Институт договора ренты

По общему правилу, право на выкуп постоянной ренты не ограничивается сроком, с которого оно может быть использовано плательщиком ренты. Это возможно в любой момент после заключения договора. В интересах получателя ренты целесообразно воспользоваться правомочием сторон предусмотреть в договоре, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.

Отказ от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты не позднее, чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. Такой отказ должен быть совершен в простой письменной форме.

При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором. Законодателем употреблен термин "иной порядок выкупа", а не "иные сроки", "иной момент прекращения обязательства"; это приводит к выводу о возможности выкупа, осуществляемого по соглашению сторон в форме отступного или новации. В этом случае правовым последствием выкупа также будет прекращение рентного обязательства, но нормы ст. 592 ГК РФ на него не будут распространяться.

§ 5. Плательщик постоянной ренты обладает безусловным правом выкупа ренты. Получателю такой ренты также предоставлено право требования выкупа ренты. Но использование такого права поставлено в зависимость от наступления обстоятельств, прямо указанных законе, а также в других случаях, предусмотренных договором ренты. Другие источники не могут устанавливать основания возникновения права требования получателем ренты ее выкупа.

К закрепленным законом обстоятельствам, влекущим возникновение права требования получателем постоянной ренты выкупа такой ренты, относятся следующие обстоятельства.

Во-первых, допущенное плательщиком ренты нарушение договора в виде просрочки ее выплаты более чем на один год. Это правило диспозитивно, потому в договоре может быть предусмотрено любое отличное правило (указан больший или меньший период просрочки). Кроме того, диспозитивность предоставляет сторонам возможность прямо указать в договоре о неприменении данного основания к конкретному договору ренты, что вытекает из права контрагентов исключить применение диспозитивной нормы к своим отношениям Садиков О.Н. Гражданское право: учебник, том 2/ О.Н. Садиков.- М.: Инфра- М, 2007. С. - 89.

.

Во-вторых, нарушение плательщиком ренты своих обязательств по обеспечению выплаты ренты. Это правило императивно и подлежит применению к любому договору постоянной ренты - стороны не имеют права изменять или отменять его.

В-третьих, признание плательщика ренты неплатежеспособным либо возникновение иных обстоятельств, очевидно свидетельствующих, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором. Неплатежеспособностью признается состояние, при котором стоимость активов субъекта становится меньше его кредиторской задолженности. Не случайно законодатель употребил в данном случае термин "неплатежеспособность". Для заявления получателем ренты требования о выкупе ренты ее плательщиком не требуется признания последнего несостоятельным (банкротом) - достаточно лишь достижения им состояния неплатежеспособности или возникновения иных обстоятельств, очевидно свидетельствующих, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором. Например, получатель ренты может узнать о крупном денежном долге плательщика ренты, наличие которого очевидно будет свидетельствовать о невозможности надлежащего исполнения договора ренты. Изменить или отменить рассмотренное правило стороны не имеют права.

В-четвертых, поступление в общую собственность или раздел между несколькими лицами недвижимого имущества, переданного под выплату ренты. Это императивное правило касается лишь переданного под выплату ренты недвижимого имущества. Пункт 1 ст. 586 устанавливает, что обязательства по договору ренты возлагаются на собственника (прежнего) имущества, переданного под ее выплату. Положение получателя ренты существенно ухудшается в результате возникновения множественности лиц на стороне плательщика ренты. Например, это может затруднить использование им некоторых прав. В силу того, что рентные обязательства не имеют предпринимательского характера, в данном случае возникнет долевая обязанность содолжников - плательщиков ренты (ст. 321 ГК РФ). Получатель ренты при этом фактически утратит право заявлять названные выше требования, если хотя бы один из должников будет надлежаще исполнять свои обязательства.

Перечень предусмотренных законом обстоятельств, предоставляющих получателю ренты право требования ее выкупа, является исчерпывающим.

Договором ренты могут предусматриваться также иные обстоятельства, служащие основанием заявления получателем ренты требования о ее выкупе. В качестве таковых могут быть названы, например, продажа плательщиком ренты имущества, переданного под ее выплату; переезд плательщика ренты в другую местность и прочие.

§ 6. Гражданский кодекс закрепляет правила о выкупной цене постоянной ренты, независимо от того, по чьей инициативе - плательщика или получателя ренты - осуществляется выкуп. Законом презюмируется использование при этом цены, определенной сторонами в договоре постоянной ренты в виде твердой денежной суммы.

При формулировании такого договорного условия целесообразно предусмотреть в договоре принцип расчета выкупной цены, которая должна в первую очередь зависеть от стоимости переданного под выплату ренты имущества; платности или бесплатности передачи его (названные два условия могут быть изначально заложены в договор, т.к. они известны на момент его заключения); срока, в течение которого плательщик выплачивал ренту, и др.

При этом следует учитывать, что определение выкупной цены ренты в договоре производится на основании принципа свободы договора. Никаких нормативов, минимальных или максимальных пределов и прочих ограничений действующее законодательство не содержит.

Существуют правила определения выкупной цены при отсутствии соответствующего условия в договоре постоянной ренты. При этом различаются случаи, когда имущество было передано под выплату ренты за плату и бесплатно.

При передаче имущества за плату выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.

Если имущество передавалось бесплатно, выкупная цена включает в себя годовую сумму рентных платежей и цену переданного имущества. При этом используется цена имущества, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары. Конечно, последняя норма комментируемой статьи должна стимулировать плательщика ренты к проявлению заботы о включении в договор выкупной цены в твердой денежной сумме. В противном случае ему, по сути, придется помимо выплаченных рентных платежей уплатить сумму годовой ренты и полную стоимость полученного под выплату ренты имущества.

§ 7. Для случаев передачи имущества под выплату постоянной ренты бесплатно в п. 1 ст. 595 ГК РФ закреплена норма, соответствующая общему правилу, закрепленному в ст. 211 ГК РФ: риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник. В договоре постоянной ренты таковым является плательщик ренты. Изложенное правило не может быть изменено сторонами в силу императивности закрепившей его нормы.

Риск плательщика ренты при этом заключается в следующем. Правовым последствием случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно в собственность плательщика постоянной ренты, будет сохранение рентного обязательства в неизменном виде. В числе прочих незыблемым окажется и условие о минимальном сроке выплаты ренты без права осуществления выкупа ренты.

Если же имущество получено за плату, то плательщику постоянной ренты предоставлено право требования соответственно прекращения обязательства по выплате ренты (при случайной гибели имущества) либо изменения условий ее выплаты (при случайном повреждении имущества).

Глава III Пожизненная рента

§ 1 Итак, ст. 583 ГК РФ приводит определение договора ренты. По договору пожизненной ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы. Из приведенного определения вытекает ряд важных характеристик договора ренты:

1) договор является возмездным, т.е. каждая из сторон по нему должна получить встречное исполнение. Плательщик ренты получает в собственность имущество, принадлежавшее получателю ренты, а последний в свою очередь приобретает право на получение ренты;

2) договор пожизненной ренты является реальным, т.е. совершается при самом его заключении. Имущество, передаваемое под выплату ренты, сразу переходит в собственность плательщика ренты, который по общему правилу вправе его отчуждать немедленно после получения, за исключением специально оговоренных в законе или договоре случаев;

3) договор пожизненной ренты носит односторонне обязывающий характер. После его заключения, которое сопровождается передачей получателем ренты имущества, обязанной стороной по договору остается лишь плательщик ренты, который должен периодически выплачивать получателю определенную денежную сумму. Таким образом, получатель ренты взамен переданного им по договору имущества получает долговременное обязательство со стороны плательщика по выплате ренты.

Предметом договора пожизненной ренты может быть любое как движимое, так и недвижимое имущество, находящееся в гражданском обороте, в том числе денежная сумма.

«Как уже отмечалось, стороны договора пожизненной ренты именуются получателем и плательщиком ренты. В качестве плательщика пожизненной ренты может выступать любой субъект гражданского права: физическое или юридическое лицо, государственное или муниципальное образование. Получателем пожизненной ренты может быть только физическое лицо» Мозолин В.П. Гражданское право: учебник / В.П. Мозолин, А.И. Масляев. - М.: Юристъ, 2005. С. - 373.

. Если в договоре отсутствуют указания о другом получателе ренты, то ее получателем будет считаться гражданин, передающий имущество. Однако личности гражданина, передающего имущество под выплату ренты, и получателя ренты могут и не совпадать. В таком случае имеет место так называемый договор в пользу третьего лица, когда должник (плательщик ренты) обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному в договоре третьему лицу. Это лицо в данном случае будет являться получателем ренты. Оно имеет право требовать исполнения обязательства в свою пользу. Также допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты признаются равными. Договором пожизненной ренты предусмотрено, что стороны могут установить различные размеры долей в праве на получение ренты нескольких получателей ренты. Если получатель ренты умирает, то его доля в праве получения ренты переходит к другим получателям, если иное не предусмотрено законом или договором. Обязательство прекращается только в случае смерти последнего получателя. Договор не заключается в пользу гражданина, который к моменту заключения договора умер. Такой договор считается ничтожным.

Содержание договора пожизненной ренты составляют обязанности его сторон. В текст договора включаются: обязательство получателя ренты передать свое имущество (за плату или бесплатно) в собственность другой стороне, а также обязательство плательщика ренты систематически выплачивать рентные платежи их получателю на протяжении времени действия договора. Договор пожизненной ренты действует исключительно в течение либо жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Плательщик обеспечивает пожизненную ренту исключительно деньгами в течение всей жизни ее получателя (получателей).

«Договор пожизненной ренты непременно должен быть облачен в письменную форму. В связи с достаточно серьезными правовыми последствиями, которые влечет заключение такого договора, закон предъявляет повышенные требования к его форме. В силу ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это является дополнительной гарантией прав его сторон, поскольку для каждой из них он связан с определенной степенью риска. Нотариус при удостоверении договора подтверждает истинность намерений сторон, осознание каждой из них последствий совершаемой сделки. Кроме этого, договор, по которому под выплату ренты передается недвижимое имущество, подлежит государственной регистрации, однако сначала он должен быть нотариально удостоверен. Несоблюдение нотариальной формы договора ренты, а в случае когда это необходимо - его регистрации, влечет ничтожность договора ренты» Гончало Б.М.. Настольная книга нотариуса/ Б.М. Гончало, Т.И. Зайцева и др. - М.: Волтерс Клувер, 2004 - С. - 217.

.

Как уже отмечалось, состав имущественных объектов, передаваемых под выплату ренты, в настоящее время никак не ограничен. Предметом пожизненной ренты могут быть практически любые вещи, принадлежащие гражданам, относящиеся как к движимому имуществу, так и к недвижимости. Исключением являются вещи, изъятые из свободного имущественного оборота или ограниченные в таком обороте (оружие, наркотические вещества и др.).

В силу ст. 585 ГК РФ по договору пожизненной ренты любое имущество может передаваться как за плату, так и бесплатно. Для плательщика ренты различаются степени риска случайной гибели или повреждения рентного имущества - при бесплатном или платном отчуждении его получателем ренты. Платная или бесплатная передача рентного имущества может иметь значение и для получателя ренты, который в зависимости от этого вправе или не вправе иногда претендовать на возврат имущества.

Необходимо четко представлять, что понимается под бесплатной передачей имущества под выплату ренты: при достижении между сторонами договора согласия о бесплатной передаче имущества, при переходе права собственности не требуется уплаты за него какой-либо выкупной цены. Однако у нового собственника возникает обязательство по выплате рентных платежей. Выплата таких сумм (рента) не рассматривается в качестве платы за передаваемое имущество. Таким образом, имущество передается бесплатно, но не безвозмездно. При передаче имущества за плату плательщику ренты, кроме периодических рентных платежей, придется также уплатить и выкупную цену за имущество, размер которой устанавливается соглашением сторон. При отсутствии специального указания в договоре ренты об уплате цены за передаваемое имущество оно считается переданным бесплатно.

Таким образом, в зависимости от конкретного установленного сторонами способа передачи имущества договор пожизненной ренты может приобретать черты либо договора купли-продажи, либо договора дарения. В таких случаях к отношениям сторон по передаче имущества и его оплате субсидиарно применяются установленные гражданским законодательством правила о договоре купли-продажи или дарения соответственно при условии, что это не противоречит существу договора пожизненной ренты.

Если к рентным отношениям применяются правила о купле-продаже и дарении, то нужно проявить осторожность, так как они могут применяться лишь к отношениям по передаче и (или) оплате имущества. В данном случае имеется в виду единовременная оплата при передаче имущества, а не осуществление рентных платежей, на которые правила о купле-продаже не распространяются. А также нужно иметь в виду, что не все правила о купле-продаже и дарении отвечают существу договора ренты. Так, например, в случае передачи имущества под выплату ренты за плату можно, как представляется, включать в договор ренты правило из области купли-продажи о том, что за продавцом (получателем ренты) сохраняется право собственности на переданное имущество до оплаты покупателем (плательщиком ренты) этого имущества (не относя к этой оплате рентные платежи). Такое заимствование правил не противоречит существу ренты, если к оплате не будут включаться и рентные платежи.

§ 2 Надлежащее исполнение обязательств является необходимым условием для гражданского оборота. На случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств закон предусматривает определенные меры имущественного характера, направленные на обеспечение исполнения обязательств. Такие меры, с одной стороны, предоставляют получателю пожизненной ренты дополнительное имущественное обеспечение, с другой - плательщик ренты в этих случаях находится под дополнительным бременем имущественных потерь, и это обстоятельство стимулирует его к надлежащему исполнению своих обязательств.

Имущество, передаваемое под выплату пожизненной ренты, переходит в собственность к плательщику непосредственно при заключении договора. И, как и любой собственник, с этого момента он приобретает ничем не ограниченные полномочия по владению, пользованию и распоряжению таким имуществом. Движимое и недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, не выбывает из имущественного оборота и может быть отчуждено плательщиком ренты третьему лицу сразу после получения этого имущества по договору ренты от первоначального владельца. Кроме того, по общему правилу не требуется согласия получателя ренты на отчуждение имущества плательщиком ренты в собственность третьего лица. В целях защиты интересов получателя ренты закон устанавливает специальные правила в отношении правового режима недвижимого имущества, переданного под выплату ренты. Статья 586 ГК РФ устанавливает, что рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Таким образом, закон привязывает обязанность по выплате рентных платежей не к личности плательщика пожизненной ренты, заключавшего договор, а к личности собственника имущества, переданного под выплату ренты. Третье лицо - собственник обремененной рентой недвижимости - автоматически становится плательщиком ренты, а предыдущий плательщик в этом качестве больше не выступает. Отчуждающая сторона должна заранее предупредить лицо, которое приобретает недвижимость, обремененную рентными обязательствами, о наличии такого обременения. Избежать недоразумений помогает государственная регистрация сделок с недвижимостью, в том числе и в случаях признания таких сделок совершенными под влиянием заблуждения или обмана. Однако прежний собственник недвижимого имущества не устраняется полностью от исполнения обязательств по договору пожизненной ренты. В силу ч. 2 ст. 586 ГК РФ лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты. Это означает, что все свои требования по исполнению договора пожизненной ренты, в частности касающиеся своевременности и установленного объема рентных платежей, получатель ренты в первую очередь направляет новому собственнику недвижимого имущества как основному должнику. В том случае, если новый плательщик ренты по каким-либо причинам не в состоянии полностью или в части удовлетворить законные требования рентополучателя, последний вправе направить аналогичные претензии к первоначальному должнику по договору пожизненной ренты, который несет по данному обязательству субсидиарную, т.е. дополнительную имущественную ответственность. Такое же право возникает у получателя пожизненной ренты и в том случае, если новый собственник имущества проигнорировал предъявленные к нему требования, т.е. в разумный срок не направил на них ответ.

«Стороны договора пожизненной ренты могут договориться и о повышенной (солидарной) ответственности плательщика ренты, которая возникает у него в случае отчуждения переданного под выплату ренты недвижимого имущества наряду с новым собственником. Соответствующее условие должно быть включено в текст договора. При солидарной ответственности кредитор (в нашем случае - получатель ренты) вправе предъявлять требования, связанные с исполнением договора, одновременно к обоим или к любому из обязанных лиц по своему усмотрению, причем как в полном объеме, так и в части. Представляется, что солидарная ответственность должников по договору пожизненной ренты может быть предусмотрена как непосредственно в договоре ренты, так и в договоре об отчуждении недвижимости между прежним и новым ее собственниками» Мозолин В.П. Гражданское право: учебник / В.П. Мозолин, А.И. Масляев. - М.: Юристъ, 2005. С. - 312.

.

Данные правовые последствия могут наступить при условии, что отчуждение недвижимого имущества было произведено плательщиком ренты в собственность третьего лица. Если же плательщик ренты, сохраняя право собственности на недвижимость, передал ее, например, в аренду или безвозмездное пользование, то правила об обременении такого имущества рентой на взаимоотношения сторон распространяться не будут.

Нормы гражданского права предусматривают и другие способы обеспечения интересов получателя ренты. Они установлены ст. 587 ГК РФ. Так, при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Это означает, что в случае неисполнения плательщиком ренты обязательств по договору рентополучатель имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного недвижимого имущества. Однако нужно учитывать, что в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное плательщиком ренты нарушение крайне незначительно и размер требований получателя ренты вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. По решению суда из стоимости заложенного недвижимого имущества удовлетворяются требования кредитора. Удовлетворение требования получателя пожизненной ренты за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения с плательщиком ренты, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.

Применительно к рентным отношениям правило об обеспечении исполнения обязательства путем залога установлено императивной нормой закона. Поэтому залог возникает даже в тех случаях, когда соответствующее условие отсутствует в тексте договора. Анализ ч. 1 ст. 587 ГК РФ в сочетании с п. 2 ст. 346 ГК РФ, который устанавливает, что залогодатель (в нашем случае - плательщик ренты) вправе отчуждать предмет залога только с согласия залогодержателя (рентополучателя), позволяет сделать вывод, что данное правило относится и к случаю залога недвижимого имущества, переданного под выплату ренты.

В том случае, если с согласия получателя ренты право собственности на переданное под выплату ренты недвижимое имущество перешло от одного собственника к другому, право залога сохраняет силу. Таким образом, недвижимость, передаваемая по договору ренты, обременяется не только рентными обязательствами, но и залогом.

Часть 2 ст. 587 ГК РФ подлежит применению в тех случаях, когда под выплату пожизненной ренты передается денежная сумма или иное недвижимое имущество. Закон говорит, что существенным условием такого договора является установление обязанности плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств. Таким образом, если под выплату ренты передается недвижимость, то закон четко устанавливает залог в качестве способа обеспечения исполнения обязательства плательщика ренты. В том случае, если предметом договора пожизненной ренты является движимое имущество, то выбор способа обеспечения выплаты ренты осуществляется по согласованному усмотрению сторон. Это может быть либо страхование, либо один из способов обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных ст. 329 ГК РФ, а в частности:

1) неустойка. Она представляет собой денежную сумму, которую плательщик ренты обязуется уплатить рентополучателю в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по выплате ренты, а именно в случае просрочки исполнения. Неустойка может исчисляться как в твердой денежной сумме, так и в процентном отношении к сумме неисполненного обязательства. Конкретный ее размер устанавливается договором ренты;

2) залог. Его сущность была рассмотрена выше. Здесь же следует отметить, что при передаче под выплату ренты движимого имущества предметом залога может быть как само такое имущество, так и любое другое имущество, принадлежащее плательщику ренты;

3) удержание. Его специфика состоит в следующем: кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Очевидно, что данный способ не подходит для обеспечения обязательств плательщика по выплате ренты. Однако он может применяться к отношениям, возникающим в случае возмездной передачи имущества под выплату ренты, обеспечивая обязательства плательщика по уплате выкупной цены;

4) поручительство. По соглашению о поручительстве третье лицо обязуется перед получателем ренты отвечать за исполнение плательщиком ренты своих обязательств полностью или в части. При неисполнении или ненадлежащем исполнении плательщиком пожизненной ренты обязательств по выплате ренты у него возникает солидарная с поручителем ответственность по обязательству. При этом поручитель отвечает перед рентополучателем в том же объеме, что и плательщик, включая уплату процентов (если они предусмотрены), возмещение судебных издержек по взысканию долга и др. Для договора пожизненной ренты поручительство является одним из самых подходящих и эффективных способов обеспечения;

5) банковская гарантия. В силу банковской гарантии банк, иное кредитное учреждение или страховая организация (гарант) дают по просьбе плательщика пожизненной ренты (принципала) письменное обязательство уплатить рентополучателю (бенефициару) в соответствии с условиями даваемого гарантом обязательства денежную сумму по представлении бенефициаром письменного требования об ее уплате. При обоснованности предъявленных требований гарант перечисляет бенефициару денежную сумму, установленную гарантией. За выдачу банковской гарантии плательщик пожизненной ренты должен уплатить гаранту вознаграждение. Банковская гарантия может использоваться как способ обеспечения обязательств плательщика ренты. Недостатком в данном случае является следующее: пожизненная рента устанавливается на срок жизни рентополучателя, поэтому нельзя заранее предугадать общую сумму рентных платежей. В то же время предусмотренное банковской гарантией обязательство гаранта перед бенефициаром ограничивается уплатой суммы, на которую выдана гарантия;

6) задаток. Он представляет собой денежную сумму, выдаваемую одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение ее исполнения. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Задаток в качестве обеспечительной меры применим при заключении: во-первых, договоров, обязанными по которым выступают обе стороны, во-вторых - договоров, предусматривающих разовые платежи (например, купля-продажа). В случае пожизненной ренты, которая, как было рассмотрено выше, является односторонне обязывающим договором и согласно которой в обязанности плательщика входит систематическая уплата ренты в течение всей жизни ее получателя, задаток выглядит малоэффективным способом обеспечения исполнения обязательств.

Таким образом, на наш взгляд, наиболее действенными способами обеспечения исполнения обязательств плательщика ренты при заключении договора, предусматривающего передачу под выплату ренты движимого имущества, являются поручительство, неустойка, а также залог (при определенных условиях).

Стороны договора пожизненной ренты вправе избрать любой из рассмотренных и применимых к данному виду договоров способов обеспечения обязательств либо прибегнуть к страхованию. В последнее время различные виды страхования, в том числе страхование риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств приобретают все большую популярность. Страхование - один из самых приемлемых и действенных способов обеспечения исполнения обязательств.

Следует отметить, что внесение в текст договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, обязанности плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств является существенным условием для данного вида договоров. Это означает, что при отсутствии такого условия договор считается незаключенным.

По смыслу ст. 587 ГК РФ обеспечение может быть предоставлено плательщиком ренты до, во время и после заключения договора ренты. При невыполнении плательщиком ренты этих обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

В соответствии со ст. 588 ГК РФ за просрочку выплаты ренты плательщик уплачивает получателю ренты проценты за пользование чужими денежными средствами, предусмотренные ст. 395 ГК РФ. Проценты взимаются по день уплаты суммы просроченных платежей получателю пожизненной ренты. Размер процентов определяется существующей в месте жительства рентополучателя учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. Суд удовлетворяет требование кредитора (если долг взыскивается в судебном порядке), исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Стороны в договоре пожизненной ренты могут договориться об ином размере процентов за пользование чужими денежными средствами.

На участников рентных отношений в полном объеме распространяется правило ч. 2 ст. 395 ГК РФ о том, что если убытки, причиненные получателю ренты неправомерным пользованием его средствами, превышают сумму причитающихся ему процентов, то получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты возмещения убытков в части, превышающей проценты.

§ 3 Как уже отмечалось, по договору пожизненной ренты обязательства плательщика сводятся к периодической уплате в пользу рентополучателя денежных платежей. По данному виду договора иные формы представления, например, в натуре, невозможны. Этим условием пожизненная рента отличается от постоянной ренты, выплата которой производится путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг. Размер рентных платежей устанавливается договором. Однако закон в интересах получателя ренты устанавливает минимальную сумму ренты, ниже которой обязательства плательщика опускаться не могут.

Это требование закона объясняется тем, что пожизненная рента, как правило, является частью жизнеобеспечения (содержания) получателя ренты, на ней строится его бюджет. Той же причиной обусловлено и следующее правило: размер ренты в силу ч. 2 ст. 597 и ст. 318 ГК РФ подлежит индексации с учетом уровня инфляции. Цель этой установки - нейтрализация негативных последствий инфляции для получающего денежные выплаты гражданина.

Периодичность рентных платежей также устанавливается договором. Это могут быть еженедельные, ежемесячные, ежеквартальные и другие платежи, выплачиваемые в течение всей жизни рентополучателя. Какие бы сроки выплаты пожизненной ренты ни были установлены сторонами, они в любом случае должны отвечать требованиям регулярности (периодичности).

Если в договоре пожизненной ренты не определена периодичность рентных платежей, то пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

§ 4 «Практически во всех нормах, посвященных пожизненной ренте, четко прослеживается позиция законодателя, направленная на максимально полное обеспечение и защиту интересов получателя ренты. Это касается и расторжения договора пожизненной ренты. Договор пожизненной ренты может быть расторгнут в одностороннем порядке. Такое право закон предоставляет только ее получателю. Плательщик же, однажды приняв на себя соответствующие обязательства, не вправе от них отказаться» Минахина И.А. Наследование. Дарение. Пожизненная рента. Вопросы правового регулирования / И.А. Минахина. - Издательско- торговая корпорация «Дашков и К», 2007. С. - 202.

.

Статья 599 ГК РФ предусматривает основания, при наличии которых по требованию получателя договор пожизненной ренты может быть расторгнут. Часть 1 указанной статьи гласит: в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков.

Здесь в первую очередь необходимо уяснить, какие же нарушения договора признаются существенными. Ответ на этот вопрос дает ст. 450 ГК РФ. Согласно ч. 2 указанной статьи существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Существенное нарушение договора - это такое нарушение, которое влечет для другой стороны невозможность достижения цели договора. При этом понятие существенности основано прежде всего на применении экономического критерия. Получатель ренты, заявивший в суде требование о расторжении договора, должен представить суду соответствующие доказательства наличия ущерба. Для получателя пожизненной ренты ущерб не связан, например, с несением дополнительных расходов. В данном случае он выражается в неполучении доходов, что существенно отражается на интересах рентополучателя. Договором пожизненной ренты установлено, что, если рента не уплачена в срок, это дает право получателю ренты потребовать расторжения договора. Однако допущенное плательщиком ренты нарушение не служит основанием для расторжения договора, если в разумный срок оно было устранено.

Итак, в случае существенного нарушения плательщиком договора пожизненной ренты закон предоставляет право ее получателю требовать либо выкупа ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков. Любое из указанных требований должно быть заявлено в судебном порядке.

Если получателем пожизненной ренты заявлены требования о ее выкупе плательщиком, то возникает необходимость в определении размера выкупной цены. Она определяется по правилам, установленным ст. 594 ГК РФ для выкупа постоянной ренты. Порядок расчета выкупной цены различается в зависимости от того, за плату или бесплатно передавалось имущество под выплату пожизненной ренты. Если такое имущество было передано за плату, то выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. Такая невысокая выкупная цена указана потому, что получатель ренты по соглашению сторон уже получил определенную цену за переданное под выплату ренты имущество. Таким образом, получатель ренты не рискует утратить без возмещения все права на переданное по договору ренты имущество, если рента выкупается ее плательщиком.

В случае бесплатной передачи имущества под выплату ренты в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается собственно цена переданного имущества. При этом цена такого имущества уже не может быть установлена сторонами по своему усмотрению, а определяется по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 424 ГК РФ. В данном случае цена такого имущества устанавливается исходя из цен, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичное имущество.

Как альтернативный вариант выкупу ренты, ее получатель при существенном нарушении плательщиком ренты условий договора может требовать расторжения договора пожизненной ренты и возмещения причиненных убытков. В случае расторжения договора получатель ренты взыскивает убытки и вправе требовать, чтобы возместили все имущественные потери, включающие стоимость переданного имущества, при одновременном зачете полученных им от плательщика ренты средств в виде компенсации за имущество и рентных платежей. По общему правилу требовать возврата имущества получатель ренты не вправе.

Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

В силу ст. 600 ГК РФ случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты. Таким образом, риск утраты имущества несет на себе плательщик ренты, что полностью соответствует общим требованиям, предусмотренным ст. 211 ГК РФ, согласно которой риск случайной гибели имущества несет собственник имущества. При этом плательщик ренты не освобождается от дальнейшей выплаты ренты на предусмотренных договором условиях.

§ 5 Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора пожизненной ренты. Общее между ними заключается в следующем.

1. Как и при заключении договора пожизненной ренты, получателем ренты может быть только физическое лицо - дееспособный гражданин, желающий передать свое недвижимое имущество тому лицу, кто согласится принять его на пожизненное содержание с иждивением. К договору пожизненного содержания с иждивением применяется правило ч. 3 ст. 596 ГК РФ, согласно которому договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен. Права, предоставленные получателю пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, не переходят по наследству и не подлежат отчуждению.

2. Состав плательщиков ренты также не ограничен. Ими могут быть как физические, так и юридические лица, в том числе страховые и другие коммерческие организации, а также государственные (муниципальные) организации, занятые в сфере социального обслуживания населения.

3. Совпадают срок действия обоих договоров. Он ограничен периодом жизни получателя ренты. Таким образом, срок действия договора пожизненного содержания с иждивением определяется не календарной датой, а наступлением в будущем смерти получателя ренты. Пожизненное содержание с иждивением относится к длящимся договорам, поскольку требует систематического и непрерывного исполнения плательщиком ренты своих обязанностей по обеспечению получателя ренты.

4. Выгодоприобретателем по обоим договорам может быть не только лицо, непосредственно передавшее имущество под выплату ренты, но и любой другой указанный им гражданин. Таким образом, материально обеспеченными становятся лица, в отношении которых собственник недвижимости считает себя обязанным их материально поддерживать. В основном это члены его семьи, родственники или просто близкие ему люди.

5. Совпадают и правовые нормы, регулирующие отношения, возникающие на основании договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания с иждивением. Об этом прямо сказано в ч. 2 ст. 601 ГК РФ: к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено специальными правилами о пожизненном содержании с иждивением. К институту пожизненного содержания с иждивением применяются нормы параграфа 1 гл. 33 ГК РФ об общих положениях о ренте и пожизненном содержании с иждивением. Применению подлежат нормы о понятии договора ренты, форме договора, об отчуждении имущества под выплату ренты, обеспечении выплаты ренты, в том числе и предоставлении получателю ренты права залога на это имущество, а также нормы, предусмотренные ст. 588 ГК РФ, об ответственности за просрочку выплаты ренты.

Необходимость выделить правовые нормы, посвященные пожизненному содержанию с иждивением в отдельную главу, вызвана отличиями, имеющимися между этими двумя видами договоров. Они заключаются в следующем.

1. Предметом договора пожизненной ренты может быть любое как движимое, так и недвижимое имущество. При пожизненном содержании с иждивением под выплату ренты может передаваться только недвижимость, принадлежащая на праве собственности рентополучателю. Примерный перечень такого имущества дан в ч. 1 ст. 601 ГК РФ. Это квартира, жилой дом, земельный участок. Поскольку приведенный перечень является открытым, под выплату ренты может передаваться и иное недвижимое имущество, например, дача, гараж, многолетние насаждения и т.д. Договором о пожизненном содержании с иждивением предусмотрена возможность еще при жизни собственника недвижимости получать материальную помощь от передачи своей недвижимости лицу, которое приняло на себя обязанность его содержать.

2. Если по договору пожизненной ренты рента представляет собой периодические денежные платежи, то договор пожизненного содержания с иждивением предусматривает предоставление содержания в натуре. В ч. 1 ст. 602 ГК РФ содержится примерный перечень благ, предоставление которых может быть вменено в обязанности плательщика ренты. Сюда входят не только материальное обеспечение, но и необходимые социальные услуги. Это может быть обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде. Если этого требует состояние здоровья гражданина, то рента может предусматривать уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. Перечень обязанностей, приведенных в статье, является примерным и подлежит конкретизации в договоре. Требует уточнения положение об обеспечении потребностей получателя ренты в жилище. Получатель содержания с иждивением имеет право проживать в переданной им в собственность квартире (доме). Новый собственник может выселить получателя содержания с иждивением только с его согласия и только в случае, если предоставит ему другое жилье. На нового собственника возлагается обязанность не ухудшать жилищные условия получателя содержания с иждивением. Таким образом, по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты может оставить за собой право пользования квартирой или домом до конца своих дней, а может по соглашению с плательщиком ренты получить взамен проданного или подаренного ему жилья в пожизненное пользование другое жилое помещение.

Как и в случае с пожизненной рентой, договор пожизненного содержания с иждивением должен содержать условие о размере ренты. Несмотря на то, что такой договор предусматривает предоставление содержания в натуре, в силу ч. 2 ст. 602 ГК РФ стоимость всего объема содержания с иждивением должна быть определена в договоре в денежной сумме.

Конкретную сумму содержания с иждивением стороны устанавливают в договоре с учетом взаимных интересов каждой из сторон. Получатель ренты заинтересован прежде всего в получении стабильного и достаточного пожизненного содержания с иждивением. Плательщик же заинтересован в получении в собственность недвижимости и разумных размерах содержания. От оценочной стоимости недвижимого имущества, которое передано в обеспечение содержания с иждивением, будет зависеть объем содержания.

По смыслу ст. 602 ГК РФ содержание должно предоставляться не реже чем раз в месяц. Тогда как при заключении договора пожизненной ренты закон не запрещает сторонам устанавливать более протяженные периоды предоставления, например один раз в год. Это объясняется самим характером договора пожизненного содержания с иждивением. В данном случае рентополучатель нуждается в более частой помощи, ведь в обязанности плательщика ренты по договору может входить обеспечение кредитора питанием и другими вещами первой необходимости. Для получателя ренты содержание с иждивением становится основным, если не единственным источником средств к существованию. Стороны договора пожизненного содержания с иждивением могут договориться и об иной, например, еженедельной или даже ежедневной, периодичности предоставления.

В силу ст. 603 ГК РФ договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. По смыслу приведенной нормы договор изначально все-таки должен содержать обязательства плательщика о предоставлении содержания в натуре и может лишь предусматривать возможность его замены денежными выплатами. Условия, при наличии которых производится замена одного вида содержания на другой, устанавливаются договором. При этом в силу ст. 602 ГК РФ объем периодических платежей должен соответствовать стоимости всего объема содержания с иждивением, а периодичность платежей в соответствии с нормами ст. 598 ГК РФ устанавливается, если иное не предусмотрено договором, по окончании каждого календарного месяца. Из содержания ст. 603 ГК РФ следует также, что при отсутствии в договоре условия о замене предоставления пожизненного содержания в натуре денежными выплатами, такая замена недопустима.

К договору пожизненного содержания с иждивением также подлежат применению норма, установленная ст. 318 ГК РФ. В ней говорится об увеличении сумм, выплачиваемых на содержание гражданина, и содержится прямая отсылка к договору пожизненного содержания. В соответствии с указанной нормой сумма, выплачиваемая непосредственно на содержание гражданина по договору пожизненного содержания, с увеличением установленного законом минимального размера оплаты труда пропорционально увеличивается.

Не исключается возможность возникновения между сторонами договора спора об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину. При невозможности урегулировать такой спор соглашением сторон он передается на рассмотрение суда. Часть 3 ст. 602 ГК РФ предписывает судам при рассмотрении подобных споров руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

Если по договору пожизненного содержания с иждивением имущество передается за плату, то дополнительно применяются правила о продаже недвижимости, если бесплатно - то правила о договоре дарения. В соответствии со ст. 584 ГК РФ договор пожизненного содержания с иждивением подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ плательщик ренты приобретает право собственности на переданную ему получателем ренты недвижимость с момента регистрации договора. Однако несмотря на то, что плательщик ренты становится собственником переданного ему недвижимого имущества, его права в отношении распоряжения таким имуществом ограничены. Согласно ч. 1 ст. 604 ГК РФ плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Нарушение этого условия влечет ничтожность сделки.

В силу общих положений, установленных ст. 586 ГК РФ, сама рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату. Поэтому в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Плательщик ренты по договору пожизненного содержания с иждивением обязан получить предварительное согласие получателя ренты на отчуждение или иное обременение недвижимого имущества, переданного в обеспечение содержания с иждивением. Это обусловлено предоставлением повышенных гарантий для получателя ренты, поскольку отчуждение или иное обременение имущества, обеспечивающего содержание, осложняет возникшие правоотношения и может привести к их дестабилизации. Помимо всего, получатель ренты может пользоваться домом или квартирой, бывшими в его собственности, до перехода по договору пожизненного содержания с иждивением. Во избежание возникновения споров плательщику ренты целесообразно заручиться письменным согласием рентополучателя.

Если согласие на отчуждение недвижимого имущества от получателя пожизненного содержания получено, то в этом случае применяется правило, установленное ч. 2 ст. 586 ГК РФ о том, что лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты. Теперь основным должником является новый приобретатель недвижимого имущества, а субсидиарную (дополнительную) ответственность несет прежний приобретатель - плательщик ренты.

В п. 2 ст. 586 ГК РФ указывается, что субсидиарная ответственность лица, передавшего обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, наступает, если ГК РФ, другой закон или договор не предусматривают солидарную ответственность по этому обязательству. Таким образом, в случае нарушения договора ренты получатель ренты, который дал свое предварительное согласие на отчуждение или иное обременение недвижимого имущества, обеспечивающего содержание с иждивением, может выдвинуть требование об установлении солидарной ответственности прежнего и нового приобретателя. Определенные требования предъявляются и к использованию недвижимого имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания. В соответствии с ч. 2 ст. 604 ГК РФ плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества. Это значит, что плательщик ренты не должен допускать разрушений, повреждений недвижимого имущества, обязан поддерживать его в надлежащем техническом и санитарном состоянии, не допускать ухудшений его эксплуатационных качеств. Из вышеперечисленного следует, что он должен обеспечить сохранение стоимости имущества, указанной в договоре. Указанные ограничения действуют только в течение периода предоставления пожизненного содержания с иждивением. С истечением срока действия договора плательщик приобретает ничем не ограниченные полномочия по владению, пользованию и распоряжению таким недвижимым имуществом.

Поскольку срок действия договора ограничен периодом жизни получателя ренты, по общему правилу обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается с его смертью.

Часть 2 ст. 605 ГК РФ предусматривает возможность досрочного прекращения пожизненного содержания с иждивением по требованию получателя ренты. Это допускается в случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств. Применительно к договору пожизненного содержания понятие существенности трактуется аналогично существенному нарушению обязательств при пожизненной ренте. При наличии указанного условия получателю ренты предоставляется право по его усмотрению требовать либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены (ее размер определяется как и при выкупе пожизненной ренты). При этом плательщик ренты, как сторона ответственная за нарушение обязательства, не может требовать компенсацию расходов, произведенных в связи с содержанием получателя ренты.

§ 6 При удостоверении договоров ренты нотариусом истребуются все те же самые документы, что и при удостоверении договора об отчуждении имущества, передаваемого под выплату ренты.

Если участником договора является юридическое лицо, которое в силу закона может являться стороной договора ренты, нотариус должен проверить его правоспособность и полномочия представителя. Поскольку риэлторская деятельность относится к лицензируемым видам деятельности, следует также удостовериться, что юридическое лицо обладает специальной правоспособностью, о чем свидетельствует наличие у него соответствующей лицензии.

В отношении имущества, подлежащего государственной либо иной специальной регистрации, договор удостоверяется только при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое под выплату ренты.

Если под выплату ренты передается недвижимое имущество, кроме правоустанавливающих документов на него нотариусу должны быть представлены документы о технических характеристиках отчуждаемого объекта, в частности справка бюро технической инвентаризации и технический паспорт объекта. В связи с отменой Инструкции о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР, указывающей в качестве одного из документов, необходимых для нотариального удостоверения сделок с имуществом, подлежащим регистрации, справку финансового органа об отсутствии задолженности по налогообложению за отчуждаемый объект, истребование указанной справки в настоящее время не является обязательным. Она может быть представлена по желанию самих участников договора как дополнительное доказательство отсутствия обременений.

При отчуждении под выплату ренты любого имущества, приобретенного собственником в период брака на совместные средства, как подлежащего, так и не подлежащего регистрации, для заключения договора ренты требуется нотариально удостоверенное согласие супруга получателя ренты на передачу имущества под выплату ренты. Аналогичное согласие на заключение договора требуется и от супруга плательщика ренты, поскольку расходы по выплате рентных платежей будут производиться также из совместных средств супругов. При отсутствии у какой-либо из сторон договора супруга, который мог бы претендовать на совместно нажитое имущество (денежные средства) об этом подается соответствующее заявление, с содержанием которого должна быть ознакомлена другая сторона.

При удостоверении договора ренты, по которому под выплату ренты передается жилое помещение (жилой дом, квартира, комната в квартире), нотариусу должна быть представлена справка жилищно-эксплуатационной организации (либо миграционной службы) о том, кто зарегистрирован в отчуждаемом жилом помещении. При этом, если в числе проживающих в жилом помещении имеются несовершеннолетние дети, на заключение договора ренты требуется согласие органов опеки и попечительства. Если под выплату ренты передается жилое помещение и при этом передается за плату, в договоре должны быть отражены возможные имеющиеся обременения в виде прав третьих лиц на пользование отчуждаемым жилым помещением.

В договоре должны быть указаны размер, сроки и способы выплаты ренты либо указание обязанностей плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением, сведения об обеспечении выплаты ренты, возможное правопреемство по договору. Если имущество передано под выплату ренты за плату, в договоре должна быть указана стоимость отчуждаемого имущества и порядок расчетов за него между получателем ренты и ее плательщиком.

Договором должно быть предусмотрено право требования выкупа ренты ее получателем в случаях, установленных законом, а в договоре постоянной ренты - также право плательщика на выкуп ренты. В договоре пожизненного содержания с иждивением целесообразно помимо прочих условий определять порядок отчуждения и использования имущества, переданного под выплату ренты.

Если под выплату ренты передается недвижимое имущество, при этом передается за плату, то к отношениям сторон по передаче такого имущества применяются правила о купле-продаже. В связи с этим в договоре должно быть отражено, каким образом стороны намерены осуществлять передачу недвижимого имущества, в частности порядок составления передаточного акта или иного документа о передаче.

В отношении недвижимого имущества нотариусу должна быть также представлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и свидетельствующая об отсутствии арестов на недвижимое имущество.

При передаче под выплату ренты жилых домов и иных строений договор должен также содержать необходимую информацию о расположении недвижимости на земельном участке и правовой режим земли, на которой расположено строение.

В договор могут быть включены и иные конкретные условия и сведения, которые сами стороны пожелали отразить в нем.

Заключение

Рентные отношения - это новый институт российского гражданского законодательства. В ранее действовавшем Гражданском кодексе в главе о купле-продаже содержались две статьи, предусматривающие куплю-продажу жилого дома с условием пожизненного содержания. Однако нормы этих статьей содержали больше ограничений, нежели управомочивающих норм о рентных отношениях. Отношения могли устанавливаться только по поводу жилого дома или его части. В настоящее время правовое регулирование рентных отношений резко изменилось. В частности, для граждан все указанные ограничения сняты. Определенные запреты касаются только юридических лиц и их отдельных разновидностей.

Сегодня нормы, посвященные рентным отношениям, выделены в отдельную главу второй части ГК РФ. Это глава 33 "Рента и пожизненное содержание с иждивением". ГК РФ посвящает ренте целую главу. Она в свою очередь разделена на 4 параграфа. Первый посвящен общим положениям о ренте и пожизненном содержании с иждивением, которые применяются к регулированию отношений конкретного вида ренты, если в отношении него не установлено специальных правил. Три последующих параграфа содержат нормы об отдельных видах договоров ренты - постоянной ренте, пожизненной ренте и пожизненном содержании с иждивением. Мы рассматривали договоры пожизненной и постоянной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением.

В настоящее время созданы государственные и муниципальные службы, которые оказывают одиноким пожилым гражданам или супружеским парам и инвалидам, заключающим со службой договор купли-продажи жилой площади с правом пожизненного содержания, социальные услуги: уборка квартиры, приготовление пищи, санитарно-гигиенические, медицинские, транспортные услуги, а также ритуальные услуги. Все большее распространение договор ренты приобретает и в отношениях между гражданами. Нельзя не отметить особый социальный характер такого договора. С одной стороны, он предоставляет возможность материально необеспеченным гражданам получать регулярный и стабильный доход в виде ренты в течение всей своей жизни, с другой - договор пожизненной ренты позволяет решить, например, жилищные проблемы плательщика ренты.

С экономической точки зрения рента - это вид регулярного дохода, который не требует от получателя осуществления какой-либо деятельности, а основан только на передаваемом в собственность плательщика имуществе.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации; часть вторая с изменениями и дополнениями от 01.09.2008; М.: Проспект, 2008. - 138с.

2. Федеральный закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.11.1997г. № 122-ФЗ, в редакции Федерального закона от 22.07.2008г. - 28с.

3. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998г. № 102-ФЗ, в редакции Федерального закона от 30.12.2004 г. - 31с.

4. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993г. № 4462-1, в редакции Федерального закона от 18.10.07г.

5. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ" // Вестник ВАС РФ. 1996. N 9.

6. Гатин А.М. Гражданское право: учебное пособие / А.М. Гатин.- М.: Издательско- торговая корпорация «Дашков и К», 2007. - 448с.

7. Гончало Б.М.. Настольная книга нотариуса/ Б.М. Гончало, Т.И. Зайцева, П.В. Крашенинников, Е.Ю. Юшкова, В.В. Ярков- М.: Волтерс Клувер, 2004 - 532с.

8. Минахина И.А. Наследование. Дарение. Пожизненная рента. Вопросы правового регулирования / И.А. Минахина. - Издательско- торговая корпорация «Дашков и К», 2007. - 349с.

9. Мозолин В.П. Гражданское право: учебник / В.П. Мозолин, А.И. Масляев. - М.: Юристъ, 2005. - 589с.

10. Садиков О.Н. Гражданское право: учебник, том 2/ О.Н. Садиков.- М.: Инфра- М, 2007 - 386 с.

11. Чаусская О.А. Гражданское право: учебник / О.А. Чаусская. - М.: Издательско- торговая корпорация «Дашков и К», 2007. - 447с.

Приложение

Отличия постоянной и пожизненной ренты