Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

Земельный кодекс не предусматривает оформления прав на землю собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, за исключением общего имущества (п. 2 ст. 36). В городах много зданий смешанного назначения, в которых расположены жилые и нежилые (преимущественно на первых этажах) помещения. Каждый собственник помещения в здании смешанного типа имеет право на свою часть неделимого земельного участка, пропорциональную размеру принадлежащего ему помещения. Так как доля собственников квартир в общем имуществе дома законом не определена, следует применять правила ст. 245 ГК РФ, в соответствии с которой доли собственников квартир в общем имуществе дома признаются равными. Полагаем, более правильным будет использовать в качестве критерия определения доли в общем имуществе площадь принадлежащей собственнику квартиры. В этом случае доля будет пропорциональна размеру общей площади квартиры.

Закон не содержит требования об указании общего имущества в правоустанавливающих документах при покупке квартиры. Возникает вопрос: как определить содержание общего имущества многоквартирного дома, если оно не указано в правоустанавливающем документе? На наш взгляд, отсутствие у собственников квартир такой информации может повлечь за собой нарушение их прав. В частности, неприменение местными администрациями муниципальных образований положений ст. ст. 246 - 248 ГК РФ при сдаче в аренду подвальных, мансардных, чердачных помещений, коридоров проходных подъездов лишает остальных участников общей долевой собственности права владеть, пользоваться ими и участвовать в распределении прибыли от использования этих помещений.

Судебная практика свидетельствует об остроте проблемы. Так, администрация Санкт-Петербурга, заключая в 1996 - 1998 гг. инвестиционные договоры о реконструкции чердаков жилых домов в мансардные помещения с последующей передачей последних в собственность инвесторов, сочла ненужным согласование условий инвестиционного договора с собственниками квартир как с сособственниками общего имущества дома. Ее руководители ошибочно полагали, что: 1) чердачное пространство, используемое для создания мансардного этажа, не может быть отнесено к объектам общей долевой собственности, не входит в состав общего имущества дома и не имеет самостоятельного правового режима, в связи с чем его реконструкция может производиться и без согласования с иными сособственниками; 2) в силу договоров приватизации на праве собственности гражданам принадлежит лишь квартира, но не доля в праве на общее имущество дома, так как доля не определена и право собственности на данное имущество не зарегистрировано в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". По заявлению жильцов этих домов соответствующие распоряжения мэра Санкт-Петербурга были признаны недействительными, как противоречащие закону.

На наш взгляд, проблема может быть решена путем внесения изменений в действующее законодательство. В сделках по отчуждению квартир следует указывать долю общего имущества дома, являющегося принадлежностью квартиры. Так как применительно к этим видам сделок положения о купле-продаже являются общими, следует изменить п. 1 ст. 554 ГК РФ, изложив его в следующей редакции: "В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, а также его принадлежности".

Таким образом, анализ судебной практики и действующего законодательства позволяет выделить следующие признаки правового режима квартиры в многоквартирном доме:

- квартира в многоквартирном доме как объект гражданских правоотношений относится к сложным вещам, состоит из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.), предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением;

- так как общее имущество многоквартирного дома является принадлежностью по отношению к расположенным в нем жилым помещениям (а в соответствии со ст. 135 ГК РФ принадлежность следует судьбе главной вещи), то права на него не подлежат отдельной государственной регистрации;

- сделки по распоряжению объектами, входящими в состав общего имущества многоквартирного дома, должны совершаться с соблюдением правил ст. ст. 246 - 248 ГК РФ.

Комнатой признается часть жилого дома либо квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в таком доме либо квартире (ч. 4 ст. 16).

Введено понятие "жилое помещение" (ст. 15). Это - изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Пригодность помещения для постоянного проживания граждан определяется соответствием помещения требованиям, которые установлены санитарными и техническими правилами и нормами, а также иными требованиями законодательства. При этом порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с новым Кодексом, другими федеральными законами.

Установление санитарных правил и норм регулируются специальным законодательством, в частности, ФЗ от 30.03.1999 г. "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения. Постановлением Правительства РФ от 24.07.2000 г. N 554 было утверждено Положение о санитарно-эпидемиологическом нормировании.

Технические правила и нормы устанавливаются в соответствии с ФЗ от 27.12.2002 г. "О техническом регулировании". Здесь важную роль играют технические регламенты - документы, принятые международным договором Российской Федерации, ратифицированным в порядке, установленном законодательством России, или федеральным законом, или указом Президента РФ, или постановлением Правительства РФ, и устанавливающие обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования (продукции, в том числе зданиям, строениям и сооружениям, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации). Согласно постановлению Госстандарта РФ от 30.01.2004 г. N 4 со дня вступления в силу ФЗ "О техническом регулировании" впредь до вступления в силу соответствующих технических регламентов требования, установленные действующими национальными стандартами, подлежат обязательному исполнению в части, обеспечивающей достижение целей законодательства Российской Федерации о техническом регулировании. Законодательство Российской Федерации о техническом регулировании состоит из указанного Федерального закона, принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации. Например, постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстроя России) от 27.09.2003 г. N 170 были утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.

Не могут быть использованы в качестве жилых помещения, не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам. Такие помещения могут быть признаны непригодными для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ.

1.2 Назначение жилого помещения и пределы его использования

В ст. 17 Жилищного Кодекса воспроизведена норма п. 2 ст. 288 ГК РФ, устанавливающая назначение жилых помещений: они предназначены для проживания граждан. В отличие от ЖК 1983 г. (ст. 7), Кодекс в данном случае не делает акцент на том, что жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан. Это вполне логично. Во-первых, само содержание понятия "жилое помещение" предполагает, что жилым может являться только такое помещение, в котором граждане могут проживать постоянно. Во-вторых, фактически проживать в жилом помещении граждане могут как постоянно, так и временно, обладая конституционным правом на свободу передвижения.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств (подобная норма в несколько иной редакции содержалась в ч. 2 ст. 7 ЖК 1983 г., затем соответствующий запрет был установлен в п. 3 ст. 288 ГК РФ). На практике данный запрет нередко толковался расширительно и распространялся также на иные виды предпринимательской и профессиональной деятельности. Поэтому Кодексом введена еще одна новелла - разрешено использовать жилое помещение для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности при одновременном наличии двух условий: а) если такую деятельность осуществляют лица, проживающие в жилом помещении на законных основаниях; б) если подобное использование жилого помещения не нарушает права и законные интересы других граждан, а также санитарные и технические правила и нормы, иные требования законодательства.

Например, непосредственно по месту жительства могут работать предприниматели, труд которых связан преимущественно с интеллектуальной деятельностью - сбором и анализом информации, созданием научных и литературных произведений, подготовкой произведений к опубликованию, программированием, бухгалтерским учетом и аудитом, репетиторством и т.п., а также частные нотариусы и адвокаты.

В то же время некоторые юристы справедливо обращают внимание на то, что Кодекс не раскрывает понятие "промышленное производство" в целях жилищного законодательства. В иных законодательных актах также нет определений данного понятия. В связи с этим на практике могут возникнуть сложности при решении вопросов об отнесении какого-либо вида деятельности к промышленному производству. Поэтому предлагается в дальнейшем установить в ст. 17 Кодекса (путем внесения в нее изменения) основные признаки промышленного производства в целях жилищного законодательства.

Исходя из положений ч. 2 п. 3 ст. 288 ГК РФ, следует полагать, что в нежилых помещениях дома, нежилом доме в целом могут быть размещены учреждения, осуществляющие функции некоммерческого характера, коммерческие организации, занимающиеся торговлей, оказанием бытовых услуг населению и т.п. при соблюдении требований, установленных жилищным, градостроительным, экологическим законодательством, законодательством о пожарной безопасности и др..

Пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ.

1.3 Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения

В соответствии с Международным Пактом о гражданских и политических правах, одобренным Генеральной Ассамблеей ООН 16.12.1966 г., никто не может подвергаться произвольным или незаконным посягательствам на неприкосновенность жилища (ст. 17). На данной международно-правовой норме основана ст. 25 Конституции РФ, текст которой почти дословно воспроизведен в ст. 3 Кодекса.

Согласно ч. 2 ст. 3 Кодекса никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.

Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступления, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.

Обратим внимание, что понятие неприкосновенности жилища связано исключительно с проникновением в него посторонних для законно проживающих в соответствующем помещении лиц. Доступ в жилище посторонних лиц возможен лишь при ясно выраженном согласии проживающих в нем граждан. Под жилищем в контексте ст. 3 Кодекса следует понимать не только место жительства, т.е. место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает (жилой дом, квартира, комната в квартире), но и место пребывания (гостиница, санаторий, дом отдыха и т.п.).

За нарушение неприкосновенности жилища предусмотрена уголовная ответственность. Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, влечет наказание по правилам УК РФ. Необходимо отметить, что здесь имеются в виду не любые лица, проживающие в соответствующем помещении, а только те, которые проживают в нем на законных основаниях.

Принцип недопустимости произвольного лишения жилища, установленный в ч. 4 ст. 3 Кодекса, предполагает, что никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования им иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным Кодексом и иными федеральными законами. Данная норма новеллой не является, поскольку соответствующие правила содержались в ч. 4 ст. 10 ЖК 1983 г.

Принцип недопустимости произвольного лишения жилища действует только в отношении граждан, владеющих жилищем на законных основаниях. Поэтому например, гражданин, самоуправно (т.е. самовольно, без законных оснований) вселившийся в жилое помещение, выселяется из данного помещения на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения. Кроме того, с учетом конкретных обстоятельств дела и мотивов совершения деяния такой гражданин может быть привлечен к уголовной ответственности за самоуправство (ст. 330 УК РФ), если правомерность его действий оспаривается лицом, право которого нарушено, и если такими действиями был причинен существенный вред. Квалифицирующим признаком в данном случае является совершение самоуправства с применением насилия или с угрозой его применения.

1.4 Основания возникновения жилищных прав и обязанностей

В ст. 10 Кодекс по-новому определил основания возникновения жилищных прав и обязанностей.

Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;

4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

27.10.93 между акционерным обществом "Издательство "Сенгилей" и сельскохозяйственным кооперативом (СХК) "Урожай" был заключен контракт N 33, согласно которому по окончании строительства издательством "Сенгилей" жилого дома N 96 по ул. Пирогова в г. Ставрополе СХК "Урожай" приобретает право на получение в собственность нежилых помещений, расположенных на первом этаже дома в указанных контрактом позициях . При этом кооператив "Урожай", как держатель контракта, в соответствии с Положением "Условия выполнения контрактов", "Сенгилей" обязан внести первоначальный взнос в размере 33000 руб. и дополнительно, один раз в два месяца, по письменному уведомлению издательства "Сенгилей" вносить на его расчетный счет денежные средства в соответствии со сметными расходами на строительство, а также на покрытие расходов, связанных с удорожанием строительства (л.д. 5, 7 - 9).

В тот же день стороны заключили еще два контракта. По контракту N 34, которым предусмотрен первоначальный взнос в размере 8500 руб., а также то, что кооператив "Урожай" на тех же условиях приобретает право на получение в собственность нежилых помещений на первом этаже того же дома в позициях, указанных этим контрактом (л.д. 11), а по контракту N 35, которым предусмотрен первоначальный взнос в размере 11182000 руб., кооператив "Урожай" на тех же условиях приобретает право на получение в собственность двух двухкомнатных и двух трехкомнатных квартир на втором этаже указанного дома (л.д. 12).

Общая сумма первоначальных взносов по контрактам N 33, 34 и 35, составляющая 52682 руб., платежным поручением от 24.12.93 N 167 перечислена СХК "Урожай" на расчетный счет АОЗТ "Издательство "Сенгилей" (л.д. 24).

В течение 1994 г. СХК "Урожай" на строительство дома по письменным уведомлениям застройщика внесено еще 22709353 руб.

29.09.95 АОЗТ "Издательство "Сенгилей" заключило с дочерним обществом с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания "Дом" (ДООО ИСК "Дом"), являвшимся одним из участников долевого строительства дома N 96 по ул. Пирогова в г. Ставрополе, дополнительное соглашение к договору о совместной деятельности от 28.05.95, в соответствии с которым издательство передало дочернему обществу все права застройщика этого дома.

По соглашению от 17.10.95 СХК "Урожай", на основании решения общего собрания членов кооператива, передал свои права требования по контрактам N 33, 34 и 35 с АОЗТ "Издательство "Сенгилей" Л. (л.д. 137, 138).

Решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 5 марта 2002 г. признаны недействительными договор долевого участия в строительстве жилого дома N 96 по ул. Пирогова от 20.09.2000 N 197, заключенный ДООО ИСК "Дом" с Л.Т.И., с условием передачи в собственность Л.Т.И. трехкомнатной квартиры площадью 79,2 кв. м, и жилищный контракт на участие в строительстве этого же дома от 23.02.96 N 6, заключенный ДООО ИСК "Дом" с Л., с условием передачи в собственность Л.Ф.Г. трехкомнатной квартиры площадью 79,2 кв. м; признана незаконной ч. 2 п. 6 дополнительного соглашения от 29.09.95 к договору от 28.05.95 N 2, заключенному ДООО ИСК "Дом" с АОЗТ "Издательство "Сенгилей"; за Л. признано право собственности на нежилые помещения общей площадью 259,5 кв. м и на квартиры общей площадью 503,26 кв. м в доме N 96 по ул. Пирогова. Этим же решением суд обязал ДООО ИСК "Дом" передать в собственность Л. указанные помещения общей площадью 762,76 кв. м.

Разрешая дело в указанной части, суд исходил из наличия между истцом и ДООО ИСК "Дом" договорных отношений, основанных на передаче всех прав и обязанностей АОЗТ "Издательство "Сенгилей", с которым состоял в договорных отношениях СХК "Урожай", компании "Дом", и переуступки Л.Ф.Г. кооперативом "Урожай" права требования по контрактам N 33, 34 и 35 от 27.10.93 с АОЗТ "Издательство "Сенгилей". Судом также указано, что СХК "Урожай", уплатив АОЗТ 75391353 руб., полностью выполнил свои обязательства по указанным контрактам, в связи с чем Л.Ф.Г. имеет право на получение всего объема предмета контрактов от ДООО ИСК "Дом".

Между тем с выводом суда о том, что СХК "Урожай" полностью выполнил взятые на себя обязательства по контрактам N 33, 34, 35, заключенным с АОЗТ "Издательство "Сенгилей", согласиться нельзя.

Как видно из дела, в соответствии с условиями этих контрактов и Положением "Условия выполнения контрактов" "Сенгилей" по письменному уведомлению АОЗТ "Издательство "Сенгилей" о необходимости внесения в срок до 20.01.94 дополнительной денежной суммы СХК "Урожай" платежным поручением от 24.01.94 N 9 перечислил на расчетный счет АОЗТ денежные средства в сумме 12709353 руб. (л.д. 12 об., 23, 25).

Уведомлением от 04.03.94 СХК "Урожай" извещен о необходимости внесения на строительство нежилых помещений 14222301 руб. в срок до 20.03.94 (л.д. 146). В тот же день он извещен о необходимости внесения в тот же срок средств на строительство жилых помещений (квартир) в сумме 16282578 руб. (л.д. 143).

08.06.94 г. СХК "Урожай" извещен о необходимости внесения до 12.06.94 суммы в 45980753 руб. (л.д. 142).

Уведомлением от 14.09.94 кооператив извещен о необходимости внесения в срок до 25.09.94 денежной суммы 4371530 руб. на строительство жилых помещений (л.д. 22). В тот же день он уведомлен о необходимости внесения в тот же срок 17001886 руб. (л.д. 141).

Однако в период с 10.10.94 по 22.11.94 СХК "Урожай" в нарушение п. 1.4 названного Положения, предусматривающего внесение денежных средств на расчетный счет АОЗТ "Издательство "Сенгилей", в кассу издательства внесены денежные средства в сумме 10000000 руб., являющейся значительно ниже суммы, предложенной к оплате в указанных уведомлениях, которую по условиям контрактов надлежало уплатить кооперативу (л.д. 26 - 30).

По состоянию на 22.11.94 СХК "Урожай" для строительства жилого дома N 96 по ул. Пирогова внесено 75391353 руб., включая сумму первоначальных взносов (52682000 + 12709353 + 10000000), что отражено в решении суда. Больше денежные средства кооперативом не вносились, что не учтено судом при вынесении решения и что нельзя признать правильным.

Следовательно, вывод суда о выполнении СХК "Урожай" обязательств по контрактам N 33, 34, 35 в полном объеме нельзя признать правильным, так как он противоречит материалам дела.

Кроме того, из условий контрактов, заключенных между СХК "Урожай" и АОЗТ "Издательство "Сенгилей", следует, что застройщик обязан был передать дольщику в случае исполнения последним своих обязательств по оплате строительства дома N 96 по ул. Пирогова: 1223,11 кв. м нежилых помещений и 272,74 кв. м жилых помещений в указанном доме.

Суд с учетом оплаченной кооперативом суммы (75391353 руб.) и стоимости одного квадратного метра общей площади по г. Ставрополю в 1993, 1994 гг. по данным Ставропольского комитета государственной статистики, а также того, что в построенном доме N 96 по ул. Пирогова имелись нежилые помещения только площадью 259,5 кв. м, то есть меньше, чем предусмотрено контрактами для передачи СХК "Урожай", признал за Л. право собственности на нежилые помещения площадью 259,5 кв. м и жилые помещения площадью 503,26 кв. м, то есть без согласия ДООО ИСК "Дом", как одной из сторон по контрактам N 33, 34 и 35 на день рассмотрения дела, изменил условия данных контрактов, увеличив размер подлежащих передаче истцу жилых помещений за счет нежилых, что с учетом возражений против этого ответчика нельзя признать законным.

При таких обстоятельствах решение суда в части признания за Л. права собственности на нежилые помещения общей площадью 259,5 кв. м и на квартиры общей площадью 503,26 кв. м в доме N 96 по ул. Пирогова в г. Ставрополе и передачи ему указанных помещений общей площадью 762,76 кв. м. нельзя признать законным.

Судебная Коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила: решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 5 марта 2002 г., определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 29 апреля 2002 г. и постановление президиума Ставропольского краевого суда от 1 июля 2002 г. в части признания за Л. права собственности на нежилые помещения общей площадью 259,5 кв. м и на квартиры общей площадью 503,26 кв. м в доме N 96 по ул. Пирогова в г. Ставрополе и передачи ему указанных помещений общей площадью 762,76 кв. м отменить и дело в этой части направить на новое рассмотрение в тот же суд Материалы преддипломной практики.

Таким образом, жилищные права и обязанности могут быть предусмотрены как самим Кодексом, так и другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами. Речь идет обо всех нормативных правовых актах, образующих систему жилищного законодательства. Кроме того, жилищные права и обязанности могут возникать из действий участников жилищных отношений, которые не предусмотрены непосредственно указанными правовыми актами, но тем не менее порождают жилищные права и обязанности в силу общих начал и смысла жилищного законодательства. Следует полагать, что здесь имеются в виду не общие, а основные начала жилищного законодательства, установленные в ст. 1 Кодекса.

Конкретные жилищные права и обязанности могут возникать:

а) из указаний правовой нормы, установленной в нормативном правовом акте органа, управомоченного принимать (издавать) правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения;

б) из действий участников жилищных отношений, прямо не предусмотренных нормативными правовыми актами. Понятие "действие" в праве означает юридический факт, который возникает по воле людей, т.е. является волеизъявлением, влекущий возникновение, изменение или прекращение правовых отношений. В зависимости от соответствия или несоответствия праву действия подразделяются на правомерные (порождают правоотношения, субъекты которых наделяются позитивными правами и обязанностями) и неправомерные (являясь правонарушениями, влекут возникновение правоохранительных отношений, т.е. отношений ответственности, возлагающих на виновную сторону обязанность претерпеть неблагоприятные последствия своего виновного поведения).

18 января 1997 г. Б. была зарегистрирована в квартире в доме по ул. К. Маркса г. Ставрополя, которая ей принадлежит на праве собственности. 16 июля 1997 г. по этому же адресу поставлены на регистрационный учет ее сыновья.

По договору от 18 марта 1997 г. Б. и ее сыновьям - Р. и несовершеннолетним Д. и И. в долевую собственность передана квартира в доме по ул. Морозова в г. Ставрополе.

В августе 1997 г. Б. и ее сын Р., проходящий действительную военную службу, обратились с заявлением на имя главы г. Ставрополя о продаже квартиры в доме по ул. Морозова.

Впоследствии по данной квартире было заключено несколько договоров: по договору от 20 сентября 1997 г. Б. продала эту квартиру своей матери X., а та по договору от 24 января 1998 г. - Б.; согласно соглашению от 6 февраля 1998 г. о расторжении договора собственником квартиры вновь стала X., но 16 февраля 1999 г. она снова продала квартиру своей дочери - Б.

30 марта 1999 г. договор купли-продажи упомянутой квартиры заключен между Б. и М.

А. и Д. - сын Б. обратились в суд с иском к Б., X. и М. о признании недействительными договоров купли-продажи квартиры в доме по ул. Морозова, ссылаясь на то, что при ее продаже ущемлены интересы проживающих в квартире несовершеннолетних детей: И. - 1991 года рождения и Д. - 1981 года рождения, которым спорная квартира принадлежала на праве долевой собственности.

Ответчики иск не признали.

Решением Ленинского районного суда г. Ставрополя от 10 июля 2000 г. и дополнительным решением того же суда от 11 июля 2000 г. (оставленными без изменения судебной коллегией по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 29 сентября 2000 г.) иск удовлетворен.

9 октября 2000 г. Ленинским районным судом г. Ставрополя постановлено еще одно дополнительное решение о переселении М. по месту ее фактического проживания в квартиру в доме по ул. Дзержинского в г. Ставрополе.

Президиум Ставропольского краевого суда 18 декабря 2000 г. решения Ленинского районного суда г. Ставрополя от 10 июля 2000 г. и от 11 июля 2000 г., а также определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 29 сентября 2000 г. оставил без изменения, дополнительное решение Ленинского районного суда г. Ставрополя от 9 октября 2000 г. изменил, из его резолютивной части исключил указание об обращении к немедленному исполнению решения суда о переселении М. по месту ее фактического проживания.

В надзорной жалобе М. просила судебные постановления по данному делу отменить.

Определением судьи Верховного Суда РФ от 11 августа 2003 г. дело направлено для рассмотрения в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 2 сентября 2003 г. судебные решения отменила, а дело направила на новое судебное рассмотрение, указав следующее.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.

При рассмотрении данного дела судом допущены такие нарушения.

В силу п. 3 ст. 10 ГК РФ при осуществлении гражданских прав разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Следовательно, это должно предполагаться добросовестным приобретателем спорной квартиры, пока не будет доказано иное.

Поэтому довод истцов о том, что при продаже квартиры ущемлены интересы проживающих в квартире несовершеннолетних детей, сам по себе не является достаточным основанием для признания договоров купли-продажи квартиры недействительными.

Признание недействительными договоров в таких ситуациях создает условия для нарушения прав добросовестных участников гражданских правоотношений, что противоречит основным началам гражданского законодательства (ст. 1 ГК РФ) и не может иметь места с учетом положений ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации (осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц) и п. 1 ст. 10 ГК РФ (недопустимость злоупотребления правом при осуществлении гражданских прав).

Согласно показаниям М., приобретая спорную квартиру у Б., она не знала и не могла знать о том, что собственниками этой квартиры являлись также дети продавца и что их жилищные права нарушены. Это не опровергнуто судом.

Следовательно, ее довод о том, что спорное жилое помещение не может быть у нее истребовано, поскольку она является добросовестным приобретателем, заслуживал внимания суда.

Такую же позицию подтвердил и Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21 апреля 2003 г. N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, P.M. Скляновой и В.М. Ширяева", в соответствии с которым, если при разрешении иска о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167 ГК РФ должно быть отказано.

Поэтому судебные постановления подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции Материалы преддипломной практики .

Возникновение жилищных прав и обязанностей возможно не только в связи с совершением активных действий, но и в результате бездействия. В теории права указанное понятие означает воздержание лица от совершения действия, пассивное правомерное или противоправное деяние. Как и действие, бездействие является юридическим фактом, возникающим в результате волеизъявления лица. Бездействие может быть правомерным, т.е. не нарушающим правовых норм, регулирующих отношения, в рамках которых совершается деяние в форме бездействия, или реализующим нормы права, специально рассчитанные на их реализацию субъектами правоотношений путем воздержания от совершения действий. В этих случаях бездействие порождает правоотношения, субъекты которых обладают позитивными правами и обязанностями;

в) одновременно из указания правовой нормы и действий (бездействия) участников жилищных отношений. Например, п. 4 ст. 10 Кодекса в качестве оснований возникновения жилищных прав и обязанностей предусматривает юридические и фактические действия (приобретение в собственность жилого помещения), которые совершаются по основаниям, допускаемым федеральным законом.

Пункт 6 ст. 10 предусматривает возможность возникновения жилищных прав и обязанностей также в результате наступления указанных в данной норме событий. Под событием понимается естественное или природное явление, юридический факт, в связи с которым возможно возникновение тех или иных правоотношений. События происходят не в силу волеизъявления субъектов права, а в результате действия объективных факторов (наводнение, землетрясение, рождение, смерть и др.).

Глава II. Правомочия собственника жилого помещения и иных граждан, проживающих в принадлежащем ему помещении

2.1 Права и обязанности

Права и обязанности собственника жилого помещения и иных граждан, проживающих в таком помещении, регулируются статьями раздела II Кодекса. Здесь также определяются правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, компетенция общего собрания таких собственников. Большинство положений данного раздела являются новыми (ст. 49.1, 49.2, 49.3 ЖК 1983 г., ст. 6, 19 Основ).

В разделе II Кодекса регулируются не только право собственности, но и иные вещные права на жилые помещения. Под вещным правом принято понимать право, обеспечивающее удовлетворение интересов управомоченного лица путем непосредственного воздействия на вещь, которая находится в сфере его хозяйственного господства. Статья 216 ГК РФ содержит примерный перечень вещных прав, к числу которых отнесены право собственности, право пожизненного наследуемого владения землей, право постоянного (бессрочного) пользования землей, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитуты. Специалисты включают в состав вещных прав также: право учреждения на самостоятельное распоряжение имуществом (п. 2 ст. 298 ГК РФ); залог недвижимости (ипотеку) (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 334 ГК РФ); права члена кооператива на кооперативную квартиру до ее выкупа; права членов семьи собственника жилого помещения на пользование этим помещением (ст. 292 ГК РФ); право пожизненного проживания в жилом помещении, принадлежащем другому лицу, по договору или в силу завещательного отказа (§ 4 гл. 33, ст. 1137 ГК РФ).

В соответствии с ГК РФ (ст. 130, 131), ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ст. 1, 4) и Кодексом (ст. 18) право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, установленных этими нормативными правовыми актами.

В статьях главы 5 раздела II Кодекса определяются права и обязанности собственника жилого помещения и граждан, которые проживают в этом помещении совместно с собственником, жилищные права собственника помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, особенности пользования жилыми помещениями, предоставленными по завещательному отказу либо на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Установлены также правила выселения граждан, право пользования жилым помещением которых прекращено или нарушающих правила пользования помещением.

Основные права и обязанности собственника жилого помещения предусмотрены в ст. 30 Кодекса. В ней воспроизведены положения п. 1 ст. 288 ГК РФ о том, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (о назначении жилых помещений говорилось выше).

В ЖК РФ речь идет о субъективном праве собственности, т.е. о закрепленной за собственником юридически обеспеченной возможности владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению и в своем интересе путем совершения в отношении этого имущества любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство третьих лиц в сферу его хозяйственного господства. Владение - это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью. Пользование - это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или производительного потребления. Распоряжение - это юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении этой вещи.

Так, собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и Кодексом.

Кодекс установил новое правило, согласно которому эти правомочия собственника должны осуществляться также в соответствии с назначением и пределами использования жилого помещения, установленными Кодексом. Имеются в виду пределы использования такого помещения, предусмотренные в ст. 17 Кодекса: а) жилое помещение может использоваться законно проживающими в нем лицами для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение; б) пользование помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нем граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ; в) в жилом помещении нельзя размещать промышленные производства.

Установленные пределы использования жилого помещения предопределяют соответствующие обязанности собственника: он обязан использовать принадлежащее ему на праве собственности помещение таким образом, чтобы не выходить за указанные пределы. При этом основная обязанность собственника состоит в том, что именно на него, по общему правилу, возлагается бремя содержания принадлежащего ему помещения. Однако данное правило сформулировано в диспозитивной норме, поэтому обязанность содержания помещения может быть возложена и на лицо, не являющееся его собственником, в случаях, когда это предусмотрено федеральным законом или договором (см. ст. 30 Кодекса).

Страницы: 1, 2, 3, 4