договоре, заключаемом на неопределенный срок, достаточно сложно предусмотреть конкретный вид содержания, так как в один период необходимо удовлетворение потребностей получателя ренты в питании и одежде, а в другой, - например, в связи с ухудшением состояния здоровья, - в лекарствах и уходе. Стороны вправе предусмотреть возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре периодическими выплатами в течение жизни гражданина определенных денежных сумм (ст.603 ГК РФ). Толкование указанной нормы ставит под сомнение возможность замены периодических денежных выплат предоставлением содержания в натуре. По мнению автора, такой подход законодателя не вполне оправдан, так как такая замена не противоречит правовой природе договора пожизненного содержания с иждивением. В ГК РФ следовало предусмотреть возможность изменения условий договора пожизненного содержания с иждивением как в ту, так и в другую сторону и предоставить сторонам право самостоятельно определять характер взаимоотношений в установленных законом пределах.

При наличии в договоре условия о возможности замены предоставления содержания в натуре периодической выплатой в течение жизни получателя ренты денежных сумм необходимо указать размер ежемесячных платежей, порядок и срок их предоставления, а также ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по выплате ренты. Если договором пожизненного содержания с иждивением не установлен размер процентов за просрочку выплаты ренты, в соответствии со ст.588 ГК РФ плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, предусмотренные ст.395 ГК РФ.

Представляется ошибочной позиция авторов одного из комментариев к ГК РФ, утверждающих, что "независимо от того, в какой форме осуществляются рентные платежи (вещами, деньгами, выполненными работами и т.п.), их просрочку закон связывает с ответственностью плательщика за неисполнение во всех случаях денежного обязательства" Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Отв. ред. О. Н. Садиков. М., 1997. С.163..

При исполнении обязательства в натуре денежное обязательство отсутствует, поэтому отсылка к ст.395 ГК РФ является приемом законодательной техники при определении меры ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства в виде неустойки. "Во всех случаях, когда Кодекс применительно к отдельным видам договорных обязательств устанавливает ответственность за нарушение обязательства, не являющегося денежным, мы имеем дело с законной неустойкой, несмотря на то что Кодекс, определяя такую ответственность, в отношении ее размера и порядка применения отсылает к ст.395 ГК РФ" Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 1997. С.560. См. также: Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 г. N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. N 11. С.7-14; Новоселова Л.А. О правовых последствиях нарушения денежного обязательства // Там же. 1999. N 1. С.82-92, N 3. С.66-75; N 6. С. 75-92..

Содержание обязанности плательщика по предоставлению пожизненного содержания с иждивением может измениться и при наличии других обстоятельств, например, в случае множественности лиц на стороне кредитора. Так, в случае смерти одного из получателей ренты, по общему правилу, его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты. В зависимости от условий договора доля умершего либо перераспределяется между оставшимися получателями ренты в равных частях, либо переходит к кому - то одному. Договором может быть предусмотрено и прекращение обязательства плательщика в этой части.

Из сказанного следует объективная необходимость периодически вносить изменения и дополнения в условия договора с точки зрения пересмотра объема обязанностей плательщика. Это можно сделать, заключая дополнительные соглашения.

Поскольку ГК РФ не содержит никаких требований к форме соглашения об изменении и дополнении договора ренты, следует руководствоваться общими положениями о договоре. Так, в соответствии с п.1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Это означает, что дополнительное соглашение к договору пожизненного содержания с иждивением подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Однако толкование указанной нормы и анализ статей ГК РФ, регулирующих договор ренты, позволяют сделать вывод о том, что стороны вправе в договоре определить форму соглашения об изменении условия об объеме предоставляемого содержания с иждивением. Поскольку при заключении дополнительного соглашения, уточняющего объем обязанности плательщика по предоставлению содержания с иждивением, правовое положение недвижимости, переданной во исполнение договора, не изменяется, представляется, что внесение изменений и дополнений в договор должно подлежать только нотариальному удостоверению.

Учитывая изложенное, целесообразно было бы в ГК РФ предусмотреть возможность заключения дополнительного соглашения, конкретизирующего обязанность плательщика по предоставлению содержания, и оговорить требования, предъявляемые к форме такого соглашения.

Особенность договора пожизненного содержания с иждивением проявляется еще и в том, что при заключении договора, в силу закона, устанавливается залоговое правоотношение. Так, в соответствии с п.1 ст.587 ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога этого имущества. По договору пожизненного содержания с иждивением в качестве залогодателя выступает плательщик ренты, залогодержателя получатель ренты.

Указанная норма конкретизирует положения п.3 ст.334 ГК РФ, где говорится об основаниях возникновения залога. Он возникает или в силу договора, или на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. В последнем случае необходимо, чтобы в законе предусматривалось, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Таким образом, при заключении договора пожизненного содержания с иждивением одно и то же имущество подлежит одновременно двум обременениям рентному и залоговому, а отношения между сторонами после передачи недвижимости регулируются нормами о двух договорах.

В соответствии с ГК РФ к залогу, возникающему в силу закона, применяются правила, предусмотренные для залога, возникающего в силу договора, если законом не установлено иное. Устанавливая правило о возникновении залога при заключении договора ренты, в том числе и договора пожизненного содержания с иждивением, ГК РФ не предусматривает каких-либо особенностей в осуществлении права. Следовательно, взаимоотношения сторон регулируются общими положениями гл.23 ГК РФ и нормами Закона об ипотеке, имеющими приоритет перед правилами ГК РФ как нормы специального закона. Однако анализ норм указанных законов и характера отношений между плательщиком и получателем ренты свидетельствует о наличии определенных особенностей в осуществлении субъективного права, выделяющих этот вид залоговых отношений в самостоятельный, отличный от других.

Складывающиеся в таком случае отношения обладают родовыми признаками договора ренты, а также видовыми - договора пожизненной ренты См., в частности: Крашенинников П В. Российское жилищное законодательство. М., 1996. С. 151.. Индивидуальные особенности рассматриваемых отношений выражаются в ограничении круга передаваемого под выплату ренты имущества (только недвижимость), специальном назначении ренты (обеспечение получателю соответствующего содержания), а также в более широком составе объектов ренты (имеются в виду деньги, иное имущество, а равно различные нематериальные блага). Учитывая отмеченные особенности договора, законодатель установил специальный режим для указанной ренты. С этой целью используются, помимо статей гл.33 ГК, также нормы, которые находятся за пределами этой главы.

Так, из ст.318 ГК вытекает, что сумма, выплачиваемая в виде ренты по денежному обязательству непосредственно на содержание гражданина, должна быть индексирована пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда. В силу ст.411 ГК требования, связанные с пожизненным содержанием, не подлежат зачету. Это означает, что плательщик в подобных случаях не вправе, в частности, зачесть в счет ренты, подлежащей выплате получателю, любые долги последнего перед ним. Точно так же в случае смерти получателя пожизненной ренты вследствие причинения ему вреда, при подсчете размера возмещения вреда, который возник из-за потери кормильца, в состав доходов умершего включаются вместе с утерянной заработной платой причитавшаяся ему пенсия, а также, как подчеркнуто п.1 ст.1089 ГК, получаемое им при жизни пожизненное содержание. Следовательно, со смертью получателя ренты обязанность плательщика по ее выплате прекращается, но вместо этого лицо, по отношению к которому погибший был или мог быть кормильцем (несовершеннолетние сын или дочь, нетрудоспособный супруг и другие лица, перечисленные в ст.1088 ГК), приобретает право взыскивать с того, кто признан ответственным за смерть получателя ренты, равную ей по размеру сумму.

Специфика норм о договоре пожизненного содержания в параграфе, посвященном этому договору, охватывает следующее:

а) определение объема ренты с учетом удовлетворения различных потребностей граждан, как материальных, так и нематериальных. Соответственно пожизненное содержание с иждивением может включать в себя обеспечение потребности в жилище, питании, одежде и т.п., а также уход за получателем ренты, если этого требует его здоровье. Хотя со смертью последнего договор и прекращает свое действие, в нем может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты стоимости ритуальных услуг;

б) установление, подобно общим правилам о пожизненной ренте, соответствующих гарантий, включая обязательный минимум подлежащей выплате ренты, который должен быть, однако, для пожизненного содержания с иждивением уже не равен минимальному размеру оплаты труда, а вдвое больше его;

в) ограничение имущества, передаваемого под выплату этого вида ренты, одной лишь недвижимостью;

г) включение в перечень существенных условий этого вида ренты также и стоимости всего объема содержания с иждивением;

д) закрепление в ГК (ст.602) принципов, которыми следует руководствоваться суду при разрешении возможных споров между сторонами по поводу объема предоставления или подлежащего предоставлению содержания, в частности при изменении по требованию одной из сторон условия подлежащего выплате содержания. Эти принципы - добросовестность и разумность - направлены в первую очередь на защиту интересов получателя ренты. Однако вместе с тем они предполагают учет в соответствующих пределах и интересов плательщика ренты;

е) возможность замены предусмотренного в договоре условия о предоставлении пожизненного содержания с иждивением в натуре периодическими платежами в деньгах в течение жизни гражданина (ст.603 ГК);

ж) установление в качестве гарантии реального предоставления соответствующего содержания более широкого круга ограничений прав плательщика ренты на переданное ему в обеспечение пожизненного содержания имущество. Так, в силу ст.604 ГК отчуждение, сдача в залог, иные способы обременения переданной под выплату ренты недвижимости допускаются только с предварительного согласия получателя. Кроме того, особо выделена (ч.2 ст.604 ГК) обязанность плательщика ренты принимать необходимые меры для использование переданного имущества, не допуская при этом снижения его стоимости.

В ст.605 ГК предусмотрены основания и последствия прекращения договора пожизненного содержания с иждивением. В определенной части они совпадают с теми, которые установлены и для договора пожизненной ренты. В частности, оба договора предполагают, что отношения между сторонами прекращаются со смертью получателя ренты. Кроме того, в обоих случаях договор может быть прекращен по требованию получателя ренты в связи с существенным нарушением плательщиком его обязанностей. В таких случаях по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты вправе потребовать либо выплаты выкупной цены, либо возврата переданного в обеспечение ренты недвижимого имущества. И если он остановился на втором варианте, - независимо от того, передано ли имущество плательщику за плату или безвозмездно, - возврату подлежит все имущество без зачета уже произведенных расходов, связанных с содержанием получателя ренты. При оценке допущенного нарушения с точки зрения отнесения его к числу существенных следует, очевидно, исходить из того определения, которое содержится в п.2 ст.450 ГК. Указанная норма признает существенным нарушение договора одной из сторон, которое влечет для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Правовой режим договора пожизненного содержания с иждивением, помимо описанных специальных норм, охватывает не противоречащие им положения, включенные в параграф, посвященный пожизненной ренте. Имеются в виду главным образом нормы, допускающие заключение договора в пользу третьего лица, а равно и третьих лиц (п.2 ст.596 ГК). В последнем случае речь идет о равенстве сокредиторов (получателей ренты), если иное не предусмотрено договором, о пропорциональном приращении долей в случае смерти одного из выгодоприобретателей и прекращении договора вследствие смерти последнего получателя ренты, о ничтожности договора в случае, когда к моменту его заключения получатель ренты уже умер. Это же относится к предусмотренному ст.597 ГК увеличению размера ренты при возрастании минимального размера оплаты труда, специальным правилам о расторжении договора по требованию получателя (ст.599), а также к установлению порядка, при котором случайная гибель или случайное повреждение переданного под уплату ренты имущества не влияют на размер подлежащего выплате содержания (ст.600). И для договора пожизненной ренты и для договора пожизненного содержания с иждивением установлен срок выплаты ренты (презюмируемый срок - помесячно) (ст.598 ГК).

Применительно к договору пожизненного содержания возникла необходимость установить возможность использовать такой вариант, при котором договор будет иметь определенный, четко обозначенный предельный срок действия. В свое время суды иногда давали положительные ответы на этот вопрос.

На наш взгляд, указанное положение укладывается в природу соответствующего договора. Такой вывод прямо вытекал из ст.253 ГК РСФСР 1964 г., а ныне следует из ст.601 ГК РФ. Одним из конститутивных признаков рассматриваемого договора как раз и является то, что в силу упомянутых статей плательщик ренты обязуется предоставить содержание пожизненно См.: Советское гражданское право / Под ред. В.Ф. Маслова, А.А. Пушкина. Ч. 2. Киев, 1978. С. 343..

Как отмечал О.С. Иоффе, указанный договор "может быть прекращен только в результате смерти отчуждателя" См. Иоффе О.С Указ.соч. С. 300..

Отмеченные особенности рассматриваемого договора дали М.И. Бару основание использовать по отношению к нему термин "алиментирование". В определенной мере основания для такого вывода содержатся теперь в самой редакции действующего Семейного кодекса РФ, который подобно своему предшественнику - Кодексу о браке и семье РСФСР использовал применительно к алиментным обязательствам понятие "содержание" (см., в частности, в Семейном кодексе РФ ст.80 - "родители должны содержать своих несовершеннолетних детей", ст 93 - "обязанности по содержанию своих несовершеннолетних братьев и сестер" и др.).

Разумеется, между алиментными обязательствами в семейном праве и пожизненным содержанием в ГК есть и немало принципиальных различий, начиная с оснований возникновения соответствующих обязательств. Такими основаниями служат в первом случае - закон, а во втором - договор, к тому же еще построенный на возмездных началах. И все же идея алиментирования как таковая не чужда рассматриваемому договору.

Поскольку применительно к данной разновидности ренты установлен специальный режим, особо льготный для получателя, есть основания признать за плательщиком право требовать прекращения или изменения соответствующего договора (превращения его из договора пожизненного содержания с иждивением в договор пожизненной ренты), если будет доказано, что получатель ренты использует выплаченные суммы не по назначению, пренебрегая таким образом теми предпосылками, под влиянием которых соответствующий специальный режим был создан.

Таким образом, можно сделать вывод, что особенности договора пожизненного содержания с иждивением выражаются в наличии специального субъекта (иждивенца), в ограничении круга передаваемого под выплату ренты имущества (только недвижимость), специальном назначении ренты (обеспечение получателю соответствующего содержания), а также в более широком составе объектов ренты (имеются в виду деньги, иное имущество). Следует отметить неуступаемость требования о предоставлении содержания (п.1 ст.601), обосновывая данное положение тем, что подобное ограничение в распоряжении права имеет целью обеспечить надлежащую защиту, как получателя рентных платежей, так и иных прав и интересов субъектов гражданского оборота.

Согласно п.1 ст.586 ГК рента обременяет недвижимое имущество, и как любое обременение носит вещный характер, так как обладает общим для вещного права признаком - следованием за вещью.

Изучив судебную практику по расторжению договоров пожизненного содержания с иждивением, были получены следующие статистические данные: из пятидесяти дел только по одному делу в удовлетворении исковых требований отказано. Налицо ситуация, когда любой плательщик рентных платежей, в том числе добросовестный, подвержен риску расторжения договора, как только это станет угодным получателю ренты.

Возникает вопрос, каким образом противостоять этой, бесспорно, неправовой тенденции, ведь понятно, что суды лишь следуют за теми представлениями, которые господствуют в обществе.

Представляется, что достаточно эффективным способом противодействия неустойчивости договора пожизненного содержания с иждивением, усиления правовой позиции плательщика рентных платежей может оказаться применение института удержания к данному обязательству.

Удержание, по своей сущности, это право кредитора удерживать вещь до тех пор, пока должник не исполнит обязательств по оплате этой вещи или не возместит издержки, другие убытки, связанные с этой вещью, либо пока основное обязательство не будет исполнено.

Действительно, плательщик ренты, надлежащим образом исполнивший свои обязательства и произведший улучшение имущества как его собственник, т.е. для себя, в случае расторжения договора получает право на возмещение произведенных им затрат и расходов. Ведь в противном случае получатель рентных платежей неосновательно обогащается. В силу ч.2 ст.604 ГК плательщик "обязуется принимать необходимые меры к тому, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества", что касается улучшения, то оно, конечно, не исключено, более того, подразумевается. Иной вывод противоречил бы презумпции заботливости и осмотрительности лица (ст.6 ГК) и общим началом хозяйственного быта.

Итак, плательщик ренты имеет право улучшать вещь как всякий рачительный хозяин. При этом он всегда предполагается добросовестным, т.к. относится к вещи как к своей, имея на то все основания. Но в этом случае его требования о компенсации улучшений имеют все необходимые основания, прежде всего - норму ст. И02 ГК.

При наличии соответствующих обстоятельств рентный получатель становится должником в размере улучшений, а рентоплательщик - кредитором. Это обязательство обеспечивается недвижимым имуществом, которое удерживает кредитор, причем право требования улучшений возникает независимо от наличия судебного акта о взыскании непосредственно до возврата самой недвижимости или иного имущества, так как, возврат вещи лишает обеспеченности само право и исключает применение удержания, тогда как право на удержание возникает у кредитора в силу закона.

Эта коллизия известна мировому праву и решалась не в пользу собственника (должника). Например, в германском праве в §1000 ГГУ предусматривается право на удержание вещи владельцем вещи до тех пор пока он "не получит должного возмещения расходов". Аналогично решался вопрос в римском праве, причем соответствующее возражение кредитора (ответчика по виндикации) рассматривалось как заявление о злоупотреблении собственника (exceptio doli (praesentis) и влекло утрату собственником права на виндикацию, если он пытался получить вещь, не возместив издержек.

Поэтому, нет никаких оснований допустить такое громоздкое и неправовое решение, когда сначала вещь возвращается получателю ренты, а затем рассматривается спор о компенсации улучшений плательщику ренты, причем обеспеченность его требований будет к этому моменту ничтожной.

Таким образом, сделанное в процессе о расторжении договора ренты заявление ответчика об удержании с целью обеспечения права на компенсацию улучшений должно влечь последствия, предусмотренные ст.359-360 ГК Автор считает, что это вполне законное средство защиты в значительной мере стабилизирует рентный договор и сократит сферу злоупотреблений в этой области.

2.3.4 Нотариальная практика по делам, вытекающим из договоров ренты
Изучая разрешение споров, вытекающих из договоров ренты, в судебном порядке, а также основные принципы нотариальной практики по делам, вытекающим из договоров ренты, необходимо отметить, что практике не известны случаи передачи иного, чем жилое помещение, имущества под выплату ренты. Подавляющее большинство договоров заключаются в форме договора пожизненного содержания с иждивением, а практика заключения договоров постоянной ренты, по сути, не сложилась.
Инициаторами прекращения договорных отношений зачастую выступают получатели ренты. Их требования чаще облекаются в форму требования о расторжении договора в связи с существенным нарушением договорных обязательств плательщиком ренты, реже - в форму признания договоров недействительными. Явный перекос правового регулирования в сторону защиты интересов получателя ренты приводит к тому, что практика пытается "уравновесить" интересы обеих сторон путем применения любых допустимых инструментов, например, таких как практический запрет на заключение рентных договоров через представителя (в целях недопустимости введения в заблуждение получателя ренты, с одной стороны, и создания определенной гарантии устойчивости правовой связи для плательщика - с другой). К числу указанных инструментов можно отнести также решение вопроса о дееспособности получателя ренты в момент заключения договора путем исследования совокупности соответствующих доказательств, включая косвенные, либо решение вопроса о существенности того или иного нарушения договорных обязательств, допущенного плательщиком, опять же исходя из фактических обстоятельств дела.

В практике нотариусов нередко возникают вопросы о форме уведомления о намерении расторгнуть рентный договор, о процедуре выдаче нотариусами свидетельств о праве на наследство после плательщика ренты, о включении получателя ренты в круг наследников плательщика ренты по закону. Отмеченные проблемы свидетельствуют о необходимости разработки нормативных документов, создающих правовую базу для единообразного применения законодательства о рентных отношениях судами и нотариусами

Заключение
В современном российском праве предусмотрены различные условия приобретения и отчуждения права собственности на ту или иную вещь (купля-продажа, аренда с правом выкупа). К ним можно отнести и ренту.

В соответствии с п.1 ст.583 Гражданского кодекса РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество. Плательщик обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средств на его содержание в иной форме.

Существует три разновидности договора ренты: постоянная, пожизненная и пожизненное содержание с иждивением. Каждой из них посвящен отдельный параграф гл.33. Они совпадают в существенных признаках, но различаются между собой по ряду более частных моментов (например, форма предоставления содержания, его минимальный размер, сроки предоставления, субъектный состав обязательства, возможности правопреемства и выкупа ренты, последствия риска случайной гибели имущества и т.д.).

Субъектами договора постоянной ренты являются получатель ренты и ее плательщик. Получателями могут быть граждане любого возраста, а также некоммерческие организации, для которых выплата рентных платежей соответствует целям их деятельности, названным в учредительных документах, и не противоречит закону.

Согласно ст.596 Гражданского кодекса Российской Федерации пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Возможно установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными. Например, супруги передали по рентному договору принадлежащее им на праве совместной собственности жилое помещение. В случае смерти одного из них его доля в праве на получение ренты переходит к оставшемуся получателю. После смерти последнего получателя обязательство ренты прекращается.

Пожизненное содержание с иждивением - единственный вид договора ренты, который находит широкое практическое применение. В отличие от других видов ренты здесь предметом сделки служит только недвижимое имущество (жилой дом, квартира, земельный участок и т.д.). Недвижимость передают в собственность плательщика ренты, который обязуется взамен осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п.1 ст.601 ГК РФ). Содержание с иждивением может включать в себя обеспечение потребности в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, и уход за ним.

Как следует из ст.584 ГК РФ, обязательно нотариальное удостоверение договора ренты, а для договора, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, необходима также государственная регистрация. При совершении нотариального действия (удостоверение договора ренты) нотариус:

устанавливает личность гражданина, обратившегося за совершением нотариального действия, его представителя или представителя юридического лица (на основании паспорта или других документов);

выясняет дееспособность граждан и проверяет правоспособность юридических лиц, участвующих в сделке. В случае совершения сделки представителем проверяет и его полномочия;

зачитывает вслух участникам сделки ее содержание. Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписывают в присутствии нотариуса. Если гражданин вследствие физических недостатков, болезни или по каким-либо иным причинам не может лично расписаться, по его поручению, в его присутствии и в присутствии нотариуса сделку, заявление или иной документ может подписать другой гражданин с указанием причин, в силу которых документ не мог быть подписан собственноручно гражданином, обратившимся за совершением нотариального действия;

разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.

Договоры отчуждения и о залоге имущества, подлежащего регистрации, могут быть удостоверены нотариусом при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое или закладываемое имущество. Несоблюдение нотариальной формы или требования о государственной регистрации сделки (в случаях, установленных законом) влечет ее недействительность (п.1 ст.165 ГК РФ). Такая сделка считается ничтожной. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. Она недействительна с момента совершения.

Главная привлекательность договора ренты для участников гражданского оборота состоит в том, что согласно п.1 ст.585 ГК РФ он предусматривает передачу имущества, которое отчуждается под выплату ренты получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. Таким образом, плательщик ренты получает имущество в собственность. Данное обстоятельство предполагает возникновение у него прав, указанных в п.1 и 2 ст. 209 ГК РФ, а именно: собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Он может отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Если договор ренты предусматривает передачу имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл.30). Если же имущество передают бесплатно, действуют правила о договоре дарения (гл.32), поскольку иное не установлено правилами гл.33 ГК РФ (Рента и пожизненное содержание с иждивением) и не противоречит существу договора ренты. Плательщику ренты необходимо знать, что заключение договора ренты обременяет недвижимое имущество, переданное под выплату ренты. Поэтому при совершении сделок с другими лицами он обязан уведомить другое лицо об обременении предмета сделки рентой. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (ст.399) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если ГК, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. В данном случае сторонам договора ренты необходимо руководствоваться Федеральным законом РФ “Об ипотеке (залоге недвижимости) ” от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ.

Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является установление обязанности плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (ст.329 ГК РФ) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств. При невыполнении плательщиком ренты указанных выше обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (ст.587 ГК РФ).

Как гласит ч.1 и 2 ст.329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности обязательства (основного).

За просрочку выплаты ренты ее плательщик уплачивает получателю проценты, предусмотренные ст.395 ГК РФ, если иной размер процентов не установлен договором. Таким образом, в договор ренты должны входить условия, предусматривающие ответственность плательщика за просрочку выплаты ренты. В нем необходимо сделать ссылку на ст.395 ГК РФ, предусматривающую ответственность за незаконное использование чужих денежных средств.

Список использованной литературы и нормативных правовых актов

Нормативные правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта 2003 г.).

2. Федеральный закон РФ “Об ипотеке (залоге недвижимости) ” от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ.

3. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

4. Распоряжение Президента РФ от 9 августа 1999 г. N 268-рп "О мерах по совершенствованию гражданского законодательства"

5. Положение о военно-врачебной экспертизе, утвержденное постановлением Правительства РФ от 20 апреля 1995 г. N 390 // СЗ РФ. 1995. N 19.

6. Постановление Правительства РФ от 13 августа 1996 г. N 965 "О порядке признания граждан инвалидами" // СЗ РФ. 1996. N 34. Ст.4127; Постановление Правительства РФ от 3 апреля 1996 г. N 392 (с изм. от 22 октября 1998 г.)"О государственной службе медико-социальной экспертизы" // СЗ РФ. 1996. N 15. Ст.1630; 1998. N 44.

7. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 г. N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. N 11. С.7-14;

8. Постановление правительства Москвы от 18 января 2000 г. N 30 "О порядке переселения собственников, нанимателей, арендаторов и иных лиц из жилых помещений, подлежащих освобождению домов, в которых имеется муниципальная и государственная собственность города Москвы"

9. Устав, утвержденный распоряжением мэра г. Москвы от 19 января 1998 г. N 40-РМ "О совершенствовании деятельности по социальной поддержке и защите одиноких пенсионеров, добровольно передавших жилье в собственность г. Москвы".

10. Распоряжение Мэра Москвы от 19 января 1998 г. N 40-РМ "О совершенствовании деятельности по социальной поддержке и защите одиноких пенсионеров, добровольно передавших жилье в собственность г. Москвы" (с изменениями от 30 июня, 11 октября 1999 г.)

11. Распоряжение мэра г. Москвы от 31 июля 1995 г. N 363 (Вестник мэрии Москвы. 1995. N 15)

12. Постановление Правительства Москвы от 7 октября 2003 г. N 836-ПП

13. "Об увеличении денежных компенсаций, выплачиваемых Государственным унитарным предприятием Правительства Москвы "Московская социальная гарантия" одиноким пожилым гражданам и инвалидам, передавшим жилье в собственность города Москвы"

14. Письмо Госналогинспекции по г. Москве от 10 августа 1998 г. N 31-08/24466 "О договорах ренты"

15. Устав Государственного унитарного предприятия Правительства Москвы "Московская социальная гарантия"

16. Положение о порядке деятельности Государственного унитарного предприятия "Моссоцгарантия" по заключению и реализации договоров пожизненного содержания с иждивением (с изменениями от 30 июня 1999 г.)

Учебная и научная литература

17. Амфитеатров Т.Н. О праве личной собственности // Закон и право № 6 2001г.

18. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения.М., 1997.

19. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договоры о передаче имущества. Договорное право. Кн.2.М., 2002.

20. Витрянский В.В. Сборник статей. Вып.5/Исследовательский центр частного права. - М., "Статут", 2002,Гордон MB Радянське цивильне право. Харьков, 1966.

21. Ем В.С. Договор ренты // Законодательство. 1999. N 5.

22. Ем В.С. Договор ренты // Законодательство. 1998. N 5.

23. Залесский В.В. Обязательственное право. Гражданское право: учебник. Ч.2.М., 1998. С.143

24. Золотько Н.В. Проблемы правового регулирования договора ренты // Закон и судебная практика: Материалы научно-практической конференции. Краснодар, 2000.

25. Золотько Н.В. Развитие рентных отношений в России, исторический аспект // Научное обеспечение агропромышленного комплекса, материалы 2-й региональной научно-практической конференции молодых ученых. Краснодар: КГАУ, 2001.

26. Золотько Н.В. Рентный договор: рискуют все // Домашний адвокат. 2001 №21.

27. Золотько Н В Договор ренты в гражданском праве России Автореферат на соискание ученой степени кандидата юридических наук Краснодар, 2002.

28. Орловский П.Е. Право собственности в практике Верховного Суда СССР // Социалистическая законность. 1944. N 9-10.

29. Рясенцев В.А. Советское гражданское право. Т.2.М., 1976. С.32.

30. Рясенцев В.А. Договор отчуждения строения на условии пожизненного пользования // 1945. N 2.

31. Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) /.М., 1997.

32. Сергеев А.П., Ю.К. Толстой Ю.К. Гражданское право: Учебник. ч.2.

33. Советское гражданское право / Под ред. В.Ф. Маслова, А.А. Пушкина. Ч.2. Киев, 1978.

34. Иоффе О.С. Обязательственное право.М., 1975.

35. Крашенинников П В. Российское жилищное законодательство.М., 1996.

36. Коняев Н., Круглов В. Договор купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца // Советская юстиция. 1974. N 6.

37. Лаасик Э.Я. Договор пожизненного содержания // Ученые записки Тартусского государственного университета Вып.84 Труды юридического факультета, I960.

38. Меерзон С. Купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания продавца //. Советская юстиция. 1971. N 14.

39. Мананкова Р.П. Правовой статус членов семьи по советскому законодательству. Томск, 1991.

40. Новоселова Л.А. О правовых последствиях нарушения денежного обязательства //. 1999. N 1. С.82-92, N 3. С.66-75; N 6.

41. М. Хохлов С.А., Козырь О.М., Маковский А.Л. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч.2. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель.М., 1996.

42. Хохлов С.А. Указ. соч. С.320.: СЗРФ. 1996. №3.

43. Яковлева Е М Новые вилы договоров в гражданских кодексах союзных республик // Вопросы кодификации гражданского законодательства союзной республики. Сталинабад I960, с 109

44. Яргина Е.А. Проблемы защиты участников рентных отношений // Судебнаязащита прав граждан и юридических лиц. Материалы научной конференции - М, ИЗиСП, 2002,Яргина Е.А. Сравнительно-правовой анализ договора ренты и аренды. // "Нотариус", 2003, №3,Яргина Е.А. Договор ренты. // Актуальные проблемы гражданского права.

Страницы: 1, 2, 3, 4