Введение 3
1. История развития регулирования оборота недвижимости 4
2. Продажа недвижимости по российскому дореволюционному гражданскому праву 8
3. Договор продажи недвижимости по современному российскому гражданскому праву 15

3.1. Понятие договора продажи недвижимости 16
3.2. Объекты недвижимости 17
3.3. Форма договора и порядок его заключения 26
3.4. Исполнение договора продажи недвижимости 33

4. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 35
Заключение 43
Список использованной литературы 45

ВВЕДЕНИЕ

Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященную отдельным видам гражданско-правовых обязательств. И на наш взгляд договор купли-продажи недвижимости занимает ключевое положение среди иных разновидностей купли-продажи.

В последнее время увеличивается количество сделок с недвижимостью, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в большинстве случаев используются фирмами и предприятиями в качестве офисных центров. Обострился интерес и к купли-продажи торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений. В этой сфере возникает много острых, дискуссионных проблем, которые представляют тем больший интерес, что позиция законодателя по этому вопросу не всегда безупречна.

Актуальность избранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор купли-продаже недвижимости в последние несколько лет в нашей стране в связи с экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение. Об актуальности данной темы свидетельствует и то, что на правовую природу таких сделок влияют многочисленные факторы, например, в зависимости от того, принадлежит помещение частному лицу (физическому или юридическому) или государству; к какому виду недвижимости относится отчуждаемое помещение и т.д.

Целью данной работы является рассмотрение особенностей договора купли-продажи недвижимости.

1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ РЕГУЛИРОВАНИЯ ОБОРОТА НЕДВИЖИМОСТИ
Деление вещей на движимые и недвижимые было хорошо известно римскому праву. Недвижимостями в римском праве считались не только земельные участки (praedia, fundi) и недра земли, но и все, что было созда-но чужим трудом на земле собственника. Оно признавалось естественной, или имущественной частью поверхности земли (res soli). К недвижимостям относились, в частности, постройки, посевы, насаждения. Предметы, свя-занные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, счи-тались ее составными частями и подчинялись правилу superficies solo cedit (сделанное над поверхностью следует за поверхностью). Поэтому не допус-калось установление отдельного права собственности на дом и соответст-венно на земельный участок. Воздушное пространство над участком также рассматривалось как часть поверхности.

Что касается правового режима недвижимостей, то уже в законах XII таблиц (V в. до н.э.) имелись отдельные элементы особого подхода, отли-чающегося от подхода к правовому режиму движимых вещей: для приобре-тения в собственность земельных участков по давности владения требовал-ся срок, в два раза превышающий аналогичный срок в отношении движи-мых вещей. В эпоху принципата (27 г. до н. э. - 193 г. н. э.) появились спе-циальные правила, направленные на обеспечение публичности соответст-вующих сделок.

Но, все же, в целом римское право, как отмечал И.А. Покровский, имело дело «с единым понятием права собственности, заключающей в себе всю полноту свободы распоряжения. Различие между движимостями и недвижимостями имеет в римском праве самое минимальное значение (раз-ные сроки приобретательной давности и некоторые другие); как содержа-ние права собственности, так и формы вещного оборота определяются в нем для обеих категорий вещей совершенно одинаково: огромное имение может перейти из рук в руки так же бесформально, как и самая незначи-тельная безделушка» Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998, С. 195..

Для перехода права собственности римское право требовало как для движимостей, так и для недвижимостей одного - передачи вещей (traditio) при условии, что передающий являлся собственником вещи. В противном случае даже добросовестный приобретатель вещи права собственности не получал, а истинный собственник мог отобрать у него вещь с помощью виндикационного иска. В связи с этим использование римского правила неограниченной виндикации при оживленном имущественном обороте могло бы серьезно повлиять на стабильность последнего. «Последователь-ное проведение римского принципа, - указывал И.А. Покровский, - созда-вало бы общую неуверенность оборота: покупщик никогда не мог быть уверен в том, что он стал собственником, что завтра не явится некоторое другое лицо, которое докажет свое право собственности на вещь и отберет ее себе» Там же, С. 197..

В средневековой Европе развитие правового регулирования оборота на первоначальном этапе шло за римским правом: наблюдалось сближение правового режима недвижимостей и движимостей. Но затем для обеспече-ния того же оборота были востребованы некоторые правила, применявшие-ся до рецепции римского права. Ранее у германских народов право на не-движимости имело ярко выраженный публично-правовой характер. В част-ности, с землевладением были связаны разнообразные публичные права и обязанности: переход к новому владельцу прав на земельные участки зачас-тую нуждался в согласии разных лиц (например сюзерена, ближайших род-ственников) и был обставлен сложными формальностями.

В конце XVIII в. в Европе возникает институт ипотечной записки (ипотечных книг), который был вызван к жизни потребностями развиваю-щегося поземельного кредита. Содержание института ипотечных книг по-степенно расширяется в сторону фиксации не только закладных прав, но и всяких вещных прав на недвижимости. В течение XIX в. ипотечные книги по всей Европе превращаются в поземельные книги, а весь оборот недви-жимостей перестраивается на новых основаниях Там же, С.200..

Цель введения поземельных книг состояла в том, чтобы в каждый дан-ный момент дать точное изображение юридического положения всякой недвижимости. Достижение этой цели строится на основе двух принципов, которые в юридической литературе получили наименования «принцип публичности» и «принцип достоверности» Там же, С. 200-201.

Принцип публичности состоит в том, что всякий акт, претендующий на вещно-правовое значение (передача права собственности, установление залога и т. п.), должен быть занесен в поземельную книгу, и только с этого момента он получает юридическую силу для всех третьих лиц. Существо принципа достоверности заключается в том, что всякая запись в поземель-ной книге имеет полную юридическую силу для третьих лиц и в том случае, когда она не соответствует действительности; заинтересованные лица впра-ве добиваться исправления записи в поземельной книге, но до этого момен-та она считается истинной.

Введение поземельных книг способствовало значительному развитию оборота недвижимостей, требовавшему адекватного правового регулирова-ния. Данное обстоятельство привело к повсеместному дифференцирован-ному походу в регламентации правоотношений, которые связаны с перехо-дом прав на движимое и недвижимое имущество, призванному обеспечить учет особенностей последнего.

Зарубежные правовые системы предъявляют специальные требования к форме установления права собственности на недвижимое имущество, а также к совершению сделок с таким имуществом. Юридические акты в отношении недвижимости совершаются на основе публичности и гласности. Всякая сделка по отчуждению недвижимого имущества должна быть заключена в письменной форме и зарегистрирована в специальном публичном реестре - поземельной книге или в ином реестре земельных участков и зданий.

Конкретные правила регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество, конечно же, различны для разных правопорядков. Так, по французскому законодательству все сделки об установлении или перенесении вещных прав на недвижимое имущество подлежат обязатель-ной регистрации в официальном реестре у «хранителя ипотек». Однако са-ма запись в поземельной книге не является условием возникновения права собственности. С момента их совершения сделки с недвижимостью при-знаются действительными в отношениях между сторонами по такой сделке, но до момента регистрации прав, возникших из сделки, в реестре указанные права не могут противопоставляться правам на это имущество третьих лиц ввиду отсутствия публичности сделки. Иной подход отмечается в герман-ском законодательстве. Согласно Германского гражданского уложения, никакое вещное право на недвижимое имущество не может воз-никнуть или прекратиться без занесения его в поземельную книгу. Должност-ное лицо в соответствующем суде проверяет правомочия лиц, обращающихся с ходатайством о поземельной записи. Сделанная в книге запись считается истинной до момента внесения в нее исправлений. При коллизии прав пре-имущество признается за правом, ранее занесенным в поземельную книгу Гражданское и торговое право капиталистических государств / Отв. Ред. Е.А. Васильев. 2-е изд., перераб. и доп. М., 1992. С. 202-203..

Действует система регистрации прав на недвижимое имущество (real property) и в англо-американском праве, не знающем деления гражданских прав на вещные и обязательственные. В Англии договор о продаже или ином акте отчуждения земли или другого реального имущества еще не по-рождает перехода права собственности. Для этого необходим специальный акт, при осуществлении которого компетентное лицо проверяет законность сделки, а до акта передачи имущества возникают отношения доверительной собственности. В США, по законам штатов, акты о передаче прав на реальное имущество составляются в письменной форме. Эти отношения оформ-ляются документом «за печатью», подтверждаемым нотариусом или другим должностным лицом. По законам многих штатов документы «за печатью» должны быть зарегистрированы Там же, С. 203..

В зарубежных правопорядках договор продажи недвижимости не вы-деляется в отдельный вид договора купли-продажи, как это сделано в рос-сийском Гражданском кодексе. Однако в принципе и там обеспечивается дифференцированное регулирование продажи движимого и недвижимого имущества. Например, Единообразный торговый кодекс США (ЕТК) пре-дусматривает, что термином «товары» охватываются все вещи, которые являются движимыми к моменту их индивидуализации для данного догово-ра продажи, за исключением денег, в которых должна быть уплачена по-купная цена, ценных бумаг и прав требования. Термин «товары» также включает еще не родившийся приплод скота, урожай на корню и другие индивидуализированные вещи, связанные с недвижимостью, в соответствии со статьей о товарах, подлежащих отделению от недвижимости (ст. 2-105). Договор продажи полезных ископаемых (включая нефть и газ) или со-оружений либо материалов, подлежащих отделению от недвижимости, рассматривается как договор продажи товаров, если они должны быть отделены продавцом; однако до момента отделения продажа, которую намереваются совершить стороны и которая не является передачей каких-либо прав, связанных с земельным участком, рассматривается лишь как договор о продаже. При этом данные предписания не умаляют прав третьих лиц, предусмотренных нормами о регистрации недвижимости (ст.2-107) Единообразный торговый кодекс США / Пер. с англ. М., 1996 (Сер. Современное зарубежное и международное частное право). С.59-60..

В разд. 1 («Купля-продажа и мена») кн. 7 («Особые виды договоров») Гражданского кодекса Нидерландов в составе общих положений о купле-продаже выделяются специальные правила, посвященные потребительской купле-продаже (аналог российской розничной купли-продажи), а также продаже зарегистрированного имущества (недвижимости) Гражданский кодекс Нидерландов. Кн. 2, 3, 5, 6 и 7 / От вред. Ф.Й.М. Фельдбрюгге. Лейден, 1996. С. 339..

2. ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ ПО РОССИЙСКОМУ ДОРЕВОЛЮЦИОННОМУ ГРАЖДАНСКОМУ ПРАВУ
Российским гражданским законодательством, судебной практикой и гражданско-правовой доктриной недвижимое имущество всегда рассмат-ривалось как особый объект гражданских прав, оборот которого нуждался в специальном правовом регулировании.

Причины такого особого отношения к недвижимому имуществу хоро-шо объяснил И.А. Покровский: «Конечно, в условиях нынешнего децентра-лизованного хозяйства земельный капитал народа (за исключением земель государственных) находится в руках отдельных частных лиц. <...> Мы го-ворили о том, что система децентрализации и частной собственности в вы-сокой степени стимулирует личную инициативу и личную энергию и что именно поэтому принцип свободной индивидуальной собственности вос-торжествовал в истории над принципами первобытного коллективизма. Но в то же время не может исчезать из виду и другая сторона вопроса, именно общественное, общенациональное значение недвижимости, вследствие чего перед правом стоит бесконечно трудная задача сочетания двух противопо-ложных тенденций» Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998, С. 204..

Применительно к купле-продаже недвижимости особый подход зако-нодателя состоял в том, что специальным образом регулировались отноше-ния, связанные с передачей приобретенной недвижимости, которая рас-сматривалась в качестве особого способа приобретения права собственно-сти. Передача недвижимого имущества по российскому законодательству требовала совершения специальных действий, которые охватывались поня-тием «ввод во владение».

Д.И. Мейер описывал ввод во владение недвижимостью следующим образом. Лицо, которое приобрело право на передачу известного имущест-ва, должно было представить окружному суду по месту нахождения имуще-ства акт укрепления и просить о вводе во владение. Суд, удостоверившись, что акт совершен по правилам, предписанным законом, и в том, что отсут-ствуют запрет на переход имущества к другому владельцу, а также спор о самом акте, «постановлял решение» о вводе приобретателя во владение; приобретатель мог ходатайствовать перед судом также о выдаче исполнительного листа. На основании этого исполнительного листа приобретатель имущества обращался к судебному приставу или к мировому судье, зем-скому начальнику, которые, прибыв на место нахождения имущества, со-вершали акт ввода во владение: в присутствии нового владельца и пригла-шенных смежных (соседних) владельцев, местного старосты и свидетелей, преимущественно из живущих в имении лиц, возвещали о новом владельце имения, прочитывали акт укрепления и составляли так называемый вводный лист, который подписывался всеми присутствовавшими. О совершенном вводе во владение лицо, его производившее, учиняло отметку на акте укре-пления и сообщало о том старшему нотариусу, который делал отметку об этом в реестре крепостных дел. День совершения старшим нотариусом ука-занной отметки и считался днем передачи и укрепления права на имущест-во Мейер Д.И. Русское гражданское право: Ч.2. М., 1997. С. 64-65..

Чрезвычайно важное значение, придаваемое российским законода-тельством акту передачи недвижимости, породило в гражданско-правовой доктрине и судебной практике взгляд, согласно которому купля-продажа недвижимости относится не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество. Например, как отмечал Г.Ф. Шершеневич, «Победоносцев, основываясь на словах Сперанского, считавшего купчую за traditio symbolica, утверждал, что у нас купля-продажа - не договор, а действие, кото-рым одна сторона передает другой вещь за определенную цену. Поводом к такому заключению служит то обстоятельство, что купля-продажа отнесена у нас не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество» Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т. 2. СПб., 1902. С. 95..

Взгляд на куплю-продажу недвижимости как на способ перехода прав на имущество повлиял, в свою очередь, на формирование представления о том, что сам договор купли-продажи представляет собой одностороннее обязательство покупателя. Вот как об этом писал Г.Ф. Шершеневич: «...практика наша, отвергнув сомнения в договорном характере, признала куплю-продажу односторонним договором, по которому одно лицо обязы-вается уплатить другому известную сумму денег за вещь, приобретенную от него в собственность» Там же, С. 95..

Следует отметить, что ранее прямо противоположная точка зрения была высказана Д.И. Мейером, который утверждал: «Но купля-продажа недвижимого имущества представляет особенности только относительно совершения договора: установлены особые формальности для приобрете-ния права на передачу недвижимого имущества, требуются при этом неко-торые пожертвования в пользу казны, но само значение договора точно такое же, как и значение купли-продажи движимого имущества» Мейер Д.И. Русское гражданское право: Ч.2. М., 1997. С. 226.. Такой же позиции придерживался и Г.Ф. Шершеневич, который полагал, что «купля-продажа должна быть признана по нашему законодательству двусторонним договором, как это обнаруживается уже из самого названия» Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т. 2. СПб., 1902. С. 96..

При подготовке проекта Гражданского уложения в его текст была включена норма (ст. 1724), согласно которой «по договору продажи прода-вец передает или обязуется передать недвижимое или движимое имущество в собственность покупщику за условленную денеж-ную сумму (покупную цену)». В материалах же Редакционной комиссии, подготовившей проект Гражданского уложения, объяснялось, что в отступ-ление от действовавшего в то время законодательства проектируемые пра-вила о купле-продаже (в том числе недвижимости) помещаются в раздел о договорах, ибо продажа заключает в себе все признаки такового и входит непосредственно в область договорных отношений; а из самого понятия этого договора видно, что продажа есть договор двусторонний.

Проект Гражданского уложения не рассматривал договор продажи не-движимости в качестве отдельного вида договора купли-продажи. Вместе с тем специфика договоров купли-продажи, объектом которых являлась не-движимость, учитывалась в полной мере. Достигалось это различными пу-тями.

Во-первых, при формулировании ряда норм прямо исключалась воз-можность их применения к отношениям, связанным с продажей недвижи-мости. К примеру, исключительно в отношении движимого имущества бы-ли сформулированы правила принятия покупателем проданного имущества. В частности, согласно одной из норм (ст. 1749), «принятие покупщиком проданного движимого имущества без оговорки ли-шает его права ссылаться на недостатки, за исключением таких, которые не могли быть усмотрены при обыкновенном способе приема или были умышленно скрыты продавцом. Но и на означенные недостатки покупщик может ссылаться лишь в том случае, если сообщил о них продавцу немед-ленно по их обнаружении».

Во-вторых, некоторые статьи проекта включают в себя нормы, обес-печивающие одновременное дифференцированное регулирование тождест-венных отношений, связанных с продажей соответственно движимого и недвижимого имущества. Таковы, например, правила о моменте передачи риска за случайную гибель или случайное повреждение проданного имуще-ства (ст. 1371): «При продаже движимого имущества продавец несет страх за случайную гибель или случайное повреждение проданного имущества до передачи его покупщику. Страх за случайную гибель или случайное повре-ждение недвижимости переходит на покупщика со времени внесения его в вотчинную книгу». Таким же образом определяется момент перехода к по-купателю права на получение плодов и доходов от проданного имущества, о чем свидетельствует следующая норма: «При продаже недвижимости право на приращения, плоды и иные доходы принадлежит покупщику со времени внесения его в вотчинную книгу, хотя бы и имение не было ему передано, а при продаже движимого имущества - с того времени, когда имущество передано покупщику или должно было быть передано, если пе-редача не состоялась в срок по вине продавца» (ст. 1730).

В-третьих, ряд статей проекта содержат нормы, регулирующие исклю-чительно отношения, связанные с продажей недвижимого имущества путем установления специальных правил. Например, проектом специально регу-лируются отношения, связанные с «недостатком пространства» проданного недвижимого имения (т. е. когда территория проданного имения оказалась меньшей или большей, чем предусматривалось договором и купчей крепо-стью). Суть указанных норм состоит в том, что «оказавшийся в проданном имении недостаток в пространстве против показанного в акте продажи дает покупщику право требовать соразмерного уменьшения покупной цены или даже отмены продажи, если есть основания предполагать, что покупщик, зная о действительном пространстве, не купил бы имения. Правило это не применяется к тому случаю, когда из акта продажи видно, что стороны не придавали значения пространству имения» (ст. 1754).

И наконец, в-четвертых, проект Гражданского уложения включал в се-бя отдельную главу, состоящую из пяти статей, которая была посвящена договору запродажи, регулирующему исключительно отношения, связан-ные с продажей недвижимого имущества.

Под договором запродажи разумелся договор, согласно которому од-на сторона обязуется продать, а другая - купить к назначенному в договоре сроку определенное недвижимое имение за условленную цену (ст. 1776).

В материалах Редакционной комиссии сохранение договора запродажи в отношении недвижимого имущества объясняется как историческими тра-дициями, так и чисто экономическими причинами того времени. В частно-сти, отмечается, что в истории русского права запродажа недвижимых име-ний развивалась как необходимое дополнение крепостного порядка их про-дажи и в период, когда готовился проект, составляло одну из самых извест-ных и широко распространенных сделок. Купчая крепость до выдачи ее покупщику (покупателю) в старом крепостном порядке и до окончательно-го совершения и выдачи покупщику или утверждения старшим нотариусом считалась лишь проектом акта передачи имущества. Между тем продажа недвижимых имуществ была связана не только с издержками и хлопотами для сторон, но и с переменой их оседлости и хозяйства и весьма часто явля-лась длительным фактом или договорным отношением, продолжавшимся до тех пор, пока не оканчивались все расчеты по постепенной уплате по-купной цены и необходимые для сторон подготовительные хозяйственные меры и распоряжения. Во всех таких случаях проект акта передачи имуще-ства недостаточно ограждал интересы сторон, чем и объяснялась признан-ная законом потребность в допущении предварительной сделки продажи недвижимых имений, т. е. договора запродажи.

Существенными условиями договора запродажи недвижимого имуще-ства считались условия об объекте договора (продаваемая недвижимость), о сроке, к которому стороны обязуются соответственно продать и купить имение, а также о покупной цене. При этом подчеркивалось, что указанные условия необходимы для надлежащей определенности предмета договора.

Специальные правила, призванные регулировать договор запродажи, сводились к установлению требований, касающихся формы договора, опре-делению последствий его неисполнения, а также к ограничению прав про-давца на распоряжение недвижимым имуществом, в отношении которого заключен договор запродажи.

Требования к форме договора запродажи состояли в том, что запрода-жа на всякую сумму должна была удостоверяться на письме (ст. 1777). Од-нако это не означало, что любой договор запродажи мог быть заключен в простой письменной форме без нотариального удостоверения. Данный во-прос решался в проекте путем определения различных последствий неис-полнения договора запродажи, соответственно заключенного в простой письменной форме или удостоверенного у нотариуса.

Дело в том, что проектом предусматривались два вида договора за-продажи: 1) запродажа, влекущая за собой, в случае нарушения договора, лишь право требовать возмещения убытков (ст. 1778); 2) запродажа, даю-щая покупщику (покупателю) право требовать по суду запроданного име-ния по вотчинной книге (ст. 1779). В первом случае проект ограничивается требованием удостоверения запродажи на письме. Во втором случае обяза-тельным, по проекту, был нотариальный порядок совершения запродажи.

В материалах Редакционной комиссии такой подход к форме договора запродажи объясняется следующим образом: «Насколько нежелательно было бы обставлять стеснительными формальностями запродажу, неиспол-нение по которой имеет последствием лишь взыскание убытков с неис-правной стороны, - настолько, напротив, было бы опасно допускать отобрание по суду имения от продавца в силу запродажной записи, совершен-ной без всяких формальностей, а просто домашним порядком. В пользу необходимости в этом последнем случае нотариальной формы говорят те же соображения, по которым признано нужным установить строгие формы для отчуждения имений и вотчинных прав в оных. Как здесь, так и там, ввиду важных последствий сделки, необходимо официальное удостовере-ние дееспособности и действительной воли сторон, необходимо затем при-дание сделке надлежащей бесспорности и официальной достоверности, на-конец, необходима известная гарантия в том, что стороны приступили к заключению сделки обдуманно и серьезно. Все это может быть достигнуто лишь при обязательном совершении таких запродаж у нотариуса...».

Более того, при совершении договора запродажи в нотариальном по-рядке в обеспечение прав покупщика (покупателя) допускалось, по согла-шению сторон, внесение в вотчинную книгу отметки, ограничивающей продавца в праве отчуждать и обременять запроданное имение. Отметка эта погашалась не позже двух лет со дня ее внесения, если в течение этого сро-ка покупщик не предъявит иск о записи за ним имения по вотчинной книге (ст. 1780 проекта).

С современных позиций договор запродажи, совершенный в простой письменной форме без соблюдения нотариального порядка, представляется обычным предварительным договором купли-продажи недвижимости.

Что касается договора запродажи недвижимости, совершенного в но-тариальном порядке, то, действительно, имеются серьезные основания рас-сматривать его в качестве самостоятельного договора, поскольку предвари-тельный договор купли-продажи недвижимости не может обременять право собственности продавца, а его неисполнение никак не может повлечь за собой принудительный (по суду) переход права собственности от продавца к покупателю.

Во всяком случае, анализ дореволюционного законодательства, проек-та Гражданского уложения и трудов ученых-правоведов того времени сви-детельствует о совершенно особом подходе к договорам продажи недви-жимости, в полной мере учитывающем специфические черты и значение такого объекта гражданских прав, как недвижимое имущество.

Для характеристики дальнейшего развития событий в области право-вого регулирования продажи недвижимого имущества в России поистине пророческий смысл имели слова, сказанные И.А. Покровским: «Дойдет ли когда-нибудь право... до «национализации земли», т. е. до возведения мыс-ли о недвижимости как о национальном достоянии в юридический принцип и до низведения права собственности на нее на степень зависимого пользования чужой (государственной) вещью, сказать, разумеется, нельзя. Но не подлежит сомнению, что все... ограничения права собственности носят в себе уже зерно этой мысли и что дальнейшее развитие общественного бла-гоустройства будет требовать все новых и новых шагов в этом направле-нии» Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998, С. 205..

Как теперь уже очень хорошо известно, в советский период право «дошло» до национализации земли и иных основных объектов недвижимо-сти. В этот период договор купли-продажи недвижимости применялся лишь в отношении крайне ограниченного круга объектов: индивидуальных жи-лых домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, кооперативных квартир да некоторых объектов так называемой колхозно-кооперативной собственности.

Земля находилась в исключительной государственной собственности. Что же касается зданий, строений и сооружений, принадлежащих государ-ству, то подзаконными актами регулировался специальный порядок их пе-редачи с баланса на баланс различных государственных предприятий и уч-реждений по воле министерств и ведомств с сохранением на них права го-сударственной собственности. Акты передачи являлись скорее бухгалтер-скими операциями, нежели юридическими сделками.

С позиции права анализ советского периода «развития» правового ре-гулирования договора купли-продажи недвижимого имущества не пред-ставляет никакого интереса.

3. ДОГОВОР ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ ПО СОВРЕМЕННОМУ РОССИЙСКОМУ ГРАЖДАНСКОМУ ПРА ВУ
Нормы о договоре купли-продажи недвижимого имущества объеди-нены в ГК в отдельном параграфе исходя из специфики ее предмета, предопределяющей особенности договора купли-продажи недвижимости, которые позволяют выделить его в отдельный вид договора купли-продажи: договор продажи недвижимости. По договору продажи недви-жимости продавец обязуется передать в собственность покупателя не-движимое имущество.

К недвижимому имуществу (недвижимости) относятся земельные уча-стки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связа-но с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущер-ба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие госу-дарственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (в юридическом смысле, конечно). Закон может отнести к недвижимости и иное имущество (ст. 130 ГК).

Специфические черты недвижимости: прочная связь с землей, особая ценность, непотребляемость в процессе использования и т. п. - диктуют не-обходимость определения специальных правил, регулирующих участие таких объектов в имущественном обороте. Уже в первой части ГК предусмотрен ряд специальных правил в отношении обязательной государственной регист-рации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав (ст. 131).

Практический смысл, а вместе с ним и значение специальных правил, регулирующих договор продажи недвижимости, предопределены тем, что объекты недвижимости неотрывны от места их нахождения, а договоры их продажи могут совершаться и в любом другом месте. Участникам имуще-ственного оборота при заключении подобного рода сделок необходимо точно знать правовое положение приобретаемого конкретного объекта, и в частности: не обременено ли данное имущество правами третьих лиц; явля-ется ли продавец здания, сооружения, иного объекта недвижимости собст-венником соответствующего земельного участка и т. п. Все это непосредст-венно влияет не только на цену и другие условия договора, но и на само решение вопроса о возможности приобретения имущества. Эта цель дости-гается путем введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом.

Кроме того, для правового регулирования прав на недвижимость и оборота недвижимого имущества характерно сочетание частноправового и публично-правового методов регулирования. В отношении целого ряда объектов недвижимости (земельные участки, недра, водоемы, лесонасажде-ния и т. п.) общественный интерес выражается в необходимости сохранения их целевого назначения и правового режима их использования. Задача пуб-личного права - определить, допускаются ли соответствующие объекты недвижимости в имущественный оборот, существует ли необходимость в установлении каких-либо -ограничений, касающихся использования отдель-ных категорий объектов в имущественном обороте (например, в отношении субъектов прав на указанные объекты или сохранения целевого назначения объектов недвижимости) и санкций за нарушения требований законода-тельства, затрагивающие публичные интересы. Что касается непосредст-венно имущественного оборота объектов недвижимости, то его правовое регулирование обеспечивается частноправовыми нормами.

Такой подход в определении оптимального сочетания частноправо-вых и публично-правовых методов регулирования отношений, связанных с оборотом недвижимого имущества, был использован при определении порядка введения в действие новых положений ГК об отдельных видах договоров, в том числе правил, регулирующих договор продажи недви-жимости. К примеру, в соответствии со ст. 13 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Фе-дерации» нормы части второй ГК в части, касающейся сделок с земель-ными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.

3.1. Понятие договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта прода-жи - недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли-продажи товаров, отличающие послед-ний от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров. Ис-ходя из этого, договор продажи недвижимости может быть определен сле-дующим образом.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору про-дажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность по-купателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное иму-щество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК).

Как и всякий договор купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуалъным, возмездным, взаимным (синаллагматическим).

Правовое регулирование договора продажи недвижимости как отдель-ного вида договора купли-продажи строится по следующей схеме. В § 7 гл. 30 ГК содержатся специальные правила, регламентирующие заключение дого-вора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по его исполнению. Эти правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле-продаже товаров (§ 1 гл. 30 ГК). Родовая принадлежность договора прода-жи недвижимости к договору купли-продажи товаров в правовом регулиро-вании проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, вклю-ченными в § 7 гл. 30 ГК, к отношениям, связанным с продажей недвижимо-сти, подлежат применению общие положения о договоре купли-продажи товаров.

Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта не-движимости. При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и опла-те продаваемого недвижимого имущества.

Естественно, в случае с договором продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого имущества. Именно особенности, при-сущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче прода-ваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате.

Поэтому сфера действия договора продажи недвижимости может быть определена лишь путем анализа объектов гражданских прав, охватываемых понятием «недвижимое имущество».

3.2. Объекты недвижимости

В ГК имеются положения, позволяющие определить как общие при-знаки объектов недвижимого имущества, так и примерный перечень объек-тов недвижимости.

Как уже отмечалось, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, пере-мещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недви-жимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объек-ты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имуще-ство (ст. 130ГК).

Таким образом, основными признаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы в ГК и являются самостоятель-ными основными объектами недвижимости.

Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в от-ношении которых законодательством могут быть установлены ограниче-ния на участие в имущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, норма, содержащаяся в п. 3 ст. 129 ГК, согласно которой зем-ля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

На протяжении всех последних лет законами и иными правовыми ак-тами в имущественный оборот вводились отдельные категории земельных участков. Так, Указом Президента Российской Федерации от 25 марта 1992 г. № 301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий» Российская газета. 1992. 28 марта. граж-данам и юридическим лицам предоставлено право при приватизации госу-дарственных и муниципальных предприятий, а также при расширении и дополнительном строительстве объектов этих предприятий наряду с арен-дой земельных участков приобретать последние в собственность. Более того, Указом было предусмотрено, что земельные участки, предоставлен-ные гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, по их желанию могут продаваться им в собственность.

В соответствии с Законом Российской Федерации от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собст-венность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобно-го и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строи-тельства» Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. № 1. Ст. 26. предусматривалась передача в частную собственность граждан в городах, поселках и сельской местности земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства, а также под индивидуальные жилые дома и хозяйственные постройки. Гражданам, получившим в частную собствен-ность земельные участки для указанных целей, было также предоставлено право продавать их другим гражданам Российской Федерации независимо от сроков приобретения права собственности на продаваемый земельный участок в пределах норм предоставления земельных участков. Договор ку-пли-продажи (купчая) земельного участка подлежал нотариальному удосто-верению и регистрации в соответствующем комитете по земельным ресур-сам и землеустройству.

Указом Президента Российской Федерации от 26 ноября 1997 г. № 1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территории город-ских и сельских поселений, или права их аренды» СЗ РФ. 1997. № 48. Ст. 5546. установлено, что расположенные на территориях городских и сельских поселений земельные участки, предназначенные в соответствии с градостроительной и земле-устроительной документацией под застройку, либо право аренды этих земельных участков подлежат продаже гражданам и юридическим лицам на торгах (аукционах, конкурсах), если иное не предусмотрено законода-тельством Российской Федерации. На основании данного Указа Прави-тельством РФ принято постановление от 5 января 1998 г. № 2 «Об утвер-ждении порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, распо-ложенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды» СЗ РФ. 1998. № 2. Ст. 263..

Страницы: 1, 2