Гражданско-правовой договор как юридический факт

Третий вопрос. Статья 377 ГК РФ 1994г. дает исчерпывающую перечень четырех оснований прекращения банковской гарантии: 1) уплата бенефициару суммы, на которую выдана гарантия; 2) окончание гарантийного срока; 3) отказа бенефициара от своих прав по гарантии и возвращения ее гаранту; 4) отказ бенефициара от своих прав по гарантии путем письменного заявления об освобождении гаранта от его обязательств. Если банковская гарантия играет роль способа обеспечения исполнения договорного обязательства, то почему надлежащее исполнение принципалом своих обязательств по основному обязательству не является основанием прекращения банковской гарантии? Так же и в обратном отношении, в ГК РФ 1994 г. также не указывает, каким образом исполнение обязательства гаранта перед бенефициаром по банковской гарантии влияет на основное обязательство.

Далее, название "банковская гарантия", по моему мнению, является неудачным, поскольку в качестве гаранта могут поступать не только банки и кредитные учреждения, но и страховые организации. А факт, что гарантийным случаем является нарушение принципалом основного обязательства, напоминает нас о страховом случае, о сходстве и различии между банковской гарантией и договором страхования.

По сравнению с предшествующими гражданскими кодексами удержание является совершенно новым способом обеспечения договорных обязательств. Но правовое регулирование удержания, содержащее в ст. 359 и ст. 360 ГК РФ 1994 г., не является достаточным. Возникает ряд вопросов, решение которого не возможно с помощью двух этих норм. Это вопросы: какие предметы подлежат удержанию? Кроме тех видов, которые содержатся в специальных норм ГК РФ 1994 г., по каким еще видам договорных обязательств кредиторы пользуются правом удержания? в каком порядке осуществляется удержание? какие конкретные требования предъявляются для удержания? В связи с этими недостатками две вышесказанные нормы, по нашему мнению, служат лишь тезисом для дальнейших разработки и совершенствования российскими законодателями. Служит тезисом для дальнейшей разработки и совершенствования также положение о "других способах" обеспечения исполнения договорных обязательств, которые "предусмотрены законом или договором" по п.1 ст.329 ГК РФ 1994г.

ГЛАВА 4.

АНАЛИЗ ОСОБЕННОСТЕЙ И ПРОБЛЕМ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ ДОГОВОРОВ НА ПРИМЕРЕ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ

Анализируя различные гражданско-правовые договора, автор работы пришел к выводу, что из гражданско-правовых договоров наиболее удобными для практического рассмотрения вопросов, связанных с проблематикой темы, являются договора аренды.

4.1. Особенности заключения договоров аренды

Договор аренды является одним из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, на протяжении которых он в основных своих чертах не изменился.

Глава 34 Гражданского кодекса РФ посвящена вопросам арендных отношений. Структура данной главы построена по тому же принципу, что и другие главы, регулирующие сложные договоры, которые включают свои отдельные разновидности договорных обязательств (купля-продажа, подряд и некоторые другие). Сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем -- специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).

Указанные отдельные виды договора аренды и договоры аренды отдельных видов имущества регулируются следующим образом: к ним применяются общие положения об аренде, если специальными правилами об этих договорах (также предусмотренными Кодексом) не установлено иное (ст. 625).

В практической части данного дипломного исследования, я, изложив общие положения об аренде, перейду к рассмотрению отдельных видов договоров.

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ). Данное положение корреспондирует норме, устанавливающей общее правило о принадлежности поступлений, полученных в результате использования имущества каким-либо лицом (не собственником), лицу, использующему имущество на законном основании (ст. 136 ГК РФ).

Необходимо отметить, что ГК РФ вслед за Основами гражданского законодательства 1991 года, определяя понятие договора аренды, исходит из того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договор купли-продажи, подряда и т. п. В то же время Кодекс исключает возможность использования данного договора в целях, противоречащих природе договорных обязательств, как это происходило ранее. Договор аренды не рассматривается более в качестве особой организационно-правовой формы предпринимательства (арендное предприятие) либо одного из средств разгосударствления экономики. Сформировавшийся в последнее пятилетие взгляд на аренду как один из способов приватизации арендованного государственного или муниципального имущества трудовыми коллективами арендных предприятий в настоящее время не имеет права на существование Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Цель договора аренды -- обеспечить передачу имущества во времен-ное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арен-датор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же пресле-дует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в поль-зование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуще-ством (договора ссуды).

Элементами договора аренды являются стороны, предмет, форма и содержание.

Стороны договора -- арендодатель и арендатор. По общему прави-лу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних -- коммерческие и некоммерческие организа-ции, а также государство, национально-государственные, администра-тивно-террито-риальные и муниципальные образования. Только в некоторых видах договора аренды в роли арендодателя или арендатора должны выступать специальные субъекты.

Предмет договора -- любая телесная непотребляемая вещь, по-скольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе исполь-зования. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объ-екты (например, участки леса или водные объекты), здания, сооруже-ния и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (п. 1 ст. 607 ГК РФ). Сегодня такого закона нет. Означает ли это, что предметом арендных отношений может стать любое имущество? На этот вопрос следует дать отрицательный ответ.

Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Здесь можно отметить отличие требований к форме договора аренды, заключаемого между гражданами, от общего правила, регулирующего форму сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, и только в случаях, установленных законом, - независимо от суммы сделки (ст. 161).

Содержание договора аренды образуют права и обязанности, кото-рые изложены столь подробно, что требуют отдельного рассмотрения (см. § 2 настоящей главы).

Цена договора (арендная плата), как и срок, не относится к суще-ственным условиям. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК РФ, п. 1 ст. 614 ГК РФ). Что же касается срока, то договор аренды может быть заключен как на определенный (п. 1 ст. 610 ГК РФ), так и на неопределенный срок (п. 2 той же статьи). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества -- за три месяца. Законом или догово-ром может быть установлен и иной срок для предупреждения о пре-кращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ). Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколь угодно долго, даже «вечно». Поэтому точнее вести речь о договоре аренды, заключенном не на неопределенный срок, а без указания срока, т. е. под отменительным условием расторжения договора по инициативе любой из сторон.

Особого рассмотрения заслуживает вопрос о выкупе арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ). Кодекс устанавливает, что условие о выкупе арендованного имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены может быть предусмотрено не только договором аренды, но и законодательством.

Примером выкупа имущества в силу закона могут служить имеющие широкое распространение факты приобретения образованными в ходе приватизации коммерческими организациями в собственность арендуемых ими помещений. Начиная с 1992 года во всех программах приватизации содержались нормы, допускавшие продажу таким юридическим лицам находящихся в государственной или муниципальной собственности нежилых помещений.

Так, в соответствии с п. 5.11 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год товариществам, созданным трудовыми коллективами структурных подразделений, выделившихся из состава арендных предприятий, было предоставлено преимущественное право на заключение долгосрочного договора аренды занимаемых указанными структурными подразделениями нежилых помещений, зданий, строений и на выкуп последних в собственность через год после выкупа арендованного имущества.

Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации (п. 5.14.6), утвержденной Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 года N 2284, установлено, что товарищество или акционерное общество, созданное на основе аренды государственного имущества и выкупившее арендованное имущество, имеют исключительное право приобретения в собственность или по их усмотрению право аренды сроком не менее 15 лет зданий, сооружений, нежилых помещений, которыми они фактически владели и пользовались.

В настоящее время названные правила выкупа арендованных нежилых помещений действуют в редакции Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 года №1535. Правом на приобретение арендованных нежилых помещений, зданий, сооружений наделены: физические и юридические лица, ставшие собственниками приватизированных государственных и муниципальных предприятий или в результате выкупа государственного или муниципального имущества, ранее сданного в аренду, -- акционерные общества открытого типа, образованные путем преобразования государственных и муниципальных предприятий в процессе приватизации, при условии продажи в установленном порядке не менее 75 процентов их акций; граждане и их объединения, осуществляющие предпринимательскую деятельность, если договор аренды был ими заключен по итогам конкурса или аукциона; предприятия (юридические лица), не более 25 процентов уставного капитала которых находится в государственной или муниципальной собственности, если договор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона объектов нежилого фонда; товарищества и акционерные общества, созданные на основе аренды государственного имущества, выкупившие его и фактически использующие объекты нежилого фонда в процессе своей деятельности.

Во всех приведенных случаях обязательным условием для реализации права на выкуп является наличие договора аренды соответствующих нежилых помещений, зданий и сооружений.

Рассмотрим пример арбитражной практики.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел протест заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.06.2000 по делу №379-30 Арбитражного суда Краснодарского края.

Заслушав и обсудив доклад судьи, Президиум установил следующее.

Товарищество с ограниченной ответственностью "Торговое товарищество "АСА" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Управлению муниципальным имуществом администрации города Краснодара и Фонду имущества города Краснодара о понуждении заключить договор купли-продажи арендуемых истцом нежилых помещений площадью 1798,8 кв.метра, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Уральская, 158.

Решением от 24.01.2000 иск удовлетворен. Суд обязал первого ответчика заключить договор купли-продажи нежилых помещений с истцом и установил цену выкупаемых площадей -- 54 669 072 рубля.

Постановлением апелляционной инстанции от 24.03.2000 решение изменено: цена приобретенного помещения увеличена до 81 856 008 рублей в связи с неправильным применением расчетного коэффициента.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 05.06.2000 отменил названные судебные акты и отказал в иске, поскольку порядок выкупа муниципального имущества может быть установлен только органами местного самоуправления и правовых оснований для обязания этих органов заключить договор купли-продажи нежилых помещений не имеется.

В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается постановление кассационной инстанции отменить и оставить в силе постановление апелляционной инстанции, так как покупатель имеет право на выкуп занимаемых помещений в соответствии с законодательством о приватизации.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

ТОО "Торговое товарищество "АСА" создано членами трудового коллектива магазина №38 Ассоциации арендных объединений продовольственных магазинов Советского района города Краснодара.

Между Фондом имущества города Краснодара и торговым товариществом заключен договор купли-продажи от 24.02.96, согласно пункту 1 которого выкупается ранее арендованное муниципальное имущество: основные и оборотные средства указанного магазина. В этом пункте имеется ссылка на договор аренды от 01.04.94 и дополнительное соглашение от 16.11.95 о выкупе арендованного имущества.

Истец арендовал занимаемые им помещения у Комитета по управлению имуществом города Краснодара по договору аренды от 01.04.96.

В соответствии с пунктом 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 24.12.93 №2284 (далее - Государственная программа), пунктами 4.5, 4.9 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22.07.94 №1535 (далее -- Основные положения государственной программы), и пунктом 11 Указа Президента Российской Федерации от 14.10.92 №1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду" ТОО "Торговое товарищество "АСА" имеет право на приобретение в собственность занимаемых им нежилых помещений.

Вывод кассационной инстанции о том, что пункт 2.6 Государственной программы и пункт 4.5 Основных положений государственной программы не подлежат применению при приватизации муниципального имущества, поскольку Федеральным законом от 12.08.95 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и другими законодательными актами о местном самоуправлении порядок и условия приватизации муниципального имущества регулируются исключительно самими органами местного самоуправления, является ошибочным.

Согласно статье 3 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство, которым регулируется в том числе и приватизация государственного и муниципального имущества, находится в ведении Российской Федерации.

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Поэтому упомянутые нормы Государственной программы и Основных положений государственной программы подлежат применению при приватизации объектов муниципальной собственности.

Согласно пункту 4.9 Основных положений государственной программы продажа сданных в аренду объектов недвижимого имущества производится на основании заявления арендатора.

Из материалов дела следует, что заявление на приобретение в собственность помещений подано ТОО "Торговое товарищество «АСА» в Комитет по управлению имуществом города Краснодара 28.06.97. Комитет уклонился от рассмотрения данного заявления без уважительных причин.

При этих условиях суд первой инстанции и апелляционная инстанция правомерно удовлетворили требование товарищества об обязании Управления муниципальным имуществом города Краснодара заключить договор купли-продажи нежилых помещений.

Данный иск был предъявлен товариществом в декабре 1999 года. Решением городской Думы Краснодара от 07.12.98 №24 (пункт 2) был утвержден порядок расчета цены объектов нежилого фонда, разработанный на основании пункта 4.9 Основных положений государственной программы.

Суд первой инстанции и апелляционная инстанция при определении выкупной цены нежилых помещений необоснованно не приняли во внимание данный порядок, не дали оценки его соответствию требованиям абзаца 3 пункта 4.9 Основных положений государственной программы. В деле отсутствует расчет стоимости помещений, составленный истцом на основании указанного порядка, а также контррасчет ответчика.

При новом рассмотрении спора суду следует с участием сторон установить цену подлежащих выкупу помещений.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 187-189 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

решение от 24.01.2000, постановление апелляционной инстанции от 24.03.2000 Арбитражного суда Краснодарского края по делу №379-30 и постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.06.2000 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.11 Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 сентября 2000 г. №5119/2000

4.2. Прекращение договора аренды

Рассмотрим основания прекращения договора. Прекращение договора аренды (в том числе его досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренным главами 26 и 29 ГК РФ, с учетом правил ст. 617, 619 и 620 ГК РФ, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров).

Смена собственника арендованного имущества не влечет прекра-щения договора аренды, даже если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора (п. 1 ст. 617 ГК РФ). В случае смерти арендодателя -- физического лица договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК РФ). Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами аренда-тора. Казалось бы, приведенная норма представляет собой конкрети-зацию общего правила ст. 418 ГК РФ. Однако это не так. В ст. 418 ГК РФ не содержится никаких оговорок о возможности ее изменения законом или договором. Между тем такая возможность применительно к дого-вору аренды гражданином недвижимого имущества прямо закреплена. Это позволяет арендодателю вовсе исключить случаи сохранения такого договора аренды после смерти арендатора.

В отношении смерти арендатора движимого имущества сохраняют силу общие правила, установленные ст. 418 ГК РФ, т. е. договор аренды сохраняется, если только он не был неразрывно связан с личностью арендатора.

Что же касается ликвидации юридического лица -- будь то арендо-датель или арендатор, договор аренды в этом случае безоговорочно прекращается (ст. 419 ГК РФ).

К числу несомненно положительных черт Кодекса необходимо отнести подробное и детальное регулирование оснований досрочного расторжения договора аренды (ст. 619, 620 ГК РФ). Это становится очевидным, если вспомнить, что Основы гражданского законодательства (п. 1 ст. 86) указывали лишь на возможность расторжения договора аренды по решению суда "в случаях, предусмотренных законодательными актами", а Основы законодательства об аренде (п. 1 ст. 13) допускали досрочное расторжение договора аренды по требованию одной из сторон "в случаях нарушения другой стороной условий договора". Таким образом, судьба договора аренды, по существу, ставилась в зависимость от усмотрения суда.

Некоторая определенность появилась в связи с введением в действие части первой ГК РФ. Расторжение договора по решению суда стало вероятным лишь при существенном нарушении договора одной из сторон, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором (ст. 450 ГК РФ). Однако довольно абстрактное понятие "существенное нарушение договора" все же по-прежнему оставляло излишне много места для судебного усмотрения.

Кодекс называет основания для досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора. Как правило, указанные основания расторжения договора носят характер расшифровки понятия "существенное нарушение договора" применительно к арендным отношениям. Так, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Рассмотрим два примера из арбитражной практики.

Пример № 1.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел протест заместителя Генерального прокурора Российской Федерации на постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23.04.2000 по делу №32-655 Арбитражного суда города Москвы.

Заслушав и обсудив доклад судьи и выступление заместителя Генерального прокурора Российской Федерации, поддержавшего протест, Президиум установил следующее.

Комитет по управлению имуществом Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к товариществу с ограниченной ответственностью "Магазин "Кусковский" о расторжении договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, ул. Кусковская, 37/60, строение 2, от 12.02.93 N 4-175/97 в связи с неоднократным нарушением порядка внесения арендной платы.

Решением от 16.01.2000 иск удовлетворен.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 23.04.2000 решение отменил, в иске отказал, поскольку ответчик фактически вносил арендную плату, хотя и в меньшем размере, чем это установлено договором, а образовавшаяся задолженность взыскана с него решением Арбитражного суда города Москвы от 13.01.2000 по делу №24-660.

В протесте заместителя Генерального прокурора Российской Федерации предлагается постановление суда кассационной инстанции отменить, решение арбитражного суда первой инстанции оставить в силе.

Президиум считает, что принятые по делу судебные акты следует отменить, дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, решением Арбитражного суда города Москвы от 13.01.2000 по делу №24-660 с ТОО "Магазин "Кусковский" взыскана задолженность по арендной плате за II-III кварталы 1999 года, образовавшаяся в результате неоднократного нарушения денежных обязательств по договору аренды от 12.02.97.

Факт образования и размер задолженности в силу статьи 58 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежит доказыванию по настоящему делу, поскольку в нем участвуют те же лица.

Согласно пункту 11а дополнительного соглашения к названному выше договору аренды за невыполнение или частичное невыполнение арендатором (ТОО "Магазин "Кусковский") условий настоящего договора предусмотрена возможность досрочного расторжения договора как на общих основаниях, установленных действующим законодательством, так и в одностороннем порядке арендодателем.

Суд первой инстанции не конкретизировал в решении основания расторжения договора, суд кассационной инстанции не принял во внимание ответственность, установленную условиями договора, и не проверил наличия оснований досрочного расторжения договора по признаку существенного нарушения его другой стороной, хотя ссылка на данные обстоятельства имеется в исковом заявлении.

Из материалов дела видно, что ответчиком было заявлено встречное требование об изменении условий договора в части уменьшения размера арендуемых площадей с учетом их пригодности для целевого использования под магазин и уменьшении в связи с этим размера арендной платы.

Нарушение денежного обязательства ответчик отрицает, ссылаясь на неразрешенный спор с арендодателем по встречному требованию и внесение им спорных платежей исходя из фактически арендуемых площадей.

Поскольку ответчик оспаривает размер арендной платы, что является существенным для разрешения спора по данному делу, его встречное требование подлежит рассмотрению по существу.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 187-189 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 16.01.2000 по делу №32-655 и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23.04.2000 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.11 Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 сентября 2000 г. №5561/2000

Пример № 2.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел протест заместителя Генерального прокурора Российской Федерации на решение от 09.04.99, постановление апелляционной инстанции от 27.06.99 Арбитражного суда города Москвы по делу №58-85, и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29.08.99 по тому же делу.

Заслушав и обсудив доклад судьи и заключение заместителя Генерального прокурора Российской Федерации, поддержавшего протест, Президиум установил следующее.

Комитет по управлению имуществом города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Государственному проектному и научно-исследовательскому институту по комплексному проектированию предприятий полиграфической промышленности "Гипронииполиграф" с требованием о расторжении договора аренды от 28.09.95 №0-5114/95 и выселении ответчика из нежилых помещений общей площадью 3986,8 кв. метра, расположенных по адресу: Москва, ул. Мясницкая, д.17, стр. 1.

Решением от 09.04.99 иск удовлетворен в полном объеме.

Постановлением апелляционной инстанции от 27.06.99 решение в части выселения ответчика из помещений площадью 3986,8 кв. метра изменено. Ответчик выселен из помещений площадью 2860,1 кв. метра, в иске о выселении из помещений 1, 2, 3, 4, 5-го этажей правого крыла здания площадью 1 126,7 кв. метра отказано. В части расторжения договора аренды решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 29.08.99 изменил постановление апелляционной инстанции и в удовлетворении иска отказал полностью.

В протесте предлагается отменить постановление кассационной инстанции от 29.08.99 и оставить в силе постановление апелляционной инстанции от 27.06.99.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Сторонами 28.09.95 заключен договор N 0-5114/95 на аренду нежилых помещений площадью 3986,8 кв. метра сроком на 20 лет, расположенных по адресу: Москва, ул. Мясницкая, д.17, стр. 1. Согласно пункту 4 договора арендатор обязался использовать здание для размещения института. В то же время арендатору предоставлено право сдавать помещение в субаренду с обязательной регистрацией договоров субаренды в территориальном агентстве Москомимущества. На основании пункта 5"а" договора в случае использования помещения не в соответствии с договором он подлежит досрочному расторжению.

По договору от 14.12.95 ответчик передал помещения площадью 902,3 кв. метра в субаренду АООТ "Авиакомпания "Трансаэро" без регистрации этого договора в Москомимуществе.

Суд первой и апелляционной инстанции правомерно признал, что передача арендуемого имущества в субаренду третьему лицу является нецелевым использованием имущества.

Однако в настоящее время договор субаренды с АООТ "Авиакомпания "Трансаэро" признан недействительным решением Арбитражного суда города Москвы от 03.10.99 по делу №37-99. Данное обстоятельство имеет существенное значение для разрешения спора и должно быть оценено судом.

Нахождение в здании других субарендаторов судом с достоверностью не установлено.

Кроме того, в деле имеется письмо Комитета Российской Федерации по печати от 08.04.99 №08-1512/122, содержащее сведения о том, что спорное здание было предоставлено для размещения института до заключения договора аренды, а также о финансовом участии в затратах по освобождению здания в связи с отселением жильцов и в расходах по его содержанию.

Суду следовало проверить указанные обстоятельства и дать им правовую оценку.

На основании изложенного принятые судебные акты следует отменить и передать дело на новое рассмотрение.

Руководствуясь статьями 187 - 189 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

решение от 09.04.99, постановление апелляционной инстанции от 27.06.99 Арбитражного суда города Москвы по делу №58-85 и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29.08.99 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.11 Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 апреля 2000 г. №5555/99

Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора, если арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество либо чинит препятствия в пользовании имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества; арендованное имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель (ст. 612 ГК РФ); арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования. Договором аренды могут быть предусмотрены и иные основания его досрочного расторжения по требованию одной из сторон.

Обращает на себя внимание, что Кодексом установлена своеобразная досудебная процедура урегулирования конфликта между арендатором и арендодателем в тех случаях, когда есть основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. В обязанность арендодателя вменено предварительное письменное предупреждение арендатора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства в разумный срок. Данное положение означает, что к исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды, подаваемому в арбитражный суд, должны быть приложены документы, подтверждающие соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком: копия письменного предупреждения арендатора и доказательства его направления или вручения арендатору. В противном случае иск арендодателя будет возвращен арбитражным судом без рассмотрения (ст. 104, 108 АПК).

Учитывая срочный характер арендных обязательств, одним из самых острых в правовом регулировании договора аренды является вопрос о праве арендатора на возобновление арендных отношений. В соответствии с Основами законодательства об аренде (п. 4 ст. 13) при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении договора по окончании срока аренды он считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором. Однако с 3 августа 1992 года действовало иное правило: если арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор предполагался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон имела право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за три месяца. Арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности, при прочих равных условиях было предоставлено преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора аренды (ст. 86 Основ гражданского законодательства).

Данные законоположения активно применялись в арбитражно-судебной практике в целях защиты прав и законных интересов добросовестных арендаторов, в чем можно убедиться, ознакомившись с некоторыми разъяснениями Высшего Арбитражного Суда РФ.

Так, на одном из совещаний, состоявшихся в Высшем Арбитражном Суде, рассматривался вопрос о подведомственности арбитражному суду споров о понуждении арендодателя возобновить договор аренды с арендатором, добросовестно выполняющим свои обязательства по договору. По итогам совещания было дано следующее разъяснение.

В соответствии с Основами законодательства об аренде по истечении срока договора арендатор имеет право на возобновление договора.

В п. 3 ст. 86 Основ 1991 года предусмотрено, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока действия договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора.

Указанное право арендатора на возобновление договора аренды должно быть защищено в судебном порядке. Поэтому арбитражным судам необходимо принимать к производству дела по искам арендаторов о защите их прав на преимущественное перед другими лицами возобновление договора аренды.

Для обоснования требований истец-арендатор обязан представить документы, подтверждающие намерение арендодателя сдать другому арендатору имущество, ранее находившееся у него в аренде по договору, срок которого истек, или передачу этого имущества в аренду другому арендатору. Кроме того, истец должен доказать, что он не нарушал условий договора аренды, и дать согласие возобновить договор аренды на условиях, на которых арендодатель заключил или предполагал заключить договор аренды с другим арендатором.

Если арбитражный суд установил, что арендодатель уже заключил договор аренды с другим арендатором, следует привлечь последнего в качестве третьего лица. При подтверждении указанных истцом требований арбитражный суд производит замену арендатора, заключившего договор аренды, указывая об этом в решении.

В тех случаях, когда при рассмотрении дела будет выявлено, что арендодатель не сдавал и не намерен сдавать спорное имущество в аренду, обязывать арендодателя возобновить договор с прежним арендатором оснований не имеется11 Вестник ВАС РФ, 1993, N 11, с. 104-105. .

В другом разъяснении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации правомерности проведения конкурса на право заключать договор аренды нежилого помещения до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды этого помещения содержалась следующая информация.

Действующим законодательством не запрещено проведение конкурса на право заключать договор аренды нежилого помещения до истечения срока действия ранее заключенного арендного договора. Однако при организации арендодателем такого конкурса в его условиях должно быть указано, что новый договор может быть заключен только после истечения срока действия первоначального договора. Если же на конкурс выставлено имущество, обремененное соответствующими обязательствами, но без этой оговорки, арендатор вправе предъявить в суд требование о признании конкурса недействительным.

При проведении конкурса арендодатель должен поставить его участников в известность о том, что арендатор, имеющий с арендодателем договор, обладает преимущественным перед другими лицами правом на его возобновление.

Поскольку согласно п. 3 ст. 86 Основ 1991 года арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора, он вправе потребовать от арендодателя продлить с ним договор на условиях, на которых договор мог быть заключен с победителем конкурса, независимо от того, являлся ли арендатор участником конкурса или нет.

Если с победителем конкурса договор аренды еще не заключен, а арендодатель уклоняется от подписания договора с прежним арендатором, последний вправе обратиться в арбитражный суд с иском об обязании арендодателя заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем конкурса. При доказанности требований арендатора они подлежат удовлетворению.

В случае, когда с победителем конкурса уже заключен договор аренды, прежний арендатор вправе предъявить соответствующий иск о возобновлении с ним договора аренды. При этом в качестве третьего лица привлекается победитель конкурса, с которым подписан договор. При подтверждении требований прежнего арендатора суд производит замену арендатора, заключившего договор аренды, указывая об этом в решении11 Вестник ВАС РФ, 1995, N 10, с. 68-69..

Кодекс сохранил за арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ). Однако арендатор может воспользоваться своим правом лишь при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды до истечения срока прежнего договора. Такое письменное уведомление приобретает решающее значение, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и вместе с тем подписывает договор аренды с иным лицом. В подобной ситуации арендатор получает право потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды и плюс к этому возмещения убытков, причиненных ему в связи с отказом арендодателя в заключении договора на новый срок. Если же к этому моменту арендатор утратил интерес к возобновлению арендных отношений, он может потребовать от арендодателя только возмещения убытков.

В ситуациях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за три месяца (ст. 610 ГК РФ).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В представленной выпускной квалификационной работе были проанализированы те обязательственные правоотношения, которые определяют гражданско-правовой договор как юридический факт. Основные результаты данного исследования заключаются в следующем:

1) сформулирован вывод о том, что важной задачей, которая стоит перед договорным правом нового рыночного времени, является придание договорному праву тех истинных теоретических ценностей, утраченных или видоизменившихся в советское время, как равенство всех субъектов договорных правоотношений, свобода воли и волеизъявления при заключении договора, свобода предпринимательства и конкуренции и т.д.;

2) установлено, что на фоне обеспечения свободы сторон договорных правоотношений государственное вмешательство в установлении пределов этой свободы не должно зависеть от сторонних интересов. Свобода договорных правоотношений подразумевает свободу выбора участников договора, условий его содержания и заключения, установления его правил, не противоречащих действующему законодательству. Ограничение свободы может быть связано лишь с соблюдением интересов других субъектов договорных правоотношений, и применено лишь в случаях противозаконного ущемления этих интересов. Свобода одной стороны договора должна заканчиваться там, за пределами которого она будет затрагивать свободу и интерес другой стороны, и свобода всех сторон договора должна заканчиваться там, за пределами которого она начинает причинять вред свободе и законным интересам третьего лица и общества.

3) изучена правовая база и выявлен механизм для определения (ограничения или запрещения) оборотоспособности объектов гражданского права. В отношении к ограниченно оборотоспособным объектам закон только устанавливает, каким образом должны определяться виды объектов, соответствующим образом ограниченные в своей оборотоспособности. Все остальные вопросы, включая круг подлежащих ограничению видов объектов, могут решаться любым на то уполномоченным государственным органом. А в отношении к объектам, которые изъяты из оборота, существует более строгий порядок их установления -- виды изъятых из оборота объектов необходимо определить в самом законе.

4) выявлены и проанализированы недостатки правовых норм, касающихся определения сущности банковский гарантии. Предложены уточнение и дальнейшая конкретизация сущности банковской гарантии как нового способа обеспечения исполнения договорных обязательств с целью разграничения его от других способов обеспечения исполнения договорных обязательств.

Особое значение для результатов исследования имеют выводы, сделанные в результате практического исследования договоров аренды, как отдельных видов гражданско-правовых договоров, представляющих наибольший интерес.

Ш ГК РФ проводит разграничение между видами до-говора аренды и арендой отдельных видов имущества (см. п. 3 ст. 610, п. 3 ст. 614, ст. 625 ГК РФ). Виды договора аренды -- это те наиболее важные социально значимые случаи аренды, которые специально уре-гулированы в § 2 -- 6 главы 34 ГК РФ.

Ш Аренда отдельных видов имущества в ГК РФ в форме самостоятель-ных параграфов не урегулирована. Могут существовать только отдель-ные нормы, которые применительно к тем или иным видам имущества изменяют общие правила § 1 главы 34 ГК РФ. Причем эти нормы должны касаться лишь таких видов имущества, которые не служат основанием для выделения самостоятельных видов договора аренды (т. е. любых видов имущества, кроме транспортных средств; зданий и сооружений; предприятий).

Ш Примерами, подтверждающими существование различий между видами аренды и арендой определенных видов имущества, могут слу-жить п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ. В п. 2 ст. 609 речь идет об аренде недвижимого имущества (аренда определенного вида имущества), а в п. 2 ст. 651 -- об аренде зданий (сооружений) как отдельной разновид-ности недвижимого имущества (вид аренды). Имеются также упоми-нания об аренде такого вида имущества, как земля (п. 2 ст. 652 ГК РФ).

Ш Деление аренды на виды в ГК РФ не основано на каком-либо едином классификационном критерии. Выделение таких видов произвольно. Если аренда транспортных средств, зданий (сооружений) и предприя-тий выделяется в зависимости от вида объекта (предмета) аренды, то прокат -- исходя из потребительского характера договора для аренда-тора (и предпринимательского -- для арендодателя). Что же касается финансовой аренды (лизинга), то она выделена исходя из сложной структуры отношений, которые складываются в ее рамках и особой цели финансирования, свойственной этому договору.

Ш Ряд широко распространенных на практике договоров аренды вообще не урегулирован в ГК РФ. Например, практически ничего не сказано об аренде земли. Правда, законодатель мог исходить из того, что этот вид аренды будет подробно урегулирован в новом Земельном кодексе. Однако нельзя забывать, что аренда всегда тяготела к гражданскому законодательству. Нелогично отсутствие в ГК РФ и такого вида договора, как аренда недвижимости.

Ш К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества общие правила о договорах аренды применяются, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих договорах (ст. 625 ГК РФ).

Выводы и результаты данной выпускной квалификационной работы представляют основу для дальнейших исследований особенностей и проблем гражданско-правового договора и могут быть учтены при подготовке и написании дипломной работы на последнем курсе обучения.

СПИСОК НОРМАТИВНЫХ АКТОВ

1. Конституция РФ. -М., 1993 г.

2. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть первая, 1994 г.

3. Гражданский Кодекс РСФСР 1964 г.

4. Основы гражданского законодательства СССР 1961 г.

5. Основы гражданского законодательства СССР от 31 мая 1991 г. Ведомость Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1991. №26. Ст.733.

6. Закон СССР от 26 мая 1988 г. " О кооперации в СССР". Ведомость Верховного Совета СССР. 1988. №22. ст.355.

7. Закон СССР от 26 мая 1988 г. " О кооперации в СССР". Ведомость Верховного Совета СССР. 1988. №22. ст.355. С. 24.

8. Закон СССР от 4 июня 1990 г. "О предприятиях в СССР". / Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик. Новые законы о предпринимательстве. -М, 1991 г.

9. Закон РСФСР от 25 декабря 1990 г. " О предприятиях и предпринимательской деятельности". В действующей его части (ст. 34, 35). / Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик. Новые законы о предпринимательстве. -М, 1991 г.

10. Закон РСФСР от 22 марта 1991 г. "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках". / Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик. Новые законы о предпринимательстве. -М, 1991 г.

11. Постановление Совета Министров СССР от 9 июня 1965 г. "О промышленных образцах". СП. 1965. №15. Ст. 119.

12. Постановление Совета Министров РСФСР от 28 ноября 1990 г. №551 "О переходе к применению договорных (свободных) розничных цен на отдельные товары народного потребления".

13. Постановление Верховного Совета РФ от 14 июля 1992 г. "О регулировании гражданских правоотношений в период проведения экономической реформы". Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1992. Х230.Ст.1800.

14. Положение Совета Министров СССР от 8 июля 1981 г. о промышленных образцах. СП. 1981. №19. Ст. 114.

15. Указ Президента РФ от 22 февраля 1992 г. "О видах продукции(работ, услуг) и отходов производства, свободная реализация которых запрещена". Ведомость Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1992. №10, ст.492.

16. Постановление Правительства СССР "О запрещении заготовки хлеба и скупка продукции кустарей через частных посредников. СЗ СССР 1928 г., №.53, ст.480 и № 30, ст.267.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Андреев В.К. Гражданский кодекс Российской Федерации и новейшее законодательство. // “Государство и право”, 1996, №4., стр. 110 -- 115.

Бабалян Л.А. Договор как основание возникновения обязательств между государственными организациями. -Ереван, 1970.

Богачева Т.В. Принципы взаимного содействия сторон и экономичности в договорных обязательствах. -- М, 1982.

Брагинский М.И. Общее учение о хозяйственных договорах. -- Минск, 1967.

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. -- М.: ”Статус”, 1998.

Васильковский Е.В. Руководство к толкованию и применению законов. (Практическое пособие).- М.: “ГОРОДЕЦ”, 1997.

Власова А.Г. Правовая природа принятия исполнения по обязательству. “Государство и право”, 1995, №5, стр. 56 -61.

Гавзе Ф.И. Обязательное право.- Минск, 1968.

Гавзе Ф.И. Развитие социалистического гражданско-правового договора. -- Минск, 1959.

Гавзе Ф.И. Социалистический гражданско-правовой договор. -- М.,Юриздат, 1972.

Гражданский кодекс Российской Федерации: Научно-практический комментарий. Ответ. редак. Т.Е. Абова, А.Ю. Кабалкин, В.П.Мозолин.- М, 1996.

Гражданское право в современную эпоху / С. С. Алексеев. -- М.: Юрайт, 1999. - 39 с.

Гражданское право России. Ч. 2: Обязательственное право / М. И. Брагинский, Н. И. Клейн, Т. Л. Левшина и др. -- 1997. -- 687 с.

Гражданское право. Часть I. Учебник. / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. - М.: Издательство ТЕИС, 1996.

Гражданское предпринимательство и право: Сб. док. -- М.: Остожье, 1999.

Гражданско-правовой договор и его функции. Свердловск -- УрГУ, 1980.

Грибанов В.П. Основные черты плановых гражданско-правовых договоров и история их развития. -- М, 1953.

Денисов С. А. Заключение договора по гражданскому праву Российской Федерации: Автореф. дис. . канд. юрид. наук: 12.00.03. -- М., 1999. -- 25 с.

Договоры: Учебное пособие для студентов факультетов советского строительства. ВЮЗИ. 1980.

Ешазаров В.А. Гражданско-правовые сделки. -- М., 1995.

Кабалкин А.Ю. Гражданско-правовой договор в сфере обслуживания. -- М.: Наука, 1980.

Комаров А.С. Правовые вопросы товарообменных сделок. -- М.”ТЕИС”, 1994.

Комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей // Руководитель авторского коллектива - доктор юридических наук, профессор М. И. БРАГИНСКИЙ. Книга выходит под общей редакцией главного редактора журнала "Хозяйство и право" В. Д. КАРПОВИЧА. - М.: Фонд "Правовая культура", 1995.

Комментарий части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. Редакторы Кузнецов В., Брагинская Т.- М., Фон “Правовая культура”, 1995.

Красавчиков А. Гражданско-правовой договор: понятие, содержание и функции. В книг.: “Гражданско-правовой договор и его функции”, Свердловск, УрГУ, 1980.

Лаптев В.В. О предпринимательском законодательстве. // “Государство и право”, 1995, №5, стр. 48 -55.

Матвеев Г.К. Об основаниях договорной ответственности хозоргана. // “Государство и право”, 1988, №8, стр. 36 -- 44.

Матузов Н.И., Малько А.В. Правовое стимулирование отношений. // “Государство и право”, 1995, №4, стр. 11-19.

Мейер Д. И. Русское гражданское право. Ч. 1, 2. -- 1997. -- 286 с.

Меркулов В.В. Гражданско-правовой договор в механизме регулирования товарно-денежных отношений: Дис. д-ра юрид.наук: 12.00.03. -- Б.м., 1994. -- 375 с.

Проект третий части Гражданского Кодекса РФ. Российская газета, 12 июля 1997., стр. 10.

Пучинский Б.И. Правовая экономика: Проблемы становления. -- М., 1991.

Рахмилович В.А. О достижениях и просчетах нового Гражданского Кодекса Российской Федерации. // “Государство и право”, 1996, №4, стр. 117 -127.

Суханов Е.А. Гражданское право. В 2-х томах. Том 1.- М.: БЕК, 1994.

Суханов Е.А. Гражданское право. В 2-х томах. Том 2.- М.: БЕК, 1994.

Халфина Р.О. Значение и сущности договора в советском социалистическом гражданском праве. -- М., 1954.

Хозяйственный договор. Общие положения. Учебное пособие. -- Свердловск, 1986.

Черноморец А.Е. Некоторые теоретические проблемы права собственности в свете Гражданского Кодекса РФ. // “Государство и право”, 1996, №1, стр. 95 -- 100.

Яковлев В.Ф. Россия: экономика, гражданское право (вопросы теории и практики) / Акад. соц. наук. Фонд содействия развитию соц. и полит. наук. -- М., 2000.

Страницы: 1, 2, 3, 4