Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

Вопрос о принципах государственной регистрации чрезвычайно важен, поскольку решение вопроса о принципах этой системы позволяет сделать институт государственной регистрации устойчивым и непротиворечивым Каширин, А. Их заботит регистрация / А. Каширин // ЭЖ-Юрист. - 2007. - № 48. - С. 7..

Вопрос исследовался как в работах дореволюционных российских юристов, так и в современной юридической литературе. Он освещался в работах И.А. Базанова, В.Б. Ельяшевича, А.Л. Фрейтаг-Лоринговена, В.А. Алексеева, С.А. Бабкина, А.Р. Кирсанова, Е.Ю. Петрова, М.Г. Пискуновой и др.

Организация регулирования оборота недвижимого имущества зависит от того, какие принципы заложены в соответствующей системе регулирования.

При этом часто не все принципы закреплены нормативно, однако это не исключает значимости принципов как основных руководящих идей, лежащих в основе этого правового института. Принципы государственной регистрации прав на недвижимость отражают объективные потребности организации оборота недвижимости. Произвольный подход к конструированию норм, организующих оборот недвижимости, не приведет к желаемой цели - созданию непротиворечивой и эффективной системы права недвижимости.

Следует отметить, что не все принципы могут быть одновременно зафиксированы в единой системе организации оборота недвижимости. Некоторые из них вступают в противоречие (например, принцип публичной достоверности и принцип исправления регистрационной записи). Определенная комбинация принципов государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею позволяет моделировать различные регистрационные системы.

Выделяют материально-правовые и формально-правовые принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Петров, Е.Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в гражданском обороте недвижимости. Автореф. дис... канд. юрид. наук. / Е.Ю. Петров. - М., 2001. - С. 9.. Если материально-правовые принципы лежат в основе системы государственной регистрации возникновения, изменения, обременения и прекращения прав на недвижимость, то формально-правовые принципы определяют структуру органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Совокупность формально-правовых принципов, определяющих правила организации оборота недвижимости, дают основания для вывода о существовании так называемого "формального права". Формальное право не свойственно каким-либо иным институтам частного или публичного права и опосредует отношения по организации оборота недвижимости Бабкин, С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. / С.А. Бабкин. - М., Центр ЮрИнфоР. 2001. - С. 210.. Будучи направленным на установление порядка деятельности органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, формальное право выполняет вторичную функцию: оно является своего рода придатком материального (вещного) права на недвижимость.

Материально-правовые принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Систему материально-правовых принципов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют следующие принципы:

- принцип публичной достоверности (материальной гласности) или бесповоротности;

- принцип исправления регистрационной записи;

- принцип изъятия из-под действия давности;

- принцип возражения (протестации);

- принцип отметки (предварительной регистрации);

- принцип старшинства прав.

Принцип публичной достоверности подразумевает, что лица, которые добросовестно полагаются на сведения, содержащиеся в государственном реестре прав на недвижимое имущество (поземельная книга, вотчинная книга), становятся обладателями прав на недвижимость даже в том случае, если государственная регистрация основана на юридически порочных фактах. Смысл принципа публичной достоверности заключается в необходимости обеспечения устойчивости гражданского оборота вообще и оборота недвижимости в частности. Как отмечал И.А. Покровский, все третьи лица вправе испытывать доверие к тому, что записано в поземельных книгах Покровский, И.А. Основные проблемы гражданского права. / И.А. Покровский - М., Статут. 2002. - С. 201.. Добросовестный участник оборота, который полагается на официальные сведения, содержащиеся в государственном реестре, должен быть защищен от возможных притязаний на приобретаемое им недвижимое имущество. Такая защита обеспечивается при помощи принципа публичной достоверности, реализация которого позволяет ограничить претензии лица - правопредшественника добросовестного приобретателя недвижимого имущества.

Принцип исправления регистрационной записи заключается в том, что лица, обладающие вещными правами на недвижимую вещь, имеют юридически обеспеченную возможность потребовать исправления неправильной записи в государственном реестре прав на недвижимое имущество (поземельной, вотчинной книге). Этот принцип обеспечивает защиту прав собственника, утратившего недвижимое имущество.

Принцип исправления конфликтует с принципом публичной достоверности, поскольку последний направлен на обеспечение защиты прав добросовестного приобретателя и исключает возможность изъятия у него приобретенной вещи. Таким образом, принцип исправления регистрационной записи не может быть в полной мере реализован одновременно с принципом публичной достоверности.

В силу принципа изъятия из-под действия давности зарегистрированные на недвижимое имущество права не подлежат действию правил об исковой и приобретательской давности. Это обусловлено тем обстоятельством, что государственная регистрация прав на недвижимость влечет состояние полной правовой определенности прав, и сведения о таком правовом состоянии недвижимой вещи доступны всем заинтересованным лицам. Правовая неопределенность в режиме спорного объекта недвижимости исключается, что, в свою очередь, упраздняет необходимость во включении механизмов исковой и приобретательской давности, как механизмов "плавного" перехода прав на недвижимое имущество от одного лица к другому Ширяев, И.В. Регистрация перехода прав на недвижимое имущество / И.В. Ширяев // Правовые вопросы строительства. - 2008. - № 2. - С. 19..

Принцип возражения (протестации) предполагает, что лицо, оспаривающее зарегистрированное право на недвижимость, вправе требовать внесения в государственный реестр прав (поземельную, вотчинную книгу) записи, фиксирующей наличие спора. Цель этого действия имеет обеспечительный характер, ибо до разрешения спора по существу запись о возражении блокирует дальнейшее отчуждение недвижимости.

На основании принципа отметки (предварительной регистрации) должник и кредитор по взаимной договоренности вносят в государственный реестр прав информацию об обязательстве, которым обременен объект недвижимости. Реализация данного принципа ограничивает должника в возможности распоряжаться объектом недвижимости до тех пор, пока недвижимая вещь выполняет обеспечительную функцию по отношению к иному обязательству.

Принцип старшинства прав формирует такой способ разрешения споров о конкурирующих правах на недвижимость, который основывается на приоритете права, возникшего раньше. Так, при проведении государственной регистрации регистрирующий орган обязан проверить наличие ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав (п. 3 ст. 9 Закона о госрегистрации прав на недвижимость), а также установить отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества (п. 1 ст. 13 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).

Формально-правовые принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Систему формально-правовых принципов государственной регистрации прав на недвижимость составляют следующие:

- принцип публичности (формальной гласности) или принцип внесения прав на недвижимость;

- принцип специалитета (специальности);

- принцип частной инициативы;

- принцип легалитета;

- принцип ответственности публичной власти за ненадлежащую регистрацию прав на недвижимость.

Принцип публичности (формальной гласности) или принцип внесения прав на недвижимость означает открытость сведений о правах на недвижимость, внесенных надлежащим порядком в государственный реестр прав на недвижимость, для всех заинтересованных лиц. При соблюдении определенных условий любой участник гражданского оборота имеет юридически обеспеченную возможность получить информацию о правах на интересующий его объект недвижимости. Так, в соответствии со ст. 7 Закона о госрегистрации прав на недвижимость государственная регистрация носит открытый характер. При этом на орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, возложена обязанность предоставлять сведения, содержащиеся в ЕГРП, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме Приказ Министерства юстиции РФ от 18 сентября 2003 г. № 226 «Об утверждении инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах» // Бюллетень Минюста РФ. - 2003. - № 11. - С. 23..

Принцип частной инициативы суть проявления диспозитивности в сфере оборота недвижимости. Только правообладатель может начать процедуру государственной регистрации своих прав на недвижимость. При этом проведение государственной регистрации прав на недвижимость не является обязанностью правообладателя перед государством. Таким образом, принцип частной инициативы проявляется в заявительном характере государственной регистрации. Вместе с тем принцип частной инициативы не исключает того, что если покупатель отказывается или не проводит государственную регистрацию прав на приобретенную недвижимость, продавец вправе потребовать принудительного исполнения покупателем обязательства по приему проданной недвижимой вещи и предъявить иск о регистрации перехода прав на нее. Это право и соответствующее ему обязательство вытекают из договора, заключенного продавцом и покупателем.

Принцип специалитета (специальности) заключается в том, что регистрация прав осуществляется в виде записи по каждому объекту недвижимости.

Принцип легалитета предполагает, что на орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость, возлагается обязанность проверить законность правовых оснований, в соответствии с которыми производится регистрация прав на недвижимое имущество. В российской правовой системе этот принцип реализуется путем предоставления регистрирующим органам полномочий по проверке действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (п. 3 ст. 9 Закона о госрегистрации прав на недвижимость), т.е. проведения правовой экспертизы представленных на регистрацию документов и проверки законности регистрируемой сделки (п. 1 ст. 13 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).

Принцип ответственности публичной власти за ненадлежащую регистрацию прав на недвижимость предполагает, что государство, будучи организатором оборота недвижимого имущества, принимает на себя ответственность за ошибки, допущенные при проведении процедуры государственной регистрации. Главным образом такая ответственность может наступать в виде возмещения убытков, которые потерпели правообладатели вследствие ненадлежащей регистрации прав на недвижимость.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью осуществляется Федеральной регистрационной службой (Росрегистрацией), подведомственной Министерству юстиции РФ.

Росрегистрация является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрации общественных объединений и политических партий, а также правоприменительные функции и функции по контролю и надзору в сфере адвокатуры и нотариата. Основной задачей Росрегистрации является: обеспечение установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Росрегистрация обладает следующими полномочиями:

- осуществляет государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним в случаях и порядке, установленных законодательством Российской Федерации;

- координирует работу по созданию органов по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и осуществляет правовой контроль их деятельности;

- обеспечивает соблюдение правил ведения ЕГРП, а также создание и функционирование системы ведения указанного Реестра в электронном виде.

Деятельность, осуществляемая Федеральной регистрационной службой, является правоприменительной деятельностью, которая осуществляется в виде издания индивидуальных правовых актов, влекущих возникновение, изменение или прекращение правоотношений по поводу недвижимого имущества. Эта деятельность включает в себя совокупность действий регистрирующего органа, направленных на проверку действительности и законности регистрируемого права и его признания. В этом смысле государственная регистрация представляет из себя процедуру, состоящую из множества действий регистрирующего органа. Процедура государственной регистрации сделок и прав на недвижимость установлена Законом о госрегистрации прав на недвижимость. В соответствии со ст. 13 указанного Закона эта процедура состоит из пяти этапов:

1) прием документов, представляемых для регистрации прав и сделок;

2) правовая экспертиза представленных документов и проверка сделки на соответствие закону;

3) установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на регистрируемый объект недвижимости, а также иных оснований для отказа либо приостановления государственной регистрации;

4) внесение записей в ЕГРП;

5) совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация осуществляется путем внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Соответственно и датой государственной регистрации считается день внесения такой записи. Удостоверение проведенной государственной регистрации производится путем выдачи свидетельства о государственной регистрации. Что касается государственной регистрации договоров и сделок с недвижимым имуществом, то таковая удостоверяется путем совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Процедура государственной регистрации начинается на основании заявления правообладателя, сторон договора либо уполномоченного ими лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности (нотариально удостоверенной). В том случае, если государственной регистрации подлежат права, которые возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, то заявление о государственной регистрации подается тем лицом, в отношении которого приняты указанные акты.

Если одна из сторон проявляет недобросовестность и уклоняется от государственной регистрации прав, то другая сторона вправе требовать регистрации на основании судебного решения. При этом на ту сторону, которая уклоняется от государственной регистрации, возлагается бремя убытков, которые возникли в результате приостановления государственной регистрации прав.

В том случае, если государственной регистрации подлежат права на недвижимость, принадлежащую Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, то от их имени вправе выступать органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане Постановление Правительства РФ от 31 августа 2000 г. № 648 «Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности» // Собрание законодательства РФ. - 2000. - № 37. - Ст. 3718..

Регистрационные действия прав на недвижимость и сделок с нею начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав.

Одним из условий проведения государственной регистрации является уплата заинтересованным лицом государственной пошлины. При этом оплата пошлины должна быть произведена до государственной регистрации, а документ, удостоверяющий оплату пошлины, должен быть представлен в регистрирующий орган вместе с заявлением о государственной регистрации. Размер платы за государственную регистрацию прав на недвижимость установлен Налоговым кодексом РФ, а порядок ее взимания и зачисления в государственный бюджет устанавливается Правительством РФ.

Государственная регистрация прав на недвижимость должна быть осуществлена в месячный срок с момента подачи заявления. Вместе с тем необходимо отметить, что проведенная в рамках административной реформы реорганизация деятельности учреждений по регистрации прав на недвижимость весьма негативно оценивается участниками рынка недвижимости. Обусловлено это целым рядом обстоятельств. Во-первых, в целом эта реформа привела к увеличению ставок взимаемой за государственную регистрацию пошлины. Во-вторых, с проведением реформы оказалась утраченной возможность сокращенных сроков государственной регистрации за дополнительную плату. В-третьих, поскольку взимаемые за государственную регистрацию пошлины полностью поступают в государственный бюджет, учреждения по регистрации лишились средств на развитие.

Закон о госрегистрации прав на недвижимость определяет содержательную сторону деятельности регистрирующего органа по принятию решения о регистрации права или сделки с недвижимостью. Основное содержание этой деятельности составляет правовой анализ (экспертиза) представленных на регистрацию документов и принятие соответствующего решения.

Возникновение, прекращение, переход, ограничения (обременения) вещных прав на недвижимое имущество происходит в соответствии с определенными юридическими фактами (событиями и действиями), которые в соответствии с гражданским законодательством влекут возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений.

Закон о госрегистрации прав на недвижимость устанавливает перечень оснований для государственной регистрации прав. Поскольку соответствующие юридические факты материализуются в виде документов, то в законе перечислены документы, которые должны быть представлены для государственной регистрации. Таким образом, основаниями для государственной регистрации являются:

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу судебные акты;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

- иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. При этом представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов Арзуманян, А.В. Этапы государственной регистрации прав собственности на землю и их особенности / А.В. Арзуманян // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2007. - № 10. - С. 23..

Основания отказа в государственной регистрации. Последствием проведения регистрационных процедур на основании заявления заинтересованного лица не всегда является внесение записи о регистрации права или сделки в ЕГРП. В установленных законом случаях допускается отказ в регистрации права или сделки. Отказ в государственной регистрации, так же как и государственная регистрация прав на недвижимость, является правоприменительным актом или решением конкретного дела в соответствии с законом, которое было осуществлено компетентным государственным органом и должностным лицом в рамках предоставленных полномочий Пискунова, М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимость на основании судебных актов / М.Г. Пискунова. // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2003. - № 4. - С. 19.. В этом смысле отказ в государственной регистрации прав на недвижимость не следует путать с отказом в приеме документов на государственную регистрацию.

Перечень оснований для отказа в государственной регистрации установлен в ст. 20 Закона о госрегистрации прав на недвижимость. В этот перечень включены следующие основания:

- право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с указанным Законом;

- с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания Шейнин, Л. Отсутствие государственной регистрации: как оно влияет на недействительность сделок с недвижимостью? / Л. Шейнин. // Юридический мир. - 2005. - № 11. - С. 31.;

- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

- правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие указанного Закона сделки с объектом недвижимого имущества;

- не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав;

- имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Приведенный перечень не является исчерпывающим. В законодательстве предусмотрены и иные основания для отказа в государственной регистрации. Так, в соответствии с п. 2 ст. 19 Закона о госрегистрации прав на недвижимость в том случае, если после приостановления процедуры государственной регистрации заявитель не устранит причины, повлекшие приостановление, государственный регистратор обязан отказать заявителю и сделать об этом запись в книге учета документов. Согласно п. 2 ст. 29 этого же Закона в государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Коновалов, А. Правовое регулирование рефинансирования ипотечных кредитов / А. Коновалов // Корпоративный юрист. - 2007. - № 4. - С. 16..

Как свидетельствует судебно-арбитражная практика, в некоторых случаях при рассмотрении заявлений о государственной регистрации регистрирующие органы вынуждены отказывать заявителям, предварительно давая оценку объекту с точки зрения того, является ли этот объект недвижимостью или нет.

Общество ООО "СК Центрострой" обратилось в Реутовский филиал государственного унитарного предприятия Самарской области "Самарское областное бюро технической инвентаризации" с заявлением об обследовании помещения подземного гаража в доме-новостройке и оформлении на его основе технических паспортов на каждое машино-место в соответствии с нанесенной разметкой для регистрации впоследствии права собственности. Письмом от 17 декабря 2003 г. № 219 Реутовский филиал государственного унитарного предприятия Самарской области "Самарское областное бюро технической инвентаризации" отказал в подготовке учетно-технической документации на отдельное машино-место со ссылкой на то обстоятельство, что, согласно действующим нормам СНиП, технический паспорт может быть изготовлен только на подземное помещение в целом. В соответствии со ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним" проведение технического учета (инвентаризация) объекта недвижимости, его описание и индивидуализация возможны только при условии, что его можно выделить из других объектов недвижимого имущества. ООО "СК Центрострой" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий государственного унитарного предприятия Самарской области "Самарское областное бюро технической инвентаризации", связанных с отказом оформить паспорта на машино-места в подземном гараже-автостоянке жилого дома и об обязании ответчика оформить названные технические паспорта. Решением арбитражного суда в удовлетворении заявленных требований отказано. Сославшись на СНиП 31-0-2-2001, суд пришел к выводу о том, что подготовка учетно-технической документации может быть произведена в отношении помещения, которое имеет определенное функциональное назначение и ограничено строительными конструкциями. Машино-место в гараже-автостоянке не ограничено строительными конструкциями и не представляет собой обособленное нежилое помещение, что исключает возможность описи объекта учета и подготовки учетно-технической документации для государственной регистрации прав на машино-место. Такое машино-место в силу действующего законодательства не может быть зарегистрировано как объект собственности Постановление ФАС Поволжского округа от 20 сентября 2006 г. № А55/8159-06 // Вестник ВАС РФ. - 2006. - № 12. - С. 24..

В то же время государственный регистратор не имеет права отказать в государственной регистрации права, которое установлено вступившим в законную силу решением суда.

При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю сообщают в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления. При этом заявителю направляется сообщение о причине отказа, а копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суде или в арбитражном суде.

При известных условиях регистрирующим органам предоставлено право приостановления государственной регистрации. Государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений. В указанных случаях государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании письменного заявления правообладателя, стороны (сторон) сделки или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления.

Государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более месяца на основании письменного заявления одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов Мошкович, М., Завойкина, Н., Терешко, Ю. Нюансы регистрации прав собственности / М. Мошкович, Н. Завойкина, Ю. Терешко // ЭЖ-Юрист. - 2007. - № 36. - С. 7..

Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить стороны договора о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения.

В порядке, установленном законодательством, государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда. Приостановление государственной регистрации прав сопровождается внесением соответствующей отметки в ЕГРП.

Если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в ЕГРП или до принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством.

Государственный регистратор обязан в срок не более чем пять рабочих дней со дня приостановления государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях приостановления государственной регистрации прав.

С введением в действие части первой Гражданского кодекса РФ государственная регистрация прав на недвижимость стала необходима для включения недвижимых объектов в имущественный оборот.

Как следует из п. 2 ст. 8 ГК РФ Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301., права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента ее совершения, если иное не установлено законом. Согласно с этим положением ст. 131 ГК РФ предусматривает, что вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней; регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законами.

Упомянутые нормы позволяют утверждать, что государственная регистрация имеет в отношении недвижимости правообразующее значение Брагинский, М.И. Комментарий к Закону Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". / М.И. Брагинский. - М., Юстицинформ. 2007. - С. 5.. Хотя этот взгляд разделяется не всеми и не всегда. Так, в литературе высказано мнение, что права на недвижимое имущество возникают с момента государственной регистрации, а не на ее основании, тогда как основанием права являются иные юридические факты, в том числе ненормативные акты государственных либо муниципальных органов. Самостоятельной роли в возникновении права государственная регистрация не играет, она лишь выражает признание возникшего права со стороны государства Кюршунова, Н. Неоспоримая регистрация / Н. Кюршунова // ЭЖ-Юрист. - 2008. - № 3. - С. 7..

Суждения такого рода опираются на п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594., который определяет государственную регистрацию прав и сделок как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество и называет ее единственным доказательством существования зарегистрированного права. Но поскольку права на недвижимость возникают с момента их регистрации, т.е. вместе с таковой, а значит, от акта регистрации неотрывны, о правообразующей функции регистрационного акта говорить вполне допустимо. Пока регистрации права не состоялось, право не образуется. Другое дело, что регистрационный акт порождает право не сам по себе, а только в сочетании с иными юридическими фактами, подтвержденными правоустанавливающими документами. Но в юридическом составе, ведущем к возникновению права на недвижимый объект, акт регистрации играет сейчас далеко не факультативную, скорее определяющую роль. Он является необходимым условием для установления права. Во всяком случае, это должно признаваться до тех пор, пока в ГК РФ не внесены изменения, исключающие действие п. 2 ст. 8 в упомянутой редакции.

Следует заметить, что Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (далее - Концепция), одобренная Советом при Президенте РФ по координации и совершенствованию гражданского законодательства 17 февраля 2003 г., содержит предложения о некоторых новациях в законодательном регулировании, относящемся к государственной регистрации прав. В разд. I ("Правовое значение государственной регистрации") ч. II Концепции говорится о том, что в законодательстве целесообразно отразить дальнейшие соображения. Государственная регистрация является элементом публично-правового регулирования в частном праве, который необходим для эффективного осуществления частноправовых отношений, для обеспечения стабильности частного оборота. Интересы частноправовых отношений в данной сфере первичны. Запись в Едином государственном реестре прав не является самостоятельным правовым основанием возникновения, изменения, прекращения прав, так как никаких гражданских прав и обязанностей в отношении недвижимого имущества не порождает. Таким основанием в каждом конкретном случае является сделка, нормативный либо ненормативный акт, судебный акт или иной юридический факт. Содержание записи в реестре, определяющее содержание зарегистрированного права, условия его осуществления и т.д., в сокращенном виде повторяет содержание правоустанавливающих документов. Запись в реестре прав - юридический факт, определяющий момент возникновения (перехода, обременения) вещного или обязательственного права независимо от основания его возникновения; этот момент приобретает характер "публично достоверного", сведения о котором может получить любое лицо. Государственная регистрация определяет момент перехода вещного права или возникновения обременения независимо от момента фактической передачи недвижимой вещи. Регистрационный акт не затрагивает гражданско-правовых обязательств сторон по сделке друг перед другом, но для третьих лиц порождаемые этой сделкой права признаются существующими только с момента регистрации. В случаях, прямо указанных в законе, право считается возникшим, перешедшим, прекратившимся, обремененным до государственной регистрации (например, при переходе права собственности к наследникам, в случае гибели недвижимого объекта). В этих случаях до регистрации права его обладатель может владеть и пользоваться недвижимым объектом, но не может распоряжаться им, если такое распоряжение влечет необходимость регистрации перехода, обременения, изменения, прекращения его прав на имущество, регистрация же осуществляется с указанием момента, когда право возникло, перешло, прекратилось и т.д.

Как представляется, несоответствий между ГК РФ и Законом № 122-ФЗ нет. ГК РФ, будучи основополагающим актом в частном праве, призван определять основания и особенности возникновения вещных прав. Именно поэтому ГК РФ общим правилом предполагает возникновение права на недвижимость с момента регистрации такового. Что до Закона № 122-ФЗ, то он сообразно своей роли в правовом механизме в коллизию с нормами Кодекса не входит, а лишь дополняет их, говоря о доказательственном значении регистрационного акта и только. При этом сам ГК РФ в рассматриваемом отношении непоследователен: он называет ряд случаев, когда право на недвижимый объект появляется независимо от государственной регистрации. Например, по п. 4 ст. 218 ГК РФ лица, имеющие право на паенакопление (в частности, члены жилищных, дачных, гаражных и подобных тому потребительских кооперативов), приобретают право собственности на недвижимость, предоставленную им кооперативом, после полного внесения своего паевого взноса.

Страницы: 1, 2, 3, 4