Договор найма жилого помещения

Наймодателем в договоре коммерческого найма жилого помещения является собственник жилого помещения (гражданин, юридическое лицо, государство, субъект Российской Федерации, муниципальные образования, или управомоченное им лицо. Нанимателем жилого помещения по договору коммерческого найма может быть только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК). Наряду с нанимателем право пользования жилым помещением по договору коммерческого найма имеют граждане, постоянно проживающие с ним (п. 2 ст. 677 ГК). Среди них могут быть как члены семьи нанимателя, так и иные лица, не водящие в состав семьи нанимателя. В договоре коммерческого найма жилого помещения должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Если в договоре отсутствуют такие указания, то вселение других граждан в жилое помещение в качестве постоянно проживающих с нанимателем может быть произведено с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем. При вселении в жилое помещение несоршеннолетних детей такого соглашения не требуется (п. 2. ст. 677, ст. 679 ГК).

В основе договора коммерческого найма жилого помещения - добровольное соглашение сторон по всем существующим условиям, и этой чертой он отличается от договора социального найма, в основе которого - сложный юридический состав (нуждаемость в улучшении жилищных условий, постановка на учет, получение ордера на жилое помещение, заключение договора на основе ордера).

Предметом (объектом) договора коммерческого найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры, жилого дома). В многоквартирном доме наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма наряду с пользователем жилым помещением имеет право также пользоваться общими помещениями дома и оборудованием за приделами квартиры (п. 2 ст. 673 ГК).

Размер жилого помещения, предоставляемого по договору коммерческого найма, не ограничивается (ст. 1 Основ федеральной жилищной политики1) и в отличии от договора социального найма, где предоставление жилого помещения производится в пределах установленных жилых норм.

Договор коммерческого найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст.674 ГК), нотариального удостоверения договора не требуется. Отсутствие письменной формы договора коммерческого найма не влечет его недействительность.

Согласно ст. 683 ГК коммерческий наем жилого помещения является договором срочным (а социальный наем - бессрочный договор) и заключается на срок, не превышающий пять лет. По сроку действия есть два вида договора коммерческого найма жилого помещения:

А) краткосрочный наем - на срок от одного года;

Б) долгосрочный наем - на срок от одного до пяти лет.

Если стороны срок действия договора коммерческого найма не определили, то договор считается заключенным на пять лет.

В целях гарантии жилищных прав нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, ГК предусматривает преимущественное право нанимателя перед другими лицами на заключение договора коммерческого найма на новый срок (ст. 684 ГК).

Права и обязанности сторон в договоре коммерческого найма жилого помещения определяются соглашением сторон, а также нормами ГК. Стать собственником жилого помещения, полученного в пользование по договору коммерческого найма, наниматель может путем его выкупа у собственника.

Основания и порядок расторжения договора коммерческого найма предусмотрены ГК (ст. 687). Причем по требованию наймодателя данный договор может быть расторгнут только в судебном порядке. В случае расторжения договора коммерческого найма жилого помещения наниматель и другие граждане, постоянно с ним проживающие, выселяются из жилого помещения, без предоставления другого жилого помещения (ст. 688 ГК). Более подробно предмет, срок, цена договора и др. мы рассмотрели во второй главе работы.

В Москве помещения по договору коммерческого найма предоставлялись очередникам г. Москвы имеющим доход на каждого члена семьи не менее 5000 руб. в месяц Закон г. Москвы от 23 января 2002 г. № 2 «О приоритетах предоставления в пользовании или приобретения в собственность с помощью города жилых помещений в 2002 - 2003 годах», Гарант, ст. 3 п. 3, включая детей, нетрудоспособных членов семьи и иждивенцев. Жилое помещение нельзя поменять, продать, завещать. При улучшении материального положения можно заключить договор коммерческого найма на большую площадь. Квартплата и услуги оплачиваются полностью без всяких льгот, а при отсутствии денег у нанимателя, как уже было сказано выше, наниматель и его семья выселяются в принудительном порядке без предоставления жилого помещения, то есть на улицу. И здесь уже не помогут словосочетания: «коренной москвич», «долгожитель г. Москвы», «ветеран труда» и т.д.

В приложении 1 я привожу образец примерного договора коммерческого найма жилого помещения (прил. №1 к Положению о порядке и условиях найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы Долгополов М.И. и др., Указ. соч. стр. 298).

Социальный найм жилого помещения

Понятие жилищного фонда социального использования дается в ст. 12 Основ федеральной жилищной политики Долгополов М.И. и др., Указ. соч. стр. 70. Данный фонд предназначен прежде всего для социально слабо защищенных категорий граждан, а также тех граждан, которым право получить жилье по договору социального найма предоставлено законом. Договор социального найма жилого помещения - это соглашение, по которому наймодатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде социального использования, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади, либо сохраняет за нанимателем право проживания по договору найма в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги (ст. 1 Основ федеральной жилищной политики Долгополов М.И. и др., Указ. соч. стр. 64). Из приведенного определения договора социального найма жилого помещения следует, что по данному договору проживают в настоящее время и те, кто еще до вступления в силу второй части ГК (т.е. до 1 января 196 г.) пользовались жилыми помещениями по договору найма в домах государственного и муниципального жилищных фондов независимо от площади жилого помещения.

Жилые помещения по договору социального найма предоставляются бесплатно гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и относящихся к кругу лиц, имеющих право в соответствии с законодательством Российской Федерации получить жилье в государственном или муниципальном фонде социального использования. В п. 3 ст. 40 Конституции Российской Федерации установлено, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленным законом нормами. В ст. 9 Закона о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации1 перечислены лица, за которыми сохраняется право получить жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фондов на условиях договора найма без оплаты их строительной стоимости: инвалиды великой Отечественной Войны и приравненные к ним в установленном порядке лица, инвалиды труда, инвалиды с детства, ветераны войны, семьи погибших при исполнении государственных обязанностей, семьи с доходами ниже официально установленного прожиточного минимума, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Законодательством Российской Федерации право на получение жилых помещений по договору социального найма может быть предоставлено и другим категориям граждан. В настоящее время к ним относятся военнослужащие, сотрудники органов внутренних дел, судьи и прокурорские работники, граждане, подвергшиеся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, Герои Российской Федерации, Герои Советского Союза и полные кавалеры ордена Славы, а также некоторые другие категории граждан Долгополов М.И. и др., Указ. соч. стр. 364, многие их которых одновременно имеют право и на жилищные льготы разного характера.

Необходимые условия для получения жилья по договору социального найма является нуждаемость гражданина в улучшении жилищных условий. Основания признания гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий предусмотрены ЖК (ст. 29). Примерными правилами учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. № 335 (с последующими изменениями и дополнениями О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы. 9 января 1997 г. № 5 - ФЗ, с 3 РФ. 1997. № 3 ст. 349

), а также жилищным законодательством субъектов Российской Федерации. К основаниям признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий относятся следующие обстоятельства:

1. обеспечить жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, установленного законодательным (нормативным) актом соответствующего субъекта Российской Федерации (так называемая учетная норма). Например, в Москве нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане и члены их семей, проживающие В жилых помещениях размеры ниже установленной нормы площади на одного человека: менее 10 кв. метров общей площади для отдельных квартир и 15 кв. метров общей площади коммунальных квартир и квартир, расположенных в домах гостиничного типа;

2. проживание в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям (непригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренным жилищным законодательством);

3. проживание в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелым формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно;

4. проживание в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии родственных отношений;

5. проживание в общежитиях;

6. проживание в течение длительного времени на условиях договора поднайма в домах государственного, муниципального жилищных фондов либо найма в домах жилищно-строительных кооперативов или найма в частном жилищном фонде (лиц, не имеющих другой жилой площади);

7. иные основания, предусмотренные законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Для отдельных категорий граждан федеральным законодательством или законодательством субъектов Российской Федерации установлены специальные (льготные) основания признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий. Так, например, в дополнение к вышеназванным основаниям для отдельных категорий военнослужащих, подлежащих увольнению с военной службы, и граждан, уволенных с военной службы в запас или в отставку, установлены следующие основания признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий:

А) наличие жилой площади на одного члена семьи ниже предела социальной нормы общей площади жилого помещения, устанавливаемого законодательством Российской Федерации и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

Б)наличие жилой площади в закрытых и обособленных военных городках Правила учета военнослужащих, подлежащих увольнению с военной службы, и граждан, уволенных с военной службы в запас или отставку и службы в органах внутренних дел, нуждающихся в получении жилых помещений или улучшении жилищных условий в избранном постоянном месте жительства. Постановление правительства РФ от 6 сентября 1998 г. № 1054 п. 7

Долгополов М.И. и др. Указ соч. стр. 690.

Порядок и условия предоставления жилых помещений по договору социального найма гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, исходя из требований федерального законодательства, определятся органами государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствующих нормативных актах.

При этом, в качестве необходимых предпосылок возникновения жилищных правоотношений по договору социального найма, выделяются: нуждаемость гражданина в улучшении жилищных условий; постоянное проживание в данном населенном пункте; размер доходов на одного человека или отнесение законом гражданина к числу лиц, имеющих право на бесплатное получение жилья. Согласно ст. 30 ЖК учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, могут быть приняты на учет и по месту работы совместным решением администрации и профсоюзного комитета организации, если организация имеет жилищный фонд, ведет жилищное строительство или принимает деловое участие в жилищном строительстве, а по желанию граждан - одновременно еще и по месту жительства.

Обязательным условием для принятия гражданина на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и получении жилого помещения по договору социального найма является его постоянное проживание в данном населенном пункте (ст. 28 ЖК) с регистрацией по месту жительства. Причем законодательством субъектов Российской Федерации определяется и необходимый для постановки на учет срок постоянного проживания гражданина ( в Москве, например, этот срок составляет 10 лет) . В отношении ряда категорий граждан наличие этого условия является необязательным (военнослужащие, граждане, уволенные с военной службы, судьи, прокурорские работники и др.).

Право состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий сохраняется за гражданами до получения жилого помещения, за исключением случает, предусмотренных законодательством.

Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очереди, исходя из времени принятия их на учет и включения в списки ан получение жилых помещений (ст. 33 ЖК). Для некоторых категорий граждан законодательством предусмотрено первоочередное и внеочередное предоставление жилых помещений. Такие лица включаются в отдельные списки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий (ст.36-37 ЖК). Жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам в бессрочное пользование, как правило, в виде отдельной квартиры на семью в соответствии с установленной нормой.

Минимальный размер предоставления жилых помещений по договору социального найма устанавливается субъектами Российской Федерации в зависимости от доступного уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, применяемых типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования и других факторов. При этом субъекты Российской Федерации должны исходить из положений ст. 11 Основ федеральной жилищной политики, согласно которым минимальный размер предоставления жилых помещений эквивалентен социальной норме площади жилья. Социальная норма площади жилья - это размер площади жилья, приходящийся на одного человека, в пределах которой осуществляется предоставление компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг (ст. 1 Основ федеральной жилищной политики Долгополов М.И. и др. Указ. соч. стр. 64). Федеральный стандарт социальной нормы площади жилья устанавливается в размере 33 кв. метров общей площади - для одиноких граждан, 42 кв. метра - на семью из двух человек и 18 кв. метров - на одного члена семьи из трех и более человек О Федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг. Пост. Правительства РФ от 26 мая 1997 г. № 621 п. 1, Долгополов М.И. и др. Указ. соч. стр. 505

.

Так, норма предоставления жилья по договору социального найма (социальная) в г. Москве составляет 18 кв. метров общей площади на одного человека. В зависимости от конструктивных особенностей предоставляемого жилья допускаются предоставления жилой площади свыше социальной нормы из расчета: на семью из одного человека - 33 кв. метра общей площади, а на семью из двух человек - 42 кв. метра общей площади. Жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно отвечать ряду обязательных требований: А) быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта;

Б) соответствовать установленным санитарным и техническим требованиям (ст. 40 ЖК).

При этом не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов. Жилое помещение предоставляется с учетом состояния здоровья граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств (ст. 41 ЖК).

На основании решения органа местного самоуправления или совместного решения администрации и профсоюзного комитета организации о предоставлении гражданину жилья по договору социального найма, органом местного самоуправления гражданину выдается ордер, который является единственным основанием вселения в предоставленное жилое помещение (ст. 47 ЖК).

Договор социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов социального использования заключаются в письменной форме (образец приведен в конце параграфа) на основании выданного гражданину ордера на вселение в конкретное жилое помещение между наймодателем - государством или муниципальным предприятием, учреждением, органом местного самоуправления (ст. 674 ГК; ст. 51 ЖК, ст. 14 Основ федеральной жилищной политики Долгополов М.И. и др. Указ. соч. стр. 72) и нанимателем - гражданином, на имя которого выдан ордер. В договоре определяются права и обязанности сторон.

Несоблюдение письменной формы договора социального найма не влечет за собой недействительность договора, но лишает стороны права в случае спора ссылаться на указания свидетелей для подтверждения договора и его условий (п. 1 ст. 162 ГК).

В ордере и соответственно в договоре социального найма указываются также члены семьи нанимателя, которые проживают (намерены проживать) совместно с ним. Члены семьи нанимателя пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора социального найма жилого помещения (п. 2 ст. 672 ГК; п. 1 ст. 53 ЖК). При этом совершеннолетние члены семьи нанимателя несут солидарную ответственность с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора. К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство (2.2. ст. 53 ЖК).

Наймодатель (орган местного самоуправления и муниципальные организации жилищного фонда; государственные организации - в отношении государственного жилищного фонда) обязуются предоставить в пользование нанимателю и членам его семьи жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, производить капитальный ремонт, обеспечивать бесперебойную работу санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в доме, а также в квартире нанимателя. В свою очередь, наниматель обязуется: использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, обеспечивать его сохранность; производить текущий ремонт; соблюдать Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории Правило пользования жилыми помещениями, содержание жилого дома и при дворовой территории, пост. Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. № 415 п. 9 ; устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также ремонтировать или заменять поврежденное санитарно-техническое и иное оборудование, если также повреждения произошли по вине нанимателя; своевременно вносить квартирную плату и оплачивать коммунальные услуги. Наниматель жилого помещения вправе с согласия наймодателя и совершеннолетних членов семьи сдавать часть занимаемого помещения в поднаем, изменить договор социального найма, а также произвести обмен занимаемого жилого помещения (ст. 678, 680-681 ГК; ст. 67, 85 ЖК; Правила пользования жилыми помещениями…; п. 8 Там же п. 8. Долгополов М.И. и др. Указ соч. стр. 41). Кроме того, наниматель жилого помещения по договору социального найма и члены его семьи могут стать собственниками занимаемого жилого помещения, приватизировав его (ст. 54 ДК; ст. 2 Закон о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации).

Важной гарантией права гражданина на жилище является установленное законом положение о том, что договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут по требованию наймодателя лишь по основаниям, указанным в законе, и только в судебном порядке, как правило, с предоставлением нанимателю другого жилого помещения (ст. 89-90 ЖК).

Таким образом, содержание правоотношений, возникающих в связи с предоставлением гражданам жилых помещений по договору социального найма, позволяют сделать вывод о том, что право на жилое помещение по договору социального найма возникает из сложного юридического состава, элементами которого являются: предварительная постановка на учет гражданина в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий за счет жилищного фонда социального использования; решение компетентного органа о предоставлении гражданину конкретного жилого помещения; выдача ордера на это помещение; заключение на основании ордера договора социального найма жилого помещения.

Отличие коммерческого найма от социального найма

Главное отличие данных видов найма жилого помещения заключается в их названиях. Социальный найм отвечает социальному назначению, коммерческий найм - коммерческому. Социальный найм удовлетворяет постоянную потребность нанимателя в жилье, коммерческий же - временную потребность в жилье. Договор социального найма является реальным, а договор коммерческого найма консенсуальным.

Наймодателем по договору социального найма является: местная администрация, государственные или муниципальные предприятия, организации, учреждения. По договору коммерческого найма - собственник или уполномоченный им лицо.

Договор социального найма жилого помещения является бессрочным, коммерческого найма - не более 5 лет.

Но что хуже всего - это выселение из помещения, занимаемого нанимателем по договору коммерческого найма, в случае неуплаты квартплаты, фактически на улицу. Выселяются без предоставления жилой площади, как наниматель, так и члены его семьи нанимателя.

Также жилье, полученное по договору социального найма можно приватизировать, а полученное по коммерческому найму нельзя, нельзя также поменять, продать, подарить, завещать.

Вышесказанное сведено в таблицу, которая приведена на следующей странице работы и носит название: «Сравнительная характеристика договоров социального и коммерческого найма жилого помещения».

Сравнительная характеристика договоров социального и коммерческого найма жилого помещения

 2.2. Анализ судебной практики

2.2.1. Практическая реализация выселения граждан с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения

Жилищный кодекс РСФСР предусматривает в качестве основного вида выселения выселение с предоставлением гражданам другого благоустроенного жилого помещения. Гражданам, выселяемым из жилых помещений, одновременно предоставляется другое благоустроенное жилое помещение, за исключением случаев, указанных в Кодексе (ч. 3 ст. 90 ЖК РСФСР).

«Предоставление помещения не в данном, а в другом населенном пункте, хотя и бы административно подчиненном первому, существенно ущемляет интересы граждан и является нарушением закона. Крупный город с районным делением рассматривается как единый населенный пункт. Поэтому при выселении жилое помещение может быть предоставлено в любом районе города. За пределами же черты данного населенного пункта жилые помещения могут быть предоставлены только с согласия переселяемого или если нет возможности предоставить его в том же населенном пункте (например, в случае его ликвидации)». Маслов В.Ф. Право на жилище. Харьков, 1986. С. 86.

Помещения предоставляются для постоянного проживания, отсюда следует, что они должны находиться в домах капитального типа. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 03.04.87г. № 2 «О практике применения судами жилищного законодательства» (п. 15) (Бюллетень Верховного Суда СССР, 1987, № 3).

Недопустимо переселение граждан в помещения, расположенные в домах - бараках, которые считаются временными сооружениями. Не может быть удовлетворен иск о выселении, если выселяемому предлагается жилое помещение в доме, подлежащем капитальному ремонту и тем более сносу.

Содержание понятия благоустроенности зависит от состояния жилищного фонда в этом населенном пункте, развитие водоснабжения, канализационной системы, теплофикации, газификации, электрификации жилых зданий и отдельных помещений, то есть коммунально-бытовых удобств. «Ограничение этого требования пределами «данного населенного пункта» обусловлено неодинаковым уровнем благоустройства жилых помещений в разных населенных пунктах страны».

Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Указ. соч. С. 128

Не принимаются во внимание такие факторы или так называемые дополнительные удобства, как улучшенная планировка, подсобные, вспомогательные помещения нежилого характера (кладовки, антресоли, встроенные шкафы и т.д.), наличие балконов. "Предоставляемое жилое помещение должно соответствовать среднему уровню бытовых удобств, достигнутому в данном населенном пункте. Определение названных факторов входит в компетенцию суда, рассматривающего иск о выселении. Жанайдаров И. Общие условия выселения с предоставлением другого жилого помещения. // Соц. Законность, 1984. № 2. С. 45

Не требуется, чтобы предоставляемое помещение было одинаковым и равноценным по удобствам с занимаемым. Следовательно, предоставляемое помещение может в каком - либо отношении качественно уступать изымаемому. Поэтому нельзя согласиться с мнением Л. М. Васильченко о том, что при переселении нанимателя в другое жилое помещение он не может быть лишен тех удобств, которые имел в прежней квартире. Васильченко Л.М. Договор жилищного найма в ведомственных домах. М., 1973,

С. 124; Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1981, № 7. С. 15-16.

Во всяком случае выселяемые не вправе требовать таких удобств, которые в данном населенном пункте ещё не получили широкого распространения. Иначе говоря, предоставляемые помещения должны иметь те виды коммунальных удобств, какие имеются в большинстве жилых строений государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в данном населенном пункте.

К примеру, отдел по учету и распределению жилой площади Кировского райисполкома предъявил иск к гражданке Ш. о выселении с предоставлением однокомнатной квартиры площадью 20 кв. м в связи с изменением целевого назначения дома - переоборудованием его в нежилой. Возражая против иска, ответчица пояснила, что совместно с ней проживает сын старше девяти лет, а это дает ей право на получение двух комнат. Кировский районный суд вынес решение о выселении Ш., сославшись на то, что она занимает сейчас комнату размером 18 кв. м и в результате выселения её жилищные условия не ухудшаются. Московским городским судом решение оставлено без изменения. Пересмотрев дело в порядке надзора, президиум Московского городского суда исправил допущенную ошибку - отменил решение народного суда и передал дело на новое рассмотрение, указав на нарушение судом требований закона, в соответствии с которым ответчица в случае её выселения имела право на предоставление ей жилого помещения из двух комнат. При новом рассмотрении отдел по учету и распределению жилой площади отказался от иска и дело было производством прекращено. Бюллетень Верховного Суда СССР, 1984, № 1. С. 39.

Также по размеру предоставляемое жилое помещение должно быть не меньше того, которое занимал наниматель, однако не более помещения, полагающегося ему с семьей по норме жилой площади (не более 12 кв. м на человека).

Жилищный кодекс также установил, что если наниматель или проживающий с ним член семьи имеет право на дополнительную жилую площадь и фактически пользуется ею, жилое помещение предоставляется с учетом нормы дополнительной жилой площади (ч. 3 ст. 96 ЖК РСФСР). Если он пользовался дополнительной жилой площадью в виде отдельной комнаты, ему также должна быть предоставлена дополнительная жилая площадь в виде отдельной комнаты. «Приведем примеры. Семья из трех человек, ни один из которых не имеет право на дополнительную площадь, занимала двухкомнатную квартиру с жилой площадью 45 кв. м. Такой семье должна быть предоставлена двухкомнатная квартира не менее 36 кв. м жилой площади. Если же один из членов семьи имеет право на дополнительную площадь, то им должна быть предоставлена квартира во всяком случае не менее той, которую они занимали.

Семья из пяти человек занимала трехкомнатную квартиру с жилой площадью 40 кв. м. В

из расчета 9 кв. м на человека. В нашем примере семья должна получить квартиру не менее чем из трех комнат и не менее 45 кв. м жилой площади. (5*9)».

«При определении размера предоставляемого жилого помещения во внимание принимается только жилая площадь, без учета размера другой полезной площади (подсобных помещений, коридора, кухни, ванны и т.п.), если даже она была переоборудована под жильё, но без соблюдения установленного порядка производства переоборудования». Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право. Ч 2. М., 1997. С. 282.

В постановлении пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 года разъяснено, что следует также учитывать состояние здоровья выселяемых граждан и другие заслуживающие внимания обстоятельства, затрудняющие пользование предоставленным жилым помещением (п. 15). Так, не допускается заселение одной комнаты лицами, страдающими тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, в связи с чем они не могут проживать с членами своей семьи в одной комнате. Или же подобные обстоятельства могут быть обусловлены условиями труда, быта, обеспечения социальными услугами (например, инвалид вынужден переехать в район, удаленный от поликлиники при отсутствии развитых транспортных коммуникаций); составом семьи; характером сложившихся отношений между выселяемым и иными лицами; сильным психическим воздействием, вызванным особенностями конкретных условий нового места жительства, и т.п. «Так, например, судебной практике известны случаи отказа в иске о выселении по тем основаниям, что В. поселяли в одной квартире с Ч., с которым жена В. ранее находилась в близких отношениях; окна предоставляемой квартиры выходили на кладбище, где похоронена дочь ответчицы и т.д.» Жарков В.М. Охрана жилищных прав граждан при сносе жилых строений. М. 1979.

С. 184.

Перечень оснований, по которым допускается выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения в домах государственного и муниципального жилого фонда, приводится в статье 91 ЖК РСФСР и включает в себя следующее:

- дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу (ст. 92 ЖК);

- дом (жилое помещение) грозит обвалом (ст. 93 ЖК);

- дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой (ст. 93 ЖК).

С предоставлением другого благоустроенного жилого помещения также могут быть выселены лица, прекратившие связь с Вооруженными Силами (ст. 94 ЖК РСФСР).

Рассмотрим каждое из перечисленных оснований более подробно.

1. Предоставление жилого помещения в связи со сносом жилого дома.

Выселение граждан в связи со сносом жилых домов государственного, муниципального или общественного жилищных фондов "обычно связано с осуществлением плановой застройки городов и других населенных пунктов, что нередко связано со сносом, как правило, небольших жилых домов или домов устаревших типов." Седугин П.И. Жилищное право. М., 1998. С. 149

В законе определен порядок предоставления жилого помещения гражданам, выселяемым в связи со сносом дома (ст. 92 ЖК РСФСР). Если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд, выселяемым из него гражданам другое благоустроенное жилое помещение предоставляется предприятием, учреждением, организацией, которым отводится земельный участок. В иных случаях сноса дома (например, в связи с его непригодностью) гражданам, выселяемым из этого дома, другое благоустроенное жилое помещение предоставляется предприятием, учреждением, организацией, которым принадлежит дом, либо органом местного самоуправления.

Предоставляемое жилое помещение должно удовлетворять всем требованиям, предъявляемым к благоустроенному жилому помещению. В случае отказа граждан поселиться в предоставленном благоустроенном жилом помещении, указанные выше предприятие, учреждение, организация имеют право обратиться в суд с иском о выселении.

Так, супруги С. и Г. проживали в доме, который по решению местной администрации города подлежал сносу. Поскольку С. и Г. отказались переселиться из сносимого дома в предоставленную им однокомнатную квартиру площадью 21,7 кв. м, предприятие предъявило к ним иск о выселении из дома с предоставлением упомянутой однокомнатной квартиры.

Мытищинский городской суд Московской области удовлетворил иск

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда это решение оставила без изменения.

Президиум Московского областного суда удовлетворил протест заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР об отмене судебных постановлений и о направлении дела на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Суд общей юрисдикции мотивировал решение тем, что выселение супругов С и Г. из сносимого дома в однокомнатную квартиру не ухудшает их жилищные условия, поскольку взамен двух жилых комнат площадью 27,1 кв. м предоставляется отдельная благоустроенная однокомнатная квартира размером 21,7 кв. м, в то время как норма предоставления жилой площади на одного человека в городе составляет 8 кв. м.

О соответствии предоставленного ответчикам жилого помещения установленным норам отмечается и в определении судебной коллегии областного суда. Однако указанные доводы судов противоречат требованиям ст. ст. 38 и 96 ЖК РСФСР.

Страницы: 1, 2, 3, 4