Понятие аренды в гражданском праве

Следует отметить, что здания и иные сооружения могут быть объектом арендных отношений только после ввода их в эксплуатацию по завершении строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном законом порядке Бондаренко Д.В. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений // Право и экономика. - 2006. - № 3. - С. 23..

В юридической литературе неоднократно делались попытки дать юридическое определение зданию, сооружению и их различиям. Это вряд ли необходимо, поскольку данные понятия не относятся к числу правовых. Более того, в толковом словаре русского языка понятие "сооружение" является родовым по отношению к понятию "здание". Сооружение определяется как всякая значительная постройка (различного вида и назначения). Под зданием же понимается архитектурное сооружение, постройка, дом Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. - М., Азбуковник. 1997. - С. 227, 747..

Различия между зданиями и иными сооружениями, существующие в обыденном понимании, не имеют правового значения еще и в силу того, что гражданское законодательство не предусматривает дифференцированного регулирования правоотношений, возникающих в связи с этими объектами. Юридически значимым является отделение зданий от иных построек, не относящихся к недвижимости, а также от иных объектов недвижимости, на которые не распространяются специальные правила, предусмотренные параграфом 4 главы 34 ГК РФ.

В юридической литературе приводятся следующие признаки зданий:

искусственность возведения;

"привязка" к определенному земельному участку;

невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению;

самостоятельность;

законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. - М., Статут. 1999. - С. 182-183..

Относительно зданий общепризнаны классификации по функциональному назначению, значимости использования, признаку делимости, рассмотрение которых необходимо с позиций особенностей правового регулирования.

По функциональному назначению здания делятся на две группы: жилые и нежилые (с различным правовым режимом использования). Жилые здания функционально предназначены для постоянного проживания граждан. Требования к таким зданиям установлены жилищным законодательством. К нежилым относятся здания, используемые для производственных, учебных, административных, торговых и иных целей. Нежилые здания могут иметь встроенные жилые помещения, и наоборот, в составе жилого здания могут находиться нежилые помещения, однако подобная ситуация не меняет статуса названных зданий.

Данная классификация имеет большое значение, так как перевод здания из одной категории в другую может осуществляться только в строго установленном законом порядке и с соблюдением норм, установленных жилищным законодательством. Более того, гражданское законодательство запрещает размещение в жилых домах промышленных производств. Подобное использование помещения допускается только после изменения его статуса (п. 3 ст. 288 ГК РФ).

Кроме того, согласно совместному Постановлению Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Вестник ВАС РФ. - 1996. - № 9. - С. 20. сделки юридических лиц, связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям статьи 168 ГК РФ, как не соответствующие закону и иным правовым актам.

Договор аренды здания или иного сооружения обязательно отражает функциональное назначение объекта аренды, которое должно строго соблюдаться арендатором.

По значимости использования выделяют основные и служебные здания. Подобная классификация соответствует традиционному для гражданского права делению на главную вещь и принадлежность (ст. 135 ГК РФ). Применительно к зданиям основным считается здание, "главенствующее по капитальности постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Служебным считается здание, которое по отношению к основному имеет второстепенное, обслуживающее значение" Гражданское право России. Часть вторая: Курс лекций / Под ред. Брагинского М.И., Клейна Н.И. - М., БЕК. 1997. - С. 223.

Подобная классификация значима для выделения индивидуально - определенного предмета договора аренды здания или сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации.

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" объектом государственной регистрации может быть либо основное и служебное строение как единый объект учета, либо только основное здание без служебных строений.

По признаку делимости здания могут быть технически делимыми и неделимыми. Возможность деления здания на отдельные помещения, части является юридически значимой при выделе доли из общей собственности, при аренде помещения и т.п.

Рассматривая здания и иные сооружения как объекты аренды, нельзя забывать о том, что вместе со зданием в аренду передается и соответствующая часть земельного участка, на которой это самое здание расположено.

М. Булеков считает, что "договор аренды зданий и сооружений можно назвать правоустанавливающим документом для возникновения одновременно двух видов отношений:

арендных отношений по поводу использования здания (сооружения);

отношений по поводу использования части земельного участка" Булеков М. Договор аренды зданий и сооружений // Фин. Россия. - 1997. - № 18. - С. 15..

Подтверждением этого положения служит статья 652 ГК РФ. Причем в данном случае речь идет о конкретной части земельного участка, на которой расположено арендуемое здание.

Отношения по поводу использования этой части земельного участка также могут носить арендный характер. В случае, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором расположено здание, арендатору передается право аренды или иное право на соответствующую часть участка (п. 2 ст. 652 ГК РФ). При этом если в договоре не установлены права арендатора в отношении земельного участка, то к нему автоматически на весь срок аренды переходит право пользования частью земельного участка.

Без установления подобного положения договор аренды здания и иного сооружения не мог бы состояться вовсе, так как пользоваться зданием и не иметь прав на земельный участок невозможно.

Особого внимания заслуживает проблема аренды нежилых помещений. В действующем Гражданском кодексе Российской Федерации не содержится специальных правил, регулирующих эти отношения. Следовательно, аренда нежилых помещений регулируется общими правилами об аренде, а не специальными правилами об аренде зданий и сооружений.

Вряд ли можно согласиться с мнением тех авторов, которые считают, что нежилые помещения уже объединены под общим значением "здание" Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. - 1997. - № 10. - С. 113; Аксюк И.В. Указ. соч. - С. 97.. Понятия "здание" и "помещение" не равнозначны. В толковом словаре русского языка помещение определяется как внутренность здания Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. - М., Азбуковник. 1997. - С. 559.. Существует и иное определение помещения как "единицы комплекса недвижимого имущества, выделенной в натуре и предназначенной для самостоятельного использования для жилых и нежилых целей" Гришаев С.П. Указ. соч. - С. 90. Из приведенных определений можно сделать вывод, что здание и помещение относятся друг к другу как форма и содержание. "Во взаимоотношении содержания и формы содержание представляет подвижную, динамичную сторону целого, а форма охватывает систему устойчивых связей предмета" Философский энциклопедический словарь. - М., Советская энциклопедия. 1983. - С. 621.. Действительно, здание состоит из множества помещений, но по своей сути оно нечто большее, не ограниченное простой совокупностью этих помещений, здание - это системный "организм". В рамках одного здания можно изменять помещения, перестраивать их, создавая тем самым совершенно иные объекты, но здание (как форма) останется неизменным. Таким образом, определение помещения как простой части здания и применение к нему норм об аренде зданий и сооружения невозможно.

С высказыванием о том, что понятие "нежилое помещение" как часть понятия "здание" употребимо, но к отношениям с ним нормы параграфа 4 применяются лишь в случае, если стороны об этом специально договорятся Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. Садикова О.Н. - М., Инфра-М. 2002. - С. 219., нельзя согласиться, поскольку закон не предусматривает распространение норм параграфа 4 главы 34 ГК РФ на иные объекты, кроме зданий и иных сооружений.

Что касается природы нежилых помещений, то в юридической литературе подразумевается недвижимый характер этих объектов. Однако отсутствуют попытки обосновать данный тезис. Одним из критериев недвижимости Закон (ст. 130 ГК РФ) называет прочную связь с землей и отсутствие возможности перемещения без несоразмерного ущерба. Подобный критерий вполне применим к нежилым помещениям. "Привязка" нежилого помещения к определенному земельному участку носит опосредованный характер - через то здание, которое представляет собой форму существования данного нежилого помещения и непосредственно находится на данном земельном участке. Изменяя нежилое помещение, мы создаем новый объект в рамках той же формы, но с другими индивидуализирующими признаками.

С одной стороны, уничтожить нежилое помещение без ущерба для самого здания невозможно. Более того, полное уничтожение помещения (включая несущие стены) приводит к разрушению самого здания, а следовательно, к уничтожению основного объекта недвижимости.

С другой стороны, нежилое помещение нельзя возвести вне земельного участка.

В ГК РФ (ст. 130) непосредственно нежилые помещения не рассматриваются в качестве недвижимости. В то же время Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" нежилые помещения отнесены к числу недвижимых объектов, сделки с которыми подлежат государственной регистрации. Подобное несоответствие на практике привело к парадоксальной ситуации, когда договор аренды здания подлежит государственной регистрации только в том случае, если срок этого договора превышает один год (ст. 651 ГК РФ), а договор аренды нежилого помещения, находящегося в этом здании, подлежит государственной регистрации независимо от срока.

Для разрешения указанного противоречия можно предложить два способа:

1) исключить статью 651 ГК РФ и установить правило, согласно которому договоры аренды зданий и сооружений должны регистрироваться независимо от срока;

2) распространить правила статьи 651 ГК РФ (и только этой статьи, а не всего параграфа 4) на отношения, объектом которых служат нежилые помещения.

На основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы.

1. Понятие "сооружение" является родовым по отношению к понятию "здание", и правильнее употреблять сочетание "здания и иные сооружения", как это предложено в научной литературе.

2. Несмотря на то что нежилое помещение является недвижимостью по признаку неразрывной связи с землей, к отношениям аренды нежилых помещений неприменимы специальные правила, регулирующие аренду зданий и иных сооружений.

3. Необходимо либо унифицировать правила о регистрации недвижимости, либо распространить действие статьи 651 ГК РФ на отношения, связанные с нежилыми помещениями.

Известные особенности имеют и сделки аренды предприятия. В законе установлены правовые особенности аренды предприятия как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 656-664 ГК). Права арендодателя на занятие определенной деятельностью на основании разрешения (лицензия) не переходят на арендатора, если иное не установлено законом или иным правовым актом. Однако это не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед своими кредиторами. Права и обязанности по отношению к работникам предприятия регулируются правилами о реорганизации юридического лица.

Предприятие может быть передано собственником в аренду только после завершения расчетов с кредиторами. Последние должны быть до передачи предприятия письменно уведомлены арендодателем и могут потребовать от арендодателя прекращения или досрочного исполнения обязательств. По долгам, переведенным без согласия кредиторов, арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность.

Подготовка предприятия к передаче является обязанностью арендодателя. Сама передача предприятия в аренду производится по передаточному акту, а моментом заключения договора аренды и возникновения по нему прав и обязанностей сторон определен момент государственной регистрации Валодин Л.Ф. Предприятие как недвижимость// Хозяйство и право.- 2002.- №4.- С. 17..

Во время аренды арендатор обязан поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, включая его текущий и капитальный ремонт. Он несет расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, включая обязательные платежи и налоги если иное не предусмотрено договором. На основании ст. 136 ГК плоды, продукция и доходы, полученные от использования арендованного имущества, являются собственностью арендатора. Если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение- Срок договора аренды сейчас в ГК не установлен. Поэтому применяется правило ст. 610, согласно которому срок аренды определяется договором, если специальным законом не установлены максимальные сроки договора для отдельных видов аренды. Если срок в договоре не определен, или установленный срок истек, договор считается заключенным на неопределенный срок. Однако, при установленном законом максимальном (предельном) сроке аренды, договор по истечении предельного срока прекращается.

При прекращении договора имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю. Подготовка предприятия к передаче теперь является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Размер и способы внесения арендной платы определяются в договоре аренды, однако ст. 611 ГК и многочисленные нормативные акты регулируют эти отношения сторон в отношении различных объектов Жариков, Ю.Г. Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. Научно-практическое пособие. - М., БЕК. 2002. - С. 211..

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей. Если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

Договор проката заключается в письменной форме.

Договор проката является публичным договором.

Какими же характерными чертами должен обладать гражданско-правовой договор проката. Заметим, что договор проката единственный публичный договор среди договоров аренды. И как публичному договору ему должны быть присущи следующие черты:

Во-первых, в качестве одного из субъектов такого договора должна выступать коммерческая организация: унитарное государственное или муниципальное предприятие, хозяйственное общество или товарищество либо производственный кооператив. Что касается контрагента такой организации, то в этой роли может оказаться любое физическое или юридическое лицо, которое в данной договорной связи является, как правило, потребителем товаров, работ, услуг, соответственно производимых или осуществляемых коммерческой организацией Возчиков М. Учреждение-арендодатель // ЭЖ-Юрист. - 2006. - № 46. - С. 9..

Во-вторых, далеко не все коммерческие организации могут быть признаны потенциальными субъектами публичного договора. Важное значение имеет характер деятельности такой организации. В связи с этим необходимо отметить, что среди многих различных видов предпринимательской деятельности выделяются такие, которые должны осуществляться соответствующими коммерческими организациями в отношении всех и каждого, кто к ним обращается. Хорошим ориентиром в определении таких видов деятельности является примерный перечень, содержащийся в п.1 ст.426 ГК РФ. Действительно, все эти совершенно разнородные виды деятельности, опосредуемые различными гражданско-правовыми договорами, объединяет одна общая черта, а именно: коммерческие организации должны вступать в договорные отношения с любыми физическими и юридическими лицами, которые к ним обращаются.

И наконец, в-третьих, предметом договора, определяемого как публичный, должны выступать такие обязанности, которые по сути своей составляют содержание именно той деятельности, которая по своему характеру должна осуществляться коммерческой организацией в отношении каждого, кто к ней обратится. Основной вопрос в определении гражданско-правового договора (в частности договора проката) как публичного заключается в выяснении правовых последствий такой квалификации Витрянский В. Общее положение о договоре // Хозяйство и право. - 1995. - №12. - С. 15-16..

Практическое значение выделения публичных договоров состоит в том, что к публичным договорам применяются правила, отличные от общих норм договорного права. К числу таких специальных правил, применяемых к публичным договорам, относятся следующие:

Коммерческая организация не вправе отказаться от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы.

При необоснованном уклонении коммерческой организации от заключения публичного договора другая сторона вправе по суду требовать заключения с ней этого договора в соответствии с положениями, применяемыми при заключении договора в обязательном порядке.

Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, когда законом или другими правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей. Например, в соответствии со ст.15 Закона РФ «О ветеранах» Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 3. - Ст. 168. инвалиды Великой Отечественной войны пользуются преимущественным правом установки по месту их жительства телефонного аппарата.

В отличие от обычных гражданско-правовых договоров, споры по условиям которых могут быть переданы сторонами на рассмотрение суда лишь при наличии согласия обеих сторон, споры, связанные с заключением публичных договоров, а также разногласия сторон по отдельным условиям таких договоров должны разрешаться в судебном порядке независимо от того, имеется ли согласие на то обеих сторон.

И наконец, ещё одна особенность публичного договора, которая относится к специфике его правового регулирования, но также свидетельствует об ограничении действия принципа свободы договора в отношении данного договора. Согласно п.4 ст.426 ГК в случаях, предусмотренных законом, Правительству РФ предоставлено право издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.д.). Таким образом, законодатель априори исходит из того, что императивные правовые нормы, определяющие условия публичного договора, могут быть установлены не только федеральным законом, как это имеет место в большинстве случаев, но и постановлениями Правительства Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный)/ Под ред. Садикова О.Н. издание третье, исправленное, дополненное и переработанное. - М., Инфра-М. 2005. - С. 396..

Из текста статьи 426 ГК РФ вытекает, что обязательным участником публичного договора должна являться коммерческая организация. При этом из числа возможных участников договора исключаются все некоммерческие организации, которые при определённых условиях тоже могут заниматься предпринимательской деятельностью, а также индивидуальные предприниматели Дедиков С. Публичный договор // Хозяйство и право. - 2002. - №11. - С. 116.. Однако из предыдущего изложения следует, что не всякая коммерческая организация может выступать агентом такого договора, а лишь удовлетворяющая перечисленным выше критериям.

Путём введения категории (типа) публичного договора законодатель пытается обеспечить оптимальное удовлетворение в определённых сферах потребностей экономически слабой стороны, то есть в основном массового потребителя. Следовательно, именно потребители выступают на стороне контрагента коммерческой организации, которая, сообразуясь с характером своей хозяйственной деятельности, должна осуществлять конкретные действия в отношении каждого, кто к ней обратится.

Согласно положениям ГК РФ условия договора могут определяться:

По усмотрению сторон, заключающих конкретный договор;

Примерными условиями, разработанными для договоров соответствующего вида, опубликованными в печати и применяемыми сторонами договора;

Соответствующими обычаями делового оборота;

Обязательными для сторон правилами, содержащимися в правовых актах.

Применительно к типу публичного договора особое значение приобретают последние правила, установленные законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения. Такого рода правила (типовые договоры, положения), обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров, вправе издавать в случаях, предусмотренных законом, Правительство РФ Тотьев К. Публичный договор // Хозяйство и право. - 2002. - №6. - С. 79-80..

Данное положение в полной мере учитывает специфику отношений, опосредуемых публичными договорами: как правило, это отношения определённых коммерческих организаций с массовым потребителем. Именно необходимость обеспечения защиты прав и законных интересов потребителей требует оперативного и гибкого регулирования условий публичных договоров.

Один из способов формулирования сторонами условий договора, значительно облегчающий его оформление, заключается в отсылке к условиям различных примерных договоров (ст.427 ГК). Для этого достаточно, чтобы примерные условия договоров были разработаны применительно к конкретным видам договоров, а главное, чтобы эти примерные условия были опубликованы в печати, то есть были бы общеизвестны и определимы.

В этом плане, как показывает опыт других стран, особого внимания заслуживают условия примерных договоров, разрабатываемые различными ассоциациями (союзами) товаропроизводителей либо потребителей. В таких примерных условиях отражается специфика соответствующих товаров, работ и услуг, предусматриваются конкретные правовые средства, направленные на реализацию интересов производителей и потребителей, обеспечение защиты их прав Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. Мозолина В.П., Малеиной М.Н. - М., Норма. 2004. - С. 296..

В них, в частности, могут определяться:

Обязательный и дополнительный объём предоставляемых услуг;

Их качественные характеристики;

Специальные права и обязанности хозяйствующего субъекта - исполнителя;

Льготы для отдельных категорий потребителей;

Ценообразовательная процедура Тотьев К. Публичный договор // Хозяйство и право. - 2002. - № 6. - С. 80..

Все вышеизложенное можно отнести и к договору проката. Здесь для арендодателя заключение договора с обратившимся к нему лицом является обязательным, если в момент обращения имеется в наличности сдаваемое на прокат имущество. Арендодатель должен предоставлять имуществ во в прокат любым пользователям на равных условиях за равную плату, если, конечно, для кого-то из них не установлены законом определенные льготы. При необоснованном уклонении от заключения договора проката лицо, заинтересованное в том, чтобы такой договор был с ним заключен, вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В судебном порядке могут быть урегулированы и разногласия сторон по отдельным условиям договора. На договор проката распространяется ряд общих положений об аренде: обязанность предоставления имущества сдаваемого в прокат, в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества; обязанность арендатора использовать получаемое имущество в соответствии условиями договора, а если таковые отсутствуют - в соответствии с назначением имущества; сохранение действия договора в силе при изменении собственника имущества, сдаваемого в аренду: право арендодателя на расторжение договора и возмещение убытков при несоблюдении получившим имущество лицом требования использовать его строго по условиям договора или в соответствии с назначением.

Вместе с тем, соответствующий именно договору проката раздел ГК предусматривает ряд специфических особенностей для него правил: к ним относятся нормы о сроке, форме и содержании договора проката.

Срок договора проката не может превышать одного года (п. 1 ст.627 ГК). Даже если стороны заключают договор проката на более длительный срок, он считается заключенным на год. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок, если арендатор фактически продолжает пользоваться имуществом после окончания срока договора, а также правила о преимущественном праве арендатора, исполнившего надлежащим образом свои обязанности, возобновить договор по истечении срока его действия (ст. 621 ГК) к договору проката не применяется Гришин Л.Ж. Договор проката // Российская юстиция. - 2000. - № 9. - С. 7..

Форма договора предусмотрена только письменная, независимо от срока действия договора и состава его участников (п. 2 ст.626 ГК). Что касается содержания договора проката, то права и обязанности контрагентов в нем имеют существенные отличия от прав и обязанностей сторон договора аренды.

Для того, чтобы защитить интересы арендаторов и устранить возможность разногласий между сторонами при выявлении дефектов в сданном на прокат имуществе, установлена дополнительная обязанность арендодателя в ст.628 ГК (по сравнению с п.1 ст.611 ГК). Арендодатель должен в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого на прокат имущества и выдать арендатору письменные инструкции о правилах эксплуатации его.

Если арендатор в процессе использования полученного на прокат имущества обнаруживает недостатки, препятствующие полностью или частично его эксплуатации, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня получении соответствующего заявления арендатора либо безвозмездно устранить недостатки имущества, находящегося у арендатора, либо заменить доброкачественным предметом проката. В договоре проката может быть оговорен и более короткий, чем десятидневный, срок для указанных действий. Если же недостатки сданного на прокат имущества явились следствием нарушения арендатором правил о его использовании, арендатор оплачивает стоимость ремонта и транспортировки предмета проката. Когда будет установлено, что по вине арендатора этот предмет полностью вышел из строя и ремонту не подлежит, арендатор обязан возмещать арендодателю причиненные своими действиями убытки, включая и упущенную выгоду, если законом или договором не предусмотрено иное Учебник. Гражданское право. Часть 2. Обязательственное право / Под ред. Залесского В.В. - М., «МТК «Восточный экспресс». 2002. - С.163-164..

Поскольку в договорах проката бытовых предметов арендаторами часто выступают граждане, к подобным отношениям помимо выше охарактеризованных норм ГК могут применяться правила главы I Закона «О защите прав потребителей» Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 3. - Ст. 140., касающихся гарантий качества арендованного имущества, права на безопасность его и на информацию о нем, а также о возможности возмещения морального вреда за счет арендодателя при определенных условиях и специальных правил судебного разбирательства.

3.3 Финансовая аренды (лизинг)

По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им же продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК.).

Основополагающим законодательным актом по отношению к договору лизинга, безусловно, является вторая часть Гражданского кодекса РФ, где рассматриваемому договору посвящен специальный параграф 6, включенный в главу 34 (аренда). По Гражданскому кодексу (ст. 665) в соответствии с договором финансовой аренды (договором лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей Дедиков С. Лизинг в лабиринте: поиск спасительной нити. // Бизнес-адвокат. - 2000. - №. 15. - С. 43..

Во-первых, в системе лизинга помимо непосредственных участников данного договора в качестве обязанного лица выступает также продавец имущества, передаваемого в финансовую аренду. Во-вторых, лизингодатель на момент заключения договора еще не является собственником лизингового имущества, а лишь принимает на себя обязательство приобрести его у конкретного лица. В-третьих, арендатор не просто получает имущество во владение и пользование, но и указывает арендодателю, у кого и что именно тот должен приобрести. Наконец, в-четвертых, закон, хотя и в виде диспозитивной нормы, предусматривает, что арендованное имущество передается арендатору не лизингодателем, а непосредственно продавцом этого имущества.

Согласно ст. 666 ГК РФ предметом финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов. В силу общих положений законодательства не может передаваться в лизинг и другое имущество, обращение которого запрещено законом или для оборота которого установлен особый режим Харитонова Ю. Договор лизинга. - М., Юрайт-М. 2002. - С. 43..

Сейчас достаточно актуальным стал вопрос о том, можно ли сдавать в лизинг не только производственное оборудование или транспортные средства, но и офисную технику, в том числе компьютеры, так как их становится выгодно приобретать посредством лизинга из-за ускоренной амортизации. Следует подчеркнуть, что каких-либо запретов на этот счет в законе нет. К тому же для многих видов деятельности офисная техника - это те же средства производства.

Арендодатель обязан уведомлять продавца о том, что приобретаемое у него имущество в дальнейшем будет передано в лизинг (ст. 667 ГК РФ).

В ГК РФ нет специальных положений о форме договора финансовой аренды, поэтому должны применяться общие нормы о форме коммерческих сделок - они подлежат заключению в простой письменной форме, в том числе допускается заключение договора путем обмена письмами. Однако здесь тоже существуют определенные проблемы. В частности, возникает вопрос о том, должны ли договоры финансовой аренды недвижимости или предприятий подчиняться правилам о договорах аренды соответствующего имущества? Формально - нет. Логика рассуждений такова: глава 34 построена так, что преимущественную силу имеют нормы, включенные в специальные параграфы, а в части, неурегулированной ими, действуют общие положения об аренде. Правила применения к специальным арендным отношениям норм, входящих в другие специальные параграфы этой главы ГК РФ, не имеется. Но в то же время надо иметь в виду, что почти все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, а в органах госрегистрации предъявляются очень жесткие требования к оформлению договоров и других документов. Поэтому лучше все-таки учитывать требования, предъявляемые законом в форме договора аренды того или иного вида имущества. Нет в рассматриваемом параграфе и указаний о сроках действия договоров финансовой аренды. Однако поскольку в приведенном выше определении этого договора говорится о передаче имущества во временное пользование, то, естественно, срок лизинга является существенным условием такого договора, и если он в договоре не указан, то тот не может считаться заключенным. Арендатору предоставлено право заявлять претензии по качеству или комплектности лизингового имущества непосредственно продавцу, минуя арендодателя (п. 1 ст. 670 ГК РФ) Корнев О.Д. Финансовый лизинг// Российская юстиция. - 2001. - № 4. - С. 32..

Необходимо иметь в виду, что согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 22 декабря 1995 года №. 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" и Указ, и Временное положение с 1 марта 1996 года утратили юридическую силу в части, противоречащей параграфу 6 главы 34 ГК РФ Толмачев О.Ж. Арендные правоотношения // Российская юстиция. - 2002. - № 2. - С. 16..

8 февраля 1998 года был принят Федеральный закон № 16-ФЗ "О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге." Правила Конвенции применяются к таким договорам финансовой аренды, стороны которых имеют места своей деятельности в разных государствах, а сама сделка связана со странами - участницами хотя бы по одному из двух следующих признаков: а) местом деятельности сторон договора лизинга или продавца соответствующего оборудования являются участники Конвенции и б) договоры лизинга и поставки подчиняются праву государства, подписавшего Конвенцию (п. 1 ст. 3).Конвенция определяет международный финансовый лизинг как сделку, где арендодатель по спецификации арендатора заключает договор поставки с третьей стороной (продавцом), в соответствии с которым арендодатель приобретает комплексное оборудование, средства производства или иное оборудование на условиях, одобренных арендатором в той мере, в какой они затрагивают его интересы, и заключает договор с арендатором, предоставляя ему право использовать оборудование за периодические платежи (пп. "а" и "б" п. 1 ст. 1). Арендодатель при этом, так же как и по российскому законодательству, обязан уведомить продавца о том, что приобретаемое у него оборудование предназначается для предоставления в лизинг. По Конвенции последующий переход права собственности на лизинговое имущество к арендатору не является обязательной характеристикой лизинга. Обязанности поставщика по договору купли - продажи оборудования распространяются на арендатора, как если бы он был стороной этой сделки (ст. 10). Арендатор в случае нарушения арендодателем условий договора вправе отказаться от оборудования или расторгнуть договор. Если же он сам нарушил свои обязательства, то может быть принужден контрагентом возместить убытки сверх арендных платежей, а когда нарушения признаются существенными - то и к досрочной выплате суммы будущих периодических платежей (ст. 13).

Арендодатель может передать свои права на лизинговое имущество третьим лицам при условии, что это не освобождает его от выполнения обязательств перед лизингополучателем. Арендатор, в свою очередь, вправе передавать права пользования имуществом другим лицам только с согласия арендодателя (ст. 14) Ситникова Е. Лизинг и суд (некоторые вопросы судебной практики по спорам) // Бизнес-адвокат. - 2002. - № 24. - С. 43..

Если говорить о существенных условиях договора лизинга, то необходимо отметить разный подход по этому вопросу, существующий в ГК РФ и в Законе «О лизинге» Так, согласно ст. 665 ГК РФ по договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Закон о лизинге в ст. 15 устанавливает целый перечень существенных условий лизингового договора, в результате чего практически все условия договора лизинга считаются существенными. Обязательные признаки и условия договора лизинга установлены и в ст. 16 Закона о лизинге. Однако юристы до сих пор не пришли к единому мнению: какими из этих норм следует руководствоваться при решении вопроса о том, является сделка лизинговой или нет?

В качестве примера можно привести Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 3 апреля 2001 г. № Ф03-А37/01-1/442. Договор лизинга был признан судом незаключенным как несоответствующий ст. 422 ГК РФ, а в частности ст. 665 ГК РФ, устанавливающей, по мнению суда, существенные условия для договора финансовой аренды (лизинга), т.к. в договоре отсутствуют существенные условия, а именно: обязанность приобретения арендодателем предмета лизинга у определенного арендатором продавца и отсутствия права выбора продавца самим арендодателем. Так же, как указывается в названном постановлении, заключенный договор не признается договором лизинга и в силу ст. 667 ГК РФ, т.к. лизингодатель, покупая имущество, не предупредил продавца о том, что покупаемое им имущество предназначается для передачи в лизинг. Арбитражный суд кассационной инстанции признал договор не отвечающим признакам договора финансовой аренды, но отметил действия сторон по фактическому исполнению сделки, свидетельствующие о наличии между ними арендных отношений с правом выкупа арендованного имущества, которые регулируются параграфом 1 главы 34 ГК РФ Харитонова Ю. Указ. соч.- С. 42..

Федеральный арбитражный суд Московского округа (Постановление от 15 мая 2000 г. по делу № КГ-А40/1883-00) отмечает, что существенные условия и особый порядок заключения договоров финансовой аренды (лизинга) установлены ст. ст. 665, 667 ГК РФ, а также ст. 15, 16 Закона № 164-ФЗ Вестник ВАС РФ. - 2002. - № 1. - С. 6..

Встречаются в судебной практике и противоположные случаи - попытки доказать, что между сторонами был заключен договор купли - продажи, а не лизинга. Так, организация в кассационной жалобе указала, что суд не дал буквального толкования условий договора, которым установлено, что договор считается заключенным при наличии приложения к договору № 2 о согласовании размера и сроков уплаты лизинговых платежей, нарушение которых влечет за собой имущественную ответственность. Приложение № 2 сторонами согласовано не было, и, следовательно, суду надлежало признать этот договор незаключенным.

Основываясь на этом, организация, полагающая, что был заключен договор купли - продажи сельскохозяйственного оборудования, считает свои обязательства по оплате оборудования выполненными. Зачет организацией - лизингодателем части платежей по договору в счет оплаты стоимости услуг по незаключенному договору лизинга организация - лизингополучатель находит необоснованным.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа по этому вопросу отметил Постановление ФАС Поволжского округа от 29.02.2000 г. по дело № А55-362/2000 // Вестник ВАС РФ. - 2000. - № 6. - С. 31., что согласно представленным документам сторонами был заключен договор финансового лизинга, и в счет исполнения обязательств по данному договору лизингодатель на основании устной заявки лизингополучателя закупил у организации сельскохозяйственное оборудование, переданное лизингополучателю по акту приемки - передачи.

Согласно условиям договора лизинга в день его заключения стороны подписали два приложения за № 1, в одном из которых согласованы ассортимент объектов лизинга и количество сельскохозяйственной техники, подлежащей поставке по данному договору. Во втором документе, обозначенном как приложение к акту приемки - передачи, согласованы условия, сроки и порядок расчетов лизингополучателя за технику. Как отмечает кассационная инстанция, указанные обстоятельства не противоречат нормам права, установленным ст. ст. 665, 666 и 668 ГК РФ. Кроме того, заключение и исполнение сторонами договора лизинга подтверждаются также и счетом - фактурой с расшифровкой платежей, платежными поручениями, которыми ответчик частично перечислил задолженность за сельскохозяйственное оборудование, указав наименование платежей - "Стоимость объекта лизинга".

Таким образом, учитывая изложенные обстоятельства, суд посчитал, что доводы заявителя о заключении между сторонами договора купли - продажи, а не лизинга и поэтому отсутствии у него обязательства по уплате лизинговых платежей и пени за просрочку их оплаты не основаны на материалах дела.

В отношении государственных учреждений взыскание задолженности по уплате лизинговых платежей тоже имеет свои особенности. Так, арбитражный суд первой и апелляционной инстанций, рассматривая такое дело, руководствуясь ст. 401 ГК РФ, исходил из отсутствия вины ответчика (государственного учреждения) в просрочке исполнения обязательства. Материалами дела, по мнению судебных инстанций, рассматривающих дело, было подтверждено отсутствие финансирования ответчика как государственного учреждения за счет средств федерального бюджета, а им самим при этом были предприняты все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Заканчивая разговор о вопросах, возникающих при рассмотрении в арбитражных судах споров по лизинговым сделкам, отметим, что, хотя при рассмотрении этой категории дел и появляются особенности, возникающие как в связи с проблемами в правовом регулировании лизинга, так и в связи с отличительными чертами, характерными только для договора лизинга, чего, безусловно, нельзя не учитывать, причины для возникновения споров остаются теми же, что и для остальных категорий дел - попытка уйти от исполнения своих обязанностей по заключенному договору, поиск для себя каких-либо преимуществ и льгот либо неисполнение контрагентом по сделке своих обязательств.

Подводя итог проанализированных исследований в данной дипломной работе, можно сказать, что цель ее написания в большей степени достигнута.

Анализ норм законодательства позволяет сделать заключение об обеспечении детального регулирования договора аренды, а именно, тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов. Большинство норм, регулирующих договор аренды носят диспозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре. Имеют место так же и императивные нормы, определяющие однозначное применение Закона.

1. Рассматривая договор аренды нежилой недвижимости нужно отметить пробелы, возникшие в нашем законодательстве. Проведенный анализ юридической литературы по данной теме показал, что понятия "нежилые здания", "сооружения", "помещения" в качестве видов входят в более общее понятие "объект". Однако в правовом смысле не все нежилые помещения можно рассматривать как объекты гражданских прав. Установление различий между понятиями "здание" и "сооружение" и их признаков, не имеет существенного правового и практического значения, но вместе с тем необходимо отличать здания и сооружения от иных построек, не относящихся к объектам недвижимости.

В связи с этим можно внести предложение, что согласно с п. 1 ст. 130 ГК РФ недвижимыми признаются объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, поэтому исходя из названного признака нужно исключить из состава недвижимого имущества временные переносные строения сборно-разборного типа (палатки, киоски, павильоны и т.п.).

Отсутствие в Гражданском кодексе норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений, уже сейчас является причиной возникновения судебных споров и грозит возрастанием их числа в будущем.

В связи с чем предлагаю считать нормальной правовой моделью оформления совладения отдельными нежилыми помещениями в одном здании как общей собственности (чаще всего долевой, а в установленных случаях и совместной). Но, в отличие от общей долевой собственности на недвижимость в жилищной сфере, при совладении помещениями в нежилых зданиях должен согласовываться порядок использования нежилых помещений, а также мест общего пользования, обслуживающих систем и т.п.

Было бы предпочтительнее ввести в Гражданский кодекс новую главу 351 «Наем нежилых помещений». За основу построения норм этой главы можно взять главу 35 «Наем жилых помещений», с изъятием норм неприменимых в найму нежилого помещения.

2. Учитывая, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, и принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, считать, что к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. Так возможна следующая редакция ч. 2 ст. 651 ГК РФ « Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».

3. Понятие "сооружение" является родовым по отношению к понятию "здание", и правильнее употреблять сочетание "здания и иные сооружения", как это предложено в научной литературе.

Ч.1 ст. 607 УК РФ следует изложить в следующей редакции: « В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здании и иные сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи)».

4.Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Как известно, сегодня такого закона нет, принятие которого в значительной степени облегчит работу юриста.

5. Кроме того, при заключении договора аренды стороны пользуются правовыми средствами защиты, предусмотренными п. 3 ст. 165 ГК РФ. В соответствии с данной нормой в случаях, когда сделка, требующая госрегистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. После этого основанием регистрации договора будет решение суда.

Однако анализ статей Закона о государственной регистрации не предусматривает возможность регистрации договора аренды на основании решения суда, как это сделано в отношении регистрации перехода права собственности в п. 1 ст. 16 Закона. Следовательно, целесообразным было бы приведение норм Закона о государственной регистрации в соответствие с ГК РФ и по этому вопросу.

Так возможна следующая редакция п. 1 ст. 26 «Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества, либо это регистрация договора аренды осуществляется на основании решения суда».

Страницы: 1, 2, 3, 4