1. Возникновение прав на землю. Основание прекращения прав на землю
2. Правовой режим земельных поселений
Задача
Список использованных источников
1. Возникновение прав на землю. Основание прекращения прав на землю
Право собственности является наиболее полным по содержанию правом на имущество. По своей правовой природе - это одно из основных вещных прав. Выступая в качестве объекта права собственности, земля приобретает особенные правовые черты: она становится «имуществом» или «вещью» - тем предметом гражданского, а теперь и земельного права, который отличают особые юридические признаки Веденин Н.Н. Земельное право - пособие для подготовки к экзамену. М., 2004. С. 55..
Хотя Конституцией РФ, помимо государственной, частной и муниципальной, установлена возможность существования и «иных» форм собственности, земельное законодательство останавливается пока только на трех перечисленных.
Особенностью права собственности на землю в России является то, что виды прав на землю определены в законодательстве «по субъекту». В зависимости от субъекта, обладающего правами на землю, устанавливается объем прав и обязанностей, составляющих содержание того или иного вида права собственности на землю.
Права всех субъектов права собственности равны и защищаются способами, установленными законом. К субъектам правовых отношений, связанных с возникновением права собственности на землю, относятся также лица, вступающие в отношения по поводу приобретения этого права. Граждане и юридические лица как субъекты объединены содержанием права частной собственности на землю, которое им предоставлено законодательством.
В соответствии со ст. 16 Земельного кодекса государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.
При этом разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю».
В соответствии с Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю», право собственности на земельные участки у Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований возникает с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки. Основанием государственной регистрации права собственности являются акты Правительства РФ об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, а также вступившие в законную силу судебные решения по спорам, связанным с разграничением государственной собственности на землю.
В ст. 17 Земельного кодекса также установлены основания возникновения федеральной собственности на землю. Помимо разграничения в соответствии с Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю» к таковым относятся приобретение Российской Федерацией земельных участков по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, и признание федеральными законами нахождения отдельных земельных участков в федеральной собственности.
В последнем случае речь идет о тех земельных участках, которые находятся в федеральной собственности по прямому предписанию федерального закона. Например, в Федеральном законе от 6 февраля 1997 г № 27-ФЗ «О внутренних войсках Министерства внутренних дел Российской Федерации» предусмотрено, что земли и другие природные ресурсы, предоставленные внутренним войскам, находятся в федеральной собственности и используются внутренними войсками в соответствии с законодательством РФ (ст. 5). Подобные правовые нормы содержатся в Федеральных законах «Об обороне», «О государственной охране» и др.
В соответствии со ст. 18 Земельного кодекса право собственности на землю субъектов РФ возникает в случае:
· признания отдельных земельных участков находящимися в собственности субъектов РФ федеральными законами;
· разграничения государственной собственности на землю;
· приобретения земельных участков в собственность субъектами РФ по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Муниципальная собственность на землю, предусмотренная в ст. 19 Земельного кодекса, возникает в результате разграничения государственной собственности на землю в соответствии с Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю» либо в случае приобретения земельных участков, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, по основаниям, установленным гражданским законодательством.
От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления (или в случаях, установленных законом, иные лица по специальному поручению органов местного самоуправления).
Следует отметить, что в муниципальной собственности находятся земельные участки, признанные таковыми не только федеральными законами, но и принятыми в соответствии с ними законами субъекта Российской Федерации. Что касается гражданско-правовых оснований приобретения муниципальной собственности на земельные участки, то в отличие от государственной собственности она может возникать в порядке ст. 225 ГК РФ и на бесхозные земельные участки, от которых отказались собственники.
Согласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в силу закона не может принадлежать гражданам и юридическим лицам. Земельный кодекс установил перечень земель, изъятых из оборота, которые не могут находиться в частной собственности, и земель, ограниченных в обороте, которые не подлежат передаче в частную собственность (кроме случаев, установленных федеральным законом).
Основания прекращения права собственности на земельный участок изложены в ст. 44 Земельного кодекса:
при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам;
при отказе собственника от права собственности на земельный участок;
в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.
Указанная статья в целом соответствует нормам Гражданского кодекса, с учетом особенностей земельных участков как имущества. В частности, в ней не упоминается о прекращении права собственности в случае гибели или уничтожения земельного участка, поскольку сама по себе такая ситуация невозможна: даже в случае деградации земли, нарушения почвенного покрова непосредственно земельный участок никуда не исчезает.
В соответствии со ст. 52 Земельного кодекса отчуждение собственником земельного участка осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом ограничения оборотоспособности земельных участков.
Условия и порядок отказа собственника от права на земельный участок регулируются ст. 53 Земельного кодекса.
Основания принудительного лишения собственника земельного участка регламентированы гражданским законодательством. Кроме случаев, перечисленных в ст. 235 ГК РФ, принудительное изъятие у собственника имущества не допускается.
Земельный участок может быть также изъят у собственника без выплаты его стоимости при ненадлежащем использовании этого участка в случаях:
· если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки (ст. 284 ГК РФ);
· если участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом (ст. 284 ГК РФ). В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, и время, в течение которого участок не может быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В Земельном кодексе также закреплены следующие виды прав и способы их возникновения и прекращения
К названным землям законодательство относит все земли, находящиеся в пределах черты поселений, которая является для них внешней границей. Черта поселений отделяет эти земли от иных земель. Установление ее производится на основе утвержденной градостроительной и землеустроительной документации. Черта поселений должна устанавливаться по границам земельных участков граждан и юридических лиц. Утверждение и изменение черты поселений определяются законами субъектов Российской Федерации. Черта городов Москвы и Санкт-Петербурга утверждается и изменяется федеральным законом по согласованию с законодательными (представительными) органами города Москвы и Московской области, города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Включение земельных участков в черту поселений не влечет за собой прекращение прав собственников, владельцев, пользователей и арендаторов земельных участков.
Землями поселений ведают местные органы государственной власти и органы местного самоуправления. Они организуют использование земель с учетом их конкретного целевого назначения. Поэтому образуется сложный состав земель поселений, в который могут входить земельные участки:
жилой и общественной застройки, занятые жилыми, культурно-бытовыми, административными, культовыми и иными зданиями, строениями и сооружениями и предназначенные для этих целей;
общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, парками, лесопарками, скверами, бульварами, водоемами, пляжами и иными объектами и предназначенные для удовлетворения общественных нужд населения;
промышленной, коммерческой и коммунально-складской застройки, занятые промышленными, коммунально-складскими и иными производственными объектами;
транспорта, связи, инженерных коммуникаций, занятые зданиями, строениями и сооружениями железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, магистралями инженерной инфраструктуры и связи;
особо охраняемых территорий и объектов природно-заповедного, природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, занятые памятниками природы, природными парками, национальными парками и дендрологическими парками, ботаническими садами, лесами и используемые для организованного массового отдыха населения и туризма, а также земли с источниками, обладающими природными лечебными факторами, и земли, на которых располагаются памятники истории и культуры, музеи-заповедники, музеи-усадьбы;
водные объекты, занятые поверхностными водостоками, замкнутыми водоемами, поверхностными водоемами, акваториями, водоохранными зонами, гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями;
сельскохозяйственного использования, занятые сельскохозяйственными угодьями, а также зданиями, строениями и сооружениями, обслуживающими нужды сельскохозяйственного производства.
Состав и правовой режим земель городов и поселков городского типа в принципе одинаков. К числу последних относятся также рабочие, курортные и дачные поселки. Рабочим признается поселок при промышленном предприятии, железнодорожной станции, гидротехническом сооружении и другом важном экономическом объекте, имеющий население не менее 3 тыс. человек, из которых 85% рабочих, служащих и членов их семей. В исключительных случаях к категории рабочих могут быть отнесены поселки с меньшим населением, если они созданы при особо важном строительстве либо являются экономическими и культурными центрами Крайнего Севера или Дальнего Востока. Курортный поселок всегда расположен в местности, имеющей лечебное значение, с населением не менее 2 тыс. человек при условии, что ежегодное количество курортников составляет не менее 50% постоянного населения. Дачным считается поселок, находящийся вне городской черты, где сельским хозяйством занимаются не более 25% взрослого населения, а остальные отдыхают летом.
Значительная часть территории города (поселка) занята жилыми домами, объектами культурного назначения, промышленными зданиями и сооружениями и т.д. Земли застройки обычно окружают сельскохозяйственные и другие угодья. По мере развития города они постепенно осваиваются под городское, индивидуальное жилищное строительство. Жилищные органы и частные владельцы обязаны содержать придомовые территории, улицы и проезды в порядке и чистоте, сохранять зеленые насаждения, беречь подземные сооружения. Если земельные участки заняты ведомственными жилыми домами, то соответствующие функции в качестве субъектов землепользования выполняют предприятия и организации - владельцы домов или их жилищно-коммунальные органы.
Пользователями участков городской застройки, предоставленных для промышленности, являются государственные, кооперативные и общественные организации, предприятия. Вокруг каждого предприятия установлена санитарно-защитная зона; ее ширина зависит от степени вредности производства. Земли этой зоны предприятиям не передаются. Однако участки, на законных основаниях застроенные вспомогательными зданиями и сооружениями (гаражи, склады и т.д.), переходят в пользование предприятий. Территория санитарно-защитной зоны должна быть благоустроена и озеленена за счет предприятия, при котором она установлена. Промышленные предприятия обязаны размещать свои основные и вспомогательные цехи, склады, общезаводские здания (заводоуправления, столовые и т.п.), магистрали внутризаводского транспорта и проч. в строгом соответствии с генеральными планами промышленных предприятий. Важной обязанностью промышленных предприятий как землепользователей является строгое и неуклонное выполнение санитарных требований с тем, чтобы не допустить отрицательного влияния на экологию.
Часть земель города (поселка), которая не используется под застройку, предназначена для транспортных магистралей (улиц, площадей, проездов и т.д.), культурно-бытовых объектов (парки, скверы, бульвары, солярии, пляжи и т.п.). Это - земли общего пользования, которыми, как правило, ведают органы культуры, коммунального хозяйства, администрация парков культуры и т.д. Отдельные участки этих земель могут временно по договору аренды органа муниципального хозяйства с соответствующим предприятием передаваться для установки ларьков, палаток, киосков и других построек некапитального типа.
К землям сельскохозяйственного использования и другим угодьям относятся пашни, сады, огороды, сенокосы, пастбища, водоемы, торфяники, каменоломни, карьеры месторождений общераспространенных полезных ископаемых и так называемые неудобии: овраги, солончаки, крутые склоны, заболоченные участки и т.д. Они временно или бессрочно предоставляются сельскохозяйственным кооперативам, колхозам, совхозам, крестьянским (фермерским) хозяйствам, предприятиям, учреждениям, организациям и объединениям граждан для подсобных хозяйств, коллективных садов и огородов, выгонов для скота и других сельскохозяйственных целей. Допускаются здесь и индивидуальные формы землепользования граждан, в основном для огородничества и сенокосов. При необходимости расширить городскую застройку или земли общего пользования названные сельскохозяйственные и другие угодья изымаются у их владельцев. Разумеется, прежнему землепользователю компенсируются все убытки.
Земли, занятые городскими лесами, водоемами и объектами особо охраняемых территорий, выполняют санитарно-гигиеническую функцию, улучшают микроклимат, служат местом отдыха, защищают экологическое благополучие города (поселка). Городскими лесами ведают организации лесопаркового хозяйства, другие учреждения, призванные сохранять и улучшать леса (дирекции парков, спортивные и оздоровительные организации и т.п.).
Земли железнодорожного, водного, воздушного, трубопроводного транспорта, горной промышленности и т.д. используются в соответствии со специальным назначением, но благоустройство, строительство административных зданий и других сооружений осуществляются в соответствии с утвержденными проектами планировки и застройки города (поселка) и по согласованию с органами власти данного города. Поскольку земли населенных пунктов находятся в ведении городских, поселковых и сельских представительных и исполнительных органов, они планируют и организуют эксплуатацию земель предоставляют и изымают земельные участки. Органы государственной власти и управления устанавливают в пределах своей компетенции порядок осуществления градостроительной деятельности на своих территориях и обеспечивают защиту прав и охраняемых законом интересов ее участников. Они контролируют соблюдение нормативных актов в области финансирования градостроительной деятельности, результаты экспертизы и реализацию градостроительной документации, а также согласовывают вопросы формирования промышленных, селитебных, рекреационных и других функциональных зон и объектов, использования природных ресурсов, охраны историко-культурного наследия и окружающей среды. В свою очередь органы местного самоуправления в соответствии с согласованной и утвержденной в установленном порядке градостроительной документацией обеспечивают ее реализацию в установленные сроки, соблюдение градостроительных нормативов, а также ведение опорного плана территории поселения.
Юридические лица, хозяйственные организации, предприниматели получают участки, как правило, на условиях аренды Крассов О.И. Земельное право. Учебник. М., 2006.. Здесь понятие «хозяйственная самостоятельность» переносится в плоскость коммерческой деятельности, а земельный участок служит лишь пространственным базисом для размещения зданий, сооружений и других объектов предприятия. Правовой режим использования земельного участка не оказывает такого существенного влияния на хозяйственную деятельность землепользователей, как это бывает в сельскохозяйственном производстве, где земля служит основным средством производства (а не вспомогательным, как бывает в городе). Указанные особенности городского землепользования и природопользования необходимо учитывать, и они учитываются в той или иной мере при разработке нормативной базы городов.
Органы власти города помимо общих экологических требований, предусмотренных в ст. 49 Закона об охране окружающей природной среды, вправе в интересах рационального землепользования устанавливать на своей территории и другие требования и ограничения, обязательные для исполнения всеми предприятиями, организациями, учреждениями и гражданами. На практике такого рода ограничения и требования получили название земельно-планировочных. Они в основном указаны в строительных нормах и правилах (так называемых СНиП) и касаются не только пользователей, арендаторов, владельцев земли, но и собственников.
Земельно-планировочные ограничения имеют несколько разновидностей. Исторически наиболее известными из них являются сервитуты, т. е. ограничения, установленные в интересах соседей. Например, если земельный массив в свое время был разделен таким образом, что один его участок был отрезан от дороги общего пользования, то пользователю этого участка должен быть предоставлен выход к ней в виде права прохода и/или проезда через чужую землю. Сервитут может быть установлен в виде права прогона скота по полосе чужой земли и т.д. Такого рода сервитуты могли устанавливаться в силу давности, договора, судебного решения, за плату или бесплатно. В наше время сервитут может действовать в виде условия, включаемого в документ на право пользования землей. Тем самым это право ограничивается в интересах соседа. Сервитуты могут возникнуть и в силу закона. К особому виду земельно-планировочных мероприятий относится долгосрочное резервирование земель под некоторые будущие государственные или местные нужды. Резервирование позволяет избежать или уменьшить потери, допустимые лишь в исключительных случаях перепланировки территории. Например, если на территории, предназначенной для создания водохранилища и выходящих из него каналов, заранее не будут введены ограничения на застройку, посадку деревьев, устройство прудов, производство прочных земельных улучшений и тому подобные работы, то потерь при затоплении и при прокладке каналов окажется больше. Чтобы этого не произошло, на пользователей земли накладываются ограничения в части развития и улучшения своих участков. Эти ограничения действуют как для частного сектора, так и для государственных организаций. Резервирование территорий может происходить при планировании создания не только водохранилищ, но и крупных промышленных предприятий, коммунальных объектов, железных и шоссейных дорог, аэропортов, новых населенных пунктов, при проектировании развития открытой и подземной добычи полезных ископаемых. Резервирование может происходить в рамках надлежаще утвержденных как отраслевых, так и территориальных (комплексных) планов.
Задача
Гражданин Келарев за территорией своего участка построил сарай для хранения продуктов и сельскохозяйственного инвентаря. В апреле сего года федеральными органами исполнительной власти принимается решение о прокладке автомобильной дороги общего пользования. По проекту автомобильная дорога должна пройти по земельному участку, занятому сараем Келарева. После утверждения проекта местная администрация обратилась к Келареву с требованием снести сарай и летнюю кухню, расположенную на его земельном участке. Гражданин Келарев отказался выполнить это требование администрации и, в свою очередь потребовал от администрации выплатить ему компенсацию.
Является ли требование администрации правомерным? Каков порядок предоставления и изъятия земель для государственных и муниципальных нужд?
Статья 49 п. 1 Земельного кодекса РФ гласит:
Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:
1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;
2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:
объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;
объекты использования атомной энергии;
объекты обороны и безопасности;
объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;
линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;
автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов;
Условия и порядок изъятия установлены в статье 55 Земельного кодекса РФ. Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. Порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.
Требования администрации, как по вопросу сноса сарая, так и по вопросу сноса летней кухни являются правомерными. В первом случае - поскольку сарай возведен на участке, который собственностью Келарева не является. Во втором - на основании п. 1 ст. 49 Земельного Кодекса в РФ, но в данном случае администрация обязана выплатить Келареву компенсацию за летнюю кухню.
Список использованных источников
1. Земельный Кодекс РФ.
2. Веденин Н.Н. Земельное право - пособие для подготовки к экзамену. М., 2004.
3. Крассов О.И. Земельное право. Учебник. М., 2006.
Главная