Недвижимость как объект гражданских прав

Иные объекты причисляются законом к недвижимости не в силу физических свойств вещей, а в силу экономической значимости и, что более важно, по функциональному признаку: назначением и особой сферой их применения, требующих повышенного публичного внимания (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Данная группа недвижимого имущества входит в предмет настоящего исследования лишь в той мере, в какой способна проиллюстрировать системное построение недвижимостей в целом и скорее может служить известным пресловутым исключением, подтверждающим нижеописанные правила, суть которых выражается в построении единой системы научных знаний о юридических реалиях и представлениях, отражающих явления существующей действительности.

Участки недр и поверхности земли как объекты недвижимости

Участки недр и поверхности земли в их естественном состоянии в качестве объектов гражданских прав имеют следующее позитивное выражение:

- земельные участки;

- участки недр;

- обособленные водные объекты;

- леса и многолетние насаждения.

Традиционно земельный участок относится к недвижимым вещам.67 Гражданское законодательство, формулируя требования к предельно четкому определению границ земельного участка, тем не менее не содержит его определения как объекта гражданских прав. Попытка такой дефиниции предпринята земельным законодательством: земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.68 Между тем законодательство о недрах, во-первых, к недрам относит часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения, и, во-вторых, императивно определяет, что недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство, а также содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы являются государственной собственностью.69 С другой стороны, законодательство об использовании воздушного пространства распространяет на воздушное пространство (предельно малые высоты - от 0 до 200 м включительно над рельефом местности или водной поверхностью) над территорией Российской Федерации, в том числе воздушное пространство над внутренними водами и территориальным морем, полный и исключительный суверенитет Российской Федерации.70 Таким образом, упомянутый Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» предпринял, на наш взгляд, несколько несвоевременную попытку ввести в законодательную практику

67. Козырь О.М., Маковская А.А. "Единая судьба" земли и недвижимости // ЭЖ-Юрист. 2003. N 1; Прохорова Н.А. Содержание права государственной собственности на землю по Земельному кодексу РФ // Журнал российского права. 2003. N 8; Грось Л.А. О сопоставлении понятий «гражданское законодательство», «гражданское право» и «земельное законодательство» и вещных правах на земельные участки // Журнал российского права. 2002. N 9; Суханов Е.А. Осторожно: гражданско-правовые конструкции // Законодательство. 2003. N 9, и др.

68. Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" // СЗ РФ. 2000. N 2. Ст. 149.

69. Закон РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах" // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. N 16. Ст. 834.

70. Воздушный кодекс РФ от 19 марта 1997 г. N 60-ФЗ // СЗ РФ. 1997. N 12. Ст. 1383; Постановление Правительства РФ от 22 сентября 1999 г. N 1084 "Об утверждении Федеральных правил использования воздушного пространства Российской Федерации" // СЗ РФ. 1999. N 40. Ст. 4861.

распространенное в европейском правотворчестве определение земельного участка, включающее и недра, под ним расположенные, и воздушный, атмосферный «столб».71 Законодательство о недрах и воздушном пространстве (как, впрочем, и иной, значительный по числу ряд законов и правовых актов) исключает возможность рассматривать земельный участок в предлагаемом анализируемым законом контексте.

Гражданско-правовая доктрина принципиально рассматривает земельный участок в качестве объекта гражданских прав как недвижимую вещь, но с непременной оговоркой о его определенных, порой весьма существенных свойствах как объекта вещных прав и особенностях участия в обороте. 72 Так, к примеру, О.И. Крассов отметил, что земельный участок является основой понятия "недвижимость", первичным и главным элементом недвижимости, значение и особенности которого в значительной мере определяют содержание данного понятия в целом.73

Общепринятое понимание вещи как предмета материального мира, определяемого пространственными границами и физическими характеристиками, а также как вещи бестелесной (res incorporales) в равной степени в полной мере не применимо к земельному участку, идентифицируемому обозначением поверхностных границ и расположением относительно иных участков земной поверхности. В поисках наиболее адекватного специфике земельного участка определения цивилисты применяли и применяют различные понятия: «территория», «пространственный ресурс» 74, «природный ресурс»75, особая «вещь» 76 и т.д. Большинство современных исследователей ограничивается общим определением земельного участка как недвижимой вещи (недвижимости, недвижимого имущества) 77, хотя предлагаются и достаточно оригинальные дефиниции, отражающие своеобразный и исчерпывающий подход к анализируемой проблематике.

Так, С.А. Бабкин, изначально справедливо разделяя физическое и юридическое понятия земельного участка и рассматривая «голый земельный участок, без зданий и сооружений», тем не менее пришел к достаточно дискуссионному выводу: «юридически земельный участок - это пространство, заполненное определенной материей», причем часть пространства, «имеющую коническую форму, сужающуюся до точки к центру земли и расширяющуюся в противоположном направлении».78

Бесспорно верный (хотя и отчасти упрощенный) методологический подход, обозначенный С.А. Бабкиным, подразумевает возможное несовпадение

71. Халфина Р.О. Вступительная статья // Вагацума Сакаэ, Ариидзуми Тору. Гражданское право Японии. М.: Прогресс, 1983. С. 22.

72. Витрянский В.В. Договор продажи предприятия // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1999. N 11.

73. Крассов О.И. Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации. М.: Юристъ, 2001.

74. Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. М.: Юристъ, 2002.

75. Галиева Р. Субъекты и объекты земельных прав // Российская юстиция. 2002. N 10.

76. Синайский В.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002. С. 124.

77. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. М.: Статут, 1998; Щенникова Л.В. Вещное право: Учебное пособие. Пермь: Изд-во Перм. ун-та, 2001; Крашенинников П.В. Современные проблемы права собственности и иных прав на жилые помещения: Дис. ... д-ра юрид. наук в форме научного доклада, выполняющего функции автореферата. М., 1997.

78. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М.: АО "Центр ЮрИнфоР", 2001. С. 53.

представлений о предмете материального мира, отраженного органами чувств наблюдателя, и о совокупности правовых норм, конструкций и образов судебного толкования и дефиниций цивилистической доктрины, посредством которых включается земельный участок (впрочем, как всякий объект гражданских прав) в круг общественных имущественных отношений, регулируемых юридическими нормами. Но дальнейшее утверждение автора о существе земельного участка как о пространстве, заполненном определенной материей, следует целиком отнести как раз к физическому, даже донаучному пониманию явления внешнего мира, более ценного для природоведения, нежели для правоведения. Для предмета гражданско-правовой науки, не призванной непосредственно исследовать явления материального мира вне отрыва от юридических представлений о них, более значимым, если не сказать единственно возможным, объектом в этой части является юридическая конструкция земельного участка (как и любой вещи в обороте), одновременно позволяющая и воспринять необходимые физические, существенные для права свойства предмета познания, и, что не менее важно, возвысить его в иную, правовоззренческую плоскость.

Философии известно, что рефлексивно воссозданный образ знания и само реальное научное знание могут не соответствовать друг другу, что влечет ложную рефлексию79 и не может служить теоретической базой для дальнейшего доктринального построения любой сложности. Предложенное С.А. Бабкиным натуралистическое представление о земельном участке, таким образом, не может претендовать на роль научного юридического понятия, поскольку не воспримется более чем двухтысячелетней мировой научной и правоприменительной практикой, построившей на общепринятой конструкции практически все правовоззрение о недвижимом имуществе. Вместе с тем нельзя не согласиться с позицией, допускающей определенное влияние природных, естественных свойств предметов материального мира на совокупность позитивных правовых норм, определяющих правовой режим, статус объекта прав. Влияние не «прямое», а в «снятом» виде, через содержание правовых предписаний.80

Изложенное в равной степени относится и к иным возможным попыткам вывести земельный участок в силу его несомненной специфики за рамки общепринятого юридического представления о нем как о вещи (ресурс, имущественное право, пространственный базис и т.д.), что также обусловлено рассмотрением не юридической материи недвижимости, а собственно особенностей физического явления, отраженного сознанием субъекта.

79.Лекторский В.А. Субъект, объект, познание. М.: Наука, 1980. С. 268.

80.Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения // Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. М.И. Брагинского. М., 1998. С. 140 - 153.

Предметом изучения юридической науки - представляется необходимым отметить повторно - является правовая материя, в первую очередь правовая норма, которой, впрочем, юридическая конструкция и недвижимого имущества, и недвижимой вещи отнюдь не исчерпывается.

Правовая конструкция земельного участка как особого рода вещи достаточно сложна, отлична от конструкции вещи вообще и подчинена необходимости присутствия в ней значительной доли публичного интереса, участием в отношениях, регулируемых иными отраслями права (земельного, лесного, градостроительного и т.д.), а также местом и ролью недвижимости в вещных и обязательственных правоотношениях, ярко выраженным целевым назначением, особенностями включения и участия в обороте. Кроме того, земельный участок, являясь самостоятельным объектом гражданских прав, выступает центральным, доминирующим компонентом системы недвижимого имущества, предопределяя своим правовым режимом статус иных недвижимых вещей, непременно зависимых от него (правового режима земли), в рамках упомянутого системного построения, причем равным образом адекватно реагируя и на какое-либо не предопределенное системой изменение статуса зависимых объектов. Земельный участок - не только ядро системы объектов гражданского права, но и предмет регулирования иных отраслей законодательства, причем отраслей публичного характера, имеющих в своем арсенале и эффективные публичного свойства меры воздействия на участников оборота.

Своевременной и крайне важной в этом отношении представляется точка зрения А.Л. Маковского, который выражает опасение о своего рода нивелировании достижений частного права, воплотившихся во включении земельного участка в перечень оборотоспособных объектов. «Нетрудно заметить, что эта норма, явно отнесенная в Земельном кодексе к числу принципиальных, дает неограниченную возможность (уже отчасти реализованную в Земельном кодексе) урегулировать права на основной по ценности и значению объект имущественных прав - землю и ее гражданский оборот особыми правилами, которые как угодно могут отличаться от всех (в том числе и наиболее общих и принципиальных) правил гражданского закона. А так как сделать это, не затрагивая режим находящейся на земле другой недвижимости, невозможно, то заодно можно (и это отчасти тоже сделано в Земельном кодексе), не считаясь с гражданским законодательством, по-особому урегулировать и режим зданий и сооружений, жилых и нежилых помещений и т.д. И сделать это можно не только с помощью земельного законодательства, но и в лесном, и в водном законодательстве, и даже в законодательстве об охране окружающей среды»,81- справедливо отмечает ученый, анализируя п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ. Необходимость выработки гармоничного взгляда на земельный участок и другие объекты недвижимого имущества, сочетающего и свободный экономический дух объекта, и учет публичного интереса субъектов, является одной из задач настоящего исследования, а поскольку участок земли - организующий центр не только системы недвижимостей, но и системы объектов гражданских прав и прав в целом, путь такой гармонизации видится и в учете системного характера участка земли как недвижимой вещи.

81. Маковский А.Л. Гражданское законодательство: пути развития. С. 35.

Основные принципы системы объектов недвижимости и особенности межсистемных связей составят предмет дальнейшего рассмотрения, которому по логике исследования должен предшествовать краткий (и с этих позиций) анализ иных объектов недвижимости, кроме земельного участка как центрального и системообразующего.

Участки недр. Как и земельный участок, участок недр первоначально индивидуализируется и впоследствии включается в оборот публичной волей - оформлением соответствующими государственными и муниципальными органами геологического или горного отвода. В соответствии со ст. 7 Закона РФ «О недрах» для добычи полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, образования особо охраняемых геологических объектов, а также в соответствии с соглашением о разделе продукции при разведке и добыче минерального сырья участок недр предоставляется пользователю в виде горного отвода - геометризованного блока недр. Участку недр, предоставляемому в соответствии с лицензией для геологического изучения без существенного нарушения целостности недр (без проходки тяжелых горных выработок и бурения скважин для добычи полезных ископаемых или строительства подземных сооружений для целей, не связанных с добычей полезных ископаемых), по решению федерального органа управления государственным фондом недр или его территориального органа придается статус геологического отвода. В границах геологического отвода могут одновременно проводить работы несколько пользователей недр.

В отличие же от отвода земельного участка отвод участка недр по известным причинам не осуществляется в натуре. Известный Федеральный закон «О соглашениях о разделе продукции»82 предусматривает именно такой "отвод" участка недр, по существу исключающий идентификацию и определенность данной недвижимой вещи, размывая ее характеристики условными геометрическими величинами и ориентировочным объемом извлекаемых полезных ископаемых, именно которые (а не участок недр) и являются целью недропользования.83

82.Федеральный закон от 30 декабря 1995 г. N 225-ФЗ "О соглашениях о разделе продукции" (СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 18).

83. Илюнин С.П., Манылов И.Е., Надев Р.К., Надев Т.Р. Справочник по российскому законодательству. 1917 - 2002 / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Издание Государственной Думы, 2003. С. 42.

Государство как исключительный собственник недр, в настоящее время ограничивается лишь установлением достаточно строгого режима недропользования (необходимость получения пользователем лицензии, отсутствие вещных прав иных субъектов на недра, ограниченность полномочий пользователей и т.д.). Такая юридическая сдержанность публичного собственника в отношении недр и их участков может быть обусловлена двумя группами причин. Первая группа - причины техногенного происхождения, связанные с несовершенством технических и технологических процессов, обеспечивающих безопасное освоение, надлежащую эксплуатацию и, что более важно, восстановление участков недр. Ко второй группе относятся причины, с точки зрения гражданского права намного существеннее, заключающиеся в пока еще «несозревшей товарности» участков недр,84 недостаточной коммерческой привлекательности этого объекта недвижимости для субъектов экономического оборота. Известно, что законодательство виды пользования участками недр ограничивает исчерпывающим, закрытым перечнем, Такими видами недропользования являются: а) региональное геологическое изучение, а также иные работы, проводимые без существенного нарушения целостности недр; б) геологическое изучение, включающее поиски и оценку месторождений полезных ископаемых, а также геологическое изучение и оценка пригодности участков недр для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых; в) разведка и добыча полезных ископаемых, в том числе использование отходов горнодобывающего и связанных с ним перерабатывающих производств; г) строительство и эксплуатация подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых; д) образование особо охраняемых геологических объектов, имеющих научное, культурное, эстетическое, санитарно-оздоровительное и иные значения; е) сбор минералогических, палеонтологических и других геологических коллекционных материалов, предусматривающим в основном деятельность, связанную с добычей полезных ископаемых. Извлечение из-под поверхности земной коры минерального сырья, таким образом, становится главной целью предпринимательской деятельности субъекта, получившего на основании лицензии право пользования участком недр. Горный отвод участка недр в данном случае носит вспомогательно-целевой и срочный характер, а порядок получения в пользование рассматриваемого объекта недвижимого имущества в значительной степени приобретает административный характер. Извлечение с минимальными затратами полезных ископаемых из полученного в пользование участка недр исчерпывает к нему экономический интерес пользователя, который после проведения специальных природоохранных мероприятий возвращает участок недр публичному собственнику. Суть правоотношений собственника недр и пользователя сводится к извлечению из участков недр иного имущества - минерального сырья, которое и есть основной предмет договорных связей субъектов.

84. Суханов Е.А. Актуальные вопросы гражданского права // ЭЖ-Юрист. 1999. N 40.

Таким образом, нельзя утверждать, что горный отвод участка недр для поиска и добычи минерального сырья есть включение (даже на условиях ограниченной оборотоспособности) данного вида недвижимости в сферу предпринимательских отношений. Нельзя не согласиться в этой связи с О.М. Козырь, отметившей, что, поскольку предоставление в пользование участков недр, всегда остающихся в исключительной государственной собственности, осуществляется на основании административного акта - выдачи соответствующей лицензии, то и участки недр не могут быть отнесены к вещам в гражданско-правовом значении.85 Весьма показателен в рассматриваемой проблематике следующий судебный акт, позволяющий уяснить некоторые аспекты правопонимания судом межсистемных связей объектов недвижимости.

Исследуя договор аренды земельного участка для выработки карьера глин, суд установил, что по юридической природе названный договор не является договором аренды, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы лишь непотребляемые вещи (в том числе земельные участки), которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Карьер глин не является непотребляемым объектом аренды, который может быть возвращен арендодателю в соответствии с п. 1 ст. 626 ГК РФ, так как его выработка, то есть извлечение природного ископаемого (глины), полностью изменяет характер и назначение земельного участка даже при условии проведения рекультивации. С учетом цели заключения спорного договора (добыча общераспространенного полезного ископаемого), предшествующего и последующего поведения сторон (спорный земельный участок, как и ранее предоставлявшиеся ответчику участки, используется для добычи общераспространенного полезного ископаемого - глины, применяемой при производстве кирпича филиалом ответчика - Свердловским заводом строительных материалов) следует признать (ст. 431 ГК РФ), что он является соглашением о предоставлении права пользования участком недр. Между тем пользование недрами осуществляется на основании лицензий. Лицензия является документом, удостоверяющим право ее владельца на пользование участком недр в определенных границах в соответствии с указанной в ней целью в течение установленного срока. Договор, устанавливающий условия пользования таким участком, с недропользователем может быть заключен уполномоченными на то органами государственной власти (ст. 11 Закона РФ «О недрах»), к которым относятся субъекты, управомоченные принимать решения о предоставлении в пользование участков недр, перечисленных в ст. 10.1 Закона РФ «О недрах».86

85. Козырь О.М. Указ. соч. С. 286.

В изложенном Постановлении следует отметить два, на мой взгляд, наиболее важных момента:

а) владение и пользование земельным участком на основании арендного договора исключает возможность свободного пользования участком недр даже в границах, установленных для собственника (глубиной до 5 метров);

б) извлечение полезных природных ископаемых (глины) полностью изменяет характер и назначение земельного участка даже при условии проведения рекультивации.

Второе положение свидетельствует не только о фактологической связи объектов материального мира, но и о весьма тесной правовой взаимообусловленности объектов недвижимости (в данном случае - участка недр и земельного участка) и, следовательно, о присутствии системных признаков.

Вывод суда о невозможности пользования участком недр без специально оформленной лицензии (наряду с арендой поверхностного земельного участка) идентичен доктринальной позиции, приведенной несколько выше.

Вместе с тем, признавая несомненную обоснованность изложенной позиции, необходимо уточнить, что она всесторонне охватывает участки недр, предоставляемых в пользование с целью поиска и добычи минерального сырья, иной геологической и научной деятельности, но не может быть безоговорочно распространена на отношения, связанные с предоставлением участка недр для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых.

Законодательство о недрах лишь условно, не принципиально разделяет по правовому положению (режиму), объему правомочий пользователей и порядку оформления пользования участки недр, предоставляемые для проведения горно-геологической деятельности, и участки недр, предоставляемые для строительства подземных сооружений. Основное отличие усматривается в сроках предоставления участков недр в пользование; во втором случае оно носит бессрочный характер. Между тем юридическая природа этих двух категорий - упомянутых участков недр - настолько различна, что, во-первых, может служить осмыслению правовой сущности исследуемого объекта гражданских прав в целом; во-вторых, различие это неминуемо должно повлечь и принятие самостоятельных законодательных основ гражданско-правового регулирования участия в экономическом обороте участков недр второй категории. Изложенное мнение строится на факте (в том числе юридическом) появления в недрах (участке недр) сооружения, являющегося самостоятельным объектом недвижимого имущества (и вещного права), с иным, чем участок недр, правовым режимом. Подземное сооружение «соединено» с недрами аналогично неразрывной связи, например здания с земельным участком. Подземный многоуровневый коммерческий комплекс как недвижимое имущество может свободно участвовать в экономическом обороте. Если в отношении земельного участка, который в соответствии с гражданским законодательством следует за новым собственником наземного сооружения на условиях, которыми обладал предшествующий собственник (ГК РФ), эта проблема получила определенное разрешение, то в отношении подземных сооружений переход права пользования участком недр за новым собственником такого сооружения законодательство о недрах не предусматривает.

86. Постановление Арбитражного суда Свердловской области от 22 мая 2001 г. N А60-2605/2000-СЗ.

Право пользования участками недр переходит к другому субъекту предпринимательской деятельности в следующих случаях: а) реорганизация юридического лица - пользователя недр путем его преобразования - изменения его организационно-правовой формы; б) реорганизация юридического лица - пользователя недр путем присоединения к нему другого юридического лица или слияния его с другим юридическим лицом в соответствии с законодательством Российской Федерации; в) прекращение деятельности юридического лица - пользователя недр вследствие его присоединения к другому юридическому лицу в соответствии с законодательством Российской Федерации; г) реорганизация юридического лица - пользователя недр путем его разделения или выделения из него другого юридического лица в соответствии с законодательством Российской Федерации, если вновь созданное юридическое лицо намерено продолжать деятельность в соответствии с лицензией на пользование участками недр, предоставленной прежнему пользователю недр; д) юридическое лицо - пользователь недр выступает учредителем нового юридического лица, созданного для продолжения деятельности на предоставленном участке недр в соответствии с лицензией на пользование участком недр; е) приобретение субъектом предпринимательской деятельности в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)», имущества (имущественного комплекса) предприятия-банкрота (пользователя недр) - ст. 17.1 Закона РФ «О недрах».

Таким образом, оборотоспособными (пусть в ограниченной степени) в настоящее время можно безусловно признать участки недр, предоставляемые в бессрочное пользование для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с поиском и добычей из-под земли полезных ископаемых. Такие сооружения в силу юридической и физической связи с недрами и придают этому участку недр известную меру оборотоспособности, в определенной степени сравнимой с оборотоспособностью земельных участков вследствие системной связи «земельный участок - здание, сооружение».

Юридическая взаимосвязь и соотношение участка недр и земельного участка как объектов гражданских прав обусловлены как принадлежностью к единой системе недвижимого имущества, так и двусторонним внутрисистемным единением. На первый взгляд предопределяющим, «главным» в этом единении является участок недр, правовой режим которого представляется господствующим и во многом доминирует над юридическим статусом соответствующего земельного участка. Иллюстрацией изложенной посылки может служить следующий далеко не исчерпывающий ряд публично-правовых норм:

а) пользователь участка недр вправе ограничивать застройку площадей залегания полезных ископаемых в границах предоставленного ему горного отвода (п. 1 ст. 22 Закона РФ «О недрах»);

б) застройка площадей залегания полезных ископаемых, а также размещение в местах их залегания подземных сооружений допускаются с разрешения федерального органа управления государственным фондом недр или его территориальных подразделений и органов государственного горного надзора только при условии обеспечения возможности извлечения полезных ископаемых или доказанности экономической целесообразности застройки (ст. 25 Закона РФ «О недрах»);

в) в градостроительную документацию всех видов в соответствии с заданием на ее разработку включаются разделы об охране недр, окружающей природной среды, о рациональном использовании природных ресурсов и землеустройстве;

г) необходимость получения заключения органов Госгортехнадзора России в случаях строительства на площадях залегания полезных ископаемых (ст. 10 Градостроительного кодекса РФ);

д) земельные участки, необходимые для проведения работ, связанных с геологическим изучением и использованием недр, временно или постоянно могут отчуждаться для государственных нужд с возмещением собственникам указанных земельных участков их стоимости в соответствии с земельным законодательством (ст. 25.1 Закона РФ «О недрах»).

Данные законодательные положения приводят, казалось бы, к безальтернативному выводу: правовой статус участка недр доминирует и предопределяет режим земельного участка. В «чистом» виде это действительно так: публичному собственнику интереснее сочетание «пространственный ресурс плюс минеральное сырье и дополнительный ресурс»или, как минимум, «пространственный ресурс плюс дополнительный пространственный ресурс», чем «голый» земельный участок.

Более внимательное рассмотрение внутрисистемной связи «участок недр - земельный участок» приводит к несколько иным выводам. Изложенные нормы преимущественно регулируют административные отношения, предшествующие включению земельного участка и в отдельных случаях в определенной степени (на условиях пользования) участка недр в свободный экономический оборот. «Созревание» участка недр и земельного участка «над ним» как объектов гражданских прав происходит в сфере публичного права, принципы которого действительно могут своеобразно повлиять на приоритет в «доцивилистическом» взаимовлиянии изучаемых, но только в будущем возможных объектов недвижимого имущества. Законодательство о недрах исходит из абсолютной ценности для государства не подземного пространства вообще, а пространства, занимаемого полезными ископаемыми. В этой связи поверхность земли над этими наиболее значимыми для публичной власти участками недр именуется "площадями залегания полезных ископаемых", под которыми понимаются: а) территория, под которой непосредственно залегают полезные ископаемые, и прилегающие к ней территории, попадающие в зону вредного влияния горных разработок и взрывных работ на объекты поверхности и подземные сооружения; б) акватория внутренних морей, озер и других водоемов, рассолы, рапа, донные отложения которых являются полезными ископаемыми или источником получения минерального сырья; в) территория горного отвода месторождения лечебных минеральных вод и других полезных ископаемых, отнесенных к категории лечебных, а при его отсутствии - территория округа горно-санитарной охраны.87 Таким образом, лишь площади залегания полезных ископаемых предопределяют исключающий полную оборотоспособность режим земельных участков в их черте. Иные участки недр, не связанные с предполагаемой в будущем или далеком будущем добычей полезных ископаемых и представляющие объекты природоохранной деятельности, остаются вне объектов гражданских прав не в силу запрета, а ввиду товарной (правообъектной) незрелости, экономической невостребованности.

Тенденции, свидетельствующие о предстоящем (пусть в значительно отдаленном времени) включении участков недр в предпринимательский оборот, просматриваются и в современном праве. Так, российское законодательство о недрах регулирует взаимосвязь участка недр и земельного участка, включенного в предпринимательский оборот в качестве полноценного объекта недвижимого имущества. Все тот же Закон РФ «О недрах», к примеру, позволяет собственникам, владельцам земельных участков по своему усмотрению в их границах осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубине до пяти метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения (ст. 19 Закона РФ «О недрах»).

Лишь строительство и эксплуатация подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, является единственным видом недропользования, в наименьшей степени направленным на извлечение из земной коры природных (минеральных) ресурсов. Данный вид использования участков недр представляется в ракурсе настоящего исследования не только ключевым и сущностным, но, на наш взгляд, и способным наглядно продемонстрировать дальнейшее вероятное развитие имущественных отношений, связанных именно с этим объектом недвижимого имущества. Очевидно, что подземные сооружения, относящиеся к исключительной публичной собственности (объекты оборонного значения, транспортные, коммуникационные и иные подобного рода объекты), не обусловят необходимость какого-либо умаления суверенитета государства над недрами. Напротив, сооружение в недрах подземных объектов предпринимательского оборота (торгового центра,

87. Постановление Госгортехнадзора РФ от 30 августа 1999 г. N 64 "Об утверждении Положения о порядке выдачи разрешений на застройку площадей залегания полезных ископаемых" // Российская газета. 1999. 14 октября.

завода или фабрики), принадлежащих индивидуальному или коллективному коммерсанту на праве частной собственности, неминуемо потребует принципиально иного правового регулирования отношений, связанных с пользованием участка недр, в котором расположено сооружение. Современное российское законодательство о недрах императивно предусматривает, что недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью, а участки недр не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме (ст. 1.2 Закона РФ "О недрах"). Допускается только отчуждение или переход прав пользования недрами от одного лица к другому, да и то только в той мере, в какой их оборот разрешен законодательством. Законодательство о недрах, по существу, не отсылает недропользователей к нормам гражданского права. Порядок предоставления участка недр в пользование, правомочия пользователя, переход и прекращение права пользования в определенной степени урегулированы публичным правом. По своему смыслу и, что важнее, духу отдельные правила недропользования, установленные Законом РФ «О недрах», не соответствуют заложенным в гражданском законодательстве частной инициативе и разумной свободе предпринимательского оборота. Здесь следует повторно отметить, что речь идет о включении в независимую имущественную сферу тех участков недр, которые предоставлены для сооружения и эксплуатации подземных, преимущественно непубличного характера объектов.

Какова юридическая судьба участка недр, отведенного в установленном порядке под строительство и дальнейшую эксплуатацию сооружения? Некоторые исходные положения для дальнейших теоретических выводов можно обнаружить в судебной практике.

Весьма показательным в этой связи представляется Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 июля 2002 г. N 3531/00 о рассмотрении спора, связанного с эксплуатацией сооружения в виде насосной станции и подземной скважины.

Из материалов этого судебного дела следует, что скважина и насосная станция являются совокупностью вещей, образующей единое целое, и используются по общему назначению. Насосная станция строилась применительно к скважине, и в последующем скважина и насосная станция эксплуатировались как единый имущественный комплекс - гидротехническое сооружение (ст. 134 ГК РФ).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть, что запасы подземной минеральной воды в соответствии со ст. 1.2 Закона РФ "О недрах" являются государственной собственностью и не могут быть предметом купли-продажи или отчуждения в ином виде. Предоставление недр в пользование предполагает получение пользователем лицензии в установленном законодательством порядке.

Скважина минеральной воды в виде ее сооружений не относится к недрам согласно определению понятия «недра», содержащемуся в Законе РФ «О недрах», и такие сооружения законодательством не исключены из гражданского оборота.88

Наиболее важный вывод этого судебного акта: сооружение в недрах земли прекращает юридическую судьбу одного недвижимого объекта гражданского права - участка недр и включает в относительно свободный оборот другой объект - подземное сооружение.

Водные объекты, леса, многолетние насаждения

Рассматривая объекты недвижимого имущества, следом за кратко рассмотренной первой группой объектов недвижимости (участки земной поверхности, участки недр) необходимо назвать вторую: участки земли под обособленными водными объектами, участки земной поверхности, занятые лесом или многолетними насаждениями. Хотя позитивная норма ГК РФ иначе определяет эти объекты: обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения (ст. 130), - в заданной тематике настоящей работы господствующим становится сущностный принцип: как бы ни разнился вид земельного участка (водоем, лес и т.д.), принципиально он остается участком земной поверхности, и данное его свойство будет определяющим в системной характеристике объекта. Небезынтересна в этой связи и позиция Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе: «В ст. 130 ГК РФ к разряду объектов недвижимости отнесены также обособленные водные объекты. И здесь объектом недвижимости служат не сами воды, хотя и сопряженные с дном и берегом водного объекта, а земельный участок, на котором водный объект расположен (ст. 102 Земельного кодекса РФ)».89

Российское законодательство определяет обособленный водный объект (замкнутый водоем) как небольшой по площади и непроточный искусственный объектами (ст. 1 Водного кодекса РФ). Приоритет в правовом регулировании отношений, связанных с замкнутыми водоемами, природоохранное законодательство отдает (хотя в целом для аналогичных отраслей это не свойственно) гражданскому и земельному законодательству (ст. 5 Водного кодекса РФ).90 Это принципиальное положение подчеркивает и О.С. Колбасов: «В настоящее время нет абсолютной границы в предметах правового регулирования водного и гражданского законодательства и права. Между отраслями российского законодательства есть постоянное взаимодействие, взаимное проникновение норм, принципов, способов регулирования, обусловленное потребностями жизни.

88.Текст Постановления опубликован: Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2002. N 10.

89. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 4.

Поэтому Водный кодекс может регулировать имущественные отношения в той мере, в какой это необходимо для обеспечения рационального использования и эффективной охраны вод, а гражданское законодательство может регулировать водные отношения в той мере, в какой это требуется для обеспечения оптимальных моделей имущественного оборота и связанной с этим эффективной защитой имущественных прав и интересов граждан и юридических лиц».91 Соглашаясь с отнесением обособленного водного объекта к недвижимому имуществу, ученый тем не менее отметил, что провозглашение этих объектов недвижимым имуществом влечет необходимость решения следующих проблем: относится ли подлинный водный объект (река, море, озеро, ручей, водоносный горизонт подземных вод) к имуществу вообще и к недвижимости в частности. "Из буквы и духа прошлого российского экологического законодательства можно сделать вывод, что водные объекты и имущество суть трудно совместимые категории: то, что является имуществом, не может быть водным объектом и вообще природным объектом; то, что является водным объектом, не может быть имуществом. На таком принципе была построена система правового регулирования водных отношений, а если взять шире, то и отношений природопользования и охраны окружающей природной среды".92 Особенность объекта определяет и характер прав на него. "Несмотря на то обстоятельство, что воды являются восполняемым и повторно используемым ресурсом, повсеместно в России нет достаточного количества воды, чтобы закон позволял каждому пользователю потреблять необходимое ему количество воды по его усмотрению. В силу этих обстоятельств содержание норм водного права не конструируется путем регламентации преимущественно отношений собственности на водные объекты аналогично тому, как право недвижимости регулирует право собственности на землю. В водном праве закрепляется механизм реализации права использовать воду (водные объекты), то есть права водопользования. Именно поэтому в водном законодательстве преимущественно закрепляются отношения водопользования, а не собственности, неотъемлемым элементом которой является правомочие владения" 93, - отмечается далее.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6