обственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено Федеральным законом или Договором (п. 3 ст. 30 ЖК РФ). Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей. Правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 ст. 30 ЖК РФ).

Таким образом, можно дать определение, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства РФ).

Таким образом, делаем вывод, что если в тексте договора отсутствуют данные, позволяющие идентифицировать жилое помещение, подлежащее передаче, условия о предмете договора считаются несогласованными сторонами, а соответствующий договор - не заключенным. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. В соответствии с законом, каждая из сторон в таком случае обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах.

Страна переживает многовековой жилищный кризис. Современный российский рынок жилья является, пожалуй, самым значимым, а по социальной составляющей точно стоит на первом месте. От успешности решения вопроса правового регулирования гражданского оборота жилья во многом будет зависеть успешность развития и самого государства. Поэтому при формировании правового поля следует учитывать интересы всех участников этих правоотношений и, прежде всего, публичные интересы, связанные с преодолением жилищного кризиса.

Рынок жилых помещений в РФ можно охарактеризовать, как очень перегретый. Цена на жилые помещения возросла многократно. Покупка квартиры в Москве - это серьезная финансовая операция, практически всегда сопровождающаяся кредитными отношениями.

Самую большую роль на практике играет оценка стоимости недвижимости. Во-первых, от нее непосредственно зависят все стандартные показатели кредита. Завышение или занижение стоимости недвижимости приводит к завышению или занижению суммы кредита, его первоначального взноса, а также платы за кредит (которая в сумме обычно больше одной стоимости недвижимости). Все это влияет на общую доступность кредита. Во-вторых, правильная оценка стоимости недвижимости - это надежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов, инвесторов.

Создание эффективного механизма оценки действительной рыночной стоимости - важная предпосылка для стабилизации всего жилищного рынка, так как от этого зависят результаты реформирования жилищного сектора. Политика кредитного учреждения и государства в области ипотечных стандартов, создания потенциально безрисковых активов не менее важна в вопросах уменьшения кредитного риска. Параметры базового кредита должны соответствовать общепринятым стандартам: общей сумме кредита, объему первичного платежа за недвижимость, доходам, минимальному стажу работы на последнем месте, возрасту заемщика и т.д. Правильно установленные стандарты значительно снижают кредитный риск и повышают уровень возвратности кредита. Жесткие критерии выбранных стандартов значительно снижают доступность кредита, тем более в инфляционных условиях. Необходимо определить оптимальную «золотую середину», которая не может быть постоянной, а должна меняться в соответствии с экономическими изменениями.

При купле-продаже жилья приоритет принадлежит рыночным методам оценки. Доминирующий метод - это метод прецедентов или сравнения. В отличие от своего западного аналога, в отечественной практике он носит стихийный характер с достаточно широкой вариацией цены продажи по аналогичным объектам, что определяется особенностями российского рынка жилья.

К таковым можно отнести следующие:

Во первых отсутствие информационной базы, но это не говорит об отсутствии информации. Информация есть и в значительном объеме, но эта информация первична, не систематизирована и плохо поддается анализу.

Во-вторых, наличие дополнительного фактора в балансе спроса предложения. Баланс, с одной стороны, определяет прирост населения, его состав и структуру, личные доходы, а с другой - предложение существующего жилья и новое строительство. Дополнительным фактором на отечественном рынке, является усиление роли жилого фонда, как объекта инвестиций. В результате спрос на жилье усиливается, что неизбежно ведет к росту цен и лишь затем - к росту предложения. Наличие рынка ипотечных ценных бумаг могло бы изменить эту ситуацию.

В-третьих, нестабильность экономики, а также прогрессирующая инфляция привели к использованию доллара в качестве системы координат при осуществлении оценок стоимости жилья на отечественном рынке.

Метод оценки на отечественном рынке жилья также имеет ряд своих особенностей.

1. Источники информации: данные по собственным сделкам и информация периодических изданий. Данные информационных фирм, данные о регистрации владельцев, информация, полученная от других оценщиков, практически не используется.

2. Месторасположения здания. Это основной фактор, отражающий связь строения с участком земли, на котором оно возведено. Корректировка по данному фактору, обычно, ограничиваете «престижностью» того или иного района, опуская при этом прочие элементы.

Они следующие:

а) Планировка и размещение жилых и подсобных помещений, общую и жилую площадь помещений. Зачастую, планировку определяют, как «сталинская», «хрущевка», «старый фонд», новая и улучшенная;

б) Этаж и этажность здания. Принято выделять первый этаж, последний и прочие этажи. По этажности выделяют пятиэтажные здания и многоэтажные;

в) Коммунальные услуги. Электроснабжение, водоснабжение, канализация, телефонная связь и прочее;

г) Дополнительное оборудование. Сантехника, электрические и газовые плиты, вентиляция и так далее;

д) Конструкция здания. Панельные дома, крупноблочные и мелкоблочные, кирпичные, монолитные и деревянные;

е) Наличие и удаленность от автомобильных и железных дорог, аэропортов и прочих шумосоздающих сооружений;

ж) Рыночная конъюнктура - колебание спроса и предложения в момент оценки, продажи;

з) Состояние здания, его возраст;

и) Состояние окружающей среды, сейсмическая обстановка;

к) Факторы ограничения в правах владения.

3. Временные корректировки. Приведение тех или иных сделок к одному моменту времени практически не производится, так как наличие достаточного объема сделок на момент оценки позволяет сопоставить варианты, находящиеся в одной временной плоскости, эти расчеты трудоемки мало достоверны.

4. Определение стоимости объекта. Существует два направления исчисления стоимости на основе стоимости одного квадратного метра общей площади и на основе стоимости аренды одного квадратного метра.

В первом, наиболее распространенном случае, общая стоимость определяется путем умножения общей площади на стоимость 1 кв. м.

5. Особые условия сделки. Проверка таковых практически отсутствует, в первую очередь, в связи с недостатком информации. Мнение оценщика при анализе сделок о наличии особых условий, определяется, как правило, продажной ценой. Ее резкое отклонение в ту или иную сторону говорит о наличии дополнительных фактов: наличия близких или родственных отношений между сторонами сделки, продажи под нажимом и т.д. У нас предпочитают в договоре о купле - продаже указывать инвентарную стоимость, что не дает необходимой для анализа информации.

Все многообразие товара, представленного на жилищном рынке, можно без труда разделить на две категории:

1) то, что продается и покупается на первичном рынке жилья;

2) все остальное, т.е. то, что становится объектом торговли на вторичном рынке, иными словами, если у жилья уже был собственник или оно даже не один раз переходило из рук в руки, значит, мы имеем дело со вторичным рынком. У каждой квартиры или дома на этом рынке уже есть своя история. Обычно ее отсчет начинают со дня приватизации, а иногда и того раньше - с момента, когда был выдан первый ордер на вселение. Изучение этой истории и есть, пожалуй, самая главная сложность для тех, кто работает на рынке недвижимости или покупает жилье для себя.

Цена продажи недвижимости, находящейся в частной собственности, может быть определена по соглашению сторон самостоятельно либо с привлечением профессионального оценщика. При этом возможна передача денег до подписания сторонами договора, непосредственно при его подписании, а также после подписания договора - в случае расчета с рассрочкой платежей. В последнем случае в договоре обязательно указание даты окончательного расчета между продавцом и покупателем, а при необходимости - также и сроков промежуточных платежей.

Эти условия также являются существенными условиями договора, без них он не считается заключенным.

В случае спора о цене продажи жилого помещения, суд не принимает во внимание свидетельские показания. Цена подтверждается только письменными доказательствами.

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждении сделки и ее условий на свидетельские показания Постановление президиума Верховного Суда РФ 27 марта 2002 г. 02-08/02.//"Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2002 года" (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 25.11.2009) (Извлечение) //СПС КонсультанетПлюс .

Г. и К. заключили 15.05.97 г. договор купли-продажи квартиры, по которому Г. продала, а К. купила трехкомнатную квартиру в г. Москве. Данный договор нотариально удостоверен и 10 июня 1997 г. зарегистрирован в Комитете муниципального жилья г. Москвы. Утверждая, что К. не заплатила определенную договором сумму, Г. обратилась в суд с иском к ней о расторжении указанного договора купли-продажи, признании права собственности на квартиру за ней и выселении ответчицы с членами семьи из упомянутого жилого помещения. Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии со ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон прекращаются в связи с исполнением.

В случаях, если недвижимое имущество находится в государственной или муниципальной собственности, его цена определяется на основании нормативных правовых актов Российской Федерации и ее субъектов. Так распоряжением Мэра Москвы от 24.06.1996 г. №15/1_РМ утверждена Методика расчета цены продажи жилья, реализуемого физическим и юридическим лицам по решениям Правительства Москвы, с учетом месторасположения дома. В качестве исходной единицы для расчета стоимости квартиры принимается стоимость 1 кв. м. общей площади. Определение стоимости 1 кв. м. общей площади осуществляется на основе восстановительной стоимости жилых строений по данным Московского городского бюро технической инвентаризации.

Для учета износа строения в процессе его эксплуатации определяется остаточная стоимость 1 кв. м. общей площади строения.

Договор купли-продажи может быть заключен с условием о предварительной оплате товара (ст. 487 ГК РФ). Если такой порядок расчетов предусмотрен договором, но, несмотря на это, покупатель не исполняет свою обязанность, продавец получает право отказаться от передачи товара либо приостановить исполнение своих обязанностей. Если же продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара покупатель вправе потребовать от продавца не только передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты, но и уплаты соответствующих процентов за пользование чужими денежными средствами. Договором купли-продажи может быть предусмотрено условие о продаже товара в кредит, т.е. о том, что оплата товара производится через определенное время после его передачи покупателю.

Невыполнение покупателем в установленный срок обязанности по оплате товара, проданного в кредит, дает продавцу право потребовать либо оплаты переданных товаров, либо возврата переданных, но неоплаченных товаров. Кроме того, на сумму, подлежащую оплате за товары, начисляются проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ. Указанные проценты подлежат уплате покупателем со дня, когда товар должен быть им оплачен, до дня фактической оплаты товара.

Особенностью договора купли-продажи товаров в кредит является также то, что товары с момента их передачи и до фактической оплаты покупателем признаются находящимися в залоге у продавца. Следовательно, в случае неисполнения покупателем обязанности по оплате этих товаров продавец может обратить на них взыскание преимущественно перед иными кредиторами.

Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрено условие об оплате товара в рассрочку. Специфика такого договора состоит в том, что его существенным условиями становятся условия о цене товара, порядке, сроках и размерах платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ). Помимо всего права, которыми наделяется продавец по любому договору о продаже товара в кредит, при наличии в таком договоре условия об оплате в рассрочку в ситуации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за товар, продавец получает право отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара. Это право не может быть реализовано продавцом только в том случае, если сумма внесенных покупателем платежей превышает половину цены товара (п. 2 ст. 489 ГК РФ).

По общему правилу право собственности на товар, а вместе с ним и риск случайной порчи товара переходят на покупателя с момента передачи ему товара.

Однако ГК РФ (ст. 491) допускает возможность заключения договора купли-продажи с условием о том, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств. Условие о сохранении права собственности за продавцом означает, что получивший товар покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом. Кроме того, продавец, остающийся собственником товара, вправе потребовать его возврата, если этот товар в установленный срок не будет оплачен покупателем либо не наступят обстоятельства, предусмотренные договором.

В качестве выводов можно утверждать, что правовое регулирование договора купли-продажи, получившее закрепление в ГК РФ, в основном достигает необходимых результатов в смысле обеспечения стабильности, паритетных начал и равной судебной защиты всех участников этих гражданских правоотношений.

Существенным условием договора купли-продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, дополнительно признается перечень таких лиц с указанием их прав пользования продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным.

В силу правила п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилье сам по себе не является основанием для прекращения права пользования этим помещением со стороны членов семьи прежнего собственника, ранее проживавших в этом помещении. Иначе говоря, данное право как бы «обременяет» такую недвижимость, в принципе следуя ее судьбе, что сближает его с вещными правами. Практически это означает, что при отчуждении или ином распоряжении собственником - гражданином, принадлежащим ему жильем, без согласия совместно проживающих с ним членов его семьи они продолжают пользоваться прежним помещением на законном основании, и новому приобретателю (или иному владельцу) не удастся прекратить их право. Таким образом, в данном «праве пользования» вещные элементы преобладают над обязательственными, что и дает основания закону объявить его вещным правом. Хотя вновь принятый ЖК РФ значительно ослабил эти положения, следует учитывать верховенство Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со ст. 31 ЖК РФ члены семьи собственника жилого помещения, в том числе несовершеннолетние, имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником.

Однако переход права собственности на жилой дом или на квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЖК РФ).

В то же время в силу п. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается только с согласия органа опеки и попечительства Смирнов.А. Когда залог банку не впрок // ЭЖ-ЮРИСТ. №13, 2006. С.4..

Поэтому требованием закона (ст. 558 ГК РФ) стала необходимость указания в договоре купли-продажи перечня лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемым жилым помещением с указанием их прав на пользование жилым помещением, либо информация, исходящая от собственника, о том, что подобные лица отсутствуют. Смена собственника жилого помещения не может отражаться на жилищных правах членов его семьи, причем членов семьи как настоящих, так и бывших. Именно эти их права и закрепляются в договоре. Перечень таких лиц выявляется на основании справки жилищно-эксплуатационной организации либо паспортного стола по месту нахождения отчуждаемого жилого помещения, и в договоре должна присутствовать ссылка на реквизиты этой справки.

В справке указывается:

· для приватизированных жилых помещений - кто проживал в жилом помещении на момент приватизации и кто проживает в настоящее время;

· для жилых помещений, приобретенных иным способом - кто проживает в настоящее время.

Эти сведения необходимо знать для того, чтобы определить - кто, кроме собственника, вправе претендовать на пользование жилым помещением.

К таким лицам в соответствии с действующим законодательством РФ, относятся:

· члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении (ст. 292 ГК РФ). На данный момент по новому Жилищному кодексу РФ: «в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется. Действие положений ч. 4 ст. 31 не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором;

· наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Их перечень определяется по правилам ст. 677 ГК РФ;

· гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст. 685 ГК РФ).

Бывшие члены семьи собственника теряют право пользоваться его жилым помещением, если иное не установлено соглашением между ними и собственником например, брачным контрактом. Когда семейные отношения прекращены, бывшие члены семьи собственника должны освободить его жилое помещение прекратить им пользоваться. В противном случае он вправе выселить их в судебном порядке ст. 35 ЖК РФ. Данная норма не касается случаев, если жилое помещение хотя и было приобретено и зарегистрировано на имя только одного из супругов, но является их общей собственностью. Таким образом, один из супругов - титульный собственник жилого помещения не вправе выселить другого, если судом будет установлено, что жилое помещение приобретено в совместную собственность супругов. В данном случае они оба являются собственниками и речь может идти только о разделе общего имущества.

При проведении обобщения было установлено, что суды допускают ошибки в применении положений ст. 31 ч. 4 ЖК РФ, и, установив, что прекращение семейных отношений имело место до 1.03.2005 года, применяют положения ЖК РСФСР. Данный вывод является ошибочным, поскольку положения ст. 31 ЖК РФ не ставятся в зависимость от того момента, когда были прекращены семейные отношения между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи. Поэтому если семейные отношения между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи были прекращены до 1 марта 2005 года, то положения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ распространяются на требования о выселении бывших членов семьи.

Можно спорить о нравственности такого подхода. Как жить дальше выселяемому? Но ведь без эффективной государственной защиты права собственника не возможно создание процветающего общества. Государство обязано вмешиваться в подобные отношения, тем более что они носят массовый характер. По истечении срока, установленного судом, право пользования жилым помещением прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Бывший член семьи собственника может потерять право пользования его помещением и до того, как истек срок, установленный решением суда, в случае, если прекращено право собственности на это жилое помещение самого собственника, если отпали основания, по которым суд решил сохранить право пользования, либо появились новые обстоятельства, которые могут существенно повлиять на ранее вынесенное решение. В подобных случаях суд своим решением вправе выселить бывшего члена семьи собственника до истечения установленного срока.

При рассмотрении данной категории споров, возникает вопрос, становится ли ребенок бывшим членом семьи собственника жилого помещения по правилам ст. 31 ЖК РФ, если после расторжения брака его родители стали проживать раздельно, а он - с тем из родителей, который в собственности жилья не имеет?

В соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Из положений указанной нормы следует, что членом семьи собственника является лицо, проживающее совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении.

В п. 3 ст. 65 СК РФ место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается соглашением родителей. Если после расторжения брака ребенок стал проживать с тем из родителей, у которого не имеется жилого помещения в собственности, и у другого родителя возникли алиментные обязательства в отношении его, то ребенок уже не может считаться членом семьи собственника. В силу ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Таким образом, если ребенок по соглашению родителей остается проживать с родителем, у которого в собственности жилья не имеется, он является бывшим членом семьи собственника жилого помещения и подлежит выселению вместе с бывшим супругом на основании и в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.

Следует отметить, что очень важное правило о применении норм, включенных в ч. 4 ст. 31 ЖК РФ содержится в ст. 19 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Нормы ст. 31 ЖК РФ не распространяются на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Прекращение семейных отношений таких лиц с собственником жилья не влечет прекращения их жилищных прав. Соответственно, нет необходимости устанавливать срок, на который сохраняется право пользования, а также обязывать собственника обеспечивать бывших членов семьи другим жильем. Право пользования жилым помещением в таких случаях не зависит от существования семейных отношений.

У судов возникает вопрос, сохранится ли право бессрочного пользования жилым помещением у бывшего члена семьи собственника жилого помещения, отказавшегося от участия в приватизации жилья, при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу с учетом положений статьи 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» и статьи 292 ГК РФ?

На этот вопрос следует ответить положительно по следующим основаниям. Статья 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» предусматривает, что действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Из части 2 статьи 292 ГК РФ следует, что переход права собственности на жилой дом или квартиру другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членам семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда РФ» граждане, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд) на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти жилые помещения в собственность. Согласие лица, которое совместно проживает с собственником жилого помещения, является обязательным условием для приватизации. При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции РФ, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища. В соответствии с частью 1 статьи 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продаж жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают. Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер. По указанным основаниям Постановлением Президиума Тверского областного суда было отменено решение Конаковского городского суда о 13.12.2007 года, которым Ломовской В.Н. был признан прекратившим право пользования жилым помещением по ул. Энергетиков 7 кв 37 г. Конаково. Собственницей жилого дома является Збродова В.И. по договору купли - продажи от 12.08.2007 года. Отменяя решение суда Президиум Тверского областного суда указал, что суд при вынесении решения не учел положения ст. 19 ФЗ «О введение в действие жилищного кодекса РФ» от 29.12.2004 году, поскольку из материалов дела следует, что Ломовской В.П. на момент приватизации спорной квартиры в ней проживал, имел право на участие в приватизации, сведения о его регистрации в квартире на момент приобретения квартиры Збродовой В.И. 12.08.2007 года имелись, с чем покупатель Збродова В.И. была согласна. При таких обстоятельствах у суда не имелось оснований для удовлетворения иска Збродовой В.И. Информационное письмо Президиума Тверского областного суда (По результатам обобщения судебной практики гражданских дел, рассмотренных судами Тверской области за период с 2006 года по 2007 год, связанных с применением норм жилищного кодекса РФ).//СПС КонсультантПлюс

В целом эта новелла облегчает гражданский оборот жилых помещений, упрощая механизм договора купли-продажи.

В тех случаях, когда продается жилой дом из состава домов государственного или муниципального жилищного фонда социального использования, в этот перечень должны быть включены:

1. наниматель и члены его семьи (ст. 672 ГК РФ), их перечень по ЖК РФ достаточно обширен;

2. гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст. 672, 685 ГК РФ).

В целом, ЖК РФ ослабляет вещные начала договора найма и значительно упрощает осуществление сделки купли-продажи жилых помещений.

Прежде всего, это относится к рынку первичного жилья, что касается рынка вторичного жилья, там по-прежнему остаются много пробелов и коллизий. В частности, как правило, в таких сделках участвуют не одна, а несколько квартир. При расселениях коммуналок участников становиться весьма значительное число, еще больше усложняется сделка, если в ней есть участники из различных городов, не говоря уже о странах. У профессионалов это явление получило термин «квартирных цепочек». Новая проблема, возникшая на рынке вторичного жилья с принятием ЖК РФ, продажа квартир с самовольным переустройством и перепланировкой. В этом случае виновное лицо должно понести административное наказание и осуществить легитимизацию сделанных самовольных переустройств и перепланировок, если это возможно. Такое разрешение могут дать муниципальные органы власти. Если совершенные переустройства и перепланировки нарушают принятые нормы и правила, создавая опасность для жизни и здоровья, или нарушают законные права других лиц, виновный должен восстановить жилую площадь. Возникающие споры должны решаться в судебном порядке. Суд вправе принять решение о публичной продаже такой квартиры. При этом следует учитывать, что механизма таких продаж пока не существует. Пожалуй, это один из самых сложных вопросов.

Впервые на законодательном уровне даны определения переустройства и перепланировки (ст. 25 ЖК РФ). Переустройство жилого помещения: установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка помещения - изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Здесь представляется правильным мнение М.Ю. Тихомирова о том, что если проанализировать последнюю часть определений, то можно сделать вывод, что представленные положения необходимо толковать ограничительно, то есть перечисленные действия, не требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения, не могут рассматриваться как переустройство и перепланировка Тихомиров М.Ю, Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М., 2005.. Кстати, технический паспорт жилого помещения - документ, содержащий техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям (ст. 19 ЖК РФ). Необходимо также отметить, что в настоящее время технический паспорт не является необходимой принадлежностью жилого помещения в многоквартирном доме. Поэтому справедливо утверждение А.Д. Сидоренко о том, что технический паспорт должен составляться не только на многоквартирный дом в целом как объект технического учета, но и на каждое жилое и нежилое помещение дома, являющееся самостоятельным объектом права. Технический паспорт обязательно должен прилагаться к договору, составляя его неотъемлемую часть Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Особенности правового режима общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме // Жилищное право. 2004. № 4. С. 21-22.. Учитывая изложенное, необходимо иметь в виду, что гражданам, решившим узаконить или совершить переустройство или перепланировку, сначала нужно будет оформить технический паспорт на свое помещение Перепелкина Н.В. К новому Жилищному Кодексу. // Жилищное право. № 1, 2006. С.36..

Купля - продажа жилых домов уже давно включает вызов специалиста из БТИ, и необходимо подтверждение или переоформление технического паспорта. Теперь следует это распространить на куплю продажу квартир. Что в целом, безусловно, осложняет сделку, но выглядит вполне оправдано с учетом размаха проводимых переустройств и перепланировок.

Рассматриваемая новелла в механизме купли-продажи жилых помещений, поможет избежать подобных печальных происшествий и в целом будет способствовать стабилизации гражданского оборота жилых помещений, в чем ощущается большая необходимость.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в разумный срок и в установленном порядке, суд по иску эксплуатирующего органа в отношении собственника жилого помещения принимает решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника обязанности привести помещение в прежнее состояние Перепелкина Н.В. К новому Жилищному Кодексу. // Жилищное право. №1,2006. С.36..

В связи с принятием такой нормы права, значимость публичных торгов резко возрастает и требует принципиально иного качества организации. Например, возникает вопрос о допуске на такие торги собственников жилого фонда, из которого предоставляется жилье социального найма.

Для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору, орган, осуществляющий согласование, устанавливает новый срок. Если за этот период ничего не измениться, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов.

Новеллы в области гражданского оборота жилых помещений практически все опираются на механизм публичных продаж, как крайнюю меру наказания. Это действительно очень суровое наказание в условиях России, лишить человека жилья, и поэтому законодатель должен очень ответственно подойти к регламентации публичных продаж жилых помещений.

В результате изложенного можно сделать вывод, что: новый Жилищный Кодекс РФ значительно ослабляет вещные начала правоотношений найма и усиливает права собственника, права сильнейшей стороны.

Для более полной защиты прав покупателей независимо от того, юридическое это лицо или физическое, в ГК РФ (ст. 556) установлено правило, по которому передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, при этом, если иное не предусмотрено договором, обязательство передать жилище считается исполненным после вручения его покупателю и подписания соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче жилья на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать жилое помещение, а покупателя - его принять. Само по себе принятие покупателем жилого помещения, не соответствующего условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Неисполнение продавцом обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различные неблагоприятные последствия помимо обязанности возместить покупателю причиненные убытки.

В подобных случаях возможно применение ст. 398 ГК РФ, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуальную вещь кредитору, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Специальное правило применительно к договору продажи недвижимости установлено ГК РФ лишь в отношении последствий передачи недвижимости ненадлежащего качества.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости в ее качестве, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего (по договору купли - продажи) товар с недостатками (ст. 475 ГК РФ), за исключением права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Неисполнение покупателем обязательства по принятию от продавца проданного ему объекта недвижимости также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить продавцу причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в § 7 гл. 30 ГК РФ в подобной ситуации, когда покупатель в нарушение закона, иных нормативных правовых актов или договора купли - продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с договором объект недвижимости, продавец получает право требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ (п. 3 ст. 486 ГК РФ). Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи недвижимого имущества, может также служить основанием к расторжению договора.

При передаче жилого помещения, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:

· во-первых, соразмерного уменьшения покупной цены;

· во-вторых, безвозмездного устранения недостатков жилого помещения в разумный срок;

· в-третьих, возмещения своих расходов на устранение недостатков жилища.

Если обнаружены существенные нарушения требований к качеству жилища (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быт устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки), покупатель вправе по своему выбору:

1. отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за жилое помещение денежной суммы;

2. потребовать замены жилья ненадлежащего качества помещением, соответствующим договору.

Все эти жесткие требования закона не могут обеспечить безконфликтность такой значимой гражданско-правовой сделки, какой является купля-продажа жилого помещения.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5