Купля-продажа жилых помещений

Договор купли-продажи жилого помещения подчиняется общим положениям обязательственного права, в том числе об исполнении обязательств и ответственности за их нарушение.

Так, по договору продавец обязан передать покупателю жилое помещение свободным от прав третьих лиц, в силу чего на продавца может быть возложена ответственность за нарушение этих условий в виде возмещения покупателю убытков, которые он понес вследствие этих нарушений, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять жилое помещение, обремененное правами третьих лиц. В случае изъятия у покупателя жилого помещения третьими лицами в силу обязательств, возникших до исполнения договора, продавец обязан возместить понесенные покупателем убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих обязательств См. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. Гражданский кодекс: проблемы, теория, практика. М., 1998. С. 207..

Переход права собственности не устраняет ответственности перед покупателем третьих лиц, на которых такая ответственность возложена в силу закона (например, строитель жилого дома несет ответственность за его безопасное и нормальное функционирование).

Принятие покупателем жилого помещения, не соответствующего оговоренным в договоре условиям, не является основанием освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора, даже если такое несоответствие было оговорено в документе о передаче жилого помещения Там же. С. 211..

Если недостатки жилого помещения не были оговорены в договоре и были обнаружены позднее, покупатель вправе потребовать от продавца уменьшения покупной цены, устранения недостатков или возмещения средств, затраченных покупателем для устранения этих недостатков. Если обнаруженные недостатки существенны, покупатель может отказаться от исполнения договора и требовать возврата уплаченной продавцу суммы. Однако продавец не отвечает за недостатки, если докажет, что они возникли после передачи жилого помещения покупателю.

Одним из пунктов договора должно быть оговорено, какая из сторон оплачивает расходы по заключению сделки.

В договоре также обязательно должно быть указание о том, что нотариус при удостоверении сделки с жилым помещением пояснил сторонам договора содержание тех статей закона, которые имеют отношение к данной сделке.

Как уже говорилось выше, государственная регистрация договора купли-продажи жилого помещения является обязательным условием при заключении сделки, однако отказ одной из сторон от совершения действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, не становится непреодолимым препятствием. П. 3 ст. 551 ГК допускается принудительная регистрация по судебному решению. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные уклонением и задержкой регистрации.

Ст. 556 ГК определяются особенности исполнения договора купли-продажи недвижимости.

Передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем осуществляется путем составления документа, подписанного обеими сторонами

До подписания такого документа (акта передачи) договор не считается исполненным.

Уклонение одной из сторон от его подписания или передачи имущества рассматривается как односторонний отказ от договора.

Купля-продажа приватизированных квартир несколько отличается от купли-продажи иных жилых помещений. В частности различаются даже нормативно-правовые акты регулирующие данные правоотношения о которых речь пойдет ниже.

Если гражданин приватизировал квартиру, занимаемую им по договору социального найма, то государственной регистрации подлежит право собственности на эту квартиру в целом (отдельно на комнаты, составляющие квартиру, регистрировать право собственности не имеет смысла: объект права - квартира). Если же по договору найма он пользуется только комнатой в квартире и приватизировал ее (в случаях, когда это допускается законодательством), то регистрируется право собственности на комнату (объект права - комната).

Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрена возможность заключения договора купли-продажи. Но ГК РФ предусматривает в качестве объекта - лишь "жилой дом, находящийся в личной собственности граждан".

С принятием законов "О собственности в РФ", "О приватизации жилищного фонда в РФ" появилась правовая база для развития рынка жилья, поскольку при завершении процесса приватизации граждане становятся собственниками жилых помещений и, следовательно, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие закону.

Вопрос о форме совершения сделок по купле-продаже "приватизированного жилья" должен решаться в соответствии с ГК РФ См. М.Сазонова. Нотариат обеспечивает стабильность оборота недвижимости. // "Российская юстиция", 2000, N 4, С. 31.

Несмотря на различия, свойственные правовым формам договоров отчуждения жилых помещений, все они при нотариальном оформлении имеют много общего, поэтому значительно удобнее в основу изложения нотариальной функции положить договор купли-продажи как наиболее распространенный вид договора; при рассмотрении договора мены выявить особенности его оформления.

В соответствии со ст. 56 Основ законодательства о нотариате место удостоверения договора купли-продажи "приватизированного" жилого помещения определяется по месту нахождения указанного жилого помещения. Место нахождения указанного жилого помещения определяется адресом. Адрес определяется в свою очередь указанием на город, село, иной населенный пункт, наименованием улицы, номера дома, квартиры. Все эти сведения, безусловно, должны содержаться в правоустанавливающем документе.

В нотариальной практике при удостоверении договора купли-продажи "приватизированного жилья" в качестве правоустанавливающих документов чаще фигурируют либо сам договор, либо регистрационное удостоверение, выданное бюро технической инвентаризации администрации города на основании договора о передаче квартиры в собственность См. М.Сазонова. Нотариат обеспечивает стабильность оборота недвижимости. // "Российская юстиция", 2000, N 4, С. 33..

Кроме правоустанавливающего документа, при удостоверении договора купли-продажи приватизированного жилого помещения необходимо представить справку на продажу бюро технической инвентаризации соответствующей администрации. Эта справка должна содержать сведения о собственнике и местоположении квартиры, о размере (общей и жилой площади), подробную характеристику квартиры, подсобных помещений, инвентаризационную оценку.

При совершении сделок, направленных на отчуждение имущества несовершеннолетних, требуется согласие органов опеки и попечительства.

Так, Старостина с двумя несовершеннолетними детьми - одиннадцатилетним Андреем и восьмилетним Алексеем занимала двухкомнатную квартиру. В январе 1993 г. эту квартиру она приватизировала, в марте того же года продала Кукушкиной, а в июле 1993 г. умерла.

Прокурор Первомайской межрайонной прокуратуры г. Москвы обратился в суд в интересах несовершеннолетних детей Старостиной с заявлением о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, ссылаясь на то, что в нарушение требований Семейного кодекса РФ органы опеки и попечительства на заключение сделки согласия не давали.

Решением Измайловского межмуниципального народного суда г. Москвы (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам московского городского суда) заявленные требования удовлетворены; договор купли-продажи квартиры, признан недействительным, Кукушкина обязана передать законному представителю несовершеннолетних Старостиных Андрея и Алексея - опекуну Приказчикову - квартиру, а Приказчиков - вернуть Кукушкиной 5288 руб.

Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте, внесенном в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РФ, поставил вопрос об отмене судебных постановлений и направлении дела на новое разбирательство по мотиву неполного исследования обстоятельств дела.

Судебная коллегия 6 января 1995 г. протест удовлетворила частично по следующим основаниям.

Как видно из дел, Старостина заключила сделку купли-продажи квартиры с Кукушкиной вопреки требованиям Семейного кодекса без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, что повлекло нарушение жилищных прав и интересов несовершеннолетних детей Старостиной.

В связи с этим суд обоснованно, руководствуясь ГК РФ, пришел к выводу, что сделка не соответствует требованиям закона, и правильно постановил решение о признании ее недействительной, приведя стороны в первоначальное положение.

Вместе с тем, решая вопрос о возврате Кукушкиной уплаченной ею по договору суммы 5288 руб., суд не учел, что на день рассмотрения дела эта сумма в связи с инфляцией значительно обесценилась и поэтому следовало применить к ней индексацию.

С учетом изложенного решение суда в части взыскания с Приказчикова в пользу Кукушкиной 5288 руб. нельзя признать законным, и поэтому в этой части оно подлежит отмене с направлением на новое судебное рассмотрение См.: Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1995. § 6. С. 3..

Поэтому родители или иные лица, действующие в качестве опекунов, должны представить нотариусу разрешение органов опеки и попечительства, которыми являются соответствующие отделы администраций районов города, в сельской местности - непосредственно администрация. Практика выдачи таких разрешений как администрацией, так и отделами (народного образования, здравоохранения) правомерна.

Между тем несовершеннолетние, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение. Отказ от включения несовершеннолетних в число участников общей жилой собственности на приватизируемое жилое помещение может быть осуществлен и усыновителями несовершеннолетних только при наличии разрешения органов опеки и попечительства.

В связи с этим при нотариальном оформлении договора купли-продажи приватизированного жилья, если в правоустанавливающем документе содержится информация о наличии детей, нотариус обязательно требует согласия органов опеки и попечительства на отчуждение приватизированной квартиры См. М.Сазонова. Нотариат обеспечивает стабильность оборота недвижимости. // "Российская юстиция", 2000, N 4. С. 38..

Рассмотрим другой пример. Прокурор обратился в суд с заявлением в интересах несовершеннолетних Н-ко к Д. о признании недействительными обмена жилой площади, обменного ордера, договора купли-продажи квартиры и к С. о признании договора на передачу квартиры в собственность недействительным, выселении, признании права на жилую площадь за несовершеннолетними. Судом первой инстанции эти требования удовлетворены: упомянутые договоры признаны недействительными, за несовершеннолетними признано право на спорную жилую площадь.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, оставила решение суда первой инстанции без изменения. В кассационном определении указала следующее: родители несовершеннолетних были лишены родительских прав.

Несовершеннолетние Н-ко находились в детских учреждениях. Их родители обменяли занимаемую ими двухкомнатную квартиру на однокомнатную, нанимателем которой был Д.

С., прописанная в связи с регистрацией брака с Д. в двухкомнатной квартире, приватизировала ее на свое имя. Однокомнатная квартира была продана родителями несовершеннолетних прежнему нанимателю, т.е. Д.

При вынесении решения суд на основании исследования документов, объяснений сторон, показаний свидетелей установил, что дети имеют право на жилую площадь, на которой проживали с родителями до помещения их в детские учреждения, последующие действия с жилой площадью производились без учета их интересов и без привлечения к решению этого вопроса органов опеки и попечительства, что повлекло нарушение прав несовершеннолетних.

Согласно Семейному кодексу РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок от имени подопечного, выходящих за пределы бытовых.

В частности, предварительное разрешение органов опеки и попечительства требуется для заключения договоров. Подлежащих нотариальному удостоверению, отказа от принадлежащих подопечному прав, совершения раздела имущества. Обмена жилых помещений и др. Правила этой статьи распространяются и на сделки, заключаемые родителями (усыновителями) в качестве опекунов (попечителей) своих несовершеннолетних детей.

Исходя из установленных по делу обстоятельств. Суд первой инстанции обоснованно признал, что сделка по обмену квартиры и последующие действия с жилой площадью не могут считаться действительными См.: Бюллетень Верховного Суда РФ. 1995. № 10. С. 12-13..

Потребность в жилье граждане могут удовлетворить объединившись в ЖСК (жилищно-строительные кооперативы) и ЖК (жилищные кооперативы). ЖСК образуются для строительства жилых домов и их последующей эксплуатации, а ЖК - для приобретения новых или капитально отремонтированных домов и их последующей эксплуатации. ЖСК (ЖК) являются потребительскими кооперативами, имеют статус юридического лица, относятся к некоммерческим организациям Гражданский кодекс РФ, Ч-I, 1994г. ст.116 и действуют на основании уставов, принятых общим собранием граждан и зарегистрированных соответствующим органом местной администрации.

Вступление в ЖСК (ЖК) не создает для члена (пайщика) права собственности на получение им квартиры до тех пор, пока он не выплатит пай полностью. Собственником жилого дома и переданных кооперативу денежных средств является кооператив как юридическое лицо. Пайщику, пока он еще не выплатил пай полностью, принадлежит лишь право пользования предоставленной ему квартирой и право требовать выплаты пая в случае выхода из кооператива и освобождения квартиры.

Жилое помещение в ЖСК (ЖК) предоставляется пайщикам и проживающим с ними членам семей, но в отличии от договора найма жилого помещения член семьи пайщика не обладает самостоятельным правом на квартиру См. Жилищное законодательство: комментарий / Под ред. В.Б. Исакова - М.: «Юрист» 1999, С. 70-78.. С утратой права членства в кооперативе пайщик и его семья утрачивают и права пользования кооперативным жилым помещением. Исключением из этого правила является сокращение права пользования квартирой в случае смерти пайщика при условии вступления одного или нескольких наследников в члены ЖСК (ЖК).

Кооперативная квартира переходит в частную собственность не в порядке приватизации, а в силу указаний Закона о собственности в РСФСР (ст.13). члену в ЖСК (ЖК), полностью внесшему пай за квартиру, выдается справка за подписями председателя и главного бухгалтера ЖСК (ЖК) о том, что он полностью выплатил свой пай, и на основании такой справки в регистрационном отделе производится соответствующая запись и выдается свидетельство о праве собственности на жилище. После проведения регистрации вместе со свидетельством о праве собственности на жилище выдается один экземпляр справки ЖСК (ЖК) со штампом, указывающим на дат и номер регистрации, заверенный печатью Комитета Муниципального жилья.

Важно, что регистрация права собственности в этом случае имеет не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение. Право собственности на кооперативную квартиру возникает независимо от роста регистрации, а потому отсутствие регистрации не препятствует пользованию квартирой, а также переходу ее к наследникам в случае смерти собственника. Но если собственник намерен квартиру продать, то при оформлении договора потребуется справка с отметкой о регистрации См. Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость. // Российская юстиция, 1998, № 6. С. 42..

Интересен вопрос о расчетах между ЖСК и его членами при переходе права собственности на квартиру, пай за которую выплачен полностью и которая является собственностью граждан вследствие ее покупки другими лицами.

Продавая квартиру, член ЖСК получает ее стоимость от покупателя. Ясно, что он не вправе требовать от ЖСК еще и возврата суммы внесенного паевого взноса. Последний существует лишь постольку, поскольку квартира остается в собственности ЖСК. Переход права собственности на нее к члену кооператива влечет прекращения обязательства ЖСК возвращать указанному лицу паевой взнос, отражающий стоимости квартиры. Этого пая теперь нет. Обязательственного правоотношения между ЖСК и его членом возникающего из имущественного участия пайщика в создании кооперативной собственности, также больше не существует Это материализовалось в вещное право (право собственности) члена ЖСК на квартиру Денежный эквивалент первого взноса - это стоимость квартиры, ставшей собственностью пайщика См. Закройщикова Д. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества. // Российская юстиция, 1999, № 12. С. 34..

Таким образом происходит частичный раздел имущества кооператива. Большая часть (квартиры) переходит в собственность пайщиков. Денежные же обязательства между ЖСК и его членами, соответствующие стоимости выбывших из состава кооперативного имущества, погашаются. Действительно нет ни каких оснований считать, что член ЖСК должен дважды получать стоимость продаваемой квартиры: сначала от покупателя, а затем от кооператива. Иное толкование приведёт к тому, что покупателю, фактически уплатившему продавцу полную стоимость квартиры придется оплатить ещё раз внося в ЖСК паевой взнос Кстати, случаи неправильного понимания этого вопроса уже встречаются на практике11 См. Жилищное законодательство: комментарий / Под ред. В.Б. Исакова - М.: «Юрист» 1999. С. 126.

Так, А., выезжая на постоянное жительство за границу, продал Б квартиру в кооперативном доме. Договор удостоверили в нотариальном порядке, покупная цена была уплачена. Затем А. обратился в ЖСК с просьбой вернуть ему паевой взнос за квартиру в связи с выходом из кооператива. ЖСК, не зная о том, что квартира продана, возвратил А. его взнос, полагая, что сможет распорядится освободившейся жилплощадью.

Впоследствии, когда после выезда А. во владение квартирой вступил Б., ЖСК потребовал от него возместить сумму выплаченного кооперативом А. паевого взноса. Б. естественно отказался это сделать, ссылаясь на то, что он полностью оплатил квартиру. В результате выплаченные А. кооперативом суммы скорее всего составят убытки ЖСК.

Подобной ситуации не возникло, если бы кооператив не возвратил паевой взнос, материализовавшийся в квартиру, которой А. вправе распоряжаться по своему усмотрению. При расчетах ЖСК со своими членами в случае выхода из него возникает и такой вопрос - должен ли ЖСК выплачивать выбывшему из него члену часть пая, соответствующую приходящейся на это лицо части стоимости имущества, остающегося в собственности ЖСК, а именно; лестничных площадок, лифтов и т.д.? представляется, что нет. Ведь стоимость данного имущества учтена в стоимости квартиры. Значит, продавая последнюю, член ЖСК фактически учитывает в её продажной цене и денежную оценку своего пая в имуществе, остающемся в собственности ЖСК. Этот пай, очевидно, не имеет самостоятельной денежной оценки и переходит к новому владельцу квартиры вместе с ней Другими словами, продавая квартиру, член ЖСК одновременно передает и свои права на пай, отражающий его имущественное участие в создании тех частей дома, которые остаются в собственности ЖСК. В результате новый собственник квартиры одновременно становится и владельцем пая в ЖСК. Это право на пай, переходящее автоматически в силу покупки квартиры, даёт её новому владельцу весь объём гражданских прав, связанных с обладанием пая, включая получение имущественных выгод от использования кооперативного имущества. Сказанное можно проиллюстрировать таким примером.

Допустим, что ЖСК сдал в аренду принадлежащие ему нежилые помещения в кооперативном доме. В результате ЖСК получает доходы от арендной платы. Спрашивается, имеет ли право покупатель квартиры, даже если он не является членом ЖСК, на получение своей части имущественных выгод от сдачи ЖСК этих помещений в аренду (например, путём соразмерного уменьшения взносов за эксплуатацию дома?). Видимо, да. Ведь помещения, сдаваемые ЖСК в аренду, сооружены за счёт паевых взносов. Значит, приобретатель квартиры независимо от своего членства в ЖСК. получил вместе с ней и права, связанные с имущественным участием бывшего пайщика в строительстве данных помещений. Следовательно, он вправе получить имущественные выгоды от их использования. Причём на тех же основаниях, что и члены данного ЖСК, принявшие такое же участие в сданных в аренду помещений, что и выбывший пайщик, уступивший свои права покупателю квартиры См. Жилищное законодательство: комментарий / Под ред. В.Б. Исакова - М.: «Юрист» 1999. С. 129..

Иное решение вопроса - отстранение новых владельцев квартир, не пожелавших вступить в ЖСК, от участия в получении выгод от пользования кооперативным имуществом предоставление таких выгод исключительно членам кооператива - означало бы неосновательное сбережение ими своего имущества (путем уменьшения взносов на эксплуатацию) за счёт других лиц. Таким образом, сделку по отчуждению квартиры в доме ЖСК нельзя признать только куплей- продажей. По существу, здесь имеет место сделка, одним из элементов которой является купля-продажа квартиры, а другим переуступка покупателю квартиры прав выбывшего члена кооператива, связанных с его имущественным участием в ЖСК. Такие сделки, даже если они не урегулированы специальными нормами законодательства, тем не менее имеют право на жизнь в силу ст.8 ГК РФ. Она предусматривает возможность возникновения гражданских прав и обязанностей из действий, хотя и не предусмотренных законом, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства, проживающих такие права и обязанности. Это, однако, не исключает желательности более чёткой регламентации ситуации, возникающей в связи с преобразованием обязательственных отношений внутри ЖСК при переходе к его членам права собственности на квартиры11 См. Маслов Н.В. «Жилая недвижимость» изд. «Юрист» М.: 1998 С.53.

.

Конституция РФ в ст. 7 провозглашает РФ социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. При этом малообеспеченным, слабозащищенным в социальном смысле категориям населения гарантируется необходимое государственное внимание и поддержка. К таким членам общества относятся несовершеннолетние дети. Именно их права и законные интересы в наибольшей степени ущемляются и нарушаются в силу нестабильной экономической и политической ситуации в государстве.

Применительно к рассматриваемой проблеме конституционные положения детализируются в нормах ГК РФ.

Для совершения сделок в отношении жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние (независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими), имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства (п.4 ст. 292 ГК РФ). Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права.

Однако на практике данное положение не всегда соблюдается.

Как показывает судебная практика, совершение сделок с жилой площадью нередко происходит без учета интересов несовершеннолетних детей и без привлечения к решению этого вопроса органов опеки и попечительства.

Прокурор обратился в суд с заявлением в интересах несовершеннолетних Н-ко к Д. о признании недействительными обмена жилой площади, обменного ордера, договора купли-продажи квартиры и к С. о признании договора на передачу квартиры в собственность недействительным, выселении, признании права на жилую площадь за несовершеннолетними. Судом первой инстанции эти требования удовлетворены: упомянутые договоры признаны недействительными, за несовершеннолетними признано право на спорную жилую площадь.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, оставившая решение суда первой инстанции без изменения, в кассационном определении указала следующее. Родители несовершеннолетних были лишены родительских прав.

Несовершеннолетние Н-ко находились в детских учреждениях. В 1990 г. их родители обменяли занимаемую ими двухкомнатную квартиру на однокомнатную, нанимателем которой был Д.

В 1993 г. С., прописанная в связи с регистрацией брака с Д. в двухкомнатной квартире, приватизировала ее на свое имя. Однокомнатная квартира была продана родителям несовершеннолетних прежнему нанимателю, т.е. Д.

При вынесении решения суд на основании исследования документов, объяснений сторон, показаний свидетелей установил, что дети имеют право на жилую площадь, на которой проживали с родителями до перемещения их в детские учреждения. Последующие действия с жилой площадью производились без учета их интересов и без привлечения к решению этого вопроса органов опеки и попечительства, что повлекло нарушение прав несовершеннолетних См. Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость. // Российская юстиция, 1998, N 6..

Согласно Семейному кодексу РФ опекун не в праве без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок от имени подопечного, выходящих за пределы бытовых.

В частности, предварительное разрешение органов опеки и попечительства требуется для заключение договоров, подлежащих нотариальному удостоверению, отказа от принадлежащих подопечному прав, совершения раздела имущества, обмена жилых помещений и др. Правила этой статьи распространяются и на сделки, заключаемые родителями (усыновителями) в качестве опекунов (попечителей) своих несовершеннолетних детей.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, суд первой инстанции обоснованно признал, что сделка по обмену квартиры и последующие действия с жилой площадью не могут считаться действительными.

Средства от сделок с приватизированными жилыми помещениями, в которых проживают (проживали) исключительно несовершеннолетние, зачисляются родителями (усыновителями), опекунами (попечителями), администрацией детских или иных воспитательных учреждений соответствующего назначения на счет по вкладу на имя несовершеннолетнего в местном отделении Сберегательного банка или коммерческого банка См. Там же. .

Для рассмотрения вопросов по отчуждению (купле-продаже, дарению, мене) жилых помещений, принадлежащих на праве собственности, в том числе и несовершеннолетним, органы опеки и попечительства запрашивают следующие документы:

а) заявление родителей (обоих) либо лиц, их заменяющих, с просьбой о разрешении совершения сделки;

б) запрос нотариуса о разрешении совершения сделки по месту нахождения жилых помещений;

в) копии финансовых лицевых счетов жилой площади отдельно с места продажи и места покупки (обмена) жилых помещений;

г) копии свидетельств о собственности на жилое помещение, отдельно с места продажи и с места покупки (обмена);

д) согласие несовершеннолетнего старше 16-летнего возраста проживать на жилой площади, приобретенной для него в результате сделки отчуждения жилой площади;

е) копия справки из налоговой инспекции, подтверждающей отсутствие задолженности по уплате налога на недвижимость См. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения. // Хозяйство и право, 1998, № 8. С. 62..

Прием документов для подготовки разрешения на совершение сделки должен осуществляться только при наличии запроса и всех необходимых документов.

В случаях сделок с жилыми помещениями, находящимися в другом регионе (республике, крае, области), необходимо представить документ, подтверждающий разрешение на прописку (регистрацию), из ОВД по месту будущего проживания несовершеннолетнего.

В случае, когда с просьбой об отчуждении жилой площади (продаже, обмене и т.д.) обращаются собственники жилого помещения (владельцы дома, квартиры в ЖК, ЖСК), органы опеки и попечительства при даче согласия на отчуждение такого жилого помещения не вправе требовать обязательного включения в число собственников (сособственников) жилой площади несовершеннолетних членов семьи.

Однако в обязательном порядке должно быть закреплено право несовершеннолетних членов семьи собственника (сособственника) на проживание и пользование вновь приобретаемым жилым помещением.

Копии договоров по отчуждению жилой площади должны представляться в органы опеки и попечительства в месячный срок с момента выдачи разрешения на совершение сделки См. Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью ? // Практический журнал для руководителей и менеджеров «Законодательство», 1999, № 7. С. 41..

Как правило, органы опеки и попечительства не одобряют сделки, при которых производится покупка квартиры в рассрочку при одновременной продаже имеющихся в собственности жилых помещений, а также совершаются сделки по залогу помещений.

Такие решения органов опеки и попечительства вызваны наличием, при подобных сделках, большого риска потери имеющейся жилой площади и существенного нарушения прав несовершеннолетних детей.

Применительно к вопросу о государственной регистрации сделок с недвижимостью следует отметить, что в изученных научных публикациях выявлены две различные позиции. Согласно одной из них функции по регистрации необходимо передать нотариату. Другая же заключается в том, что действующий сегодня порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами Министерства юстиции РФ в достаточной мере отвечает требованиям и условиям гражданского оборота в сфере купли-продажи жилых помещений.

В отдельных случаях, предусмотренных законодательством, имущественную роль при совершении сделок купли-продажи жилых помещений играют органы опеки и попечительства, без разрешения которых сделка невозможна. Данный вопрос тесто связан с проблемой возможных мошеннических действий при заключении, изменении и расторжении сделок по купле-продаже жилья. Упомянутая проблема отчасти вызвана значительным увеличением числа агентов оказывающих риэлтерские услуги.

На практике нередки случаи, когда по вине недобросовестных риэлтеров или мошенников ничего не подозревающий покупатель, вселившись в только что приобретенную квартиру, сделал ремонт и потерял свою жилплощадь. Потому что объявился не выписанный ребенок, психически больной, уехавший за границу родственник или отбывающий заключение в местах не столь отдаленных человек. Именно в пользу вышеуказанных лиц выносили свои решения суды общей юрисдикции и арбитражные суды. Причем в судебных инстанциях никто не учитывал, сколько раз эта квартира переходила из рук в руки, сколько раз ее использовали, предположим для совершения мошеннических сделок.

Существенным шагом на пути улучшения сложившейся ситуации стало Постановление Конституционного Суда РФ от 24 апреля 2003 г. по делу о проверке конституционности положений п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Принятое Постановление в большей степени обеспечивает защиту прав и законных интересов добросовестного приобретателя, и существенно сокращает возможности для неправомерного поведения участников рынка недвижимости.

В результате проведенного исследования представляется возможным внести следующие предложения. На данный момент передача функций по регистрации сделок с недвижимостью нотариату представляется нецелесообразной ввиду того, что государственные органы в большей степени обеспечивают защиту прав граждан, а также потому, что такой шаг потребует значительных материальных затрат. Вместе с тем следует отметить необходимость конкретизации и повышения ответственности органов осуществляющих государственную регистрацию сделок с недвижимостью. Желательно введение специального фонда, из которого бы органы регистрации оплачивали материальный ущерб. Подобные меры нужны и в отношении органов опеки и попечительства.

Вполне уместно, учитывая высокую стоимость жилых помещений, дополнить Уголовный кодекс РФ статьей, устанавливающей ответственность за мошенничество в сфере купли-продажи недвижимости, выделив в п.2 данной статьи особого субъекта ответственности - риэлтеров.

Нормативные материалы

1. Гражданский кодекс РФ. М., Юристъ, 2002.

2. Жилищный кодекс РФ. Ростов н/Д. Феникс, 2001.

3. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. «Об исполнительном производстве». - СЗ РФ. 1997. №30. Ст. 3591.

4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" - СЗ РФ. 1997. №30. Ст. 3595.

5. Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". - Ведомости РСФСР. 1991. N 28. Ст.959

6. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» - СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

7. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" - СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3813.

8. Указ Президента Российской Федерации от 11 декабря 1993г. О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость". - САПП РФ. 1993. N 50. Ст.4868.

9. Постановление Правительства РФ от 15 ноября 1997 г. № 1438 "О специализированном учреждении по продаже федерального имущества" - СЗ РФ 1997. № 47. Ст. 5416.

10. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 - СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 963.

11. Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 - СЗ РФ. 1997. № 42. Ст. 4787.

Материалы практики

1. Постановление Конституционного Суда РФ по делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева от 21 апреля 2003 г. - Российская газета от 26 апреля 2003 № 81.

2. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" - Вестник ВАС РФ. 1998. № 10.

3. Определение СК Верховного Суда РФ от 6 января 1995 г. "Договор о купле-продаже приватизированной квартиры, заключенный без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, признан недействительным как повлекший нарушение жилищных прав и интересов несовершеннолетних детей продавца" - Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 1995, N 6

4. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 сентября 1995 г. N 38-874-95 - Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1995 г., N 12, с. 62

5. Определение СК Верховного Суда РФ от 27 октября 1997 г. "Если при рассмотрении конкретного дела суд установит, что подлежащий применению акт государственного или иного органа не соответствует закону, он в силу ч.2 ст.120 Конституции Российской Федерации обязан принять решение в соответствии с законом" - Вестник Верховного Суда Российской Федерации, 1998 г., N 3, стр. 4

6. Определение СК Верховного Суда РФ от 20 сентября 1999 г. "Вывод судебных инстанций о возможности отчуждения 2/3 долей дома без согласия органа опеки и попечительства при условии дальнейшего проживания собственника с несовершеннолетним ребенком на оставшейся части дома признан неправильным в связи с неустановлением, имел ли ребенок право пользования жилыми помещениями в продажной части дома до сделки" - Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 2000 г., N 4, стр. 19

7. Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 10 марта 1993 г. "Продавец доли в общей собственности должен известить в письменной форме остальных участников общей долевой собственности об изменении первоначальных условий продажи своей доли постороннему лицу" - Бюллетень Верховного Суда РФ, 1993 г., N 7, с.12

8. Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 31 марта 1993 г. "При рассмотрении спора о признании недействительным договора купли-продажи доли дома одним из участников общей долевой собственности суд должен выяснить, соблюдено ли преимущественное право покупки как продавцом, так и другими участниками этой собственности" - Бюллетень Верховного Суда РФ, 1993 г., N 10, с.1

1. Андреев С.Е. Сборник образцов гражданско-правовых документов. Комментарий. Учебно-практическое пособие. - М.: «Проспект», 1997.

2. Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // Практический журнал для руководителей и менеджеров "Законодательство", 1999, N 7

3. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. - М.: Издательство «Статут», 1998.

4. Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому гражданскому праву. Изд. 2-е. М., 1954.

5. Гражданское и торговое право капиталистических государств / Под ред. Е. А. Васильева. - М.: Международные отношения, 1993.

6. Гражданское право. В 2-х т. Т. 2 / Под ред. А. Сергеева и Ю. Толстого. - М.: Проспект, 1999.

7. Грось А. Защита вещных прав наследника на недвижимое имущество. // "Российская юстиция", 2000, N 8.

8. Дмитриев А.В. От "укрепления прав" до государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт России. // Практический журнал для руководителей и менеджеров "Законодательство", 2000, N 7.

9. Дмитриев А.В. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании. // Практический журнал для руководителей и менеджеров "Законодательство", 2000, N 11.

10. Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость. // Российская юстиция, 1998, N 6.

11. Закройщикова Д.. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества. "Российская юстиция", 1999, N 12.

12. Иоффе О.С. Советское гражданское право (курс лекций). Отдельные виды обязательств. Л., 1961.

13. Кассо Л.А. Запродажа и задаток. М., 1904.

14. Кассо Л.А. Русское поземельное право. М., 1906.

15. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. Гражданский кодекс: проблемы, теория, практика. М., 1998.

16. Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы. // Российская юстиция, 1997, N 10.

17. М.Сазонова. Нотариат обеспечивает стабильность оборота недвижимости. // "Российская юстиция", 2000, N 4.

18. Макаров Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере. // "Хозяйство и право", 1998, N 3

19. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1999.

20. Разъяснение специалиста Министерства строительства и жилищной политики Республики Башкортостан от 25 июля 1998 г. "Услуги нотариуса не понадобятся". // "Советская Башкирия", N 136 (24114) от 25 июля 1998 г.

21. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения. // "Хозяйство и право", 1998, NN 7, 8

22. Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация. // "Хозяйство и право", 1998, N 2

23. Чупрынина Н.Ю. Что необходимо знать при покупке квартиры? // Практический журнал для руководителей и менеджеров "Законодательство", 1997, N 5

24. Шершеневич Г. Ф. Учебник торгового права. - М.: СПАРК, 1994.

25. Эрделевский А.М. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - М.: Издательство БЕК, 1999.

Страницы: 1, 2, 3