Гражданско-правовые особенности договора об ипотеке

3.2 Особенности ипотеки предприятия

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, готовая продукция, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором. Это норма закона «Об ипотеке», расширяющая правило, закреплённое в п.2 ст.340 ГК РФ. В состав заложенного имущества могут включаться полученные в результате работы предприятия в период ипотеки доходы, произведённые залогодателем улучшения имущества предприятия, приобретённые долги. Состав имущества, предприятия, передаваемого в ипотеку, и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации имущества предприятия и отражается в его самостоятельном балансе. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества предприятия должны быть приложены к договору об ипотеке. Это требование связано с большим финансовым риском для залогодержателя. В соответствии с п.2 ст.44 закона РФ “О залоге” предприятие - залогодатель обязано по требованию залогодержателя предоставлять ему годовой баланс. При неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, залогодержатель вправе принять меры по оздоровлению финансового положения предприятия, предусмотренные договором об ипотеке, включая назначение представителей в руководящие органы предприятия, ограничение права распоряжаться произведённой продукцией и иным имуществом предприятия. Закона «Об ипотеке» предоставляет залогодержателю право требовать 1)от залогодателя регулярно предоставлять бухгалтерские и иные отчетные документы, предварительно согласовывать вопросы, связанные с заключением сделок с относящимся к предприятию имуществом; 2)обращаться к собственнику имущества предприятия или управомоченному им органу с требованием о расторжении контракта с руководителем предприятия; 3)предъявлять в суд иски о признании сделок, заключённых залогодателем, недействительными. Если указанные меры не дают надлежащих результатов, залогодержатель вправе обратить взыскание на находящееся в ипотеке предприятие.

Законом «Об ипотеке» предусмотрено, что ипотекой предприятия может быть обеспечено денежное обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия и подлежащее исполнению не ранее, чем через год после заключения договора об ипотеке. В случае, когда договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право обращения взыскания на предмет ипотеки по неисполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.

Передача предприятия как имущественного комплекса в ипотеку допускается только при наличии согласия собственника имущества предприятия. Примеры можно найти и в самом тексте ГК РФ. Так, унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, не вправе отдавать в залог принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия собственника (ст.295). Казённое предприятие вправе распоряжаться , а значит, и передавать в залог закреплённое за ним имущество лишь с согласия собственника этого имущества (ст.297). Соответственно, взыскание на имущество таких предприятий может быть обращено только по решению суда.

На практике случаев ипотеки предприятий практически нет, так как не всякое имущество предприятия достаточно ликвидно, чтобы рассматривать его в качестве обеспечения. Заложить, скажем, весь завод вряд ли согласится само предприятие, ипотека же отдельного административного здания или производственного цеха бессмысленна, так как цех отдельно от завода не имеет ценности. Поэтому те немногочисленные банки, занимающиеся ипотечным кредитованием юридических лиц, предпочитают работать с более мелкими объектами недвижимости.

3.3 Особенности ипотеки зданий и сооружений

Предметом ипотеки может быть различное недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке. Закон об ипотеке в ст.5 содержит открытый перечень возможных предметов ипотеки, среди которых в том числе указаны здания и сооружения. Ипотека зданий и сооружений представляет интерес для изучения и разработки ввиду, по крайней мере, двух причин: во-первых, ввиду актуальности обеспечения исполнения обязательств залогом зданий и сооружений, и, во-вторых, ввиду недостаточной ясности норм по этому поводу.

Относительно ипотеки зданий и сооружений предъявляются особые требования, суть которых состоит в том, что ипотека этих субъектов допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится этот объект, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (ч.2 ст. 69 Закона об ипотеке).

В ст.5 Закона об ипотеке в перечне возможных предметов ипотеки указаны здания и сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

Поскольку Закон об ипотеке, по общему правилу, разрешает ипотеку земельных участков, занятых зданиями и сооружениями (п1 ст.62), и ипотеку зданий и сооружений, постольку ипотека зданий и сооружений допускается, если законом не установлен запрет или ограничение.

Необходимо отметить, что согласно абз.7 п.1 ст.5 Закона об ипотеке требуется соблюдение правил ст.69 при ипотеке «здания, в том числе жилого дома и иного строения, и сооружения, непосредственно связанных с землей», а под строениями в соответствии с абз.5 п1 ст1 ст.5 Закона об ипотеке понимаются в том числе и гаражи потребительского назначения. Получается, что под ипотекой здании и сооружений понимается ипотека практически всех искусственных недвижимых объектов, непосредственно возведенных на земле. Но при этом нужно учитывать, что закон имеет в виду не любые объекты, а именно объекты недвижимости, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможного.

Ипотека здания и сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего права аренды этого участка или его соответствующей части.

При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой.

В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству . Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - права покупателя на земельный участок должны определяться в соответствии с Земельным кодексом РФ, согласно которому при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель недвижимого имущества).

Так, АО «Магнитогорская сталь» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском о признании недействительным на основании ст.168 Гражданского кодекса РФ договора о залоге нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, ул.Бутлерова, 12. В дополнение к исковому требованию истец просил применить последствия недействительности сделки.

Решением от 26.05.2003 в удовлетворении тисковых требований отказано. Постановлением апелляционной инстанции от 28.07.2003 решение оставлено без изменения. Принимая судебные акты, первая и апелляционная судебные инстанции исходили из того, что сделка по залогу нежилого помещения, являющегося частью здания, не требует одновременной ипотеки земельного участка. Договор о залоге нежилого помещение зарегистрирован Москомимуществом в реестре залога под №356 от 18.07.2002 и учтен в бюро технической инвентаризации ЮГО-Западного округа Москвы за №46, поэтому оснований для признания этого договора ничтожным не имеется.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 06.10.2003г договор о залоге нежилого помещение признал недействительным, поскольку по договору ипотеки в залог передано только здание без права аренды земли. Кроме того, не соблюден установленный порядок регистрации этого договора.

Как видно из материалов дела, земельный участок, предназначенный для использования территории под эксплуатацию части здания, находился в аренде у ЗАО «Сервис-Бор», однако право аренды на него не было предметом залога по договору о залоге спорного нежилого помещения.

Признавая договор о залоге спорного помещения недействительным по иску лица, заинтересованного, суд кассационной инстанции обоснованно применил п.3 ст.340Гражданского кодекса РФ, согласно которой ипотека зданий или сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

3.4 Особенности ипотеки жилых домов и квартир

Поскольку основные положения об ипотеке жилых домов и квартир рассмотрены в предыдущих параграфах, наиболее интересным представляется рассмотреть здесь практическую сторону этого вопроса, так как именно залог квартир превалирует на российском ипотечном рынке.

Первые операции по выдаче кредитов под залог недвижимости начали проводится в 1993 году. Для этого использовалась схема продажи недвижимости заёмщиком кредитору. Заключался договор купли-продажи недвижимости, который в случае своевременного погашения кредита расторгался. Прежде чем получить кредит из квартиры необходимо было выписаться. Параллельно с договором купли-продажи заключался непосредственно кредитный договор, по которому заёмщик обязывался вернуть деньги и проценты по кредиту. Поскольку такая сделка была не совсем законной некоторые фирмы вместо кредитного договора заключали договор аренды. В этом случае проценты по кредиту оформлялись как арендная плата за проживание в собственной же квартире. Сумма выдаваемого кредита составляла от 50 до 80% от оценочной стоимости квартиры. Если заёмщик не успевал вернуть кредит в срок, то банк мог предоставить одну - две недели отсрочки, но за это начислял пеню от 0,5 до 2% от суммы долга в день.

Столь кабальные условия объясняются прежде всего отсутствием у кредитора гарантий того, что в случае невозврата кредита он сможет реализовать квартиру, вернув таким образом затраченные средства. Плюс ко всему заёмщик, доказав, что сделка была притворной, то есть договор купли-продажи прикрывал залоговую сделку, мог добиться признания сделки ничтожной. Тем не менее некоторые банки, в частности “Инвест-Кредит” и “Надёжный”, широко использовали данный вид сделки в 2000х годах. К числу успешных попыток реализации ипотечных операций с использованием именно залоговых схем, а не механизма продажи объектов недвижимости можно отнести практику Фора-банка по выдаче кредитов под залог квартир. Для получения гарантий реализации квартиры залогодателя сумма выдаваемого кредита ограничивалась 50% рыночной стоимости квартиры. Так что, если залогодатель не возвращал кредит, банк предоставлял ему другое жильё на сумму, составлявшую половину стоимости квартиры (рыночная цена минус выданный кредит) за вычетом процентов по кредиту и расходов банка. В этом случае не нарушалась ст.40 Конституции РФ, гарантирующая каждому право на жилище.

Однако ипотека - это не только кредитование под залог недвижимости, находящейся в фактическом владении залогодателя в момент заключения договора, но и предоставление целевых кредитов на строительство и приобретение жилья.

При предоставлении кредита или целевого займа на сооружение жилого дома в договоре об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства квартирами, незавершённым строительством вместе с заготовленными для него материалами и оборудованием, принадлежащими залогодателю. Наиболее же детально порядок предоставления банками целевых кредитов на строительство и приобретение жилья регулируется Положением о жилищных кредитах.

При кредитовании банком строительства (реконструкции) или приобретения жилья банком могут предоставляться три вида жилищных кредитов:

кредит, предоставляемый юридическим и физическим лицам, на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство;

2. краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый физическим и юридическим лицам для финансирования строительных работ;

3. долгосрочный кредит, предоставляемый физическим и юридическим лицам для приобретения жилья.

Обеспечением кредита является залог заёмщиком недвижимого имущества (включая сооружаемое или приобретаемое за счёт кредита) и имущественных прав на него. Сумма выдаваемого банком кредита не должна превышать 70% от стоимости приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной, при условии вложения заёмщиком недостающих средств в размере не менее 30% стоимости кредитуемого объекта. Помимо основных условий в кредитном договоре определяются цель получения ссуды, способ и формы проверки целевого использования кредита и санкции за его нецелевое использование.

Предметом залога могут быть земельный участок под строительство и готовое жильё или объекты незавершённого строительства. При выявлении нецелевого использования кредита, полученного на строительство или приобретение жилья банки имеют право досрочно взыскать выданные кредиты.

Анализируя экономическую ситуацию в стране, одним из сдерживающих факторов развития ипотеки является то, что в рамках Конституции РФ гарантия прав собственности стоит на втором месте после гарантии прав на жильё. Возможно, если эти приоритеты поменять местами ипотека может двинуться вперёд.

Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в УР определяется объектами кредитования и прибылью, получаемой от операций с ипотечными и ценными бумагами, а также от услуг ипотечным заемщикам, прибылью ипотечной корпорации УР от строительства жилья ипотечным заемщикам и от реализации агентских договоров с участниками системы, объемами привлечения инвестиций в строительство и через рефинансирования ипотечных кредитов.

Социально-экономическая оценка платежеспособности населения Удмуртии, его кредитных возможностей и способов решения жилищной проблемы определена с помощью исследования рынка жилья в УР, проведенного в 2005году.

Для определения покупательной способности населения Правительством УР был проведен анализ возможности респондентов приобрести жилье вновь в зависимости от их месячного дохода, а также в целом от финансовой возможности оплатить приобретаемое жилье с учетом наличия денежных сбережений или иного имущества.

На основе исследования определена емкость рынка жилья путем определения общей площади приобретаемого (строящегося) жилья в зависимости от количества семей, нуждающихся в жилье. Если принять во внимание ту часть населения, которая способна оплатить соответственно 75,50 и 25 процентов стоимости приобретаемого жилья, то есть которая является частично платежеспособной, и оказать ей государственную финансовую поддержку (выделение льготных жилищных кредитов, субсидий), то данные категории семей могут стать платежеспособными. И, в зависимости от увеличения процента платежеспособности семей, емкость рынка жилья в Удмуртской Республике может значительно возраста.

Распределение семей по вариантам решения жилищной проблемы Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Удмуртской Р // Консультант Плюс.

Таблица 1.

Из приведенных данных видно, что 53,2% семей отдают предпочтение индивидуальным домам, 20,5% семей хотели бы решить вопрос через обмен жилья и 26,3% семей намерены покупать квартиры в многоквартирных домах, причем 8,6% семей предполагают покупку новых квартир.

Также в 2005 году проводилась оценка кредитных возможностей населения УР на основе стандартов ипотечного кредитования, утвержденных ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»:

- процентная ставка - 18%годовых, фиксированная в рублях;

- срок кредитования - 15 лет;

- коэффициент «платеж к доходу» - 35% от совокупного семейного дохода;

- обязательное дополнительное обеспечение кредитов - страхование имущества, жизни и трудоспособности заемщика (расчетный страховой тариф 1,8% от страховой суммы; страховая сумма не менее, чем сумма кредитной задолженности).

Таким образом, при приобретении жилья площадью по социальной норме как на первичном, так и на вторичном рынке средняя величина ипотечного кредита может составить от 17 до 52% (в среднем порядка 35%) от стоимости жилья.

Благодаря ипотечному кредитованию доля населения, способного оплатить 100% от стоимости жилья, повышается с 1,4% до 10,9%; доля населения, способного оплатить не менее 75% от стоимости жилья, до 19,8%; не менее 50% - до 31,3%; не менее 25% - до 46,7% от общей численности населения Удмуртской Республики.

На основании проведенного анализа можно сделать следующие выводы о перспективе развития ипотечного жилищного кредитования в Удмуртской Республике:

1) Значительное число граждан УР будет иметь возможность улучшать свои жилищные условия путем привлечения ипотечных кредитов, основанных на стандартах ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Указанные стандарты соответствуют условиям, сложившимся на рынке заемных средств, отвечают требованиям по кредитному риску и могут служить основной для успешного развития системы ипотечного жилищного кредитования в Удмуртской Республике.

2) Платежеспособный спрос на кредиты в ближайшие годы будет превышать предложение кредитных ресурсов и организационные возможности республиканской системы ипотечного жилищного кредитования.

3) Для формирования необходимых объемов первоначальных накоплений граждан под цели ипотечного жилищного кредитования целесообразно:

во-первых, развивать систему частных накоплений, в особенности на долгосрочные потребительские нужды, такие как приобретение жилья, и вовлекать данные накопления в систему ипотечного жилищного кредитования;

во-вторых, при разработке схем ипотечного кредитования предусмотреть возможность оплаты части стоимости нового жилья за счет продажи имеющегося жилья, что позволит заемщикам, не имеющим достаточного объема накоплений, обойтись малой суммой кредита и снизить последующие выплаты.

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКЕ

Первый этап (2002 - 2003 гг.) - формирование республиканской системы ипотечного кредитования путем реализации пилотного проекта:

­ учреждение ипотечной корпорации Удмуртской Республики;

­ организация работы с населением;

­ отбор основных участников программы ипотечного жилищного кредитования на данном этапе (банк - кредитор, страховая компания, риэлтерские и оценочные агентства, заказчик - застройщик) и формализация отношений между ними;

­ разработка нормативных правовых актов, регулирующих переход прав собственности в процессе ипотечного жилищного кредитования;

­ отвод земельного участка под строительство жилых домов в рамках пилотного ипотечного проекта;

­ реализация первого инвестиционного цикла. Строительство и реализация жилья в рамках пилотного ипотечного проекта;

­ выдача первых ипотечных жилищных кредитов, оформление закладных, формирование первого пула закладных.

Пилотный ипотечный проект - это стартовый инвестиционный цикл, осуществляемый региональным оператором первичного рынка ипотечных кредитов, в результате которого должен быть сформирован и рефинансирован первый пул кредитных обязательств (закладных), обеспеченных ипотекой построенного жилья.

Второй этап (2003 - 2005 гг.) - рефинансирование ипотечных кредитов посредством ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" и интеграция республиканской системы в федеральную:

­ формирование условий для запуска и функционирования механизма рефинансирования ипотечного жилищного кредитования;

­ реализация второго инвестиционного цикла;

­ формирование районных списков потенциальных заемщиков, включенных в систему накопления средств на первоначальный взнос, и на их основе республиканской базы данных (кредитных историй) по заемщикам, интегрированных в федеральную базу данных;

­ учреждение кредитного потребительского кооператива граждан.

В рамках I и II этапов происходит формирование нормативных правовых и организационно - экономических условий для развития в республике первичного рынка ипотечных кредитов.

Третий этап (2005 - 2010 гг.) - устойчивое развитие системы ипотечного кредитования:

­ привлечение инвестиций в расширение строительства жилья под ипотечное кредитование в районах и городах Удмуртской Республики;

­ реализация очередных инвестиционно-строительных циклов;

­ привлечение средств инвесторов вторичного рынка ипотечных ценных бумаг через выпуск и размещение сертификатов участия;

­ многократное и возрастающее в течение каждого очередного года число рефинансирований инвестиционного капитала.

На втором и третьем этапах происходит формирование эффективного рыночного механизма ипотечного кредитования, накопление массы выданных ипотечных кредитов, интеграция региональной системы ипотечного жилищного кредитования в общероссийскую через развитие вторичного рынка ипотечных ценных бумаг.

Формирование системы проходит параллельно на республиканском и федеральном уровнях.

На республиканском уровне усилия концентрируются на формировании организационно - экономических и информационно - технологических условий функционирования первичного рынка ипотечных кредитов.

На федеральном уровне, в основном, решаются задачи нормативного правового и методического обеспечения ипотечного рынка, как первичного, так и вторичного.

Совместными усилиями решаются проблемы интеграции и устойчивого развития российской системы ипотечного кредитования.

Таким образом, процесс формирования системы ипотечного жилищного кредитования проходит через определенные стадии. Каждой стадии соответствовать адекватная организационно - финансовая схема. Структурные элементы, составляющие основу каждой из этих схем, по мере развития системы окажутся функционально связанными между собой и, в конце концов, образуют целостный самодостаточный кредитно-финансовый механизм.

В основу исследования предпосылок создания системы ипотечного жилищного кредитования в Удмуртской Республике были заложены следующие факторы:

­ уровень и дифференциация доходов населения;

­ состояние и обновление жилищного фонда, обеспеченность населения жильем;

­ тенденции на рынке жилья, наличие платежеспособного спроса на жилье;

­ кредитный потенциал населения: способность внесения первоначального ипотечного взноса и исполнения кредитных обязательств заемщиками, то есть готовность производить своевременные расчеты по кредиту за счет собственных средств.

В результате реализации Концепции должна быть сформирована самофинансируемая республиканская система ипотечного жилищного кредитования, определены ее принципиальные направления и приоритеты: развитие и совершенствование рыночных финансовых механизмов и форм долгосрочного жилищного кредитования, защита имущественных прав инвесторов, кредиторов и заемщиков. Указанные направления имеют конечную цель своей реализации - решение жилищной проблемы населения.

Систематический характер действий государственных органов Удмуртской Республики, комплексный подход к решению проблемы, последовательное проведение этапов мероприятий и их своевременная финансовая поддержка позволят обеспечить достижение основных целей Концепции.

По мере реализации Концепции потребуется принятие указов Президента Удмуртской Республики, целевых программ ипотечного жилищного кредитования отдельных категорий граждан, вплоть до принятия специального закона. Но основанием их разработки и принятия может служить только практический опыт реализации Концепции, поэтому первоочередные меры будут определяться постановлениями Правительства Удмуртской Республики.

СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В УР.

Система ипотечного жилищного кредитования - совокупность механизмов, обеспечивающих согласованное развитие рынка жилья, рынка ипотечных кредитов, финансового рынка (рынка ипотечных ценных бумаг).

Одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования

Если предоставление (первичных) ипотечных жилищных кредитов осуществляют специализированные организации - ипотечные кредиторы, то они сами без посредничества ипотечных агентств могут выпускать и размещать ипотечные ценные бумаги. Такими ипотечными кредиторами могут стать ипотечные банки (играющие центральную роль в немецкой системе ипотечного жилищного кредитования). В ближайшее время одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования не реализуема, так как масштабы операций с ипотечными кредитами не могут обеспечить рентабельность узкопрофильных кредитных учреждений. Своего рода ипотечными банками, олицетворяющими одноуровневую систему, могут стать кредитные кооперативы и их союзы (ассоциации).

Двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования: если первичный кредитор не ограничивается в своей деятельности преимущественно (исключительно) деятельностью на ипотечном рынке (универсальный кредитор), то у него возникают существенные ограничения при эмиссии ипотечных ценных бумаг.

Из-за неразвитости банковской системы, кредитных союзов и полного отсутствия ипотечных банков (и отсутствия в ближайшее время условий для их появления) ипотечные агентства становятся центральным элементом двухуровневой системы ипотечного жилищного кредитования в качестве операторов вторичного рынка ипотечных кредитов.

Особая роль среди операторов вторичного рынка ипотечных кредитов должна принадлежать учрежденному государством ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию". Именно ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" осуществляет регулирующую функцию по формированию единых стандартов, обеспечивающих целостность ипотечного рынка через развитие отношений с региональными системами ипотечного жилищного кредитования, кредитными организациями и благодаря государственному - федеральному статусу. Именно ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", основываясь на начальном этапе на государственных гарантиях по его "ипотечным" обязательствам, создает условия для вхождения в систему ипотечного жилищного кредитования стратегических российских и зарубежных инвесторов.

Наиболее перспективной формой финансирования ипотечного кредитования, позволяющей эффективно распределять риски в системе, является секьюритизация ипотечной задолженности.

Под секьюритизацией понимается процесс объединения активов в пул и выпуска ценных бумаг, обеспеченных денежными потоками и стоимостью данных активов. При секъюритизации ипотечные активы выводятся за баланс лица, гарантирующего выпуск, и таким образом обеспечивается его долгосрочная ликвидность.

Такого рода ипотечные ценные бумаги дают инвесторам право требования непосредственно в секьюритизированном поле. Основное преимущество секьюритизации по сравнению с "классической" двухуровневой моделью состоит в том, что надежность ипотечных ценных бумаг зависит не столько от кредитного рейтинга эмитента, сколько от качества ипотечного покрытия, обеспечивающего выпуск.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В представленной работе сделана попытка охарактеризовать историю становления и развития ипотеки в гражданском праве. Залоговое право является одним из старейших гражданско-правовых институтов. первоначально когда залогового права не было, способом обеспечения была ответственность.

Наиболее значимым событием в истории существования ипотеки в России стало издание в 1800 году Банкротского устава, который отменил старый порядок залога недвижимости. Так в XIX веке в российском законодательстве окончательно установилась новая система залогового права.

Данная работа также ставила своими задачами и раскрытие основных понятий и порядок предоставления ипотеки. Так в ГК РФ, согласно ст. 334 ипотекой признается «залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и др. недвижимого имущества. В ст.42 закона «О залоге» ипотекой признается залог здания, предприятия, строения сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком и правом пользования им».

Ипотека делится на два вида: ипотека в силу закона и ипотека по договору. Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником.

Сфера применения ипотеки довольна широка. Это обеспечение обязательств по кредитному договору, а также обязательств основанных на договоре купле-продаже, аренде…

Из вышеизложенного можно сделать вывод, что ипотека является способом обеспечения исполнения обязательств, институтом гражданского права и получает поддержку на этапе внедрения и очень быстро трансформируется в самофинансируемую систему.

При ипотечном кредитовании земельных участков, возникают проблемы связанные с тем, что политика местных властей по наполнению бюджета фактически тормозит развитие ипотеки. В настоящее время многие субъекты РФ приняли собственный земельный кодекс, в котором разрешена свободная купля продажа земли

При ипотечном кредитовании предприятий право залога распространяется на все относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы (здания, сооружения, инвентарь, сырье….). передача предприятия как имущественного комплекса в ипотеку допускается только при наличии согласия собственника имущества предприятия. На практике же случаев ипотеки предприятий практически нет.

Предметом ипотеки может быть различное недвижимое имущество, права на которое зарегистрировано в установленном законом порядке. относительно ипотеки здании и сооружений существую требования, в которых ипотека этих субъектов допускается с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка.

Наиболее интересно рассмотрена практическая сторона вопроса ипотеки жилых домов и квартир, где предметом может быть земельный участок под строительство и готовое жилье или объекты незавершенного строительства.

По результатам проведенного Правительством УР анализа, можно сделать выводы о перспективе развития ипотечного кредитования:

- граждане будут иметь возможность улучшать свои жилищные условия за счет ипотечных кредитов;

- спрос на кредиты будет превышать предложения кредитных ресурсов.

Ипотечное кредитование в Удмуртской Республике осуществляется поэтапно. Формирование системы проходит параллельно на республиканском и федеральном уровнях. Совместными усилиями решаются проблемы интеграции и устойчивого развития российской системы ипотечного кредитования. Систематический характер действий государственных органов УР, комплексный подход к решению проблем, последовательное проведение этапов мероприятий и их своевременная финансовая поддержка позволяет обеспечить достижение основных поставленных целей.

В республике разработана система ипотечного кредитования: одноуровневая и двухуровневая. Наиболее перспективной формой финансирования ипотечного кредитования, позволяющей эффективно распределять риски в системе, является секьюритизация ипотечной задолженности.

В соответствии с вышеуказанным, целью данной работы явилось: исследование института ипотеки. Таким образом, исходя из изученного законодательства и судебно - арбитражной практики РФ, а также из анализа зарубежного опыта в области ипотеки, в данной работе сформированы некоторые составляющие института ипотеки в РФ И УР.

Из-за неразвитости банковской системы, кредитных организаций и полного отсутствия ипотечных банков, ипотечные агентства становятся центральным элементом двухуровневой системы ипотечного жилищного кредитования, в качестве операторов вторичного рынка ипотечного кредитования.

Система ипотеки подразумевает экономические и юридические системы, включающие и заключение договора об ипотеке, и порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый момент. При наличии ипотечной системы, позволяющей четко установить достоверность прав владельцев не определенную недвижимость, создаются условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости - земли строения производственного и жилого назначения. Здесь стоит сказать о том, что ипотека в разных странах имеет свое место и смысл.

В целом по Российской Федерации системы ипотечного кредитования постоянно совершенствуются: регулируются новые законопроекты, оттачивается банковская система. Однако практика ипотечного жилищного кредитования в современной России носит ограниченный характер вследствие наличия ряда причин.

Следует признать, что для дальнейшего развития института ипотеки в РФ необходимо не просто избегать противоречивости, но и способствовать созданию системы законодательства, регулирующего залог недвижимости. Законодательные акты о недвижимости, страховании, жилье, земле, налогах, об ипотечных банках должны быть согласованы между собой. Особую актуальность данное положение имеет для России, так как развитие российского законодательства идет таким образом, что нормативные акты относящиеся к различным отраслям права, приводятся в соответствии друг с другом лишь формально, но не по содержанию. В результате законы могут прямо противоречить друг другу, выражать взаимоисключающие подходы к этой проблеме.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативно - правовые акты

1.Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12.12.1993 // Российская газета, №237, 25.12.1993.

2.Федеральный Конституционный закон от 31.12.1996 №1-ФКЗ (ред. От 05.04.2005) «О судебной системе Российской Федерации» // Российская газета, №3, 06.01.1997.

3.Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 № 137, 27.07.2002.

4.Гражданский кодекс РСФСР (ред. От 26.11.2001) // «Ведомости ВС РСФСР», 1964, №24, ст.407

5.Гражданский кодекс Российской Федерации (ред. От 04.12.2006). // Часть первая // Собрание законодательства РФ от 05.12.1994г. №32 ст.3301.

6.Гражданский кодекс Российской Федерации (ред. От 04.12.2006). // Часть вторая // Собрание законодательства РФ от 29.01.1996г. №5 ст.410.

7. Гражданский кодекс Российской Федерации (ред. От 04.12.2006). // Часть третья // Собрание Законодательства РФ от 03.12.2001г. №49 ст.4552

8. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ (ред. От 05.12..2006) // Российская газета , №220, 20.11.2002.

9. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.11.2004 № 188-ФЗ (ред.31.12.2005) // Российская газета №1, 12.01.2005.

10. Земельный кодекс Российской Федерации (ред. От 04.12.2006) // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, №44, ст. 4147.

11. Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 № 200-ФЗ // Российская газета, №227, 08.12.2006.

12. Налоговый кодекс Российской Федерации (ред. От 16.10.2006, с изм. От 05.12.2006). // Часть первая // Собрание законодательства Российской Федерации от 03.08.1998г. №31 ст.3824.

13. Налоговый кодекс Российской Федерации (ред. От 16.10.2006, с изм от 05.12.2006). // Часть вторая // Собрание законодательства от 07.08.2000г. №32 ст.3340.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5