У кожній державі центральним правовим інститутом є інститут власності. Його регламентація визначає характер регулювання інших інститутів цивільного права. Серед численних нормативних актів в Україні щодо питань власності важливе місце займають Закон України "Про власність" від 7 лютого 1991 р. та Цивільний кодекс України. Великої уваги вимагає до себе інститут нерухомої власності. Оскільки нерухомість повсякчасно є основою любої діяльності людей, а також є мірилом благоустрою. Крім того на відміну від Європейських країн, де над широко розповсюджена оренда житла, в нашій країні із-за нестабільної економічної ситуації нерухомість є важливим засобом вкладання і збереження накопичених багатств, і нерідко чи не єдиним коштовним майном особи. Тому вивчення інституту нерухомої власності, методів регулювання взаємовідносин пов'язаних із ним, шляхів набуття нерухомості у власність, прав і обов'язків, що виникають у зв'язку з цим, є дуже важливим.

1. Визначення поняття нерухомої власності. Об'єкти нерухомості

Згідно із статтею 2 Закону України "Про власність" від 7 лютого 1991р.

1. Право власності - це врегульовані законом суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження майном.

2. Право власності в Україні охороняється законом. Держава забезпечує стабільність правовідносин власності.

3. Кожен громадянин в Україні має право володіти, користуватися і розпоряджатися майном особисто або спільно з іншими.

4. Власність в Україні виступає в таких формах: приватна, колективна, державна. Всі форми власності є рівноправними. ( Частина четверта статті 2 в редакції Закону N 2544-12 від 07.07.92; із змінами, внесеними згідно із Законом N 2690-12 від 14.10.92 )

5. Власність в Україні існує в різних формах. Україна створює рівні умови для розвитку всіх форм власності та їх захисту.

Тобто громадяни України і інші особи можуть мати у власному користуванні і розпорядженні майно. При цьому майно може знаходитись у колективній, державній і приватній власності. В межах даного реферату ми обмежимось розгляданням приватної власності.

Крім того власність може бути двох типів: рухоме і нерухоме майно.

Згідно із статтею 181 Цивільного кодексу України, нерухоме майно має наступне визначення:

Стаття 181. Нерухомі та рухомі речі

1. До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Режим нерухомої речі може бути поширений законом на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації.

Тобто в залежності від того, як переміщуються речі у просторі вони поділяються на рухомі і нерухомі. Таке ділення речей засноване на природних властивостях речей - нерухомі речі не можуть вільно бути переміщені у просторі і є індивідуально визначеними.

До нерухомості слід відносити по-перше об'єкти природного походження - земельні ділянки, ділянки із надрами, водні об'єкти, по-друге це об'єкти, що розволожені на земельній ділянці і не можуть бути переміщені без їх знецінення або зміни призначення, вони є нерухомістю доки не втратили зв'язок із землею. А також окремі об'єкти, що можуть бути переміщені однак є індивідуально визначеними і підлягають державній реєстрації (повітряні або морські судна, тощо). До нерухомості слід відносити і підприємство як єдиний майновий комплекс.

2. Державна реєстрація прав на нерухомість

Як було зазначено в попередній главі важливою ознакою нерухомого майна є державна реєстрація. Стаття 182 Цивільного кодексу України регулює питання пов'язані з нею:

Стаття 182. Державна реєстрація прав на нерухомість

1. Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

2. Державна реєстрація прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов'язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.

3. Відмова у державній реєстрації права на нерухомість або правочинів щодо нерухомості, ухилення від реєстрації, відмова від надання інформації про реєстрацію можуть бути оскаржені до суду.

4. Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом.

Тобто всі права і обов'язки пов'язані із нерухомим майном виникають лише із моментом реєстрації. Реєстрація прав власності на нерухоме майно - це внесення запису у єдиний реєстр прав власності на нерухоме майно у зв'язку із виникненням, існуванням або припиненням права власності на нерухомість, що виконується БТІ за місцем знаходження об'єктів.

Обов'язковій реєстрації прав підлягає право власності на нерухоме майно фізичних та юридичних осіб, у тому числі іноземців і осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб, міжнародних організацій, іноземних держав і, також, територіальних громад у особі органів місцевого самоврядування і держави у особі органів що керують державним майном.

Окрема стаття регулює порядок проходження державної реєстрації у разі отримання нерухомого майна у спадщину.

Стаття 1299. Державна реєстрація права на спадщину

1. Якщо у складі спадщини, яку прийняв спадкоємець, є нерухоме майно, спадкоємець зобов'язаний зареєструвати право на спадщину в органах, які здійснюють державну реєстрацію нерухомого майна (стаття 182 цього Кодексу).

2. Право власності на нерухоме майно виникає у спадкоємця з моменту державної реєстрації цього майна.

3. Підстави виникнення права нерухомої власності

Закон України “Про власність” регулює підстави виникнення прав приватної власності.

Стаття 12. Підстави виникнення права приватної власності

1. Праця громадян є основою створення i примноження їх власності.

2. Громадянин набуває права власності на доходи від участі в суспільному виробництві, індивідуальної праці, підприємницької діяльності, вкладення коштів у кредитні установи, акціонерні товариства, а також на майно, одержане внаслідок успадкування або укладення інших угод, не заборонених законом.

Тобто, нерухоме майно може бути набуте в результаті отримання його у спадщину, договору купівлі-продажу, дарування, міни, інших громадянсько-правових договорів, приватизації, будівництва на земельній ділянці, або його відчуження згідно із чинним законодавством і ін. Земельні ділянки також можуть бути безкоштовно передані із земель державної і комунальної власності, а також виділені в натурі земельної долі (паю). Це регулюється статтями Цивільного Кодексу України. Розглянемо деякі з них, що регулюють найважливіші моменти виникнення прав власності на нерухоме майно.

Стаття 331. Набуття права власності на новостворене майно та об'єкти незавершеного будівництва ( Назва статті 331 із змінами, внесеними згідно із Законом N 3201-IV ( 3201-15 ) від 15.12.2005 )

1. Право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом.

Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.

2. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

3. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва. ( Частину третю статті 331 доповнено абзацом другим згідно із Законом N 3201-IV ( 3201-15 ) від 15.12.2005 )

Дана стаття говорить, що право на новостворене нерухоме майно виникає лише після завершення будівництва і його реєстрації, в іншому випадку забудовник є лише власником матеріалів, і обладнання, що було використано при будівництві об'єкту.

Стаття 657. Форма окремих видів договорів купівлі-продажу

1. Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Форма договору - це засіб вираження волі сторін, що приймають участь у договорі купівлі-продажу. Відповідно, нотаріальна форма - це кваліфікована письмова форма, призначена для договорів, які стосуються найважливіших інтересів громадян. Вона встановлена для спрощення доведення зацікавленої сторони свого права на власність, оскільки вміст договору, час і місце його укладання, інші обставини, що офіційно зафіксовані нотаріусом, вважаються очевидними і повністю достовірними.

Дана стаття визначає, що договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному затвердженню і державній реєстрації. Такий договір може бути зареєстрованій в виконавчому комітеті місцевої ради. Відсутність реєстрації договору означає недійсність акту купівлі-продажу.

Стаття 1225. Спадкування права на земельну ділянку

1. Право власності на земельну ділянку переходить до спадкоємців на загальних підставах, із збереженням її цільового призначення.

2. До спадкоємців житлового будинку, інших будівель та споруд переходить право власності або право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені.

3. До спадкоємців житлового будинку, інших будівель та споруд переходить право власності або право користування земельною ділянкою, яка необхідна для їх обслуговування, якщо інший її розмір не визначений заповітом.

Стаття 1297. Обов'язок спадкоємця звернутися за свідоцтвом про право на спадщину на нерухоме майно

1. Спадкоємець, який прийняв спадщину, у складі якої є нерухоме майно, зобов'язаний звернутися до нотаріуса за видачею йому свідоцтва про право на спадщину на нерухоме майно.

2. Якщо спадщину прийняло кілька спадкоємців, свідоцтво про право на спадщину видається на ім'я кожного з них, із зазначенням імені та частки у спадщині інших спадкоємців.

Дані статті говорять про те, що земельна ділянка переходить до нащадків на загальних підставах із збереженням її цільового призначення (садівництво, ведення фермерського хазяйства та ін.). Слід зазначити, що разом із правом власності на будівлю або житловий дім до нащадків переходить і право користування земельною ділянкою, на якій це нерухоме майно знаходиться знаходяться.

Стаття 344. Набувальна давність

1. Особа, яка добросовісно заволоділа чужим майном і продовжує відкрито, безперервно володіти нерухомим майном протягом десяти років або рухомим майном - протягом п'яти років, набуває право власності на це майно (набувальна давність), якщо інше не встановлено цим Кодексом.

Набуття права власності на земельну ділянку за набувальною давністю регулюється законом.

Право власності на нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає за набувальною давністю з моменту державної реєстрації.

2. Особа, яка заявляє про давність володіння, може приєднати до часу свого володіння увесь час, протягом якого цим майном володіла особа, чиїм спадкоємцем (правонаступником) вона є.

3. Якщо особа заволоділа майном на підставі договору з його власником, який після закінчення строку договору не пред'явив вимоги про його повернення, вона набуває право власності за набувальною давністю на нерухоме майно через п'ятнадцять, а на рухоме майно - через п'ять років з часу спливу позовної давності.

Втрата не з своєї волі майна його володільцем не перериває набувальної давності у разі повернення майна протягом одного року або пред'явлення протягом цього строку позову про його витребування.

4. Право власності за набувальною давністю на нерухоме майно, транспортні засоби, цінні папери набувається за рішенням суду.

Ця стаття регламентує правові відносини власника і особи, що добросовісно заволоділа чужим майном, у випадку коли протягом визначеного часу власник майна не пред'являє своїх прав на володіння ним. Для нерухомого майна цей строк визначений як 15 років.

Стаття 345. Набуття права власності у разі приватизації державного майна та майна, що є в комунальній власності

1. Фізична або юридична особа може набути право власності у разі приватизації державного майна та майна, що є в комунальній власності.

2. Приватизація здійснюється у порядку, встановленому законом.

Дана стаття окремо регулює права особи на приватизацію державного і комунального майна. Слід зазначити, що право на приватизацію цього майна, в тому числі і нерухомого, виникає лише тоді, коли дане майно раніше було передано особі у користування.

4. Режим використання нерухомого майна власником

В Цивільному кодексі України присутній цілий ряд статей і навіть розділів, що регулюють режим користування власником нерухомим майном. В залежності від типу нерухомого майна, його призначення і інших факторів, майно може бути використано для проживання (житловий дім, садиба і ін.), ведення різних видів господарчої діяльності (підприємство як майновий комплекс, використання земельної ділянки для вирощування сільськогосподарських культур, або випасу скота і ін.), здано в оренду (найм) і т.д.

Розглянемо деякі найбільш розповсюджені типи нерухомого майна з боку здійснення власником своїх прав щодо нього.

Право власності на житло

Розглянемо деякі статті глави 28 Цивільного кодексу України, що регулюють права власності на житло.

Глава 28 ПРАВО ВЛАСНОСТІ НА ЖИТЛО

Стаття 379. Поняття житла

1. Житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них.

Стаття 380. Житловий будинок як об'єкт права власності

1. Житловим будинком є будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання.

Стаття 381. Садиба як об'єкт права власності

1. Садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями.

2. У разі відчуження житлового будинку вважається, що відчужується вся садиба, якщо інше не встановлено договором або законом.

Стаття 382. Квартира як об'єкт права власності

1. Квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання.

2. Власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

Стаття 383. Права власника житлового будинку, квартири

1. Власник житлового будинку, квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім'ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва.

2. Власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, - за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.

Згідно із переліченими статтями житло є нерухомістю, однак має строге цільове призначення, що обумовлено властивими йому особливостями як специфічного об'єкта громадянських прав і особливою соціальною значимістю. Під житлом розуміють жилий дім, квартиру, садибу, котедж, дачу, що розраховані на довготривалий строк служби і призначені для проживання. Житлом не вважають окремі виробничі приміщення, вагончики, підвали, сараї, гаражі, контейнери та інші пересувні підсобні споруди, а також приміщення, призначенні для тимчасового (готель, лікарня) або недобровільного (тюрма) перебування особи.

Окремою категорією є квартира - конструктивно відокремлена функціональна частина двох- або багатоквартирного житлового дому, яка призначена і за санітарно-технічними нормами придатна для постійного в ній проживання.

Житловій дім - це одноквартирний дім, призначений для постійного проживання в ньому осіб, що має обладнанні житлові кімнати і допоміжні приміщення.

Поняття садиба є новою категорією для громадянського права і складається із жилого дому і нежилих приміщень, а також присадибної земельної ділянки.

Власник житла має використовувати належне йому майно за цільовим призначенням, тобто для проживання, забезпечувати його збереження, утримувати у належному санітарному та технічному стані, утримуватися від руйнації і псування, покращувати благоустрій житла. Власник житла має право здійснювати за свій рахунок поточний та капітальний ремонт, але не може використовувати його для якого-небудь промислового виробництва (переобладнання квартири в майстерню, лабораторію, цех) або проти інтересів суспільства.

Право власності на землю

Розглянемо деякі статті глави 27 Цивільного кодексу України, що регулюють права власності на землю.

Глава 27 ПРАВО ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЛЮ (ЗЕМЕЛЬНУ ДІЛЯНКУ)

Стаття 373. Земля (земельна ділянка) як об'єкт права власності

1. Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.

2. Право власності на землю гарантується Конституцією України ( 254к/96-ВР ).

Право власності на землю (земельну ділянку) набувається і здійснюється відповідно до закону.

3. Право власності на земельну ділянку поширюється на поверхневий (грунтовий) шар у межах цієї ділянки, на водні об'єкти, ліси, багаторічні насадження, які на ній знаходяться, а також на простір, що є над і під поверхнею ділянки, висотою та глибиною, які необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд.

4. Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення.

5. Власник земельної ділянки може використовувати на свій розсуд все, що знаходиться над і під поверхнею цієї ділянки, якщо інше не встановлено законом та якщо це не порушує прав інших осіб.

Стаття 374. Суб'єкти права власності на землю (земельну ділянку)

1. Суб'єктами права власності на землю (земельну ділянку) є фізичні особи, юридичні особи, держава, територіальні громади.

2. Іноземці, особи без громадянства можуть набувати право власності на землю (земельні ділянки) відповідно до закону.

3. Іноземні юридичні особи, іноземні держави та міжнародні організації можуть бути суб'єктами права власності на землю (земельну ділянку) у випадках, встановлених законом.

4. Права та обов'язки суб'єктів права власності на землю (земельну ділянку) встановлюються законом.

Стаття 375. Право власника на забудову земельної ділянки

1. Власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.

2. Власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно.

3. Право власника на забудову здійснюється ним за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням.

4. Правові наслідки самочинної забудови, здійсненої власником на його земельній ділянці, встановлюються статтею 376 цього Кодексу.

Стаття 377. Право на земельну ділянку при придбанні житлового будинку, будівлі або споруди, що розміщені на ній

1. До особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором.

Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначений, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування.

2. Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

Стаття 378. Припинення права власності на земельну ділянку

1. Право власності особи на земельну ділянку може бути припинене за рішенням суду у випадках, встановлених законом.

Земельна ділянка як об'єкт права приватної власності володіє певною специфікою і містить в собі декілька важливих елементів. Перш за все це ґрунт, який є важливим для віднесення землі до відповідної категорії. Крим того важливі і інші об'єкти природи, що знаходяться на цій ділянці: ліс, водяні об'єкти та інші. В одних випадках право приватної власності розповсюджується лише на земельну ділянку, в інших випадках - на всі об'єкти в її межах. Згідно із властивостями земельної ділянки вона може мати цільове призначення (вирощування сільськогосподарських культур, забудова і ін.) і власник не має права використовувати її в інших цілях.

Забудова земельних ділянок що надані для забудови і обслуговування житлового дому, господарчих будівель і гаражів, перебудови і створення закритих водойм здійснюється власником лише після отримання ним державного акту на право власності на земельну ділянку і його державної реєстрації а також отримання дозволу на виконання будівельних робіт, якщо забудова відповідає цільовому призначенню земельної ділянки. Забудова повинна виконуватись згідно із законами і нормами України.

Наступна стаття регулює правові відносини якщо визначення умови були порушені.

Стаття 376. Самочинне будівництво

1. Житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

2. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

3. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

4. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

5. На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

6. Особа, яка здійснила самочинне будівництво, має право на відшкодування витрат на будівництво, якщо право власності на нерухоме майно визнано за власником (користувачем) земельної ділянки, на якій воно розміщене.

7. У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов'язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.

Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов'язана відшкодувати витрати, пов'язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

Права власності на підприємство як єдиний майновий комплекс

Розглянемо статтю 191 Цивільного кодексу України, що регулює права власності на підприємство.

Стаття 191. Підприємство як єдиний майновий комплекс

1. Підприємство є єдиним майновим комплексом, що використовується для здійснення підприємницької діяльності.

2. До складу підприємства як єдиного майнового комплексу входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, устаткування, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також право на торговельну марку або інше позначення та інші права, якщо інше не встановлено договором або законом.

3. Підприємство як єдиний майновий комплекс є нерухомістю. 4. Підприємство або його частина можуть бути об'єктом купівлі-продажу, застави, оренди та інших правочинів.

Підприємство є особливим видом нерухомості для якого встановлено спеціальний правовий режим, що пов'язаний із визначенням складу підприємства, його передачею, забезпеченням прав кредиторів і т.д. Так при продажу або оренді підприємства права продавця отримані ним за дозволом (ліцензією) на заняття відповідною діяльністю, не підлягають передачі покупцю. Підприємство сприймається як єдиний майновий комплекс що складається із будівель, інвентарю, земельних ділянок, сировини і т.д., який функціонує за призначенням і не припиняє своєї діяльності при укладанні договорів із підприємством (наприклад, продаж).

5. Найм нерухомого майна

Користування нерухомого майна може здійснювати не лише власник, і члени його сім'ї а також і сторонні особи на основі укладеного договору найму лізингових відносин і ін., а також по рішенню суду, виконанню сервітуту або заповідального відказу, що буде розглянемо дальше.

Загальні положення і положення щодо найму земельної ділянки уміщені в главі 58 Цивільного кодексу України (ст.759-809), а статті, що стосуються найму житла містяться в главі 59 Цивільного кодексу України (ст.810-826). Вони регламентують правовідносини, обов'язки і права власника і суб'єкта, що отримав в користування нерухоме майно. Визначають правові наслідки порчі майна, порушення договору або правил користування майном, порядок реєстрації договору найму, інші важливі аспекти пов'язані із даною сферою правових відносин.

6. Обов'язки власника нерухомого майна. Обмеження права власності на нерухоме майно

Власник нерухомого майна згідно із статтею 319 і 322 Цивільного кодексу України, має не лише права, але і обов'язки ряд обов'язків:

Стаття 319. Здійснення права власності

1. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

2. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

При здійсненні своїх прав та виконанні обов'язків власник зобов'язаний додержуватися моральних засад суспільства.

3. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав.

4. Власність зобов'язує.

5. Власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі.

6. Держава не втручається у здійснення власником права

власності.

7. Діяльність власника може бути обмежена чи припинена або власника може бути зобов'язано допустити до користування його майном інших осіб лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

8. Особливості здійснення права власності на національні, культурні та історичні цінності встановлюються законом.

Стаття 322. Тягар утримання майна

1. Власник зобов'язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом.

Тобто здійснення прав власника на володіння і розпорядження нерухомою власністю повинно не суперечити чинному законодавству, і наносити шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі, крім того власник зобов'язаний утримувати своє майно.

Крім обов'язків Цивільний кодекс визначає випадки коли права власника можуть бути обмежені, наприклад через механізм сервітуту. Поняття і механізми сервітуту а також інші права користування чужим майном визначені у главі 32 Цивільного кодексу України (ст. 401 - 404, 406):

Глава 32 ПРАВО КОРИСТУВАННЯ ЧУЖИМ МАЙНОМ

Стаття 401. Поняття користування чужим майном

1. Право користування чужим майном (сервітут) може бути встановлене щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів (земельний сервітут) або іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб, які не можуть бути задоволені іншим способом.

2. Сервітут може належати власникові (володільцеві) сусідньої земельної ділянки, а також іншій, конкретно визначеній особі (особистий сервітут).

Стаття 402. Встановлення сервітуту

1. Сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду.

2. Земельний сервітут може бути встановлений договором між особою, яка вимагає його встановлення, та власником (володільцем) земельної ділянки.

Договір про встановлення земельного сервітуту підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно.

3. У разі недосягнення домовленості про встановлення сервітуту та про його умови спір вирішується судом за позовом особи, яка вимагає встановлення сервітуту.

Стаття 403. Зміст сервітуту

1. Сервітут визначає обсяг прав щодо користування особою чужим майном.

2. Сервітут може бути встановлений на певний строк або без визначення строку.

3. Особа, яка користується сервітутом, зобов'язана вносити плату за користування майном, якщо інше не встановлено договором, законом, заповітом або рішенням суду.

4. Сервітут не підлягає відчуженню.

5. Сервітут не позбавляє власника майна, щодо якого він встановлений, права володіння, користування та розпоряджання цим майном.

6. Сервітут зберігає чинність у разі переходу до інших осіб права власності на майно, щодо якого він встановлений.

7. Збитки, завдані власникові (володільцеві) земельної ділянки або іншого нерухомого майна, особою, яка користується сервітутом, підлягають відшкодуванню на загальних підставах.

Стаття 404. Право користування чужою земельною ділянкою або іншим нерухомим майном

1. Право користування чужою земельною ділянкою або іншим нерухомим майном полягає у можливості проходу, проїзду через чужу земельну ділянку, прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку і трубопроводів, забезпечення водопостачання, меліорації тощо.

2. Особа має право вимагати від власника (володільця) сусідньої земельної ділянки, а в разі необхідності - від власника (володільця) іншої земельної ділянки надання земельного сервітуту.

3. Право користування чужим майном може бути встановлено щодо іншого нерухомого майна (будівлі, споруди тощо).

Стаття 406. Припинення сервітуту

1. Сервітут припиняється у разі:

1) поєднання в одній особі особи, в інтересах якої встановлений сервітут, і власника майна, обтяженого сервітутом;

2) відмови від нього особи, в інтересах якої встановлений сервітут;

3) спливу строку, на який було встановлено сервітут;

4) припинення обставини, яка була підставою для встановлення сервітуту;

5) невикористання сервітуту протягом трьох років підряд;

6) смерті особи, на користь якої було встановлено особистий сервітут.

2. Сервітут може бути припинений за рішенням суду на вимогу власника майна за наявності обставин, які мають істотне значення. 3. Власник земельної ділянки має право вимагати припинення сервітуту, якщо він перешкоджає використанню цієї земельної ділянки за її цільовим призначенням.

4. Сервітут може бути припинений в інших випадках, встановлених законом.

Зміст сервітуту вміщує в себе об'єм прав сервітуарія (особи що володіє сервітутом) щодо обмеженого користування чужим майном. Зміст сервітуту можуть складати можливість проходу, проїзду через сусідню земельну ділянку, прокладання і експлуатація ліній електромереж, зв'язку, трубопроводів, водозабезпечення і меліорація і т.д. Ці права можуть мати позитивний або негативний характер як, наприклад, заборона власнику окремих видів використання його майна, які при звичних умовах він міг би реалізовувати. Сервітуарій не має виходити за межі прав що надає йому сервітут і в деяких випадках повинен вносити адекватну платню власнику за користування майном.

Обмеження прав власника можуть встановлюватися не тільки через механізм сервітуту, а і іншими правилами, так власник реалізуючі право власності на жилий дім, повинен утримуватись від нанесення шкоди здоров'ю громадян і оточуючому середовищу, від поведінки, що шкодить його сусідам. Заборонено обладнувати в жилих приміщеннях майстерні і інші виробничі об'єкти і т.д. Також права власника можуть бути обмежені при наслідуванні майна, якщо має місце предмет заповідального відказу (ст. 1238 Цивільного кодексу України):

Стаття 1238. Предмет заповідального відказу

1. Предметом заповідального відказу може бути передання відказоодержувачеві у власність або за іншим речовим правом майнового права або речі, що входить або не входить до складу спадщини.

2. На спадкоємця, до якого переходить житловий будинок, квартира або інше рухоме або нерухоме майно, заповідач має право покласти обов'язок надати іншій особі право користування ними.

Право користування житловим будинком, квартирою або іншим рухомим або нерухомим майном зберігає чинність у разі наступної зміни їх власника.

Право користування житловим будинком, квартирою або іншим рухомим або нерухомим майном, одержане за заповідальним відказом, є таким, що не відчужується, не передається та не переходить до спадкоємців відказоодержувача.

Право користування житловим будинком, квартирою або іншою будівлею, надане відказоодержувачеві, не є підставою для проживання у них членів його сім'ї, якщо у заповіті не зазначено інше.

3. Спадкоємець, на якого заповідачем покладено заповідальний відказ, зобов'язаний виконати його лише у межах реальної вартості майна, яке перейшло до нього, з вирахуванням частки боргів спадкодавця, що припадають на це майно.

4. Відказоодержувач має право вимоги до спадкоємця з часу відкриття спадщини.

Тобто заповідач може зобов'язати спадкоємця надати іншій особі право користуватись отриманим у спадщину нерухомим майном, що звісно обмежує права спадкоємця.

Висновки

В даному рефераті були розглянуті нормативно-правові документи, що встановлюють і регламентують порядок набуття, користування, утримання і здійснення інших прав і обов'язків власника нерухомого майна. Були висвітлені такі моменти, як визначення поняття нерухомої власності, об'єктів нерухомості, порядок державної реєстрації прав на нерухомість, підстави виникнення прав на приватну власність, режим використання нерухомого майна власником, режим найму нерухомого майна, обов'язки власника нерухомого майна та обмеження права власності на нерухоме майно. Приведено і прокоментовано відповідні статті Цивільного кодексу України і закону України "Про власність".

Список використаних джерел

1. Закон України "Про власність" від 7 лютого 1991р.

2. Цивільний кодекс України. Із коментарями.