p align="left">Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

4. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, что также желательно прописать в договоре. Арендатор в таком случае обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

В случае если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных таким отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения таких убытков.

5. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Однако в таком случае договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

6. В договоре может быть закреплено условие о том, что передача конфиденциальной информации по настоящему договору сторонним лицам и организациям, опубликование или иное разглашение такой информации может осуществляться только с письменного согласия всех участников договора, независимо от прекращения его действия. Обязанность доказывать нарушение конфиденциальности в таком случае возлагается на сторону, заявившую о таком нарушении.

7. Безусловным аспектом договора аренды является также указание на обстоятельства непреодолимой силы и возникающие отсюда правовые последствия.

Важное внимание необходимо уделить некоторым практическим вопросам, возникающим при осуществлении процесса государственной регистрации договора.

Существенным условием, подлежащим обязательному исполнению, является необходимость прошить договор аренды, если он больше одного листа. При этом на обратной стороне последнего листа на наклейке, помещенной поверх ниток, должна быть сделана следующая запись: "Прошито, прошнуровано и скреплено печатью <определенное количество> листов". Причем количество листов указывается как цифрами, так и прописью. Здесь же ставятся подписи уполномоченных и подписавших договор лиц и печати обоих юридических лиц. Непрошитый договор регистратор не примет.

2.3 Стороны по договору аренды недвижимости. Их права и обязанности

По общему правилу арендодателем может выступать собственник передаваемого в аренду недвижимого имущества.

Существуют некоторые особенности передачи недвижимости в аренду, если арендодателем выступает публичный собственник. В соответствии с действующим законодательством функции лица, осуществляющего полномочия по распоряжению государственной собственностью, исполняет Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (ранее эту функцию выполняло Министерство имущественных отношений РФ). Таким образом, применительно к договорам аренды необходимо отметить, что полномочия по передаче во временное владение и пользование государственных объектов недвижимости выполняют территориальные агентства ФАУФИ, в то время как, строго говоря, арендодателем является государство (субъект РФ, муниципальное образование) Левачева Е., Трофимова Н. Снимаем офис [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2005. - № 8. - С. 23..

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Сальвэ", г. Самара, к Администрации г. Самары в лице Департамента финансов, г. Самара, третье лицо - Комитет по управлению имуществом г. Самары, о неосновательном обогащении по договорам № 001672А от 04.11.2003 и № 007923А от 05.08.2002,

Общество с ограниченной ответственностью "Сальвэ", г. Самара, обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Администрации г. Самары в лице Департамента финансов о взыскании 202034 руб. 92 коп. по договору аренды N 001672А от 04.11.2003 и 125751 руб. 22 коп. по договору аренды N 007923А от 05.08.2002, в том числе суммы неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежным средствами по указанным договорам.

Решением от 26.05.2005 Арбитражного суда Самарской области в удовлетворении заявленных требований истцу отказано на основании того, что истцом в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств обогащения со стороны ответчика - арендодателя - по заявленным договорам.

Постановлением от 15.09.2005 апелляционная инстанция того же суда указанное решение оставила без изменения.

В кассационной жалобе истец просит отменить принятые по делу судебные акты и направить дело на новое рассмотрение.

Кассационная инстанция, рассмотрев материалы дела, проверив законность принятых по делу судебных актов, не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела 05.08.2002 Обществом с ограниченной ответственностью "Сальвэ", г. Самара, был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 360,40 кв. м № 007923А с Комитетом по управлению имуществом г. Самары на срок с 01.08.2002 по 30.06.2003 и договор № 001672А от 04.11.2003 аренды того же нежилого помещения с 01.07.2003.

Спорными договорами аренды установлена фиксированная сумма арендных платежей: п. 4.1 договора от 05.08.2002 № 007923А арендная плата составляет 11431,14 руб. в месяц без учета НДС, п. 4.1 договора от 04.11.2003 № 001672 арендная плата включает плату за право пользованием соответствующей частью земельного участка и составляет 19480,66 руб.

Истец обратился к ответчику с требованием о том, что арендные платежи по указанным договорам не соответствуют "Методике по определению размера арендной платы нежилых помещений для объектов недвижимости муниципальной собственности", утвержденной Постановлением Главы г. Самары № 1348 от 03.12.97, в части расчета и установления размера арендной платы и являются ничтожными в этой части в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, а полученная Комитетом по управлению имуществом завышенная арендная плата является неосновательным обогащением.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора и понуждение к заключению договора не допускается, кроме случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, установленных ст. 422 настоящего Кодекса.

Так, из текста договоров не следует, что расчет размера арендной платы стороны договорились производить согласно "Методике по определению размера арендной платы" Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28 марта 2006 года по делу № А55-20374/20375/04-24 // Вестник ВАС РФ. - 2006. - № 6. - С. 38..

Если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом РФ, федеральными законами (п. 3 ст. 36 ЗК РФ). Если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом РФ, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании (п. 3 ст. 36 ЗК РФ) Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества [Текст]: [приказ Министерства юстиции России от 06.08.2004 г. № 135] // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 2004. - № 34. - С. 24..

Как уже подчеркивалось выше, договор аренды зданий и сооружений является двустороннеобязывающим. Это означает, что контрагенты по сделке являются должниками друг перед другом, равно как они же являются и кредиторами по отношению друг к другу. Основной обязанностью арендодателя является передача помещения арендатору, в то время как основной обязанностью арендатора является уплата арендной платы, содержание арендованного в надлежащем состоянии и возврат арендованного имущества по истечении срока арендного договора. В то же время следует иметь в виду, что арендодатель вправе требовать арендную плату только после того, как исполнена обязанность арендодателя по отношению к арендатору по передаче недвижимости по акту сдачи-приемки. В этой связи ошибочными являются представления о том, что арендатор обязан вносить арендную плату независимо от выполнения или невыполнения арендодателем своих обязательств по передаче ему помещения Постановление Президиума ВАС РФ от 2 июля 2005 г. № 678/05 //Вестник ВАС РФ. - 2005. - № 11. - С. 44..

Специфика зданий и сооружений как объектов недвижимости диктует и необходимость особых правил, регулирующих порядок их передачи от арендодателя к арендатору. Вопрос о том, было ли действительно передано здание (сооружение) арендатору, влечет важные юридические последствия. Именно поэтому в законодательстве установлены особые требования к процедуре передачи. Передача здания (сооружения) от арендодателя к арендатору осуществляется по передаточному акту либо иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Составление передаточного акта имеет доказательственное значение. С его подписанием сторонами начинает действовать презумпция того, что обязательство арендодателя передать здание (сооружение) арендатору считается исполненным. Вместе с тем исполнение обязанности арендодателя по передаче недвижимого имущества может доказываться и иными способами. Кроме того, доказательственное значение акта о передаче недвижимости по договору аренды проявляется в том, что этот акт фиксирует состояние, в котором было передано имущество. Это обстоятельство важно для распределения между арендодателем и арендатором расходов по осуществлению капитального ремонта (это обязанность арендодателя, если иное не предусмотрено правовыми актами или договором) и текущего ремонта (это обязанность арендатора, если иное не предусмотрено правовыми актами или договором).

Арендатор, права которого нарушаются, вправе прибегнуть к различным способам защиты. В частности, арендатор может прибегнуть к вещно-правовым способам защиты и истребовать недвижимое имущество из незаконного владения как собственника, так и третьих лиц. Однако такое требование может быть заявлено арендатором только после того, как он станет законным владельцем спорного имущества, то есть после того, как арендодатель передаст ему арендованное имущество.

Так, по одному из дел, рассмотренных арбитражным судом, арендатор обратился с иском об истребовании сданного ему в аренду нежилого помещения у лица, занимающего это помещение. Исковое требование было обосновано тем, что истец, будучи арендатором, является титульным владельцем спорной недвижимости и в силу ст. ст. 301 и 305 ГК РФ вправе истребовать его из чужого незаконного владения третьих лиц. Отказывая в удовлетворении иска, арбитражный суд обосновал это тем, что передача арендодателем помещения арендатору не состоялась и последний не вступил во владение им. Следовательно, арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и не имел права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц. Права арендатора в данном случае защищаются в соответствии с п. 3 ст. 611 ГК РФ, согласно которому, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением П. 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой [Текст]: [информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66] // Вестник ВАС РФ. - 2002. - № 3. - С. 34..

ГЛАВА 3. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ОТВЕСТВЕННОСТЬ СТОРОН

3.1 Расторжение договора аренды нежилых помещений

В Кодексе как общее правило установлена презумпция, в соответствии с которой основанием изменения или расторжения договора является соглашение сторон (ст. 451). Однако ГК, другими законами и договором может быть предусмотрено иное. К примеру, в отдельных случаях Кодекс признает право одной стороны отказаться от исполнения договора. Существует соответствующая норма и применительно к аренде недвижимости: согласно п. 2 ст. 610 ГК каждая из сторон в любое время вправе отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив о своем решении другую сторону за три месяца. Возможность отказа от исполнения здесь обусловлена особым характером условия о сроке. Этот принцип, однако, не исключает право контрагента обратиться в суд с требованием о признании договора действующим, то есть оспорить соблюдение другой стороной процедуры прекращения договора. Правомерность одностороннего изменения договора, одностороннего отказа от договора, осуществленных одной из сторон, может быть предметом оценки суда при рассмотрении иных вытекающих из этого договора требований (например, требований о понуждении к реальному исполнению договора, о взыскании штрафных санкций и возмещении убытков за неисполнение, ненадлежащее исполнение договора и т.п.) Вострокнутов А. Десять типичных ошибок сторон арендных правоотношений [Текст] // Корпоративный юрист. - 2006. - № 11. - С. 21..

Действующее гражданское законодательство, прямо допуская возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды зданий, помещений, заключенных на неопределенный срок, не лишает стороны права на расторжение такого договора в судебном порядке. Как правило, сторона прибегает к такому способу, когда она намерена доказать недобросовестность контрагента, либо имеет к последнему претензии имущественного характера Грудцына Л.Ю., Спектор А.А. Гражданское право России: Учебник для вузов. [Текст] М., Юстицинформ. 2007. - С.68..

Положение о недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства, закрепленное ст. 310 ГК, сообразуется с тем, что участники гражданского оборота имеют обязанности, вытекающие из запретительных норм права. Характеризуя эту группу обязанностей, В.П. Грибанов писал: «Это общие обязанности, касающиеся любого участника гражданского оборота, независимо от того, является ли данный субъект управомоченным или обязанным лицом в гражданском правоотношении». Грибанов В.П. Указ. соч. - С. 295.

По общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Однако далее следует изъятие, касающееся предпринимательских отношений: стороны, являясь профессиональными участниками соответствующего вида деятельности, вправе предусмотреть такие случаи и в договоре, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Предполагается, что «предприниматели - достаточно знающие, опытные люди, и если одна из сторон идет на то, чтобы дать другой возможность в ходе осуществления договора в одностороннем порядке от него отказаться, то она знает и понимает, что она делает. Возможно, она идет на это потому, что что-то за это получает в каких-то других условиях договора: в цене, сроках, еще в чем-то». Маковский А.Л. О концепции первой части Гражданского кодекса. [Текст] // Вестник ВАС РФ. - 1995. - № 4. - С. 23.

Для одностороннего изменения договора, одностороннего отказа от исполнения договора достаточно уведомления об этом другой стороны.

Согласия второй стороны на изменение, расторжение договора, а также обращения с соответствующим требованием в суд в таких случаях не требуется.

Договор считается измененным или расторгнутым с момента получения другой стороной уведомления либо по истечении срока предупреждения, установленного законодательством, если иной срок не установлен уведомлением, соглашением сторон либо законодательством Катунин Д. Указ. соч. - С. 16..

Необходимо различать односторонний отказ от исполнения обязательства от одностороннего расторжения договора по требованию одной из сторон.

В п. 2 ст. 450 ГК предусмотрены два случая, когда допускается изменение или расторжение договора по требованию одной из сторон по решению суда: когда другой стороной нарушены условия договора и эти действия могут быть квалифицированы как существенное нарушение, то есть нарушение, которое влечет для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора; в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором.

Следует заметить, что толкование положений Кодекса о существенном нарушении обязательства требует серьезного анализа правоприменительной практики, складывающейся в отдельных сферах деятельности с участием различных субъектов и с учетом конкретных фактических обстоятельств исполнения договорных обязательств. В последнее время из общего договорного права выделяются нормы, которые регулируют договорные отношения между профессиональными коммерсантами и потребителями. Законодатель вынужден признать, что общее договорное право не дает рядовому гражданину адекватных средств защиты против крупных компаний. Поэтому требуется предоставление потребителям дополнительных правовых и процессуальных гарантий охраны их интересов во взаимоотношениях с крупными юридическими фирмами, включая возложение на последних дополнительных обязанностей.

Практическое применение названного положения не может не вызвать определенных затруднений и ввиду отсутствия подходов к определению таких базовых понятий, как «характер обязательства», «условия оборота» и т.п.

Применительно к существенному нарушению предлагается оценить соотношение ущерба к ожидаемому результату. «По этой причине вполне возможно удовлетворение требования о расторжении договора при нарушении, незначительном по размеру ущерба, и равно отказ в удовлетворении такого же требования, несмотря на то, что ущерб оказался весьма значительным. Решение суда зависит лишь от того, является ли действительно существенной разница между тем, на что вправе была рассчитывать сторона, заключая договор, и тем, что в действительности она смогла получить». Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. - С. 351.

В отличие от Основ гражданского законодательства и Основ законодательства об аренде Гражданский кодекс ввел специальные основания досрочного расторжения договора судом по требованию арендодателя (ст. 619). Это когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В свою очередь по требованию арендатора договор может быть расторгнут судом в случаях, когда:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки неисправности при заключении договора;

арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для его использования (ст. 620 ГК).

Одновременно в названных статьях предусмотрено, что договором могут быть установлены и другие основания досрочного его расторжения. При этом они могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора или арендодателя. В качестве одного из вариантов в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного внесения арендатором арендной платы в установленный срок.

В литературе и правоприменительной практике возник вопрос о соотношении специальных оснований расторжения договора аренды и общих оснований, предусмотренных п. 2 ст. 450 ГК. Одна группа авторов исходит из способа реализации требований кредитора, полагая, что расторжение договора аренды по специальным основаниям возможно только в судебном порядке, в то время как основания расторжения договора, включая аренду, по п.2 ст. 450 могут быть предусмотрены договором. Гражданское право Ч.2. [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. М., Проспект. 2007. - С. 172; Комментарий судебно-арбитражной практики. [Текст] / Под ред. Яковлева В.Ф. Вып. 8. М., Проспект. 2008. - С. 39.

Колебалась в этом вопросе и судебно - арбитражная практика. Так, в сентябре 2006 г. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, рассмотрев протест заместителя Председателя ВАС РФ, установил: Комитет по управлению имуществом Самары обратился в арбитражный суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Эстэн» о расторжении договора аренды от 27.02.2003 г. и выселении товарищества из занимаемого нежилого помещения. Срок аренды по договору - с 20.10.2004 г. до начала реконструкции, но не позднее 20.10.2019 г.

В соответствии с п. 6.3 договора арендодатель имел право расторгнуть договор в одностороннем порядке при принятии решения о реконструкции объекта.

Пунктом 4 особых условий к договору, подписанных фирмой без каких-либо возражений, предусмотрено, что в случае принятия решения правительством Москвы или префектурой Центрального административного округа о реконструкции или сносе арендуемого здания договор расторгается, а арендатор обязуется в течение трех месяцев после получения уведомления об этом освободить арендуемое помещение.

Правительством Москвы принято постановление от 18.06.96 г. о комплексной реконструкции дома, в которой расположено арендуемое помещение.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут в случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Таким образом, было признано, что при указанных обстоятельствах суд правомерно расторг договор на основании его условий и обязал арендатора освободить занимаемое помещение.

23 декабря 1997 г. Президиум ВАС РФ рассмотрел протест на решение суда г. Москвы, вынесенного по иску Комитета по управлению имуществом Москвы к акционерному обществу закрытого типа «Консорциум Век» о выселении из помещения, занимаемого на основании договора аренды. Договор предусматривал аналогичное условие одностороннего расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Однако истец в исковом заявлении не изложил своего требования о расторжении договора, полагая, что в силу названного пункта договор прекращен автоматически. Тем не менее Президиум посчитал, что арендодатель, обращаясь в арбитражный суд с иском о выселении, поставил одновременно вопрос о расторжении договора в судебном порядке и документально обосновал данное требование. Им направлено арендатору уведомление о расторжении договора аренды. Арбитражный суд первой инстанции и апелляционная инстанция в полном объеме рассмотрели иск и дали оценку доводам истца, касающимся правомерности расторжения договора аренды и выселения ответчика из занимаемых помещений Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23 декабря 1997 г. по делу № А40-44061/97-12 // Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 3. - С. 15..

По логике изложенного получается, если бы арендодатель не подтвердил расторжение договора в установленном порядке, а равно суды первой и апелляционной инстанции не исследовали эти вопросы, заявленный иск следовало признать необоснованным, несмотря на то, что договор аренды содержит право арендодателя на одностороннее расторжение договора по указанному основанию.

Во всяком случае, этим же путем идет судебная практика и Поволжского региона. Так. Федеральный Арбитражный суд Поволжского округа, рассмотрев 15.08.2006 г. кассационную жалобу арендодателя на решение Арбитражного суда Брянской области по делу №5955/05-9-11, недвусмысленно высказал свою позицию. Из мотивировочной части постановления следует, что довод арендодателя о том, что договор был расторгнут в одностороннем порядке по причине непоступления арендной платы, как это предусмотрено в договоре, не заслуживает внимания. В соответствии со ст. 619 ГК РФ, на которую сослался суд, если нарушения условий договора арендатором будут устранены, то основания для досрочного расторжения договора отпадают.

Истец не направлял предложения об устранении нарушений договора, а только поставил ответчика в известность, что договор в одностороннем порядке расторгнут. По этим соображениям судом иск оставлен без рассмотрения из-за несоблюдения досудебного порядка разрешения спора. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 15 августа 2006 г. по делу № А55-5955/06-11-9 // Вестник ВАС РФ. - 2006. - № 12. - С. 33.

Наиболее развернутая аргументация другой точки зрения по этой проблеме содержится в работе В.В. Витрянского «Договоры о передаче имущества».

Он, в частности, пишет: «Анализ текста ст.619 ГК, которая называется «Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя», свидетельствует о том, что содержащиеся в ней нормы представляют собой специальные правила (применительно к расторжению договора аренды) по отношению только к пункту 2 ст. 450 ГК и никак не затрагивают пп.1 и 3 той же статьи, включающих в себя положения о расторжении договора по соглашению сторон и о возможности одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом или договором. Следовательно, в силу отсутствия специальных правил, регулирующих расторжение договора аренды на основании соглашения сторон или одностороннего отказа от договора аренды, в таких случаях подлежат применению общие положения о расторжении договора, содержащиеся в пп.1 и 3 ст.450 ГК.

Что касается п. 2 ст. 450 ГК, предусматривающего, что всякий гражданско-правовой договор может быть расторгнут по решению суда на основании требования одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором, то его действие не перекрывается (применительно к аренде) статьей 619 ГК. Указанная статья устанавливает конкретные основания расторжения договора, которые применительно к аренде считаются существенными нарушениями этого договора, и, следовательно, освобождает арендодателя от необходимости доказывать, что эти нарушения повлекли для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (т.е. их существенный характер)». Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. - С. 448-489.

Едва ли можно найти более удачное сравнение двух названных оснований расторжения договора. Несомненно, что положения пунктов 1 и 3 статьи 450 ГК имеют самостоятельное значение, и лишение арендодателя возможности использовать право на одностороннее расторжение договора при наличии на то договорной оговорки в корне противоречило бы принципам гражданского права и самой природе одностороннего отказа от договора, что также влечет его расторжение. При всей широте мнений юристов, в правоприменительной практике этот затронутый вопрос должен иметь только одно решение, и оно должно быть закреплено в постановлении Пленума ВАС РФ.

Известная самостоятельность процессуальной формы расторжения договора по требованию арендодателя находит свое выражение также и в том, что в силу ст. 619 ГК эта сторона вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В Информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 мая 1997 г. №14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» Вестник ВАС РФ. - 1997. - № 7. - С. 29. прямо говорится, что требование о расторжении договора аренды судом не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Вместе с тем данное положение нельзя понимать упрощенно. Возможны ситуации, когда арендатор, например, периодически допускает просрочку внесения арендной платы более чем за два срока подряд. Однако исправно погашает задолженность немедленно по получении уведомления арендодателя о расторжении договора аренды. Однозначное применение части 3 статьи 619

ГК лишило бы арендодателя возможности расторгнуть договорные отношения с недобросовестным арендатором. При рассмотрении конкретных дел следует учитывать тяжесть допущенных ответчиком нарушений и интересы собственника имущества. В числе таких обстоятельств могут быть названы длительность нарушения, субъектный состав обязательства, учитывая, что в предпринимательской сфере требования к участникам договора жестче.

В частности, Президиум ВАС РФ в постановлении от 3 марта 2006 г. №7839/06 указал, что суд обоснованно не придал значения тем обстоятельствам, что после заявления арендодателем требования о расторжении договора арендатор принял меры к освобождению помещений от сторонних организаций, так как сам факт предоставления в арендованном помещении площадей для размещения третьих лиц, независимо то оформления договора субаренды, свидетельствует о неисполнении договорного обязательства, что является достаточным основанием для его досрочного расторжения в соответствии с подп.1 ст. 619 ГК РФ. Вестник ВАС РФ. - 2006. - № 7. - С. 18.

Ссылка законодателя на «разумный срок» устранения арендатором нарушений предполагает, что он в каждом споре будет определен судом. В любом случае этот срок должен быть реальным.

Порядок расторжения договора установлен статьей 453 ГК РФ. Сторона, считающая необходимым расторгнуть договор, направляет предложение об этом своему контрагенту. Последний обязан дать ответ в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок. При недостижении соглашения, а равно при неполучении ответа в указанные сроки, заинтересованная сторона обращается в суд.

Расторжение договора аренды по требованию одной стороны возможно в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК). Речь идет о случаях, когда « исполнение такого обязательства становится экономически обременительным для одной или всех участвующих в договоре сторон. Представляется, что под обстоятельствами следует понимать находящиеся вне контроля сторон экономические... и иные факторы, существовавшие на момент заключения договора». Кабалкин А. Изменение и расторжение договора. [Текст] // Российская юстиция. - 2006. - № 10. - С. 22.

Из изложенного следует, что требование о расторжении договора по этому основанию судом может быть удовлетворено при наличии одновременно следующих условий:

во-первых, в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

во-вторых, изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота;

в-третьих, исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

в-четвертых, из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона Гражданское право: Учебник. Том II. [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. М., Контакт. 2007. - С. 193..

3.2 Ответственность по договору аренды нежилых помещений

Определение природы правового института, выявление его сущностных черт имеет значение для выбора способа защиты, соответствующего данному институту.

Выбор способа защиты, как правило, обусловлен природой регулируемых гражданским правом общественных отношений. В зависимости от вида имущественные отношения могут защищаться либо вещными, либо обязательственными способами Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. [Текст] М., Статут. 2005. - С. 626..

Вещно-правовые способы защиты, как известно, доступны не только собственнику, но и другим лицам, имеющим титульное владение. К таким лицам отнесены и арендаторы, получившие право владения вещью на основании договора аренды.

Аренда представляет собой институт гражданского права, сочетающий в себе как обязательственные, так и вещно-правовые черты Белов В.А. Гражданское право: Общая и Особенная части: Учебник. [Текст] М., Центр ЮрИнфоР. 2008. - С.458..

Эта особенность обусловила постановку вопроса, имеющего непосредственное значение для практики: какой способ защиты надлежит использовать при нарушении арендодателем права владения арендатора?

Правовым основанием использования вещно-правовых способов защиты для владельцев, не являющихся собственниками, служит статья 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Причем данная статья предоставляет защиту титульному владельцу также и против собственника.

Учитывая предписания статьи 305 ГК РФ, можно конкретизировать проблемный вопрос: имеет ли арендатор право на истребование объекта аренды от собственника-арендодателя Латыев А.Н. Проблема вещных прав в гражданском праве. [Текст] Екатеринбург., Изд-во УМЦ УПИ. 2003. - С. 120; Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав [Текст]: [информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 года № 13] // Вестник ВАС РФ. - 1997. - № 7. - С. 100..

Большинство исследователей склоняются к следующему мнению: наличие обязательственной связи между лицами не позволяет собственнику истребовать переданное в аренду имущество в порядке статьи 301 ГК РФ Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. [Текст] М., Дело. 2008. - С. 60..

Для решения означенной проблемы последовательно рассмотрим три следующих казуса.

Собственник имущества во исполнение заключенного договора аренды передал указанное в договоре имущество арендатору во владение и пользование сроком на один год. По прошествии шести месяцев переданное арендатору по договору имущество было изъято у последнего собственником. Желая защитить свое право, арендатор обратился в арбитражный суд с иском об истребовании объекта аренды.

Анализ спора, иллюстрирующего поставленный проблемный вопрос, предварим доводами истца, отстаивающего возможность применения виндикации.

Договор аренды в соответствии с формулировкой статьи 606 ГК РФ является договором синаллагматическим: каждая из сторон договора имеет по отношению друг к другу взаимные права и обязанности. Так, праву арендатора требовать предоставления имущества (объекта аренды) во временное владение и пользование корреспондирует обязанность заплатить арендодателю за это имущество. Соответственно, арендодатель имеет право требовать от арендатора оплаты, но обязан предоставить имущество.

Таким образом, договор аренды представляет собой взаимосвязь двух обязательств: а) обязательства по предоставлению вещи (где арендатор - кредитор, а арендодатель - должник); б) обязательства по оплате за предоставленный объект аренды (где арендатор - должник, а арендодатель - кредитор).

Сторонники виндикации указывают, что в силу статьи 307 ГК РФ обязанность у арендодателя только одна - передать (предоставить) объект аренды. После исполнения этой обязанности обязательство между лицами прекращается в силу статьи 408 ГК РФ (надлежащее исполнение), а на стороне арендатора остается чистый долг, состоящий в возврате вещи.

Далее из этого допускается следующий вывод: поскольку обязательство, связывающее арендодателя с арендатором, прекратилось надлежащим исполнением, прекращается и личная связь между указанными лицами.

В свою очередь, это делает возможным использование арендатором иска об истребовании имущества в случае изъятия вещи арендодателем до истечения срока договора. Правовым основанием применения виндикации в указанном случае будет являться статья 305 ГК РФ.

Вот теоретическое обоснование такой позиции, данное А. Рыбаловым: "Позиция, согласно которой арендатор вопреки прямому указанию ГК не может пользоваться виндикационным иском лишь потому, что его право, по мнению сторонников такой версии, называется "обязательственным", не выдерживает критики. Если правообладатель может требовать невмешательства от всех субъектов, защищаться виндикацией и негаторным иском, и предметом его права является материальная вещь, его право мы называем вещным. Нельзя рассуждать следующим образом: хотя закон и говорит о возможности арендатора прибегнуть к виндикации, он этого сделать не может, так как его право - обязательственное и он должен воспользоваться договорным иском. Перед нами логическая ошибка, при которой перепутаны причина и следствие. Суждение должно строиться иначе: раз закон допускает виндикационный иск арендатора, то либо право арендатора вещное, либо виндикация возможна и для обладателя обязательственного права" Рыбалов А. Природа прав арендатора [Текст] // Вестник ВАС РФ. - 2005. - № 5. - С. 45..

Страницы: 1, 2, 3, 4