Правовое регулирование аренды

В ГК РФ не предусмотрены какие-либо специальные последствия нарушения арендатором установленных законом или договором ограничений в распоряжении имуществом, входящим в состав арендованного предприятия, либо особые способы защиты в такой ситуации прав арендодателя как собственника указанного имущества. Поэтому в данном случае подлежат применению общие положения ГК РФ об ответственности должника за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (прежде всего ст. 393 ГК РФ о возмещении убытков), а также о способах защиты субъективных гражданских прав (ст.12 ГК РФ).

Кроме того, если нарушение арендатором условий договора носит существенный характер, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора в судебном порядке (ст. 619, п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Что касается действий, направленных на увеличение стоимости имущества арендованного предприятия, путем изменения состава имущественного комплекса, его реконструкции, технического перевооружения и т. п., то арендатор волен их совершать без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором (ст. 660 ГК РФ).

Наделение арендаторов широкими правами по использованию имущества взятого в аренду предприятия, вплоть до отчуждения указанного имущества при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия, обусловлено, как правильно отмечает Г. С. Шапкина, «необходимостью создать им возможность для самостоятельного ведения производственно-хозяйственной, предпринимательской деятельности, достаточной свободы маневрирования ресурсами, дальнейшего развития производства».

Предоставление арендатору немалых возможностей по распоряжению имуществом, которое входит в состав арендованного предприятия, сочетается с возложением на него практически всех обязанностей по содержанию предприятия и несению расходов по его эксплуатации. В процессе исполнения договора аренды предприятия поддержание в течение всего срока действия договора этого предприятия в надлежащем техническом состоянии, осуществление как текущего, так и капитального ремонта является обязанностью арендатора. Именно арендатор несет все расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия и с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества (ст. 661 ГК РФ). М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. Договорное право. К-2. Изд. Статус. М.: 2003, с. 551.

В процессе эксплуатации имущества арендованного предприятия арендатором могут быть произведены неотделимые улучшения этого имущества (разрешение арендодателя на это не требуется). Стоимость таких улучшений должна быть возмещена арендатору за счет арендодателя. Лишь в одном случае арендодатель может быть освобожден судом от возмещения стоимости улучшений имущества арендованного предприятия, произведенных арендатором. Для этого он должен доказать, что эти «улучшения» по своей стоимости несоразмерны реальному улучшению качества и эксплуатационных свойств имущества либо что они произведены арендатором без учета принципов добросовестности и разумности (ст. 662 ГК РФ).

В данном случае законодатель счел возможным сформулировать применительно к договору аренды предприятия специальное правило, которое исключает действие одного из общих положений об аренде, предусматривающих, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, арендатору не возмещается (п.3 ст. 623 ГК РФ).

Нормы ГК РФ об изменении или расторжении договора, а также о последствиях недействительности сделок, предусматривающие возврат или взыскание в натуре передаточного (полученного) по договору, могут применяться к договору аренды предприятия при условии, что такие последствия не нарушают существенно прав и охраняемых законом интересов кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам (ст. 663 ГК РФ).

Возврат арендованного предприятия в связи с прекращением договора аренды должен быть произведен арендатором с соблюдением правил, установленных для передачи предприятия в аренду, с той лишь разницей, что обязанности по подготовке имущества, составлению передаточного акта и представлению его на подписание на этот раз возложены на арендатора (ст. 664 ГК РФ).

О прекращении договора аренды арендатор должен письменно уведомить своих кредиторов по обязательствам, связанным с деятельностью арендованного предприятия. Кредиторы, в свою очередь, вправе потребовать от арендатора прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных этим убытков. После возврата предприятия арендодателю арендатор вместе с арендодателем несет солидарную ответственность по долгам, которые были переведены на арендодателя без согласия кредиторов арендатора.

Обязательство арендатора по возврату предприятия арендодателю считается исполненным с момента подписания обеими сторонами соответствующего передаточного акта.

Договор финансовой аренды (договор лизинга) - гражданско-правовой договор, в соответствии с которым арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК РФ).

Договору лизинга присущи определенные характерные особенности, выделяющие его в отдельный вид договора аренды. Во-первых, в качестве обязанного лица по договору лизинга, наряду с арендодателем и арендатором, выступает также продавец имущества, являющийся его собственником, не участвующий в договоре лизинга в качестве его стороны.

Во-вторых, арендодатель в отличие от общих положений об аренде не является собственником или титульным владельцем имущества, которое подлежит передаче в аренду. Более того, на арендодателя возлагается обязанность приобрести в собственность это имущество, принадлежащее другому лицу (продавцу). Данная обязанность арендодателя охватывается содержанием обязательства, возникающего из договора лизинга. Приобретая имущество для арендатора, арендодатель должен уведомить продавца о том, что это имущество предназначено для передачи его в аренду.

В-третьих, активная роль, обычно не свойственная арендным отношениям, в обязательстве по лизингу принадлежит арендатору. Именно арендатор определяет продавца и указывает имущество, которое должно быть приобретено арендодателем для последующей передачи в аренду. Безусловно, арендодатель освобождается от какой-либо ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Исключение из этого правила могут составить лишь случаи, когда договором лизинга обязанности по определению продавца и выбору имущества возложены на арендодателя (ст. 665 ГК РФ). М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. Договорное право. К-2. Изд. Статус. М.: 2003, с. 582.

В-четвертых, передача арендодателю по договору лизинга имущества арендатору производится не арендодателем, а продавцом этого имущества. Тем не менее, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение этой обязанности, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, возлагается на него. В этом случае арендатор вправе потребовать от арендодателя расторжения договора и возмещения убытков (п. 2 ст. 668 ГК РФ). С момента передачи продавцом арендатору предусмотренного договором лизинга имущества к последнему переходит риск случайной гибели или порчи арендованного имущества.

Несколько иначе определяет понятие договора финансовой аренды (лизинга) и его признаки ФЗ «О лизинге». В его интерпретации данного понятия имеются три вида лизинга: финансовый лизинг, возвратный лизинг и оперативный лизинг.

Следует отметить, что так называемые возвратный лизинг и оперативный лизинг не обладают всеми необходимыми признаками договора лизинга, поскольку они, в частности, не включают в себя обязанности лизингодателя приобрести у продавца, определенного лизингополучателем, имущество в соответствии с указаниями лизингополучателя.

Что касается финансового лизинга, то это и есть договор лизинга (а не его отдельный вид), по которому лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного продавца и передать его лизингополучателю в качестве предмета лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование, т. е. в аренду (п. 3 ст. 7 ФЗ «О лизинге»).

К основным признакам договора лизинга, которые нашли отражение в ГК, ФЗ «О лизинге» добавляет еще два обязательных условия.

Во-первых, срок, на который предмет лизинга передается лизингополучателю, должен быть соизмерим по продолжительности со сроком амортизации предмета лизинга или превышать его. Во-вторых, по истечении срока действия договора лизинга или до его истечения, при условии выплаты лизингополучателем полной суммы, предусмотренной договором лизинга, предмет лизинга должен переходить в собственность лизингополучателя. Следует заметить. Что в этой части ФЗ «О лизинге» не соответствует ГК.

Помимо видов лизинга ФЗ «О лизинге» выделяет так же формы и типы лизинга (ст. 7). При этом к основным формам лизинга согласно данному Закону, относятся внутренний лизинг и международный лизинг. Указанные формы лизинга не имеют серьезного правового значения, поскольку международный лизинг регулируется не внутренним законодательством, а Конвенцией о международном финансовом лизинге.

Критерием деления лизинга на основные типы является продолжительность срока его действия. По этому критерию в ФЗ «О лизинге» выделяются три основных типа лизинга: долгосрочный лизинг (осуществляемый в течение трех и более лет); среднесрочный лизинг (осуществляемый в течение от полутора до трех лет); краткосрочный лизинг (на срок не менее полутора лет).

И, наконец, ФЗ «О лизинге» (ст. 2) вводится понятие «лизинговая сделка», под которой разумеется совокупность договоров, необходимых для реализации договора лизинга между лизингодателем, лизингополучателем и продавцом (поставщиком) предмета лизинга. Законодатель хотел подчеркнуть неразрывную связь договора лизинга и договора купли-продажи (поставки) лизингового имущества. Но сделал он это крайне неудачно, использовав одну из основных гражданско-правовых категорий, имеющих совершенно определенные смысл и значение. Сделками, как известно, признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. Да и с практической точки зрения введение понятия «лизинговая сделка» представляется бессмысленным. Симонова М. И., Аренда, Лизинг, Прокат. Изд. Статус-Кво 97, 2001, с. 79.

К основным элементам гражданско-правового договора гражданское право Российской Федерации относит: субъекты, объекты, содержание (права и обязанности сторон) и форма договора. Эти элементы присущи и договору лизинга.

Субъектами договора лизинга являются арендодатель и арендатор лизингового имущества, из чего видно, что договор лизинга является одним из видов договоров аренды. Законодатель не предъявляет специальных требований к субъектам договора лизинга. Но, в тоже время, исходя из определения понятия договора (лизинговое имущество предоставляется арендатору в аренду для предпринимательских целей) можно сделать вывод, что арендатором может выступать коммерческая организация или гражданин, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя.

Относительно арендодателя нужно сказать, что решать вопрос о том, должен ли он быть коммерческой организацией (юридическим лицом) или индивидуальным предпринимателем (физическим лицом), ГК РФ предоставил ФЗ «О лизинге», вместе с полномочиями по определению перечня видов предпринимательской деятельности, осуществление которой требует получения специального разрешения - лицензии (ст. 49 ГК РФ).

Федеральный закон «О лизинге» дает понятие субъектов лизинга в ст. 4 и говорит следующее:

- лизингодатель - это физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных или собственных денежных средств приобретает в ходе реализации лизинговой сделки в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга;

- лизингополучатель - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга;

- продавец (поставщик) - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает лизингодателю в обусловленный срок производимое (закупаемое) им имущество, являющееся предметом лизинга. Продавец (поставщик) обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли-продажи.

Между тем договор финансовой аренды (лизинга) - это договор, заключаемый между арендодателем (лизингодателем) и арендатором (лизингополучателем). Продавец стороной в этом договоре не является, следовательно, он не может признаваться и субъектом договора лизинга.

Представляется необходимым обратить внимание на то, что, говоря о продавце (поставщике) как субъекте лизинга, ст.2 ФЗ «О лизинге» под понятием «лизинг» имеет в виду не договор финансовой аренды (лизинга), а «вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества …».

Любой из субъектов лизинга может быть резидентом РФ, нерезидентом РФ, а также субъектом предпринимательской деятельности с участием иностранного инвестора.

Объектами договора финансовой аренды (лизинга) могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, за исключением земельных участков и других природных объектов (ст. 666 ГК РФ). ФЗ «О лизинге» конкретизирует данную норму ГК, устанавливая, что объектом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности. Объектами лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения (ст. 3 Закона).

Содержание договора лизинга представляет собой совокупность прав и обязанностей сторон, вытекающих из этого договора. Своеобразие содержания договора лизинга в основном объясняется тем, что возникшие из него обязательства представляют собой сочетание, с одной стороны, прав и обязанностей арендатора и арендодателя, типичных для арендных отношений, а с другой - некоторых особых прав и обязанностей сторон, связанных с необходимостью заключения договора купли-продажи для приобретения арендодателем лизингового имущества с последующей передачей его арендатору. Следствием этого является возложение отдельных прав и обязанностей арендодателя, выступающего одновременно покупателем имущества по договору купли-продажи, как на арендатора по договору лизинга (права и обязанности покупателя), так и на продавца по договору купли-продажи (права и обязанности арендодателя). М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. Договорное право. К-2. Изд. Статус. М.: 2003, с. 587.

Основная обязанность арендодателя (лизингодателя) состоит в том, что он должен приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного последним продавца (поставщика) и предоставить это имущество арендатору (лизингополучателю) во временное владение и пользование.

Т.е., лизингодатель должен заключить договор купли-продажи (поставки) лизингового имущества с продавцом (поставщиком) в соответствии с указаниями лизингополучателя. Вытекающие из такого договора обязанности по передаче товара продавец должен исполнить не перед покупателем по договору (лизингодателем), а перед лизингополучателем, не являющимся стороной в этом договоре.

Арендатор (лизингополучатель) имеет права и несет обязанности, предусмотренные законом для покупателя по договору купли-продажи (за арендодателя), кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной по договору купли-продажи.

Роль арендодателя в обязательстве, возникшем из договора купли-продажи, где он являлся покупателем, помимо обязанности оплатить приобретенное у продавца имущество, сводится к тому, что без его согласия арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи и что ему предоставляется (наряду с арендатором) статус солидарного кредитора по отношению к продавцу. Именно арендатор (лизингополучатель) наделен правом предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося объектом договора лизинга, требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом (поставщиком) и арендодателем (лизингодателем), в частности, в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом (поставщиком).

В лизинговых отношениях риск случайной гибели или случайной порчи лизингового имущества переходит непосредственно к лизингополучателю в момент передачи ему этого имущества, если иное не предусмотрено в договоре лизинга (ст. 669 ГК РФ).

В лизинговых отношениях проданное имущество передается продавцом (поставщиком) непосредственно лизингополучателю в месте нахождения последнего. Если же стороны имеют в виду иное место исполнения продавцом (поставщиком) обязательства по передаче имущества, это должно быть специально предусмотрено договором лизинга (ст. 668 ГК РФ).

Определенным своеобразием отличается и право собственности на лизинговое имущество, приобретенное лизингодателем по договору купли-продажи. Получая это имущество в собственность, лизингодатель, тем не менее, не обладает такими традиционными правомочиями собственника, как право владения и право пользования собственным имуществом. Да и право распоряжения этим имуществом ограничено - лизингодатель должен передать его в аренду лизингополучателю.

Основные обязанности лизингополучателя заключаются в том, что он должен принять лизинговое имущество у продавца, использовать его по назначению (которое определенно договором лизинга), обеспечить его сохранность и надлежащее техническое состояние, своевременно вносить лизингодателю лизинговые платежи, а по окончании срока лизинга возвратить лизинговое имущество лизингодателю либо приобрести его в собственность (в том случае, если это предусмотрено договором).

Выполнение обязанности по принятию лизингового имущества от лизингодателя предполагает: во-первых, совершение со стороны лизингополучателя всех действий, которые в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями, необходимы с его стороны для объяснения передачи продавцом и получения соответствующего имущества с учетом того, что лизингополучатель несет обязанности, предусмотренные ГК РФ для покупателя по договору купли-продажи; во-вторых, проверку, лизингополучателем качества и комплектности указанного имущества в целях выявления его недостатков (в том числе скрытых) и иных несоответствий условиям договора купли-продажи, а при выявлении таковых - извещением продавца о нарушении договора; в-третьих, принятие лизингополучателем мер к своевременному оформлению приема-передачи лизингового имущества, если такое оформление требуется в соответствии с законодательством.

Лизингополучатель обязан пользоваться лизинговым имуществом в соответствии с условиями договора лизинга, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества. В процессе использования имущества лизингополучатель должен поддерживать его в рабочем состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором лизинга (п. 1 ст. 615, п. 2 ст. 616 ГК РФ).

При наличии письменного согласия лизингодателя лизингополучатель может передать лизинговое имущество в субаренду (третьему лицу), может даже передавать свои права по договору лизинга другому лицу и предоставлять указанное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог или вносить их в качестве вклада в уставный (складочный) капитал.

Другая обязанность лизингополучателя - своевременно выплачивать лизингодателю арендную плату - лизинговые платежи. ГК РФ не содержит каких-либо специальных правил о размере арендной платы (общей суммы) и конкретных лизинговых платежей, порядка, условий и срока их внесения. Т.е. они будут регулироваться общими положениями об аренде, касающимися арендной платы.

Следующая обязанность лизингополучателя - по окончании срока лизинга он должен возвратить лизинговое имущество лизингодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В случае нарушения лизингополучателем условий договора лизинга (любых нарушений квалифицированных как «бесспорные» и «очевидные») лизингодатель наделяется правом бесспорного взыскания денежных сумм и правом бесспорного изъятия предмета лизинга.

К существенным условиям договора лизинга относятся условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ) М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. Договорное право. К-2. Изд. Статус. М.: 2003, с. 601.

.

Договор лизинга считается заключенным лишь в том случае, когда между сторонами - лизингодателем и лизингополучателем достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Особенностью предмета договора лизинга является то, что он включает в себя помимо объекта лизинга (лизингового имущества) еще два рода действий обязанных сторон: во-первых, действия арендатора по принятию имущества в аренду, обеспечению его сохранности и использования по назначению, выплате платежей и возврату имущества по окончании срока лизинга (либо приобретению его в собственность); во-вторых, действия лизингодателя по заключению договора купли-продажи (поставки) лизингового имущества с продавцом (поставщиком) в соответствии с указаниями лизингополучателя.

Некоторые положения о существенных условиях договора лизинга имеются в ФЗ «О лизинге». Согласно п. 4 ст. 15 Закона договор лизинга должен содержать следующие существенные положения: точное описание предмета лизинга; объем передаваемых прав собственности; наименование места и указание порядка передачи предмета лизинга; указание срока действия договора лизинга; порядок балансового учета предмета лизинга; порядок содержания и ремонта предмета лизинга; перечень дополнительных услуг; указание общей суммы договора лизинга и размера вознаграждения лизингодателя; порядок расчетов; определение обязанности лизингодателя или лизингополучателя застраховать предмет лизинга от связанных с договором лизинга рисков, если иное не предусмотрено договором.

Статья 668 ГК РФ, согласно которой, если иное не предусмотрено договором лизинга, имущество, являющееся предметом этого договора передается продавцом непосредственно арендатору (лизингополучателю) в месте нахождения последнего. Обязанности по содержанию и текущему ремонту имущества возложены на арендатора (лизингополучателя), а его капитальный ремонт должен производить арендодатель (лизингодатель).

О форме договора лизинга каких-либо специальных правил в § 6 гл. 34 ГК нет, а ФЗ «О лизинге» предусматривает заключение договора в письменной форме, независимо от срока (п. 1 ст. 15 Закона), Форма договора лизинга при отсутствии специального регулирования должна определяться в соответствии с общими положениями об аренде - ст. 603 ГК РФ. Вопрос о государственной регистрации договора лизинга не стоит ни в ГК, ни в ФЗ «О лизинге».

И здесь, при отсутствии специальных правил, регулирующих договор лизинга, подлежат применению общие положения об аренде (§ 1 гл. 34), которые говорят о том, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 603 ГК). Следовательно, если объектом лизинга является недвижимое имущество либо оно входит в состав лизингового имущества, такой договор лизинга подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации.

Из этого также следует, что в отличие от договора аренды здания или сооружения договор лизинга указанных объектов подлежит государственной регистрации, в том случае, когда срок лизинга здания (сооружения) не превышает одного года.

Заключение

В заключение следует отметить, что в данной работе в полной мере были рассмотрены и раскрыты теоретические вопросы, касающиеся общих положений об аренде, а именно: понятие, существенное условие, форма и государственная регистрация, субъекты, объекты, изменение и расторжение договора аренды. Можно сказать, что законодатель довольно детально урегулировал все общие положения договора аренды. Большинство норм, регулирующих данный вид договора носят диспозитивный характер. Он относится к числу двусторонних договоров, является консенсуальным, возмездным и взаимным.

При рассмотрении отдельных видов договора аренды были использованы теоретические знания, затрагивающие каждый из видов, приведена арбитражная практика.

Была раскрыта суть и правовые особенности следующих видов договора аренды, такие как: договор проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды (лизинг).

Подводя итог по каждому из видов договора аренды, необходимо отметить, что отличительной особенностью договора проката является то, что Арендодателем по договору может быть только лицо (коммерческая организация или индивидуальный предприниматель), осуществляющее постоянную предпринимательскую деятельность по сдаче имущества в аренду.

Договор аренды транспортных средств подразумевает два вида обязательств арендодателя:

- непосредственно связанное с предоставлением транспортного средства в аренду во временное владение и пользование за плату;

- связанных с оказанием арендатору услуг по управлению и его технической эксплуатации.

Сочетание этих обязательств в одном договоре влияет не только на его содержание, но и на ряд других связанных с исполнением договора обязательств.

Что касается имеющихся различий в правовом регулировании двух разновидностей договоров аренды транспортных средств: соответственно аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа, то все они предопределены тем, что в первом случае обязанности по управлению и технической эксплуатации транспортного средства остаются у арендодателя, а во втором случае - осуществляются арендатором транспортного средства.

Одной из особенностей договора аренды транспортного средства является то, что законодатель не обеспечил в ГК РФ исчерпывающее регулирование обязательств возникающих из договора аренды транспортного средства.

Про договор аренды заданий и сооружений можно отметить, что с помощью передачи здания или сооружения в аренду, арендодатель получает доход от имеющейся у него в наличии собственности. А арендатор не обременяет себя всякий раз приобретением зданий в собственность и получает возможность использования временно нанятого помещения для производственных или иных коммерческих целей.

Заслугой законодателя является то, что он предусмотрел комплекс специальных правил в полной мере учитывающих специфику правоотношений, связанных с арендой предприятия как единого имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности.

Однако, несмотря на то, что Гражданский кодекс РФ, также как и ранее действовавшее законодательство, содержит традиционное определение последствий, связанных с улучшением арендатором имущества в период его аренды, а также на столь длительное законодательное регулирование судьбы неотделимых улучшений арендованного имущества, на практике до сих пор остаются проблемы, связанные с применением ч.2 ст.623 ГК РФ.

Арендатор в соответствии со статьей 623 ГК РФ вправе произвести улучшения арендованного имущества, которые по своему содержанию не относятся ни к текущему ремонту, ни к расходам по содержанию имущества.

Производимые арендатором улучшения разделяются законом на отделимые и неотделимые от имущества.

Согласно ч.1 ст.623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Отделимые улучшения арендатор вправе в любое время изъять, поскольку они являются самостоятельными объектами собственности арендатора.

Казалось бы, законодатель урегулировал в ст.623, 662 ГК РФ последствия улучшения арендованного имущества, но на практике арендаторы, согласовавшие проведение неотделимых улучшений с арендодателем, столкнулись с довольно серьезными проблемами, связанными с возмещением понесенных затрат.

Судебная практика по данному вопросу практически отсутствует, и единого подхода к критериям отделимости и неотделимости улучшений до сих пор не выработано. В каждом конкретном случае исход судебного разбирательства зависит от значимости доводов сторон.

Критерием неотделимости произведенных улучшений в законе выступает невозможность их отделения без вреда для имущества, который как сторонами договора, так и судами толкуется неоднозначно. Безусловно, что неотделимые улучшения должны стать неотъемлемой частью арендованного имущества, но что считать неотъемлемой частью имущества? Как определить наличие вреда для имущества? И по каким критериям мы будем считать, что отделение конкретного улучшения наносит вред имуществу?

Как показывает практика, в судебном процессе арендатор выигрывает в том случае, если сможет убедить суд в том, что улучшения действительно являются неотделимыми.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что судебная практика по критериям отделимости произведенных арендатором улучшений арендованного имущества практически отсутствует, а имеющаяся довольно противоречива.

Для избежания спорных ситуаций и неблагоприятных последствий для сторон договора аренды, важно оговаривать в тексте самого договора необходимость выполнения арендатором неотделимых улучшений сдаваемого в аренду имущества, определять перечень таких улучшений, их стоимость. В случае необходимости выполнения дополнительных работ по улучшению полезных и эксплуатационных качеств арендуемого имущества арендатору до начала выполнения работ целесообразно получать письменное согласие арендодателя на их выполнение, с определением порядка распределения и возмещения расходов.

С П И С О К Л И Т Е Р А Т У Р Ы

I Нормативные акты

1. Конституция РФ от 12 декабря 1993 г. // «Российская газета» от 25.12.93 г. № 237.

2. Гражданский кодекс РФ от 30.11.94 г. № 51-ФЗ (с изм. и доп. от 02.02.06 г.) // «Российская газета» от 08.12.94 г.

3. Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24. 07. 2002г. № 95-ФЗ (с изм. и доп. от 27.12.05 г.) // «Российская газета» от 27.07.02 г. № 137.

4. Водный кодекс РФ от 16.11.1995 № 167-ФЗ (с изм. и доп. от 31.12.05 г.) // «Собрание законодательства РФ» от 20.11.95 г. № 47, ст. 4471.

5. Лесной кодекс РФ от 29.01.1997, № 22-ФЗ (с изм. и доп. от 31.12.05 г.) // «Собрание законодательства РФ» от 03.02.97 г. № 5 ст. 610.

6. Земельный кодекс РФ от 25.10. 2001, № 136-ФЗ, (с изм. и доп. от 17.04.06 г.) // «Собрание законодательства РФ» от 29.10.01 г. № 44 ст. 4147.

7. Жилищный кодекс РФ от 29.12.04 г. № 188-ФЗ (с изм. и доп. от 31.12.05 г.) // «Собрание законодательства РФ» от 03.01.05 г. № 1 ст. 14.

8. Бюджетный кодекс от 31.07.98г. № 145-ФЗ (с изм. и доп. от 02.02.06 г.) // «Российская газета» от 12.08.98 г. № 153-154.

9. ФЗ «О федеральном железнодорожном транспорте» от 10.01.03г. № 17-ФЗ (в ред.07.07.03г.) // «Собрание законодательства РФ» от 28.08.95 г. № 35 ст. 3505.

10. ФЗ № 122 от 21.07.97 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от 17.04.06 г.) // «Собрание законодательства РФ» от 28.07.97 г. № 30 ст. 3594.

11. ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» от 29.10. 98г. № 164 (с изм. и доп. от 22.08.04 г.) // «Собрание законодательства РФ» от 02.11.98 г. № 44, ст. 5394.

12. Закон РФ «О недрах» от 21.02.92 г. № 2395-1 (с изм. и доп. От 15.04.06 г.) // СЗ РФ 1995, №10 // «Российская газета» от 05.05.92 г. № 102.

13. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утверждено Постановлением Правительства РФ от 18.02.98г. № 219, в редакции Постановления Правительства РФ от 23.12.99г. № 1429 // «Собрание законодательства РФ» от 23.02.98 г. № 8 ст. 963.

14. Постановление Правительства РФ от 15 августа 1997, № 1025 «Об утверждении Правил бытового обслуживания населения в Российской Федерации» // «Собрание законодательства РФ» от 25.08.97 г. № 34 ст. 3979.

15. Закон Калужской области от 07.04.03г. № 192-ОЗ «Об управлении и распоряжении госсобственностью Калужской области» (с изменениями на 31.12.04г. № 52-ОЗ).

16. Постановление Правительства Калужской области от 25.05.04г. № 157 «О вопросах Министерства экономического развития Калужской области» (с изм. и доп. от 08.07.05 г.).

17. Положение о Министерстве экономического развития Калужской области, утверждено Постановлением Губернатора Калужской области от 12.04.04г. № 266 (с изм. и доп. от 01.12.05 г.).

18. Распоряжение Территориального управления Министерства имущественных отношений РФ по Калужской области от 25.06.04г. № 209-р ( с изменениями на 09.11.04г.).

19. Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в собственности Калужской области, утвержденное Приказом Министерства экономического развития от 13.07.04г. № 342-п.

20. Приказ Министерства экономического развития Калужской области от 31.05.04г. № 116-п «Об утверждении примерных договоров аренды недвижимого имущества, являющегося собственностью Калужской области».

21. Приказ Министерства экономического развития Калужской области от 17.06.04г. № 212-п «Об утверждении коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за пользование находящимися в собственности РФ объектами недвижимости».

22. Приказ Министерства экономического развития Калужской области от 12.05.04г. № 30-п «О методике расчета арендной платы за пользование находящимся в собственности Калужской области объектами недвижимости» (с изменениями от 30.11.04г. № 1023-п и от 28.04.05г. № 370-п).

II Судебная практика

1. Приложение к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ, 2001, № 4.

2. Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав. Приложение к информационному письму Президента Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 1997, № 13.

3. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой. Приложение к информационному письму Президента Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002, № 66.

4. Постановление Пленума Верховного суда РФ от 29.09. 94, № 4 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» // Бюлл. Верховного суда РФ 1995, № 1, 7; 1997. № 1.

5. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 1997 г., № 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 1997, № 7, ст. 100.

6. Постановление Пленума Верховного суда РФ от 13.11. 97, № 21 «Обзор принятия разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости».

7. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.00г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений».

III. Учебники и учебные пособия. Книги

1. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части первой и второй, постатейный/ под редакцией д.ю.н., профессора О.И.Садикова. М.:ИНФРА-М, 1999

2. Комментарий к Жилищному кодексу РФ/ М.Ю.Тихомиров-М.:Изд.Тихомирова М.Ю., 2005.

3. Гражданское право. Учебник / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М.: «Проспект», 1997.

4. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. К-2. - М.: «Статус», 2003.

5. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды, М., 1999, с.149.

6. Оглобин О. М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие. - М., 2003.

7. Симонова М. И. Аренда, лизинг, прокат. Изд. «Статус-Кво 97», 2001.

8. Коболкин А., Сопникова Л. Договор проката // российская юстиция № 6 июль 2000, с.63.

9. «Нежилые помещения как объекты гражданских прав» В. А. Лелеч // ГАРАНТ справочно-правовая система.

10. «Нежилые помещения как объект Аренды» Т. Ю. Комарова. Законодательство № 4. апрель 2003.

11. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право, 1997, № 10.

12. Пиляева В.В. Гражданское право в вопросах и ответах: Учеб.пособие.-М.: ТК Велби, 2003.

13. «Экономика и жизнь», февр.2000, № 8 (8806), Е.Киндеева «Регистрация договора аренды нежилого помещения: быть или не быть?»

14. Бухгалтерское приложение № 35, сентябрь 2000 стр.8/18 «Аренда помещений, находящихся в госсобственности».

15. эж-ЮРИСТ № 8, март 2001 О.Козырь «Аренда недвижимого имущества» стр.3-4

16. эж-ЮРИСТ № 8, март 2001 Д.Тягай, В.Сумин «Применение законодательства об аренде», стр.6

17. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. 2-е изд., перераб. и доп. - М., Издательство «Ось-89», 2003.

18. Вестник Высшего Арбитражного суда РФ № 5, 1998г.

30.07.2006 г. Т.Ю. Зименкова.

Страницы: 1, 2, 3, 4