Оренда землі -- це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються перш за все Земельним кодексом України і Законом України від 6 жовтня 1998 року «Про оренду землі», який визначає загальні засади набуття, реалізації і припинення права на оренду земельної ділянки. Його завданням є регулювання відносин щодо оренди землі з метою створення умов для раціонального користування земельною ділянкою, забезпечення захисту прав орендарів та орендодавців. Крім того, зазначені відносини регулюються Цивільним кодексом України, іншими законами України, постановами, виданими Кабінетом Міністрів України, та договором оренди землі, форма якого повинна бути затверджена постановою Кабінету Міністрів України.

1.Особливості використання землі

Використання землі на умовах оренди за своїми ознаками схоже з тимчасовим землекористуванням. Як і тимчасове землекористування, оренда землі характеризується тимчасовим характером використання, договірною підставою виникнення і платністю використання землі. Але є і певні відмінності. Використання землі на умовах оренди здійснює більш широке коло суб'єктів-орендарів. Орендарями земельних ділянок можуть бути не лише фізичні або юридичні особи, але й районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації. Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України. До числа орендарів можуть відноситись також органи місцевого самоврядування: сільські, селищні і міські ради. Щодо оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, то суб'єктний склад орендарів є дещо специфічним. Орендарями цих ділянок для зазначених цілей можуть бути тільки юридичні особи, установчими документами яких передбачено здійснення цього виду діяльності, а також фізичні особи, які мають необхідну кваліфікацію або досвід роботи в сільському господарстві. Такий підхід до суб'єктного складу орендарів земель сільськогосподарського призначення обумовлений їх особливим правовим режимом і пріоритетом, яким характеризуються ці землі.

Серед орендодавців закон розрізняє декілька категорій. За загальним правилом орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи України, у власності яких перебувають земельні ділянки. Залежно від форми власності на землю її орендодавцями можуть виступати органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради по відношенню до земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності. Щодо земельних ділянок, які належать державі, їх орендодавцями виступають районні, обласні, Київська і Севастопольська міські адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України у межах їх повноважень. По відношенню до державних земель зазначені орендодавці повинні попередньо погодити всі свої дії на сесіях відповідних рад.

Специфічні особливості оренди землі обумовлені об'єктним складом відносин, пов'язаних з орендою землі.

Об'єктами оренди виступають земельні ділянки, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб України, територіальних громад сіл, селищ, міст (комунальній власності), держави. Об'єктами оренди можуть бути земельні ділянки з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, що розташовані на них, якщо це передбачено договором оренди. І нарешті, при передачі в оренду земельних ділянок громадянами, які мають право на земельну частку (пай) у недержавному сільськогосподарському підприємстві, їх місце розташування визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування відповідно до спеціальних землевпорядних проектів.

Термін договору оренди земельної ділянки визначається за погодженням сторін і встановлюється в договорі оренди. Цей термін не може перевищувати 50 років.

За загальним правилом надання земельної ділянки в оренду здійснюється без зміни її цільового призначення. У той же час чинне законодавство допускає зміну цільового призначення орендованої земельної ділянки. У цьому разі надання в оренду земельної ділянки, цільове призначення якої змінюється, здійснюється за проектом відведення, який є невід'ємним додатком до договору оренди.

Виникнення орендного землекористування щодо ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності, може здійснюватися на конкурентних засадах, тобто за конкурсом або на аукціоні. Порядок такого набуття права оренди визначається орендодавцями з дотриманням вимог законодавства про добросовісну конкуренцію.

За користування землею на умовах оренди орендар вносить орендодавцеві орендну плату в розмірі, формах і строки, які встановлюються за угодою сторін у договорі оренди. По відношенню до орендованих земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності, орендна плата не може бути меншою за розмір земельного податку, що встановлений Законом України «Про плату за землю». У цих випадках вона повинна справлятися тільки в грошовій формі.

Орендна плата може встановлюватися в грошовій, натуральній або відробітковій формах. Орендар і орендодавець можуть передбачити в договорі поєднання зазначених форм або ж визначити інші форми плати.

Важливою особливістю користування землею на умовах оренди є передача орендарем орендованої земельної ділянки у володіння і користування іншій особі. У даному випадку має місце суборенда, яка можлива лише за згодою орендодавця. Згідно зі ст. 9 Закону України «Про оренду землі» специфічні особливості суборенди визначаються залежно від цільового призначення орендованих земель (наприклад, несільськогосподарське використання і сільськогосподарське призначення). Умови суборенди земельної ділянки (її частини) повинні бути визначені в межах договору оренди і не суперечити йому. Припинення або розірвання договору оренди земельної ділянки припиняє і чинність договору суборенди.

Відповідно до законодавства земля може надаватися в оренду на підставі укладеного в письмовій формі договору. Договір оренди -- це угода сторін про взаємні зобов'язання, відповідно до яких орендодавець за плату передає орендареві у володіння і користування земельну ділянку для господарського використання на обумовлений договором строк. Зазначений договір за своїм характером є земельно-правовим. Його істотними умовами є: найменування сторін договору, об'єкт оренди (площа, місце розташування і цільове призначення земельної ділянки), строк оренди, розмір і форми орендної плати, умови повернення земельної ділянки орендодавцеві і відповідальність сторін та деякі інші, які зазначені в ст. 14 Закону України «Про оренду землі». Крім того, невід'ємною частиною договору оренди є план (схема) земельної ділянки, яка надається в оренду.

Висновок

Договір оренди земельної ділянки посвідчується нотаріально і набирає чинності після досягнення домовленості з усіх істотних умов, підписання його сторонами і державної реєстрації. Приступати до використання земельної ділянки орендар має право після державної реєстрації відповідного договору оренди, яка здійснюється згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року.

Право на оренду земельної ділянки від громадянина-орендаря може переходити до інших осіб, наприклад, після його смерті (до спадкоємців або осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем). У разі засудження громадянина-орендаря до позбавлення волі право на оренду земельної ділянки переходить до одного із членів його сім'ї, який виявив бажання і може стати орендарем.

Орендар земельної ділянки має переважне право на отримання орендованої земельної ділянки у власність у випадках, визначених Земельним кодексом України.

Особливості зміни, припинення, розірвання і поновлення договору оренди землі передбачені Законом України «Про оренду землі».

Література

Баб'як О.С, Біленчук П.Д., Чирва Ю.О. Екологічне право України: Навчальний посібник. - К.: Атіка, 2000. - 216 с.

Балюк Г.І. Екологічне право України. Конспект лекції у схемах (Загальна і Особлива частина): Навч. Посібник. - К.: Хрінком Інтер, 2006. - 192 с.

Екологічне право. Особлива частина Підручник. Для студентів юридичних вузів і факультетів. За редакцією академіка АПрН України, В.І. Андрейцева. К.: Істина, 2001.

Екологічне право України За редакцією професорів В.К. Попова і А.П. Гетьмани. Харків, «Право», 2001.

Екологічне право України. Академічний курс: Підручник / За заг. ред. Ю.С. Шемшученка. -- К.: ТОВ «Видавництво «Юридична думка», 2005. - 848 с.

Закон України “Про охорону навколишнього середовища”. - К., 1991.

Сафранов Т.А. Екологічні основи природокористування: Навчальний посібник для студентів вищих навчальних закладів. - Львів: “Новий Світ-2000”, 2003. - 248 с.