4.2 Обобщение практики рассмотрения судами дел о признании права собственности на жилые помещения, являющиеся предметами договоров долевого участия в строительстве (инвестирования)

Заключение

Список использованной литературы

Приложения

Введение

Актуальность. Право собственности - центральный и важнейший институт в системе вещных прав, нормы которого отражают и одновременно закрепляют существующий в государстве социально-экономический строй и господствующие в нем общественные отношения. Проблематика собственности всегда находится в центре политических программ и задач государственных органов и общественных движений и неизменно привлекает внимание крупнейших мыслителей и философов и, конечно, экономистов и юристов.

Важность и значимость отношений собственности закреплены в Конституции РФ, которая устанавливает ряд принципиальных положений о собственности. Статья 8 Конституции РФ гласит: в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Это базовое положение развивается и конкретизируется в последующих статьях Конституции РФ (ст. 35, 36), закрепляющих правомочия собственника. Согласно ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им, право наследования гарантируется.

Опираясь на эти конституционные положения, Гражданский Кодекс РФ формулирует систему норм о праве собственности, которые дополняются другими федеральными законами и иными правовыми актами. В ГК РФ отчетливо выражены два важных начала права собственности: во-первых, самостоятельность собственника в осуществлении его права и, во-вторых, обязанность собственника не противоречить в своих действиях требованиям законодательства и не нарушать права и охраняемые интересы третьих лиц.

Институт права общей собственности или право общей собственности в объективном смысле представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих отношения нескольких лиц (собственников) по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим им имуществом, являющимся единым объектом. Такое единое имущество необязательно состоит из неделимого предмета, будь то однокомнатная квартира, старинный рояль или технологический комплекс. Это может быть антикварный сервиз или коллекция картин известного художника, полученная, например, в наследство гражданином и государственным музеем совместно. Ранее совместное осуществление права общей собственности граждан, социалистических организаций и государств было запрещено и в течение одного года прекращалось путем отчуждения государством (социалистической организацией) своей доли или гражданином - своей, а также иными способами, предусмотренными ст. 123 ГК 1964 года.

Под субъективным правом общей собственности понимают обеспеченную правовыми средствами возможность нескольких лиц по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, являющимся единым объектом.

Рассматриваемые правоотношения отличаются определенной сложностью. Отношения собственников с третьими лицами являются внешними, поскольку внутренними для них становятся правоотношения в процессе взаимодействия между ними.

Необходимость урегулирования внутренних отношений между такими лицами, которые именуются сособственниками, поскольку эти отношения возникают на одно и то же имущество, и вызвало в первую очередь появление института общей собственности, то есть правовых норм, рассчитанных на согласование воли собственников при осуществлении принадлежащих им правомочий по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом.

В целях обеспечения скоординированности деятельности участников общей собственности в ГК РФ сформулирована совокупность правовых норм, регулирующих общую собственность (гл. 16 ГК РФ).

Теоретическую основу работы составляют действующее законодательство, труды высших учебных заведений, работы ученых в области гражданского права. Проблемы права общей собственности в той или иной мере исследовались в работах В.К.Андреева, Г.А.Аксененка, К.Н.Анненкова, Л.В.Андреевой, М.В.Антокольской, В.В.Безбаха, С.Н.Братуся, А.В.Венедиктова, В.В.Витрянского, В.В.Ершова, О.С.Иоффе, В.П.Камышанского, А.В.Карасса, М.И.Козыря, С.М.Корнеева, Р.П.Мананковой, Д.И.Мейера, Н.Н.Мисника, Н.Н.Пахомовой, К.П.Победоносцева, Б.И.Пугинского, Е.А.Суханова, А.А.Рубанова, В.А.Рыбакова, В.И.Синайского, Ю.К.Толстого, А.П.Фокова, Е.А.Чефрановой, Г.Ф.Шершеневича и др.

Объект исследования - теория и практика правоотношений общей собственности (совместной и долевой).

Цель курсовой работы - изучение понятия и правового регулирования права общей собственности.

Задачами курсовой работы являются:

- изучение общей характеристики права общей собственности и его видов;

- изучение понятия, видов и правового регулирования общей долевой собственности;

- изучение понятия, видов и правового регулирования общей совместной собственности;

- выявить проблемы распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой и совместной собственности;

- провести краткий обзор судебной практики рассмотрения дел по защите права общей собственности.

Работа состоит из введения, двух глав (теоретической и практической), разбитых на подпункты, заключения и списка литературы, содержащий 22 источникf. Общий объем работы 68 страниц.

1. Понятие и содержание права собственности по Российскому законодательству

1.1 Общая характеристика права собственности

Право собственности занимает центральное место в системе вещных прав. Нормы, образующие этот институт, являются основой для нормального функционирования государств не только с рыночной, но и с любым иным типом экономики. Кроме того, право собственности является основополагающим вещным правом -- все остальные права имеют производный характер.

Право собственности является комплексным правом, включающим в себя совокупность самостоятельных правомочий, каждое из которых может реализовываться отдельно. Например, арендодатель может передать свое правомочие пользования арендатору имущества, тем самым ограничив себя в правах. Однако объективно переданные третьим лицам правомочия у самого собственника не прекращаются -- они, как и субъективное право собственности в целом, сохраняются за собственником до тех пор, пока он остается таковым в отношении конкретного имущества (рис.1).

Рисунок 1 - Понятие права собственности

Содержание права собственности как субъективного права лица составляют правомочия владения, пользования и распоряжения [5; C.81].

Правомочие владения -- это юридически обеспеченная возможность фактического обладания вещью, дающая возможность хозяйственного господства собственника над вещью. При этом собственник может не иметь физической возможности обладать имуществом (например, лицо владеет недвижимостью за рубежом и не имеет возможности покинуть страну), однако юридически ему такая возможность обеспечена.

Владение вещью может быть законным и незаконным. Под законным (титульным) владением следует понимать субъективное право субъекта на фактическое обладание вещью, вытекающее из правового основания. К титульным владельцам относятся собственник, арендатор, хранитель, перевозчик, комиссионер и другие лица, обладающие вещью на основании закона либо договора.

Содержание и объем правомочий владельца определяются титулом (правовым основанием) владения. Правомочия собственника по владению ограничены только законом либо иными правовыми актами. Арендатор, комиссионер и другие титульные владельцы могут владеть имуществом только в течение определенного времени и для определенных целей, предусмотренных условиями договора.

Владение, не имеющее правового основания, является незаконным. При незаконном владении владельцы могут быть добросовестными и недобросовестными. Владелец признается добросовестным, если он не знал и не должен был знать о незаконности своего владения (п. 1 ст. 302 ГК РФ). Владелец признается недобросовестным, если он знал или должен был знать о том, что его владение незаконно (ст. 303 ГК РФ).

Правомочие пользования -- это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее потребления. Характер и объем прав пользователя имуществом во многом зависят от свойств самой вещи и основания приобретения соответствующего права.

Как и владение, пользование может быть правомерным и неправомерным. Пользование называется правомерным, если пользователем является собственник либо пользование основано на праве иного титульного владения. Пользование является неправомерным, если оно основано на незаконном владении либо действия пользователя противоречат действующему законодательству, иным правовым актам и нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц (например, загрязнение окружающей природной среды).

Правомочие распоряжения -- это юридически обеспеченная возможность устанавливать, изменять или прекращать правоотношения по поводу вещи путем совершения в отношении нее юридических актов. Оно выражается в действиях собственника либо иного титульного владельца, направленных на передачу вещи другому лицу. В результате распоряжения имущество выбывает из сферы хозяйственного господства собственника временно в соответствии с условиями договора либо отчуждается навсегда.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, а также риск его случайной гибели или случайного повреждения, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 и 211 ГК РФ). Поэтому ответственность за гибель или порчу вещи вследствие случайных обстоятельств, по общему правилу, ни на кого возложить нельзя. Собственник несет риск случайной гибели или случайной порчи вещи, если только он не переложил это риск полностью или в части на другое лицо, например, на страховщика, застраховав принадлежащую ему вещь. Риск случайной гибели или случайной порчи отчуждаемых вещей переходит на приобретателя одновременно с переходом к нему права собственности. Поскольку право собственности на стороне приобретателя возникает с момента передачи ему вещи, если иное не предусмотрено законом или договором, с этого же момента на приобретателя переходит и риск случайной гибели или порчи вещи.

1.2 Понятие и виды права общей собственности

Общей собственностью называется присвоенность обособленных объектов материального мира двумя и более лицами [6; C.115]. Общая собственность предполагает два обязательных условия:

- наличие одной вещи как объекта права;

- нескольких субъектов того же права.

Общая собственность может возникнуть в отношении имущества двух и более лиц, если оно не может быть разделено без существенного ущерба его потребительским свойствам (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Для нее характерно переплетение отношений, с одной стороны, сособственников ко всем третьим лицам, с другой -- отношений между самими сособственниками. Первые по своей юридической природе носят абсолютный характер, второй -- относительный.

Право общей собственности имеет место тогда, когда одно и то же имущество принадлежит на праве собственности двум или нескольким лицам, то есть у одного и того же имущества не один собственник, а несколько. Такими собственниками могут быть несколько граждан, несколько юридических лиц или несколько субъектов Российской Федерации, а может быть и смешанное имущество, когда сособственниками становятся несколько граждан или несколько юридических лиц, а может быть еще и несколько субъектов РФ или муниципальных образований. То есть здесь может быть комбинация субъектов гражданского права. Все они сообща могут владеть, пользоваться, распоряжаться каким-то общим имуществом. И тогда мы говорим об общей собственности.

Объектом права общей собственности могут быть как индивидуально-определенные вещи, так и совокупность вещей, образующих единство (например, крестьянское хозяйство как имущественный комплекс, имущество, входящее в наследственную массу, и т.д.) [10; C.123]. Так, в качестве объекта права общей собственности также может выступать либо какая-нибудь одна вещь, скажем, жилой дом или нежилое строение, или совокупность вещей, скажем, предприятие, как имущественный комплекс. И в качестве объекта права общей собственности могут выступать все те материальные объекты, которые могут выступать в качестве объектов индивидуальной собственности: либо частной собственности, либо государственной собственности.

Содержание права общей собственности включает в себя право нескольких лиц сообща владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом, так как содержание любого субъективного права составляют три правомочия: по владению, пользованию и распоряжению.

Таково содержание права общей собственности. Но поскольку здесь несколько собственностей, то право общей собственности означает право нескольких лиц сообща владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом. Когда имущество принадлежит одному лицу, физическому лицу - гражданину или юридическому лицу, то вполне понятно, как это лицо осуществляет правомочия по владению, пользованию и распоряжению: по своему усмотрению. А тогда, когда собственников несколько, то вопрос о том, как осуществлять эти правомочия, приобретает определенные сложности.

Порядок осуществления правомочий по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом зависит от того, какой вид общей собственности имеет место.

Гражданское законодательство выделяет два вида собственности: общую долевую и общую совместную собственность [1; п. 2 ст. 244]. При этом значение общего правила имеет общая долевая собственность. Это означает, что если возникла общая собственность, то она, как правило, носит долевой характер. Только в случаях, прямо предусмотренных законом, возникает общая совместная собственность.

Общая долевая, то есть общая собственность с определением доли каждого сособственника в праве общей собственности (но не в имуществе, являющемся объектом этого права). Если в законе не указано, что общая собственность является совместной, то она признается долевой. Общая долевая собственность имеет значение общего права, и поэтому, если возникла общая собственность, то она носит долевой характер, и порядок осуществления сособственниками правомочий по владению, пользованию, распоряжению подчиняется правилам о долевой собственности.

В отношениях долевой собственности законом или договором определяются принадлежащие участникам точные доли в праве на общее имущество. Во избежание путаницы необходимо четко уяснить, что участнику общей долевой собственности принадлежит доля в праве, но отнюдь не доля (часть) самой вещи. Доля в праве выражается в виде простой дроби и не может быть выражена в виде частей имущества (комнат, помещений, квадратных метров).

Общая совместная, то есть без определения доли каждого сособственника. Она возникает только в силу закона. Доли в праве общей собственности могут быть определены при ее разделе; ее трансформации в общую долевую собственность по соглашению сособственников. Общая собственность предполагается долевой, кроме случаев, когда законом прямо предусмотрено возникновение совместной собственности на такое имущество (п. 3 ст. 244 ГК РФ). Совместная собственность имеет место: у супругов, если иное не предусмотрено брачным договором; членов крестьянского (фермерского) хозяйства; в результате приватизации жилого помещения и земельных участков, а также в иных случаях, установленных закономФЗ от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», п. 4..

Правовой режим владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности, определен ст. 253 ГК РФ. Участники совместной собственности сообща владеют и пользуются общим имуществом независимо от размера вклада каждого из них в создание общего имущества. По взаимному согласию участники совместной собственности могут раздельно владеть и пользоваться общим имуществом. Несоразмерность имущества при раздельном владении и пользовании вкладу собственника в его создание не дает права другим сособственникам требовать компенсации.

При совершении сделок по распоряжению имуществом, находящимся в совместной собственности, предполагается, что она осуществлена с согласия всех ее участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка по отчуждению имущества может быть признана недействительной, если приобретатель знал либо заведомо должен был знать о том, что остальные сособственники были против этой сделки. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия -- по решению суда, может быть установлена долевая собственность этих лиц на общее имущество (например, в случае заключения супругами брачного договора). При разделе общего имущества между участниками совместной собственности их доли признаются равными, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

1.3 Основания возникновения права общей собственности

Современное законодательство не ограничивает состав сособственников: ими могут быть граждане, юридические лица любого вида, Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования в любом сочетании. Получив статус сособственников, указанные субъекты приобретают субъективное право общей собственности на данное имущество.

Основанием возникновения права общей собственности являются различные юридические факты. Право общей собственности может возникать по следующим основаниям [13]:

- совершение гражданско-правовых сделок, в частности, приобретение двумя и более лицами вещи (например, при приватизации жилья);

- наследование или получение в дар двумя или несколькими лицами имущества;

- переработка общей вещи или совместное создание вещи;

- приобретение имущества лицами, состоящими в браке;

- получение доходов, плодов, продукции от использования имущества, находящегося в общей собственности;

- строительство на общие средства объекта, в частности, юридическими лицами или муниципальными образованиями, например, платной стоянки для автомашин;

- совместное приобретение права собственности на безнадзорных животных, клад, находку (ст. ст. 228 - 233 ГК), а также на движимое и недвижимое имущество в порядке ст. 244 ГК.

В большинстве случаев это совершение несколькими лицами гражданско-правовых сделок: общая собственность возникает вследствие создания или приобретения общего имущества несколькими лицами при купле-продаже, наследовании и в других случаях совместной хозяйственной деятельности. В состав общего имущества поступают также плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в общей собственности.

В настоящее время отношения общей собственности значительно расширились. Во многом этому способствовала приватизация жилья, когда квартира становится объектом общей собственности проживающих в ней лиц. Остаются и такие традиционные виды общей собственности, как совместная собственность супругов, получение по наследству неделимых предметов.

Кроме того, право общей собственности возникает при участии лиц в договорах простого товарищества и крестьянских (фермерских) хозяйствах. Общая собственность способствует более эффективному использованию имущества как в семье, так и в хозяйственных отношениях.

Не возникает общей собственности, если имущество состоит из нескольких составных частей, каждая из которых имеет своего собственника. Несмотря на то, что субъекты общей собственности, как и любой собственник, по своему усмотрению владеют, пользуются и распоряжаются принадлежащим им имуществом, свои правомочия в отношении данного имущества они осуществляют сообща, совместно.

Общая собственность в соответствии с правилом п. 4 ст. 244 ГК РФ возникает, прежде всего, при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения, (неделимые вещи) или имущества, которое не подлежит разделу в силу закона.

Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, прямо предусмотренных законом или договором. Например, общая собственность в отношении имущества супругов возникает в силу закона - ст. 33, 34 СК РФ, а при создании простого товарищества общая собственность возникает на основании ст. 1043 ГК РФ.

Основанием возникновения общей долевой собственности на имущество супругов является брачный договор (ст. 41, 42 СК РФ), а при создании товарищества - основание.

Общая собственность на имущество может возникнуть независимо от того, относится ли оно к неделимому имуществу, к имуществу, не подлежащему разделу в силу закона, или к неделимому. Если имущество относится к такому, которое нельзя разделить, не изменив его назначения, т.е. к неделимому, либо не подлежит разделу в силу закона, то общая собственность на него возникает вследствие присущих имуществу функциональных качеств или его правового режима. Если же имущество относятся к делимому, то общая собственность на него возникает лишь в случаях, предусмотренных законом или договором. Например, договорились о том, что обстановка, которую они получили по наследству от родителей, хотя и не составляет гарнитура, не будет разделена, а останется в их общей собственности.

В отдельных случаях такие правоотношения могут быть оформлены в результате вступления в силу решения суда или мирового соглашения об установлении общей собственности на определенное имущество.

Иногда общая собственность возникает «нечаянно». Так, в российской науке существует мнение, что право общей собственности принадлежит субъектам, чьи вещи, обладающие родовыми признаками, сданы на хранение в общих емкостях [20; C.167]

Убедительность такого подхода может быть подтверждена следующим примером. Когда на элеваторе произошел пожар и часть зерна сгорела, никто не пытался выяснить, кому принадлежит уцелевшее зерно. По решению третейского суда оно было разделено между всеми субъектами - участниками договора хранения (покладчиками) по правилам раздела общей долевой собственности: каждому - пропорционально его доле. По тому же принципу была распределена и компенсация за утраченное. Наряду с этим, в гражданско-правовой науке существует и противоположный подход: «объект права общей собственности всегда индивидуально определен» [11; C.250].

Таким образом, общая собственность характеризуется множественностью субъектов: наличие единого объекта и множественности субъектов права собственности на него, что неизбежно порождает внутренние отношения между участниками, - отличительные признаки права общей собственности.

2. Особенности правового регулирования общей собственности

2.1 Право общей долевой собственности

Право общей долевой собственности характеризуется тем, что право собственности, распространяясь на всё общее имущество в целом, принадлежит в соответствующих долях нескольким лицам. Итак, когда речь идет о долевой собственности, здесь выделяется какая-то доля.

2.1.1 Определение долей в праве общей долевой собственности

Это вытекает из самого названия «общая долевая собственность». Каждому сособственнику принадлежит доля именно в праве общей собственности, а не в имуществе. В соответствии с действующим гражданским законодательством (п. 2 ст. 244 ГК РФ) под долей собственников в общей собственности понимается арифметически выраженная доля в субъективном праве собственности на все общее имущество. Выражение «доля в праве» не может пониматься в смысле материальной доли вещи, так как ее нельзя указать. Нельзя считать общую собственность как совокупность долей самого права собственности. В действительности право собственности одно само по себе и принадлежит нераздельно всем субъектам. Оно распространяется на всю вещь. На практике это означает следующее: например, два товарища приобрели в равных долях двухэтажный дачный дом. Своим соглашением они установили, что один владелец будет проживать на первом, а другой -- на втором этаже. Во время грозы во второй этаж попала молния, в результате чего он сгорел, и лицо, проживающее там лишилось возможности пользоваться помещением. Однако, доля в имуществе у него осталась прежняя (50%), следовательно, он имеет полное право требовать предоставления ему в пользование половины сохранившегося имущества, т.е. половины первого этажа.

Если доля каждого субъекта общей собственности будет определена в натуральном виде (выделена в натуре), право общей долевой собственности прекратится и возникнет право собственности каждого субъекта на новый объект имущества. Например, два брата, получившие по наследству жилой дом, будут иметь долю в праве общей долевой собственности, даже если каждый из них владеет и пользуется своей половиной дома. Если же будет произведен раздел дома в натуре и зарегистрированы два новых объекта недвижимости (две половины дома), то каждый из братьев станет индивидуальным собственником своей половины дома, а право долевой собственности прекратится.

Как правило, доли участников долевой собственности устанавливаются соглашением всех ее участников. При этом принимается во внимание вклад каждого из сособственников (имущественный, в том числе денежный, трудовой) в создание общего имущества. На размер доли может оказать влияние также вклад в приращение общего имущества. Если, к примеру, участник долевой собственности на индивидуальный жилой дом по согласованию с другими сособственниками и с соблюдением установленных правил увеличит за свой счет площадь дома путем надстройки, пристройки и перестройки, то он имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Перераспределение долей подлежит государственной регистрации.

В качестве общего правила ст. 245 ГК РФ устанавливает, что если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. Это правило может быть изменено законом или соглашением всех сособственников. Например, при возникновении общей собственности на основании договора простого товарищества размер доли каждого участника пропорционален его вкладу. Кроме того, вопрос об изменении размера доли в праве собственности может быть поставлен участниками при осуществлении ими неотделимых улучшений общего имущества за свой счет с соблюдением установленного порядка использования этого имущества. В таком случае участник имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Примечательно, что судебная практика не рассматривает в качестве неотделимых улучшений капитальный ремонт. Собственник, осуществивший капитальный ремонт имущества, вправе требовать от других сособственников лишь возмещения понесенных затрат (за вычетом падающей на него доли).

Порядок определения земельных долей в процессе приватизации земель сельскохозяйственных предприятий и образования общей собственности на эти земли определен законами и подзаконными актами. В Положении о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, было установлено, что размер индивидуальной земельной доли устанавливается независимо от трудового вклада и стажа работы и определяется в натуральном и стоимостном выражении. Это означает, что доли всех участников общей собственности на землю в сельскохозяйственной коммерческой организации являются равными. Правовые нормативные акты допускают куплю-продажу долей другим участником общей собственности. Поэтому количество земельных долей собственников может быть неодинаковым.

2.1.2 Осуществление права общей долевой собственности

Статья 246 ГК РФ «Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности» предусматривает различный порядок распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, и долей в праве собственности на это имущество. В первом случае необходимо соглашение всех участников общей собственности, во втором - участник долевой собственности вправе распорядиться своей долей по своему усмотрению. При распоряжении общим имуществом действует принцип: один участник права общей собственности - один голос. Размер доли не принимается во внимание; необходимо единогласное решение всех сособственников. При отсутствии единогласия спор может быть решен судом по иску любого из сособственников. Для распоряжения долей, по общему правилу, не требуется согласия других сособственников. Участник долевой собственности может по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог и т.д. свою долю в праве собственности. При возмездном отчуждении действует преимущественное право покупки доли участниками долевой собственности (ст. 250 ГК).

Перечень сделок, которые участник долевой собственности вправе совершать со своей долей, не является исчерпывающим. В ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» этот перечень дополнен правом внесения доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в уставный (складочный) капитал и правом передачи доли в доверительное управление. Специальное упоминание о праве внесения доли в уставный (складочный) капитал вполне обосновано. Раздел сельскохозяйственных угодий на земельные доли непосредственно связан с созданием новых организационно-правовых форм сельскохозяйственного производства. Внесение участниками общей собственности по своему усмотрению земельной доли в уставный (складочный) капитал может быть одним из источников формирования этого капитала.

По своему содержанию право общей собственности весьма насыщено, оно складывается из двух составляющих. Это - долевые правомочия субъектов по владению, пользованию и распоряжению объектом и правомочия каждого отдельного субъекта по владению, пользованию и распоряжению принадлежащих ему долей (ст. 247 ГК). Так, владение и пользование имуществом осуществляется по соглашению всех ее участников, а при возражении хотя бы одного из них - в порядке, установленном судом. Участник общей долевой собственности вправе владеть и пользоваться не только всем имуществом как единым целым, но и его отдельной частью, которая должна быть соразмерна его доле. При отсутствии у собственника возможности владения и пользования частью имущества, находящегося в общей долевой собственности, он вправе потребовать компенсации от других участников, владеющих и пользующихся этим имуществом.

Как уже отмечалось, сособственники должны реализовать свои правомочия по взаимному согласию, однако решение о прекращении участия в праве общей долевой собственности каждый из них волен принять самостоятельно. Он вправе завещать, подарить, продать или иным способом распорядиться своей долей, не выходя за рамки действующих правил, определенных законом или соглашением. При этом никто из субъектов не может принуждать кого-либо из сособственников к распоряжению их долями. Выбор варианта зависит, как правило, от объекта права общей собственности. Неделимые вещи, естественно, используются как единое целое. Например, приобретенная в общую собственность двух или нескольких сельскохозяйственных товаропроизводителей сложная, дорогая техника используется каждым из сособственников определенное время в соответствии с долей в праве собственности. Члены семьи, имеющие квартиру в общей долевой собственности, используют часть помещений раздельно, а часть - совместно.

Статья 248 конкретизирует ст. 136 ГК «Плоды, продукция и доходы» применительно к отношениям долевой собственности. Две черты характеризуют порядок распределения плодов, продукции и доходов, полученных от использования имущества, находящегося в долевой собственности: 1) плоды, продукция и доходы поступают в состав общего имущества находящегося в долевой собственности; 2) они перераспределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям.

Правило о порядке распределения плодов, продукции и доходов, полученных от использования имущества, находящегося в долевой собственности, относится к числу диспозитивных. Оно применяется, если участники не установили другой порядок. В тех случаях, когда по договоренности сособственники поочередно используют общее имущество, плоды, продукция и доходы могут поступать в собственность каждого сособственника, использующего имущество, например сложную сельскохозяйственную технику. При этом продолжительность использования может зависеть от размера доли в праве общей собственности. Если находящийся в долевой собственности земельный участок сдается в аренду сельскохозяйственному товаропроизводителю, то полученная продукция принадлежит ему, а сособственники в качестве дохода от этой сделки получают арендную плату. Каждый из сособственников жилого помещения, сдаваемого ими другим лицам для проживания, вправе получать часть предусмотренной договором оплаты пропорционально его доле в общей собственности на это жилое помещение.

Размер долей сособственников имеет определяющее значение не только при осуществлении владения и пользования общим имуществом, распределении плодов, продукции и доходов, но также при несении расходов по его содержанию. Каждый сособственник обязан участвовать в расходах по содержанию общего имущества соразмерно со своей долей.

Расходы по содержанию общего имущества можно классифицировать по двум группам [11; C.272]. Во-первых, это налоги, сборы, иные обязательные платежи, взимаемые в размерах, установленных правовыми актами (например, земельный налог, налог на имущество). Если один из участников долевой собственности понес эти расходы не только за себя, но и за других сособственников, он вправе взыскать с них эти расходы пропорционально долям в праве собственности. Во-вторых, это осуществляемые сособственниками по взаимной договоренности платежи, а также издержки по содержанию и сохранению общего имущества. Сюда относятся расходы по страхованию, ремонту, охране общего имущества. Эти расходы должны производиться по соглашению всех участников общей собственности, так как содержание имущества в надлежащем состоянии - это составная часть владения и пользования им (ст. 247 ГК). Поэтому, если один из сособственников понесет расходы, относящиеся ко второй группе, он не вправе будет взыскать их с других сособственников, если они возражают против этих расходов. Например, если один из участников долевой собственности на жилое помещение поставит его на охрану, он не сможет обязать других сособственников участвовать в несении соответствующих расходов. По договоренности одни сособственники могут принять на себя оплату расходов по содержанию общего имущества, приходящихся на доли других сособственников.

Для защиты интересов сособственников, сохраняющих право собственности после того, как другой или другие воспользуются правом совершить сделку и окончательно передадут свою долю, законодатель предоставил им преимущественное право покупки во всех случаях, кроме продажи с публичных торгов (ст. 250 ГК). В случае дарения или наследования ни о каких преимуществах для других сособственников не может быть и речи. Согласно ст. 250 ГК, при продаже своей доли участник долевой собственности должен письменно известить остальных сособственников об этом с указанием цены и всех прочих условий. Тот из сособственников, кто готов приобрести долю с соблюдением всех предложенных условий, может воспользоваться своим преимущественным правом покупки. Если окажется, что в договор купли-продажи готовы вступить два или более сособственников, право выбора покупателя предоставляется продавцу. Получаемая по договору доля переходит к покупателю с момента заключения договора, если соглашением не было предусмотрено иное, а при купле-продаже доли в праве на жилое помещение и во всех других случаях, когда договор подлежит государственной регистрации, - с момента осуществления регистрации (ст. 251, п. 2 ст. 223 ГК). Законодатель императивно установил сроки, в течение которых сособственник может выразить свое намерение относительно покупки доли: если продается доля в праве на недвижимость - 1 месяц, а на движимое имущество - 10 дней. Начало течения срока - день извещения в письменной форме заинтересованных лиц о предстоящей продаже. Такие сроки не подлежат восстановлению. Отказ от использования своего права преимущественной покупки необязательно оформлять письменно, поскольку с истечением срока такое право утрачивается. Преимущество письменного отказа состоит в том, что он действует с момента его получения.

Страницы: 1, 2, 3