибочной, так как конституционная норма устанавливает возможность бесплатного предоставления жилья в пользование, но не указывает, что такие отношения опосредуются договором социального найма. Само наименование "договор социального найма" свидетельствует о возмездности договора, так как слово "нанимать" означает "брать из платы для временного употребления" <*>. Бесплатно жилые помещения должны предоставляться по договору безвозмездного пользования <**>. Пробелом в законодательстве можно считать то, что в гл. 36 ГК имеется только отсылка к статьям, содержащим нормы об аренде. В отношении передачи в безвозмездное пользование жилья субсидиарно должны применяться нормы о найме жилого помещения, а не о договоре аренды. Особенности безвозмездного пользования жилыми помещениями, предоставляемыми из муниципальных и государственных жилищных фондов малоимущим гражданам, должны определяться жилищным законодательством <***>.

--------------------------------

<*> Даль В. Толковый словарь живого великорусского языка. М., 1956. Т. 2 С. 444. В Комплексном словаре русского языка под ред. А.Н. Тихонова рассматриваемое понятие раскрывается аналогично: нанять означает "приобрести... что-либо за определенную плату во временное пользование" (М., 2001. С. 493).

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) (под ред. О.Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации - М.: Юридическая фирма "КОНТРАКТ", Издательская группа "ИНФРА-М", 2004 (издание четвертое, исправленное и дополненное).

<**> Данной позиции придерживается В.Н. Литовкин. См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). М., 1996. С. 243.

<***> В законодательстве некоторых субъектов РФ, в частности, в г. Москве договор безвозмездного пользования жилым помещением четко отграничен от договора найма (см., например, Закон г. Москвы от 11 марта 1998 г. N 6 "Основы жилищной политики города Москвы").

Основные характеристики договоров социального и коммерческого найма свидетельствуют об их единой правовой природе.

Однако договор социального найма имеет ряд существенных особенностей. Среди них можно выделить следующие:

1) предметом социального найма могут быть только жилые помещения, входящие в муниципальный и государственный жилищный фонд социального использования;

2) в качестве наймодателя выступают государственные и муниципальные органы, уполномоченные на заключение договоров социального найма;

3) основанием для заключения данного договора является административный акт - ордер на жилое помещение;

4) договор социального найма регулируется в основном императивными нормами жилищного законодательства.

Помимо указанных особенностей имеются и некоторые другие. Так, в отличие от коммерческого найма срок договора социального найма, по общему правилу, не ограничивается. Предполагается, что он действует бессрочно. Лишь в некоторых установленных законом случаях договор социального найма заключается на определенный срок. Например, договор социального найма служебного жилого помещения заключается на срок работы нанимателя (ст. 106 ЖК).

По-иному определяются лица, которых вправе вселить к себе наниматель, их права и обязанности и др. Все эти особенности обусловлены специфическим назначением социального найма - обеспечением жильем малоимущих, лиц, не имеющих возможности приобрести жилое помещение на иных условиях.

Страницы: 1, 2, 3