p align="left">Иначе рассматриваемая проблема должна разрешаться в тех случаях, когда судебное признание права необходимо в силу прямого указания закона, в целях установления правоотношений собственности. Здесь само возникновение права собственности связывается законом с таким юридическим фактом, как решение суда о его признании Зинина Ю. Виндикационный иск хозяйственного общества об истребовании имущества у добросовестного приобретателя в порядке ст. 302 ГК РФ // Правовые вопросы недвижимости. - 2006. - № 1. - С. 12..

Считается, что признание права как способа защиты гражданских прав направлено на снятие сомнений в принадлежности права тому или иному лицу. С позиций как процессуального, так и материального права признание его способом защиты предполагает, прежде всего, наличие самого субъективного гражданского права (оспоренного или требующего защиты по иным основаниям) и не может выражаться в наделении им лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием. Однако именно такую конструкцию предлагает законодатель, устанавливая обязательность судебного признания права: во всех подобных случаях законом специально оговаривается, что право у лица не возникло и может быть признано (или не признано) только судом (ст. 222, 225 ГК РФ). Поскольку за защитой обращается лицо неуправомоченное, то правильнее было бы говорить не о признании за ним, а о наделении его соответствующим правом в судебном порядке.

Все сказанное позволяет отметить неразработанность такого способа защиты гражданских прав, как признание права, требующего не только тщательного теоретического анализа, но и существенных законодательных нововведений.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) определяет государственную регистрацию прав как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Учреждение юстиции по регистрации прав, рассмотрев представленные документы, может принять решение об отказе в государственной регистрации. Граждане и юридические лица, не согласные с решением, принятым учреждением юстиции, обращаются в суд.

Судебная практика показывает, что в основе своей спорные ситуации однообразны. Например, лицо обращается в суд с заявлением о признании недействительным отказа в государственной регистрации как ненормативного акта органа государственной власти, привлекая ответчиком по делу учреждение юстиции по регистрации прав.

Однако Закон о регистрации устанавливает иные пути защиты нарушенных прав граждан и юридических лиц.

Так, чаще всего основанием для отказа в государственной регистрации права служит то, что на объект, право собственности на который зарегистрировано за одним лицом, заявляют самостоятельные требования другие лица. Поэтому Закон о регистрации устанавливает, что может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама запись о регистрации права. Таким образом, законодательно закреплен принцип достоверности государственной регистрации: государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Поэтому ответчиком по такому требованию является правообладатель зарегистрированного права. В данном случае заинтересованное лицо обращается в суд с иском. Ответчиком по данному делу будет не только правообладатель зарегистрированного права, но и учреждение юстиции, осуществившее регистрацию, и в случае признания судом отказа в государственной регистрации незаконным обязано выполнить решение суда, обязывающее учреждение юстиции произвести государственную регистрацию.

Однако юридические лица и граждане-предприниматели могут обжаловать в арбитражный суд такие действия и решения, как отказ в выдаче информации о зарегистрированных правах (п. 2 ст. 7 Закона о регистрации), отказ в исправлении технической ошибки (п. 2 ст. 21 Закона о регистрации), нарушение сроков регистрации и пр.

На практике в процессе судебного разбирательства нередко выясняется, что спор провоцируется неправомерным поведением самих заявителей, а именно непредставлением необходимых документов при обращении с заявлением о регистрации права собственности или иных вещных прав. Судебная практика в этих случаях идет по пути признания регистрации недействительной, хотя Законом о регистрации предусмотрено, что в судебном порядке может быть оспорено только зарегистрированное право. Такая формулировка оставляет открытым вопрос об обжаловании государственной регистрации как ненормативного акта или действия органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вместе с тем такие споры имеют место, поскольку органы, осуществляющие государственную регистрацию, производят регистрацию на основании Закона и в соответствии со своей компетенцией.

Обращает на себя внимание внесение в п. 5 и 6 ст. 16 Закона о регистрации нормы о том, что при представлении документов на государственную регистрацию в книге учета документов и расписке в их получении регистрирующим органам необходимо указывать не только дату, но также и время их получения с точностью до минуты. Из Закона о регистрации следует, что регистрация прав и сделок производится в последовательности, определенной порядком приема документов. Следовательно, если на регистрацию представлены два договора купли-продажи помещения, то раньше будет зарегистрирован договор, первым представленный на государственную регистрацию, а время представления будет определяться временем получения документов с точностью до минуты, указываемым как в книге учета, так и в выдаваемой заявителю расписке.

В соответствии с п. 6 ст. 12 регистрирующим органам надлежит вносить в графу реестра "Особые отметки" сведения о признании гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным, а также о проживающих в этом помещении членах семьи собственника, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения, при наличии таких сведений у регистрирующего органа, представленных судебными органами и органами опеки и попечительства Шейнин Л. Отсутствие государственной регистрации как оно влияет на недействительность сделок с недвижимостью? // Юридический мир. - 2005. - № 11. - С. 44..

Исходя из изложенного рассмотрение дел об отказе в государственной регистрации возможно как в исковом порядке, так и в порядке производства по делам, вытекающим из административных и иных публичных правоотношений Скловский К. Защита владения от изъятия в административном порядке // Хозяйство и право. - 1998. - № 7. - С. 24..

При таком положении вещей становится очевидным, что назрела необходимость во внесении определенности в вопрос о видах судопроизводства по делам, связанным с регистрацией недвижимости.

Правильное определение предмета исковых требований прежде всего ведет к более четкому определению круга лиц, подлежащих привлечению к участию по делу, и круга юридических фактов, которые должны быть установлены, что будет способствовать защите имущественных прав на спорный объект.

В заключение по этому вопросу остановимся на детализации норм, регулирующих ответственность органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, за вред, причиненный их неправомерными действиями или бездействием физическим или юридическим лицам (в частности, за допущенную при регистрации техническую ошибку, необоснованный отказ в регистрации). Впервые в Законе дано определение необоснованного отказа в регистрации (п. 1 ст. 31 Закона). Вред подлежит возмещению в полном объеме (т.е. включая реальный ущерб и упущенную выгоду) за счет казны РФ и в соответствии со ст. 31 Закона о регистрации и ст. 1069 ГК РФ. При этом вина причинителя вреда предполагается, если он не докажет, что вред причинен не по его вине.

Считаем, что дела о возмещении вреда не вызовут сложностей в правоприменительной практике, поскольку основанием такого отказа будет являться именно несоблюдение порядка и правил регистрации, то есть то, что должно обжаловаться в суд как акты, действия (бездействие) учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимость.

Среди новых способов защиты гражданских прав, предусмотренных ст. 12 ГК РФ, особое место занимает самозащита гражданских прав. Этот способ пока недостаточно исследован в науке гражданского права, сколько-нибудь значительная судебная практика по этому вопросу не наработана. В то же время правильное определение содержания этого способа, условий и пределов его применения имеет важное значение для защиты права собственности.

В качестве самостоятельного способа защиты права самозащита была введена в отечественное законодательство ГК РФ 1994 г., такого способа защиты не знали ни гражданские кодексы РСФСР 1922 и 1964 гг., ни Основы 1991 г. Кораблева М.С. Защита гражданских прав: новые аспекты // Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. Брагинского М.И. - М., Российская школа частного права. 1999. - С. 85.. В действующем законе самозащита включена в перечень универсальных способов защиты гражданских прав (ст. 12 ГК РФ), в то время как по сути она является не способом, а формой защиты права Бутнев В.В. Понятие механизма защиты субъективных гражданских прав // Механизм защиты субъективных гражданских прав: Сборник научных трудов. - Ярославль., Изд-во ЯрГу. 1990. - С. 16..

Несмотря на то что в законодательстве сам термин "самозащита" появился относительно недавно, доктрина гражданского права использовала это понятие и ранее. В частности, действия лица, совершаемые в состоянии необходимой обороны или крайней необходимости, рассматривались как способы самозащиты гражданских прав, т.е. как действия правомерные, направленные на пресечение правонарушения и восстановление нарушенного права.

Отметим, что понятие "самозащита" существует в широком и узком смысле слова. В широком смысле - это любые действия лица, обладающего субъективным правом, связанные с защитой данного права от нарушения (включая подачу иска, жалобы, самостоятельную защиту гражданских прав в суде без помощи адвоката и т.п.). В узком, гражданско-правовом смысле - это действия лица, направленные на пресечение нарушения и ликвидацию его последствий Свердлык Г.А., Страунинг Э.Л. Понятие и юридическая природа самозащиты гражданских прав // Государство и право. - 1998. - № 5. - С. 17-19..

Существует несколько точек зрения в отношении данной правовой категории. В рамках первого подхода под самозащитой понимаются действия, направленные на защиту от нарушения своих гражданских прав только во внедоговорных отношениях Грибанов В.П. Пределы осуществления и защиты гражданских прав. - М., Статут. 2001. - С. 168; Советское гражданское право: Учебник / Под ред. Рясенцева В.А. - М., Юридическая литература. 1986. - С. 265-266.. Так, В.П. Грибанов указывал, что "под самозащитой гражданских прав понимается совершение управомоченным лицом не запрещенных законом действий фактического порядка, направленных на охрану его личных или имущественных прав и интересов" Гражданское право. В 2 т. Т. 1. / Под ред. Грибанова В.П. - М., Юридическая литература. 1969. - С. 160..

Вторая точка зрения ограничивает сферу применения самозащиты договорными отношениями Стоякин Г.Я. Меры защиты в советском гражданском праве. Дис... канд. юрид. наук. - Свердловск., 1973. - С.82..

Третий подход объединяет мнения представителей первой и второй точек зрения. Согласно ему, самозащита представляет собой действия, направленные на защиту от нарушения гражданских прав как во внедоговорных, так и в договорных отношениях. Таковы представления о самозащите М.И. Брагинского Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей / Под ред. Брагинского М.И. - М., БЕК. 1995. - С. 56., А.П. Сергеева Гражданское право: Учебник / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2004. - С. 284..

Следовательно, по мнению большинства ученых, самозащита в вещных правоотношениях не применяется, однако при причинении вреда имуществу собственник может воспользоваться данным способом защиты своего права. Вместе с тем бытует мнение, что самозащита должна включать не только действия, направленные на защиту, но и на предотвращение гражданских правонарушений, в том числе в сфере частной собственности. Так, В.В. Витрянский относит самозащиту права к способам, которые позволяют предупредить или пресечь нарушение права Витрянский В.В. Судебная защита гражданских прав. Автореф. дис... докт. юрид. наук. - М., 1996. - С. 14-17..

Проблема установления правовой природы самозащиты права собственности теснейшим образом связана с определением права на защиту, а в частности с моментом возникновения данного права.

Если придерживаться мнения, что "защита гражданских прав является самостоятельным субъективным правом, пронизывающим все сферы гражданского права", "но реализуется оно лишь при наличии такого факта, как нарушение" Свердлык Г.А., Страунинг Э.Л. Понятие и юридическая природа самозащиты гражданских прав // Государство и право. - 1998. - № 5. - С. 18., то путем фактических действий, направленных на защиту права собственности, управомоченное лицо может осуществить указанное правомочие, предоставленное ему в рамках субъективного права.

Согласно другому представлению, право на защиту "в качестве реальной правовой возможности появляется у обладателя регулятивного гражданского права лишь в момент нарушения или оспаривания последнего и реализуется в рамках возникающего при этом охранительного гражданского правоотношения" Гражданское право: Учебник / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2004. - С. 281., следовательно, меры самозащиты также могут применяться только в случаях, когда уже существует нарушение права собственности. Применяемые же собственником фактические действия, направленные на предотвращение посягательств на собственность, превращаются в таких случаях в меры охраны в широком смысле этого слова. Так, В.А. Слыщенков, например, утверждает, что на стадии, предшествующей судебному разбирательству, претенденты на владение фактически используют многие доступные им средства для сохранения владения в своих руках, не останавливаясь перед применением силы и проч. По его мнению, ст. 14 ГК РФ санкционирует самозащиту как способ владельческой защиты. Однако из формулировки ст. 14 следует, что ее применение оправдано при условии, что лицо, прибегающее к самозащите, имеет право на вещь, которое нарушено Слыщенков В.А. Владельческая защита: нерешенная проблема действующего гражданского законодательства // Вестник ФАС Западно-Сибирского округа. - 2004. - № 5. - С. 11..

Следует отметить, что такое представление о самозащите права собственности имеет давние исторические предпосылки. Так, в дореволюционном гражданском праве в качестве внесудебной защиты гражданских прав рассматривались необходимая оборона, состояние крайней необходимости и дозволенное самоуправство, или самопомощь Мейер Д.И. Русское гражданское право. - М., Статут. 2001. - С. 301; Синайский В.И. Русское гражданское право. Вып. I. Общая часть. Вещное право. Авторское право. По изданию второму, испр. и доп. - М., Статут. 2002. - С. 184.. Дозволенное самоуправство определялось как "право самопомощи в целях восстановления юридического положения" Синайский В.И. Указ соч.- С. 184.. Следовательно, основанием применения самозащиты было реальное нарушение субъективного права.

Очевидно, что различие между приведенными точками зрения существенно. Если придерживаться первой, следует признать, что право на защиту (а соответственно, и на самозащиту) существует и до нарушения субъективного гражданского права (в отношении самозащиты права собственности это может быть, например, установка запоров, замков, охранной сигнализации и т.п.). Если принять за точку отсчета другую, то способы самозащиты перестают быть таковыми и становятся мерами охраны права собственности.

Не давая определения понятию самозащиты, ГК РФ содержит лишь требования к способам самозащиты (ст. 14). Во-первых, эти способы должны быть соразмерны нарушению и, во-вторых, они не должны выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем совместном Постановлении № 6/8 от 1 июля 1996 г. указал, что "при разрешении споров, возникших в связи с защитой принадлежащих гражданам или юридическим лицам гражданских прав путем самозащиты (ст. ст. 12 и 14 ГК РФ), следует учитывать, что самозащита не может быть признана правомерной, если она явно не соответствует способу и характеру нарушения и причиненный (возможный) вред является более значительным, чем предотвращенный" Вестник ВАС РФ. - 1996. - № 9. - С. 9.. То есть судебная практика считает самозащиту мерой защиты, но не охраны.

Между тем, обратившись к общетеоретическим представлениям о защите и охране права, мы увидим, что данные понятия существенно различаются. Так, А.И. Базилевич соглашается с точкой зрения австрийского цивилиста Е. Месснера Базилевич А.И. Формы защиты субъективных гражданских прав: Дисс… канд. юрид. наук. - Ульяновск., 2001. - С. 34., под охраной прав и законных интересов следует понимать только такую деятельность государственных и общественных органов, которая содержит в себе мероприятия предупредительного характера. В тех случаях, когда нарушение права уже произошло, в действие вступает защита. Охрана права существует постоянно и имеет цель обеспечить его осуществление, не допустить его нарушения. Охрана обеспечивается, прежде всего, государством. Носитель права сам может предпринять различные меры охраны своих интересов: применить меры охраны своих вещей (ограждения, замки, сигнализации, сдача на хранение или под охрану и т.д.) Тархов В.А. Гражданское право. Общая часть. - Уфа., Изд УЮИ. 1998. - С. 257..

Следовательно, в отношении защиты права собственности ситуация двояка. Полагаем, что фактические действия, направленные на предотвращение нарушения права собственности, следует рассматривать как меры охраны права собственности, однако в тех случаях, когда речь идет о причинении вреда имуществу (то есть защите права собственности в рамках обязательственных внедоговорных отношений), имеет место защита права, которая, в частности, может проявляться в применении крайней необходимости. В связи с этим представляется возможным различать самозащиту вещно-правового и обязательственно-правового характера.

Самозащита вещно-правового характера направлена на беспрепятственное осуществление права собственности и является мерой охраны, при обязательственно-правовом характере самозащита направлена на пресечение нарушений права собственности и является средством защиты субъективного права.

Регулированию самозащиты обладает существенным потенциалом и может быть воспринят российским правом. В целях недопущения самоуправства ГК РФ должен иметь норму, дозволяющую применение самозащиты. Ведь согласно ст. 12 ГК РФ право собственности можно защищать только способами, установленными законом.

ГЛАВА 2. АКТУАЛЬНЫЕ СПОСОБЫ УДОВЛЕТВОРЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ ПОТРЕБНОСТЕЙ ГРАЖДАН

2.1 Договор купли продажи жилья

Купля-продажа жилого помещения, бесспорно, является традиционной, имеющей глубокие корни, и очень распространенной сделкой.
Современное законодательство регулирует этот вид договора принципиально по-новому.
В настоящее время по договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или иное жилье, а покупатель обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму (п.1 ст.454, ст.549 ГК). Жилой дом, иное жилое помещение является видом недвижимости в жилищной сфере, поэтому на договор их купли-продажи распространяются нормы §7 гл.30 ГК, которыми регламентирована продажа недвижимости Халдеев А.В. Соотношение правовых категорий «жилое помещение» и «жилище»: теоретические и практические аспекты // Жилищное право. - 2007 - № 4. - С. 17..

В связи с особенностями домов, квартир как объектов гражданских правоотношений для их купли-продажи обычно в законодательстве устанавливается особый порядок оформления договора.

В отличие от прежнего законодательства (ст.239 ГК РСФСР) ГК РФ ограничивается простой письменной формой заключения договора путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.550). Он также закрепляет переход права собственности по договору купли-продажи жилого помещения к покупателю только после его государственной регистрации. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации договора в органах юстиции, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Согласно ст. 551 ГК РФ сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Отказ уполномоченных органов в государственной регистрации при совершении сделки купли-продажи жилого помещения либо уклонение от нее могут быть обжалованы как продавцом, так и покупателем в суд общей юрисдикции.

В практике бывают случаи, когда регистрация невозможна в силу объективных причин, например, в связи со смертью одной из сторон (или ликвидацией - в отношении юридических лиц) до осуществления регистрации. Суд идет по пути признания таких сделок действительными, если все остальные условия действительности соблюдены.

Таким образом, для того, чтобы в подобных случаях зарегистрировать свои права по договору необходимо в судебном порядке осуществить их признание.

Особенностью договора купли-продажи жилого помещения следует назвать придание существенного значения таким его условиям, как предмет, цена, порядок исполнения. Кроме того, зачастую, при продаже жилого дома, например, возникает вопрос о судьбе земельного участка, на котором он находится.

Договор должен обязательно содержать точную характеристику продаваемого жилого помещения (ст. 554 ГК). Законодательство не расшифровывает, какие параметры должны включатся в договор купли-продажи (как, впрочем, и в любой договор). Органы технической инвентаризации используют следующие параметры: данные собственника, город с указанием его административно-территориальной принадлежности, улица, номер дома, номер корпуса, номер квартиры, описание доли собственности, правоустанавливающие документы на жилье, количество комнат, общая площадь, жилая площадь, стоимость жилья на текущий год. Жилищные права. Пользование и собственность: комментарии и разъяснения / Под ред. Мартковича И.Б. - М., Юристъ. 1997. - С. 313.

Если точные данные отсутствуют, договор может быть и не принят для регистрации права.

Интересно мнение Марткович И.Б. о том, что точное определение предмета договора важно еще и в следующем случае. Если параметры квартиры хотя бы в виде примерного описания были зафиксированы в документах сделки, а административным органами (жилищными инспекциями) выявлена перепланировка жилья, то новый собственник, не знавший об этом, вправе потребовать от старого собственника возмещения ему имущественного и неимущественного вреда (т.к. КоАП РФ (ст.7.21) предусматривает ответственность за самовольное переоборудование жилого помещения СЗ РФ. - 2002. - № 1 (ч. 1). - Ст. 1.).

В отношении цены договор купли-продажи жилого помещения (как недвижимости) является исключением из общего правила. Согласно ст.555 ГК при отсутствии условия о цене договор считается не заключенным. Цена на жилье, находящееся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее. Если цена жилого помещения установлена в договоре на единицу его площади или иного показателя его размера, то общая цена определяется исходя из фактического размера переданного покупателю жилья. Следует сказать, что в связи с большим количеством обманов на рынке жилья, особо необходимо оговорить в договоре срок и условия передачи денежной суммы (получение «из рук в руки» может быть рискованно, поэтому лучше заключить соглашение с банком о хранении денег). Определить стоимость жилья можно самостоятельно (по примерным методикам оценок, ориентируясь на существующие рыночные цены) либо с привлечением профессиональных оценщиков.

Для более полной защиты прав покупателей ГК (ст. 556) устанавливает, что передача недвижимости (жилого помещения) продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом, если иное не установлено договором, обязательство передать жилье считается выполненным после вручения этого жилья покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания указанного документа на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать жилье, а покупателя - его принять.

По своей сути договор купли-продажи является вещным (реальным) и, как указывает К. Скловский, «собственность у приобретателя возникает не при заключении договора, а из передачи вещи…, …до передачи вещи права собственности нет, нет и возможности добиться его признания» Скловский К. Договор купли-продажи: вещный эффект. // Российская юстиция. - 1998. - № 10. - С. 15., поэтому, если законодатель связывает передачу помещения и подписание передаточного акта, то до подписания акта никаких прав на жилое помещение у продавца возникнуть не может.

Принятие покупателем жилого помещения, не соответствующего условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п.2 ст.556 ГК).

При передаче жилого помещения, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков. Если же обнаружены существенные нарушения требований качества жилья (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, проявляются после их устранения и др.), покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной суммы

Принципиальное значение при совершении договора купли-продажи имеет характер связи сделки с приобретением права на земельный участок, на котором расположено жилое строение (его часть).

В соответствии со ст.552 ГК, покупатель одновременно с передачей ему права собственности на жилое строение получает права и на ту часть земельного участка, которая занята им и необходима для его использования. Природа этих прав зависит от правовой связи продавца с соответствующим земельным участком. В цивилистике выделяют два случая: когда продавец является собственником участка и когда он им не является. В первом случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т. п.). Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята жилым строением и необходима для ее использования. Во втором случае покупатель получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец. Правда, следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом земельном участке недвижимости либо допускающие это только с согласия собственника земли.

Г.И. Пасечникова выделяет также договоры, не влекущие наделение покупателя какими-либо правомочиями на земельный участок, на котором расположено жилое строение (купля-продажа квартиры в многоквартирном доме) Пасечникова Г.И., Аношин А.А. Исковое производство. Образцы исковых заявлений. - М., Проир. 1998. -С.24..

Существенным условием договора при продаже жилого помещения, обремененного правами пользования третьих лиц (это возможно, например, при отчуждении жилья, приобретенного по рентному договору, в соответствии с которым сохранилось право проживания отчуждателя на данной площади), является перечень этих лиц с указанием их прав (ст.558 ГК).

Неисполнение указанной обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены либо расторжение договора, если не будет доказано, что продавец знал или должен был знать о правах третьих лиц.

Ю.К. Толстой предлагает также указывать в договоре лиц, которые на момент продажи в жилом помещении не проживают, но их права следуют за этим помещением. Это было бы не лишним, хотя с практической точки зрения ни положения ст.558 ГК, ни это предложение не обеспечено никакими гарантиями. Часто получается так, что продавцы скрывают сведения о лицах, имеющих право пользования жильем. Чтобы избежать обмана с регистрацией («пропиской») риэлторы предлагают передать только часть денег, а для получения полной суммы продавец обязан освободить помещение в оговоренный срок; в случае возникновения указанных проблем на оставшуюся от этой сделки сумму приобретается жилье, куда переселяется в судебном порядке продавец Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью в новых вопросах и ответах. - М., Филин. 2001. - С. 115..

Если жилье является общей (долевой или совместной) собственностью, каждый из собственников имеет преимущественное право покупки продаваемой доли перед третьими лицами на равных условиях (кроме продажи с аукциона). Если они откажутся или не приобретут долю в течение одного месяца, продавец вправе продать долю любому лицу. При продаже с нарушением этого правила любой участник общей собственности вправе в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав покупателя (ст.250 ГК).

Интересно, что Н. Толчеев указывает на неприменение преимущественного права покупки к наследованию, безвозмездному отчуждению доли Толчеев Н. Преимущественное право покупки доли жилого дома (квартиры). // Российская юстиция. - 2000. - № 7. - С. 19., а Ю. Буйнова - к договору ренты с пожизненным содержанием с иждивением Буйнова Ю. Преимущественное право покупки доли в праве собственности на жилье. // Российская юстиция.-2003. - № 3. - С. 17., хотя по сути таких предложений возникать не должно, т.к. в ст.250 ГК употребляется понятие «покупка», которое, как представляется, может быть применено только к купле-продаже.

В ряде случаев возможны ситуации, когда согласие или отказ сособственника не может быть получен, т.к. место жительства его неизвестно.

До сих пор спорным в цивилистике является вопрос о применении указанного правила к комнатам в коммунальных квартирах. Н. Толчеев считает, что при продаже квартиры в целом преимущественное право покупки не действует; а когда предметом продажи является комната, то возможны два варианта: а) остальные комнаты или часть из них находятся в собственности других граждан - это право существует, б) в собственности находится лишь отчуждаемая комната, а остальные не приватизированы - данного права нет (т.к. объектом является коммунальная квартира в целом). Толчеев Н. Преимущественное право покупки доли жилого дома (квартиры). // Российская юстиция. - 2000. - № 7. - С. 19. Крашенниников категорически отрицает применение указанного права к рассматриваемым отношениям, т.к. эта ситуация сходна с положением квартир в многоквартирном доме. Крашенниников П.В. Право собственности на жилые помещения. - М., Статут. 2000. - С. 31. Из анализа законодательства также нельзя сделать однозначных выводов. Представляется, что необходимо специально выделить нормативное регулирование режима комнаты коммунальной квартиры.

Важным моментом с точки зрения реализации норм ГК на практике относительно купли-продажи является применение ст.167 ГК к добросовестным приобретателям. В апреле в Конституционном суде РФ было рассмотрено дело о конституционности ст.167 по заявлению лиц, пострадавших при покупке жилья. Они покупали жилье строго по закону, но в результате юридической ошибки остались без жилья. Суды общей юрисдикции решение выносят исходя только из ст.167, т.е. права добросовестного приобретателя имущества у собственника никак не защищаются - квартиры забираются у новых хозяев, а возмещения им ущерба фактически не происходит, и ни одна риэлторская фирма не может дать полную гарантию в «чистоте» жилья. Ст.167 ГК ничего не говорит о конкретных правах добросовестных приобретателей, хотя Конституция их защищает, и поэтому Конституционный суд РФ статью в данной редакции признал неконституционной Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 г. № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева» // СЗ РФ. - 2003. - № 17. - Ст. 1657..

Закрытое акционерное общество "Джонбер" (далее - ЗАО "Джонбер", общество "Джонбер") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к правительству Москвы и товариществу с ограниченной ответственностью "Совместное российско-германское предприятие "Реформа" (в настоящее время - общество с ограниченной ответственностью "Совместное российско-германское предприятие "Реформа"; далее - ТОО "СП "Реформа", ООО "СП "Реформа") о признании права собственности на квартиры N 2, 3, 4, 6 и машино-места N 6п, 7п, 8п, 9п, находящиеся по адресу: Москва, Нащокинский пер., д. 16.

По договору купли-продажи от 21.04.2004 общество "Акционерный рай" продало квартиры N 4, 6 банку, который зарегистрировал право собственности на указанные квартиры 09.11.2004 и по договорам купли-продажи от 09.11.2004 продал квартиру N 4 гражданину Чашнику Д.А., квартиру N 6 - гражданину Шутову Л.А.

На основании договора купли-продажи от 21.04.2004 общество "Акционерный рай" произвело отчуждение квартир N 2, 3 в частную собственность гражданина Сироты В.В., который 09.11.2004 зарегистрировал права собственности на эти квартиры.

Согласно договорам купли-продажи от 10.11.2004 гражданин Сирота В.В. продал квартиру N 2 гражданке Александровой Ю.В., квартиру N 3 - гражданке Прокопенко Е.В.

Граждане Александрова Ю.В., Прокопенко Е.В., Чашник Д.А. и Шутов Л.А. 16.11.2004 зарегистрировали переход к ним права собственности на приобретенные квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В судебном порядке зарегистрированные права граждан на квартиры N 2, 3, 4, 6 обществом "Джонбер" не оспорены и не признаны недействительными Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 мая 2007 г. № 15184/06// Вестник ВАС РФ.- 2007.- № 9.-С.44..

Таким образом, купля-продажа является одним из распространенных гражданско-правовых способов удовлетворения потребности в жилье, а также широким полем для мошенничества. К нормативному регулированию этого договора применимы как общие нормы о купле-продаже, так и нормы о купле-продаже недвижимости с соответствующими особенностями, характерными для жилых помещений. Причем это регулирование имеет определенные изъяны, которые необходимо устранять законодательным путем.

2.2 Договор участия в долевом строительстве жилья

Преобразование социально-экономического строя Российской Федерации в 90-х гг. XX в. внесло кардинальные изменения в строительную отрасль. "Объемы строительных работ, осуществляемых за счет бюджетных средств, особенно в сфере жилищного строительства, многократно сократились, а в некоторых регионах сошли практически на нет. Инвестиционные вложения в области капитального строительства носят в основном негосударственный характер. Из-под опеки государства в результате приватизации вышло большинство предприятий строительной индустрии. Таким образом, уже к середине 90-х годов в рассматриваемой сфере явно преобладали частнособственнические отношения..." Гражданское право: Учебник. / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2004. - С. 331..

На первый план в этих обстоятельствах выходит "новый" субъект строительной отрасли - инвестор. С одной стороны, это пассивный участник, поскольку не выполняет ни функции заказчика, ни застройщика, ни подрядчика, с другой стороны, необходимый участник, так как финансирует строительство объекта. Причем инвестор не распоряжается своими денежными средствами; для этого есть застройщик, который привлекает капиталы различных лиц и несет перед ними ответственность за реализацию конкретного инвестиционного проекта. В зависимости от размера необходимых для строительства денежных вложений количество инвесторов может варьироваться от одного-двух до нескольких десятков, а иногда и сотен.

На сегодняшний день строительство является одним из самых дорогих видов хозяйственной деятельности, требующих крупных инвестиций, поэтому при жилищном, а также коммерческом (офисные здания, торговые и развлекательные центры и др.) строительстве широко используется институт долевого участия (инвестирования). Справедливости ради отметим, что долевое строительство не является изобретением нашего времени, оно существовало в виде организации различных потребительских кооперативов уже в 50-е гг. прошлого века Камфер Ю. И снова долевое строительство жилья // Экономика и жизнь. - 2001. - № 9. - С. 15.. Но и тогда инициатива исходила от государства в лице различных ведомств и крупных предприятий ("кооператив для своих"). Несмотря на то, что кооперативное строительство до сих пор занимает определенную нишу, гораздо чаще дольщики предпочитают закреплять свои отношения через гражданско-правовые договоры: договор простого товарищества и договор участия в долевом строительстве.

В теории существуют различные мнения относительно того, носят ли указанные договоры инвестиционный характер Арапова Т. Инвестор или дольщик // Новости рынка недвижимости. - 2004. - № 23. - С. 13; Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. - 2002. - № 2. - С. 77.. Если говорить о договоре простого товарищества, то его однозначно определяют как инвестиционный, чего нельзя сказать о договоре участия в долевом строительстве. Ряд авторов, считая, что договор участия в долевом строительстве не является инвестиционным, ссылаются на то, что инвестиции обязательно предполагают получение прибыли Там же., а гражданин, приобретая имущество по договору долевого строительства, не имеет никакой прибыли. Указанные авторы видят цели инвестиционной деятельности в узком смысле. Вместе с тем такая деятельность может приносить не только прибыль, но и приводить к иному положительному эффекту Ст. 1 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (в ред. от 24.07.2007) // СЗ РФ. - 1999. - № 9. - Ст.1096. (например, приобретение недвижимости). Кроме того, недвижимость во всем мире считается одним из самых выгодных объектов инвестиций.

Страницы: 1, 2, 3, 4