Договор находит широкое применение в отношениях между гражданами и юридическими лицами, поэтому рассмотрим выделенные в Гражданском Кодексе Российской Федерации положения о договоре. Договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей ( Ст. 420 Гражданского Кодекса Российской Федерации ). Граждане и юридические лица свободны в заключение договоров и самостоятельно решают с кем и какие договоры им заключать, а так же согласовывать их условия. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским Кодексом Российской Федерации.

Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации.

Купля-продажа - один из важнейших институтов гражданского права. Известная нам история правового регулирования этого договора насчитывает почти четыре тысячи лет. В процессе многовекового развития правовых систем происходил своеобразный естественный отбор норм о купле-продаже. Случайные, неудачные положения со временем отсеиваются , уступая место более обоснованным и качественным, повышая уровень юридической техники.

Правовые нормы, первоначально регулировавшие только куплю-продажу, постепенно приобрели характер общих, исходных положений для других гражданско-правовых сделок. Благодаря этому институт купли-продажи оказал огромное влияние на формирование договорного права всех правовых систем: в историческом аспекте из него выросла практически вся общая часть обязательственного права. В свою очередь, общие положения договорного права почти целиком распространили свое действие на отношения по купле-продаже.

В последнее время увеличивается количество сделок с недвижимостью, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в большинстве случаев используются юридическими лицами в качестве офисных центров. С переходом к рыночной экономике основная ставка была сделана на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась не только за счет общественных (государственных, муниципальных) фондов потребления, но и за счет жилья, которое бы находилось в частной собственности граждан. Многие из граждан стали собственниками жилья. В этой сфере возникло много острых, дискуссионных проблем, которые необходимо решать.

Актуальность избранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор купли-продажи недвижимости в последние несколько лет в нашей стране в связи с ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение. Этот вопрос исследуется не только учеными - юристами, но и специалистами в других областях. Недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность.

Особое значение этого института в современном праве обусловлено большой гибкостью, широтой сферы его применения, ведь по существу купля-продажа - наиболее универсальная форма товарно-денежного обмена.

Основу российского законодательства о купле-продаже составляет глава 30 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ее отличает достаточно высокий уровень юридической техники, удачное сочетание традиционных положений и новых норм. Правовое регулирование договора стало более полным и детальным, в результате чего резко уменьшилась необходимость в многочисленных подзаконных актах.

Наряду с Гражданским кодексом Российской Федерации значительную роль в регулировании отношений купли-продажи играют специальные законы, а также подзаконные нормативные акты: указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, акты отдельных федеральных органов исполнительной власти. Некоторые из них имеют общее значение для всех или многих разновидностей купли-продажи, другие распространяются лишь на ее отдельные виды.

Эта проблема исследовалась в работах таких ученых-правоведов как А.В.Пакутин, Е.А. Суханова, Л.Ю.,Грудцына М.И., Брагинский, В. В. Витрянский и др. Кроме научной литературы, для раскрытия темы работы, анализировалось действующее гражданское законодательство России, материалы судебной практики.

Целью работы является подробное рассмотрение института купли-продажи недвижимости. Для достижения указанной цели, были поставлены следующие задачи:

- рассмотрение понятия договора купли-продажи;

- раскрытие понятия договора купли-продажи недвижимости;

- описание элементов договора купли-продажи недвижимости;

- раскрытие предмета договора купли-продажи недвижимости

- исследование перехода права собственности на недвижимость;

- рассмотрение последствий признания договора-купли продажи недвижимости недействительной сделкой.

- рассмотрение содержания договора купли-продажи недвижимости

- изучение правоприменительной практики

Глава 1 Общие положения о договоре купли-продажи недвижимого имущества

1.1 Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости как разновидности договора купли-продажи

Уже в древнем римском праве понятие договора купли-продажи разделяло обязательственный момент (принятие на себя продавцом обязательства предоставить покупателю обладание продаваемыми вещами) и момент получения покупателем права на вещь. Последний результат (получение покупателем непосредственного права на вещь) основывался на особом титуле, каким являлась фактическая передача проданной вещи покупателю. Это и есть вещный момент в понятии договора купли-продажи. Вещный момент в понятии договора купли-продажи имеет особое значение по сравнению с обязательственным, так как римляне прилагали конструкцию переноса права только к собственности и никогда к обязательствам . Не всякий договор , понимая его как согласное выражение воли (соглашений) двух противостоящих сторон, направленное на установление правовой связи, которое составляет содержание обязательства , признавался в римском праве в качестве основания для возникновения обязательства , защищаемого иском. ^См.: Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское частное право: учебник - М: Юриспруденция , 2006 .-с.266

Традиции римского права продолжаются в странах с континентальной системой права, т.е. договор купли-продажи как обязательственный договор не может быть понят без элементов вещного права, посредством которых передается собственность на вещь и на деньги.

Однако в отличие от римского права в современном праве обязательственный элемент играет особую роль вместо вещного. Обязательственный момент данного договора выражается правопритязанием сторон. Договор купли-продажи лишь порождает соответствующие правопритязания сторон о передаче, предоставлении и оплате. Порожденные договором купли-продажи обязательственно-правовые притязания нуждаются еще в своей реализации, т.е. фактически передаются купленная вещь, право собственности на нее и деньги.

В законодательстве используется термин "одна сторона обязуется", который явно выражает обязательственный характер договора купли-продажи. По этому договору стороны принимают на себя обязанности, в том числе обязанности по передаче вещи и права собственности на нее. Это совершенно необходимо потому что:

· во-первых, заключение договора купли-продажи является одним из основных способов приобретения права собственности, однако нормы вещного права не предназначены для регулирования всех возникающих из него отношений, которые в настоящее время могут носить очень сложный характер, например отношений по поводу качества, гарантии, срока годности и т.п. Здесь, стороны должны согласоваться и принять на себя соответствующие обязанности либо согласны применить нормы, предусматривающие эти обязанности.

· во-вторых, в современных условиях широко заключаются договоры купли-продажи, момент исполнения которого не совпадает с моментом заключения, а также в отношении товаров, не имеющихся в момент заключения договора, поэтому необходимо усиливать обязательственный момент как в целях обеспечения его исполнения, так и удовлетворения потребностей оборота в расширении сферы применения договора купли-продажи;

· в-третьих, обязательственный момент в понятии договора купли-продажи очень важен для укрепления стабильности развитого рынка посредством договорной дисциплины, поскольку именно в обязательстве может быть успешно решен такой сложный вопрос, как ответственность и последствия при неисполнении или ненадлежащем исполнении передачи вещи и права собственности на нее.

Перенос права собственности на имущество характеризуется строгим формализмом, необходимым для придания акту всеобщего значения, только общепризнанный порядок отчуждения может обеспечить реальный эффект приобретения, то есть поставить приобретателя в такое положение по отношению к вещи, когда устраняется любое третье лицо. Перенос собственности осуществляется именно волей отчуждателя и требует перехода к приобретателю публично признанной связи с вещью. Выражение "передать вещь", употребляемое наряду с "перенести собственность", указывает не просто на материальный акт передачи, но и подчеркивает смену субъекта права при индентичности объекта. Вещь переходит к приобретателю со всеми особенностями ее юридического положения, включая обремененность ее сервитутами и другими правами третьих лиц.

Купля-продажа - основное обязательство, обеспечивающее товарооборот 1См.: Чаусская О.А. Гражданское право: Учебник для вузов - М : Дашков и К , 2007 г. - 85 с.. Перемещение материальных благ в товарной форме, составляющее основу любого обязательства, в договоре купли-продажи выступает в наиболее чистом виде, является его непосредственным содержанием. Договор купли-продажи играет ведущую роль в опосредовании международных экономических отношений в сфере внешней торговли.

Договором купли-продажи называется соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется этот товар и уплатить за него продавцу определенную денежную сумму (цену) (ст 454 ГК РФ). ^См.: Гражданский кодекс Российской Федерации ( часть 2) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ)// Собрание законодательства РФ.29.01.1996. №5.ст.410 ( с изм. от 18.07.2009. № 145-ФЗ //Российская газета. 20.07.2009. №131) Договор купли-продажи - это основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте.

Договор купли-продажи Гражданский кодекс Российской Федерации трактует как общее родовое понятие, охватывающее все виды обязательств по отчуждению имущества за определенную покупную цену. Ранее самостоятельные договорные типы стали пониматься как разновидность договора купли-продажи. Например, розничная купля-продажа, поставка, энергоснабжение и т.д.

По ГК РФ вопрос о том, что продается и покупается, считается согласованным сторонами, если из их договора можно установить наименование и количество товара. По смыслу п. 1 ст.465 ГК условие о количестве товара может быть согласовано путем установления в договоре порядка его определения См.: Пакутин А.В. Проблемы, возникающие в отношении незаключенных договоров//Арбитражная практика.-2009.-№ 1(94) .-с.8-18. Остальные условия, включая цену и качество передаваемых товаров, в принципе являются определимыми на основе критериев, введенных законом, и могут особо не оговариваться сторонами.

Сказанное не исключает необходимости установления для отдельных видов купли-продажи требований об обязательном согласовании более широкого круга условий. Такие требования предъявляются в Гражданском Кодексе Российской Федерации, например, к договорам энергоснабжения и продажи предприятий. Более того, именно наличие дополнительных существенных условий купли-продажи - один из основных критериев выделения ее отдельных разновидностей (поставка, розничная купля-продажа, контрактация и т. п.).

Договор купли-продажи может быть заключен с условием о его исполнении к строго определенному сроку. Это возможно, когда из его содержания вытекает, что при нарушении срока исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Продавец не вправе производить исполнение по такому договору до наступления или после истечения срока без согласия покупателя и в том случае, если покупатель не воспользовался правом на отказ от исполнения договора. Примером договора с условием его исполнения к строго определенному сроку (даже при отсутствии ссылки на то в тексте договора) может служить договор купли-продажи партии новогодних елок.

ГК РФ предусматривает обязанность продавца передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц. Исключение составляют лишь ситуации, когда есть согласие покупателя принять товар, обремененный такими правами. Имеются в виду случаи, когда продаваемое имущество ранее уже было передано в залог, аренду либо в отношении этого имущества установлен сервитут и т. п.

Правильным является подход законодателя (п. 1 ст.461 ГК РФ), который старается локализовать отрицательные последствия совершения сделки по отчуждению продавцом имущества, обремененного правами третьих лиц, на самом продавцеСм.: Лукьянов А.А. К вопросу об отчуждении имущества неуправомоченным лицом.//Арбитражная практика.-2008.-№10(91)-с. 58-65.

Покупатель, обнаружив, что на приобретенное им имущество имеются права третьих лиц, о которых он не знал и не должен был знать, может предъявить продавцу, не поставившему его в известность относительно указанных обстоятельств, требование об уменьшении цены товара либо о расторжении договора купли-продажи и возмещении причиненных убытков.2 См.: Суханова Е.А. Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право: Учебник. 3-е издание, переработанное и дополненное //М. Волтерс Клувер, 2008.-122 с

Являющийся предметом купли-продажи товар, в отношении которого существуют права третьих лиц, может оказаться истребованным этими лицами у покупателя. Для подобных случаев ГК РФ устанавливает правило, обязывающее покупателя, к которому предъявлен иск об изъятии товара, привлечь к участию в этом деле продавца. При этом продавец не вправе отказаться от участия в таком деле на стороне покупателя.

По общему правилу, товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи - определяемые родовыми признаками, или индивидуально-определенные, движимые или недвижимые и др. Товаром могут быть любые, не изъятые из оборота вещиСм.: Грудцына Л.Ю. , Спектор А.А. Гражданское право России : Учебник для вузов- М : ЗАО Юстицинформ, 2008 - 161 с.. При этом в некоторых предпринимательских договорах купли-продажи (поставка, поставка для государственных нужд, контрактация, продажа предприятий) товар передается покупателю исключительно для использования в предпринимательской деятельности, в других же разновидностях купли-продажи (розничная купля-продажа) - исключительно для использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, а в третьих (договор энергоснабжения) - и для бытового потребления, и для использования в предпринимательской деятельности

Общие положения о купле-продаже, установленные в параграфе 1 главы 30 ГК РФ, подлежат применению и к договору купли-продажи недвижимостью, если иные правила не предусмотрены параграфом 7 главы 30 ГК РФ, которые специально предназначены для регулирования продажи недвижимости. В качестве разновидности договора купли - продажи недвижимости выступает договор купли-продажи предприятия. Признание недвижимым имуществом предприятия (ст. 132 ГК) порождает множество проблем, в том числе неразрешимыхСм.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Принята на заседании Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 г. (протокол) / Режим доступа: privlaw.ru/old/koper-200404.rtf. В связи с этим предлагалось из ст. 132 ГК исключить упоминание о предприятии как о недвижимости . Вместе этой категории ввести понятие «комплекс недвижимого имущества» как объединение разнородных вещей единым хозяйственным назначением. Однако в настоящее время предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью.

Согласно норме пункта 2 статьи 549 ГК РФ к отношениям по продаже предприятия применяются правила, регулирующие продажу недвижимости.

Одним из признаков договора купли-продажи недвижимости, как, впрочем, и любого иного имущества, является его возмездность. Содержание большинства гражданских правоотношений предполагает взаимное имущественное предоставление его участниками. В рыночном обороте заключаются и такие сделки, по которым одна сторона обязуется предоставить, что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления -- безвозмездные договоры (п. 2 ст. 423 ГК РФ). Понятия возмездности и безвозмездности служат иногда единственным критерием для разграничения между смежными юридическими категориями. Именно критерий возмездности (безвозмездности) позволяет разграничивать куплю-продажу и договор дарения,

Как сделка, договор купли - продажи недвижимости представляет собой согласованный волевой акт (соглашение) физических и (или) юридических лиц об условиях передачи недвижимости одним лицом в собственность другого. Договор направлен на установление соответствующего обязательственного правоотношения и служит основанием возникновения обязательства купли - продажи недвижимого имущества. Последнее есть относительное правоотношение, порождающее личную правовую связь между продавцом и покупателем и направленное на приобретение права собственности на недвижимость в обмен на денежный эквивалент. См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества.- М.: Cтатут, 2009. - с. 234.

Купля-продажа недвижимости как обязательство -- это правоотношение, в котором одна сторона (продавец) обязуется передать недвижимое имущество в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление другой стороне (покупателю), а, покупатель обязуется принять это имущество и уплатить определенную в договоре денежную сумм

1.2 Общая характеристика элементов договора купли-продажи недвижимости

Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает, как правило, собственник недвижимости, действующий непосредственно или через своего представителя. Благодаря обязательной государственной регистрации права собственности, правомочия собственника подтверждаются «титулом», т.е. свидетельством, выданным государственным регистрирующим органом. Заключая договор, покупатель имеет возможность установить принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества с помощью информации, содержащейся в справке, выдаваемой регистрирующим органом, которая подтверждает правомочия собственника.

Участниками договора купли-продажи недвижимости на стороне как продавца, так и покупателя могут выступать любые субъекты права. В настоящее время субъектами договора купли-продажи могут быть: государственные и муниципальные образования (Российская Федерация и субъекты РФ, городские, сельские, иные поселения и другие территории) в лице соответствующих органов (п. 1,2 ст. 125 ГК РФ), юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие организации) и физические лица.См.: Маковский А.Л. Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика. / М.: Инфра, 2004. - с. 137

Однако участие в договоре некоторых субъектов гражданского права имеет свои особенности.

Если в качестве продавца выступает государственное или муниципальное унитарное предприятие, обладающее правом хозяйственного ведения (а если речь идет о казенном предприятии - правом оперативного управления), оно имеет лишь ограниченные права по распоряжению закрепленным за ним имуществом и не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК РФ ). Что касается учреждения, то оно может отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной уставом деятельности и учтено на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК РФ ). Проданное государственными или муниципальными предприятиями, а также учреждениями недвижимое имущество выбывает одновременно как из сферы хозяйственного ведения (соответственно -- оперативного управления), так и из государственной (муниципальной) собственности или частной собственности, если учредителем учреждения является частный собственник.

То же самое происходит, если эти субъекты выступают на стороне покупателя, т.е. одновременно происходит и смена собственника, и возникновение права хозяйственного ведения (права оперативного управления).

Некоторыми особенностями характеризуется процесс продажи недвижимого имущества, когда продавцом выступает частное юридическое лицо. Правда, эти особенности затрагивают внутренние процессы волеизъявления юридического лица, в частности акционерного общества. В Законе РФ «Об акционерных обществах»См.: Закон РФ «Об акционерных обществах» от 26.12.1995 г. № 208- ФЗ // Собрание Законодательства Российской Федерации.01.01.1996 г. № 1. ст.1( с изм. от 19.07.2009 г. № 205-ФЗ// Российская газета .22.07.2009.№133) предусмотрены правила совершения крупных сделок, связанных с приобретением или отчуждением обществом имущества. Эти правила могут применяться к лицам с недвижимым имуществом, если его стоимость составляет более 25 % балансовой стоимости активов общества. Решение о совершении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет от 25 до 50 % балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении такой сделки, принимается советом директоров (наблюдательным советом) общества единогласно. При стоимости выше 50 % решение о совершении такой сделки принимается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров -- владельцев голосующих акций, присутствующих на собрании ( ст. 78 Закона РФ «Об акционерных обществах» ).

Для совершения сделки с недвижимостью, если она находится в совместной собственности супругов, а продавцом выступает один супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (главным образом, это имеет значение при продаже жилых помещений)См.: Антокольская М.В. Семейное право: Учеб.для вузов / М.: Юристъ, 2006.- 132 с.. При отсутствии такого согласия на совершение сделки она может быть признана недействительной в судебном порядке по требованию супруга, не участвовавшего в заключении сделки, но чье согласие необходимо было получить

Предметом данного договора является земельный участок, здание, сооружение, квартира или другое недвижимое имущество См.: Гатин А.М. Гражданское право: Учебное пособия/ М :Дашков ИК, 2009.-193 . В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Учитывая свойства недвижимых вещей и их повышенную ценность, законодатель предъявляет особые требования к степени детализации предмета договора. Из содержания ст. 554 ГК РФ следует, что в договоре должны быть данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Например, если предметом договора является здание, сооружение или помещение, в договоре необходимо указать его месторасположение, адрес, назначение, год постройки, площадь, в том числе жилую, этажность и другие характеристики. При отсутствии в договоре требуемой законом детализации предмета договора условие о предмете считается не согласованным, а договор не заключенным. При продаже здания необходимо учитывать, что собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество зданияСм.: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»//Вестник Высшего Арбитражного суда РФ.-2009.-№9- с.136. При совершении сделок, предметом которых является предприятие нельзя забывать и об объектов, входящих в его состав.. Права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия, их ограничения (обременения), сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации территориальными органами Службы по месту нахождения данных объектов в порядкеСм.: Приказ Минюста РФ от 4 марта 2005 г. N 16 "Об утверждении Правил внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами" (с изменениями и дополнениями от 20 декабря 2007 г.)//Российская газета .22.03.2007.№58.

Если предметом договора является памятник истории и культуры, включенный в соответствующий перечень памятников, то в договоре должно быть указание на историко-культурное значение отчуждаемого объекта недвижимости, что следует рассматривать как существенную характеристику предмета договора, без которой он считается не заключенным. Отсутствие такой характеристики либо приложения к договору перечня архитектурно-художественных элементов объекта, составленного Управлением государственной инспекции по охране памятников истории и культуры, может привести к утрате этих объектов, подлежащих особой охране.

Кроме того, отдельно следует выделить правовое регулирование купли-продажи нежилых объектов государственной и муниципальной собственности, которая находится вне пределов гражданского законодательства и регулируется законодательством РФ о приватизации. Основными источниками правового регулирования в данном случае является "Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ"См.: Указ Президента РФ « Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ» от 22. 07. 1994 г. № 1535 //Собрание законодательства Российской Федерации.25.07.1994.N 13.ст. 1478 ( с изм. от 21.10.2008 г. Указ Президента № 1540// Собрание законодательства РФ.27.10.2008.№43 ст.4919), утвержденная Указом Президента от 22 июля 1994 г. №1535 и др. нормативные акты.

Договор продажи недвижимости в соответствии со ст. 550 ГК РФ заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Подобные требования к простой письменной форме договора вызваны предполагаемым отказом законодателя от нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости и заменой его государственной регистрацией.

Особого внимания заслуживает вопрос о регистрации. Что регистрируется при совершении сделок с недвижимостью? В ст. 551 ГК РФ предусмотрена государственная регистрации перехода права собственности на недвижимость. Правда, законодатель не раскрывает содержания этого понятия, создавая трудности при отграничении его от сходных понятий, таких как «регистрация права собственности» и «регистрация сделки». Совершенно очевидно, что «регистрация перехода права собственности» не должна отождествляться с «регистрацией сделки», но последняя может осуществляться одновременно с «регистрацией права собственности», если в договоре стороны не предусмотрели иной момент перехода права собственности.

Словосочетание «государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость», употребленное в ст. 551 ГК РФ, является юридико-техническим приемом и подразумевает регистрацию права собственности на недвижимость, приобретенную по договору. Таким образом, «регистрация права собственности» и «регистрация перехода права собственности» являются тождественными понятиями с тем лишь отличием, что в последнем делается ударение на вторичный способ приобретения права собственности. Наряду с этим допустимо словосочетание «регистрация возникновения и прекращения права собственности».

Итак, договор продажи недвижимости, по общему правилу, совершается в письменной форме и не требует государственной регистрации. Стороны обязаны зарегистрировать только переход права собственности на имущество. При этом указанная регистрация не обязательно осуществляется одновременно с передачей недвижимости по акту. Совершенно справедливо авторы указывают на то, что Закон о регистрации не требует фактической передачи имущества для регистрации перехода праваСм.: Васильев Г.С. О некоторых вопросах перехода права собственности по договору // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации.- 2008.-№4.-16-18 с.. Исполнение обязанности продавца по передаче недвижимости покупателю может происходить как до регистрации перехода права собственности, так и после нее.

Применительно к продаже жилых помещений законодатель обязывает стороны зарегистрировать договор ( ст. 558 ГК РФ). Договор считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, по сделкам с жилыми помещениями обязательна регистрация сделки, а затем или одновременно регистрация перехода права собственности ( ст. 551 ГК РФ ).

Отнесение морских, космических, воздушных судов к недвижимости, а также установление специальных правил их регистрации связано с тем, что эти объекты, даже покидая пространственные границы государства, осуществившего их регистрацию, и находясь в пределах территории другого государства, остаются в сфере юрисдикции РФ.

Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости, при ее отсутствии договор считается незаключеннымСм.: Кашин Р.Н. Цена как существенное условие договора// Юрист.- 2009 .-№9 - с.4-8. Правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не действуют в силу прямого указания п. 1 ст. 555 ГК РФ, что отличает договор продажи недвижимости от других возмездных договоров, в том числе и от иных видов договора купли-продажи. Особенность определения цены при продаже недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, состоит в том, что согласованная в договоре продажная цена включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Эта норма диспозитивная, иные правила могут быть установлены законом или договором.

Таким образом, элементами договора купли продажи недвижимости являются, стороны, предмет (недвижимость), форма, цена.

Глава 2 Особенности договора купли-продажи недвижимого имущества

2.1 Недвижимость как предмет договора купли-продажи недвижимого имущества

Сам термин «недвижимое имущество» появился в российском законодательстве сравнительно недавно, а легитимного определения не существовало вовсеСм.:Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому кодексу РФ // Журнал российского права.-2004.-№6.-с.20-21. Указ Петра о единонаследии 1714 г. установил этот термин, устранив различия между вотчинами и поместьями. Под недвижимостью понималась прежде всего часть земной поверхности и все с ней связанное настолько прочно, что связь не могла быть порвана без нарушения вида и цели вещиСм.:Шупыро В.М. Преобразование государственной собственности. - М.: Инфра-М, 2002. - с. 1. Вопрос о прочности связи строения с землей не мог быть принципиально решен полностью. Недвижимостью признавались как строения, возвышающиеся над землей, так и постройки под землей, например шахты. Признавались недвижимыми деревья, плоды, вообще всякие растения, а также минералы, металлы и другие ископаемые, пока они находились в прочной связи с почвой, обусловленной самой природой этих вещей.

Советское гражданское право не давало легального определения недвижимости, хотя в ГК РСФСР 1964 г. содержались нормы, выделявшие право собственности на такого рода вещи и совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи). Основы гражданского законодательства СССР, принятые в 1991 г. на первой волне реформирования не только советского права, но и советского государства, уже содержали деление имущества на движимое и недвижимое. Было дано вполне классическое определение недвижимости. Главным признаком была указана связь с землей. Однако Основы дальше констатации этого факта не пошли, поскольку не предусматривали особого правового режима для недвижимых вещей. Решающий шаг в становлении понятия недвижимости сделал новый Гражданский кодекс, который не только дал определение недвижимым вещам (ст. 130 ГК), но и определил общие контуры правового режима недвижимости.

В связи с развитием рыночных отношений в Российской Федерации роль недвижимости в имущественном положении граждан и юридических лиц значительно возросла. Недвижимость все больше стала вовлекаться в рыночный оборотСм.: Ахмеров М.Р. Институционная трансформация рынка коммерческой недвижимости/автореф. дис. . . канд.экон.наук -Казань, 2009.- с. 5

Недвижимость представляет собой особый объект права собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения, пользования и распоряжения другими видами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и юридических лиц. Кроме того, недвижимое имущество по сравнению с другими вещами обладает, как правило, более высокой стоимостью.

Недвижимые вещи являются обычно сложными, так как состоят из совокупности разнородных вещей, образующих единое целое и используемых по одному назначению. Среди «традиционной» недвижимости только земельный участок, если на нем нет построек, сооружений или насаждений, относится к простым вещамСм.:Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А.Хохлова - М.: Инфра, 2004. -с. 25. При осуществлении сделок с недвижимостью стороны вправе распорядиться как любой из вещей, входящей в недвижимость, так и любой самой сложной недвижимой вещью, исключив из ее состава любую входящую в нее вещь.

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не исчезает в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Вместе с тем достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровень ликвидности недвижимости как товара, так как ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги.

Спецификой недвижимого имущества является возможность использования этого имущества только в условиях более или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке, а для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием является место их использования - это водное, воздушное или космическое пространство.

В ст. 130 ГК к видам недвижимости относятся земельные участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д. Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость. Следует отметить, что Гражданский кодекс, рассматривая участки недр и обособленные водные объекты в качестве недвижимости, ставит их в один ряд с земельными участками и делает их независимыми от последних. Однако очевидно, что ни участки недр, ни водные объекты вне связи с землей существовать не могут. Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные на снос.См.: Шупыро В.М. Преобразование государственной собственности.// - М.: Инфра-М, 2002. - С. 3

Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются движимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.).

Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя оно по своей физической сути является движимым) обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

Понятие и виды упомянутых транспортных средств раскрываются в соответствующих уставах и кодексах. Так, Кодекс торгового мореплавания определяет морское судно как «самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое в целях торгового мореплавания» (ст. 7). Понятие космических объектов дается в международных конвенциях, относящих к ним любые объекты, запущенные или предназначенные для запуска в космос.

Страницы: 1, 2, 3