Датой государственной регистрации прав, а также сделок с недвижимостью является дата внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав п.3 ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997).

Следовательно, эта дата является:

1) датой заключения договора, предметом которого является недвижимость, если законом не предусмотрено иное п.3 ст.433 ГК РФ;

2) датой возникновения права собственности у приобретателя недвижимости по договору в случаях, когда данное право требует государственной регистрации и в случаях, когда иное не предусмотрено законом п.2 ст.223 ГК РФ;

3) датой возникновения права собственности, возникшего не из сделки, а также иного права, подлежащего государственной регистрации ст.219 ГК РФ, ст.25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997)

;

4) датой прекращения прав на недвижимость, возникших ранее.

Следует заметить, что, хотя государственная регистрация в подавляющем большинстве случаев имеет правообразующее значение по отношению к регистрируемому праву, существуют и случаи, когда возникновение вещного или иного регистрируемого права на недвижимость может быть связано не с моментом государственной регистрации, а с моментом, прямо указанным в законе, то есть государственная регистрация в данном случае имеет не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение. Таких случаев несколько:

1. Право собственности у члена жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, иных лиц, имеющих право на паенакопление в кооперативе, на квартиру, дачу, гараж, иную недвижимость, предоставленную этим лицам кооперативом, возникает с момента полной выплаты им пая. Подтверждением возникновения права в данном случае может служить справка о произведенной выплате, выдаваемая кооперативом.

2. В случае смерти наследодателя наследники приобретают право собственности на наследственное имущество со дня открытия наследства

(со дня смерти наследодателя). Подтверждением возникновения права в данном случае является выдаваемое нотариусом свидетельство о праве на наследство.

3. В соответствии с Гражданским кодексом РФ п.5 ст.488, п.3 ст.489 ГК РФ при продаже недвижимого имущества в кредит или в рассрочку, если иное не предусмотрено законом, это имущество с момента передачи его покупателю и до момента полной оплаты признается находящимся в залоге у продавца. В данном случае возникает право залога в силу закона и в тот момент, который указан в законе. К сожалению, ни в Гражданском кодексе, ни в Законе о государственной регистрации, ни в Федеральном законе “Об ипотеке (залоге недвижимости)” нет прямых указаний на то, каким образом следует проводить государственную регистрацию ипотеки в этом случае и какие правовые последствия повлечет за собой отсутствие данной регистрации. С учетом содержания п.3 ст.334 ГК РФ и п.2 ст.1 Закона об ипотеке есть основания полагать, что данное обременение все же подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку к залогу в силу закона должны применяться общие правила о залоге из договора, если законом не установлено другое. Что касается последствий отсутствия регистрации такой ипотеки в установленном порядке, то Н.Р. Иванова считает, ссылаясь на вышеперечисленные законы, что, если ни продавец, ни покупатель как заинтересованные лица не произвели регистрацию залога недвижимости, проданной в кредит или в рассрочку, он должен быть признан недействительным, и, как следствие, в случае возникновения спора продавец не может ссылаться на него Иванова Н.Р. Споры о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения. Адвокат, 2007 г., № 9.

4. Аналогичным случаем является возникновение права залога в силу закона по договору ренты. В данном случае правоустанавливающим документом будет служить нотариально заверенный договор ренты ст.584 ГК РФ, а моментом возникновения права залога - момент передачи недвижимости плательщику ренты.

Наличие государственной регистрации создает презумпцию законности прав на недвижимое имущество для правообладателя. Но следует отметить, что при этом государственная регистрация не подменяет собой судебный акт. Их соотношение сведено к следующему:

1) во многих случаях судебное решение выступает в роли правоустанавливающего документа, являющегося основанием для проведения государственной регистрации п.1 ст.17, ст.28 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

2) судебным актом, чаще всего определением суда, государственная регистрация может быть приостановлена до вынесения судом решения по существу п.4 ст.19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

3) государственная регистрация, являясь ненормативным актом государственного органа, в случаях, если она не соответствует законам или иным правовым актам и нарушает права или законные интересы заинтересованных лиц, может быть обжалована в суд и по иску этих лиц признана недействительной;

4) в судебном порядке по иску заинтересованного лица могут быть признаны недействительными (незаконными) те материально-правовые основания, которые легли в основу проведения государственной регистрации ст.12, 13 Гражданского кодекса РФ, п.1 ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

5) в соответствии со ст.28 Закона о государственной регистрации права на недвижимость, установленные решением суда, арбитражного суда или третейского суда, подлежат регистрации на общих основаниях; в частности, это положение касается случаев приобретения права собственности в силу приобретательной давности ст.11, 12 Гражданского кодекса РФ, Постановление Пленума Верховного суда РФ № 10 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Согласно п.5 ст.2 Закона о государственной регистрации отказ в государственной регистрации либо уклонение регистрирующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд или арбитражный суд, которые разрешают подобные жалобы в соответствии с гражданско- и арбитражно-процессуальным законодательством. При этом не следует путать отказ или уклонение от государственной регистрации органа, обязанного произвести регистрацию, с уклонением от государственной регистрации стороны по сделке. В соответствии с п.3 ст.165 ГК РФ другая сторона вправе обратиться в суд за защитой своего права, суд же, выяснив, что ответчик уклоняется от регистрации сделки необоснованно, вправе вынести решение о регистрации сделки.

Следует отметить, что с введением в действие Закона о государственной регистрации одним из наиболее часто встречающихся вопросов по его применению является вопрос о необходимости нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. В соответствии со ст.7 Вводного закона к Части второй Гражданского кодекса Российской Федерации правила об обязательном нотариальном удостоверении договоров предусмотренных ст.550, 560, 574 ГК сохраняли силу впредь до введения в действие Закона о государственной регистрации. Следовательно, начиная с 31 января 1998 г. стороны по договорам продажи, дарения недвижимости, продажи предприятий не обязаны придавать этим сделкам нотариальную форму, хотя и вправе сделать это по соглашению сторон.

С другой стороны, согласно ст.163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделок является обязательным в случаях, указанных в законе: договор ипотеки п.2 ст.339 и ст.349 ГК РФ; договор ренты ст.584 ГК РФ; специальный случай уступки права требования и др ст.389 ГК РФ.

Соотношение формы и государственной регистрации сделок с недвижимостью

Гражданским кодексом РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» остался не до конца урегулирован вопрос о том, как соотносится государственная регистрация и форма сделки.

Введение государственной регистрации и придание ей самостоятельного значения обусловливает ее соотношение с формой сделки. Действующий Гражданский кодекс РФ не относит регистрацию к форме сделки ст. 158 ГК РФ и устанавливает, что несоблюдение в случаях предусмотренных законом требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность ст. 165 ГК РФ. Такая сделка признается ничтожной. Раз сделка ничтожна, то на основании общей части ГК РФ нарушены условия законности ее содержания, не форма сделки.

В силу же п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, т.е. данную норму можно истолковать таким образом, что без государственной регистрации договор считается незаключенным.

Значит, по смыслу закона, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но не зарегистрирована, то она является незаключенной, другими словами, не совершившейся, несостоявшейся. В соответствии с п. 2 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Если при отсутствии государственной регистрации договор не заключен, то получается, что государственная регистрация - одно из существенных условий сделки, названное в законе. Получается, что законодатель расширил понятие
«заключенный договор», необоснованно включив в него и государственную регистрацию Качур. Н.Ф. Применение гражданского законодательства в нотариальной практике: Регистрация недвижимости, брачные договоры, наследование земельных участков, рента, исполнительная надпись. - Красноярск: КГУ, 2007 г..

Существенные условия в соответствии с началами диспозитивности гражданского права требуют согласования сторон. Не случайно их называют еще договорными условиями, они формируют договоры как соглашения сторон. Их наличие является необходимым и достаточным для того, чтобы договор считался заключенными, тем самым, порождая права и обязанности у сторон.

Правило о государственной регистрации сделки - императивное требование закона, не имеющее отношения к воле сторон. Государственная регистрация находится за пределами содержания сделки. Это самостоятельное дополнительное требование закона, установленное для сделок с недвижимостью.

Налицо явная непоследовательность в решении столь важного для теории и практики вопроса о том, какие последствия влечет отсутствие государственной регистрации: недействительность сделки п. 1 ст. 165 ГК РФ или ее незаключенность п. З ст. 433 ГК РФ. Какой норме отдать предпочтение, если обе они относятся к числу общих норм? Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. - М. : Статус, 2007 г.

Получается, что две общие нормы предусматривают различные последствия несоблюдение требований о государственной регистрации: недействительность сделки или признание ее незаключенной (о правовых последствиях «незаключенного договора» и «недействительного договора» было показано выше в § 1 Главы II). Если нормы части второй ГК РФ по отношению к большинству сделок прямо указывают на последствия несоблюдения требований о государственной регистрации, то в ряде случаев об этом вообще не говорится ст.ст.574, 584 ГК РФ.

Получается, что договор, подлежащий обязательной государственной регистрации и не прошедший таковую, считается незаключенным, если иное не установлено законом. Другие последствия применяются в случаях, прямо предусмотренных законом - это недействительность сделки ст. 165 ГК РФ.

При отсутствии четкого законодательного решения данного вопроса нельзя сделать однозначный вывод о том, является ли государственная регистрация элементом формы сделки, существенным условием сделки, стадией (этапом) заключения сделки.

Отдельные договоры (купли-продажи жилых помещений, предприятий) подлежат государственной регистрации и считаются заключенными только с момента такой регистрации. Требуется именно регистрация договора, без которой он не может считаться заключенным или действительным. Договоры купли- продажи других видов недвижимого имущества заключаются в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами ст.550 ГК РФ.

Таким образом, следует различать государственную регистрацию прав, которая находится за пределами формы сделки и не влияет на ее действительность, и государственную регистрацию сделки, тесно примыкающую к форме сделки Качур. Н.Ф. Применение гражданского законодательства в нотариальной практике: Регистрация недвижимости, брачные договоры, наследование земельных участков, рента, исполнительная надпись. - Красноярск: КГУ, 2007 г..

По мнению авторов концепции государственная регистрация сделок приобрела взаимоисключающие черты, одни из которых свойственны государственной регистрации, другие характерны для нотариального удостоверения. Например, несоблюдение требования о государственной регистрации договора означает его незаключенность для сторон. Данное правовое последствие мало соответствует природе государственной регистрации, призванной обеспечить публичную и достоверную информацию о зарегистрированных правах и сделках для третьих лиц, но не стать условием возникновения (или невозникновения) обязательств для сторон по сделке. Наступление подобных правовых последствий закон как раз предусматривает для случаев несоблюдения сторонами сделки требования об обязательной форме сделки. Вместе с тем в ряде случаев за государственной регистрацией договора может обратиться любая из сторон, что труднообъяснимо, если заключенный договор, как соглашение между всеми его сторонами, возникает только с момента регистрации.

Весь парадокс ситуации очевиден. Можно сделать вывод об исключении из статей ГК РФ, других нормативно-правовых актах гражданского законодательства, нормы об обязательной государственной регистрации сделок. Рассмотрим трудности, встречающиеся на практике из-за неясности, в каком соотношении по действующему гражданскому законодательству находится форма и государственная регистрация сделки.

С точки зрения обычного человека, не обладающего юридическими познаниями, некоторые ситуации могут показаться странными, например: заключен договор купли-продажи квартиры, заверен у нотариуса, исполняются обязательства по передаче указанной в договоре суммы, квартира передается по передаточному акту и покупатель в нее въезжает, а сделка с точки зрения закона до сих пор не заключена.

Столь пристальное внимание к моменту заключения сделки с жилым помещением обусловлено тем, что по времени момент достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям сделки (т.е. подписание договора, передача жилого помещения, денег) и момент внесения соответствующей записи в ЕГРП не совпадают. Поясним более подробно, что это значит. Как было указано выше, государственная регистрация осуществляется в установленном законом порядке, который можно назвать регистрационным процессом, включающим в себя несколько стадий (стадия приема заявлений, стадия правовой экспертизы, стадия совершения акта государственной регистрации и т. д.). Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предписан срок проведения государственной регистрации (т.е. прохождения стадий регистрационного процесса) не позднее чем в месяц. По усмотрению учреждения юстиции территориального органа субъекта федерации, срок может быть, и уменьшен до 14 дней, 7 дней (в Красноярском крае до 14 дней). Но в любом случае, в один день регистрация не происходит. За время нахождения документов (в частности подписанного договора) в регистрирующем органе могут возникнуть обстоятельства, не зависящие от воли сторон, которые существенно повлияют на субъективные права сторон, например - смерть одной из стороны по договору. Рассмотрим сказанное на примере из судебной практики.

Граждане А. и И. обратились в Медногорский городской суд Оренбургской области с жалобой на отказ учреждения юстиции по государственной регистрации прав Оренбургской области в государственной регистрации договора мены от 17.07.2001 г. и просьбой обязать произвести государственную регистрацию. Основанием для отказа явилось то обстоятельство, что сторона по договору мены гражданин X. Умер до момента государственной регистрации договора мены

В судебном заседании представитель учреждения юстиции по регистрации прав Оренбургской области жалобу не признал и просил суд в удовлетворении жалобы отказать по следующим причинам. Граждане А.. И. и X. 18.07.2001 г. представили в учреждение юстиции по регистрации прав Оренбургской области документы на государственную регистрацию. В ходе проведения правовой экспертизы от наследников гражданина X. Стало известно, что 20.07.2001 г. он скончался. В связи со смертью гражданина прекращается его правоспособность, поэтому в государственной регистрации сделки было отказано.

Медногорский городской суд Оренбургской области, заслушав объяснение сторон, исследовав обстоятельства дела, пришел к следующим выводам.

В соответствии со ст. 154 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Согласно п.2 ст. 17 ГК РФ правоспособность гражданина возникает с момента его рождения и прекращается смертью. После смерти лица не может быть осуществлена ни государственная регистрация его права, ни государственная регистрация его сделки, поскольку одним из основных условий законности сделки является условие о правоспособности и дееспособности стороны по договору. Обязать государственное учреждение юстиции зарегистрировать права на объект недвижимого имущества за умершим, значит нарушить требования Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» о добровольном и заявительном порядке государственной регистрации. В соответствии со ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация проводится на основании заявления правообладателя, стороны договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. В случае если правообладатель умер, государственная регистрация не может быть проведена в связи с прекращением правоспособности гражданина.

Учитывая изложенное, Медногорский городской суд Оренбургской области отказал в удовлетворении жалобы и признал отказ в государственной регистрации законным и обоснованным. Учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации сделки, поскольку гражданин (являющийся одной из сторон по договору) умер до момента государственной регистрации, т.е. до даты внесения записи о праве в Единый государственный реестр прав Решение Медногорского городского суда Оренбургской области от 25.09.2001 г. // Информационное издание № 1 Государственного учреждения юстиции «Регистрационная палата по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края». - Красноярск, 2002. С.105.

Стоит добавить, если бы аналогичная ситуация произошла в отношении договора мены гаражей или земельных участков последствия были бы иные. Сделки с такими объектами как гараж, земельный участок не подлежат государственной регистрации (за исключением договоров дарения, ренты).

Кроме рассмотренных негативных последствий могущих возникнуть из-за разницы во времени между моментом фактического заключения договора (достижения соглашения сторон по всем существенным условиям договора) и моментом придания юридической силы договора, есть и другие. Приведем пример из судебной практики предусмотренный в работе К.И. Скловского.

Был зарегистрирован договор купли-продажи квартиры, который, однако, исполнен не был; не было и государственной регистрации перехода права собственности. После этого продавец продал ту же квартиру другому лицу, но в регистрации этого второго договора было отказано. Иск о понуждении к регистрации был отклонен, хотя продавец вполне корректно ссылался на то, что хотя договор и заключен, но не исполнен, и он остался собственником. В обоснование своего решения суд сослался па то, что Единый государственный реестр прав должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременении этих прав и о сделках с таким имуществом. Наличие в Едином государственном реестре прав записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон, или прекращения по другим основаниям. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало сторонам нового договора в его государственной регистрации Скловский К.И. Применение норм о доброй совести в гражданском праве России // Хозяйство и право. 2008. №9. С. 93..

Далее К.И. Скловский комментирует возникшую ситуацию. Нет никакого противоречия в том, что продавец более одного раза продает вещь. Поэтому регистрация этих договоров не противоречит ни смыслу Гражданского кодекса РФ, ни смыслу государственной регистрации оборота недвижимости. Напротив, отказ в регистрации очевидным образом ущемляет интересы участников оборота. Во-первых, органы государственной регистрации не должны брать на себя защиту прав частных лиц, в том числе первого покупателя, который вправе потребовать исполнения договора. Если он не делает этого сам тем меньше оснований защищать его государственному органу. Во-вторых, второй покупатель лишается права требования из договора, который после отказа в регистрации оказывается незаключенным. В-третьих, и это еще более важно, оборот недвижимости вынужденно загоняется в тень и уходит из-под публичного контроля. Но ведь одна из главных задач системы регистрации недвижимости - сделать весь оборот недвижимости открытым и публичным.

Непонятно также, по какому основанию продавец мог бы требовать расторжения договора, которое рекомендовано судом. Даже невыполнение обязательства по оплате квартиры или иной вещи, как известно, не даст права на расторжение купли-продажи. Ни закон, ни деловая практика не предусматривают и одностороннего отказа от купли-продажи. Но невыполнимость данных судом рекомендаций - лишь одно из обстоятельств, подтверждающих сомнительность приведенного решения. Главное состоит в том, что наличие нескольких записей о продаже одной и той же недвижимости в наибольшей степени отвечает как нуждам оборота и его участников, имеющих возможность учесть это обстоятельство при вступени в договор с продавцом, так и смыслу закона, не случайно разделяющего регистрацию договора и регистрацию перехода права собственности Скловский К.И. Применение норм о доброй совести в гражданском праве России /К.И. Скловский //Хозяйство и право. 2008. №9. С. 93..

Если не брать во внимание высказывания автора по поводу злоупотребления регистратором своей компетенцией («Характерно, что участники оборота -- продавец, первый и второй покупатель - не имеют никакого спора по поводу сделки; все возражения следуют со стороны регистратора, который, конечно, защищает не интересы оборота и его участников, а собственный ведомственный интерес, в крайнем случае, свое право не знать основ гражданского права» Скловский К.И. Применение норм о доброй совести в гражданском праве России /К.И. Скловский //Хозяйство и право. 2008. №9. С. 93-94.), стоит все же признать появляющуюся проблему в выше приведенной ситуации. В обосновании решения суда думается смысл есть. В соответствии с п.п. 17, 63-65 Правил ведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.98г. за №219, нельзя зарегистрировать новую сделку без погашения записи о предыдущей сделки. Любой государственный регистратор в сложившейся ситуации не сможет поступить иначе. Указанные проблемы могут решиться на законодательном уровне. Опять же, если вернуться к мысли об отмене государственной регистрации сделки, то мы увидим, что в этом отношении проблемы не существует. Продавец может многократно подписать различные договора с различными покупателями (а следовательно заключить несколько договоров) по поводу продажи квартиры. Но, лишь, только с одним из них (который, скажем, действительно произведет оплату квартиры) он обратится в орган государственной регистрации с заявлением о переходе права собственности квартиры от него, к новому собственнику.

Вывод к главе 3

Сделки в современном гражданском праве являются правовой формой опосредования экономических связей между субъектами гражданского оборота на пути становления рыночной экономики. Сделки являются необходимым инструментарием регулирования договорных отношений, об обязательствах, о собственности.

Сделки с недвижимостью составляют значительную часть гражданского оборота и в наибольшей степени нуждаются в государственном признании и подтверждении прав их участников, что обусловлено особым характером предмета таких сделок - недвижимости.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на территории всей Российской Федерации по установленной Законом системе записей на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним учреждениями юстиции на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

Из определения сделки следует, что сделка относится не к событиям, как виду юридических фактов, а к действию. Действие - юридический факт происходит по воле человека. Именно то, что сделка представляет собой волевой акт, отличает ее от юридических событий, которые носят не волевой характер. С психологической точки зрения, сделка - это акт поведения человека, совершаемый по тем или иным мотивам, направленный на ту или иную цель. Здесь цель сделки выражает субъективное отношение совершающего ее лица к достигаемым при ее помощи последствиям. Цель сделки является необходимым элементом ее юридического состава. Она играет важное значение в оценке сделки с точки зрения ее соответствия требованиям правовых норм, так и точки зрения ее соответствия правилам морали См. Шахматов В.П. Сделки, совершенные с целью противной интересам государства и общества. Томск 1966.-С.14.. Цель сделки должна быть законной, т.е. не должна нарушать юридических обязанностей, установленных предписаниями правовых норм, входящих либо в содержание правоспособности, либо в содержание конкретного правоотношения. В противном случае сделка признается недействительной как противоречащая закону.

Регистрационные отношения возникают по инициативе правообладателя, на основе чего у учреждения юстиции по регистрации прав возникают соответствующие юридические обязанности, корреспондирующие правам правообладателей (процессуальные права и обязанности), реализуемые в рамках отношений, возникающих на основе подачи (приема) предусмотренных законодательством документов. При этом полномочия, необходимые для совершения государственной регистрации, имеются у одной стороны регистрационного отношения - учреждения юстиции по регистрации прав, которое осуществляет ее своим односторонним юридически властным распорядительным действием, имеющим публично - правовое значение, определяемое государственным характером регистрации.

Стадийность регистрационной деятельности закреплена в ст. 13 Закона о регистрации. Условно ее можно разделить на следующие обязательные и факультативные стадии, каждая из которых имеет самостоятельное процессуальное значение:

а) прием документов, необходимых для осуществления государственной регистрации;

б) правовая экспертиза документов и проверка законности сделок с недвижимостью;

в) установление отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации;

г) принятие официального решения о регистрации или отказе;

д) внесение соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ней;

е) совершение надписей на правоустанавливающих документах, выдача свидетельства о государственной регистрации права или решения об отказе в ней.

Названные стадии являются обязательными. Но регистрационное производство допускает и некоторые факультативные стадии. К ним относятся:

а) приостановление государственной регистрации;

б) обжалование отказа в государственной регистрации права на недвижимое имущество или сделки с ним.

В последнем случае административно - процедурное производство в силу возникновения спорной (конфликтной) ситуации перерастает в административно-юрисдикционное производство.

Заключение

Подводя итог, необходимо отметить следующее.
Недвижимостью по российскому гражданскому законодательству может являться только вещь, но не имущество как более объемная категория. Действующий гражданский кодекс не содержит четкого определения понятия недвижимость, ограничиваясь установлением одного признака - прочной связи с землей, который понимается как невозможность перемещения без причинения несоразмерного ущерба назначению. Кроме того, ГК РФ приводит перечень объектов недвижимости, носящий открытый характер и дополняемый, в частности, Законом о государственной регистрации прав. Часть данных объектов относится к недвижимости в силу своих природных свойств, часть отнесена к недвижимости велением законодателя. Представляется обоснованным исключить из перечня недвижимости предприятие как имущественный комплекс, помещения, а так же суда и космические объекты. При этом предприятие более целесообразно закрепить в законодательстве как особый имущественный объект, не являющийся недвижимостью. Помещения, как жилые, так и нежилые, следует рассматривать как часть сложной вещи - строения, а за лицом признавать долю в праве собственности на строение, соответствующую в натуре помещению. Данный вариант, к сожалению, маловероятен при современном развитии уровня правосознания российского населения. Суда и космические объекты следует отнести к движимому имуществу, введя в отношении них особый порядок учета и регистрации, строящийся на принципе открытости сведений. Говоря о сущностных признаках недвижимости, которые должны найти отражение в его легальном определении, необходимо отметить следующие. Недвижимость всегда является индивидуально-определенной, в отличие от движимых вещей, которые могут быть определены родовыми признаками. Данный признак обусловлен тем, что положение недвижимости не изменяется в пространстве, в силу чего можно четко описать ее границы. Именно благодаря данному качеству стал возможен учет недвижимости, который обеспечивает стабильность гражданского оборота. Недвижимость является вещью. Это означает, что недвижимость всегда имеет четкие пространственные границы, которые позволяют идентифицировать ее местоположение. Наконец, недвижимость имеет связь с землей. Данная связь может быть неразрывной (например, в отношении земельных участков) или такой, разрыв которой причинит несоразмерный ущерб самой вещи или повлечет затраты, несоизмеримые с ее стоимостью (строения).

Таким образом, под недвижимостью следует понимать индивидуально-определенную вещь, которая имеет прочную связь с землей в целом как природным ресурсом, и перемещение которой невозможно, причинит несоразмерный ущерб вещи либо повлечет затраты, несоизмеримые с ее стоимостью.

Считаю, что цель работы, а именно конструктивный анализ понятия недвижимого имущества как объекта гражданских прав и определение института недвижимости на современном этапе развития гражданско-правовых отношений.

Было выяснено, что Недвижимое имущество являлось и является предметом постоянного внимания юридической науки. Легализация современным российским гражданским правом частной собственности не только на всю совокупность объектов недвижимости, но даже и на отдельные группы таких объектов немедленно в той или иной степени включает в коммерческий оборот всю систему недвижимого имущества. Цивилистическое научное сообщество активно устремилось в развитие учения о недвижимых вещах. Появились монографические и диссертационные исследования, многочисленные комментарии и научные статьи (М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, И.Д. Кузьмина, Е.А. Суханов, др.). Принятие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Земельного кодекса РФ в дальнейшем стимулировало научную мысль о недвижимых объектах гражданских прав.

Нельзя не отметить особую роль Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в ред. от 27.12.2009 N 343-ФЗ). Он определяет правила и механизмы формирования единого систематизированного свода сведений об учтенном в соответствии с едиными стандартами недвижимом имуществе. Процедура оформления недвижимости упроститлась: законом установлены закрытые перечни сведений, которые должны содержаться в кадастре. Причем за внесением изменений или получением сведений из кадастра теперь нужно обращаться в один орган, что снижает затраты времени и сил. Информация о земельных участках и объектах недвижимости становится общедоступной - любое лицо на сайте Роснедвижимости сможет ознакомиться с публичной кадастровой картой или же может обратиться за информацией орган кадастрового учета. То есть участники рыночных отношений могут достаточно быстро проверить есть ли на том или ином объекте ограничения и обременения, не наложен ли на него арест.

В связи с этим, подводя итог исследованию данной темы, можно предложить некоторые способы совершенствования законодательства в области регулирования правоотношений:

1) Из перечня объектов недвижимого имущества, содержащегося в ст. 130 ГК РФ, следует исключить такие объекты, как леса, многолетние насаждения, а также обособленные водные объекты и внести в Лесной и Водный Кодексы РФ соответствующие изменения, так как объектами недвижимости являются не сами леса и водные объекты, а те земельные участки на которых они расположены.

Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе также исходит из необходимости исключения из перечня недвижимого имущества лесов и многолетних насаждений, поскольку «недвижимыми вещами являются не сами леса и многолетние насаждения, а те земельные участки, на которых они расположены. Отчетливо видно, что даже в законодательном определении «лесной фонд» речь идет не о самой лесной растительности, а о тех земельных участках, на которых она расположена».

В ст. 130 ГК РФ к разряду объектов недвижимости отнесены также обособленные водные объекты. С учетом вышесказанного предлагается замкнутый водный объект как объект недвижимости из ст. 130 ГК РФ исключить и внести соответствующие изменения в Водный Кодекс РФ.

2) Дополнить ст. 130 ГК РФ указанием новых объектов недвижимого имущества с целью детализации их правового режима. К числу таких объектов относятся: помещения (жилые и нежилые), так как в юридической литературе получила распространение точка зрения, в соответствии с которой помещение является недвижимостью в силу закона, когда готовился и принимался новый ГК, нежилые помещения не признавались объектом недвижимости

3) Имущественные комплексы (в том числе предприятия), являясь особыми объектами гражданских прав, в силу собственной конструкции элементно-структурных отношений не могут быть недвижимыми вещами (недвижимостью), равно как распространение на них режима недвижимости, несовместимое с сущностью комплексов, вовсе выводит их из числа оборотоспособных объектов.

Необходимо на законодательном уровне предать имущественному комплексу особый статус объекта недвижимого имущества, так как входящая в состав имущественного комплекса недвижимость отдельно либо в составе сложной вещи следует своей собственной юридической судьбе в границах самостоятельных правоотношений по ее поводу.

В условиях развития рыночных отношений государство должно уделять больше внимания отношениям, связанным с недвижимым имуществом; приводить в соответствие с реалиями нормативные акты и устранять их противоречивость.

Анализ судебной практики

Пример 1. По делу № А06-869/2008-9 Общество с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «Хозторг» обратилось в арбитражный суд Астраханской области с иском к Комитету имущественных отношений г. Астрахани и Комитету по архитектуре и градостроительству администрации г. Астрахани о признании права собственности на нежилое строение - автомойку с встроенным залом игровых автоматов.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 08.02.1993г. № 57 за истцом 13 ноября 2002 г. за № 30-01/01-64/2002-0027 зарегистрировано право собственности на гараж, по адресу: г.Астрахань, Ленинский район, ул. Ботвина, 6 «а», литер строения Е, площадью 150,90 кв.м.

На основании постановления администрации г. Астрахани № 1482 от 02.06.2003г. Обществу с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «Хозторг» по договору о предоставлении земельных участков в пользование на условиях аренды № 1253 предоставлен в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 151,00 кв.м, расположенный по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Ботвина, 6 «а» для проектирования и реконструкции здания гаража в мойку автотранспортных средств. Срок аренды земельного участка определен сторонами с 24.03.2003г. по 23.03.2004г.

Истец в период действия договора аренды произвел реконструкцию приобретенного по договору купли-продажи гаража, изменив его наименование на автомойку с встроенным залом игровых автоматов. Данная реконструкция была осуществлена без разработки проектно-сметной документации.

Одним из требований, предъявляемых к реконструкции объектов капитального строительства, согласно ст. 52 Градостроительного кодекса РФ является изготовление проектной документации.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом иными правовыми акта-ми, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу вышеприведенной нормы права суд признал спорный объект недвижимости самовольной постройкой.

Удовлетворяя исковые требования истца по настоящему делу, суд отметил, что из смысла статьи 222 ГК РФ следует, что указанная норма права регулирует отношения, связанные с самовольной постройкой жилого дома, строения, сооружения, то есть со строительством указанных объектов.

В статье 1 Градостроительного кодекса РФ даются понятия строительства и реконструкции.

Так, в п. 13 Кодекса указано, что строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Согласно п. 14 реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Порядок признания права собственности на самовольно реконструированные объекты недвижимости гражданским законодательством не установлен.

Поскольку разрешение на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию не может быть выдано в виду проведения реконструкции с нарушением требований градостроительного кодекса, то узаконить самовольно реконструированный объект недвижимости возможно только в судебном порядке, исходя из того, что признание права является одним из способов защиты гражданских прав (ст. 12 ГК РФ).

Пример. 2. По делу № А06-3102/2007-9 Арбитражный суд Астраханской области отказал в иске ООО «Культурно-развлекательный комплекс «Бильярдный клуб «Классик», обратившемуся с иском к Комитету имущественных отношений о признании права собственности на нежилое строение - культурно-развлекательный центр, литер Г, общей площадью 1 502,3 кв. м, расположенный по адресу: г. Астрахань, ул. Космонавтов, 18, в целом.

Как следует из материалов дела, истцом по договору купли-продажи от 30.05.2005г. был приобретен объект недвижимого имущества - административный корпус, двухэтажное, литер «Г», общей площадью 1 061,8 кв. м, расположенный по адресу: 414057, г. Астрахань, ул. Космонавтов, 18.

На основании постановления администрации г. Астрахани № 1899 от 26.09.2006г. ист-цу был предоставлен в аренду с 20.08.2005г. сроком на 25 лет земельный участок площа-дью 846 кв. м по ул. Космонавтов, 18 в Советском районе из состава земель поселений для эксплуатации административного здания, расположенный по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Свердлова, 99-101/ул. Кр. Набережная, 100-102, для эксплуатации магазина.

В последствии истцом самовольно реконструирован принадлежащий ему объект не-движимости - административный корпус, путем оборудования помещений в сквозной арке здания и возведения двухэтажного пристроя к фасадной стороне существующего здания, в результате чего площадь литера Г увеличилась на 764,0 кв.м.

Мотивируя свой отказ в удовлетворении заявленных требований, суд привел доводы о том, что земельный участок, на котором расположена реконструированная часть спорного объекта недвижимого имущества, истцу не предоставлялся ни под строительство, ни под реконструкцию здания административного корпуса, пристрой к административному зда-нию вышел за пределы предоставленного земельного участка.

Таким образом, изменения, внесенные в пункт 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ Федеральным законом от 30 июля 2006г. № 93-ФЗ, обусловливают проблемы толкования положений данной статьи, которые привели к не единообразному применению этих положений.

За 4 месяца 2008г. Арбитражным судом Астраханской области рассмотрено 126 исковых заявлений о признании права собственности на самовольную постройку.

По результатам рассмотрения вышеуказанных исковых заявлений по 70 делам вынесено решение об удовлетворении иска, по 56 делам в иске отказано. В процентном соотношении число удовлетворенных исков от общего количества рассмотренных заявления по данной категории спора составляет 55,5%, число исков, в удовлетворении которых отказано - 44,5% .

За аналогичный период в 2007г. Арбитражным судом Астраханской области по данной категории споров рассмотрено 178 исковых заявлений. 147 исков удовлетворено (82,5%), в удовлетворении 31 искового заявления судом отказано (17,5%).

Таким образом, в связи с изменением редакции статьи 222 ГК РФ наметилась тенденция к увеличению числа отказов в признании права собственности на самовольную постройку.

Количество обращений с данным видом иска в 2007г. и 2008г. позволяет сделать вывод о том, что проблема легализации самовольной постройки является актуальной не только для арендаторов земельных участков, утративших в связи с изменением статьи 222 ГК РФ возможность претендовать на судебное признание их права собственности на такой объект, данная проблема актуальна для собственников земельных участков и владельцев земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Список литературы

Нормативные акты

1. Конституция РФ (с учетом поправок от 30.12.2008 N 7-ФКЗ)

2. Водный кодекс РФ (в ред. 27.12.2009 N 365-ФЗ)

3. Гражданский кодекс РФ (в ред. от 18.07.2009 N 181-ФЗ )

4. Гражданско - процессуальный кодекс РФ (в ред. от 23.07.2010 N 178-ФЗ)

5. Земельный кодекс РФ (в ред.от 22.07.2010 N 167-ФЗ)

6. Лесной кодекс РФ (в ред. от 22.07.2010 N 167-ФЗ)

7. Федеральный закон от 21 июля 1997 г.№ 122-ФЗ "0 государственной регистрации прав на недвижимость имущество и сделок с ним" (в ред. от 17.06.2010 N 119-ФЗ)

8. Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ в ред. от 08.05.2009 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

9. Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 08.05.2009) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (принят ГД ФС РФ 26.06.2002)

10. Федеральный закон РФ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ, в ред. от 27.07.2010

11. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (принят ГД ФС РФ 24.06.1997)

12. Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в ред. от 27.12.2009 N 343-ФЗ)

13. Федерального закона от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве" (в ред. от 23.07.2008г. N 160-ФЗ )

14. Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" в ред. от 25.12.2009 N 340-ФЗ

15. Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ (в ред. от 13.05.2008) «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»

16. Приказ Минюста РФ от 20.02.2008 N 34 "Об утверждении форм заявлений о государственном кадастровом учете недвижимого имущества" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 21.02.2008 N 11190)

17. Распоряжение Администрации Президента РФ N 943, Аппарата Правительства РФ N 788 от 16.07.2008 (ред. от 05.03.2009) «О перечне полных и сокращенных наименований федеральных органов исполнительной власти»

18. Постановление Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» (в ред. от 21 августа 2010 г.)

19. Постановление Правительства РФ от 16.07.2007 N 447 (ред. от 22.04.2009) "О совершенствовании учета федерального имущества"

20. Постановление Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 (ред. от 30.04.2009) "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации"

21. Указ Президента Российской Федерации от 12 мая 2008 года N 724 «Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти»

22. Приказ Минюста России от 8 декабря 2004 г. N 192 «Об утверждении Инструкции о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер»

23. Приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 04 февраля 2009 г. № 34 "О перечне специальностей среднего профессионального образования, полученных физическими лицами, претендующими на получение квалификационного аттестата кадастрового инженера"

24. Приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 24 ноября 2004 года № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков»

25. Постановление Пленума Верховного суда РФ № 10 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

26. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 8, ст. 963)

27. Обобщение судебной практики Третьего арбитражного апелляционного суда по вопросам защиты права собственности за 2008 год

28. Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (см. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда РФ № 21)

29. "Почтовые правила" (приняты Советом глав администраций связи Регионального содружества в области связи 22.04.1992)

30. Приказ Минэкономразвития России № 23 от 22.01.2010 г. "Об утверждении Положения о составе, порядке работы квалификационной комиссии для проведения аттестации на соответствие квалификационным требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам, порядке проведения квалификационного экзамена на соответствие квалификационным требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам, о перечне документов, представляемых одновременно с заявлением о получении квалификационного аттестата кадастрового инженера"

31. Распоряжение Минимущества РФ от 18 января 2001 г. N 91-р «Об организации учета и вовлечении в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства, находящихся в федеральной собственности»

Литература

32. В.А. Алексеев «Недвижимое имущестов: государственная регистрация и проблемы правового регулирования», изд. Волтерс Клувер, 2007

33. Гражданское право - уч. под ред. С.С. Алексеева, М.: Проспект; Екатеринбург; Институт частного права, 2009 год,

34. Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение /Е.С. Болтанова. / Серия «Закон и общество». - Ростов н/Д: Феникс, 2007.

35. Договорное право: кн. 2: Договоры о передаче имущества. В 2-х кн Кн:2 ; Брагинский М.И. , Витрянский В.В. ; М.: изд. «Статут», 2008 год

36.

37. Витрянский Е.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: «Статут». 2007

38. В.А. Горемыкин, «Сделки с недвижимостью», изд. «Филинъ», 2009 г.

39. С.В. Гриненко, «Экономика недвижимости», Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2008

40. Комментарий к федеральному закону от 24 июля 2007 г. N 221-фз "о государственном кадастре недвижимости", Н.С. Долганова, В.А. Зюзин, А.Н. Королев, А.А. Назимова, СПС «Консультант Плюс», 2008 год

41. Качур. Н.Ф. Применение гражданского законодательства в нотариальной практике: Регистрация недвижимости, брачные договоры, наследование земельных участков, рента, исполнительная надпись. - Красноярск: КГУ, 2007 г.

42. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. - М. : Статус, 2007 г.

43. Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова, Недвижимость: Права и сделки, М.: «Феникс»

44. Марченко А. В. Экономика и управление недвижимостью: учеб. пособие. - Изд. 2-е, перераб. и доп., Ростов-на-Д.: «Феникс», 2007

45. Римское частное право - уч. под ред. И.Б. Новицкогои профессора И.С. Перетерского, М.: ТОН-Остожье, 2007 год

46. Нагаев Р.Т. «недвижимость: энциклопедический словарь», М.: изд. «ВЕСЬ», 2009 г.

47. Гражданское право. Учебник. Часть II. Издание пятое, перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого.- М.:ПРОСПЕКТ, 2007 год

48. Гражданское право.В 4-Х томах. Том II. Вещное право. Наследственное право. Е.А. Суханов, М.: «Статут», 2007

49. О.А. Чаусская, Гражданское право - М.: Дашков и К., 2007,

Периодическая литература

50. Иванова Н.Р. Споры о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения. Адвокат, 2007 г., № 9

51. Скворцов, О. Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве /О. Ю. Скворцов. //Правоведение. -2007. - № 4 (243)

52. Скловский К.И. Применение норм о доброй совести в гражданском праве России /К.И. Скловский //Хозяйство и право. 2008. №9

53. Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование", номер 1-2 (14-15), Павлов П.Н., Пискунова М.Г., Турецкий Е.Ю.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6