Правовое регулирование обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью

Но справедливости ради хотелось бы отметить, что, даже если бы закон и допускал отдельное отчуждение доли в праве общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома, то в вышеприведенной ситуации индивидуальный предприниматель мог бы защитить свои права посредством обращения к норме ст. 304 ГК РФ, которая закрепляет право собственника требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Это положение также подтверждает судебная практика:

«В арбитражный суд обратилось общество с ограниченной ответственностью с иском об устранении нарушения права собственности на нежилое помещение, не связанного с лишением владения.

Из представленных в арбитражный суд документов следовало, что спорное нежилое помещение принадлежит истцу на праве собственности. Указанное помещение соприкасается с помещением, арендуемым акционерным обществом. Акционерное общество установило металлическую дверь, которая на день рассмотрения спора замурована, чем закрыла доступ в помещение обществу с ограниченной ответственностью.

Арбитражный суд исследовал представленные истцом доказательства, подтверждающие, что вход в помещение возможен только из помещения акционерного общества.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской

Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Поэтому в данной ситуации арбитражный суд иск удовлетворил, обязав ответчика устранить имеющее место препятствие в пользовании нежилым помещением обществом с ограниченной ответственностью»./34/

2) во-вторых, доля в праве общей собственности на общее имущество не связывает собственника помещения при распоряжении принадлежащим ему помещением, поскольку не создаёт режима преимущественной покупки другими сособственниками.

Так спрашивается, зачем же нужно было вводить данный институт «общая долевая собственность жильцов многоквартирного дома на общее имущество данного дома»?

А ответ достаточно прост. Он заключается в реформе жилищно-коммунального хозяйства. Не вдаваясь в детали политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства, ответим с правовой точки зрения на данный вопрос, именно в контексте рассмотрения особенностей правового режима общего имущества многоквартирного дома.

3) в-третьих, бремя и риски, связанные с содержанием здания (общего имущества здания), с его случайным повреждением или случайной гибелью несут все сособственники, однако лишь до тех пор, пока они остаются собственниками отдельных помещений. В случае гибели помещения, например, разрушения верхнего этажа в результате стихийного бедствия, демонтажа или иных обстоятельств, право собственности у бывших обладателей погибших помещений в отношении таких помещений должно считаться прекратившимся (кроме случаев, когда в определённые сроки и с соблюдением технических норм такие помещения восстановлены). Вместе с тем в отношении таких лиц прекращается и право общей собственности на общее имущество здания.

Таким образом, фактически общая долевая собственность на общее имущество многоквартирного дома является ни чем иным, как бременем для собственников жилых помещений в данном доме, и в сущности, не сулит для большинства сособственников никаких преимуществ в силу объективных причин. В данном случае вопрос касается не конкретных многоквартирных домов, а государства в целом, так как введение данного института позволит на всех уровнях, снизить бюджетные расходы на жилищно-коммунальное хозяйство, и сформировать достаточно масштабный рынок предоставления услуг по обслуживанию многоквартирных домов, причем услуги эти будут оказываться по рыночным ценам.

В настоящее время в существующих экономических условиях, отягощенных низким «уровнем жизни» большинства наших граждан, этот институт приведет лишь к негативным последствиям.

Что касается объектов незавершенного строительства, то здесь необходимо выяснить, каким образом они приобретают статус недвижимости. Доктринальное толкование законодательства склоняется к такому квалифицирующему признаку, который позволяет определить объект незавершенного строительства в качестве такового, и отличить его от завершенного - это отсутствие акта о приемке объекта незавершенного строительства в эксплуатацию.

Т.е. под объектом незавершенного строительства понимается вновь создаваемый объект недвижимости, который еще не принят на кадастровый и технический учет и, соответственно, право на который еще не зарегистрировано в установленном порядке./98/

Из этого следует, что юридически объект незавершенного строительства и созданный посредством его достраивания завершенный строительством объект (возникший с момента подписания акта о приемке в эксплуатацию) - это два разных индивидуально - определенных объекта.

Итак, выделим признаки объекта незавершенного строительства:

а) прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению (признак, непосредственно закрепленный в ст. 130 ГК РФ);

б) отсутствие акта о приемке строящегося объекта в эксплуатацию.

Но для того, чтобы объект был признан не только в качестве объекта незавершенного строительства, но и в качестве объекта недвижимости, необходима его государственная регистрация, в соответствии со ст. 131 ГК РФ и ст.25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122 - ФЗ.

Для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, необходимо чтобы он не являлся предметом действующего договора строительного подряда (п.16 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)./33/

По мнению профессора гражданского права В.В. Витрянского, позиция судебной практики в наибольшей степени соответствует природе объектов незавершенного строительства. Действительно, если объект незавершенного строительства является предметом действующего договора строительного подряда, то в этом случае о нем нельзя говорить не только как об объекте недвижимого имущества, но и как об объекте вещных прав: он является объектом обязательства, вытекающего из договора строительного подряда, и замена сторон этого обязательства (заказчика и подрядчика) возможна лишь по правилам уступки прав требования и перевода долга по обязательствам./46/

По существу, то же правило поддерживает и Л.А. Чеговадзе, но в несколько иной интерпретации: «Состояние принадлежности прав подрядчику относительно предмета его усилий прекращается и возникает состояние принадлежности прав на тот же объект, но у иного субъекта. Поскольку подрядчик - это участник правоотношения принадлежности обязательственных прав из договора подряда, а заказчик - лицо, получающее вещь по окончании договорных отношений в собственность, состояние прав у данных субъектов различно: один из них (подрядчик) обладал правами и обязанностями относительно объекта работ в процессе исполнения договорных обязательств; у другого (заказчика) появляются права и обязанности относительно результата этих работ как овеществленного индивидуально-определенного объекта, созданного по его заданию и переданного ему как вещь. Окончание договорных отношений сторон прекращает правовое состояние принадлежности обязательственных прав подрядчику-исполнителю работ и порождает правовое состояние принадлежности вещных прав заказчику собственнику»./93/

Другое дело, если обязательство, по каким - либо причинам прекращено. В этом случае незавершенное строительство становится объектом вещных прав и объектом имущественного оборота. При этом, объект незавершенного строительства имеет все признаки недвижимости: он неразрывно связан с земельным участком и его перемещение без несоразмерного ущерба целевому назначению невозможно./46/

При этом, для регистрации объекта незавершенного строительства в качестве объекта недвижимости необходимо представить документы на земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, разрешения на строительство, проектно-сметную документацию, и документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства (ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Причем, без наличия соответствующих документов, данный объект будет считаться самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ), со всеми вытекающими правовыми последствиями. При таких обстоятельствах придется уже в судебном порядке признавать факт правомочности возведения конкретного объекта, для того, чтобы его зарегистрировали в качестве объекта недвижимости и объекта вещного права./73/

Таким образом, объект незавершенного строительства регистрируется и признается недвижимостью при наличии совокупности следующих обстоятельств:

а) прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению;

б) отсутствие акта о приеме строящегося объекта в эксплуатацию госкомиссией;

в) отсутствие договора строительного подряда, где в качестве предмета обязательства будет выступать соответствующий объект незавершенного строительства;

г) предоставление необходимых документов.

Только такая совокупность фактических и юридических обстоятельств является причиной регистрации права собственности на указанный объект. И только после государственной регистрации объект незавершенного строительства признается недвижимым имуществом.

1.5 Особенности совершения сделок с недвижимостью: частноправовые и публично-правовые начала

Для того, чтобы раскрыть сущность и особенности сделок с недвижимостью, необходимо ответить на более общий вопрос: «Что же такое сделка?».

Понятие сделки - одно из фундаментальных понятий всего гражданского права. Согласно ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (т.е. на достижение правового результата).

В.А. Белов указывает, что в наиболее систематизированном виде основные вопросы учения о сделках нашли отражение в фундаментальном исследовании Д.Д. Гримма.

В своем определении сделки автор отталкивается не от понятия «действие», а от цели, которой призвано, по общему мнению, служить понятие «сделка». Если мы признаем, что сделка - это нечто, что заставляет правоотношения «двигаться», то вопрос о понятии сделки сведется к следующему: «… каковы суть те фактические обстоятельства, которые приводят наше правосознание к суждению, что кто-либо обязан исполнить что-либо в пользу другого; … какими мотивами руководствуется государство, понуждая кого-либо к исполнению чего-либо в пользу другого?»./41/ Предполагая, что законодатель, создававший нормативные конструкции, руководствовался соображениями «общественного благополучия», мы должны будем сделать вывод о том, что облечение того или иного фактического жизненного отношения в юридическую форму обуславливается его общественной полезностью (тогда эти отношения облекаются в форму сделок) или вредностью (форма деликтов). Следовательно, и сами фактические обстоятельства могут тогда получить статус юридически значимых, когда они несут в себе пользу или вред данному социальному строю.

Таким образом, существуют единственное требование к обстоятельствам, претендующим на роль факторов, благодаря которым правоотношения возникают, изменяются и прекращаются - социальное «неравнодушие» к ним. Такие обстоятельства получили в науке наименование юридических фактов.

Таким образом, всякий юридический факт связывает определенное фактическое обстоятельство с нормой объективного права и приводит к порождению для конкретного единичного субъекта субъективных прав и юридических обязанностей. Традиционная их классификация строится на основе волевого критерия и позволяет выделить фактические обстоятельства, порождаемые волей людей, и обстоятельства, порождаемые силами, независимыми от чьей-либо воли. Первую группу обстоятельств обыкновенно именуют действиями, вторую - событиями.

Понятие «действие» и становится камнем преткновения для учения о сделках.

Действия должны осуществляться на основе свободной воли - это один из основных принципов гражданского права (п.2 ст.1 ГК РФ).

В силу вышеизложенного необходимо четко разграничивать не только волю и действие, ее выражающие (волевыражение), но и результат выражения воли при помощи данных действий, достигнутый при данных конкретных обстоятельствах (волеизъявление). Только собственное волеизъявление и может породить в глазах окружающих его субъектов (в том числе, государства, в лице его правоохранительных, судебных и законодательных органов) определенные юридические последствия для лица, изъявившего свою волю (при определенных обстоятельствах - может и не породить).

Исходя из всего вышесказанного, можно дать следующее определение: сделка - это результат выражения воли (волеизъявление), порожденный действиями одного или нескольких субъектов гражданского права, направленными на изменение собственного правового положения или правового положения третьих лиц в определенных гражданских правоотношениях. Следует оговориться и указать на то, что сделка всегда несет правовые последствия. Эти последствия носят межотраслевой характер: гражданско - правовой, административно - правовой, уголовно - правовой и т.д.

При этом, следует учитывать, что понятие сделки, порядок ее заключения, признания недействительной и т.д. регулируется гражданским правом. Таким образом, публичность в отношениях сделок носит производный характер от частного (эта оговорка была приведена для уяснения сути последствий сделок в общем, и последствий сделок с недвижимостью в частности; т.к. именно там публичный элемент проявляется особенно явно - это не только теоретическая, но и в большей степени практическая посылка).

Следует понимать, что одни и те же действия при совершении сделки, могут иметь различные правовые последствия (т.е. не каждое действие, как волеизъявление достигнет желаемого правового результата).

Самый яркий пример - совершение одних и тех же действий лицом дееспособным и, например, несовершеннолетним. Следовательно, только лишь совершить действия мало. Действия подвергаются влиянию определенных факторов, которые в каждом конкретном случае могут быть различными. Отсюда различная правовая оценка этих действий, а значит различные правовые последствия. Соответствуют эти последствия намечавшемся - сделка

действительная; не соответствуют - наоборот./41/

Итак, от общего определения понятия сделки перейдем к частному вопросу о сделках с недвижимостью. Нам необходимо выявить особенности с точки зрения частноправовой и публично - правовой составляющей. Сначала рассмотрим особенности совершения сделок в рамках цивилистической догматики. Особенности - это в частности, правовые основания выделения сделок с данной категорией объектов в отдельную категорию сделок с этими объектами.

К этим особенностям относятся: форма и содержание сделок, их государственная регистрация, субъектный состав (их правомочность и правовой статус), юридические средства защиты.

Сделки с недвижимостью, по общему правилу, как и все остальные сделки, должны соответствовать условиям действительности, - под которыми понимается признание за сделкой качеств юридического факта, порождающего тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки./51/ Эти условия делятся на две группы: общие и специальные.

Общие условия (применимы ко всем сделкам):

а) законность содержания (например, не должна ограничиваться правоспособность одной из сторон в двусторонней сделки);

б) способность физических и юридических лиц, совершающих ее, к участию в сделке (например, в отношении юридических лиц - чтобы при заключении сделки, либо исполнительный орган не вышел за рамки своих полномочий, или специальной правоспособности юридического лица);

в) соответствие воли и волеизъявления (например, во избежании, порока воли в силу тяжелых жизненных обстоятельств).

Специальные условия (применимы к заключению сделок, где объект регулируется специальным гражданско - правовым режимом, в нашем случае, режим для объектов недвижимого имущества):

а) соблюдение формы сделки (в данном случае, по общему правилу, форма сделки - письменная);

б) содержание сделки (все существенные условия договора должны быть согласованны сторонами);

в) государственная регистрация (в данном случае имеется в виду, или регистрация принадлежности прав на недвижимость по сделке; или регистрация самой сделки; или и то и другое).

Большинство сделок с недвижимостью заключаются в виде договоров, кроме случаев, когда в сделке участвует одна сторона - односторонняя сделка (дарение, завещание).

Теперь немного остановимся на специальных условиях действительности сделок с недвижимостью: форма сделки и государственная регистрация (прав по сделке или самой сделки или и то и другое вместе).

Как мы выше выяснили сделки (договоры) с недвижимым имуществом, по общему правилу, заключаются в письменной форме. В данном случае существуют специальные правила-исключения к письменной форме договоров.

Положения ГК о письменной форме сделки (п.1 ст.160) и о письменной форме договора (п.2 ст. 434) имеют серьезные отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (договоров) иными способами, установленными ГК РФ. Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение договора не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Требования же к форме договора, где предметом выступает объект недвижимого имущества, сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами.

Таким образом, суть специального правила о форме договора состоит в том, что исключается применение общего положения ГК РФ о форме договора (п.2 ст.434), и может быть выражено формулой «исключение исключения». Применительно к рассматриваемой нами категории договоров, законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки, ужесточая тем самым режим заключения договора./47/

Более того, в отличие от правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме подобного договора, влечет его недействительность.

Как автор указал выше, письменная форма сделки в данном случае выступает как общее правило, но из этого правила есть исключения. Имеется в виду обязательная нотариальная форма сделки.

К сделкам, в отношении которых требуется обязательная нотариальная форма, относятся: договор ренты во всех разновидностях (ст. 584 ГК РФ); составление завещания (ст. 1124 ГК РФ), и некоторые другие сделки.

Причем за нарушение требований закона к обязательной нотариальной форме сделки, такая сделка на основании ст. 165 ГК РФ является ничтожной, как несоответствующая требованиям закона (ст. 168 ГК РФ).

Стороны также могут удостоверить сделку в нотариальном порядке по желанию, в тех случаях, когда это не обязательно (ст. 53 Основ законодательства РФ о нотариате).

Если же стороны предусмотрят в самом договоре нотариальную форму, а сами это условие не выполнят, то такая сделка будет считаться оспоримой.

Что касается государственной регистрации, то она применяется трояко: либо только регистрация возникновения и (или) перехода вещного права по сделке, или как регистрация сделки, либо, как регистрация перехода права и регистрация самой сделки (договора).

Вообще же говоря, предназначение государственной регистрации состоит в том, что она создает гарантии надлежащего выполнения сторонами

обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота./32/ Государственная регистрация, является единственным доказательством существования зарегистрированного права

(абзац 2 п.1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122 - ФЗ).

Как правило, при совершении сделок с недвижимостью регистрируется переход вещного права по сделке, в некоторых случаях регистрируется не переход права, а обременение права (аренда, доверительное управление, ипотека и т.д.). А в некоторых случаях регистрируется и сама сделка (обязательное условие оформления сделки, без которой она признается ничтожной), например, ипотека, дарение недвижимости, купля-продажа предприятия, купля-продажа жилого помещения, рента и т.д.

Естественно, что при совершении сделок с недвижимостью должны соблюдаться и общие условия действительности сделок. Это в частности, способность физических и юридических лиц, совершающих ее, к участию в сделке.

Для физических лиц:

а) наличие субъективного вещного или обязательственного права на предмет сделки;

б) дееспособность;

в) доверенность, если лицо не является собственником недвижимого имущества; либо:

г) в необходимых случаях, наличие согласия органа опеки и попечительства;

Для юридических лиц:

а) согласие собственника, если стороной по распоряжению недвижимостью в сделке выступает унитарное предприятие;

б) сделка не должна выходить за рамки специальной правоспособности;

в) правомочность исполнительного органа (доверенность, или указание в учредительных документах о правах на совершение данной категории сделок (или единичной сделки, при выдаче конкретного вида доверенности) сделки и т.д.);

г) и другие условия в зависимости от конкретного объекта недвижимости и правового статуса стороны сделки.

При соблюдении всех вышеперечисленных условий сделка будет признана действительной.

Если хотя бы одно условие будет не выполнено, то сделка будет признана недействительной, - как не обладающая качествами юридического факта, способного породить те гражданско - правовые последствия, наступление которых желали субъекты./51/

Сделка может быть признана недействительной, либо в силу несоответствия закону или иному правовому акту (ничтожная сделка ст. 168 ГК РФ - она недействительна с момента заключения, независимо от чьего бы то ни было признания); либо может быть признана по решению суда, недействительной (оспоримая сделка).

Итак, мы выяснили условия действительности сделки. Но необходимо еще помнить, что существуют условия действительности договора (содержания).

Это в частности, условия о предмете (чтобы его можно было обособить от других подобных вещей, т.е. придать характер индивидуальной определенности); о цене, если договор носит возмездный характер; о сроке и т.д. Если в договоре будет отсутствовать хотя бы одно из существенных условий, необходимых для его заключения, то договор будет признан незаключенным, и не будет влечь за собой правовые последствия, ради которых заключался договор (ст. 432, 168 и другие статьи ГК РФ).

Договор вступает в силу, по общему правилу, с момента заключения (концессуальный договор), если в законе или договоре не указано иное.

Договор, требующий государственной регистрации, вступает в силу с момента момента такой регистрации (ст.433 ГК РФ).

К частноправовым особенностям обеспечения сделок относятся также

средства гражданско-правовой ответственности: виндикация, реституция, кондикция.

Виндикация - это истребование собственником или иным титульным владельцем своего имущества из чужого незаконного владения (например, когда не правомочное лицо по безвозмездной сделке передало это имущество

добросовестному приобретателю) посредством обращения в суд.

Кондикция - это требование о возврате неосновательно приобретенного или сбереженного имущества. В широком смысле, неосновательное обогащение лица представляет собой произвольное увеличение его имущества, явившееся результатом присоединения к нему новых ценностей при отсутствии какого-либо встречного предоставления со стороны обогатившегося./81/ Кондикция применяется, например, одной из сторон сделки не получившей встречного удовлетворения (не оплатил, переданную по договору купли-продажи, вещь; либо напротив, продавец не передал купленную вещь и т.д.).

К отличительным признакам виндикационного и кондикционного притязаний, относятся:

Во-первых, кондикционный иск может быть предъявлен любому лицу, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело либо сберегло имущество за счет другого лица (ст.1102 ГК РФ). Кроме того, в отличие от виндикации, здесь тот факт, что правонарушитель фактически владеет вещью, существенного значения не имеет.

Во-вторых, при возвращении неосновательного обогащения в натуре отсуженное имущество не обязательно должно являться тем самым, которое было утрачено собственником, - вполне достаточно того, чтобы оно отвечало основным характеристикам последнего: качество, ассортимент, количество и т.д. Отметим, что в данном обстоятельстве можно усмотреть личную, а не вещную направленность кондикционного иска.

В-третьих, в отличие от виндикации, неосновательное обогащение может быть истребовано не только в натуре, но и денежном (стоимостном) эквиваленте, о чем прямо говорится в ст.1105 ГК РФ.

В-четвертых, при удовлетворении кондикционного иска, ответчика лишают прав на принадлежащее ему имущество, а при виндикации у него изымается индивидуально-определенная вещь, которая в состав его имущества просто не входит.

В-пятых, при предъявлении виндикационного иска субъектом активной легитимации является собственник либо иной титульный владелец, а при кондикции истец вовсе не обязательно отвечает названным требованиям. Кстати, это еще раз подтверждает правомерность тезиса о том, что нормы о кондикции во многом оказываются способными дополнить правила о виндикации. К примеру, собственник индивидуально-определенной вещи не может подтвердить свое право в рамках гражданского судопроизводства. Понятно, что в этих условиях виндикация неприменима, ибо истец не в состоянии обосновать свои права на спорную вещь, но это автоматически еще не означает, что собственник лишается возможности истребовать ее по правилам об обязательствах из неосновательного обогащения.

В цивилистической доктрине нередко выделяют и другие различия виндикационного и кондикционного требований, но, как представляется, не все они однозначно приемлемы./81/

Реституция - это возврат сторон в первоначальное положение, путем возвращения всего полученного по сделке, в случае признания сделки недействительной (ничтожной или оспоримой). Реституция может быть односторонней или двухсторонней.

Теперь рассмотрим публично-правовые особенности совершения сделок с недвижимостью. К ним относятся, ограничения оборотоспособности видов недвижимости, особые правила совершения сделок, и, условно говоря, меры юридической ответственности.

Понятие оборотоспособности введено ст. 129 ГК РФ.

Оборотоспособность объектов гражданских прав, означает допустимость совершения сделок и иных действий, направленных на их передачу в рамках гражданско-правовых отношений./66/

Оборотоспособность объектов гражданских прав делится на три вида: а) объекты, оборот которых свободен (подавляющее число объектов недвижимого имущества);

б) объекты, ограниченные в обороте - виды объектов, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых допускается по специальному разрешению (так, например, п. 1 ст. 46. Водного кодекса РФ указывает, что «права пользования водными объектами приобретаются на основании лицензии на водопользование и заключенного в соответствии с ней договора пользования водным объектом». И далее: «продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение водных объектов, не допускаются» (ст. 22 Водного кодекса РФ). Т.е. водные объекты, могут быть переданы лишь в пользование, и по специальному разрешению); в) объекты, изъятые из оборота - это объекты, нахождение которых в обороте не допускается (Так п. 4 ст. 27 Земельного кодекса РФ, устанавливает перечень изъятых из оборота земельных участков (объектов недвижимого имущества) - «из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами: 1) государственными природными заповедниками и национальными парками; 2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы; 3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды; и т.д. Или, вот еще пример, в ст. 12 Лесного кодекса РФ говорится, что «оборот лесного фонда не допускается»).

Правила совершения сделок, это, например процедура приватизации государственного и муниципального имущества, одобрение сделки органом опеки и попечительства по отчуждению жилого помещения, где проживают несовершеннолетние, реализация на торгах арестованного имущества и т.д. Т.е. это дополнительные публично-правовые требования, установленные императивными нормами, к сделке.

Таким образом, публично-правовой элемент в частноправовых отношениях носит производный характер, устанавливающий более жесткие правила или изъятия исходя из публичных интересов ограничения частной инициативы. Публично-правовые вкрапления определяют правовой режим конкретных объектов недвижимости.

В завершении хотелось бы отметить, что сделка - это важнейший движущий фундамент гражданских правоотношений, через нее живет и развивается имущественный оборот и рыночная экономика любого государства. Не только возможность нахождения недвижимости на том или ином праве у конкретного субъекта, но и возможность влияния на юридическую судьбу своего имущества, развивает активность и инициативность субъектов правоотношений, способствует их самоактуализации, служит мерой свободы и создает почву к созданию правового государства.

Следовательно, сделка призвана, не только изменять принадлежность прав и правовое положение субъектов правоотношений, но и их социальный, экономический и даже политический статус. Значит, необходимы право и возможности реализации этого права, необходим механизм не только правового регулирования, но и механизм обеспечения правомерности и законности при совершении сделок с недвижимостью. Необходимость эта диктуется особенностями такого важного объекта гражданских правоотношений, как недвижимое имущество, его особым «социальным положением», его ценностью для всех и каждого.

2 Механизм обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью

2.1 Понятие и структурные элементы механизма обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью

В самом общем виде, понятие механизма можно определить следующим образом, - это способ организации чего-либо, присущими данному механизму методами, в требуемые модели, рамки. Таким образом, механизм - это методология достижения целей, стоящих перед кем-либо (или в рамках чего-либо).

Учитывая предмет рассматриваемой темы, а также все составляющие этой темы, можно дать следующее определение вышеуказанному механизму, и раскрыть его элементы.

Механизм обеспечения законности и правомерности сделок с недвижимостью (далее, - Механизм) - это структурно-взаимосвязанная совокупность правовых и организационных мер, осуществляемых специально уполномоченными на то органами публичной власти (в том числе, иными субъектами) и направленных на регулирование общественных отношений в сфере оборота объектов недвижимости, с целью упорядочения последних в нормативно-установленное и требуемое волевое поведение всех участвующих, в данных правоотношениях, лиц, в рамках обеспечения публичного (общественного) интереса.

Исходя из вышеизложенного определения автор данной работы, выделил структуру данного механизма, под которой понимается - не только способ расположения элементов объекта, но и строение определенного процесса во времени, это определенная последовательность и ритм изменения процесса./84/

Механизм представляет собой структурное образование, состоящее из элементов. Наука раскрывает эту категорию следующим образом: «Элемент - это минимальная единица в составе данного целого (структуры), выполняющую в нем определенную функцию»./84/

Итак, применительно к рассматриваемой теме, целое (механизм), в частности, его структура, состоит из следующих элементов: субъекты; объект; и, правовые средства обеспечения Механизма (приложение В).

1) В состав субъектов Механизма входят все субъекты права, которые устанавливают правовые требования к форме и содержанию сделок, формы контроля и надзора за субъектами рынка недвижимости, в том числе, относятся органы специальной компетенции в сфере недвижимости, и правоохранительные, судебные и контрольно - надзорные органы.

Всех субъектов Механизма можно подразделить на две группы, в зависимости от того, какую функцию права в правовом регулировании обеспечения законности и правомерности сделок с недвижимости, они выполняют. Речь идет о регулятивной и правоохранительной направленности в деятельности конкретных органов. В зависимости от направленности деятельности, можно выявить первичность либо вторичность нахождения конкретных органов в рассматриваемом Механизме (см. приложение Г).

а) К первой группе субъектов относятся органы и иные субъекты, прямо участвующие в обеспечении сделки на основании закона или соглашения сторон, и выполняющие регулятивную функцию права.

На основании закона (как императивного требования) осуществляют обеспечение сделок с недвижимостью, следующие органы: Федеральная регистрационная служба; Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (в том числе, уполномоченные органы субъектов РФ и муниципальные органы по управлению государственным имуществом субъектов РФ и муниципальным имуществом); фонды имущества (Российский фонд федерального имущества, фонды имущества субъектов РФ и муниципальные фонды имущества); нотариусы; органы опеки и попечительства, и, в необходимых случаях, субъекты оценочной деятельности. Стороны могут также воспользоваться, на основании свободного волеизъявления, услугами субъектов Механизма, в случае, когда по закону такое обращение не обязательно. Это, нотариусы, субъекты оценочной деятельности, и фонды имущества.

б) Ко второй группе субъектов, участвующим в Механизме опосредованно, и выполняющими охранительную функцию права, относятся: налоговые органы, суды судебной системы РФ (суды общей юрисдикции, арбитражные суды), органы прокуратуры, органы внутренних дел.

При этом необходимо помнить, что первая группа органов, занимается непосредственным обеспечением законности, а вторая, - ее охраной. И только такая совокупность органов предполагает достижение эффективности, в обеспечении законности и правомерности сделок с недвижимостью.

Главные отличительные особенности двух групп органов состоят в следующем:

если к первой группе относятся органы, осуществляющие регулятивную функцию права, посредством соответствующей деятельности компетентных государственных органов, то ко второй - охранительную функцию права, органами реализующими правоохранительную деятельность государства;

если, первые относятся к органам специальной компетенции, то вторые - к общей (имеется в виду, по отношению к данной сфере);

если первые, осуществляют, как правило, предварительный и текущий контроль, то вторые - последующий контроль, и надзор;

если первые - прямо участвуют в обеспечении сделки, то вторые - опосредованно;

если первые непосредственно обеспечивают законность, то вторые - опосредованно, путем прямой ее охраны.

Таким образом, как видно из показанной совокупности субъектов обеспечения Механизма, можно сделать вполне обоснованный вывод, что они образуют собой систему, каждый элемент из которой, осуществляет определенную функцию, причем во взаимодействии с другими элементами. Все это указывает на системный подход к формированию субъектного состава в данном Механизме в целях наиболее эффективного достижения поставленной задачи: обеспечение законности и правомерности сделок с недвижимостью.

2) Вторым элементом механизма обеспечения законности и правомерности сделок с недвижимостью, является объект.

Объект - это то, на что направлено и правовое регулирование, и то, по поводу чего осуществляется та или иная деятельность. В данном случае, это скорее причина, существования Механизма как такового.

Исходя из сказанной посылки, определение объекта Механизма выглядит примерно следующим образом:

Объектом Механизма выступают, общественные отношения по обеспечению нормативно - установленного порядка в сфере оборота объектов недвижимости.

В данном случае имеется в виду обеспечение законности и правомерности всех сделок с недвижимым имуществом с помощью правового инструментария специально уполномоченными на то органами государственной власти, с целью соблюдения правопорядка в целом.

Следовательно, нормативно - установленный порядок и общественные отношения в нем - это две составляющие объекта Механизма.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6