Статья 153 ГК РФ дает понятие сделки как действий граждан и юридических лиц, направленных на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделка представляет собой сочетание воли и волеизъявления. В связи с тем, что сделка предполагает намерение лица приобрести определенные юридические права и обязанности, для ее совершения необходимо желание лица, заключающего сделку. Такое желание называют внутренней волей, которую необходимо довести до сведения других лиц. Способом выражения внутренней воли является волеизъявление. Волеизъявление принимает форму определенного действия - подписание договора, составление завещания, выдача доверенности и др.

В соответствии со ст. 154 ГК РФ, в зависимости от числа участвующих в сделке сторон, сделки бывают - односторонними, двусторонними и многосторонними.

Для совершения односторонней сделки достаточно волеизъявления одной стороны. Примером односторонней сделки может служить завещание, доверенность, принятие наследства или отказ от него.

Для дву - или многосторонних сделок необходимо, чтобы волю выразили два и более лиц, и эта воля совпала. Такие сделки называются договорами. Договоры в нотариальной практике чаще встречаются в виде двусторонних сделок.

Форма сделок может быть устной или письменной, письменная форма подразделяется на простую и нотариальную (ст. 158 ГК РФ).

Письменная форма представляет собой выражение воли участников сделки путем оставления документа, отражающего содержание подписанного лицами, совершающими сделку (ст. 160 ГК РФ). Нотариальная форма отличается от простой письменной формы тем, что на документе, отвечающем перечисленным выше требованиям, нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, совершается удостоверительная надпись (ст. 163 ГК РФ).

Сделки характеризуются следующими особенностями:

1) Сделки представляют собой юридический факт и являются наиболее распространенным основанием возникновения, изменения или прекращения гражданских правоотношений.

2) Сделка - волевой акт, направленный на достижение определенной цели. Этим сделки отличаются от события. События - явления естественного порядка, происходящего помимо воли людей.

3) Сделкой может быть признано правомерное действие. Не противоречащее закону, хотя бы не подпадающее ни под один из известных закону типов сделок.

4) Сделка должна быть совершена лишь теми гражданами и организациями, воля которых порождает соответствующие правовые последствия.

5) Сделка осуществляется на основании воли ее участников - волеизъявления, которое определяет содержание сделки (конкретные права и обязанности).

Воля граждан и юридических лиц должна быть ясно выражена: в действиях; в устной или письменной форме; в других действиях, достаточно свидетельствующих о воле лица.

1.1 Сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению

В соответствии со ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок признается обязательным в двух случаях: по закону и по соглашению сторон (даже если по закону для сделок данного вида эта форма не требуется).

Гражданский кодекс Российской федерации содержит прямые указания об обязательной нотариальной форме таких сделок как:

- доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, это указано в п.2 ст. 185 ГК РФ;

- в соответствии с п.3 ст.187 ГК РФ доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, за исключением случаев, предусмотренных п. 4 ст. 185 ГК РФ удостоверяется в нотариальном порядке;

- в пункте 2 статьи 339 ГК РФ указано, что договор об ипотеке, а также договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен;

- в пункте 2 статьи 389 и пункте 2 статьи 391 Гражданского Кодекса РФ предусматривается обязательное нотариальное удостоверения уступки требования и перевода долга, основанные на сделке, совершенной в нотариальной форме;

- также договор ренты (ст.584 ГК РФ).

Также по желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки.

На основании ст. 164 ГК РФ: сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов. Несоблюдение нотариальной формы сделки либо требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность.

1.2 Правила удостоверения сделок

Удостоверение сделок, как и других нотариальных действий, осуществляется в соответствии с принятыми 11 февраля 1993 года Основами законодательства о нотариате, нотариусами, которые работают в государственных нотариальных конторах или занимаются частной практикой.

При удостоверении сделки нотариус разъясняет сторонам смысл и значение проекта сделки, проверяет, соответствует ли ее содержание действительным намерениям сторон, разъясняет сторонам все правовые нормы, относящиеся к сделке, ее юридическим последствиям.

Приступая к удостоверению сделки, нотариус устанавливает личности обратившихся для ее удостоверения, а также проверяет дееспособность граждан либо правоспособность юридических лиц (ст. 42, 43 Основ законодательства РФ о нотариате). Дееспособность граждан в полном объеме возникает по достижении ими совершеннолетия, т.е. 18-летнего возраста (ст. 21 ГК РФ).

В силу правил статьи 171 ГК РФ:

1.Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах. Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о не дееспособности другой стороны.

2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.

Сделки от имени лиц, признанных в судебном порядке ограниченно дееспособными, могут быть удостоверены лишь с согласия попечителя. Однако такой гражданин самостоятельно несет имущественную ответственность по совершенным им сделкам и за причиненный им вред (п. 1 ст. 30 ГК РФ).

Если у нотариуса есть основания предполагать, что кто-либо из участников сделки вследствие душевной болезни или слабоумия не может понимать значения своих действий и руководить ими либо вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами, ставит свою семью в тяжелое материальное положение, а сведений о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным не имеется, нотариус откладывает решение сделки и выясняет, не выносилось ли судом решение о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным. При отсутствии такого решения нотариус о своем предположении сообщает одному из лиц или одной из организаций, способных поставить вопрос перед судом о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным, а также просит сообщить ему о принятом решении. В зависимости от решения этого лица или организации нотариус либо совершает сделку, либо приостанавливает ее оформление до рассмотрения дела судом.

Если при совершении сделки одна из сторон является юридическим лицом, нотариус проверяет его правоспособность. Юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество, отвечает этим имуществом по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом или ответчиком в суде (п. 1 ст. 48 ГК РФ). Правоспособным признается такое юридическое лицо, которое может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах и нести связанные с этой деятельностью обязанности (п. 1 ст. 49 ГК РФ).

Юридические лица действуют на основании устава, либо учредительного договора и устава, либо только учредительного договора. В случаях, предусмотренных законом, юридическое лицо, не являющееся коммерческой организацией, может действовать на основании общего положения об организациях данного вида. Учредительный договор юридического лица заключается, а устав утверждается его учредителями (участниками). Юридическое лицо, созданное в соответствии с ГК РФ одним учредителем, действует на основании устава, утвержденного этим учредителем (п. 1 ст. 52 ГК РФ).

При проверке правоспособности нотариус уточняет порядок образования юридического лица, знакомится с учредительными документами.

Нотариус проверяет:

- зарегистрированы ли в установленном порядке устав, учредительный договор или положение, поскольку юридическое лицо считается созданными с момента его государственной регистрации;

- соответствует ли совершаемое нотариальное действие правам юридического лица;

- уточняет полномочия его представителя, которые подтверждаются выданной на его имя доверенностью.

От руководителей юридических лиц, которым уставом, учредительным договором или положением предоставлено право заключения сделок, истребуется документ, удостоверяющий их должностное положение. Если юридическое лицо образовано коллегиальным органом, то от руководителя этого органа истребуется документ о назначении должностных лиц и о распределении между ними обязанностей.

Для физических и юридических лиц установлен единый порядок оформления нотариальных документов. Едины также требования, предъявляемые к совершаемой сделке.

Нотариус должен проверить:

- не противоречит ли сделка законодательству;

- соблюдена ли требуемая форма;

- определить объект гражданских прав.

Если сделка носит имущественный характер, то необходимо уточнить, к какому виду имущества она относится - движимому или недвижимому. Поскольку вся недвижимость регистрируется государством, нотариус проверяет подлежало ли данное имущество государственной регистрации и является ли данное лицо собственником отчуждаемого или закладываемого имущества.

Договор об отчуждении имущества, состоящего на учете, а также соглашение о расторжении такого договора после его регистрации в соответствующем органе должны быть представлены для регистрации по месту учета того имущества, о чем указывается в удостоверительной надписи и разъясняется сторонам нотариусом. Договор об отчуждении жилого дома (части дома), квартиры, находящихся в городе или поселке городского типа, подлежит регистрации в муниципальном предприятии технической инвентаризации, осуществляющем регистрацию строения. Договор об отчуждении автотранспортных средств регистрируется в органах ГИБДД.

Соглашение о расторжении договора об отчуждении имущества может быть оформлено как путем составления отдельного документа, который приобщается к договору, так и надписью на всех экземплярах договора, подписанного сторонами.

Содержание нотариально удостоверяемой сделки, а также заявление иных документов должна быть зачитано вслух участниками. Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса.

Если гражданин вследствие физических недостатков, болезни или по каким-либо иным причинам не может лично расписаться, то по его поручению, в его присутствии и в присутствии нотариуса сделку, заявление или иной документ может подписать другой гражданин с указанием причин, в силу которых документ не мог быть подписан собственноручно гражданином, обратившимся за совершением нотариального действия.

Текст нотариально удостоверяемой сделки должен быть написан ясно и четко, относящиеся к содержанию документа числа и строки обозначены хотя бы один раз словами, а наименование юридических лиц - без сокращений, с указанием адресов их органов.

Фамилии, имена и отчества граждан, их адреса по месту жительства должны быть написаны полностью. В документе, объем которого превышает один лист, листы должны быть прошиты, прошнурованы и скреплены печатью (ст. 44,45 Основ законодательства РФ о нотариате).

Количество экземпляров документов, в которых излагается содержание сделки, удостоверяемой в нотариальном порядке, определяется лицами, обратившимися за совершением нотариального действия, но не может превышать количество сторон, участвующих в ней. Однако завещание и договоры о залоге имущества, возведении жилого дома, отчуждении жилого дома и другого недвижимого имущества предоставляются нотариусу не менее чем в двух экземплярах, один из которых остается в делах нотариальной конторы. По просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус принимает на хранение один экземпляр указанных документов (ст. 60 Основ законодательства РФ о нотариате).

1.3 Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации

В ст. 165 ГК предусмотрено: несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В случаях предусмотренных данной статьей, сторона, недобросовестно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки. В редакции п. 2 и п. 3 ст. 165 ГК имеется практически важное различие, вытекающее из особенностей данных ситуаций: условием применения п. 2 является полное или частичное исполнение сделки, тогда как согласно п. 3 ни полного, ни частичного исполнения не требуется.

Правила данной статьи относятся к сделкам нотариальной формы которых предусмотрена как законом, так и соглашением сторон. В случае несоблюдения нотариальной формы, а также государственной регистрации сделка является ничтожной и ее последствия определяются по правилам ст.167 ГК. Общим последствием недействительности сделок, относящимся к ничтожным сделкам, является согласно п. 2 ст. 167 ГК возврат каждой из сторон всего полученного по сделке, именуемый взаимной реституцией. При невозможности возврата полученного возмещается его стоимость в деньгах. Однако в отношении государственной регистрации это правило действует, если такая регистрация установлена законом, но другими законодательными актами.

В интересах защиты добросовестной стороны при уклонении контрагента от нотариального удостоверения сделки или ее государственной регистрации ГК предоставляет исправной стороне право требовать в суде признание сделки заключенной или вынесения решения о регистрации сделки.

Сделка, требующая нотариального удостоверения, но не оформлена надлежащим образом, может быть признанна судом действительной только при условии доказанности самого факта заключения договора, причем действуют привила, о необходимости письменных доказательств.

Недействительная сделка не порождает юридических последствий, достижение которых добивались ее стороны, а влечет последствия ее недействительности, которые установлены законом, и для участников недействительной сделки по общему правилу неблагоприятны.

Список использованных источников и литературы

Конституция Российской Федерации: Официальный текст по состоянию на 1 февраля 2003г. - СПб.: Издат. Дом Громова, 2003 г -105 с.

Гражданский кодекс РФ (в четырёх частях) по состоянию на 1 февраля 2010 года.- Новосибирск: Сиб. Унив. Изд-во, 2010 - 473 с.

Основы законодательства Российской Федерации о нотариате № 4462-1 от 11 февраля 1993 г.

Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года.

А.Б. Борисов комментарий к гражданскому кодексу РФ (части1, 2, 3, 4) М.: Изд. Книжный мир, 2009г. - 562 с.

А.П. Сергеева, Ю.К. Толстой учебник Гражданское право (часть1) М.: Изд. Проспект, 2008г. - 205 с.

Борисова Е.А., Власов Ю.Н., Куклина Н.В. Основы законодательства о нотариате, комментарии. - М.: Изд. Спартак, 1996г.