p align="left">Во избежание нарушения единства критерия определения недвижимого имущества, по нашему мнению, необходимо сохранить сугубо объективный подход к этому понятию вместо того, чтобы искать субъективные критерии его определения. Устранить же недостаточную конкретность существующего определения можно лишь путем установления дополнительных признаков, характеризующих связь объекта с землей. Эти признаки могут находиться в сфере технических дисциплин, связанных с архитектурой и строительством. Только здесь могут быть разработаны понятия и показатели, которые в каждом случае обеспечат объективное решение вопроса об отнесении конкретного объекта к недвижимости. Разработка этих критериев не является предметом данной работы, однако необходимость их определения очевидна. При этом ясно, что сами технические критерии вряд ли могут быть включены в текст законодательства, однако в законе необходимо установить порядок утверждения нормативных актов, устанавливающих критерии недвижимого имущества и указать на обязательность применения этих актов при решении данных вопросов.

§ 2. Классификация объектов недвижимости

Вопрос о классификации объектов недвижимости является одним из наиболее запутанных как в правовой литературе, так и в правоприменительной деятельности. Обзор разнообразных точек зрения на выделение различных классификационных групп, их соотношение мог быть предметом самостоятельного весьма объемного исследования. Вместе со многими исследователями данного вопроса автор считает, что выделенные в законодательстве виды недвижимого имущества весьма далеки от совершенства. Вместе с тем, рассматривая проблемы регистрации прав на недвижимое имущество, мы можем исходить исключительно из законодательной конструкции недвижимости. С.А. Степанов удивительно точно отразил существующее положение: "Момент, когда можно было достаточно безболезненно и с экономической точки зрения, и с социальной предложить выверенную, продуманную, основанную на отечественном (в том числе и советского периода) правовоззрении и юридическом опыте конструкцию вещных прав на строение и земельный участок под ним, на строение и квартиру (комнату) в нем, был упущен. Задача сегодняшнего позитивизма - разобраться с действующим законодательным массивом и достаточно свободным судейским усмотрением и предложить наиболее эффективные меры к минимизации правотворческих и правоприменительных проблем". Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004

В ст. 1 Закона о регистрации содержится определение недвижимости, согласно которому "недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения". Пункт 6 ст. 12 Закона о регистрации, определяя структуру ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, указывает, что "разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и об иных объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно за разделом, содержащим информацию о данном земельном участке. Разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению".

В Правилах ведения ЕГРП Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219) формы соответствующих разделов именуются: "Земельный участок", "Здание, сооружение", "Жилое, нежилое помещение, прочие составляющие зданий, сооружений". Таким образом, устанавливается трехзвенная классификация объектов недвижимости.

Одним из главных требований к любой классификации является отсутствие пересечений между различными ее звеньями. Для этого классификационные группы должны быть сформированы таким образом, чтобы один и тот же объект не мог быть отнесен более чем к одной группе.

Первое звено в нашей классификации - земельный участок. В отнесении объектов недвижимости к земельным участкам, как правило, не возникает существенных трудностей. Однако некоторые проблемы возможны и здесь. Согласно законодательному определению (ст. 6 Земельного кодекса РФ) земельный участок - это "часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке". Согласно такому определению очевидно, что земельный участок как объект недвижимого имущества объективно не существует и появляется только как результат деятельности людей по описанию и удостоверению его границ. До завершения этой деятельности будущий участок существует лишь как часть земной поверхности, на которой его границы никак не обозначены. Такое положение делает существование земельного участка зависимым от волеизъявления его правообладателей и правил, предусмотренных для определения границ земельных участков, которые устанавливают пределы такого волеизъявления. Однако Земельный кодекс РФ Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) от 25.10.2001 N 136-ФЗ// "Российская газета", N 211-212, 30.10.2001 различает делимые и неделимые земельные участки. При этом к делимым относит такие, которые "могут быть разделены на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории" (ст. 6 Земельного кодекса РФ).

Таким образом, земельный участок как объект недвижимого имущества существует с момента установления его границ и до их изменения в предусмотренном законом порядке.

В практике иногда возникают проблемы разграничения земельного участка и возведенного на нем сооружения. В частности, возможны ситуации, когда возведение объекта связано с приращением земельного участка за счет бывшей территории водоемов в результате насыпки грунта. Это может происходить как за счет обособленных водных объектов, так и за счет иных водных объектов. В этом случае возникает как вопрос об отнесении земельного участка к вновь созданным объектам недвижимого имущества, так и о том, что собственно создано: новый земельный участок или новый объект недвижимости - сооружение. Такие вопросы возникают при строительстве различного рода портовых сооружений, дамб и пр. Критерий для решения вопроса здесь, видимо, должен лежать в плоскости характера изменений, произведенных в результате осуществленной деятельности. Если результат деятельности состоял исключительно в увеличении площади суши, то речь должна идти о возникновении нового земельного участка. Если же в результате этой деятельности появился объект, имеющий какое-либо специальное назначение - причал, дамба, маяк и пр., то здесь имеют место два процесса - создание земельного участка и создание на этом земельном участке объекта недвижимости.

Сходная проблема возникает и тогда, когда изменения, произошедшие на земельном участке, носят незначительный характер. Так, часто возникает вопрос, является ли объектом недвижимости заасфальтированная или иным образом замощенная площадка, дорога, обнесенный ограждением участок земли и пр. К сожалению, в законодательстве мы также не сможем найти четкие критерии для решения этого вопроса. Так, например, определенным образом оборудованные площадки квалифицировались органами технического и кадастрового учета как сооружения - "склады открытого хранения", дороги также учитывались как сооружения. В иных случаях те же площадки и дороги к недвижимости не относились. Не имея четкого законного критерия, в решении данного вопроса следовало бы исходить из правила, согласно которому для того, чтобы констатировать наличие на земельном участке какого-либо объекта недвижимости, отличного от самого этого земельного участка, нужно, чтобы изменения на этом земельном участке выходили за рамки его простого благоустройства.

Второе звено классификации - здания, сооружения и иные объекты недвижимого имущества, прочно связанные с земельным участком. При отнесении объектов к этой группе уже возникают весьма серьезные проблемы.

В частности неясно, что понимается под иными, кроме зданий и сооружений, объектами, прочно связанными с земельным участком. Изучение практики государственной регистрации показало, что практически все объекты, включенные в разд. II реестра, именовались либо зданиями, либо сооружениями, поскольку именно на это ориентирует название раздела в ЕГРП.

Существуют, по крайней мере, еще две проблемы, связанные с данным разделом.

Первая проблема состоит в возможности расположения в данном разделе объектов, представляющих собой обособленные части зданий или сооружений. С одной стороны, Закон о регистрации и Правила ведения ЕГРП прямо такую возможность не предусматривают, а с другой стороны, в названии разд. III говорится об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений. Говоря об обособленных частях зданий, мы в первую очередь имеем в виду такие их части, которые могут быть использованы автономно от других частей объекта. Так, если отдельная квартира или несколько квартир не могут быть автономно использованы, так как для подхода к ним и обеспечения их функционирования необходимы общие помещения дома, а также несущие конструкции, электрическое, сантехническое и иное оборудование, то при определенных условиях блок-секция или флигель, имеющий отдельный вход, могут быть объектами автономного использования, в том числе иметь самостоятельное, отличное от других частей здания назначение (например, общежитие, гостиница, детский сад и т.д.).

Наиболее простым и традиционным примером самостоятельного статуса части здания является реальный раздел индивидуального жилого дома. Судебная практика давно признавала за такими частями объекта самостоятельный статус, аналогичный целому жилому дому. В то же время в последние годы в ряде регионов практика органов технической инвентаризации отказалась от выделения части жилого дома в качестве самостоятельного объекта недвижимости, рассматривая такую часть как квартиру, а дом в качестве многоквартирного. Однако если обратиться к Жилищному кодексу РФ Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ// "Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14, то он в ст. 16, наряду с жилым домом и квартирой, называет такой объект жилой недвижимости как часть жилого дома. В последнее время приобрело большое распространение строительство таун-хаусов - домов, в которых в каждое жилое помещение имеется отдельный вход, не сообщающийся с общими помещениями такого дома. При этом помещения в таком доме признаются квартирами, а сам дом многоквартирным, хотя они ничем не отличаются от помещений, которые получены в результате реального раздела ранее единого жилого дома. Вполне очевидно, что при обращении за регистрацией права на эту часть здания право на нее должно быть зарегистрировано в разд. II ЕГРП. При дальнейшей достройке и желании зарегистрировать право на все здание у заявителя будет два варианта - либо зарегистрировать право на вторую часть здания как на самостоятельный объект недвижимости, либо обратиться за регистрацией прав на здание в целом с прекращением права на ранее зарегистрированную его часть.

Здесь мы видим несоответствие законодательству о регистрации и нормативных актов, определяющих порядок учета недвижимости. По мнению автора, в настоящее время такие противоречия должны решаться в пользу актов более высокой юридической силы - ГК РФ и Закона о регистрации. При таком подходе "домовладение", состоящее из нескольких самостоятельных зданий, не может быть признано объектом недвижимости, ему нет места в реестре. Однако фактически такие комплексы недвижимости в рамках одного земельного участка существуют. Вопрос же о необходимости их отражения в реестре может быть решен лишь путем соответствующего изменения законодательства.

От таких комплексов следует отличать объекты, которые в силу единства технологического процесса их функционирования, хотя и могут быть представлены как совокупность зданий и сооружений, но на самом деле представляют собой единое сооружение. Примером такого сооружения может служить автозаправочная станция. Первоначальная практика регистрации прав на эти объекты сводилась к тому, что как отдельные объекты недвижимости регистрировалось здание, где располагался пульт управления, каждый резервуар для топлива и прочие объекты.

Еще одной серьезной проблемой является проблема так называемых общих помещений. Эта проблема имеет решение в гражданском законодательстве лишь применительно к квартирам. В ст. 290 ГК РФ говорится о том, что "собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры".

Статья 36 ЖК РФ, конкретизируя эту норму, устанавливает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

Таким образом, применительно к жилым домам, помещения делятся на собственно помещения, на которые может быть установлена собственность физического или юридического лица, и помещения, относящиеся к общему имуществу, на которые не может быть установлена собственность одного лица, и которые находятся в долевой собственности собственников помещений. Так определяется законом структура собственности в жилых домах. На практике такая структура вызывает ряд вопросов.

Первый вопрос - это выработка критериев отнесения помещений к общему имуществу. Закон в качестве такого критерия называет обслуживание таким помещением более одной квартиры. Этот критерий хорошо работает при отнесении к общему имуществу лестниц, лестничных площадок и т.п. Хотя и для помещений такого рода не все так однозначно. Нет, например, никаких сомнений в необходимости отнесения к общим помещениям дома лестницы, на которую выходят несколько квартир. Но встречаются такие ситуации, когда лестница ведет только в одну квартиру. Достаточно распространены случаи, когда на площадку выходит одна квартира, при этом никто, кроме лиц, проживающих в данной квартире, этой площадкой не пользуется. Каков же статус этих объектов в данном случае? Вряд ли их можно отнести к общему имуществу дома, поскольку отсутствует главный признак - обслуживание более одного помещения.

В то же время эти объекты не включены в состав тех помещений, которые они обслуживают. Получается, что они пребывают в неопределенном статусе, который, с одной стороны, не позволяет собственнику помещения распоряжаться ими в том же режиме, что и квартирой, а с другой стороны, не создает оснований для предъявления требования к собственникам всех помещений в доме участия в содержании этих объектов как элементов общего имущества дома.

Также есть некоторые помещения, статус которых практически всегда вызывает проблемы. К числу таких помещений относятся помещения в подвалах и цокольных этажах, отдельные помещения технических этажей, чердачные помещения. Во всех этих помещениях, как правило, расположено оборудование, обслуживающее весь дом в целом или отдельные его части. Согласно ст. 36 ЖК РФ общим имуществом дома являются "коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)". Такая формулировка не дает возможности сделать однозначный вывод о том, является ли наличие инженерных коммуникаций, иного обслуживающего более одного помещения в данном доме оборудования необходимым признаком для отнесения к общему имуществу не только подвалов, но и коридоров, технических этажей и чердаков. Если этот признак относится только к подвалам, то любой чердак или технический этаж должен признаваться общим имуществом дома, независимо от того, что там находится.

Однако некоторые из таких помещений уже являются собственностью отдельных лиц, сдаются государством в аренду. Поступают заявления на регистрацию права собственности на такие помещения как на вновь созданные объекты. И каждый раз в таком случае необходимо установить, что данное помещение не относится к общему имуществу. При этом очевидно, что решать этот вопрос нужно на уровне кадастрового и технического учета. Именно органы учета объектов недвижимости должны в каждом случае выделять из числа помещений те, которые относятся к общему имуществу.

Представляется, что относить объекты к общим помещениям дома только на основании их наименования - это не очень продуктивный подход. Критерий же наличия в рассматриваемом помещении инженерных коммуникаций и оборудования, обслуживающего более одного помещения, также не является вполне удачным, поскольку его применение на практике далеко не безусловно. Трудно найти подвал или чердак, в которых не проходили бы коммуникации и не было бы какого-либо общего оборудования. Между тем в большинстве случаев эти коммуникации и общее оборудование занимают лишь незначительную часть соответствующих помещений. В то же время по техническим причинам выделить в отдельные помещения те сегменты, в которых находятся коммуникации и общее оборудование, часто невозможно. Признавать же подвальное помещение площадью 500 кв. м. общим помещением только потому, что там расположен электрический щит или проходит труба парового отопления, вряд ли отвечает действительному смыслу законодательства. Однако при буквальном толковании законодательного определения общего имущества такой подход вполне возможен.

Второй вопрос состоит в том, каким образом должны учитываться помещения, относящиеся к общему имуществу, в частности, должны ли им присваиваться кадастровые номера. Нам представляется, что на данный вопрос следовало бы ответить отрицательно, либо предусмотреть особый порядок кадастрового учета этих помещений.

Как уже указывалось, специфика этих помещений состоит в том, что они не могут находиться в собственности одного лица. В силу прямого указания закона они находятся в общей долевой собственности собственников всех помещений. Следовательно, право общей долевой собственности на эти помещения возникает автоматически вместе с правом собственности на основные помещения и от государственной регистрации не зависит.

В тесной связи с рассмотренной проблемой находится вопрос о соотношении таких объектов, как здание и помещение. Мы уже говорили о том, что не может существовать помещение, состоящее из помещений. Если несколько помещений объединяются в одно, то с момента возникновения объединенного помещения они перестают существовать в реестре. Это выражается в том, что они исключаются из кадастрового учета и права на них прекращаются в ЕГРП одновременно с регистрацией права на новое помещение. То же самое происходит при разделении одного помещения на несколько. В этом случае прекращает существовать в реестре бывшее единое помещение. Это правило неукоснительно соблюдается для помещений нежилого назначения. Что же касается многоквартирных жилых домов, то и здесь действует, то же правило с поправкой на то, что в состав жилых помещений - квартир, могут входить комнаты как самостоятельные объекты недвижимости. Но и здесь не может быть квартиры, состоящей из двух квартир, или комнаты, состоящей из двух комнат.

Несколько иное соотношение между зданием и находящимися в нем помещениями. Здание может существовать как единый объект недвижимости без разделения на помещения. Если у такого здания один собственник, то независимо от назначения здания (жилое или нежилое) оно может рассматриваться как единый объект. Здание может рассматриваться как единый объект и тогда, когда на него установлена долевая собственность, независимо от того, определен порядок пользования зданием или нет.

Рассмотренная конструкция носит весьма абстрактный характер, поскольку изменения происходят в отношениях собственности на объект, но отражаются как изменение объекта, которого в реальности не происходит. Однако, для того чтобы правильно ориентироваться при совершении различных операций с недвижимым имуществом, с этими противоречиями необходимо примириться и руководствоваться предлагаемыми правилами.

§ 3. Объекты регистрации прав на недвижимость

Вопрос об объекте регистрации прав на недвижимость, т.е. вопрос о том, что именно подлежит регистрации, является одним из наиболее важных и сложных для понимания правовых основ системы регистрации прав на недвижимость.

Проанализируем сначала п. 1 ст. 131 ГК РФ, определяющий объекты государственной регистрации. Мы увидим, что в соответствии с рассматриваемой нормой регистрации подлежат:

а) права собственности;

б) другие вещные права;

в) ограничения этих прав;

г) их возникновение;

д) их переход;

е) их прекращение.

В следующем предложении перечисляются конкретные права, подлежащие государственной регистрации:

а) право собственности;

б) право хозяйственного ведения;

в) право оперативного управления;

г) право пожизненного наследуемого владения;

д) право постоянного пользования;

е) ипотека;

ж) сервитуты;

з) иные права в случаях, предусмотренных настоящим кодексом и иными законами.

Первым вопросом, который возникает при анализе такой конструкции нормы, является вопрос о характере перечня подлежащих регистрации прав. При этом очевидно, что перечень прав, подлежащих регистрации, исчерпывающим не является. В то же время его нельзя назвать и абсолютно открытым. Иные права подлежат регистрации лишь постольку, поскольку это указано ГК РФ или иными законами. Таким образом, с одной стороны, законодатель указал на возможность установления необходимости регистрации иных прав, кроме перечисленных, а с другой стороны, устранил возможность установления этой необходимости иными, кроме законов, нормативными актами. Данное положение является весьма существенным для дальнейшего нормотворчества в сфере государственной регистрации прав на недвижимость. Лишая органы исполнительной власти возможности устанавливать права, подлежащие регистрации, ГК РФ наделил этим правом только законодателя. При этом следует отметить, что в силу п. "о" ст. 71 Конституции РФ этим наделен лишь федеральный законодательный орган, поскольку гражданское законодательство относится к исключительной компетенции Федерации.

Но возникает и иной вопрос: о соотношении норм, содержащихся в первом и втором предложениях п. 1 ст. 131 ГК РФ. Если бы не было второго предложения, то, очевидно, следовало бы признать, что регистрации подлежат все права, которые относятся к вещным, а также все их ограничения. Однако во втором предложении перечислены не все вещные права, существование которых предусмотрено гражданским законодательством. В частности, там не указано такое специфическое вещное право на объект недвижимости, как право пользования жилым помещением членами семьи собственника (ст. 292 ГК РФ), перечислены далеко не все возможные ограничения вещных прав на объекты недвижимости.

Практика регистрирующих органов рассматривает все права и ограничения прав, в отношении которых не указано, что они подлежат государственной регистрации, как не подлежащие регистрации в смысле запрета регистрирующему органу их регистрировать. Эту позицию отражает М.Г. Пискунова, которая полагает, что "в соответствии с п. 1 ст. 20 с учетом п. 1 ст. 2 Федерального закона в регистрации прав и сделок, не подлежащих регистрации в соответствии с законодательством, должно быть отказано. Например, должно быть отказано в регистрации договоров найма жилого помещения, договоров купли-продажи недвижимости нежилого назначения, поскольку указанные договоры считаются заключенными, а основанные на них обязательственные права считаются возникшими без акта государственной регистрации". Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции. С. 22

Но такая позиция может привести к ряду весьма негативных последствий. Основная задача регистрации вещных прав и их ограничений - защита интересов обладателей соответствующих прав. При запрете регистрации некоторых прав и ограничений обладатели этих прав и лица, в пользу которых права ограничены, лишаются определенного средства защиты своих прав. Приобретатели же объектов недвижимости лишаются возможности получения информации об обременениях объекта из независимого источника, которым является регистрирующий орган.

В качестве примера, помимо прав членов семьи собственника жилого помещения, можно привести права нанимателя жилого помещения. Возникающее из договора жилищного найма право пользования жилым помещением, безусловно, является обременением (ограничением прав собственника) объекта недвижимости на период действия договора. Вместе с тем закон не включает ни договор найма, ни права нанимателя по договору к числу подлежащих регистрации. Вряд ли, однако, есть разумные основания для того, чтобы лишить нанимателя возможности зарегистрировать свои права по договору.

Рассмотрим возникновение права собственности. Вполне очевидным является то, что нельзя зарегистрировать возникновение права собственности, не зарегистрировав одновременно само это право за определенным субъектом. Значит, регистрация возникновения права всегда будет связана с регистрацией самого этого права. Таким образом, по нашему мнению, одновременное указание в ст. 131 ГК РФ и самого вещного права, и его возникновения как самостоятельных объектов регистрации лишено юридического смысла.

Теперь рассмотрим понятие перехода права собственности. Следует отметить, что вопрос о регистрации перехода права собственности фигурирует не только в ст. 131 ГК РФ, но и в нормах части второй ГК РФ о договоре купли-продажи недвижимости. В ст. 551 ГК РФ, которая называется "Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость" говорится о том, что регистрации в случае заключения договора купли-продажи подлежит не право покупателя, не договор купли-продажи, а именно переход права собственности.

Таким образом, объектами регистрации прав на недвижимость следует признать сами вещные права (их возникновение) и прекращение этих прав.

Однако, представляется, что законодатель в ст. 131 ГК РФ указал не все объекты регистрации. Характерной особенностью прав на объекты недвижимости является относительно длительное их существование. При этом в процессе существования содержание этих прав может изменяться весьма существенно как по воле самих собственников, так и помимо их воли. В связи с этим нам представляется, что изменение содержания прав на объекты недвижимости должно быть признано самостоятельным объектом регистрации. При этом под категорию изменений права подпадает любое изменение содержания правомочий собственника.

Одним из наиболее распространенных примеров изменения содержания правоотношений собственности без изменения круга его субъектов является превращение совместной собственности в долевую в результате соглашения собственников либо по решению суда. При этом очевидно, что не происходит ни прекращения права собственности, ни его возникновения вновь. Однако изменение отношений между собственниками является юридически достаточно значимым и поэтому должно быть зарегистрировано.

Другим случаем изменения содержания вещного права является установление обременений (ограничений) этого права. Специфика любого обременения (ограничения) в том и состоит, что оно сужает круг правомочий обладателя этого права. Такое сужение может произойти в результате заключения собственником сделки - например, передачи объекта в аренду, в залог, либо в результате деятельности уполномоченных государственных органов (например, наложение ареста на имущество).

О регистрации ограничений прав на объекты недвижимости говорится в ст. 131 ГК РФ, однако, поскольку ограничениями не исчерпываются все случаи изменения права, изменение вещных прав следовало бы указать в ст. 131 ГК РФ в качестве самостоятельного объекта регистрации.

Вещное право субъекта характеризуется, прежде всего, содержанием, т.е. совокупностью правомочий субъекта по владению, пользованию и распоряжению объектом. При этом для каждого из известных гражданскому праву вещных прав характерно свое соотношение этих правомочий.

Собственность занимает особое место среди вещных прав, поскольку носит первичный независимый характер. В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия. Все остальные вещные права являются производными от права собственности, ибо существуют лишь постольку, поскольку существует право собственности, и в ряде случаев осуществляются в допущенных собственником пределах.

Одним из основных вопросов функционирования системы регистрации прав на недвижимость является организация ведения реестра прав на недвижимое имущество. Одним из важнейших принципов ведения этого реестра, по нашему мнению, должно быть исключение отражения прав разного порядка в одном разделе реестра. Поэтому не следует объединять в одной форме государственной регистрации все вещные права. Между тем именно так регламентировано ведение реестра в Законе о регистрации и принятых на его основании Правилах ведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. В ст. 12 этого закона устанавливается, что каждый раздел ЕГРП состоит из трех подразделов и предписывается в подразд. II вносить как записи о праве собственности, так и записи об иных вещных правах. Правила же ведения ЕГРП (Приложение 2) устанавливают единую форму как для записи права собственности, так и для записи об иных вещных правах.

Такая организация ведения реестра не учитывает того, что установление иных вещных прав не прекращает права собственности, а лишь обременяет его. Находясь в государственной собственности, объект недвижимости может неоднократно менять субъектов хозяйственного ведения или оперативного управления. Оптимальная же организация ведения реестра должна обеспечивать наглядность динамики прав каждого уровня: возникновения, прекращения и изменения первичного права, вторичных прав и обременений как первичных, так и вторичных прав. В свете этих положений представляется необходимым вместо формы регистрации "запись о праве собственности и об иных вещных правах" ввести две самостоятельные формы: "запись о праве собственности" и "запись об иных вещных правах".

Необходимость выделения раздела "иных вещных прав" связана с тем, что ряд этих прав хотя и является обременением права собственности, но не является правом однопорядковым с другими обременениями. Специфика таких производных прав, как, например, право хозяйственного ведения и право оперативного управления, состоит в том, что они, выступая обременением права собственности, в свою очередь, могут быть обременены (например, правами арендатора или залогодержателя). Именно поэтому указанные права не могут быть включены в реестр обременений.

На основании чего можно подвести следующие итоги.

1. Государственной регистрации подлежит право собственности и иные вещные права (их возникновение, изменение и прекращение), а также обременения (ограничения) этих прав.

2. Права и их обременения (ограничения) подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Иные права на недвижимое имущество и их ограничения регистрируются по желанию правообладателей в порядке, установленном законом.

Итак, сформулируем ряд выводов, исходных для понимания объекта регистрации прав на недвижимое имущество.

1. Основным (первичным) объектом регистрации является право собственности.

2. Регистрации подлежат его возникновение, изменение и прекращение.

3. Регистрация обременений (ограничений) права собственности является частным случаем регистрации изменения этого права.

4. Регистрация иных (вторичных) вещных прав представляет собой частный случай регистрации обременений (ограничений) права собственности. Вместе с тем регистрации подлежит возникновение, изменение и прекращение, а также обременение (ограничение) самих вторичных вещных прав.

5. Сделки подлежат регистрации в качестве оснований возникновения, изменения или прекращения вещных прав, либо оснований возникновения, изменения или прекращения обременений (ограничений) этих прав. Сделка отчуждения с отлагательным условием сама подлежит регистрации как обременение соответствующего вещного права.

6. Документы, оформляющие сделки, а также документы, содержащие сведения о других юридических фактах, влекущих возникновение, изменение или прекращение вещных прав, не являются объектом регистрации, а выступают как единственное средство получения регистрирующим органом информации об этих сделках и юридических фактах.

§4. Порядок осуществления государственной регистрации на недвижимое имущество

Государственная регистрация проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. Надлежащим образом оформленная доверенность должна отвечать всем требованиям Гражданского кодекса.

Если правообладатель или сторона в договоре - несовершеннолетний в возрасте до 14 лет (малолетний), или гражданин, признанный недееспособным, от его имени выступают законные представители, причем предъявления доверенности для этого не требуется. Законные представители малолетних - это родители, усыновители или опекуны, а недееспособных - опекуны.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут обращаться с заявлением о регистрации самостоятельно, но при согласии на это их законных представителей. Это согласие должно быть выражено в письменной форме. Киндеева Е.А. Регистрация договора аренды нежилого помещения: быть или не быть. // “Экономика и жизнь”, 2006г., № 8. - С. 38.

Как правило, обратиться с заявлением о регистрации прав на основании договора могут все участвующие в нем стороны. Но из текста ст.16 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” вытекает, что, если речь идет о договоре, не требующем нотариального удостоверения и не удостоверенном нотариусом, то государственная регистрация может быть проведена только по заявлениям всех сторон. Если же одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, то вторая может обратиться в суд, который вправе вынести решение о государственной регистрации, обязательное для учреждения юстиции по регистрации прав, при этом с уклоняющейся стороны могут быть взысканы убытки, вызванные задержкой регистрации, если это уклонение было необоснованным (ст.165 ГК РФ).

Если же права возникли на основании договора, не требующего нотариального удостоверения, но удостоверенного по желанию сторон, для проведения государственной регистрации достаточно заявления одной из них (абз.4 п.1 ст.16 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”). В ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” не отражена ситуация, при которой обязательное нотариальное удостоверение договора предусмотрено законом. Поскольку закон связывает определение круга лиц, имеющих право на подачу заявления о государственной регистрации, с единственным условием - нотариальным удостоверением договора, следует прийти к выводу, что государственная регистрация может быть проведена по заявлению одной из сторон и тогда, когда нотариальное удостоверение договора обязательно в силу закона. Постатейный комментарий к Федеральному закону “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Норма, 2004. С. 129.

В случае если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты (в данном случае имеются в виду индивидуальные (ненормативные) акты). Такие акты могут быть изданные только в случаях и в порядке, указанных в законе, и должны быть подписаны лицом, наделенным правом осуществлять соответствующие властные действия от имени органа.

К заявлению, согласно ч.2 ст.16, ст.17 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, должны быть приложены необходимые для регистрации документы, прежде всего те, которые являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а именно:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу судебные решения;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

Для того чтобы договор был признан заключенным, сторон должны в предусмотренной законом форме достичь согласия относительно его предмета и всех других существенных условий (ст.432 ГК РФ). По общему правилу договор признается заключенным в момент, когда лицом, направившим оферту, получен акцепт, но если договор подлежит обязательной регистрации, то моментом его заключение считается, если иное не установлено законом, момент государственной регистрации (ст.433 ГК РФ).

Если речь идет о договорах, связанных с правами на недвижимость, то эти договоры служат основанием для регистрации возникновения, прекращения и перехода соответствующих прав. В случаях, когда Гражданский кодекс РФ предусматривает обязательную регистрацию различных сделок, которые связаны с недвижимостью, регистрация прав, вытекающих из соответствующих договоров, одновременно рассматривается как регистрация сделки. И только тогда, когда речь идет о сделках, направленных на обременение прав на недвижимость, государственной регистрации подлежат сами соответствующие договоры (например, ст.352 ГК РФ).

Приватизация жилых помещений осуществляется в соответствии с Законом “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” от 04 июля 1991г. (с последующими изменениями и дополнениями) Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" от 04.07.1991 N 1541-1// "Ведомости СНД и ВС РСФСР", 11.07.1991, N 28, ст. 959. Закон о приватизации предусматривает передачу гражданам в собственность по их желанию занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

Передача осуществляется на безвозмездной основе, причем гражданин имеет право на бесплатное приобретение жилья только один раз. Но существует и исключение: несовершеннолетние лица, ставшие собственниками жилого помещения, полученного в порядке приватизации, сохраняют право на приватизацию другого, полученного ими впоследствии жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда, по достижении совершеннолетия.

Приватизация оформляется договором передачи жилья, который имеет свои особенности, почему и выделен законодателем в отдельное основание возникновения, прекращения и перехода прав на жилье. Главная особенность заключается в том, что провозглашенный Гражданским кодексом принцип свободы договора в данном случае касается только одной стороны - гражданина, желающего приватизировать занимаемое им жилье.

Еще одно основание для государственной регистрации прав - свидетельство о праве на наследство. Оно выдается наследникам, принявшим наследство, в подтверждение их прав на полученное имущество. Наследники приобретают право на имущество со дня открытия наследства, поэтому можно сказать, что государственная регистрация прав на недвижимость в данном случае носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер. Состав наследников определяется завещанием или законом.

В соответствии со ст.36 Основ законодательства о нотариате выдают свидетельство о праве на наследство и принимают меры к охране наследственного имущества только государственные нотариусы. И лишь при отсутствии в нотариальном округе государственной нотариальной конторы совместным решением органа юстиции и нотариальной палаты выполнение соответствующих функций может быть поручено одному из нотариусов, занимающихся частной практикой. Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы. // “Российская юстиция”, 2007, № 10. - С. 83.

Свидетельство о праве на наследство выдается всем наследникам вместе или каждому в отдельности - по их желанию (в последнем случае в свидетельствах указывается все наследственное имущество и доля наследника, получающего свидетельство). Если окажется, что какое-либо имущество не включено в свидетельство о наследстве, то на него может быть выдано дополнительное свидетельство.

Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Под термином “решение суда” носит в данном случае обобщающий характер и обозначает так же решение третейского и арбитражного суда.

Решения суда в контексте ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” могут признавать за гражданами и организациями определенные права на недвижимое имущество (право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитутные и иные вещные права), признавать недействительными оспоримые сделки и указывать порядок применения последствий признания недействительными ничтожных сделок.

Действующее процессуальное законодательство наделяет лиц, участвующих в деле, а также судебного пристава-исполнителя правом постановления перед судом вопроса о разъяснении решения (ст.17 Федерального закона “Об исполнительном производстве”).

Следует заметить, что право на недвижимое имущество может быть установлено не только судебным решением, но и определением суда об утверждении мирового соглашения сторон, определением или постановлением кассационной, апелляционной, надзорной инстанции, вынесших новое решение по делу либо изменивших решение суда.

Одним из оснований для ограничения прав на недвижимое имущество является наложение ареста на это имущество, то есть его опись, объявление запрета распоряжаться им, а при необходимости - ограничение права пользования, применяемый для обеспечения иска или в других целях. Арест имущества влечет следующие ограничения в правах: невозможность его продажи, дарения, мены, сдачи в наем (аренду), залога. В связи с этим ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (ст.28) предписана необходимость извещения регистратора о произведенном аресте в трехдневный срок.

Еще одним основанием для государственной регистрации являются различные акты (свидетельства) государственных органов. Эти акты относятся к категории индивидуальных. Следует заметить, что к данному виду оснований относятся и различные акты органов местного самоуправления, наделенных необходимыми полномочиями. Компетенция и этих, и органов государственной власти определяется законодательством, действовавшим в месте выдачи и на момент выдачи акта (документа).

В качестве примеров таких актов можно привести подлежащие регистрации лицензии на водопользование, выдаваемые специально уполномоченным государственным органом управления использования и охраны водного объекта; акты представления земельного участка органами местного самоуправления для строительства объектов недвижимости в городских и сельских населенных пунктах; и другие акты (свидетельства).

К особым случаям, которые укладываются в рамки данного основания, можно отнести:

- принятие бесхозяйных недвижимых вещей на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (основанием для такого принятия на учет служит заявление органа местного самоуправления, на территории которого находится бесхозяйная вещь, - ст.225 ГК РФ);

- решение об изъятии имущества у собственника в виде реквизиции, т.е. при обстоятельствах, которые носят чрезвычайный характер, в интересах общества по решению государственных органов в порядке и на условиях, установленных законом, в частности, с непременной выплатой стоимости имущества (ст.242 ГК РФ) или в виде конфискации (ст.243 ГК РФ).

К числу иных актов передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя, предусмотренных ст.18 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, относятся самые различные акты, соответствующие действовавшему в месте передачи и на момент совершения передачи законодательству.

К этим актам в настоящее время можно отнести такие основания для государственной регистрации прав, как внесение физическими и юридическими лицами вклада в виде недвижимости в учреждаемое ими хозяйственное общество (товарищество), наделение собственниками правом оперативного управления создаваемых ими учреждений, передача юридическим лицом другому юридическому лицу прав на недвижимость при отдельных видах реорганизации юридического лица, наделение от имени собственника государственным органом или муниципальным образованием правом хозяйственного ведения на определенное недвижимое имущество вновь создаваемого государственного или муниципального унитарного предприятия и др. Постатейный комментарий к Федеральному закону “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Норма, 2004. - С. 148.

Следует отдельно заметить, что ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” не указывается еще одно основание для государственной регистрации на недвижимое имущество - справка правления потребительского кооператива о полной выплате пая. В соответствии со ст.218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Поскольку все вышеперечисленное имущество относится к недвижимости, возникшее право подлежит регистрации в соответствии с ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, хотя в этом случае данная юридическая процедура носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер, так как право на эти помещения возникает с момента полного внесения пая.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

Некоторыми статьями главы 4 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” могут быть предусмотрены дополнительные документы, предоставление которых необходимо для государственной регистрации. Так, например, в случае государственной регистрации права на долю в общей долевой собственности на недвижимое имущество, к заявлению о государственной регистрации со стороны других сособственников должны прилагаться в письменной форме согласия, которые должны быть оформлены каждым сособственником в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариально заверены. Отсутствие такого согласия может служить основанием для приостановления государственной регистрации (ст.24 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).

При подаче заявления о государственной регистрации любое физическое лицо-правообладатель, сторона в договоре или представитель обязаны предъявить документ, удостоверяющий личность. Здесь разумно привести перечень таких документов, но в ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” его, разумеется, нет, поэтому можно использовать нормы, содержащиеся в иных правовых актах. Наиболее подробный перечень документов, удостоверяющих личность, приведен в Правилах регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995г. с последующими изменениями и дополнениями:

- паспорт;

- свидетельство о рождении - для лиц, не достигших 16 лет (следует заметить, что в настоящий момент паспорт выдается лицам, достигшим 14 лет);

- заграничный паспорт - для постоянно проживающих за границей граждан, которые временно находятся на территории РФ;

- удостоверение личности - для военнослужащих (офицеров, прапорщиков, мичманов);

- военный билет - для солдат, матросов, сержантов и старшин, проходящих военную службу по призыву или по контракту;

- справка об освобождении из мест лишения свободы - для лиц, освободившихся из мест лишения свободы.

Личность иностранных граждан и лиц без гражданства устанавливается на основании вида на жительства или национального паспорта с отметкой о регистрации в органах внутренних дел или других уполномоченных органах.

Представитель юридического лица обязан предъявить учредительные документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность, и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица.

Также для государственной регистрации необходимо предъявить документ об оплате регистрации. Таким документом является квитанция о приеме денег кредитным учреждением, осуществляющим денежные расчеты с населением, либо платежное поручение организации с отметкой банка о принятии платежа. Обязательным является приложение подлинника платежного документа.

При получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию должностное лицо учреждения юстиции по регистрации прав вносит соответствующую запись в книгу учета документов. Книга учета входящих документов предназначена для внесения записей о документах, представляемых в учреждение юстиции по регистрации прав (или его филиал) для осуществления им государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В книге учета входящих документов производятся записи по следующим заявлениям и документам: Гражданское право / Под редакцией Ю.К. Толстого и А.П. Сергеева. С.-П.: Слово, 2006.

- заявлениям о государственной регистрации прав с прилагаемыми документами;

- заявлениям о регистрации ограничений (обременений) права с прилагаемыми документами;

- заявлениям об исправлении технических ошибок в записях, допущенных при государственной регистрации прав;

- заявлениям о приостановлении государственной регистрации прав;

- документам, необходимым для проведения государственной регистрации, например: ответом соответствующих органов и организаций на обращения учреждений юстиции по регистрации прав (их филиалов) или правообладателей о предоставлении сведений, необходимых для государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества (п.3 ст.8 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним");

- дополнительным документам, представляемым заявителем с целью устранения причин, приведших к приостановлению регистратором прав государственной регистрации прав;

- иным документам, касающимся осуществляемой учреждениями юстиции по регистрации прав (их филиалами) государственной регистрации прав, например, определениям или решениям судов о приостановлении государственной регистрации прав.

Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию с их перечнем, а также с указанием даты их представления. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию, кроме того, с указанной в ней даты начинается проведение всех регистрационных действий, и, следовательно, исчисление месячного срока, в течение которого, в соответствии с п.3 ст.13 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, должна быть произведена государственная регистрация.

Правовая экспертиза - это изучение представленных для государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество Постатейный комментарий к Федеральному закону “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Норма, 2004. - С. 163..

Требования к документам, представляемую на государственную регистрацию, содержатся в ст.18 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

В ней говорится, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Единый государственный реестр прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Решение об отказе в регистрации должно быть принято в письменной форме с указанием мотивов для отказа, в общий месячный срок, либо в течение срока приостановления государственной регистрации. Копия данного решения должна быть помещена в дело правоустанавливающих документов.

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, как гласит ст.12 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанны объектах и сведения о правообладателях.

Фактически ЕГРП состоит из трех основных составляющих:

- книги учета документов;

- непосредственно записи о конкретных объектах недвижимого имущества, существующих и прекращенных правах на эти объекты, правообладателях, существующих и прекращенных ограничениях (обременениях) прав, произведенных в соответствии с установленными требованиями;

- дела правоустанавливающих документов.

Учреждение юстиции по регистрации прав в обязательном порядке ведет книгу учета документов, принятых на государственную регистрацию. Именно с даты внесения в нее записи о поступившем заявлении о регистрации права на объект недвижимого имущества, ограничения права или сделки начинается государственная регистрация. Кроме того, при внесении записи в эту книгу документам, принятым на регистрацию, присваивается входящий номер, который впоследствии составляет основу номера произведенной записи о регистрации права, его ограничения или сделки.

Книга содержит информацию обо всех поступивших на регистрацию документах. Если на основании документов принято решение об отказе в государственной регистрации, то об этом делается отметка в книге и регистрационная запись в этом случае не производится, номер регистрации не присваивается.

Если же принимается решение об осуществлении государственной регистрации, то информация о произведенной регистрации отражается в книге учета выданных свидетельств о государственной регистрации прав. Книга учета выданных свидетельств о государственной регистрации прав содержит информацию о том, что правообладатель или иное лицо, обратившееся за регистрацией ограничения (обременения), извещено о результатах произведенной по его заявлению государственной регистрации и получило документ о зарегистрированном праве или сделке.

Сам Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов - на каждый объект недвижимого имущества, о регистрации прав на который или сделок с ним было подано заявление. Каждый раздел Единого государственного реестра прав идентифицируется кадастровым или условным номером объекта. Все записи об объекте недвижимого имущества, правах на этот объект, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях) вносятся в соответствующий, открытый именно для этого объекта недвижимости раздел Единого государственного реестра прав, то есть на земельный участок, здание, стоящее на этом земельном участке, конкретное помещение в этом здании (или иной объект, входящий в состав здания) заводятся отдельные разделы реестра. Но при этом разделы в Едином государственном реестре прав размещаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества.

Правила ведения Единого государственного реестра прав предусматривают также внесение записей об изменениях, не влекущих за собой прекращения или перехода права. Для этих целей предусмотрен специальный лист, на который и вносятся такие сведения. К таким сведениям, в частности, относятся перемена фамилии, имени, отчества, места жительства физического лица, наименования юридического лица или его юридического адреса, уточнения площади объекта, изменения при незначительной конструкции здания и пр.

Для внесения сведений об изменениях, не влекущих за собой прекращения или перехода права, на листе, к которому относится изменение, в графе “Особые отметки регистратора” проставляется штамп о внесении изменений в регистрационную запись. На штампе указываются дата внесения изменений и имя регистратора, заверенные его подписью. При внесении еще одного изменения ставится дополнительный штамп о внесении изменений.

На каждый объект недвижимого имущества открывается дело правоустанавливающих документов. В дело помещаются все документы, поступающие для государственной регистрации на этот объект.

Свидетельство о государственной регистрации прав, выдаваемое правообладателю, является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, а также учетную серии и номер.

Свидетельство выдается правообладателю при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущество, а также арендатору и залогодержателю.

Выдача свидетельств о государственной регистрации, а также подлинников правоустанавливающих и других подлежащих выдаче правообладателю, арендатору или залогодержателю документов производится в случае обращения субъекта права по истечении месячного срока в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Получение свидетельства о государственной регистрации права является правом, а не обязанностью правообладателя. Выдача свидетельства производится на основании предъявленной расписки в получении документов на государственную регистрацию, выдаваемой при представлении документов на государственную регистрацию заявителю. Также при выдаче свидетельства о государственной регистрации правообладатель - физическое лицо - обязан предъявить документ, удостоверяющий личность, и, если свидетельство получает уполномоченное правообладателем лицо, надлежащим образом оформленную доверенность. Представитель юридического лица-правообладателя предъявляет, помимо документа, удостоверяющего личность, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица. Информация о том, что правообладатель получил документ о зарегистрированном праве или сделке, заносится в книгу учета выданных свидетельств.

Заключение

Новый этап развития института государственной регистрации прав на недвижимость наступил с принятием Конституции РФ 1993 г. и дальнейших правовых актов, регулирующих осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Договоры и другие сделки могут быть предметом государственной регистрации сами по себе, а равно в качестве основания порождаемых, изменяемых или прекращаемых ими прав.

Личность иностранных граждан и лиц без гражданства устанавливается на основа вида на жительства или национального паспорта с отметкой о регистрации в органах внутренних дел или других уполномоченных органах.

Мировая практика исходит из необходимости использования в обязательном порядке возможностей негосударственных правовых институтов для обеспечения юридической чистоты регистрируемых соглашений и законности возникающих на их основе прав, что вполне отвечает задачам создания стабильного оборота недвижимости. Для стран англосаксонской системы права это обязательное участие в сделке страхового маклера. Для стран системы континентального права, к которой относится и наше государство, таким, негосударственным, способом обеспечения законности сделок с недвижимостью всегда было их обязательное нотариальное удостоверение.

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество дано в ст.2 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", принятого Государственной Думой 17 июня 1997 года, в которой государственная регистрация определяется как "юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации".

Очевидно, что одной из главных задач государственной регистрации является гарантия законности при осуществлении сделок с недвижимостью, хотя этот вопрос в настоящее время законодательством не урегулирован до конца. Кроме того, наличие Единого реестра прав на недвижимое имущество существенно облегчает деятельность различных государственных органов, связанную с необходимостью ведения учета собственников недвижимости

Список литературы

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ)// СЗ РФ 26.01.2009, N 4, ст. 445

2. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ - Часть 1// СЗ РФ , 05.12.1994, N 32, ст. 3301

3. Арбитражный процессуальный кодекс РФ (АПК РФ) от 24.07.2002 N 95-ФЗ// "Российская газета", N 137, 27.07.2002

4. Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) от 25.10.2001 N 136-ФЗ// "Российская газета", N 211-212, 30.10.2001

5. Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ// "Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14

6. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 17.07.2009) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997) // СЗ РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594

7. Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" от 04.07.1991 N 1541-1// "Ведомости СНД и ВС РСФСР", 11.07.1991, N 28, ст. 959

8. Постановление Пленума ВАС РФ от 2 декабря 2005 г. N 32// СЗ РФ 2.12.2005, № 32 ст.3012

9. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219)

10. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2006

11. Белов В.А. Предисловие // Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001. С. 27-28

12. Волынцева А.В. Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Томск, 2003. С. 68.

13. Гражданское право / Под редакцией Ю.К. Толстого и А.П. Сергеева. С.-П.: Слово, 2006.

14. Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом: Автореф. дис. : канд. юрид. наук. М., 2008. С. 16

15. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: Правовое регулирование: Научно-практическое пособие. М., 1997. С. 7

16. Карлин А.Б. Принципы регистрационной системы прав на недвижимость в условиях экономической интеграции // Вестник Министерства юстиции РФ. 2006. N 1. С. 39-40

17. Кассо Л.А. Русское поземельное право. М., 1999; Ельяшевич В.Б. Очерк развития форм поземельного оборота на Западе. СПб., 1913

18. Кирсанов А.Р. Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации: Учебное пособие. М., 2007. С. 17

19. Кирсанов А.Р. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. М., 2007. С. 18-19

20. Киндеева Е.А. Регистрация договора аренды нежилого помещения: быть или не быть. // “Экономика и жизнь”, 2006г., № 8. - С. 38

21. Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы. // “Российская юстиция”, 2007, № 10. - С. 83

22. Мейер Д.И. Русское гражданское право. М., 1997. Ч. 1. С. 251-259

23. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998

24. Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции. С. 22

25. Плотникова И.Н. Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в системе защиты прав собственности граждан и юридических лиц // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. С. 66

26. Постатейный комментарий к Федеральному закону “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Норма, 2004. С. 129

27. Системы регистрации прав на недвижимое имущество: Опыт зарубежных стран / Под ред. А.А. Лазаревского. М., 2000.

28. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. С. 1-9

29. Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: Правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. М., 2008. С. 51

30. Соборное Уложение 1649г.: Текст, комментарии / Рук. авт. кол. Л.Г. Маньков. Л., 1987. С. 89

31. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004

32. Степанов С.А. Система объектов недвижимого имущества в гражданском праве: теоретические проблемы: Автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. Екатеринбург, 2004. С. 44

33. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907г.) М., 1995

34. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006

Страницы: 1, 2, 3