Право собственности граждан на жилое помещение (дом, квартиру, комнату)

Сделки по отчуждению квартир в доме ЖСК нельзя признать только

куплей - продажей. По существу, здесь имеет место сделка, одним из элементов которой является купля - продажа квартиры, а другим - переуступка покупателю квартиры прав выбывшего члена ЖСК, связанных с его имущественным участием в кооперативе. Такие сделки, даже если они и не урегулированы специальными нормами законодательства, тем не менее имеют право на жизнь в силу статьи 8 ГК РФ. Она предусматривает возможность возникновения гражданских прав и обязанностей из действий, хотя и не предусмотренных законодательством, но из-за общих начал и смысла гражданского законодательства, порождающих такие права и обязанности. Это, однако, не исключает желать более четкой регламентации ситуации, возникающей в связи с преобразованием обязательственных отношений внутри ЖСК при переходе к его членам права собственности на квартиры.

2.2. Производные основания возникновения права собственности.

2.2.1. Приватизация жилого помещения.

Самый приемлемый способ приобретения права собственности на жилое помещение - приватизация. Приватизация жилья - это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилых фондах. При переходе государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности, либо при их ликвидации, за гражданами, проживающими в домах таких предприятий, сохраняются все жилищные права, в том числе, и право на бесплатную приватизацию жилья. Гражданину не может быть отказано в приватизации жилого помещения в домах этих предприятий и учреждений и в том случае, если изменение формы собственности или ликвидация предприятий и учреждений имели место до вступления в силу статьи 18 Закона РФ от 23 декабря 1993 года " О приватизации жилищного фонда в РФ ".

Не подлежат приватизации: жилые помещения в общежитиях, жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, а также жилые помещения в специализированных домах.

Аварийными являются дома, имеющие повреждения несущих конструкций, не отвечающие установленным техническим, строительным санитарно-гигиеническим требованиям, противопожарным нормам.

Собственники жилого фонда, или уполномоченные ими органы, предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения и учреждения, за которыми закреплен жилищный фонд на праве оперативного управления, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир. Приватизируется вся квартира в целом при волеизъявлении всех нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире с согласия совершеннолетних членов семей на приватизацию 3акон РФ "О приватизации жилищного фонда" от 23 декабря 1992 года, статья 1.

.

Служебными являются жилые помещения, предназначенные для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений, должны проживать по месту работы или вблизи нее и предоставляемые только на время существования данных трудовых отношений. Приватизация служебных квартир (комнат) разрешается при условии, что граждане проживают в данной квартире не менее 10 лет и отработали на предприятии, которому принадлежит данная квартира (комната) не менее 10 лет.

Если жилое помещение находится в доме, требующем капитального ремонта, приватизация его разрешается, при этом сохраняется обязанность наймодателя, в лице муниципальных органов, ведомств, предприятий и организаций, производить ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Для граждан, забронировавших жилое помещение, приватизация осуществляется лишь по месту его бронирования.

Разрешается ранее запрещенная приватизация в домах - памятниках истории и культуры, архитектуры при этом собственник, проживающий в доме - памятнике культуры, истории, архитектуры обязан соблюдать правила охраны, использования, учета и реставрации памятников.

Граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 15 до 18 лет, приобрести эти помещения в собственность.

Поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем, являются членами его семьи, либо бывшими членами семьи и имеют равные права, вытекающие из договора найма, они, в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения, наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение. Учитывая, что опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать сделки, выходящие за пределы бытовых, в частности, отказа от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации или согласия на нее может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями только при наличии разрешения указанных выше органов. Также, требуется согласие органов опеки и попечительства для совершения сделок в отношении приватизированных квартир, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющими право пользования данным жилым помещениям. Средства от сделок с приватизированными жилыми помещениями, в которых проживают только несовершеннолетние, зачисляются на счет по вкладу на имя несовершеннолетнего в местном отделении сберегательного банка.

Решение вопроса о приватизации жилья должно приниматься по заявлению граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов, а право собственности на приватизированное жилье возникает с момента регистрации договора в органе юстиции.

Для приобретения в собственность жилого помещения в порядке приватизации, граждане предоставляют следующие документы: ордер по которому жилье занято по найму, заявление на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя, документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением, справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано; в случаях с несовершеннолетним - разрешение органов опеки и попечительства. Приобретение гражданином жилого помещения в порядке приватизации бесплатно допускается один раз. Приватизация квартиры не лишает ее жильцов право получить бесплатно новое жилье, если занимаемая ими площадь меньше санитарной нормы и они продолжают нуждаться в улучшении жилищных условий. При этом, если граждане, приватизировавшие квартиру безвозмездно предоставят старую квартиру в пользу местной администрации для использования ее другими очередниками, то новую квартиру большего размера можно приватизировать.

Передача жилья в собственность оформляется договором передачи, заключенным местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданином, получающим помещение в собственность в установленном порядке. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется, государственная пошлина не взимается.

Приватизированная квартира может переходить в совместную, долевую, одного лица собственность. Семья и каждый из членов семьи в отдельности, прежде чем решиться на приобретение в собственность занимаемого помещения, должны четко определиться - для чего им нужна квартира в качестве собственного имущества, >какой выбрать вид собственности, оценить правовые и материальные последствия этого акта и материальные возможности семьи; немаловажное значение имеют и сложившиеся отношения в семье.

Количество экземпляров договора о передач приватизации жилого помещения в собственность граждан определяется местным положением о приватизации жилищного фонда в области, крае или республике, разработанным и утвержденным соответствующими органами местной администрации. За оформление документов при приватизации взимается плата, которая идет на зарплату работникам, занимающимся оформлением приватизационных документов и на техническое обеспечение.

Если приватизация жилого помещения не была вовремя осуществлена исключительно по вине приватизационной конторы, возникает вопрос о том, будут ли признаны права на наследство на такое жилое помещение? Формально, наниматель не стал собственником квартиры. Однако, в последнее время судебная практика стала придерживаться противоположной точки зрения, и есть немало примеров, когда суды признают право собственности в таких ситуациях. Более того, учитывая конкретные обстоятельства, суды признавали право собственности на жилое помещение даже в тех случаях, когда наниматель умер в течение срока, положенного на оформление приватизации квартиры.

Если гражданин, подавший заявление о приватизации жилья умер до оформления договора на передачу жилого помещения в его собственность, либо до его регистрации, то это обстоятельство не может служить основанием к отказу в удовлетворении требований наследников, если наследодатель выразил при жизни волю на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.* Собственник приватизированного жилого помещения владеет, пользуется и распоряжается им по своему усмотрению. Он вправе продавать, завещать, менять, сдавать в аренду, совершать с ним иные сделки, не противоречащие

*Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 года "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ", часть 2, пункт 8. закону. Собственник может передавать другому лицу свои правомочия собственника и использовать жилое помещение в качестве предмета залога.

Собственники приватизированных жилых помещений являются владельцами, либо пользователями вне квартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

За государственными и муниципальными жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями сохраняются обязательства по обслуживанию и ремонту приватизированных жилых помещений по договору с их собственниками. Оплата расходов, связанных с обслуживанием и ремонтом приватизированных жилых помещений, производится собственниками по ставкам, установленным для обслуживания государственного и муниципального жилищного фонда.

2.2.2. Договор купли-продажи жилого помещения.

Одним из наиболее распространенных способов приобретения жилых помещений является договор купли-продажи. По договору купли-продажи, одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар), в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) 14. Гражданский кодекс РФ, статья 454.

.

Для того, чтобы названная сделка стала основанием возникновения права собственности гражданина на жилое помещение, требуется соблюдение ряда условий.

Во-первых, необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности. Это означает достижение сторонами 18-летнего возраста, (в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин не достигший этого возраста приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак).

Кроме того, если в договоре передачи жилья и свидетельстве о собственности на жилище в качестве собственников указаны несовершеннолетние, то в этом случае требуется согласие органов охраны детства на любое отчуждение.

Во-вторых, отчуждателю жилое помещение принадлежит на праве собственности, что подтверждается договором о приобретении в собственность

жилого помещения или другим правоустанавливающим документом. В-третьих, необходима регистрация сделки в органе местной администрации. Но прежде чем произвести какое-либо действие, связанное с оформлением жилого

помещения, нужно определить, кто действительно является собственником недвижимости и какой правоустанавливающий документ это подтверждает.

Таким документом может быть либо регистрационное удостоверение, либо один из видов договоров: купли-продажи, мены, дарения или о праве наследования.

Право собственности у приобретателя жилого помещения возникает с момента регистрации сделки в органе юстиции.

До регистрации договора в органе юстиции между сторонами существуют лишь обязательственные отношения. Если одна из сторон отказывается от договора до его регистрации, то дальнейшие взаимоотношения сторон определяются их новым соглашением или судом. Если договор не зарегистрирован и стороны договорились об его аннулировании, то достаточно заявления сторон в орган юстиции. Орган юстиции в этом случае делает соответствующую надпись на первом и втором экземплярах договора и отметку в реестре. После же регистрации, договор не может быть аннулирован, а стороны должны заключить новый договор о расторжении этого договора и урегулировании своих отношений.

Фактическая передача жилого помещения покупателю не связана с моментом перехода права собственности, она может предшествовать регистрации или следовать за ней. Стороны могут своим соглашением определить время фактической передачи, но не могут изменить юридического значения самой регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе, по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Исполнение договора продажи жилого помещения сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения отношений с третьими лицами.

Существует множество видов договоров купли-продажи жилого помещения. Принципиальное значение в различии этих видов имеют следующие основания: связана ли эта сделка с покупкой жилья одновременно с обретением правомочий собственника или арендатора на соответствующий земельный участок, где расположено жилое строение или такая связь отсутствует.

По этому основанию выделяются два рода этих сделок: договоры купли-продажи, не влекущие наделение покупателя какими-либо правомочиями на земельный участок, на котором расположено жилое помещение; договоры купли-продажи с правом покупателя жилья на соответствующий земельный участок на условиях приобретения его в собственность.

К первой категории сделок купли-продажи недвижимости относятся договора по приобретению жилых помещений в многоквартирных домах. Ко второй категории относятся все сделки по купле-продаже недвижимости, предметом которых является не только жилое помещение, как правило дом или часть его, но и соответствующий земельный участок. По договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка Гражданский кодекс РФ, статья 567.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, то к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, "допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на условиях, что и продавец недвижимости.

Купля-продажа квартиры в многоквартирном доме, в отличие от договоров купли-продажи жилого дома, регистрируется в органе местной администрации только с уведомительной целью, так как здесь земельные правоотношения не возникают и требования регистрации не носят разрешительный характер, как в случаях с покупкой дома.

Оформление договоров купли продажи, в которых жилое помещение находится в общей долевой собственности, имеет ряд своих существенных отличий. Отчуждение такого жилого помещения требует согласия всех участников общей собственности. Такое согласие должно быть дано в письменном виде и удостоверено нотариусом.

В тексте договора об отчуждении доли указываются арифметические доли, а не конкретные реальные части квартиры. Может быть указан лишь порядок пользования конкретными частями при наличии ранее состоявшегося нотариально удостоверенного и зарегистрированного в МПТИ соглашения между собственниками о таком порядке пользования в соответствии с долями участников. Продавец должен предоставить письменные доказательства того, что он известил участников общей долевой собственности о намерении продать свою долю посторонним с указанием цены и других условий, на которых продается доля, а именно: их заявление об отказе осуществления права преимущественной покупки продаваемой доли квартиры (с указанием условий продажи доли).

Приобретенное супругами во время брака жилое помещение, является их общим совместным имуществом, независимо от того, кто из них указан в договоре в качестве приобретателя и на чье имя это жилое помещение было зарегистрировано. Так как это жилое помещение будет являться совместно нажитым имуществом супругов, приобретенным за счет их собственных средств, следовательно, для отчуждения жилого помещения одним из супругов, требуется письменное согласие другого, заверенное в нотариальной конторе.

Существенным условием договора купли-продажи жилых помещений, является обязанность продавца предоставить перечень лиц, проживающих в данном жилом помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением и после его приобретения покупателем (члены семьи бывшего собственника). Если в жилом помещении прописаны несовершеннолетние члены семьи собственника, отчуждение жилого помещения допускается с разрешения органа опеки и попечительства. В этом случае для покупки квартиры требуется разрешение Главы администрации района на продажу квартиры. Такое разрешение может быть получено через инспектора по охране прав детства и материнства районного отдела народного образования. В случае же заключения сделки без такого разрешения, договор о купле-продаже может быть легко расторгнут в суде. Нежелательно обременение покупки жилого помещения залогом или договором найма, что влечет существенные ограничения на распоряжение им.

Суммы, получаемые продавцом от продажи жилых домов, дач и садовых домиков, принадлежащих гражданам на праве собственности, превышающие пяти-тысячекратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда, облагаются подоходным налогом.

Как правило, большая часть оформления сделок, укладывается в эти пределы. С остальных взимаются налоги в размере от 12% до 30% в зависимости от степени превышения суммы. Кроме того, существует нотариальная пошлина в размере 4% .

Стремясь "убить двух зайцев сразу", наиболее сообразительные граждане указывают в договорах суммы, равные оценочной стоимости МПТИ (БТИ), согласно справке на продажу. Благодаря этим действиям, минимизируется стоимость нотариального оформления и полностью обходится подоходный налог.

Наибольшим препятствием на данном пути может стать встреча с налоговым инспектором, когда он будет выдавать справку об отсутствии задолженностей по налогу со строений и сооружений. Некоторые инспектора задают вопросы о сумме предстоящей сделки и пытаются написать на справке рыночную стоимость квартиры, что выходит за пределы их компетенции. В этом случае, лучше всего решить вопрос с начальником инспекции.

Некоторые находчивые продавцы и покупатели "открыли" способ продажи квартир через оформление договора дарения - так налоги меньше. Договор дарения делается в четырех экземплярах, причем четвертый экземпляр нотариусом отправляется в налоговую службу. Поэтому нельзя исключать возможности появления в дверях дома продавца или покупателя налоговых инспекторов, задающих бестактные вопросы о том, так ли были глубоки взаимные чувства, чтобы их результатом явилось дарение жилого помещения. Кроме того, не следует забывать о любознательных соседях. Бывали случаи, когда после оформления "дарения", лицо, получившее щедрый подарок, мило улыбалось благодетелю и махало ручкой на прощание, сделав вид, что первый раз слышит "о каких-то деньгах".

Особое место в договоре купли-продажи жилого помещения занимает цена. Наличие цены в договоре обязательно, так как несоблюдение этого правила влечет за собой признание договора незаключенным, а условия о применении цены, которая, при сравнимых обстоятельствах, обычно, взимается за аналогичные товары, работы или услуги не распространяются на данный вид договора. Оценка жилого помещения необходима и продавцу и покупателю Гражданский кодекс РФ, статья 567. Одному - чтобы спрогнозировать возможный доход от продажи своей собственности, другому - чтобы быть уверенным, что запрашиваемая цена не завышена.

При купле-продаже жилья приоритет принадлежит рыночным методам оценки. Доминирующий метод - это метод прецедентов или сравнения. В отличие от своего западного аналога, в отечественной практике он носит стихийный характер с достаточно широкой вариацией цены продажи по аналогичным объектам, что определяется особенностями российского рынка жилья. К таковым мы можем отнести следующие. Во-первых, отсутствие информационной базы, но это не говорит об отсутствии информации. Информация есть и в значительном объеме, но эта информация первична, не систематизирована и плохо поддается анализу. Во-вторых, наличие дополнительного фактора в балансе спроса и предложения. Баланс, с одной стороны, определяет прирост населения, его состав и структуру, личные доходы, а с другой - предложение существующего жилья и новое строительство. Дополнительным фактором на отечественном рынке является усиление роли жилого фонда, как объекта инвестиций. В результате спрос на жилье усиливается, что неизбежно ведет к росту цен и лишь затем - к росту предложения. В-третьих, нестабильность экономики, а также прогрессирующая инфляция привели к использованию доллара в качестве системы координат при осуществлении оценок стоимости жилья на отечественном рынке. В-четвертых, Гражданский кодекс РФ, статья 424, часть 3. однотипность значительной части жилого фонда, что обуславливает подход к его оценке.

Таким образом, метод оценки на отечественном рынке жилья имеет ряд особенностей.

1) Источники информации: данные по собственным сделкам и информация периодических изданий. Данные информационных фирм, данные о регистрации владельцев, информация, полученная от других оценщиков практически не используется.

2) Факторы влияния. Месторасположения здания. Это основной фактор, отражающий связь строения с участком земли, на котором оно возведено. Корректировка по данному фактору, обычно, ограничивается "престижностью" того или иного района, опуская при этом прочие элементы. Они следующие.

а) Планировка и размещение жилых и подсобных помещений, общую и жилую площадь помещений. Зачастую, планировку определяют как "сталинская", "хрущевка", "старый фонд", новая и улучшенная.

б) Этаж и этажность здания. Принято выделять первый этаж, последний и прочие этажи. По этажности выделяют пятиэтажные здания и многоэтажные (более пяти этажей).

в) Коммунальные услуги. Электроснабжение, водоснабжение, канализация, телефонная связь и прочее.

г) Дополнительное оборудование. Сантехника, электрические и газовые плиты, вентиляция и так далее.

д) Конструкция здания. Панельные дома, крупноблочные и мелко блочные, кирпичные, монолитные и деревянные.

е) Наличие и удаленность от автомобильных и железных дорог, аэропортов и прочих шумосоздающих сооружений.

ж) Рыночная конъюнктура - колебание спроса и предложения в момент оценки, продажи.

з) Состояние здания, его возраст.

и) Состояние окружающей среды, сейсмическая обстановка. к) Факторы ограничения в правах владения.

3) Временные корректировки. Приведение тех или иных сделок к одному моменту времени практически не производится, так как наличие достаточного объема сделок на момент оценки позволяет сопоставить варианты, находящиеся в одной временной плоскости, эти расчеты трудоемки мало достоверны.

4) Определение стоимости объекта. Существует два направления исчисления стоимости на основе стоимости одного квадратного метра общей площади и на основе стоимости аренды одного квадратного метра. В первом, наиболее распространенном случае, общая стоимость определяется путем умножения общей площади на стоимость 1 квадратного метра.

5) Особые условия сделки. Проверка таковых практически отсутствует, в первую очередь, в связи с недостатком информации. Мнение оценщика при анализе сделок о наличии особых условий, определяется, как правило, продажной ценой. Ее резкое отклонение в ту или иную сторону говорит о наличии дополнительных фактов: наличия близких или родственных отношений между сторонами сделки, продажи под нажимом и т. д. У нас предпочитают в договоре о купле- продаже указывать инвентарную стоимость, что не дает необходимой для анализа информации.

2.2.3. Договор пожизненного содержания с иждивением.

Договор пожизненного содержания с иждивением является видоизмененным договором купли- продажи с условием пожизненного содержания, предусматривающегося ранее в ГК РСФСР в редакции 1964 года. По договору пожизненного содержания с иждивением, гражданин передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру или иную недвижимость в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица.

Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать и обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина и уход за ним, а также оплата ритуальных услуг.

В договоре указывается стоимость всего объема содержания с иждивением. Пожизненное содержание может заменяться периодическими платежами в деньгах, платежи устанавливаются в сумме, не менее двух минимальных размеров оплаты труда в месяц.

Плательщик ренты получает право собственности на имущество с ограничением права распоряжаться им (отчуждать, сдавать в залог или обременять другим способом) лишь с согласия получателя ренты вплоть до его смерти. Обязательство пожизненного содержания с "иждивением прекращается смертью получателя ренты.

Оформление этого договора осуществляется по тем же правилам, что и в договоре купли- продажи жилого помещения.

2.2.4. Договор мены жилого помещения.

По договору мены каждая из сторон передает другой стороне в собственность один товар в обмен на другой. Каждая из сторон является одновременно и продавцом и покупателем. В качестве встречного предоставления передается имущество (жилое помещение). К договору мены применяются правила договора купли-продажи Гражданский кодекс РФ, статья 567.

Обмениваемые жилые помещения должны быть равноценны, если же существует различие по цене между имуществом, предоставляемым по договору, то сторона предоставившая имущество цена которого ниже, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать имущество, если иное не предусмотрено договором.

Право собственности на жилое помещение переходит к сторонам одновременно после исполнения обязательств по передаче соответствующего имущества обеими сторонами.

Определенные сложности возникают при заключении договора между собственником жилого помещения и владельцем муниципального жилья (нанимателем). На основании такого договора: во-первых, гражданин, являющийся нанимателем, имеет право требовать у другой стороны договора передачи ему жилого помещения в собственность; во-вторых, собственник жилья получает в результате мены жилое помещение лишь в наем и вправе требовать только выдачи обменного ордера от администрации, а от бывшего нанимателя- передачи жилья в пользование.

Для оформления данного договора требуется обращение сторон в местную администрацию за принятием ей разрешения об обмене жилых помещений и последующее нотариальное оформление сделки по месту нахождения жилого помещения, принадлежащего собственнику или нанимателю.

Сложность здесь в том, что у одной из сторон договора возникает, а у другой - прекращается право собственности на жилье. В связи с этим, не понятно, какая же выгода собственнику становится нанимателем. Однако это можно объяснить , когда собственник приобрел свое помещение на основе гражданско-правовой сделки, а не приватизации, и хочет произвести его мену на неравноценное (большее) жилье нанимателя с доплатой и потом приватизировать это помещение , а нанимателю необходимо меньшее в связи с нехваткой средств на оплату коммунальных услуг. Также может возникнуть вопрос, к какому виду договоров относить данную сделку, - к договору мены или договору обмена жилыми помещениями. Существуют следующие отличия между этими договорами: во-первых, при мене стороны руководствуются гражданским законодательством, а при обмене- жилищным; во-вторых, различен порядок оформления договоров, так для меняющихся нотариальное оформление договора и регистрация обязательны, а для обменивающихся все производиться через местную администрацию; в-третьих, для сторон договора мены не действует часть условий, при которых обмен не допускается (например, существенное ухудшение жилищных условий в связи с обменом); в-четвертых, при мене обе стороны являются собственниками жилья, а при обмене - нет; в-пятых, при мене происходит переход права собственности, а при обмене- права пользования. Договор, где сторонами являются собственник и наниматель можно сравнить с этими положениями. Получается, что оформление данного соглашения происходит как в договоре обмена - через администрацию, но в то же время, с нотариальным заверением и регистрацией, как при мене. Здесь происходит как передача права собственности, так и передача права пользования.

Механизм осуществления передачи жилья собственником нанимателю законодательно не определен, сейчас она осуществляется в соответствии с подзаконными актами субъектов федерации через администрацию.

До принятия Закона" Об основах федеральной жилищной политики" от 24 дек. 1992 года на федеральном уровне обмен регулировался Жилищным кодексом РФ, который не предусматривал возможности обмена между собственником и нанимателем. Закон ликвидировал правовой пробел в регулировании обмена жилых помещений различных форм собственности тем, что снял все административные ограничения на его произведение, но тут же образовал новый пробел, так как не осветил вопросов механизма заключения такого договора.

Существуют разные точки зрения, к какому виду договоров отнести данную сделку. Одна из них утверждает, что термин "обмен" используется по нормам жилищного законодательства, когда сторонами выступают наниматели жилых помещений, а термин "мена" применяется по нормам гражданского законодательства, когда сторонами(одной стороной) договора выступают собственники имущества. Следовательно, наш договор будет договором мены, так как одной из его сторон является собственник жилья Макаров Г.П., Трошин Е.В., Федоров П.И" "Новый жилищный Закон РФ". Москва, 1994 год.

. Другое мнение выступает за то, что при мене обе стороны, а не одна являются собственниками, при обмене -этого нет. Значит, рассматриваемая сделка между нанимателем и собственником, будет относиться к обмену Басин В.В., Гончало Б.М., Крашенников П.В. "Современная жилищная политика России". Москва 1994 год. .

По первой точке зрения можно возразить то, что по ГК РФ статье 567 "по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой". Здесь нет указания на присутствие собственника хотя бы с одной стороны, указывается лишь о наличие в виде сторон двух собственников меняемого имущества. Следовательно данный договор с участием собственника и нанимателя не предусмотрен как мена в действующем ГК РФ и должен регламентироваться как обмен жилыми помещениями по жилищному законодательству.

Необходимо отдельное регулирование этой сделки жилищными законодательными актами как особый разновидности договора обмена жилыми помещениями.

2.2.5. Договор дарения жилого помещения Гражданский кодекс РФ, статьи 572- 579.

.

Право собственности на жилое помещение может возникнуть посредством договора дарения. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) имущество в собственность. При наличии встречной передачи имущества или права любого встречного обязательства договор не признается дарением, то есть обязательно наличие безвозмездности передачи имущества.

Договор дарения, содержащий условие о передаче дара одаряемому после смерти дарителя признается ничтожным, а этой сделке будут применяться правила о наследовании. Обещание подарить жилое помещение должно быть сделано в надлежащей форме и содержать ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу жилого помещения конкретному лицу, тогда оно связывает обещавшего . Договор дарения жилого помещения должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации в Департаменте муниципального жилья.

Передача подаренного жилого помещения осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей от квартиры) либо вручения правоустанавливающих документов.

Дарение - это договор, который предполагает волю дарителя и согласие одаряемого на получение имущества в собственность. Поэтому одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от наго в письменной форме (если договор уже оформлен и зарегистрирован) и зарегистрировать отказ в Департаменте муниципального жилья. При этом даритель может потребовать возмещения реального ущерба, причиненного ему отказом, в связи с его расходами на письменное оформление и регистрацию.

При нотариальном оформлении и при регистрации предоставляются документы аналогичные документам по купле-продаже жилого помещения. Запрещается дарение жилья от имени малолетних граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; работникам лечебных, воспитательных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругам и родственникам этих граждан; государственным служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими своих служебных обязанностей. Если договор дарения жилого помещения совершается в пользу несовершеннолетних, то при нотариальном удостоверении нотариус должен взять от законного представителя несовершеннолетнего или попечителя разрешение на получение дара. Даритель вправе отменить договор и отказаться от его исполнения, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни, а также если одаряемый совершил покушение на его жизнь или на жизнь кого - либо из членов его семьи либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Жилое помещение возвращается. В то же время, даритель отвечает перед одаряемым за вред, причиненный его жизни, здоровью или имуществу вследствие недостатков подаренной вещи.

На жилые помещения, полученные в порядке дарения, установлен налог, который исчисляется на основании Закона РФ от 12 декабря 1991 г. "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения". Налог с граждан при оформлении ими договора взимается, если общая стоимость переходящего в собственность имущества превышает 80-кратный действовавший на момент совершения сделки размер минимальной месячной оплаты труда. Кроме того, стоимость подаренного жилого помещения должна быть включена в совокупный доход граждан, из которого начисляется подоходный налог. Оценка производится органами коммунального хозяйства или страховыми организациями за плату. Налог со стоимости жилого помещения, переходящего в порядке дарения, исчисляется с цены документа, указанной сторонами, участвующими в сделке, но не ниже инвентаризационной оценки. При отсутствии указанной оценки - со стоимости имущества, определенной по свободным рыночным ценам. Размер налога для одариваемых детей и родителей значительно ниже, чем для других граждан, не связанных столь близкими родственными отношениями.

2.2.6. Наследование жилого помещения Гражданский процессуальный кодекс РФ, статья 119.

.

Наследование жилых помещений, находящихся в собственности наследодателя, осуществляется по закону и по завещанию. В связи с отсутствием регламентации наследственных отношений в новом ГК, они регулируются по старым его нормам.

Наследование по закону имеет место, если завещание не оставлено, если завещана только часть имущества или завещание в определенной части признано недействительным. Предусмотрены две очереди признания наследников по закону: в первую очередь наследуют дети (в том числе усыновленные), супруг и родители (усыновители) умершего, а также ребенок умершего, родившийся после его смерти; во вторую очередь - братья и сестры умершего, его дед и бабка как со стороны отца, так и со стороны матери.

Страницы: 1, 2, 3