За своєю природою право власності на землю є одне із основних майнових прав. Виступаючи як об'єкт права власності, земля отримує особливі правові ознаки: вона стає «майном», тобто тим предметом цивільного, а тепер і земельного права, який відрізняють особливі юридичні ознаки.

Сучасне суспільно-правове становище в Україні характеризується тим, що земельні проблеми, і особливо проблеми права власності на землю, викликають підвищений інтерес.

Право власності на землю, дорогу якому проклала Постанова Верховної Ради України від 18 грудня 1990 року і яке було закріплено Конституцією України, виявилось однією з найбільш складних конструкцій для впровадження в українську правову дійсність.

Одним із важливих і відчутних результатів сучасних земельних перетворень є затвердження крім державної також комунальної і приватної власності на землю. З цими змінами українське суспільство опинилось перед необхідністю перегляду змісту правових інститутів, відносин і навіть світогляду. Тепер, у нових економічних та політичних умовах, не завжди легко подолати стару однобокість як у розвитку права, так і в правосвідомості. Для права власності на землю, як і для інших інститутів земельного права, сучасний період слід вважати перехідним періодом, коли встановлені основні положення, але багато норм, що роблять застосування цього інституту повноцінним і адекватним, перебувають у стадії формування.

Затвердження державної, комунальної і приватної форм власності на землю засвідчило факт про те, що ці форми власності є інститутами не лише земельного, але й цивільного права. І це є закономірним та природним для конструювання права власності взагалі. Наслідком «проникнення» цивільного права в регулювання відносин земельної власності є в тому числі й ускладнення ролі державних і комунальних органів в управлінні земельними ресурсами.

Якщо ж подивитись на проблему з точки зору правосвідомості, то можна побачити наступне. Незважаючи на те, що повернення землі в цивільно-правовий обіг породжує значну кількість проблем, сучасна ситуація не сприяє тому, щоб відмовлятися від погляду на землю як на майно. Світовий правовий і суспільний розвиток сформував даний інститут і відшліфував відношення до нього багатовіковою історією права. Практично в усіх державах право приватної власності на землю складає органічну частину майнових прав та всіх існуючих суспільних і економічних відносин. Свідомість світової спільноти сформовано таким чином, що присутність у праві права власності на землю - показник звичайного цивілізованого правового суспільства. Так само як показником цього є не лише констатація даного права, але й уміння регулювати його так, щоб воно не завдавало шкоди самому суспільству, природі і державі.

Особливістю права власності на землю в Україні є те, що форми прав на землю визначені законодавством «за суб'єктом». Конституцією України установлено, що земля може перебувати в державній, комунальній і приватній власності. Таким чином, визначено коло суб'єктів, що володіють правом власності на майно, а також встановлено, що залежно від суб'єкта, який володіє правами на землю, визначаються права і обов'язки, що складають зміст того чи іншого виду права власності на землю.

Суб'єкт права власності на землю - це особа, що здійснює володіння, користування і розпорядження земельною ділянкою на підставі закону. Права всіх суб'єктів права власності на землю рівні і захищаються способами, встановленими законом. До суб'єктів правових відносин, пов'язаних з виникненням права власності на землю, відносяться також особи, що вступають у відносини з приводу отримання даного права. Громадяни і юридичні особи як суб'єкти об'єднані змістом права приватної власності на землю, яке їм надано законодавством.

Суб'єктами права державної і комунальної власності є державні та комунальні територіальні утворення. Участь даних суб'єктів у відносинах щодо власності на землю слід відрізняти від їх ролі в управлінні земельними ресурсами. У першому випадку (через відповідні державні органи) вони виступають у ролі сторін у договорах купівлі-продажу чи оренди земельної ділянки, які регулюються цивільним законодавством. У другому випадку суб'єкти виконують встановлені законодавством функції щодо контролю за використанням земельних ресурсів, організації землеустрою тощо. Органи державної влади й управління та органи місцевого самоврядування здійснюють управління і розпорядження землями, що перебувають у державній та комунальній власності.

Право приватної власності служить для задоволення інтересів власників - громадян і юридичних осіб. Державна і комунальна власність на землю забезпечує інтереси великих груп людей: народу України взагалі; населення, що мешкає на території комунальних утворень.

Особливості набуття та припинення права власності на землю залежать від тою, чи знаходиться земля у власності громадянина, юридичної особи або державного чи комунальною територіального утворення. Дані особливості можуть установлюватися лише законом.

Об'єктом права власності на землю виступає земельна ділянка, яка, згідно з цивільним правом, мас такі ознаки, як:

а) обігоспроможності, тобто земельна ділянка може вільно відчужуватися або переходити від одної особи до іншої (внаслідок успадкування, реорганізації юридичної особи) чи іншим способом, якщо вона не вилучена з обігу чи не обмежена в обігу;

б) земельна ділянка як об'єкт цивільного права є нерухомим майном. На підставі цього положення право власності на земельну ділянку підлягає державній реєстрації. Для земельних ділянок установлена також і спеціальна реєстрація - в органах Державного комітету по земельних ресурсах України;

в) земельна ділянка залежно від того, чи можливий її переділ без шкоди для її господарського призначення чи ні, може бути визнана ділимим чи неділимим майном. Ця ознака має суттєве значення у тому випадку, коли земельна ділянка перебуває у спільній власності і виникає питання про виділення частки (паю) земельної ділянки одному із власників. А також у випадку необхідності відчуження частки земельної ділянки. У випадку, коли земельна ділянка визнається неподільною, власнику не може бути виділена частка ділянки в натурі, а видається грошова компенсація. Рішення про неподільність земельної ділянки, якщо про це не вказується в законодавстві, приймає суд;

г) наступною ознакою земельної ділянки як об'єкта цивільного чи земельного права є те, що продукція і доходи, отримані внаслідок використання земельної ділянки, належать особі, що використовує цю ділянку на законних підставах.

Ще однією ознакою можна вважати те, що об'єктом права власності земля виступає як обмежена в просторі земельна ділянка. Для неї характерно те, що межі ділянки та її місцезнаходження встановлюються в порядку, закріпленому законодавством про землеустрій.

Однак для землі характерні і ті ознаки, які відрізняють її від іншого майна. Це, перш за все, ті з них, які визначають землю як об'єкт земельного права як такий. Дані ознаки виявляють важливе державне, економічне і екологічне значення землі. Оскільки кожна земельна ділянка невіддільна від усього земельного простору, то на неї розповсюджується певна частина суспільних і державних інтересів, які існують відносно землі як такої. Це не може не впливати на регулювання земельних відносин усіма правовими галузями.

Право власності на землю відрізняється також за своїм змістом. Згідно з Цивільним кодексом України, власнику належить право володіння, користування та розпорядження своїм майном. Таким чином, володіння, користування і розпорядження - це невід'ємні складові одного права - права власності.

Основна суть кожного з цих правомочностей є спільною для всіх видів майна, а отже, і для майна земельного.

Земельне законодавство ввело норми, що визначають специфіку реалізації цих правомочностей в земельних відносинах.

Правомочності володіння дають можливість володіти землею на основі закону, тобто мати її на балансі, визначати земельну ділянку як частину свого господарства. Крім того, власник на підставі цього права може вимагати повернення землі з будь-якого незаконного володіння.

Користування дає можливість вилучати із землі корисні властивості. Власник може використовувати землю так, як буде вважати за потрібне, але в межах цільового призначення земельної ділянки. Самовільно власник землі змінити цільове призначення використання не має права.

Правомочність розпорядження проявляється в тому, що власник на свій вибір може продати, подарувати, обміняти, успадкувати, здати в оренду, закласти земельну ділянку, тобто на основі і в порядку, передбаченому законом, визначити її долю.

Крім того, власники земельних ділянок можуть створювані спільну пайову власність шляхом добровільного об'єднання належних їм земельних ділянок, земельних паїв.

Право власності на землю гарантується Конституцією України і захищається способами, встановленими законодавством. Захист порушених прав власності на землю здійснює суд чи арбітражний суд або третейський.

Цивільним кодексом України встановлюються, наприклад, такі способи захисту права власності: визнання права; поновлення порушеного права та недопущення діянь, що порушують дане право; визнання угоди недійсною; визнання недійсним акта державного органу чи органу місцевого самоврядування; відшкодування збитків; відшкодування моральної шкоди тощо.

2. Право державної власності на землю

У ході проведення земельної реформи в Україні питання про право державної власності на землю має важливе значення для науки і практики. Це питання не мало ніякого значення раніше, коли вся земля була виключно державною власністю, вона не ділилась на власність Союзу РСР та союзних республік, лише розмежовувалась їх компетенція щодо розпорядження єдиним державним фондом.

Після отримання самостійності і набуття суверенітету України в неї виникло право державної, комунальної і приватної власності на землю. Названі форми власності були закріплені Конституцією України, Законом України «Про власність», Законом України «Про місцеве самоврядування в Україні» та Земельним кодексом України. Згідно з нормами Земельного кодексу України, у державній власності перебувають усі землі України за межами населених пунктів (крім земель права комунальної та приватної власності), а також землі в межах населених пунктів, на яких розташовані об'єкти права державної власності.

Право державної власності на землю набувається і реалізується державою в особі Кабінету Міністрів України, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласних, Київської та Севастопольської міських, районних державних адміністрацій відповідно до закону.

До земель, що перебувають виключно у державній власності, належать:

¦ землі гірничодобувної промисловості, земельні ділянки із затвердженими родовищами корисних копалин загальнодержавного значення;

¦ землі єдиної енергетичної та космічної систем;

¦ землі залізниць, що належать до державної власності, автомобільних доріг державного значення, землі державних об'єктів повітряного і трубопровідного транспорту, державних установ зв'язку та інформації;

¦ землі Збройних сил України, Служби безпеки України, інших військових формувань, утворених відповідно до закону;

¦ землі природно-заповідного фонду та інші землі природоохоронного призначення загальнодержавного значення, а також землі територій та об'єктів загальнодержавного значення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та історико-культурну цінність, якщо інше не передбачено законом;

¦ землі лісового фонду, крім земель права комунальної та приватної власності;

¦ землі водного фонду, крім земель права комунальної та приватної власності;

¦ землі державних сільськогосподарських науково-дослідних установ і навчальних закладів та їх дослідних господарств, а також державних навчальних господарств навчальних закладів, державних сортовипробувальних станцій і сортодільниць, державних елітно-насінницьких і насінницьких господарств;

¦ землі державних племінних заводів, племінних державних господарств, конезаводів, державних господарств з вирощування хмелю, ефіроолійних і лікарських рослин, фруктів і винограду;

¦ земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, інших органів державної влади;

¦ землі Національної академії наук України, державних галузевих академій наук, інших державних наукових установ та організацій;

¦ землі зон відчуження та безумовного (обов'язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи.

Держава може створювати фонд земель запасу для подальшого використання з метою забезпечення загальнодержавних потреб, які необхідні для провадження діяльності, що належить до такої за Конституцією та іншими законами України.

Держава набуває права власності на землю у разі:

¦ примусового відчуження земельних ділянок у власників з мотивів суспільних потреб за умови попереднього і повного відшкодування її вартості;

¦ придбання за договорами купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;

¦ одержання у спадщину;

¦ передачі у власність державі земельних ділянок права комунальної власності територіальними громадами сіл, селищ, міст.

Земельні ділянки права державної власності надаються, як правило, державним підприємствам, установам, організаціям у користування чи оренду. Ці ділянки повинні пройти державну реєстрацію в органах Державного комітету по земельних ресурсах України. Ці органи ведуть державний облік і моніторинг земель, земельний кадастр. У них обліковуються всі державні землі. Держава є самостійним суб'єктом цивільних і відповідних їм земельних правовідносин, наприклад, в угодах діє як рівноправна сторона. Вона проявляє себе в цьому випадку не як публічна влада, а як звичайний власник землі. На неї розповсюджуються правила і норми про юридичних осіб. Від імені держави виступають її органи влади в межах своїх повноважень. Вони розпоряджаються лише державними землями.

Право державної власності на землю гарантується Конституцією України і набувається та реалізується виключно на підставі Земельного кодексу України, інших законів, що видаються відповідно до нього

3. Право комунальної власності на землю

Відповідно до статті 140 Конституції України, а також статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» комунальними утвореннями є село, селище, місто, район у місті. Згідно з чинним законодавством, комунальні утворення 6 суб'єктами права. До них застосовуються норми і правила про юридичні особи.

В Земельному кодексі України також зазначається, що землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю.

Право комунальної власності на землю територіальні громади сіл, селищ, міст реалізують як безпосередньо, так і через їх органи місцевого самоврядування. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, які не знаходяться у приватній або державній власності, а також земельні ділянки поза їх межами, на яких розташовані об'єкти комунальної власності.

Територіальні громади сіл, селищ, міст можуть створювати фонд земель запасу для подальшого його використання в своїх інтересах. Ці територіальні громади набувають права комунальної власності на землю у разі:

¦ передачі їм земель права державної власності;

¦ примусового відчуження земельних ділянок у власників з мотивів задоволення суспільних потреб за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості;

¦ одержання у спадщину;

¦ придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;

¦ з інших підстав, прямо передбачених законом.

Комунальна власність на землю - це власність комунальних утворень в межах їх територій. Однак і тут не всі землі знаходяться в комунальній власності. Вони визначаються методом «відрахування» земель державної і приватної власності.

В першу чергу це землі, зайняті комунальними об'єктами (інженерної і соціальної інфраструктури, школами, лікарнями, підприємствами громадського харчування, театрами, музеями, дитячими установами, комунальним житлом тощо). На території комунального утворення виділяються землі загального користування. Це - дороги, вулиці, сквери, насадження, парки, майдани, пляжі, цвинтарі тощо. В комунальну власність можуть включатися землі, отримані за рішенням місцевої адміністрації у власників земельних ділянок шляхом їх викупу в установленому порядку, а також землі, що передаються із державних земель. Усі землі комунальної власності проходять державну реєстрацію в органах Державного комітету по земельних ресурсах України.

Від імені комунальних утворень їх органи місцевого самоврядування здійснюють права володіння, користування та розпорядження комунальними землями. Державними і приватними землями вони не мають права розпоряджатися.

Вони мають право здійснювати об'єднання, обмін, перерозподіл комунальних земель між комунальними утвореннями. Це може здійснюватись на основі договору між ними за згодою з органами державної влади. Крім того, вони виконують і публічні функції як органи публічної влади. На землях права комунальної власності дозволяється будівництво будинків, будівель і споруд відповідно до законодавства та державних стандартів, норм, правил, а також місцевих правил забудови. Забудова повинна здійснюватися згідно з вимогами генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою. Розміри площі земельних ділянок для будівництва та обслуговування житлових будинків, дачного і гаражного будівництва, спорудження інших будівель і споруд та озеленення територій встановлюються відповідною містобудівною і землевпорядною планувальною документацією з урахуванням вимог, визначених державними нормами і місцевими правилами.

Громадянам за рішенням сільської, селищної, міської ради із земель права комунальної власності можуть передаватися у власність або надаватися в оренду земельні ділянки для спорудження індивідуальних житлових будинків, господарських будівель і гаражів.

Житловим, житлово-будівельним кооперативам за рішенням сільської, селищної, міської ради із земель права комунальної власності можуть передаватися безоплатно у власність або надаватися у довгострокову оренду земельні ділянки для житлового будівництва, розмір яких встановлюється відповідно до затвердженої містобудівної документації. Гаражно-будівельні кооперативи можуть придбати земельні ділянки у власність або у користування на умовах оренди.

Прибудинкові земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні житлові будинки, що перебувають у комунальній власності, надаються в постійне користування організаціям або будинковим кооперативам, які здійснюють управління цими будинками. У разі приватизації багатоквартирних житлових будинків і утворенні при цьому житлового товариства, прибудинкові земельні ділянки передаються безоплатно у власність або надаються в оренду цим товариствам на їх вибір.

Порядок використання прибудинкових земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні житлові будинки, визначається спеціально уповноваженими органами виконавчої влади з питань земельних ресурсів та з питань містобудування і архітектури. Розміри та конфігурація прибудинкових територій визначаються на підставі проектів розподілу земель території, кварталу, мікрорайону.

На землях права комунальної власності забороняється діяльність, яка суперечить їх призначенню або може негативно вплинути на здоров'я населення, яке проживає на цих територіях. З мстою забезпечення ефективного використання земель, сприятливих санітарних і екологічних умов проживання населення на землях права комунальної власності здійснюється зонування правового режиму їх використання. Порядок зонування і використання цих земель визначається законом.

4. Розмежування земель права державної і комунальної власності

Розмежування земель права державної та комунальної власності регламентується нормами Земельного кодексу України. Завдання цього заходу полягає у визначенні і встановленні в натурі (на місцевості) меж земельних ділянок, що перебувають у державній та комунальній власності.

Порядок щодо розмежування земель права державної та комунальної власності визначається Державним комітетом України по земельних ресурсах та його органами на місцях.

Визначення і встановлення в натурі меж земельних ділянок здійснюється під час передачі земель права державної власності у комунальну і навпаки.

Передача земель з державної у комунальну власність здійснюється за рішенням:

¦ Кабінету Міністрів України (крім земельних ділянок, на яких розміщені об'єкти нерухомого майна, що перебувають у сфері управління районних державних адміністрацій);

¦ Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласних, Київської і Севастопольської міських державних адміністрацій - щодо земельних ділянок, на яких розміщені об'єкти нерухомого майна, що перебувають у сфері управління районних державних адміністрацій.

Передача земель з комунальної у державну власність здійснюється за рішенням:

¦ сільських, селищних, міських рад - щодо земельних ділянок права комунальної власності відповідних територіальних громад сіл, селищ, міст;

¦ районних, обласних рад щодо земельних ділянок права спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст, що перебувають в управлінні районних, обласних рад.

Земельним кодексом передбачено певний порядок передачі земель права державної власності у комунальну.

Передача земель права державної власності у комунальну власність територіальних громад сіл, селищ, міст здійснюється за клопотанням відповідних сільських, селищних, міських рад, а у спільну власність територіальних громад сіл, селищ, міст - за клопотанням районних або обласних рад на підставі проектів відведення земельних ділянок.

Передача земель права державної у комунальну власність здійснюється за рішенням Кабінету Міністрів України на підставі висновків:

¦ спеціально уповноваженого органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів;

¦ за наявності нерухомого майна права державної власності - спеціально уповноваженого органу виконавчої влади з питань державного майна.

За наявності позитивного висновку спеціально уповноважених органів виконавчої влади з питань земельних ресурсів

Використані джерела

1. Аграрне право України: Підручник / За ред. В. 3. Янчука. - К.: Юрінком Інтер, 2001.

2. Аграрное, земельное и экологическое право Украины. Общие части учебных курсов. Учеб. пособие / Под ред. А.А. Погребного и И.И. Каракаша. - Харьков: ООО «Одиссей», 2002.

3. Запорожец А.М. Аграрное право: Учеб. пособие. - Харьков: Консум, 2000.

4. Щербина В.С. Господарське право України: Навч. посібник. - К.: Атіка, 2001