p align="left">О форме договора продажи земельного участка законодательство высказывается однозначно: договор заключается в письменной форме, а несоблюдение этой формы договора влечет за собой его недействительность (ст. 550 ГК).

Одним из последствий несоблюдения покупателем установленной формы договора может являться то, что он не вправе рассчитывать на получение свидетельства о праве собственности на землю, без которого ни доказать, ни защитить свои права на землю он не сможет.

Срок передачи земельного участка продавцом покупателю определяется договором. Если срок договором не установлен, обязательства по передаче участка должны быть выполнены в разумный срок, в соответствии со ст. 314 ГК РФ, величина срока определяется с учетом всех обстоятельств исполнения обязательств.

Для точного определения всех параметров земельного участка к договору купли-продажи прилагается план земельного участка. Все необходимые данные также указываются в договоре. При отсутствии плана участка он изготовляется за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними.

Права и обязанности сторон по договору купли-продажи земельных участков распределяются следующим образом. Основной обязанностью для продавца, согласно ст. 436 ГК РФ, признается обязанность передать земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи, в собственность покупателя. Отдельные условия договора купли-продажи, определяющие обязанности продавца, предусмотрены и п. 1 ст. 37 ЗК РФ, который выделяет, прежде всего, обязанность продавца передать покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Данные положения следует рассматривать во взаимосвязи с нормами ст. 460 ГК РФ, которая возлагает на продавца обязанность передать покупателю товар, свободный от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Этому обязательству продавца соответствует право покупателя получить товар, не обремененный такими правами и притязаниями. Ст. 460 ГК РФ предоставляет, таким образом, покупателю право требовать от продавца выполнения этого обязательства.

Под третьими лицами понимаются лица, не являющиеся сторонами договора купли-продажи. Под правами третьих лиц следует понимать, прежде всего, вещные права лиц, перечисленные в ст. 265 ГК РФ, ст. 21 ЗК РФ (право пожизненного наследуемого владения земельным участком), ст. 268 ГК РФ, ст. 20,23,24 ЗК РФ (право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и безвозмездного срочного пользованиям), ст. 274, 277 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ (сервитута -- право ограниченного пользования чужим земельным участком). К правам третьих лиц относятся также обязательственные права, вытекающие из договоров аренды земельных участков, регулируемые гл. 17 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ, и залога земельных участков, регулируемого Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ // Российская газета. - № 137. - 22 июля 1998.

Договор купли-продажи земельного участка есть двусторонний договор, в силу которого в соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ на покупателя возлагаются две основные обязанности: принять передаваемый ему продавцом земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму в сроки, установленные договором. Первая обязанность состоит в том, что он обязан принять предложенный ему продавцом земельный участок. Это общая обязанность покупателя в любом договоре купли-продажи, в границах которого особо выделен договор купли-продажи земельного участка. В этой сфере действует общее правило -- покупатель обязан принять приобретенный им у продавца товар. Покупатель освобождается от подобной обязанности в случаях, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи, например, если продавец передает покупателю земельный участок, загрязненный опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшийся биогенному загрязнению, деградации земли, ограниченной в обороте (п. 6 ст. 27 ЗК РФ). Вторая обязанность покупателя -- оплатить земельный участок по цене, предусмотренной договором, а при отсутствии договорной цены -- по цене, которая обычно взимается за аналогичные земельные участки при сравнимых обстоятельствах. Это общее правило лишь в части применяется к договору купли-продажи земельного участка.

Цена земельного участка является существенным условием договора купли-продажи. Цена, т. е. денежная сумма, выплачиваемая продавцу как эквивалент за передачу земельного участка в собственность покупателя, должна быть указана в договоре по соглашению на основании свободного волеизъявления сторон (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Отсутствие в договоре, согласованного сторонами в письменной форме, условия о цене недвижимости квалифицируется в качестве основания для признания договора незаключенным. Нормы, которые допускают применение цен, устанавливаемых или регулируемых уполномоченными на то государственными органами по правилам о цене на аналогичные товары, предусмотренным п. 2 ст. 424 ГК РФ, не подлежат применению к договорам продажи недвижимости. Гражданский кодекс РФ содержит указание на то, что цена на здание, сооружение или другое недвижимое имущество, находящееся на земельном участке включает и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

Существует также такой способ определения цены в зависимости от площади земельного участка, на единицу которой установлена определенная цена либо на иной показатель ее размера. При таких условиях общая цена такого земельного участка, подлежащая уплате, определяется из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. В отличие от гражданского законодательства, которое исходит из того, что цена земельного участка должна устанавливаться только по взаимному соглашению сторон, земельное законодательство и законодательство о приватизации государственного и муниципального имущества устанавливают прямо противоположное правило -- цена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при продаже собственником расположенных на них зданий, строений и сооружений определяется законодательством субъектов Федерации. Устанавливая предельные цены продажи таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, Закон о введении в действие Земельного кодекса О введении в действие Земельного кодекса РФ: Федеральный закон РФ от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ // Российская газета. 2001. №211. и Закон о приватизации государственного и муниципального имущества О приватизации государственного и муниципального имущества: Федеральный закон РФ от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ // Российская газета. - № 6. - 26 января 2002. предоставляют право субъектам Федерации дифференцировать эти цены в зависимости от численности населения, проживающего в городах, и размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. Устанавливая фиксированные твердые цены продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, федеральные законы ограничивают тем самым право субъекта Федерации и муниципального образования продавать земельные участки гражданам и юридическим лицам по свободным ценам, сложившимся на земельном рынке.

Например, на территории Ханты-Мансийского автономного округа-Югры цена земельного участка определяется в соответствии с Законом ХМАО-Югры «Об установлении цены земли на территории ХМАО-Югры», Об установлении цены земли на территории ХМАО-Югры: Закон ХМАО-Югры от 19.12.2005 № 132-оз // Собрание законодательства ХМАО-Югры. 2005. № 10. ст.1235. согласно которому, до 1 января 2010 года установлена цена земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в размере двух с половиной процентов их кадастровой стоимости для целей продажи, следующим категориям собственников: коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками недвижимого имущества расположенного на участке; гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках недвижимого имущества. Лицам, которые не указаны в п. 2 ст. 1 Закона цена установлена в размере десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Правило существующего земельного законодательства - возмездное приобретение участков, которое осуществляется двумя способами:

1) продажа на торгах (конкурсах или аукционах) участков или права на заключение договора аренды;

2) продажа участка или заключение договора аренды без торгов.

Приобретение участка или права на заключение договора аренды на торгах определяется ст. 38 ЗК РФ. Порядок установлен постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или прав на заключение договора аренды таких земельных участков". Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или прав на заключение договора аренды таких земельных участков: Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 // Российская газета. 2002. № 230 (3098).

Государственная регистрация права собственности покупателя участка осуществляется на основании протокола о результатах торгов и заключенного в соответствии с ним договора купли-продажи участка (ст. 551 ГК РФ, ст. 30 ЗК РФ). В случае приобретения права аренды протокол о результатах торгов - основание для заключения договора аренды, который подлежит государственной регистрации.

Без проведения торгов осуществляется:

1) продажа или передача в аренду земельных участков собственникам расположенных на них объектов недвижимости (ст. 36 ЗК РФ);

2) продажа или передача в аренду земельных участков при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования;

3) продажа или передача в аренду земельных участков гражданам для целей, не связанных со строительством (ст. 34 ЗК РФ);

4) продажа арендаторам участков, в том числе участков сельскохозяйственного назначения по истечении 3 лет с момента заключения договора, - по рыночной стоимости (п. 8 ст. 22 ЗК РФ, п. 4 ст. 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения");

5) продажа садовых, огородных и дачных земельных участков в собственность граждан - членов соответствующих некоммерческих объединений в порядке, установленном законодательством субъекта РФ, но не выше нормативной цены земли (п. 6 ст. 14 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан").

При возмездном приобретении участка (выкупе или аренде) права возникают на основании заключенной сделки, но не на основании акта уполномоченного органа о предоставлении земли. Поэтому государственная регистрация права собственности покупателя осуществляется на основании решения о предоставлении участка и договора купли-продажи, а в случае предоставления участка в аренду регистрации подлежит договор аренды (ст. 30 ЗК РФ).

При рассмотрении жалобы на отказ в государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка подлежит выяснению вопрос о соответствии данной сделки требованиям законодательства. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27 февраля 2001г. № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. - № 5. - 2001.

Закрытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по земельным ресурсам и землеустройству о признании незаконным отказа последнего в государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка, заключенного с фондом муниципального имущества, обязании комитета произвести его регистрацию и выдаче истцу свидетельства на право собственности на указанный земельный участок.

Решением суда исковые требования удовлетворены со ссылкой на представление комитету документов, необходимых для регистрации сделки.

Суд кассационной инстанции решение отменил, в удовлетворении жалобы отказал по следующим основаниям.

В соответствии с порядком проведения государственной регистрации, установленным статьей 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при проведении государственной регистрации осуществляется правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

Основанием для государственной регистрации наличия возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (ст. 17 названного Федерального закона).

Как следует из статьи 20 Федерального закона, в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

При рассмотрении дела было установлено, что земельный участок, являющийся предметом купли-продажи по договору, по данным государственного земельного кадастра относится к землям лесного фонда (леса 1-й категории).

Кроме того, он расположен в уникальном месте с оригинальными природно-климатическими условиями, относится к землям оздоровительного назначения и в силу пункта 1 статьи 16 Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах: Федеральный закон РФ от 23.02.1995 № 26-ФЗ // Российская газета. - № 44. - 1 марта 1995. является особо охраняемым природным объектом.

Согласно пункту 2 Указа Президента Российской Федерации от 14.06.92 N 631 "Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности" Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности: Указ Президента РФ от 14.06.1992 № 631 // Российская газета. - № 138. - 18 августа 1992. земли оздоровительного назначения продаже не подлежат.

Таким образом, договор купли-продажи земельного участка является ничтожным, поэтому комитет по земельным ресурсам и землеустройству правомерно отказал закрытому акционерному обществу в регистрации данной сделки.

Данный пример доказывает, что неполная экспертиза документов и проверка законности сделки может привести к негативным последствиям.

ЗК РФ не допускает включения в договор купли-продажи земельных участков некоторых условий, признавая их недействительными. Так, п. 2 ст. 37 ЗК РФ предусматривает, что являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельных участков: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами. Следует иметь в виду, что признание указанных условий недействительными не означает недействительности самого договора, который может быть признан таковым в силу ст. 168 ГК РФ, т.е. только если он не соответствует закону или иным правовым актам. Юридические последствия включения в договор купли-продажи земельных участков указанных в п. 2 ст. 37 ЗК РФ условий заключаются в том, что при разрешении споров эти условия не должны приниматься во внимание.

Вывод по главе. Договор купли-продажи отдельных видов недвижимости имеет свои отличительные особенности. Например, договор купли-продажи жилого помещения имеет следующие отличительные черты: существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является включение в договор этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Если говорить о продаже комнаты (доли) в коммунальной квартире, то остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.

Также по договору купли-продажи жилого дома или его части покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Что касается продажи нежилых помещений, то здесь договор купли-продажи считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. Проблемным вопросом при передаче может стать имущество внутри здания (сооружения), поэтому продавцу и покупателю необходимо оговорить статус имущества в передаваемом здании.

Купля-продажа нежилых объектов государственной или муниципальной собственности лежит за пределами гражданско-правовых отношений и регулируется законодательством РФ о приватизации.

Породила дискуссии в юридической литературе такая проблема как - оформление сделок купли-продажи зданий и сооружений, не завершенных строительством. Особенностью объекта незавершенного строительства является постоянное изменение его существенных характеристик, которое не приводит к исчезновению старого и возникновению нового объекта недвижимости. После сдачи в эксплуатацию объект незавершенного строительства утрачивает присущие ему особенности и подчиняется общему режиму недвижимости.

Договоры купли-продажи земельных участков значительно отличаются от договоров купли-продажи обычных товаров. Собственник земельного участка, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом, если они на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

В качестве продавца по договору купли-продажи земельных участков могут выступать Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования в лице соответствующих государственных органов и органов местного самоуправления, осуществляющие функции распоряжения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности. А также, наряду с Российской Федерации, субъектами РФ, муниципальными образованиями, могут выступать граждане и юридические лица, которые должны обладать закрепленной законом правоспособностью и дееспособностью. Продавцом не могут выступать иностранные граждане.

Предметом купли-продажи может быть любой не изъятый из оборота земельный участок. По отношению к данному предмету установлено особое требование, согласно которому предметом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

ЗК РФ не допускает включения в договор купли-продажи земельных участков некоторых условий, признавая их недействительными, таковыми являются: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами. Теперь перейдем к рассмотрению особенностей государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Глава 3. Государственная регистрация сделок купли - продажи нежилых помещений и прав на них

Правовой режим объектов недвижимого имущества основан на необходимости обеспечения особой устойчивости прав на это имущество и установления специального порядка распоряжения им. Как подчеркивал еще И.А. Покровский «…общественное, общенациональное значение недвижимости, вследствие чего перед правом стоит бесконечно трудная задача сочетания двух противоположных тенденций». Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. - Петроград, Юр. кн. скл. «Право», 1917. - С. 124. [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://Allpravo.Ru - 2005. Ученый говорил о двух тенденциях: учете права собственности на недвижимое имущество и публичных (государственных) интересов.

Указанные тенденции нашли свое законодательное закрепление. Действующее законодательство предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Правовой основой становления института и развития государственной регистрации прав на недвижимое имущество является основной закон - Конституция РФ, Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года // Российская газета. - 25 декабря 1993. провозгласившая, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (ч.2 ст.8); право частной собственности охраняется законом (ч.1 ст.35); каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (ч.2 ст.35).

В развитии положений основного закона РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (ст.131) закрепляет обязательность государственной регистрации: Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Наряду с ГК РФ правила о государственной регистрации прав на недвижимое имущество стали неотъемлемой частью ряда кодифицированных законодательных актов: Жилищный кодекс РФ, Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004г. N 188-ФЗ // Российская газета - Федеральный выпуск. - №3670. - 12 января 2005. Градостроительный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ: Федеральный закон РФ от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // Российская газета. - № 290. - 30 декабря 2004. Лесной кодекс РФ, Лесной кодекс РФ: Федеральный закон РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ // Российская газета - Федеральный выпуск. - №4243. - 8 января 2006. Водный кодекс РФ, Водный кодекс РФ: Федеральный закон РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ // Российская газета - Федеральный выпуск. - №4087. - 8 июня 2006. Земельный кодекс РФ. Земельный кодекс РФ: Федеральный закон РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // Российская газета - Федеральный выпуск. - №2823. - 30 октября 2001.

Легальное понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним закреплено законодателем в п.1 ст.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 30. - ст. 3594. Под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

При купле-продаже нежилого помещения совершается одно регистрационное действие - регистрация возникших прав, а сама сделка не подлежит регистрации. Приобретатель по договору получает Свидетельство о регистрации права собственности. Согласно сложившейся практике регистрирующие органы на договоре проставляют отметку, которая свидетельствует не о регистрации сделки, а указывает на договор как основание сделки. То есть, при купле-продаже объектов нежилого назначения, нужно оформлять только переход права собственности к покупателю.

Приведем пример из практики:

«Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли-продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. При рассмотрении спора судом установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, то есть не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.

Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором.

При этом апелляционная инстанция обоснованно сослалась на следующие обстоятельства.

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 Кодекса указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли-продажи предприятия (статья 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.

Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли-продажи.

Поэтому договор купли-продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса, а не с момента государственной регистрации». Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1998. - №1.

Как видно из примера, такой договор вступает в юридическую силу с момента его подписания, тогда как договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 2 ст.558 ГК РФ).

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (абз.2 п.1 ст.2 Закона «О государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Следует обратить внимание на существенные условия договора купли-продажи нежилых помещений без которых договор считается незаключенным. К ним относятся:

- во-первых, предмет договора, т.е. описание объекта, отчуждаемого по договору, в том числе указание на расположение объекта на земельном участке (если речь идет об отдельно стоящем объекте на участке земли). При этом, как отмечалось выше, сделки по отчуждению нежилых помещений в учреждении юстиции не регистрируются. Описание объекта может быть привязано в договоре к поэтажному плану, удостоверенному органами БТИ;

- во-вторых, цена отчуждаемого недвижимого имущества, которая должна быть согласована сторонами. В случае отсутствия цены договор купли-продажи недвижимого имущества считается незаключенным (п.1 ст.555 ГК РФ). Цена здания, если иное не оговорено в договоре, включает и цену земельного участка, на котором расположен объект, или права на него.

- в-третьих, порядок передачи нежилого помещения, который должен быть указан в договоре купли-продажи. Доказательством исполнения договора может быть акт приема-передачи.

В связи с тем, что нежилые помещения иногда являются дорогостоящими объектами (например, торговый комплекс и др.), при обращении предприятиями и организациями за регистрацией перехода прав на них, необходимо учитывать общие условия совершения крупных сделок и сделок заинтересованных лиц в организациях разных организационно-правовых форм, наличие прав собственности или иных вещных прав.

В соответствии с законом, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Срок, в пределах которого должна быть совершена регистрационная процедура, закреплен в п.3 ст.13 Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и составляет один месяц со дня подачи заявления и документов, необходимых для проведения регистрации. Следует акцентировать внимание на том, что календарный месяц - это предельный срок для проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Перечень необходимых документов для регистрации права мы уже приводили во второй главе, не будем повторяться (см. п. 2.2. гл.2 настоящей работы).

В соответствии со ст. 191 и 192 ГК РФ течение срока начинается на следующий день после приема документов на государственную регистрацию и истекает в соответствующее число следующего месяца. Если окончание срока приходится на такой месяц, в котором нет соответствующего числа, срок истекает в последний день этого месяца. При подаче неполного комплекта документов, необходимых для государственной регистрации, течение срока не начинается.

В течение месяца должностное лицо учреждения юстиции обязано осуществить государственную регистрацию либо принять решение о приостановлении регистрации на дополнительный срок или отказе в регистрации. Если заявитель извещен о необходимости представления дополнительных доказательств его права и не имеет возможности представить их в течение месяца, он вправе подать заявление о приостановлении регистрации, при этом течение месячного срока прерывается.

Законом предусмотрена обязанность учреждения юстиции при наличии сомнений в возможности регистрации затребовать от заявителя дополнительные сведения об основаниях регистрации, но в рамках общего месячного срока регистрации, установленного п.3 ст. 13 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Сомнения могут возникнуть после приема документов на стадиях их правовой экспертизы или установления отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект (п.1 ст.13 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). В частности, сомнения могут возникнуть по поводу содержания представленных на заключение документов, по поводу самих прав на объект недвижимости, по поводу правомочности как самого заявителя, так и его представителя участвовать в процедуре регистрации и т. п.

Учреждение юстиции при необходимости представления дополнительных материалов немедленно извещает об этом в письменном виде заявителя, который вправе представить дополнительные доказательства наличия у него прав на объект. При непредставлении либо несвоевременном представлении доказательств в течение общего месячного срока регистрации может последовать отказ в государственной регистрации.

Кроме того, п. 2 ст. 19 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предоставляет регистратору право приостановить регистрацию на срок в один месяц. Это одно из трех оснований приостановления регистрации, предусмотренных вышеназванной статьей. Такое приостановление возможно только в одном случае: когда у регистратора возникают сомнения в подлинности представленных документов. По существу речь идет о проведении соответствующей экспертизы (почерковедческой, лингвистической и т. п.) документов с целью подтверждения или опровержения их подлинности.

Любое приостановление течения срока означает приостановление действия этого срока. Как мы уже отмечали выше, общий срок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней ограничен одним месяцем. Таким образом, общий срок регистрации прав на недвижимое имущество с учетом ее приостановления по инициативе регистратора не может превышать двух месяцев с момента подачи заявления на регистрацию.

При направлении документов на подтверждение их подлинности регистратор обязан письменно уведомить заявителя не только о приостановлении регистрации, но и об основаниях принятия такого решения. О приостановлении регистрации в книге учета документов должны быть сделана соответствующая запись (п.10 Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста РФ, Мингосимущества РФ и Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 22 июля 1998г. № 83/172/23 Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. №21 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1998 г. - № 1. - С. 43.).

Ко второму виду оснований приостановления регистрации относятся основания, изложенные в письменном заявлении правообладателя или уполномоченного им лица. К числу причин, которые могут быть признаны регистратором уважительными и повлечь за собой решение о приостановлении, могут быть отнесены лишь исключительные: смерть гражданина, если спорное правоотношение допускает правопреемство; прекращение существования юридического лица либо его реорганизация; утрата гражданином дееспособности; нахождение гражданина в длительной служебной командировке.

По-видимому, одним из оснований для приостановления государственной регистрации в этом случае может служить заявление правообладателя о том, что в суде рассматривается спор по поводу прав на недвижимость, являющуюся объектом государственной регистрации.

Заявление о приостановлении регистрации должно подаваться в письменной форме до истечения месячного срока на проведение регистрации, установленного п.3 ст.13 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Регистратор обязан в кратчайший срок рассмотреть заявление и вынести письменное решение об удовлетворении ходатайства либо о его отклонении.

В случае удовлетворения заявления регистратор обязан указать срок приостановления регистрации, который не может превышать трех месяцев, и о принятом решении известить правообладателей. О приостановлении регистрации по инициативе правообладателя должна быть сделана соответствующая запись в книге учета документов (п.10 Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Таким образом, общий срок государственной регистрации в данном случае с учетом времени ее приостановления не должен превышать четырех месяцев со дня подачи заявления и документов на регистрацию.

В Законе содержится и третье основание для приостановления государственной регистрации - в тех случаях, когда об этом имеется определение или решение суда.

Практика применения Закона «О государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним» выявила необходимость расширения оснований для приостановления государственной регистрации по инициативе учреждения юстиции. В частности, такое право должно быть предоставлено, если имеются сведения о наличии судебного спора о праве на регистрируемый объект, а правообладатели ходатайства о приостановлении регистрации не заявляют. Другой случай - наличие нескольких заявлений на один и тот же объект недвижимости. И здесь регистратору должно быть предоставлено право приостановить регистрацию, разъяснив сторонам необходимость разрешения в суде спора о праве.

Приведем пример из арбитражной практики, демонстрирующий обязанность единой регистрации в целом договора купли-продажи предприятия. Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу о признании договора незаключенным и возврате суммы аванса. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»» // Вестник ВАС РФ. № 4. 2001.

Из представленных суду документов следовало, что общество с ограниченной ответственностью заключило с закрытым акционерным обществом договор, по которому последнее продало ему предприятие (имущественный комплекс) и обязалось поставить новое оборудование для использования на этом предприятии, а покупатель уплатил аванс в счет своих обязательств по оплате предприятия и оборудования.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что в соответствии с п. 3 ст.560 ГК РФ договор купли - продажи предприятия подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Ответчик (продавец) возражал против заявленных исковых требований, указывая на то, что заключенный договор содержит элементы двух договоров: купли - продажи предприятия и поставки оборудования. Согласно ст. 421 ГК РФ к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Гражданский кодекс устанавливает обязательность государственной регистрации договора купли - продажи предприятия, но не предъявляет такого требования к договорам поставки. Поэтому смешанный договор является незаключенным только в части обязательств по договору купли - продажи предприятия.

Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил, указав в решении, что в соответствии с п.3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Смешанный договор, содержащий элементы разных договоров, устанавливает единую совокупность обязательств. Заключенный сторонами договор представляет собой смешанный договор, так как в нем стороны соединили условия разных гражданско-правовых договоров и связали осуществление своих прав и обязанностей, предусмотренных одним из этих договоров, с осуществлением прав и обязанностей, предусмотренных другим договором. Поскольку п. 3 ст. 560 ГК РФ устанавливает обязательную государственную регистрацию договора купли - продажи предприятия, это требование распространяется и на смешанный договор, содержащий элементы договора купли - продажи. При отсутствии такой регистрации весь смешанный договор должен считаться незаключенным, а не только в части обязательств по купле - продаже предприятия.

Законодательно определен и перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Из этих оснований вытекает, что отказ в регистрации связан с отсутствием права на регистрацию. Поэтому отказ в государственной регистрации необходимо отличать от возвращения документов заявителю.

Основной причиной для возвращения документов заявителю следует считать непредставление (неполное представление) документов, необходимых для проведения регистрации. Например, отсутствует документ об оплате регистрации, отсутствует заявление о регистрации одного из участников договора и т. п. Другой причиной может служить подача документов, имеющих подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документов, исполненных карандашом, а также документов с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

Возвращение документов не препятствует вторичному обращению с заявлением о регистрации после восполнения недостающих. Кроме того, в этом случае установленный п.3 ст.13 Закона «О государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним» месячный срок на проведение государственной регистрации не начинает течь.

Закон «О государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закрепляет одиннадцать оснований для отказа в государственной регистрации (ст. 20), перечень которых является исчерпывающим. Применительно к договору купли-продажи нежилого помещения можно говорить о шести основаниях. К ним относятся:

а) с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо. Под ненадлежащим лицом при этом следует понимать лицо, которому регистрируемое право не принадлежит или которое не является стороной регистрируемой сделки. Так, ненадлежащим лицом следует признать филиал юридического лица, заключивший сделку от своего имени, не имея полномочий на заключение договора от имени юридического лица;

б) документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В государственной регистрации по этому основанию может быть также отказано, когда в договоре продажи недвижимости отсутствует условие о ее цене (ст.555 ГК РФ), хотя бы договор и был заключен в нотариальной форме;

в) акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан судом недействительным. Соответственно должно быть отказано в регистрации прав на недвижимость, возникших на основании этого акта.

Так, должно быть отказано в регистрации права собственности на недвижимое имущество тому акционерному обществу, акт приватизации имущества которого судом признан недействительным;

г) лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества. Например, государственное унитарное предприятие заключило договор продажи пансионата и обратилось за регистрацией перехода прав на него. Поскольку в соответствии со ст.295 ГК РФ государственное унитарное предприятие не вправе распоряжаться недвижимостью без согласия собственника, в государственной регистрации при отсутствии такого согласия должно быть отказано;

д) лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. Например, представлен на регистрацию договор продажи здания без приложения перечня лиц, сохраняющих права аренды на часть данного нежилого помещения;

е) правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества. Например, лицо, продавшее здание полностью, обратилось с заявлением о регистрации договора и перехода права собственности на покупателя, представив в доказательство своих прав свидетельство о наследстве. Однако из этого правоустанавливающего документа следует, что это лицо располагает правом собственности на часть здания.

Итак, мы рассмотрели закрепленные законодательно сроки регистрационной процедуры, а также основания для ее откладывания.

Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав. Окончанием процедуры государственной регистрации является выдача Свидетельство о государственной регистрации права. Данный документ является итоговым и свидетельствует о государственной регистрации перехода прав.

Свидетельство содержит в себе:

- число, месяц и год, когда зарегистрировано право;

- основание, а именно - договор купли-продажи недвижимости;

- субъект права: Общество с ограниченной ответственностью "Парус", Свидетельство о регистрации юридического лица....

- Вид права: собственность.

- Объект права: Нежилые помещения (указываются номера помещений), общая площадь, этаж, инв. №, и другие технические сведения об объекте;

- Адрес объекта;

- Номер объекта (имеется ввиду номер в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним);

- Ограничения (обременения права): не зарегистрированы;

О чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним число, месяц и год, делается запись. На свидетельстве фиксируется фамилия, имя, отчество регистратора и его подпись.

Скрепляется свидетельство печатью филиала государственной регистрационной палаты при Министерстве юстиции РФ.

Вывод по главе. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, оспорить которое возможно только в судебном порядке. В то же время государственную регистрацию, которая осуществляется в форме записи в ЕГРП, нельзя рассматривать в качестве самостоятельного юридического основания права на недвижимость. В любом случае таким юридическим основанием выступает титул, приобретаемый на основании сделки.

Не все договоры, право на недвижимое имущество по которым подлежит государственной регистрации, могут регистрироваться. В данном случае действуют следующие правила:

1. В отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон, обязательность государственной регистрации сделки устанавливается только законом.

2. Законодательство, устанавливающее государственную регистрацию договора, должно быть федеральным. Поэтому изданный субъектом РФ или его органом нормативный акт об обязательной государственной регистрации договоров, для которых федеральным законом такая государственная регистрация не установлена, суды будут рассматривать как противоречащий нормам Гражданского кодекса РФ.

3. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора.

Заключение

Целью данной дипломной работы являлось исследование становления и современные правовые основы договора купли-продажи недвижимости в Российской Федерации. В работе были рассмотрены особенности правового статуса недвижимости, правовое регулирование сделок с недвижимостью в РФ, особенности договора купли-продажи отдельных видов недвижимого имущества, порядок регистрации сделок с недвижимостью.

В ходе исследования автор пришел к следующим выводам:

1. Действующее в Российской Федерации законодательство оперирует недостаточно четким определением недвижимости. Это обстоятельство выступает следствием того, что принятый в развитие базовых положений ГК РФ Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», практически сохранив содержащееся в кодексе определение недвижимого имущества, дополнил перечень объектов недвижимости «жилыми помещениями» и «нежилыми помещениями». В результате определение недвижимости стало распространяться не только на здания и сооружения, но также и на любую их часть. Статью 130 Гражданского кодекса Российской Федерации следует изменить, включив в нее следующее определение недвижимости:

«Под недвижимостью (недвижимыми вещами) следует понимать объекты или комплексы объектов, обладающие свойствами прочной связи с землей, пространственной индивидуальности и непотребляемости».

2. Юридическим фактом, в результате которого возникает объект незавершенного строительства, служит появление у него в процессе строительной деятельности признаков недвижимости. Поскольку эти признаки определяются естественными свойствами объекта незавершенного строительства, его следует признать «недвижимостью по природе». Таким образом, возникновение объекта незавершенного строительства не должно зависеть от наличия или отсутствия договора подряда в отношении него или от степени его готовности. Под объектами незавершенного строительства следует понимать объекты недвижимого имущества вне зависимости от степени готовности, не принятые в эксплуатацию, строительство которых ведется, приостановлено, законсервировано или прекращено. Для разрешения проблемы объектов незавершенного строительства необходимо разработать законопроект, предусматривающий постановку на учет и снятие с учета таких объектов. Действующие в настоящее время правила принятия объекта в эксплуатацию не отвечают условиям существующей в России многоукладной экономики, и во многих случаях не поддаются применению.

3. Применение регистрационного законодательства должно строгого следовать базовым принципам регистрации прав на недвижимость. Для российской практики особенно актуальны такие из них, как: приоритет записи прав в реестре над "правоустанавливающими" документами (российский закон провозглашает обратное), обеспечение доверия к записям в реестре, учет всех прав и обременении, затрагивающих интересы собственника или покупателя, реальный публичный доступ к сведениям о правах на объекты недвижимости. Государственную регистрацию права собственности на вновь создаваемый объект недвижимости следует рассматривать как административный индивидуально-правовой акт, подтверждающий публичную достоверность уже возникшего у лица права.

Государственная регистрация в этом случае не должна являться основанием возникновения права на недвижимое имущество, а должна рассматриваться как формальное следствие обретения вещью свойств недвижимого имущества.

4. Понятие договора продажи недвижимости базируется на общем определении договора купли-продажи, данном в ст. 454 ГК РФ, в сочетании со специальными нормами о продаже недвижимости. Его определение - по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму. Договор купли-продажи отдельных видов недвижимости имеет свои отличительные особенности. Например, отличительные черты договора купли-продажи жилого помещения - существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является включение в договор этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

4. Особенностью купли-продажи нежилых помещений является то, что он считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. Проблемным вопросом при передаче может стать имущество внутри здания (сооружения), поэтому продавцу и покупателю необходимо оговорить статус имущества в передаваемом здании.

5. В целях уточнения оснований для государственной регистрации вновь создаваемых объектов недвижимости предлагается изложить статью 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в следующей редакции:

«Статья 25. Государственная регистрация прав на вновь созданный объект недвижимого имущества и объект незавершенного строительства

1. Право на вновь созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт завершения строительства и принятия объекта в эксплуатацию государственной приемочной комиссией, а также право использования земельного участка для создания данного объекта недвижимости.

2. Собственник вправе зарегистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства на основании документов, подтверждающих право использования земельного участка для создания объекта недвижимого имущества, разрешения на строительство, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства».

Список используемых источников и литературы:

1. Нормативно-правовые акты:

1.1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года // Российская газета. - 25 декабря 1993 г.

1.2. Водный кодекс РФ: Федеральный закон РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 04.12.2006 N 201-ФЗ, от 19.06.2007 N 102-ФЗ) // Российская газета - Федеральный выпуск. - №4087. - 8 июня 2006.

1.3. Градостроительный кодекс РФ: Федеральный закон РФ от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (в ред. от 04.12.2007 N 324-ФЗ) // Российская газета. - № 290. - 30 декабря 2004.

1.4. Гражданский кодекс РФ (ч. 1): Федеральный закон РФ от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 06.12.2007 г. № 333-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1995. - № 32. - ст. 3301.

1.5. Гражданский кодекс РФ (ч. 2): Федеральный закон РФ от 26 января 1996 г N 14-ФЗ (в ред. от 06.12.2007 N 334-ФЗ) // Российская газета. - N 23. - 6 февраля 1996.

1.6. Гражданский-процессуальный кодекс РФ: Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ (в ред. от 04.12.2007 N 330-ФЗ) // Российская газета - Федеральный выпуск. - №3088. - 20 ноября 2002.

1.7. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004г. N 188-ФЗ (в ред. от 18.10.2007 N 230-ФЗ) // Российская газета - Федеральный выпуск. - №3670. - 12 января 2005.

1.8. Земельный кодекс РФ: Федеральный закон РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (в ред. от 08.11.2007 N 257-ФЗ) // Российская газета - Федеральный выпуск. - №2823. - 30 октября 2001.

1.9. Кодекс внутреннего водного транспорта РФ: Федеральный закон РФ от 7 марта 2001 г. № 24-ФЗ (в ред. от 06.12.2007 N 333-ФЗ) // Российская газета. - № 50-51. - 13 марта 2001.

1.10. Кодекс торгового мореплавания РФ: Федеральный закон РФ от 30 апреля 1999 г. N 81-ФЗ (в ред. от 06.12.2007 N 333-ФЗ) // Российская газета. - № 85-86. - 01-05 мая 1999.

1.11. Лесной кодекс РФ: Федеральный закон РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ (в действии с 1 января 2007 года) // Российская газета - Федеральный выпуск. - №4243. - 8 января 2006.

1.12. О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2003 г. №182-ФЗ // Российская газета - Федеральный выпуск. - №3375. - 27 декабря 2003.

1.13. О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 3 июня 2006 г. N 73-ФЗ // Российская газета - Федеральный выпуск. - №4087. - 8 июня 2006.

1.14. О введении в действие Земельного кодекса РФ: Федеральный закон РФ от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ (в ред. от 01.12.2007 N 310-ФЗ) // Российская газета. - №211. - 30 октября 2001.

1.15. О внесении изменений в Федеральный закон РФ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации»: Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 217-ФЗ // Российская газета - Федеральный выпуск. - №4427. - 31 июля 2007.

1.16. О государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон РФ от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ // Российская газета - Федеральный выпуск. - №4428. - 1 августа 2007.

1.17. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в ред. от 23.11.2007 № 268-ФЗ; с изм. и доп., вступающими в силу с 01.02.2008г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 30. - ст. 3594.

1.18. О недрах: Закон РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 (в ред. от 29.04.2008 N 58-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1992. - № 10. - ст. 823.

1.19. О приватизации государственного и муниципального имущества: Федеральный закон РФ от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ (в ред. от 27.07.2006 N 155-ФЗ) // Российская газета. - № 6. - 26 января 2002.

1.20. О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах: Федеральный закон РФ от 23.02.1995 № 26-ФЗ // Российская газета. - № 44. - 1 марта 1995.

1.21. Об акционерных обществах: Федеральный закон РФ от 25 декабря 1995 г. № 208-ФЗ (В ред. от 05.01.2006 г. № 7-ФЗ) //Российская газета. - № 248. - 29 декабря 1995.

1.22. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (в ред. от 04.12.2007 г. № 324-ФЗ) // Российская газета. - № 137. - 22 июля 1998.

1.23. Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации: Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ (ред. от 13.05.2008) // Собрание законодательства РФ. - 2002. - N 26. - ст. 2519.

1.24. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 13.05.2008) // Собрание законодательства РФ. - 2002. - N 30. - ст. 3018.

1.25. Семейный кодекс РФ: Федеральный закон РФ от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ (в ред. от 21.07.2007 N 194-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 1. - ст. 16.

1.26. Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности: Указ Президента РФ от 14.06.1992 № 631 // Российская газета. - № 138. - 18 августа 1992.

1.27. Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или прав на заключение договора аренды таких земельных участков: Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 // Российская газета. - № 230 (3098). - 4 декабря 2002.

1.28. О порядке подготовки и выполнения охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия: Постановление Правительства от 16.12.2002 № 894 // Собрание законодательства РФ. - 2002. - N 51. - ст. 5086.

1.29. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Российская газета (Ведомственное приложение). - N 55. - 21 марта 1998.

1.30. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 2001. - №4.

1.31. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»» // Вестник ВАС РФ. - № 4. - 2001.

1.32. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27 февраля 2001г. № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. - № 5. - 2001.

1.33. Об установлении цены земли на территории ХМАО-Югры: Закон ХМАО-Югры от 19.12.2005 № 132-оз (с изм. от 29 октября 2007 г. № 146-оз) // Собрание законодательства ХМАО-Югры. - 2005. - № 10. - ст. 1235.

1.34. Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. №154-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «СЭВЭНТ» на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. - 2002. - №1.

1.35. Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. №132-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «РЕБАУ АГ» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 3 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. - 2002. - №1.

1.36. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 июня 2003 г. N 16-В03-6 «Неправильное применение норм материального и процессуального права повлекло ошибочное разрешение спора о признании недействительной сделки купли-продажи дома. В подтверждение факта заключения договора купли-продажи дома сторона по сделке не вправе ссылаться на свидетельские показания» (извлечение) // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. - 2004. - №5.

2. Специальная литература

2.1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право, книга вторая. Договоры о передаче имущества. - М.: Статут, 2000.- 800с.

2.2. Великомыслов Ю.Я. Гражданско-правовой режим недвижимости. Ипотека недвижимого имущества. Жилые помещения как объекты сделок. [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://Allpravo.Ru - 2007.

2.3. Гамбаров Ю.С. Гражданское право. Общая часть. - М.: Зерцало, 2003. - 816 с.

2.4. Голованов Н. Сборник договоров. Недвижимость и строительство (+ СD-ROM). - СПб.: Питер, - 2006. - 224 с.

2.5. Гражданское право. Учебник / Под ред. Илларионовой Т.И., Гонгало Б.М., Плетнева В.А.- М.: Норма-Инфра-М, 2001.- 464с.

2.6. Гришаев С.П. Гражданское право. Гриф МО РФ. - М.: Юрист, 2005. - 496 с.

2.7. Зрелов А.П. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты. - М.: Статус-Кво, - 2005. - 204 с.

2.8. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). - М.: Юрайт-Издат, 2004. - 340 с.

2.9. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. О.А. Городова. - М.: Велби, 2005. - 320 с.

2.10. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (с постатейными материалами и судебной практикой) / Под ред. С. А. Боголюбова. - М.: Юрайт, 2006. - 560 с.

2.11. Крашенинников П.В. Сделки с жилищными помещениями. - М., 2000.-359с.

2.12. Крашенинников П.В. Судебная практика по жилищным спорам. Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов. - М.: Норма, 2004. - 832 с.

2.13. Мейер Д. И. Русское гражданское право (в 2 ч.). По исправленному и дополненному 8-му изд., 1902. Изд. 3-е, испр. М.: «Статут», 2003. - 831 с.

2.14. Никонов П.Н. Журавский Н.Н. Недвижимость, кадастр и мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество. Аналитический обзор. 2007. [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://Allpravo.Ru - 2007.

2.15. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. - Петроград, Юр. кн. скл. «Право», 1917. - 328 с. [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://Allpravo.Ru - 2005.

2.16. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу РФ Ч. 1,2,3 / Т.Е. Абова, М.М. Богуславский и др. - М.:ЮРАЙТ-ИЗДАТ, 2007. - 1038 с.

2.17. Права на земельный участок при приобретении недвижимости [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://Allpravo.ru -2007.

2.18. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. - М.: ВолтерсКлувер, 2006. - 368 с.

2.19. Тихомиров М.Ю. Жилое помещение: собственность и другие вещные права (по новому Жилищному кодексу РФ). - М., 2005. - 77 с.

2.20. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права.- Тула: Автограф, 2001.-720с.

3. Периодика

3.1. Бевзенко Р.С. Юридическое значение акта государственной регистрации права на недвижимое имущество // Законодательство. - 2004. - №9. - С. 12 - 24.

3.2. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. - 2003. - №6. - С. 3 - 19.

3.3. Витрянский В.В., Жуйков В.М., Завьялов А.А., Иванов А.А., Козырь О.М., Маковская А.А., Маковский А.Л., Сенчищев В.И., Суханов Е.А., Сучкова Н.В., Чубаров В.В. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Нотариальный вестник. - 2003. - № 5. - С. 34 - 55.

3.4. Ильин Д.И. Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий // Журнал российского права. - 2005. - №8. - С. 9 - 17.

3.5. Корнилова Н.В. Понятие и признаки недвижимых вещей // Экономическое правосудие на Дальнем Востоке России. - 2006. - №6. - С. 5 - 13.

3.6. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, одобренная Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2003. - №1-2.

3.7. Кущенко В.В. Правовой режим недвижимости: проблемы и пути их решения // Законодательство и экономика. - 2006. - №10. - С. 23 - 46.

3.8. Пискунова М. Назначение и правовой режим нежилых помещений // эж-Юрист. - 2004. - №11. - С. 11 - 23.

3.9. Степашин С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество// Российская юстиция. - 1998. - № 3. - С. 7 -15.

3.10. Терехова Л.В., Полянский СВ. Купля-продажа квартир // Вопросы налогообложения. - 2000. - № 3. - С. 23- 31.

3.11. Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому кодексу РФ // Журнал российского права. - 2004. - №6. - С. 6 - 15.

3.12. Чубуков Г.В. Земельная недвижимость как правовая категория // Экологическое право. - 2002. - № 3. - С. 52-53.

3.13. Щенникова Л. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. - 2003. - №11. - С. 10 - 22.

3.14. Эйриян Г. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение // Хозяйство и право. - 2003. - № 10. - С. 106-114.

Страницы: 1, 2, 3