Недвижимость как объект гражданских прав

Затраты на строительство объекта включены в баланс Закрытого акционерного общества "Пурпе", что усматривается из справки, подписанной главным бухгалтером организации.

Распределительный пункт является не завершенным строительством объектом, степень готовности которого составляет 57%.

Фактическое наличие спорного не завершенного строительством объекта, пункта РП-30 (лит. А2), и степень его готовности - 57% подтверждаются техническим паспортом, выданным истцу Муниципальным унитарным предприятием "Инвентаризатор".

Не завершенный строительством объект не является предметом действующего договора подряда, что подтверждается договором подряда от 05.01.2000, соглашением о прекращении договора подряда от 23.01.2001, актами о приемке выполненных работ от 21.11.2000, 04.10.2000.

Разрешение на строительство объекта и акт приемки его в эксплуатацию в установленном порядке не оформлялись.

С учетом изложенного суд, оценив обстоятельства дела и дав им надлежащую правовую оценку, пришел к правильному выводу, что в силу ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации постройка является самовольной.

В соответствии с п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку, при условии, что она расположена на земельном участке, предоставленном этому лицу под возведенную постройку, и если постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые имущества, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

В то же время право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершать с этим объектом сделку (п. 16 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Материалами дела подтверждается, что спорное незавершенное строительство здания распределительного пункта не является предметом действующего договора строительного подряда, а признание права собственности необходимо истцу для переоформления прав на земельный участок в соответствии со ст. ст. 2, 3 вводной части Земельного кодекса Российской Федерации Постановление ФАС Поволжского округа от 20 сентября 2005 года по делу №А55-17520/2004-46//Вестник ВАС РФ.-2005.- № 8.-С.15..

В то же время государственный регистратор не имеет права отказать в государственной регистрации права, которое установлено вступившим в законную силу решением суда.

При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю сообщают в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления. При этом заявителю направляется сообщение о причине отказа, а копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суде или в арбитражном суде.

При известных условиях регистрирующим органам предоставлено право приостановления государственной регистрации. Государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений. В указанных случаях государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании письменного заявления правообладателя, стороны (сторон) сделки или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления.

Государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более месяца на основании письменного заявления одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить стороны договора о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения.

В порядке, установленном законодательством, государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда. Приостановление государственной регистрации прав сопровождается внесением соответствующей отметки в ЕГРП.

Общество с ограниченной ответственностью "Репер" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа Государственным учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Самарской области "Самарская областная регистрационная палата" в государственной регистрации договора аренды земельного участка № 012836з от 13.01.2003 и обязании зарегистрировать указанный договор.

Согласно материалам дела, 14.01.2004 Общество с ограниченной ответственностью "Репер" предоставило в ГУЮ "Самарская областная регистрационная палата" на регистрацию договор с Комитетом по управлению имуществом г. Самары N 012836з от 13.01.2003 на аренду земельного участка площадью 3680,5 кв. м по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Ленинская, заключенный на основании Постановления Главы г. Самары N 1241 от 30.12.2002, под строительство нежилого здания для размещения офисных помещений, мойки и подземно-надземной стоянки автомобилей.

29 января 2004 г. вх. N 1/2004-489 регистрирующий орган сообщил о приостановлении государственной регистрации в связи с тем, что не представлены все документы, необходимые для регистрации, в том числе доказательства предоставления земельного участка, в соответствии с п. 4 ст. 30 Земельного кодекса РФ, а также соблюдения п. 8.5 Постановления Главы администрации г. Самары N 1241 от 30.12.2002 о сносе жилого дома N 32-34.

Затем вх. N 1/2004-489 от 20.02.2004 заявителю было направлено повторное извещение о приостановлении государственной регистрации договора, в котором было предложено представить доказательства предоставления земельного участка в соответствии с п. 4 ст. 30 Земельного кодекса РФ, а также доказательства отсутствия каких-либо обременений на земельный участок площадью 3680,5 кв. м в Самарском районе г. Самары по ул. Ленинская.

Сообщением исх. N 1/2004-489 от 25.05.2004 регистрирующий орган уведомил заявителя об отказе в государственной регистрации в связи с тем, что не представлены доказательства отсутствия прав каких-либо собственников жилого дома по ул. Ленинской,34 на данный земельный участок, а также по причине отсутствия документов, подтверждающих соблюдение требований ст. 30 Земельного кодекса РФ при выделении земельного участка в аренду.

В соответствии с п. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основанием для отказа в государственной регистрации, на которое ссылается Регистрационная палата, является непредставление документов, необходимых для государственной регистрации прав.

Судом апелляционной инстанции установлено, что заявителем были представлены все необходимые для регистрации права документы, перечень которых содержится в ст. 17 ФЗ: договор аренды земельного участка с приложением его кадастрового плана, акт приема-передачи земельного участка, и Постановление Главы г. Самары от 30.12.2002 N 1241 "Об утверждении проекта границ земельного участка, предоставлении Обществу с ограниченной ответственностью "Репер" в аренду земельного участка и разрешении строительства нежилого здания для размещения офисных помещений, мойки и подземно-наземной стоянки автомобилей по ул. Ленинской в Самарском районе г. Самары".

Текст указанного Постановления N 1241 гласит: "В соответствии с Земельным и Градостроительным кодексами Российской Федерации, на основании заявления Общества с ограниченной ответственностью "Репер", проектно-сметной документации, разработанной согласно Постановлению Главы г. Самары от 17.09.2002 N 691 "Об утверждении акта о выборе земельного участка, предварительном согласовании места размещения нежилого здания для размещения офисных помещений, мойки и подземно-наземной стоянки автомобилей и разрешении проектирования Обществу с ограниченной ответственностью "Репер" на земельном участке по ул. Ленинской в Самарском районе г. Самары", утвержденной в установленном порядке, ПОСТАНОВЛЯЮ".

Таким образом, довод Регистрационной палаты о непредоставлении Обществом с ограниченной ответственностью "Репер" доказательств предварительного согласования мест размещения объектов не соответствует обстоятельствам дела Постановление ФАС Поволжского округа от 3 марта 2005 года по делу №А55-6296/04-11// Вестник ВАС РФ.- 2005.- № 5.-С.11..

Если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в ЕГРП или до принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством.

Государственный регистратор обязан в срок не более чем пять рабочих дней со дня приостановления государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях приостановления государственной регистрации прав Чефранова Е.А. Государственный регистратор в Российской Федерации: основы профессии. Регистрационные действия: учебное пособие. М., Статут, 2006.- С.66..

Особое внимание следует обратить на детализацию норм, регулирующих ответственность органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, за вред, причиненный их неправомерными действиями или бездействием физическим или юридическим лицам (в частности, технической ошибкой при регистрации, необоснованным отказом в регистрации или уклонением от регистрации, несоблюдением правил регистрации и др.). Так, в п. 1 ст. 31 Закона впервые дается определение необоснованного отказа в регистрации - таковым отказ признается в случае, если в регистрации отказано по основаниям, не соответствующим п. 1 ст. 20 Закона, либо вообще без указания оснований. Вред подлежит возмещению в полном объеме (то есть включая реальный ущерб и упущенную выгоду) за счет казны Российской Федерации в соответствии со ст. 31 Закона и ст. 1069 ГК. Статья 1069 ГК предусматривает ответственность за вред, причиненный государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами. Эта ответственность наступает на общих основаниях, предусмотренных в ст. 1064 ГК, то есть при наличии вреда, противоправного деяния (действия или бездействия) причинителя вреда, причинной связи между противоправным деянием и наступившим вредом, а также вины причинителя вреда. При этом вина причинителя вреда предполагается, если он не докажет, что вред причинен не по его вине (п. 2 ст. 1064 ГК) Петрова С.М. Споры о регистрации прав на недвижимость//ЭЖ-Юрист.-2005.-№ 20.- С.17..

В заключение остановимся на том изменении Закона, которое, как представляется, вызовет наибольшие сложности в правоприменительной практике. Речь идет о введенной в состав пятой главы Закона, устанавливающей правила об ответственности при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, новой норме - ст. 31.1 Закона. В этой статье, как следует из ее названия, установлены основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение.

Согласно п. 1 ст. 31.1 Закона собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Прежде всего необходимо обратить внимание на то, что это правило может применяться лишь во взаимосвязи со ст. 223, 301, 302 ГК, поэтому для уяснения смысла ст. 31.1 Закона необходимо коснуться указанных норм ГК.

Статья 301 ГК предоставляет незаконно лишенному владения собственнику право защитить свое нарушенное право путем предъявления иска об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск). Посредством предъявления виндикационного иска собственник, которому, согласно п. 1 ст. 209 ГК, принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом, защищает свое нарушенное право владения (а вместе с тем в большинстве случаев и право пользования, поскольку без обладания вещью ее обычно невозможно использовать, то есть извлекать из вещи ее полезные свойства).

Однако из правила ст. 301 ГК о возможности истребования имущества из чужого незаконного владения существует изъятие. Оно установлено в п. 1 ст. 302 ГК для случая, если нарушение права владения собственника сопряжено с тем, что спорное имущество было приобретено на возмездной основе (например, купля-продажа, мена) у лица, которое не имело права его отчуждать, добросовестным приобретателем, то есть таким приобретателем, который не знал и не мог знать об отсутствии у отчуждателя правомочий на отчуждение имущества. При таких обстоятельствах собственник вправе истребовать имущество от добросовестного приобретателя лишь в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если же имущество приобретено безвозмездно (например, дарение) от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях, то есть и у добросовестного приобретателя (п. 2 ст. 302 ГК).

По общему правилу п. 1 ст. 223 ГК, определяющей момент возникновения права собственности у приобретателя по договору, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Такое "иное" правило предусмотрено, в частности, в п. 2 ст. 223 ГК, согласно которому в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации (таким случаем является, в частности, отчуждение недвижимого имущества), право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Федеральным законом от 30.12.2004 N 217-ФЗ п. 2 ст. 223 ГК был дополнен правилом, согласно которому недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Внесенное в п. 2 ст. 223 ГК дополнение весьма неоднозначно и нуждается в комментариях. Дело в том, что согласно п. 1 ст. 235 ГК право собственности может прекращаться лишь по основаниям, предусмотренным законом. Ни статья 302, ни какая-либо иная норма ГК не легитимируют отказ в удовлетворении виндикационного иска в качестве основания прекращения права собственности на спорное имущество у собственника и возникновения этого права у добросовестного приобретателя. Поэтому сформулированный в п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 25 февраля 1998 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" тезис о возникновении у добросовестного приобретателя права собственности на отчужденное неуправомоченным лицом недвижимое имущество и регистрации этого права на основании решения суда, по существу, представлял собой попытку ВАС РФ установить не предусмотренное законом основание прекращения права собственности. Этот пункт указанного Постановления с разных позиций критиковался в юридической литературе, в том числе автором настоящей статьи. В частности, указывалось, что защитить интересы добросовестного приобретателя можно лишь путем внесения в ГК такого основания возникновения права собственности, как возмездное приобретение имущества добросовестным приобретателем у неуправомоченного отчуждателя Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 10. - С. 18..

Если рассматривать внесенное в п. 2 ст. 223 ГК дополнение как установление в законе специального основания возникновения права собственности у добросовестного приобретателя, то это само по себе означает, что до внесения такого дополнения упомянутая выше позиция ВАС РФ не имела законных оснований. Но это не единственное возможное истолкование п. 2 ст. 223 ГК в его новой редакции. Грамматическое и логическое толкование этого пункта предполагает принятие во внимание того обстоятельства, что сама ст. 223 ГК устанавливает не основания возникновения права собственности, а лишь определяет момент возникновения такого права у приобретателя имущества по договору. При таком варианте толкования правила ст. 223 ГК "недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя" приводило бы к довольно абсурдно звучащему выводу о том, что в случаях, когда имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя, оно признается принадлежащим ему с момента государственной регистрации права собственности, а в случаях, когда имущество может быть у него истребовано, оно признается принадлежащим ему на праве собственности с какого-то другого момента.

Неясность п. 2 ст. 223 ГК связана также с возникающей неопределенностью понятия "добросовестный приобретатель" применительно к недвижимому имуществу. Дело в том, что в ст. 301, 302 ГК речь идет об истребовании имущества из чужого незаконного владения. После заключения договора об отчуждении недвижимого имущества (а в случае отчуждения жилого помещения или предприятия - после регистрации такого договора) недвижимое имущество может поступить во владение приобретателя как до, так и после регистрации перехода права собственности к приобретателю. Виндикационный иск может быть предъявлен как к приобретателю, которому имущество фактически передано, но право собственности которого на приобретенное имущество еще не зарегистрировано, так и к приобретателю, чье право собственности на переданное ему имущество уже зарегистрировано к моменту предъявления иска. Если в обоих случаях считать фактического владельца имущества добросовестным приобретателем в смысле ст. 302 ГК, то при таком понимании добросовестного приобретателя отказ в удовлетворении виндикационного иска возможен в каждом из этих случаев. Если же под приобретателем в смысле ст. 302 ГК понимать лишь второго из указанных приобретателей, то отказ в удовлетворении виндикационного иска возможен лишь во втором случае.

Представляется, что правильным следует считать второе понимание добросовестного приобретателя. Такой вывод можно сделать на основании п. 2 ст. 551 ГК, согласно которому исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. По отношению к неуправомоченному отчуждателю и добросовестному приобретателю собственник является третьим лицом. Если считать, что после передачи имущества приобретателю истребование собственником этого имущества стало невозможным, это означало бы изменение отношений между приобретателем и собственником вследствие передачи имущества, что противоречило бы п. 2 ст. 551 ГК Романов О.Е. О некоторых проблемах, связанных с недействительностью государственной регистрации права на объект недвижимости/Недействительность в гражданском праве: проблемы, тенденции, практика: Сборник статей / Отв. ред. Рожкова М.А. М., Статут, 2006.- С. 144..

Выше были затронуты лишь некоторые вопросы, связанные с взаимодействием ст. 223, 301, 302 ГК. Понятно, что существует настоятельная и неотложная потребность в издании высшими российскими судебными органами разъяснений по вопросам применения анализируемых норм. Вернемся к Закону о регистрации прав на недвижимость. О какой же компенсации за счет казны Российской Федерации идет речь в п. 1 ст. 31.1 Закона. Об этом говорится в п. 2 той же статьи, согласно которому такая компенсация выплачивается в случае, если по не зависящим от собственника и добросовестного приобретателя причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты права собственности на жилое помещение, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. При этом размер компенсации ограничен размерами реального ущерба (то есть стоимость утраченного жилого помещения), но не может превышать один миллион рублей. Порядок выплаты этой компенсации должен быть установлен Правительством РФ. В ст. 33 Закона установлено, что предусмотренные ст. 31.1 Закона положения о выплате компенсации применяются в случае, если государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение была проведена после 1 января 2005 г.

Прежде всего следует заметить, что ст. 31.1 Закона применяется, если утрата права собственности связана не с виновными неправомерными действиями регистрирующего органа (в этом случае причиненный вред, согласно ст. 31 Закона, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме), а с неправомерными действиями третьих лиц. Например, сделка купли-продажи жилого помещения была совершена арендатором жилого помещения, действующим в качестве представителя собственника на основании изготовленной арендатором по сговору с нотариусом нотариально удостоверенной доверенности. На основании того же подложного документа зарегистрирован переход права собственности к покупателю. В этом случае, в силу выбытия жилого помещения из владения собственника по его воле (передачи жилого помещения арендатору), возмездности приобретения имущества и добросовестности приобретателя, собственнику будет отказано в удовлетворении иска к покупателю об истребовании жилого помещения. Собственник будет вправе предъявить иск о возмещении вреда к арендатору и нотариусу. После вступления в силу судебного решения об удовлетворении иска о возмещении вреда взыскателю выдается исполнительный лист, который предъявляется к исполнению.

Думается, что законодатель хотел видеть смысл п. 2 ст. 31.1 Закона в том, что если в течение года взыскание присужденной суммы в полном объеме не произведено, то недовзысканная сумма выплачивается за счет казны РФ. Однако, анализируя текст п. 2 ст. 31 Закона, можно видеть, что придать ему такой смысл законодателю не слишком удалось. В частности, указание о том, что компенсация выплачивается в случае, если "взыскание по исполнительному документу не производилось", по его буквальному смыслу означает, что право на компенсацию не возникнет, если в течение года по исполнительному документу будет взыскана хотя бы ничтожная часть присужденной суммы. Кроме того, если у добросовестного приобретателя имущество может быть истребовано, это означает, с учетом п. 2 ст. 223 ГК, что право собственности у него не возникало. О какой же компенсации в связи с утратой права собственности здесь можно говорить? С учетом всего вышеизложенного можно ожидать возникновения в правоприменительной практике целого клубка противоречий, успешно распутать который окажется весьма непросто.

2.4 Вопросы правового регулирования оборота недвижимости

Правоотношения, связанные с оборотом и преобразованием недвижимости, - одна из тем, которые никогда не утрачивали актуальности на протяжении всей истории права и государства. Научный и технический прогресс постоянно привносят в нашу жизнь все новые усовершенствования и изобретения (предметов, процессов, способов и т.д.), оценить весь спектр воздействия которых на человека и общество становится все труднее в силу нарастания темпов развития и обновления. По мере такого развития изменяется и круг вопросов, которые приходится решать правоведам в рамках теории вещных и обязательственных прав на недвижимость Гришаев С.П. Государственная регистрация вещных прав // Журнал российского права.- 2006.- № 10.- С.15..

Особенность затронутой темы о недвижимости состоит в двойственном характере ее природы: с одной стороны, создание и эксплуатация объектов недвижимости является разновидностью предпринимательской деятельности, осуществляемой в частноправовом, дозволительном режиме, а с другой - осуществляется такая деятельность с учетом императивных норм, сформулированных в градостроительном, жилищном, экологическом, земельном законодательстве, т.е. с учетом публично-правовых установлений государства.

При этом возникает обширный комплекс взаимосвязанных проблем в сфере как административного, так и гражданского права. Именно здесь теория постоянно сталкивается с различными подходами законодателя и правоприменительных органов, с определенной позицией органов государственной власти, местного самоуправления и не всегда совпадающими с ней интересами инвесторов. Из-за этого нередко возникают противоречия и коллизии, которые требуют осмысления и анализа.

Таким образом, правовое регулирование отношений недвижимости должно носить комплексный характер, включающий в себя не только нормы частного законодательства, но и целый ряд институтов государственного, административного, а иногда и международного права. Поэтому исследование частноправовых аспектов отношений недвижимости невозможно и нецелесообразно вне учета публичных интересов общества и государства. При всей специфике механизмов в частном и публичном праве происходит усиление ответственности государства и его органов перед частными лицами. Публичное право защищает их интересы. С другой стороны, понятия "частный интерес", "частный инвестор" потеряли свой автономный характер. Они в каждом отдельном акте оборота недвижимости затрагивают публичные интересы Габбасов Р.А. Качество закона и вопросы регулирования недвижимости // Бюллетень нотариальной практики. - 2005. - № 3. - С. 22..

В целях создания эффективного юридического режима регулирования правоотношений в сфере недвижимости необходим тщательный анализ законодательных и нормативно-правовых актов, касающихся инвестиционных, строительных, градостроительных процессов, земельных правоотношений, гражданско-правовых вопросов в данной области, которые (в соответствии с тенденциями судебно-арбитражной практики) иногда противоречат друг другу, и это отрицательно сказывается как на положении собственников и пользователей объектов недвижимости, так и на коммерческом обороте этого специфического и весьма дорогостоящего вида товара. Все это позволяет выявить особенности гражданско-правового режима недвижимости, определить общее и особенное, выработать единый научно-теоретический подход, что может восполнить существующий научно-правовой вакуум в современной науке гражданского права Сырых Е.В. Технико-юридические критерии качества закона // Проблемы юридической техники: Сборник статей / Под ред. В.М. Баранова. Н. Новгород, 2000. - С. 162 - 179..

Разработка дискуссионных вопросов в области правоотношений по поводу объектов недвижимости составляет неотъемлемую часть предмета науки современного российского права. Попробуем определить теоретико-методологические и практические проблемы дифференциации и единства гражданско-правового режима различных объектов недвижимости в Российской Федерации, опираясь на исследования отечественных и зарубежных ученых, касающихся проблем нормативного регулирования имущественных отношений, совершения сделок, регистрации прав и договоров на объекты недвижимости, гражданско-правовой ответственности и ее видов, а также на научные труды в области общей теории права и истории права, имеющие значение для изучения и решения исследуемого круга проблем.

Основные предложения, реализация которых способна усовершенствовать действующий правовой режим недвижимости в Российской Федерации, следующие.

Рыночные отношения при создании объектов недвижимости (в архитектуре и градостроительстве) характеризуются повышенной ролью публично-правового регулирования. Исследование горизонтальных отношений между российскими субъектами капитальных вложений, вертикальных отношений между субъектами предпринимательской деятельности в строительстве и органами государства (местного самоуправления) невозможно понять и осмыслить исключительно в рамках теории гражданского права, поэтому неизбежно приходится затронуть публично-правовые, международные, административные аспекты этих проблем. Вместе с тем гражданское право, обладая веками отработанным инструментарием, позволяет организовать и упорядочить имущественно-денежные отношения без использования властных механизмов, опираясь на экономический интерес их участников. Таким образом, при комплексной характеристике правового режима недвижимости в силу многогранности самого предмета исследования в качестве основополагающего объективно необходимо применение системно-структурного метода, основанного на всеобщем диалектико-материалистическом методе Макаров О. Регулирование создания и использования недвижимости // Законность. - 2005. - № 5. - С. 18..

Понятие "юридический режим правового регулирования" объединяет в себе в качестве целостной системы множество признаков, характеризующих понятие "правовое регулирование" (принципы, инструментарий и способы его применения) в отношении конкретной совокупности норм. Данный набор признаков позволяет индивидуализировать правовое регулирование такого вида общественных отношений, как отношения по поводу недвижимости. Однако существует потребность характеристики правовых режимов не только применительно к обобщенным объектам (правовой режим недвижимости), но и к определенным разновидностям объектов (правовой режим "жилой недвижимости", "коммерческой недвижимости", "предприятия как имущественного комплекса"), к содержанию определенных операций ("правовой режим регистрации сделок с недвижимостью"). Характеристика юридического режима правового регулирования дается на основании юридических норм, выделенных по каким-либо признакам и в связи с этим обладающих особой целостностью. В подавляющем большинстве случаев эта совокупность норм не относится к какой-либо одной профилирующей (фундаментальной) отрасли права и состоит из институтов различных отраслей права. Например, порядок осуществления предпринимательской деятельности, порядок оборота объектов недвижимости, порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг регулируются нормами и частного, и публичного права. Именно специфика общественных отношений (видов деятельности) предопределяют особенности их правового регулирования, и каждой сфере человеческой деятельности соответствует свой режим правового регулирования Щенникова Л. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. - 2003. - № 11. - С. 9..

Таким образом, при юридико-методологической классификации правовой режим недвижимости следует относить ко вторичному специальному институциональному режиму, представляющему собой комплексную модификацию частноправового и публично-правового режимов, обладающему определенными специфическими особенностями совершения сделок, объектом которых является недвижимое имущество.

Суть правового регулирования недвижимых вещей заключается в создании правового режима, установлении целесообразных отношений между субъектами рынка недвижимости через предоставление им субъективных юридических прав и возложение субъективных юридических обязанностей, с тем чтобы вызвать нужное поведение. В результате правового воздействия оборот недвижимости становится как бы пронизанным целесообразными правовыми отношениями, наполняется правовой структурой, что служит основой, своего рода двигателем правомерной деятельности.

В разных научных дисциплинах, определенных отраслях права обособленные предметы природы и результаты труда предметно-практической деятельности людей определяются по-своему. Даже в пределах права вещи подлежат дифференциации по тем признакам, которые предопределяют существование самостоятельных правовых отраслей Современное российское гражданское законодательство легальных определений многих понятий не дает, однако, логично предположить, что каждому из терминов в законодательстве отведена собственная смысловая "ниша". Поскольку современный уровень исследованности объектной составляющей права не позволяет пока найти решение многих теоретических, а часто и практических проблем, сопряженных с понятиями вещей и функционированием недвижимого имущества в гражданской обороте, исходя из имеющихся теоретических разработок попытаемся предложить определения недвижимой вещи, недвижимого имущества и недвижимости.

Недвижимыми вещами можно считать материальные, физически осязаемые, индивидуальные и незаменимые предметы естественного происхождения или результаты человеческого труда, обладающие имманентным свойством прочной связи с землей, а также движимые по своим естественным свойствам вещи - воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации и имеющие экономическую форму товара и потому являющиеся объектами гражданского оборота.

Недвижимым имуществом можно считать недвижимую сложную вещь, созданную или состоящую из разнородных вещей, но в совокупности образующую единое целое, которое используется по единообразному целевому назначению, в гражданском обороте выступающую как делимая (подлежащая разделу) или неделимая вещь.

Недвижимость - это комплекс недвижимого имущества, принадлежащий на каком-либо вещном праве коммерческой или некоммерческой организации, предназначенный для использования в предпринимательской деятельности либо для социальных или потребительских нужд, обладающий оборотоспособностью и включающий в свой состав движимые вещи, права требования, исключительные права и обязательства.

В российском экономическом обиходе появилось новое явление - так называемый девелопмент - современная концепция развития недвижимости. В дословном переводе с английского это слово означает "развитие", однако в традиции западного правоведения этот термин приобрел значение своеобразной разновидности бизнеса, связанного с комплексным преобразованием объекта недвижимости, призванным увеличить его стоимость за счет технических, организационных усовершенствований, тонкого маркетингового подхода, удачных прогнозных оценок будущего спроса, учета факторов риска и пр. Применительно к недвижимости это слово означает продвижение проектов, связанных с качественным преобразованием недвижимости. Девелопмент - это высокоинтеллектуальный и рисковый вид предпринимательства. Правовой аспект девелопмента связан с юридическим оформлением произведенных изменений, появлением качественно нового объекта недвижимости, обладающего большей ценностью, чем исходный. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него является принципиально важным моментом, поскольку только после этого возможно полноценное владение, пользование и распоряжение им. Анализ современного российского опыта и присущих ему проблем свидетельствует о становлении девелопмента как особого рода бизнеса, разновидности предпринимательской деятельности. Таким образом, можно дать следующее определение девелопмента: "Девелопмент - это комплексная совокупность организационных, фактических и юридических действий в процессе профессиональной предпринимательской деятельности, направленных на создание и (или) изменение объектов недвижимости с целью получения прибыли от таких преобразований недвижимости".

Очевидна настоятельная потребность в дальнейшей детализации на уровне закона правового режима объектов незавершенного строительства. Поскольку право собственности на объект незавершенного строительства всегда принадлежит собственнику земельного участка, владельцу земельного участка на праве аренды, владельцу земельного участка на вещном праве, предусмотренном гл. IV Земельного кодекса РФ (право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения), то должны быть внесены изменения в гражданское законодательство, в частности в параграф 3 гл. 37 ГК РФ "Строительный подряд". Так, должно быть установлено, что подрядчик, осуществляющий строительство из собственных материалов, остается собственником таких материалов лишь до момента фактического использования их в строительстве (до момента передачи материалов для их использования в строительстве). С указанного момента права собственности подрядчика на переданные материалы прекращаются в связи с юридической гибелью самих материалов. Сказанное не означает, что собственником материалов становится заказчик. Материалы с момента их юридической гибели вообще не могут быть оборотоспособными объектами гражданских прав в прежнем своем состоянии Чистякова Л. Государственная регистрация незавершенных дачных построек // ЭЖ-Юрист. - 2006. - № 33. - С. 3..

Гражданским кодексом РФ предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Именно в таком качестве предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением или прекращением вещных прав. Права на предприятие (их возникновение, переход, обременения) как на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в силу ст. 130 ГК РФ и в порядке, предусмотренном Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако следует признать отсутствие в законодательстве четких признаков предприятия как объекта гражданских прав, которые отличали бы предприятия от иных сходных объектов (например, от других имущественных комплексов), которые в принципе можно использовать в предпринимательской деятельности. Наконец, действующее законодательство регулирует такие гражданско-правовые сделки с предприятием, как купля-продажа, аренда, доверительное управление, ипотека. Однако правовое регулирование этих различных сделок не отличается единообразием. В связи с этим в интересах развития стабильности имущественного оборота необходимо признать предприятие (имущественный комплекс, используемый в предпринимательской деятельности) особым видом имущества и самостоятельным объектом гражданских прав и гражданско-правовых сделок Дружинина Л. Предприятие как объект//Эж-ЮРИСТ.- 2005.- № 35.- С.2; Наумова Л. Критерии квалификации недвижимого имущества//Эж-ЮРИСТ.- 2005.-№ 4.- С.5.. На практике предприятие может и не включать в себя объекты недвижимости или имущественные права на недвижимость ("недвижимость в составе предприятия"). Квалифицировать предприятие как объект недвижимости необходимо только тогда, когда в составе предприятия имеются такие объекты недвижимости или у предприятия есть права на них. В гражданском законодательстве необходимо сформулировать некие общие правила, касающиеся всех сделок с предприятиями (продажа, аренда, доверительное управление, дарение), а именно: о порядке определения состава и стоимости имущества (включая права требования и долги) предприятия; об уведомлении кредиторов и об их правах; о порядке передачи предприятия; о государственной регистрации перехода прав на предприятие (их обременения) и др Суханов Е.А. Предприятие и юридическое лицо // Хозяйство и право. - 2004. - № 7. - С. 3 - 11..

В современной экономике, особенно в сфере промышленной и социальной инфраструктуры, имеют место различные объединения объектов движимого и недвижимого имущества, связанные единым хозяйственным назначением, располагающие земельным участком на каком-либо праве, которые можно было бы назвать сложной вещью. Это технологические имущественные комплексы. На сделки с технологическим имущественным комплексом можно было бы распространить некоторые правила, относящиеся к сделкам с предприятиями (например, нормы о государственной регистрации перехода права собственности), что способствовало бы упрощению имущественного оборота объектов недвижимости, входящих в технологический имущественный комплекс.

Закон о регистрации прав на недвижимость и сделок с ним отнес к недвижимому имуществу жилые и нежилые помещения как часть здания. Таким образом, действующее законодательство рассматривает жилые и нежилые помещения в качестве самостоятельных разновидностей недвижимого имущества объектов гражданских прав. Однако специфика жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах именно в качестве специфических по характеру объектов недвижимости не нашла достаточного отражения в особенностях их правового режима. Основной юридический принцип, используемый при определении обособленности (пространственных границ) одного объекта недвижимости от других, - принцип самостоятельной гражданской правоспособности такого объекта. Юридическое описание всякой вещи включает указание на субъективные гражданские права, либо существующие в отношении такой вещи, либо могущие существовать (т.е. оборотоспособность вещи). Следовательно, недвижимой вещью (в смысле гражданского права) может быть только вещь, права на которую зарегистрированы в ЕГРП или могут (должны) быть зарегистрированы в ЕГРП. Значит, жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах должны быть признаны самостоятельными объектами гражданского оборота в качестве простых, неделимых вещей, право собственности на которые либо уже зарегистрировано в ЕГРП, либо может быть зарегистрировано. В жилищном законодательстве следует закрепить положения, что все общее имущество, включая помещения общего пользования, не должно рассматриваться в качестве самостоятельных вещей, поскольку полностью лишено оборотоспособности. Следовательно, невозможно установление в отношении такого общего имущества сервитутов, а также невозможно положение, при котором некоторые элементы (помещения) принадлежат на праве общей собственности лишь некоторым (не всем) собственникам помещений в здании.

Глава V Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" дополнена статьей, устанавливающей основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение.

Так, собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Размер компенсации не может превышать один миллион рублей. Пока такая процедура компенсации не установлена, а пострадавших - множество. Порядок такой выплаты необходимо установить на законодательном уровне и суммы должны предусматриваться в Бюджетном кодексе РФ. Следует сделать вывод о срочной необходимости выработки конкретного механизма реализации этой нормы закона на практике.

Какой бы совершенной ни была система регистрации, переход права собственности - это операция, связанная с риском. В зависимости от предмета регистрации все существующие в мире системы регистрации можно разделить на две большие группы - титульные и актовые. В титульных системах предметом регистрации являются права. В актовых системах - сделки. Система регистрации в России построена по смешанному типу. Если в классической системе с момента регистрации возникает право, то в отечественной момент регистрации обусловливает возникновение не только права, но и обязательств сторон по сделке, поскольку сделка, подлежащая регистрации, считается заключенной с момента регистрации. В России наряду с системой регистрации прав могло бы развиваться страхование титула собственника, но не вместо, как, например, в США, а параллельно с этой системой, гарантируя права добросовестных приобретателей.

Заслуживает внимания опыт предоставления информации из реестра недвижимости в устной форме, поскольку в определенных ситуациях оперативно полученная информация бывает весьма полезна.

Полномочия венгерского регистрационного органа таковы, что земельное управление может по собственной инициативе контролировать соответствие внесенных в реестр данных о недвижимости их фактическому состоянию. Дальнейшее развитие системы регистрации прав и налоговой системы в России потребует наделения такими полномочиями отечественных органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это может потребоваться, например, в целях выявления уклонения собственников от регистрации прав на возведенные на принадлежащих им земельных участках здания и сооружения.

Охрана прав и законных интересов граждан и юридических лиц посредством государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обеспечивает соответствующим субъектам прав уверенность в стабильности и законности гражданского оборота недвижимости, создание благоприятного инвестиционного климата и снижение рисков на рынке недвижимости.

Коллизии в новейшем законодательстве о недвижимости возникают прежде всего из-за недостаточной проработки основных гражданско-правовых понятий, относящихся к недвижимости. Продолжением законодательных реформ в области правового регулирования недвижимого имущества могли бы стать уточнение и ревизия используемых правовых понятий, началом которых стала бы существенная переработка содержания ст. 130 ГК РФ.

Как отмечалось выше, критерии недвижимости могут относиться лишь к недвижимым вещам, и основным таким критерием должна быть связь с землей как условие использования недвижимых вещей по назначению. Устанавливая понятие недвижимых вещей, необходимо учесть также такие их признаки, отделяющие недвижимые вещи от другого имущества, как физическая осязаемость и индивидуальная определенность. Кроме того, определив понятие недвижимой вещи для таких объектов гражданских прав, как предприятие, возможно установить, что на них распространяется правовой режим недвижимых вещей постольку, поскольку это не противоречит их правовой природе и сущности.

1. Учитывая вышеизложенное, п. 1 ст. 130 ГК РФ можно было бы сформулировать следующим образом: «Недвижимыми вещами являются индивидуально-определенные физически осязаемые предметы, по поводу которых возникают гражданские правоотношения, в том числе земельные участки, участки недр, здания, сооружения, пригодные для самостоятельного использования жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства, а также иные вещи, условием использования которых по назначению является их неразрывная физическая и юридическая связь с землей.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам могут быть отнесены и иные вещи.

Правовой режим недвижимых вещей распространяется на предприятия, многоквартирные жилые дома и иные объекты, отнесенные законом к недвижимому имуществу, постольку, поскольку это не противоречит правовой природе такого имущества".

Представляется, что предлагаемое изменение содержания ст. 130 ГК РФ должно осуществляться только в совокупности с комплексным упорядочением использования терминологии в области недвижимого имущества как в других статьях ГК РФ, так и в иных законодательных актах.

2. Необходимость четкого указания в законе на такие объекты недвижимого имущества, как помещения (жилые и нежилые) и объекты незавершенного строительства, стала очевидной уже в первые годы применения ГК РФ. Такая потребность была обусловлена как особой значимостью таких объектов для современного российского гражданского оборота, так и необходимостью в дальнейшем значительно детализировать их правовой режим. Лишь недавно законодатель обратил внимание на существующую проблему, но, к сожалению, только в отношении объектов незавершенного строительства.

3. В связи с изменением содержания ст. 25 Закона о регистрации и включением объектов незавершенного строительства в ст. 130 ГК РФ возникает вопрос об актуальности и обоснованности применения положений п. 16 Постановления Пленума ВАС № 8, в первую очередь касающихся необходимости расторжения договоров строительного подряда.

Умалчивает о договорах строительного подряда и новая редакция ст. 25 Закона о регистрации. Кроме того, учитывая то, что указанная статья теперь устанавливает четкий перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства, государственные регистрирующие органы должны четко выполнять требование п. 2 ст. 17 Закона о регистрации, в соответствии с которым не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям Закона о регистрации и если иное не установлено законодательством РФ.

Таким образом, представляется, что в связи с недавними изменениями ст. 25 Закона о регистрации и ст. 130 ГК РФ, требование регистрирующих органов (при государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства и сделок с ними) о необходимости предоставления доказательств расторжения (прекращения) договоров строительного подряда в отношении объектов незавершенного строительства должно быть отменено.

4. В отношении помещений как самостоятельных объектов недвижимости ситуация до сих пор никак не изменилась. Статья 130 ГК РФ не упоминает о помещениях как объектах недвижимости. Вместе с тем жилые помещения, вне зависимости от содержания, вкладываемого законодателем в данное понятие (индивидуальный жилой дом, квартира в многоквартирном доме, комната), рассматриваются законодателем в качестве самостоятельного объекта права. Что же касается нежилых помещений, имеющих самостоятельное назначение, то действующее законодательство до сих пор состоит скорее больше из пробелов, чем правовых норм. До сих пор ГК РФ не регулирует правовой статус нежилых помещений как самостоятельных объектов гражданских прав. Безусловно, такая правовая ситуация не отвечает потребностям гражданского оборота. Судебная практика, признав нежилое помещение в качестве самостоятельного объекта недвижимости, отличного от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанного, также не решает всех возникающих проблем. Основными такими проблемами являются: отсутствие правовых критериев выделения нежилых помещений в качестве самостоятельных объектов права; отсутствие законодательного регулирования режима мест общего пользования, общего имущества зданий и сооружений, где находятся нежилые помещения, и т.д. Поэтому на практике не исключены ситуации, когда собственник здания, продав все помещения в нем, остается, к примеру, "собственником коридоров".

Моделью для решения обозначенной проблемы могли бы послужить положения гражданского законодательства о долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома собственников квартир. В случае наличия нескольких собственников, обладающих различными помещениями, такие лица должны обладать долей в праве собственности на помещения общего пользования, несущие конструкции, механическое, электрическое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения. Аналогично необходимо законодательно определить, что собственник нежилого помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество здания, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на нежилое помещение.

5. Одним из главных недостатков, на наш взгляд, является сложность механизма компенсации, вследствие чего выплата средств значительно отдалена во времени от момента наступления вреда и обусловлена одновременным наличием целого ряда условий:

- наличием вступившего в законную силу судебного решения о возмещении вреда;

- наличием предъявленного к исполнению исполнительного документа, выданного на основании данного судебного решения;

- отсутствием взыскания по исполнительному документу в течение года по причинам, не зависящим от лица, утратившего право собственности.

С момента обращения в суд с иском о возмещении вреда до момента истечения годичного срока со дня предъявления исполнительного документа к исполнению может пройти достаточно длительное время. Кроме того, лицо будет утрачивать право на компенсацию в том случае, если в течение года судебными приставами будет взыскана хотя бы одна копейка.

Также Законом не установлено правовое значение выплаты компенсации за счет казны с точки зрения дальнейших перспектив взыскания ущерба. В частности, Законом не определено, прекращается ли право требования взыскателя к должнику с момента выплаты компенсации и переходит ли к Российской Федерации право требования суммы выплаченной компенсации в порядке регресса. Полагаем, что ответы на эти вопросы должны быть только положительными.

6. Итак, как мы видим, статьи Закона, регулирующие вопросы ответственности, не только не создают действенного механизма, позволяющего реализовать права граждан, но порождают целый ряд вопросов как правового, так и юридико-технического характера. Нахождение ответов на данные вопросы делает необходимым совершенствование законодательной конструкции институтов ответственности и компенсации.

Мы полагаем, что в п. 2 ст. 31.1 Закона должны быть внесены дополнения следующего содержания: «Компенсация, предусмотренная пунктом 1 настоящей статьи, выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось или произведено не в полном объеме в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб за вычетом фактически взысканных по исполнительному документу сумм, но не может превышать один миллион рублей.

Право требования по исполнительному документу в сумме выплаченной компенсации переходит к Российской Федерации.

Выплата компенсации не лишает лиц, указанных в пункте 1 настоящей статьи, права требования выплаты по исполнительному документу реального ущерба в сумме, превышающей размер выплаченной компенсации. При этом требование Российской Федерации подлежит удовлетворению после взыскания с должника всей суммы реального ущерба, превышающей размер выплаченной компенсации.

В случае если риск утраты права собственности был застрахован, компенсация выплачивается в размере суммы реального ущерба за вычетом фактически выплаченного страхового возмещения и фактически взысканных по исполнительному документу сумм, но не свыше одного миллиона рублей».

Страницы: 1, 2, 3