Введение. 2
Глава I. Государственная регистрация прав на недвижимость: исторический анализ законодательства России, международная практика. 2
Глава II. Понятие, значение и правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 2
Глава III. Органы, осуществляющие государственную регистрацию, их компетенция. 2
Глава iii. Порядок осуществления государственной регистрации. 2

§ 1. Прием документов и регистрация документов, необходимых для государственной регистрации. 2
§ 2.Правовая экспертиза документов и проверка законности сделок. Установление оснований для отказа или приостановления государственной регистрации. 2
§ 3. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Внесение записей в Единый государственный реестр прав. 2
§ 4. Совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации. 2

Заключение. 2
Список использованной литературы. 2

Введение.
С развитием рыночных отношений в нашей стране вполне естественно связано и возникновение разного рода проблем, в том числе и правового характера, разрешением которых, по мере возможности и необходимости, занимались и занимаются законодатели.
Так, в процессе формирования рынка недвижимости, возникла потребность во введении норм права, устанавливающих государственную регистрацию вещных прав на нее. Можно выделить несколько причин ее возникновения.
Во-первых, в силу сложившейся психологии участники гражданско-правовых отношений полагали, что правоустанавливающие документы на недвижимое имущество может выдать только государственный орган.
Во-вторых, юридические лица, приобретавшие в процессе приватизации недвижимость в частную собственность, хотели получить доказательство данного факта от ее бывшего собственника - государства.
В-третьих, нехватка оборотных финансовых средств у приватизированных предприятий или их собственников вызывала потребность в банковском кредитовании. В свою очередь, банковским или иные кредитным учреждениям в обеспечение предоставляемых кредитов требовались серьезные гарантии. Как правило, они требовали в залог недвижимое имущество и, как следствие, правоустанавливающие документы на него.
Конечно, разными государственными органами предпринимались попытки выдавать правоустанавливающие документы на недвижимость. В частности, комитеты по управлению имуществом и фонды имущества различных уровней выдавали Свидетельства на право собственности на имущественные комплексы, а бюро технической инвентаризации городов (районов) - регистрационные удостоверения на отдельные объекты. Комитеты по управлению имуществом и фонды имущества основывались на положениях Закона РСФСР от 03 июля 1991г. “О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР” и Указе Президента РФ “Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий” от 29 января 1992г. В соответствии с положениями названных актов комитеты должны были передавать свидетельства о собственности на предприятие для продажи соответствующим фондам имущества.
Но в то же время такие документы не могли считаться правоустанавливающими, поскольку на момент осуществления таких действий законодательство РСФСР в качестве основания (титула) собственности признавало договоры купли-продажи и иные сделки, установленные законом. В этом же качестве рассматривались планы приватизации предприятий с приложениями - актами оценки имущества при соблюдении обязательной государственной регистрации данного предприятия.
Кроме того, в тот период, вследствие противоречивости отдельных нормативных актов судами по-разному определялся момент возникновения права собственности. Так, в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 32 от 02 декабря 1993г. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1994, № 2. записано, что “право собственности возникает с момента внесения платежа по договору купли-продажи”. В то же время в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 декабря 1995г. № 5325/95 Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации от 13 февраля 1992г., № 7, С. 312. было отмечено, что “право собственности возникает с момента передачи вещи, если иное не установлено законом и договором”.

Подобная неясность Гражданского кодекса РСФСР 1964г. и Закона РСФСР “О собственности в РСФСР”, связанная с определением момента возникновения права собственности на недвижимость, зачастую тормозила гражданский оборот недвижимости. Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы. // “Российская юстиция”, 1997, № 10

С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации вопросы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приобрели особую значимость, а сама регистрация - зачастую правообразующее значение. В соответствии с положениями Кодекса в зависимость от соблюдения требований о регистрации ставится возникновение права собственности на недвижимость и иных прав, подлежащих государственной регистрации (п.2 ст. 8 ГК), а в ряде случаев - действительность совершенной с недвижимым имуществом сделки.

Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции.

21 июля 1997 года был принят Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, который подробно регламентирует порядок проведения регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, а также полномочия органов осуществляющих государственную регистрацию. Данный закон вступил в действие в конце января 1998г., в связи с чем представляется интересным рассмотреть в данной работе тот порядок, который предусматривает вышеуказанный закон, а также практику его применения.

Глава I.
Государственная регистрация прав на недвижимость: исторический анализ законодательства России, международная практика.
Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество дано в ст.2 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", принятого Государственной Думой 17 июня 1997 года, в которой государственная регистрация определяется как "юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации".
Данный правовой институт является, в своем современном правовом смысле, новым для законодательства Российской Федерации. Однако то, что права на недвижимое имущество нуждаются в каком-либо публичном подтверждении со стороны государства в силу важности и специфичности данного объекта гражданского оборота, признавалось российскими учеными-цивилистами еще в прошлом веке и начале нынешнего См., например: Мейер Д.И. Русское гражданское право. Москва, 1997г. Ч.1. С.185.; Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Москва, 1995г. С.149.. Кроме того, различные системы государственной регистрации прав на недвижимость существуют и действуют уже достаточно долгое время и в других странах. Таким образом, можно сделать вывод, что создание правового института государственной регистрации не строилось на “пустом месте”, а основывалось на теории и практике международного и отечественного гражданского права.
Для примера действующих систем регистрации прав на недвижимость зарубежных стран можно взять системы Германии и Испании А.В. Дмитриев. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании. // “Законодательство”, ноябрь 2000г., № 11..
Так, вопросы, связанные с регистрацией прав на недвижимость, в Германии регламентируются Положением о поземельных книгах, принятым 24.03.1897г. В соответствии с ним поземельные книги ведутся специальными поземельными учреждениями, действующими при общих судах первой инстанции по месту нахождения объекта недвижимости. В этих учреждениях регистрацией прав в поземельной книге занимаются регистраторы, прошедшие курс специального обучения, в функции которых входит проверка полномочий лиц, считающих себя заинтересованными сторонами, и которые независимы при принятии решений.
Регистрационная система, используемая в поземельных книгах, согласно Германскому Гражданскому Уложению, построена на следующих принципах:
внесения вещных прав, т.е. всякое изменение правового положения объекта недвижимости подлежит регистрации в поземельной книге;
специальности, т.е. на запись данных о каждом земельном участке отводится в поземельной книге отдельный лист;
гласности, т.е. любое заинтересованное лицо вправе получить информацию из поземельной книги в отношении конкретного земельного участка;
старшинства вещных прав, т.е. при наличии двух вещных прав на один и тот же объект недвижимости преимущество отдается тому праву, запись в поземельную книгу о котором была совершена раньше.
Действие поземельных книг распространяется на округа, на территории которых находятся земельные участки, внесенные в книгу. Сама книга представляет собой государственный реестр по учету прав на земельные участки и иное недвижимое имущество.
Любая запись в поземельной книге считается истинной до внесения в нее исправлений. Данный принцип влечет определенные сложности при решении вопроса о том, кто отвечает перед истинным правообладателем при наличии ошибочных записей. Эта проблема предупреждается несложным способом: перед внесением регистрационной записи в реестр регистратор должен получить письменное согласие на это всех заинтересованных сторон в нотариальной форме. Таким образом, если внесенная в реестр запись и ошибочна, все же она сделана с согласия лиц, которые могут понести от этой записи ущерб и потребовать возмещения убытков.
Кроме того, в поземельную книгу могут вноситься предварительные записи о заключенных договорах, которые позволяют покупателю недвижимости требовать исполнения договора, а также предостерегает иных лиц от заявления права требования на данную недвижимость, поскольку распоряжение, осуществленное после регистрации в поземельной книге предварительной записи об отчуждении земельного участка или права, недействительно.
Таким образом, можно сделать вывод, что сложившая в Германии система государственной регистрации прав на недвижимость (система поземельной записи) обеспечивает высокую степень прозрачности и гласности сделок с землей и недвижимостью.
В Испании действующая регистрационная система введена Законом об ипотеках 1861г. В соответствии с требованием данного закона был создан Реестр собственности прав на недвижимость, в котором регистрируются права собственности на недвижимое имущество, другие вещные права и их ограничения и обременения. Он ведется по регистрационным округам, которые не соприкасаются между собой и совпадают с границами административных территорий Испании.
Реестр ведется в специальных книгах, которые нумеруются и визируются судьей. Форма и порядок ведения этих книг определяются министерством юстиции Испании. Реестр ведут особые государственные служащие - регистраторы, которые в процессе своей профессиональной деятельности подчиняются только закону и полностью независимы от государства, в том числе и в вопросе своего финансирования.
Все записи о правах на недвижимость и сделки с ней регистрируются в Реестре собственности на недвижимость. Права на отдельный объект недвижимости регистрируются на отдельном листе записи в хронологическом порядке - таким образом фиксируется процесс перехода прав на недвижимость. Законным является только последний правообладатель, каждое право на недвижимость принадлежит только одному законному владельцу. Все незарегистрированные права на недвижимость недействительны. На регистратора возложена ответственность за законность записи, в том числе и за возможный ущерб, причиненный неверной записью. Таким образом, здесь также действует принцип: все, что записано в реестре, является верным и законным. Информация Реестра прав на недвижимость относительно прав, а также зарегистрированных ограничений и обременений на недвижимое имущество открыта для заинтересованных лиц.
Таким образом, в Испанской регистрационной системе можно выделить следующие основные принципы (согласно Закону об ипотеках):
гласности, т.е. регистрация права на недвижимость публична и открыта для ознакомления;
определения, т.е. каждый объект недвижимости имеет свой отдельный регистрационный лист;
последовательности, т.е. новая запись о регистрации в Реестре прав на недвижимость погашает все старые записи в Реестре на эту недвижимость;
закрытия, т.е. запрещено регистрировать сделки с недвижимостью, имеющие более раннюю дату, чем последняя запись в реестре;
первоочередности, т.е. право на недвижимость возникает с даты регистрации в реестре - кто первый зарегистрировал, то и приобретает право;
непротиводействия, т.е. незарегистрированные права на недвижимость не могут считаться законным правом на нее.
Система регистрации прав в Испании основывается на юридическом анализе представляемых на регистрацию сделок. Правовая экспертиза сделки подразумевает проверку правильности формы представленных документов; дееспособности и правоспособности лиц, участвующих в сделке; законности сделки. После проведения правовой экспертизы регистратором принимается решение о признании сделки соответствующей закону и производится регистрация права, либо о незаконности сделки, влекущее за собой отказ в регистрации, который может быть обжалован.
Следует заметить, что испанская система регистрации прав на недвижимость не является обязательной, но с другой стороны она довольно эффективна, поскольку собственник, не зарегистрировавший свое право, сталкивается с уже упоминавшимся принципом непротиводействия.
В Европе потребность в защите гражданского оборота земли путем привлечения публичной власти появилась раньше, чем в России. Такое положение было обусловлено особенностями политического и общественного развития России, в частности, значительной неэффективностью рынка недвижимости в нашей стране: отсутствовали гарантии публичной власти в сфере ее отчуждения, не было достоверной информации о наличии юридически значимых прав на недвижимость, существовавшая же информация была малодоступна.
Существовавшее в конце XIX века в России публичное подтверждение вещных прав на недвижимость достигалось с помощью так называемого крепостного порядка, который заключался в том, что все акты на недвижимость в виде купчих, закладных и иных крепостей совершаются младшим нотариусом, а затем утверждаются старшим нотариусом с внесением последним записей в свои реестры (эти реестры, очевидно, можно считать слабым подобием поземельных книг, принятых в Европе).
Крепостной порядок в России регулировался согласно Положению о нотариальной части от 14.04.1866г. Нотариальные части организовывались в губернских городах, иногда в уездах, при окружных судах. Нотариусы были государственными служащими, но содержались за счет вознаграждения, получаемого за предоставляемые услуги. Как правило, при окружном суде состоял один старший и несколько младших нотариусов. Все факты, касавшиеся недвижимости, старший нотариус отражал в двух книгах - крепостной книге и реестре крепостных дел. Ведение данного реестра осуществлялось в установленном Министерством юстиции порядке по объекту недвижимости. Лист реестра, соответствующий отдельному объекту недвижимости, состоял из нескольких разделов, касающихся сведений о самом объекте, его собственниках, а также различных ограничениях и обременениях прав на него.
Крепостные книги и реестры крепостных дел заводились на определенную территориальную единицу в пределах соответствующего округа. Сделки с недвижимостью могли быть совершены в любом месте, но утверждались старшим нотариусом только по месту нахождения имущества. Для этого старшему нотариусу в течение года должны были представить выписку из актов, в которую младший нотариус внес запись о совершении в нотариальной форме сделки с недвижимым имуществом. После оплаты пошлины, и при отсутствии оснований для отказа старший нотариус утверждал представленную ему выписку, делал запись в крепостной книге и отметку в реестре крепостных дел. О произведенных действиях сообщалось органам власти, а сторонам на руки выдавалась выписка из крепостной книги о внесенной в нее записи о сделке отчуждения земли, которая и служила удостоверением права покупателя на землю.
Однако данная крепостная система имела и ряд существенных недостатков. К ним можно отнести следующие:
отсутствие единой законодательной системы;
значительное количество противоречащих друг другу норм;
недостаточная гласность в сфере установлению земельных прав (информацию об объекте недвижимости из крепостных книг и реестра крепостных дел можно было получить только с согласия собственника);
неопределенность, неоднозначность и недостаточная надежность прав на недвижимость (например, при совершении нескольких сделок отчуждения земли в разных местах получал не тот, кто первым произвел сделку, а тот, кто ранее предъявил запись для утверждения старшему нотариусу);
излишняя сложность и дороговизна процедуры. Дмитриев А.В. От “укрепления прав” до государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт России. // “Законодательство”, июль 2000г., № 7.
Для устранения этих недостатков крепостного порядка к 1881г. был разработан проект Вотчинного устава (использование в названии слова “вотчинный” связано с тем, что исторически все права на недвижимое имущество именовались вотчинными правами).
Разработчики проекта определили цель введения вотчинной системы как “установление надлежащей гласности, определенности, и, главное, твердости земельных прав и возможно полной свободы в распоряжении ими, упрощение производства по приобретению их, приближение места совершения актов о недвижимых имениях к населению, устранение неформальной собственности”. Проект Вотчинного устава с объяснительной к нему запиской. Спб, 1893г. - цит. по: Дмитриев А.В. От “укрепления прав” до государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт России. // “Законодательство”, июль 2000г., № 7.
Основными принципами предложенного порядка назывались:
“начало внесения” - совершение записи прав собственности, ограниченных прав, ограничений и обеспечений в крепостную книгу;
публичность (гласность) - признание вотчинных книг гласными и достоверными;
бесповоротность - признание прав, приобретенных на основании записи в вотчинных книгах, бесповоротными;
специальность - точное указание в вотчинных книгах всего объема вносимых в нее прав и обременений;
принцип старшинства - предполагал, что первоочередность ограничений и обременений прав собственности на недвижимость определяется временем внесения записи в вотчинную книгу.
Проектом Устава предусматривалось введение института вотчинных книг, куда вносились записи о правах на недвижимость и сделок с ней, и которые являлись единственным источником сведений о правовом положении каждого объекта недвижимости. Проект предполагал обязательную первичную регистрацию прав посредством записи в крепостную книгу в следующих случаях: при отчуждении недвижимости, ее залоге; при совершении сделок с недвижимым имуществом, требующих, согласно закону, совершения крепостного акта; при производстве межевания земли в порядке, установленном межевыми законами. Запись вносилась на основании заявления собственника при удостоверении его прав на это имущество, предоставлении сведений об ограничениях и обременениях на него.
Создатели проекта предусмотрели создание специальных учреждения - “вотчинных установлений”, в ведении которых сосредоточивалось все производство по ведению вотчинных книг, внесение в них записей о правах на недвижимость и сделок с ней, а также совершение вотчинных актов.
Такой проект, несомненно, имел революционное значение для оборота недвижимости в России. И естественно, что он вызывал среди специалистов серьезные дискуссии (например, обсуждалось соотношение регистрации прав на недвижимость, и состоянием землеустройства в России на тот период). Споры продлились до начала первой мировой войны, а последовавшая за этим революция сделала проблему неактуальной. Таким образом, дореволюционная Россия так и не получила действенного инструмента для обеспечения надежности гражданского оборота недвижимого имущества.
В ходе этой работы мы увидим, что ни труды российских ученых, ни мировой опыт в области государственной регистрации прав на недвижимость не пропали даром: они нашли свое отражение в ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.
Глава II.
Понятие, значение и правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество дано в ст.2 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", принятого Государственной Думой 17 июня 1997 года, в которой государственная регистрация определяется как "юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации".
Перед тем, как рассматривать само понятие государственной регистрации, следует прояснить некоторые аспекты. И первый из них: что же подразумевается законодателем в данном случае под недвижимым имуществом? П.1 ст. 130 ГК РФ дает такое общее определение недвижимости: все, что прочно связано землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Но кроме этого, к недвижимости отнесены и объекты, не отвечающие данному критерию - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также (ст. 132 ГК РФ) предприятие как имущественный комплекс. Недвижимость - юридическое понятие, и имущество может быть отнесено к недвижимости законом, что имеет большое значение для определения, подлежат ли государственной регистрации права на него и сделки с ним.
Таким образом, анализируя современное законодательство, можно составить следующий перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”:
земельные участки (ст.130 ГК РФ, ст.1 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”);
участки недр (там же);
обособленные водные объекты (там же);
леса, многолетние насаждения (там же);
здания (ст. 130 ГК РФ), части зданий (ст.5 ФЗ “О товариществах собственников жилья”);
сооружения (ст. 130 ГК РФ); сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства (п.4 ст.1 Закона РФ “Об основах градостроительства в Российской Федерации” Этот закон утратил силу с введением в действие Градостроительного кодекса РФ № 73-ФЗ от 07.05.1998г.; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы (ст.1 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики”);
нежилые помещения (ст.1 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики”, ст.1 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, ст.1 ФЗ “О товариществах собственников жилья”); части помещений (ст. ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”);
предприятия как имущественный комплекс (ст.132 ГК РФ, ст.1 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”;
жилые дома и их части (ст.558 ГК РФ), жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями (ст.1 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики”, ст.1 ФЗ “О товариществах собственников жилья”); жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания на нем (ст. 1 ФЗ “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан”);
квартиры, ее части (ст.289, 558 ГК РФ), служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания (ст. 1 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики”);
комнаты (ст.9 ФЗ “О товариществах собственников жилья”, ст.5 ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”);
дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения (ст.56 Основ законодательства о нотариате, ст.5 ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”);
жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках (ст.1 ФЗ “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан”);
кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества (ФЗ “О товариществах собственников жилья”, ст.1 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”);
объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда (ст.25 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. - Москва, 2000. С.15-16..
В последнем случае существует определенная проблема правоприменения: когда объект незавершенного строительства перестает быть совокупностью строительных материалов и становится объектом недвижимости? Случаются, например, такие ситуации, когда лицо, начавшее возведение объекта, по каким-либо причинам не может его завершить, но при этом заинтересовано в отчуждении такого объекта.
При этом возникает еще один вопрос: какая судьба ждет земельный участок, на котором располагается объект незавершенного строительства. Ст. 37 Земельного Кодекса РСФСР предусматривает, что при переходе права собственности на строения и сооружения переходит и право пользования соответствующими земельными участками. П.1 ст.552 ГК РФ уточняет это положение, говоря, что при продаже “здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования”. Но если объект незавершенного строительства не признается недвижимостью, на его продаже не распространяется действие этой нормы, в связи с чем требуется предварительное согласие собственника земельного участка. Это приводит к усложнению процедуры купли-продажи объектов незавершенного строительства как по сравнению с куплей-продажей движимого, так и недвижимого имущества.
Следует отметить, что ст.752 ГК РФ предусматривает консервацию объекта строительства, после которой у собственника возникает право зарегистировать его как недвижимость, а затем - совершать сделки.
На практике встречаются случаи отказа регистрационных органов в регистрации сделок с незавершенными строительством объектами. Так, прокурор предъявил иск в интересах отделения Сбербанка о признании недействительным договора купли - продажи не завершенного строительством объекта, заключенного между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью.
В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества не завершенный строительством объект по договору купли - продажи. Объект передан по приемо - сдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию. Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью.
При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли - продажи не завершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности.
Арбитражный суд пришел к выводу, что в силу ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Из материалов дела следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости.
В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, на основании Указа Президента Российской Федерации от 11.12.93 N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" обязан был произвести регистрацию перехода прав на не завершенный строительством объект и земельный участок.
Отказ комитета от государственной регистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд.
Поскольку спорное имущество обременено правами отделения Сбербанка на основании договора купли - продажи, продавец (акционерное общество) потерял право распоряжаться им любым способом.
С учетом изложенного суд обоснованно удовлетворил иск прокурора (п.7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда от 13.11.1997г. № 21. // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 1998г., № 1. С.85-86.).
Далее следует выяснить, какие именно права на недвижимость подлежат государственной регистрации. Ответ на этот вопрос дает Гражданский кодекс РФ (ст.131): право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненно наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты. Некоторые статьи Гражданского кодекса и ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” указывают также на иные виды прав, подлежащих регистрации (например, аренда, доверительно управление и др.)
Теперь вернемся к самому понятию государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним. Исходя из формулировки ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” и статей ГК можно сделать вывод, что государственная регистрация, признавая возникновение прав на недвижимость, вводит тем самым ее в гражданско-правовой оборот и легализует последующие сделки с ней, которые также подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК. Производя первичную государственную регистрацию вновь созданной недвижимости, государство признает права на нее за юридическим или физическим лицом. При последующей регистрации перехода прав государство подтверждает изменение или прекращение зарегистрированных ранее прав на недвижимость. В любом из перечисленных случаев признания и подтверждения прав государством это выражается в юридическом акте в виде внесения записей в Единый реестр прав на недвижимое имущество правоустанавливающих документов, выдаче свидетельства о праве собственности или же в виде отметки на правоустанавливающих документах. Из всего этого можно сделать вывод, что государственная регистрация носит правоустанавливающий характер. Однако анализ статей ГК показывает, что не всегда момент возникновения прав может по времени совпадать с их государственной регистрацией, что предусмотрено как исключение в п.2 ст.8 Гражданского кодекса. Более того, указанная норма права не связывает момент возникновения ограничений, например, в виде наложения ареста, со временем их государственной регистрации.
Таким образом, мы видим, что законодатель, установив обязательность государственной регистрации прав и иных событий, вместе с тем не придал данному процессу исключительно правоустанавливающий характер, что в свою очередь позволяет рассматривать такую регистрацию как отражение в реестре для неограниченного круга лиц достоверной и исчерпывающей информации о правовом статусе недвижимости, его изменении или прекращении. Данное заключение подтверждается также и тем фактом, что признание прав на недвижимость может производиться и в судебном порядке, возможность которого предусмотрена ст. 12 ГК РФ и нормами процессуального права. В этом случае именно судебному решению отводить роль акта признания государством прав, а регистрация, после вынесения решения, будет обязанностью соответствующего государственного органа.
Давая понятие государственной регистрации, законодатель разграничил в принципе равнозначные формулировки "акт государственного органа, порождающий права" и "юридический акт признания государством прав", и сделал это, исходя, по всей видимости, из следующих причин:
нельзя смешивать государственную регистрацию прав и акт государственного органа, порождающий права, исходя из сопоставления пп.1, 2 ст.8 ГК РФ, в которых эти понятия рассматриваются как самостоятельные;
главная задача издания государственного акта - создать основание для возникновения прав и обязанностей, в то время как государственная регистрация имеет другие задачи, в том числе определяет в конкретных случаях время возникновения прав;
с точки зрения юридической логики рассматривание регистрации прав как акта государства, порождающего гражданские права, также невозможно, поскольку алогичен сам оборот "регистрация прав, порождающая эти права";
признание за регистрацией статуса соответствующего государственного акта повлекло бы за собой и накладывание на государство ответственности за юридическую чистоту и законность удостоверяемых прав, что, безусловно, имело бы негативные последствия для его бюджета, поскольку фактически речь шла бы об ответственности налогоплательщиков за незаконность действий сторон при заключении сделки.
В дополнение к этому можно добавить, что законодатель, скорее всего, подразумевал под юридическим актом не издание какого-либо нормативно-правового акта, а совершение действий, направленных на внесение сведений в Единый реестр прав на недвижимое имущество, с целью упорядочения оборота недвижимости.
Обобщая изложенное, можно сделать вывод, что регистрация - это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных оснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных в п.1 ст.8 ГК РФ.
По существу, государственную регистрацию прав не стоит путать с регистрацией, носящей специальный или учетный характер, поскольку такая регистрация скорее является регистрацией самого недвижимого имущества, а не прав на него, предпринимаемой для достижения ряда публично-правовых целей (например, регистрацию объектов недвижимости в органах технической инвентаризации) См.: Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // “Законодательство”, июль 1999г., № 7.. Государственная регистрация прав призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Подобная стабильность достигается путем вынесения сделок и иных действий с недвижимостью за рамки частных интересов сторон, а также создания особой, единой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.
Очевидно, что одной из главных задач государственной регистрации является гарантия законности при осуществлении сделок с недвижимостью, хотя этот вопрос в настоящее время законодательством не урегулирован до конца. Кроме того, наличие Единого реестра прав на недвижимое имущество существенно облегчает деятельность различных государственных органов, связанную с необходимостью ведения учета собственников недвижимости. Например, деятельность налоговых органов при осуществлении контроля над расходами граждан, деятельность службы судебных приставов, для которой необходимы сведения о наличии или отсутствии имущества у конкретного лица. Антимонопольные органы смогут вести контроль над соблюдением порядка предоставления ходатайств в соответствии со ст.17 и 18 Закона РФ от 22 марта 1991г. "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках” “Российская газета”,1991г., № 89., когда на совершение сделки по приобретению имущества необходимо предварительное согласование с антимонопольными органами.
Законодательством предусмотрено две формы государственной регистрации: прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поскольку ст.131 ГК РФ определяет, что кроме регистрации права собственности и иных прав на землю, подлежат регистрации также ограничение, возникновение, переход и прекращение названных прав, буквально толкуя положения этой нормы, можно было бы сделать вывод, что все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, поскольку любая сделка так или иначе связана с возникновением, прекращением, переходом или ограничением прав на недвижимое имущество, то есть с теми обстоятельствами, на которые указывает ст.164 ГК РФ как на случаи, при которых необходима регистрация сделки. Но при несоблюдении этого условия возможны два вида последствий.
Анализируя статьи ГК РФ (с учетом ст.165, которая содержит положение, что, в случаях, установленных законом, несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность), можно сделать вывод, что недействительность сделки при несоблюдении требования о регистрации имеет место не всегда, а лишь в тех случаях, когда закон содержит прямое указание на этот счет (ст.588 ГК РФ), либо непосредственно требует государственной регистрации, не определяя при этом последствий несоблюдения этого требования (ст.574 ГК РФ). В этих случаях сделку в силу ст.ст.165, 168 ГК РФ следует считать ничтожной. С другой стороны, ст.550 ГК РФ устанавливает необходимость придания договору купли-продажи недвижимости (за исключением предприятия или жилого помещения) только простой письменной формы без государственной его регистрации, хотя право собственности у приобретателя может возникнуть только после регистрации этого права (ст.223 ГК РФ).
Как правило, законодатель считает достаточным использование какой-либо одной из форм государственной регистрации: права или сделки. И лишь в особо сложных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль как над самой сделкой, так и над переходом прав по ней, закон предусматривается регистрация и сделки, и прав по этой сделке. К таким случаям относится регистрация договора и перехода права собственности, во-первых, по договору купли-продажи жилого помещения или предприятия, во-вторых, по договору мены этих видов объектов недвижимости, и, в-третьих, по договору дарения недвижимого имущества. Это служит дополнительной гарантией юридической чистоты регистрируемых договоров.
При этом мировая практика исходит из необходимости использования в обязательном порядке возможностей негосударственных правовых институтов для обеспечения юридической чистоты регистрируемых соглашений и законности возникающих на их основе прав, что вполне отвечает задачам создания стабильного оборота недвижимости. Для стран англосаксонской системы права это обязательное участие в сделке страхового маклера. Для стран системы континентального права, к которой относится и наше государство, таким, негосударственным, способом обеспечения законности сделок с недвижимостью всегда было их обязательное нотариальное удостоверение.

Страницы: 1, 2, 3