Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения

1.4 Государственная регистрация прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения

До введения в действие ГК РФ и принятия в соответствии с ним Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122 - ФЗ “О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122 - ФЗ “О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” // СЗ РФ.-1997 г. -№ 30.-Ст. 3594. регистрация прав на землю происходила на основе разрозненных правовых норм, включаемых в разные нормативные акты. При этом первоначально в законодательстве проводилась регистрация не прав на недвижимое имущество, а документов (сделок). Так, Земельный кодекс РСФСР 1991 года в статье 31 (ныне признана недействующей) установил, что право собственности на землю, пожизненно наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования земельным участком удостоверяется государственным актом, который выдается и регистрируется соответствующим Советом народных депутатов.

Указом Президента РФ от 27 октября 1993 года 1767 “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России” САПП РФ. 1993 № 47. Ст. 1056. было предусмотрено правило о регистрации не договоров, а документов (хотя договор тоже документ), удостоверяющих право на землю (в том числе и выданных на основе договора купли-продажи участка). Согласно Указу документы, подтверждающие право на землю (то есть свидетельства на право собственности на землю, государственные акты на право пользования землей), выданные после вступления в силу Указа, без регистрации в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству, являются не действительными.

Специальные правила, связанные с регистрацией документов о правах на земельные участки, были предусмотрены Указом Президента РФ от 11 декабря 1993 года № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» САПП РФ. 1993. № 50. Ст. 1109., а также некоторыми другими указами Президента РФ.

Новый ГК РФ и ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество» упорядочили законодательство в этой области, установив порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Закон вступил в действие с 28 января 1998 года, и с этого времени право на недвижимость, в том числе и земельный участок, считается возникшим с момента государственной регистрации этого права, то есть с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав.

ГК РФ закрепил специальный правовой статус недвижимого имущества. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации, а Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Таким образом, одним из важнейших элементов правового режима недвижимости является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Статья 131 ГК РФ включила основополагающие нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и предусмотрела необходимость принятия по этому вопросу специального федерального Закона.

Со вступлением в силу Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” отменяется обязательная нотариальная форма практически для всех сделок с землей и другими объектами недвижимости. В соответствии со статьями 389 и 584 ГК РФ обязательная нотариальная форма предусмотрена для договоров ипотеки земли и ренты земли. Однако ГК РФ предусматривает возможность сторон по собственному усмотрению нотариально оформить сделку.

Нотариус участвует в подготовительной стадии договора, когда еще стороны не пришли к соглашению, разъясняя им смысл и всевозможные последствия договора, тщательно выясняет волю сторон, обстоятельства дела и только после этого фиксирует волю сторон, кроме того, нотариус осуществляет контроль за недопущением заключенного договора, противоречащего закону. Нотариус, вместе с тем, в соответствии со статьей 17 Основ законодательства РФ о нотариате несет полную имущественную ответственность за законность совершения сделки.

Переход права собственности на проданный земельный участок к субъекту Российской Федерации и муниципалитету в порядке преимущественного права покупки земель сельскохозяйственного назначения подлежат государственной регистрации согласно ст. 551 ГК РФ и ст. 28 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Общие правила регистрации земельных участок, в том числе и сельскохозяйственного назначения и прав на них состоят в следующем. Земельные участки регистрацию в государственном земельном кадастре.

Государственная регистрация прав на земельный участка осуществляется по месту расположения данного земельного участка и включает внесение его в государственный реестр (Подземельную книгу): сведения о лице, приобретающем право на земельный участок; писание земельного участка (категорию земель, цель использования, виды угодий, площадь, для в общем владении, границы, кадастр); сведения об условиях договора предоставлении земельного участка, о сервитутах, об ограничениях и обременения в его использовании; сведения о совершении сделок и иных действий по распоряжению земельным участком; сведения о наличии запретов на свершение сделок с земельными участками; решение управомоченных органов о включении земельного участка в зону отчуждения для государственных или муниципальных нужд; иных сведений, установленных региональными законами и законодательством субъектов Российской Федерации.

Государственная регистрация прав на земельные участки происходит в десятидневный срок с момента поступления в орган государственной регистрации с момента поступления в орган государственной регистрации прав на земельный участок всех необходимых документов о правах на земельный участок. О произведенной государственной регистрации прав на земельный участок выдается удостоверение с указанием в нем даты и номера регистрационной записи, сведений о регистраторе или совершении записи о государственной регистрации.

При государственной регистрации сделки с земельным участком, не влекущим за собой отчуждение земельного участка, документ продавца о правах на землю подлежит сдаче в орган государственной регистрации прав на земельный участок.

Специальная регистрация прав на землю осуществляется органами по земельным ресурсам и землеустройству (то есть земельным комитетом). Земельный комитет проводит землеустройство, определение границ, устанавливает и выдает документы на них.

Статья 74. Закона Саратовской области от 17 ноября 1997 года № 57 «О земле» гласит, что права Российской Федерации, Саратовской области, физических, юридических лиц и муниципальных образований на земельные участки в целях их защиты и честного ведения дел подлежат обязательной специальной и государственной регистрации. Специальная регистрации осуществляется местными органами комитета по земельным ресурсам и землеустройству Саратовской области. Государственная регистрация осуществляется уполномоченным органом государственной власти Саратовской области Закон Саратовской области от 17 ноября 1997 года № 57 «О земле» // Саратовские вести 1997. № 218. С.3..

Н. Калинин выделяет следующие особенности при регистрации земель сельскохозяйственного назначения. Во-первых, проводят государственную регистрацию договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Во-вторых, проводят государственную регистрацию договора купли-продажи. Перехода права и права собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые представляются гражданам и юридическим лицам на торгах, по рыночной стоимости арендаторам земель по истечении трех лет и правомерному их использованию.

Предоставляя при этом следующие документы: документы, подтверждающие полномочия лиц и правоспособность сторон договора купли-продажи; заявление о государственной регистрации права и перехода права собственности; квитанция или платежное поручение об оплате за регистрацию (подлинник и копия); решение уполномоченного органа субъекта Российской Федерации либо органа местного самоуправления о продаже земельного участка с обязательным указанием категории земель.

В-третьих, государственной регистрации договоров купли-продажи, перевода права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения и собственниками, которых являются юридические и физические лица. Калинин Н. Земельные отношения. М., 2002. С.211.

Если до государственной регистрации перехода права собственности на соответствующий земельный участок сельскохозяйственного назначения по сделке, совершенной с нарушением преимущественного права покупки субъекту Российской Федерации или органу местного самоуправления регистратору прав на недвижимость и сделок с ней становится известно о нарушении вышеназванного преимущественного права, то регистратор обязан отказать в регистрации, а также известить компетентный орган власти субъекта Российской Федерации или муниципального органа о нарушении их преимущественного права на покупку земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения. Однако, если о таком нарушении данному регистратору становится известно уже после регистрации перехода права собственности ненадлежащему покупателю, то регистратор должен ограничится извещением соответствующего органа государственной или муниципальной власти, но аннулировать регистрацию перехода права регистратор в этом случае не вправе.

Организация ведения государственного земельного кадастра и регистрации и оформления документов о правах на земельные участки возлагаются на Государственный комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах.

Регистрация ограничений (обременения) права, ипотеки, аренды или иной сделки с землей возможно только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре.

Учреждение юстиции по регистрации прав, осуществившее государственную регистрацию перехода прав на земельный участок, его ограничения (обременения) или иной сделки с земельным участком, по которому проходит (на котором располагается) объект недвижимости,

Государственная регистрация ипотеки производится на основании заявления залогодателя после государственной регистрации права залогодателя на земельный участок. К заявлению прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами. Отказ может быть в случае, если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствуют требованиям государственной регистрации или ипотеке данного земельного участка не допускается по законодательству РФ. Регистрационная запись об ипотеке исполняется на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу судебного решения.

Необходимо отметить, что в процессе исследования наметились некоторые особенности в регистрации земельных долей. Согласно ст. 18 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» документом удостоверяющим прав на земельную длю, может быть свидетельств о праве на земельную долю, выданное до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а при их отсутствии выписки из принятых до вступления указанного Федерального закона решений органов местного самоуправления и приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющих право на земельную долю, которые имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Но при этом надо помнить , что для совершения сделок с земельными долями необходима предварительная государственная регистрация прав собственности на такие доли в порядке Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

2. Правовое регулирование долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения

2.1 Понятие земельной доли

Г.С. Башмаков, З.С. Беляева, И.А. Иконицкая определяют земельную долю, как долю в праве общей собственности на земельный участок, принадлежащий двум или нескольким лицам, имеющей количественное выражение и не отграниченная на местности Башмаков Г.С., Беляева З.С., Иконицкая И.А. Современные проблемы нового земельного законодательства // Государство и право.1995. № 8. С.42..

Ф.Посылов характеризует земельную долю как, долю участника в праве общей собственности на земельные участки представляет собой не имущество в натуре, а право требования к остальным участникам на владение. Пользование и распоряжение определенной условной величиной в общем земельном участке Посылов Ф. Что необходимо знать владельцу земельного пая // Агро-информ. 2003. № 53. С.8..

В соответствии со статьей 15 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» под земельной долей понимается доля в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Б.В. Ерофеев, раскрывая понятие земельной доли указывает, что «земельная доля» - это условная часть права на один и тот же земельный участок, принадлежащий нескольким лицам; не отграниченная на местности, имеющая целевое назначение, усредненное количественное и качественное выражение в праве общей собственности на землю. Рассматривая данное определение, хотелось бы отметить, что условная часть права не может быть отграничена на местности и иметь целевое назначение, а количественное и качественное выражение на вещь которой не существует характерно для прав обязательственных. Ерофеев Б.В. Вопрос земельной доли // Вестник сельского хозяйства. 2003. № 49. С.3.

О.И. Крассов отмечает, что «право на земельную долю не может быть квалифицировано как право собственности на землю, пока эта доля не выделена на местности…, а право на земельную долю - лишь право выдела вещи - земельного участка, т.е. обязательственное право» Крассов О.И. Комментарии к земельному кодексу. М.:Юристъ, 2003. С.274.

Для полноты изложенной картины следует также вспомнить Указ Президента РФ от 27 октября 1993 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» САПП РФ. 1993 № 47. Ст. 1056. и Постановление Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев», называвшие субъекта права на земельную долю «собственником земельной доли» САПП РФ 1995. № 96. Ст. 1478; 2002. № 71. Ст. 997.. В федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», казалось бы, прослеживается более адекватное понимание института земельной доли и субъект права на земельную долю называется «участником долевой собственности», но ст. 17 данного федерального закона говорит об «участниках долевой собственности, получивших в собственность земельные доли», которые обязаны определить на местности границы земельных участков, находящихся в общей собственности.

Участник долевой собственности, обладающий долей в праве собственности на земельный участок, которая в соответствии с п. 1. ст. 246 и п. 2 ст. 247 ГК РФ , ст. 13 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» выражается прежде всего в том, что он участвует в распоряжении таким земельным участком и имеет право требовать выдела земельного участка в счет своей доли, одновременно является собственником указанной совокупности права то есть имеет «право на право». Земельный участок, собственном которого может стать участник общей долевой собственности до выдела земельного участка в установленном порядке, не существует как объект прав, а, следовательно, не существует и вещных прав на него.

Ю.К. Толстой раскрывая содержание права общей долевой собственности отмечает, что «каждому сособственнику принадлежит доля в праве собственности на все общее имущество…, что означает, во-первых, что право каждого сособственника не ограничивается какой - то конкретной частью общей вещи, а распространяется на всю вещь, во - вторых …объектом этого права как права собственности является вещь…» Толстой Ю.К Гражданское право: учебник / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого М, 2002. С. 444 - 445..

И.Н. Коваленко, поддерживая мнение Ю.К. Толстого, указывает, что «именно деление права собственности (а не имущества) на доли в наибольшей мере соответствует сущности отношений общей собственности. Понятие идеальной доли употребляется в отличие от реальной, под которой понимается определенная часть общего имущества в натуре, фактически предоставляемая в пользование сособственнику, чтобы подчеркнуть, что доля сособственника - не доля имущества в натуре» Гражданское право: учебник / под ред. Е.А. Суханова.-М., 2000. С 579-580..

Н.Н. Мисник полагает, что «участнику общей собственности принадлежит доля в вещи, причем эта доля как материальна, так и идеальна. Доля материальна, так как материальна сама вещь , в которой она воплощена, но и в то же время идеальна, так как выделяется путем идеального , мысленного, абстрактного членения вещи». Доля, заключает автор, представляет собой идеальную мысленную часть вещи Мисник Н.Н. Правовая природа общей собственности // Правоведение. 1993. № 1. С.26..

Таким образом, рассматривая изложенное, можно сделать следующие выводы:

1. В законодательстве и литературе преобладает взгляд на земельную долю как на условную часть права собственности за земельный участок, имеющую усредненное количественное и качественное выражение в праве общей собственности на землю.

2. В соответствии с п.2 ст. 246 ГК РФ и п.1 ст. 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю или распорядиться ей иным образом.

Договоры купли - продажи, дарения и залога предполагают наличие у субъекта, отчуждающего имущество, права собственности на него. Предметом договора залога земельной доли является не вещь (земельный участок), так как она не существует в натуре, а право на определенную часть общего имущества, которое состоит, прежде всего, в возможности получения соответствующих данной части плодов, продукции и доходов, приносимых вещью, находящейся в общей собственности и право выделить в индивидуальную собственность часть вещи (земельного участка), которая, будучи выделенной, преобразуется в самостоятельную вещь (земельный участок). Указанные права носят не вещный, а обязательственный характер, т.к. являются правами требования определенного поведения от других лиц - участников общей долевой собственности.

Таким образом, земельная доля может быть классифицирована как обязательственное право. Однако такое мнение порождает вопрос о субъекте права собственности, т.к. если каждый из участников общей долевой собственности обладает обязательственным правом, то необходимо определить субъект права собственности на земельный участок, то есть собственника. Таким субъектом, как представляется, является совокупность лиц, обладающих долями в праве общей долевой собственности, которые совместно осуществляют использование земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

Л.Т. Цуканову представляется, что данная совокупность лиц отвечает признакам простого товарищества. В соответствии с п. 1 ст. 1043 ГК РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства. Нормы статей 1043 - 1054 ГК РФ наделяют каждого участника простого товарищества правом на участие в управлении общими делами, на долю в праве на общее имущество и на получение части прибыли. Участники долевой собственности на земельный участок в соответствии с п.1 статьи 247 ГК РФ осуществляют владение и пользование имуществом (земельным участком) по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, установленном судом. Использование участниками общей долевой собственности общего имущества имеет своей целью извлечение доходов (в различной форме) из его использования. Таким образом, можно предположить, что в рассматриваемом случае имеет место простое товарищество, возникающее в силу специфики использования земельных участков сельскохозяйственного назначения, участники которого осуществляют совместное использование общего земельного участка с целью производства сельскохозяйственной продукции или иного использования для целей, связанных с сельскохозяйственным производством. Данный вывод основывается на обязательственной природе отношений между участниками общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, совпадающих по содержанию с отношениями между участниками договора простого товарищества. Цуканов Л.Т. Неизвестная земельная доля. // Агробизнес. 2001. № 4. С.12-13.

Учитывая вышеизложенное, целесообразно предполагать, что земельная доля определяется как обязательное право - право участника (члена) сельскохозяйственной коммерческой организации на выдел на местности земельного участка определенного размера и качества из земель сельскохозяйственного назначения, используемых сельскохозяйственной коммерческой организацией, с последующим закреплением его на одном из вещных прав, предусмотренных действующим законодательством.

2.2 Правовой механизм определения земельных долей

Е.В.Балашов отмечает, что определение правовой природы земельной доли непосредственно затрагивает проблему земельной правосубъектности сельскохозяйственных коммерческих организаций. В процессе аграрно-земельного реформирования была введена коллективно-долевая, а затем- общая долевая собственность на землю в сельскохозяйственных предприятиях, но при этом не были учтены права самих предприятий. В результате сельскохозяйственные организации, основывающие свою производственную деятельность на земле, оказались без прав на эту землю. Нормативно-правовые акты начала девяностых годов допускали передачу земельной доли в уставной капитал, аренду, выдел земельного участка в счет земельной доли в натуре и т.п. На основании этих актов многие сельскохозяйственные коммерческие организации юридически оформили права в отношении сельскохозяйственных угодий используемых ими. Но в тоже время значительная часть сельскохозяйственных коммерческих организаций до сих пор пользуется этими землями без надлежащих правовых оснований Балашов Е.В. Правовое регулирование оборота земельных долей в аграрной сфере экономики. Автореф. дис…канд. юрид. наук. Уфа, 2003. С.16..

Детальный порядок расчета и предоставления земельных долей, а также распоряжения ими определен постановлением Правительства Российской Федерации от 1 февраля 1995 г «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев» САПП РФ 1995. № 96. Ст. 1478; 2002. № 71. Ст. 997..

При определении земельных долей (паев) работников (членов) хозяйств устанавливается площадь земель, подлежащих распределению, и численность лиц, имеющих право на получение этой доли. Собрание трудового коллектива принимает решение о перечне лиц, имеющих право на получение земельной доли.

На получение в собственность земельных долей имеют право:

- работники сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятия), в том числе уволенные из этой организации по сокращению численности работников после 1 января 1992 г, а также временно отсутствующие (военнослужащие срочной службы, стипендиаты хозяйства, женщины, находящиеся в отпуске по беременности, родам, уходу за ребенком). В их число не включаются работники временные, сезонные, работающие по гражданско-правовым договорам, совместители;

- пенсионеры, вышедшие на пенсию в данной сельскохозяйственной организации (или той, которая располагалась на этих землях до реорганизации) и проживающие на ее территории;

- лица, занятые в социальной сфере на селе работники организаций здравоохранения, культуры, быта, связи, торговли и общественного питания, образования, расположенных на территории сельскохозяйственной организации;

- наследники лица, имевшего право на получение в собственность земельной доли, но умершего к моменту выдачи свидетельства (в течение установленного срока исковой давности).

Важно подчеркнуть, что перечисленные лица имеют право на первичное получение земельной доли только в одной сельскохозяйственной организации.

Размер индивидуальной земельной доли устанавливается независимо от трудового вклада и стажа работы и определяется в натуральном и стоимостном выражении

Разделу на земельные доли подлежат все сельскохозяйственные угодья хозяйства за исключением земельных участков:

- включенных в фонд перераспределения земель;

- переданных в ведение сельских, поселковых, городских Советов народных депутатов, в том числе земель приусадебного фонда, участков, занятых сенокосами и пастбищами общественного пользования;

- переданных данному хозяйству в аренду;

- используемых сортоучастками для испытания новых сортов сельскохозяйственных культур.

В хозяйствах, где земельная доля работников и пенсионеров превышает среднерайонную норму, передаваемую гражданам бесплатно, площади сельскохозяйственных угодий сверх этой нормы передаются в фонд перераспределения земель. Не подлежат распределению на доли земли, занятые под дорогами общего пользования.

Размер земельной доли рассчитывается в гектарах и баллогектарах.

Так, размер земельной доли в гектарах рассчитываются путем деления общей площади сельскохозяйственных угодий, переданных в общую собственность участников (членов) сельскохозяйственной организации на число лиц, имеющих право на получение в собственность земельных долей Общая площадь земельных доле определяется по данным инвентаризации, а при их отсутствии - по государственному акту. Размер земельной доли в баллогектарах рассчитывается путем деления суммы баллогектаров всех сельскохозяйственных угодий, передаваемых в общую собственность на всех лиц, имеющих на это право.

З.С. Беляева, О.А. Самончик, Э.И. Павлова, Л.П. Фомина указывают, что при этом был установлен размер районной доли, который определялся путем деления площади продуктивных земель района на число граждан занятых в сфере сельскохозяйственного производства Беляева З.С., Самончик О.А., Павлова Э.И., Фомина Л.П. Аграрная реформа в российской федерации: правовые проблемы и решение. М.,1998. С.208..

Земельные доли на местности не отграничиваются и существуют, так сказать, в документальном выражении, до тех пор, пока в установленных законом, случаях и порядке не будет произведено выделение в натуре земельного участка, равного по размеру установленной земельной доле.

Если площадь земельных угодий, выделенных коллективу хозяйства в собственность бесплатно, окажется меньше площади прежних земельных угодий, члены коллектива имеют приоритетное право выкупить или арендовать оставшиеся участки.

Индивидуальная земельная доля определяется условно в натуральном (в гектарах) или стоимостном (50-кратный налог на землю) выражении.

Для избегания потенциально возможного излишнего дробления землепользования и соблюдения принципа социальной справедливости целесообразно при выделении земельных долей некоторым категориям работников, заведомо не желающим вести индивидуальное производство на земле (например, пенсионерам, не имеющим наследников в данном хозяйстве), изначально предусматривать компенсацию земельной доли имущественной.

Владелец имущественной и земельной долей может использовать их следующими способами:

- получить земельный участок и другие средства производства в размерах своих долей (но землю - не более предельной нормы) при выходе из хозяйства с целью ведения индивидуального производства;

- внести их в уставной капитал акционерного общества, если хозяйство или его часть в него реорганизуется;

- внести их в качестве вступительного пая в производственный кооператив (коллективное предприятие), если хозяйство или его

часть в него реорганизуется;

- продать их целиком или частично другим владельцам долей;

- передать по наследству как имущество в рамках действующего законодательства.

Собственники земельных долей имеют право на выдел земельного участка в натуре как для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, так и для расширения до установленной нормы участка, используемого под личное подсобное хозяйство и индивидуальное жилищное строительство.

Для выделения одной или нескольких земельных долей в натуре в любых правомерных целях собственники земельных долей подают заявления в администрацию района (города) на имя представителей сособственников земельного участка или на имя руководителя сельскохозяйственной организации, которая использует земельный участок.

Не позднее чем через месяц со дня подачи заявления" о выделении земли должно состояться собрание собственников земельных долей или их представителей, которое принимает решение о местоположении земельных участков, предоставляемых заявителям в счет выделяемых земельных долей. В решении перечисляются земельные массивы, урочища и поля, на которых заявителям предлагается выбрать себе земельный участок, или предлагаются конкретные земельные участки. Такое решение должно быть принято единогласно. Единогласие считается достигнутым, если в течение месяца со дня уведомления каждого сособственника о местоположении земельных участков, предоставляемых в счет выделяемых земельных долей, или способе его определения заявители и внутрихозяйственная комиссия по приватизации земли и реорганизации не получили возражений в письменной форме ни от кого из сособственников.

Если между сособственниками и заявителями достигнуто согласие по вопросу выделения земельных участков в счет долей, то оформляется протокол о выделении земельных участков, который представляется в районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству и служит основанием для выноса в натуру границ земельных участков.

При наличии разногласий между сособственниками и заявителями или между несколькими заявителями по поводу выделения земельных участков, а также при отсутствии согласия о способе определения местоположения этих участков решение принимает орган местного самоуправления при участии комитетов по земельным ресурсам и землеустройству.

При несогласии собственников земельных долей с местоположением выделяемого им земельного участка споры решаются в судебном порядке.

Законодательство субъектов Российской Федерации вносит в установленный порядок отдельные дополнения и уточнения. Так например, Законом Свердловской области от 6 декабря 1995 г. № 92 "О регулировании земельных отношений на территории Свердловской области" Закон Свердловской области от 6 декабря 1995 г. № 92 "О регулировании земельных отношений на территории Свердловской области" // Свердловские вести. 1995. № 16. С.4. определено, что собственник земельной доли, подавший заявление о выделении ее в натуре, вправе обратиться в суд, если собрание собственников земельных долей отказывает в предоставлении участков, уклоняется от принятия решения или допускает просрочку с принятием решения, а также, если он не согласен с решением собрания.

Этим же Законом предписано предоставлять для крестьянских хозяйств земельные участки, имеющие кадастровую оценку, как правило, на уровне средней кадастровой оценки по данному хозяйству. Если же качество земель окажется ниже этой оценки, органы местного самоуправления устанавливают для таких хозяйств налоговые и иные льготы.

Заключение

Распоряжение земельными участками из состава земель сельскохозяйственного назначения и сделок с ними осуществляется в соответствии с ГК РФ, ЗК РФ, Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Сделки с земельными участками сельскохозяйственного назначения имеют ряд особенностей.

В собственность или в аренду могут быть переданы только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Договоры куплипродажи земельных участков субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями заключаются, как правило (но не во всех случаях), по результатам аукционов и конкурсов. Проведением аукционов и конкурсов занимаются органы местной администрации.

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения физическим или юридическим лицом субъект Российской Федерации или орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения должна подвергаться более строгому контролю. А при продаже земель сельскохозяйственного назначения государственной или муниципальной собственности основными критериями должны быть требования к ее целевому использованию (причем желательно в каждом случае конкретно указывать какому именно, так как понятие целевое в данном случае достаточно широкое), повышению плодородия, квалификации и образованию покупателя, а не цена земли. А также необходимо снизить количество земли сельскохозяйственного назначения, которое может находиться в руках одного собственника.

Аренда земельных участков один из основных видов временного пользования землей, поскольку по полноте и определенности своих прав арендатор стоит выше обычного пользователя, получившего сельскохозяйственную землю от государства на основе административно-правового акта. Объектом сельскохозяйственной аренды может быть индивидуально определенный земельный участок, предназначенный для ведения сельскохозяйственного производства, прошедший кадастровый учет. Главное требование - это неизменность целевого назначения земельного участка, в настоящее время не урегулирован вопрос количества и качества арендуемого участка. Поскольку целью аренды земель сельскохозяйственного назначения является производство сельскохозяйственной продукции, то количество и качество земель должно соответствовать целям аренды.

К числу особенностей процедуры заключения договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения следует отнести то, обстоятельство, что данный договор может быть заключен по результатам торгов, конкурсов или аукционов.

Договор аренды земельного участка может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Арендаторами земельных участков сельскохозяйственного назначения могут быть иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 %.

По мнению автора, вопрос аренды земли сельскохозяйственного назначения иностранными гражданами, а также юридическими лицами, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 % спорен, так как на этих землях производят продукцию отвечающую за продовольственную безопасность страны, а максимальный срок аренды достаточно длителен (49), и за это время страна может попасть в зависимость от иностранных производителей, которые (при условии, что в их руках будет сосредоточена большая часть земель) смогут диктовать сувои цены на продукты первой необходимости), поэтому максимальный срок аренды для них можно было бы снизить.

Аренда сельскохозяйственной земли наиболее приемлемый и отрегулированный способ использования земли в современных российских условиях ему надо отдавать предпочтение перед продажей. Так как при аренде земли сельскохозяйственного назначения возможен более строгий контроль за ее использованием, переход от менее хозяйственного субъекта к более хозяйственному. Арендатору в процессе использования земли проще определить размеры землепользования. Возможно, для оптимизации аренды земель сельскохозяйственного использования стоило бы снизить ставки арендной платы

С 2004 года сельскохозяйственные земли могут передаваться в залог банкам, другим кредитным организациям для получения кредита сроком до 5 лет на сельскохозяйственные нужды, при этом сохраняется целевой характер залога. Автор считает, что исходя из опыта мировой практики, нужно запретить банкам иметь в собственности земли сельскохозяйственного назначения.

Типичным примером смешения идеальной конструкции и реальной вещи стало введение в земельном законодательстве периода аграрной реформы понятия "земельной доли". Выраженная в сотках, гектарах и балло-гектарах земельная доля без выдела в натуре, "на местности" должна была при фактическом установлении коллективного землевладения создать иллюзию получения крестьянами реальных земельных наделов. Но это привело к столь серьезной правовой путанице, что в ст. 15 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" потребовалось установить, что земельная доля - это доля в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Хотя на самом деле положения данной статьи являются не новеллой земельного законодательства, а разъяснением, "переводом" понятий гражданского законодательства, которому должен соответствовать имущественный оборот всех объектов недвижимости, в том числе и земельных участков. Автор предполагает , что земельная доля определяется как обязательное право - право участника (члена) сельскохозяйственной коммерческой организации на выдел на местности земельного участка определенного размера и качества из земель сельскохозяйственного назначения, используемых сельскохозяйственной коммерческой организацией, с последующим закреплением его на одном из вещных прав, предусмотренных действующим законодательством.

Размер земельной доли рассчитывается в гектарах и баллогектарах.

Права Российской Федерации, физических, юридических лиц и муниципальных образований на земельные участки в целях их защиты и честного ведения дел подлежат обязательной специальной и государственной регистрации.

Литература

1. Нормативно-правовые акты

1.1.Конституция Российской Федерации. - М., 1993 -79 с.

1.2. Гражданский кодекс Российской Федерации. // СЗ РФ 1996. № 9 Ст. 97.; 1997. № 29. Ст. 1058.; 1999. № 10. Ст. 1011.; 2003. № 8. Ст. 987.; 2004. № 2.

1.3. Гражданский кодекс Российской Федерации. // СЗ РФ 1996. № 34. Ст. 4025.; 1997. № 30 Ст. 1060.; 1997. № 9 Ст. 508. 1999. № 10. Ст. 1012.; 2003. № 8. Ст. 990.; 2004. № 1 Ст. 1011.

1.4.Земельный кодекс Российской Федерации. // СЗ РФ 2001. № 18. Ст. 986; 2003. № 7. Ст.1022.

1.5.Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122 - ФЗ “О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” // Собрание законодательства РФ.-1997 г. -№ 30.-Ст. 3594.

1.6.Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16 июля.1998 года № 102-ФЗ // СЗ РФ. 1998. № 17. Ст. 1022.; 2001. № 3. Ст. 907; 2002.№ 27.

1.7. Федерального закона от 16 июля 1998 года № 101 - ФЗ "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения" //СЗ РФ. 1998. № 9. Ст. 2011.; 2003. № 2.

1.8.Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» //СЗ РФ. 2002. № 8. Ст. 201; 2003 № 11. Ст. 706.

1.9.Федеральный закон от 10 февраля 2004 года № 1-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «Об ипотеке (Залоге) недвижимости»» // СЗ РФ. 2004. № 2. Ст. 1011.

1.10. Закон Саратовской области от 17 ноября 1997 года № 57 «О земле» // Саратовские вести 1997. № 218. С.3.

1.11.Закон Свердловской области от 6 декабря 1995 г. № 92 "О регулировании земельных отношений на территории Свердловской области" // Свердловские вести. 1995. № 16. С.4.

1.12.Указ Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27.10.1993 №1767 // САПП РФ. 1993 № 47. Ст. 1056.

1.13.Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 года № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» // САПП РФ. 1993. № 50. Ст. 1109.

1.14. Постановлением Правительства Российской Федерации "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев" от 1 февраля 1995 г//САПП РФ 1995. № 96. Ст. 1478; 2002. № 71. Ст. 997.

1.15.Постановления правительства РФ от 5 января 1998 года № 2 «Об утверждении порядка организации проведения торгов порядке проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже гражданам и юридическим лицам земель» // СЗ РФ. 1998. № 2 Ст. 263.; 2002. № 46. Ст. 808.

2. Монографии

2.1.Беляева З.С., Самончик О.А., Павлова Э.И., Фомина Л.П. Аграрная реформа в российской федерации: правовые проблемы и решение.-М,1998.

2.2.Боголюбов С.А. Земля и право. -М.:Норма-ИНФРА-М, 1998- 295 с.

2.3.Калинин Н. Земельные отношения.- М.:Социздат, 2002.-219 с.

2.4.Колалеева Т.Н. Аграрная экономика. М., 2003. -С.416 с..

2.5.Никишин В.В. Вещные и обязательственные права на землю в федеральном законодательстве и законе субъектов РФ.- Саратов: Из-воСаратовского университета, 2003.-198 с.

2.5.Павлова Э.И. Государственное регулирование сельского хозяйства во Франции (организационно-правовые аспекты. М., 1988.- 187с.

3. Учебники и учебные пособия

3.1.Аграрное право: Учебник / Под ред. Г.Е. Быстрова - М.:, 1996.- 519с.

3.2.Басин Ю.А., Мартемьянов В.С. Договорное право: Учебник.- М., 2002. -401 с.

3.3.Буров В.С., Емельяников М.В., Лукьянцев А.А., Павленко В.В. . Комментарии к федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».- М.,2003. -184 с.

3.4.Земельное право: Учебник. /под ред. Улюкаева В.Х.- М., 2002-382 с.

3.5.Об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Постатейный научно-практический комментарий / Под ред. Голиченко А.К.- М,2003.-125 с.

3.6.Попов Н.А., Торцов Н.В. Комментарии к федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Общий и постатейный. -М., 2002-111с.

3.7.Суханов Е.А. Гражданское право. Том 2.-М., 1993. -538 с.

3.8.Чубуков Г.В. Земельное право России. Учебник.- М.,2003.-411с.

4. Статьи

4.1. Башмаков Г.С., Беляева З.С., Иконицкая И.А. Современные проблемы нового земельного законодательства // Государство и право. 1995. № 8. С.42-44.

4.2. Быстров Г.Е., Лукьян В.Е. Гражданско-правовые договоры в свете нового земельного кодекса. //Законодательство и экономика. 2002. № 3. С.11-12.

4.3. Витрянский В.В. правовое регулирование имущественных (обязательственно-правовых отношений) в земельном кодексе РФ. //Экологическое право. 2003. № 1. С.55-58.

4.4. Дъяков А.П. Правовое регулирование купли-продажи и аренды земельных участков в новом земельном законодательстве Российской Федерации // Современное право. 2003. №3. С.8-12.

4.5. Ерофеев Б.В. Вопрос земельной доли. //Вестник сельского хозяйства. 2003. № 49. С.3-4.

4.6. Жариков Ю.Г. Правовое регулирование земельных отношений // Право и экономика. 1997. № 15. С.21-24.

4.7. Иконицкая И.А., Краснов Н.И., Павлова Э.И. Договоры в сфере земельных отношений в сельском хозяйстве // Государство и право. 2000. № 7. С.29-41.

4.8. Ковальчук Н.И. Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения в субъектах Российский Федерации. //Экологическое право. 2003. № 6. С. 27-29.

4.9.Козырь О.М. Особенности регулирования сделок с землей земельным законодательством. //Экологическое право. 2003. № 4. С.8-10.

4.10. Крассов О.И., Ерофеев Б.Ф. Вопросы аграрных отношений // Крестьянские ведомости. 2001. № 28. С.4-7.

4.11. Леппке О.Б. Концептуальные проблемы ипотечного кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения //Земельный вестник. 2003. № 3. С.12-15.

4.12. Липски С. О государственном регулировании земель сельскохозяйственного назначения // АПК: Экономика, управление. 2003. № 7. С. 13-14.

4.13. Лунько С.Н. Ипотека земель сельскохозяйственного назначения. //Крестьянские ведомости. 2004. № 29. С.2-3.

4.14. Мисник Н.Н. Правовая природа общей собственности // Правоведение. 1993. № 1. С. 24 - 34.

4.15. Посылов Ф. Что необходимо знать владельцу земельного пая // Агро-информ. 2003. № 53. С.8-9.

4.16. Раянова Ф.М. Арендные отношения // Агробизнес. 2001. № 8.-С.9.

4.17.Солдатенко В.В. Черные дыры в Российском законодательстве // Государство и право. 2002. № 12. С.62-63.

4.18. Суханов Е.А. О проекте Федерального закона «О земле» // Вестник Московского университета. Серия 11. Право. 1994. С. 193-196.

4.19. Черняев А. Организация аренды земель сельскохозяйственного назначения // Агробизнес и право. 2003. № 1. С. 10-13.

4.20. Цуканов Л.Т. Неизвестная земельная доля. // Агробизнес. 2001. № 4. С.12-13.

4.21. Ярмоленко А.С., Васильева Е.А. Теория земельной ренты и земельный вопрос в России // Земельный вестник России. 2003. № 4. С.35.

4.22. Ясиков Т.Н. Новый закон - что он нам несет ? //Земледелие 2003. № 10. С.8-10.

5. Авторефераты диссертаций

5.1. Ахметшина Л.М. Аренда земли по российскому законодательству.: Автореф. дис.канд. юрид. наук.-Казань.2002. -24 с.

5.2. Балашов Е.В. Правовое регулирование оборота земельных долей в аграрной сфере экономики : Автореф. дис.канд.юрид. наук.Уфа,2003.-23 с.

5.3. Герасин С.И. Правовые основы оборота земель, используемых в сельскохозяйственном производстве.: Автореф. дис. канд. юрид. наук.- М., 2000-25 с.

5.4. Насрулаева З.Ф. Теоретические проблемы правового регулирования ипотеки земли сельскохозяйственного назначения в России: автореф. дис.канд.юрид. наук.-М., 2000- 24 с.

5.5.Чуркин В.Э. Правовое регулирование аренды земель сельскохозяйственного назначения в российской Федерации:Автореф. дис.канд.юрид. наук.-М., 2000.-29 с.

6. Материалы правоприменительной практики

6.1. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.07.2002 г. № А11-1579/2002-К2-790 //Справочная система Консультант Арбитраж: Волго-вятский округ.

6.2. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 февраля.2002 г. № А82-221/2001-Г/1 «Об арендной плате за сельскохозяйственные земли» //Справочная система Консультант Арбитраж: Волго-вятский округ.

6.3. Постановление ФАС Поволжского округа от 20.09.2002 г. № А9-1291/2002-П 2-580 //Справочная система Консультант Арбитраж: Поволжский округ.

Страницы: 1, 2, 3