а плане красных линий также должно отображаться размещение инженерных сетей и сооружений: существующие сохраняемые, реконструируемые, ликвидируемые и проектируемые трассы внемикрорайонных сетей и сооружений водопровода, канализации, теплоснабжения, газоснабжения, электроснабжения, телевидения, радио и телефона, места присоединения этих сетей к городским магистральным линиям и сооружениям; размещение пунктов управления системами инженерного оборудования; существующие и проектируемые крупные подземные сооружения.

План красных линий готовится на основе разбивочных чертежей красных линий.

Требования к содержанию и оформлению плана красных линий и разбивочного чертежа красных линий устанавливается также Инструкция о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации (РДС 30-201-98), утвержденная постановлением Госстроя РФ от 06.04.1998 № 18-30, действующей в части, не противоречащей ГрадК РФ. Разбивочный чертеж красных линий выполняется на топографической основе в масштабе 1:2000 или на кальке с дециметровой сеткой и имеет текстовую часть, в том числе пояснительную записку, содержащую ссылку на разработанную градостроительную документацию, положенную в основу разбивочного чертежа, а также краткое обоснование установления (изменения, отмены) красных линий, а также отображает графическую информацию. Устанавливаемые красные линии со всеми сопровождающими их надписями и размерами показываются на разбивочном чертеже черным цветом, включая ширину проектируемых поперечных профилей улиц, проездов, технических зон, полосы между красными линиями и линиями застройки (м) и др.; дополнительные размеры, определяющие построение устанавливаемых линий по действующим линиям, фасадам зданий и сооружений и другим условиям привязки; надпись «Граница расчета» - при отсутствии на проектируемой территории действующих линий либо при невозможности увязать устанавливаемые красные линии с действующими.

Разбивочный чертеж красных линий наряду с графической информацией должен содержать пояснительные надписи, в том числе: наименование улиц, рек, железнодорожных платформ, природных объектов и других элементов, определяющих местоположение территории в поселении; пояснительные надписи, облегчающие чтение чертежа: «зеленые насаждения», «линия застройки» (надпись делается со стороны застроенной территории), «техническая зона», «речной порт» и др. Разбивочный чертеж может сопровождаться надписями, поясняющими условия построения красных линий. В зонах транспортных развязок показываются транспортные сооружения (мосты, путепроводы, тоннели и др.), сопровождаемые соответствующими надписями. При обозначении на разбивочном чертеже красных линий градостроительного регулирования должны использоваться условные картографические знаки.

Для переноса установленных красных линий на топографические планы и другие картографические материалы, а также для выноса красных линий в натуру (на местность) используются методы аналитического расчета красных линий по координатам.

Корректировка красных линий может осуществляться по решению органов местного самоуправления, утвердивших их, в связи с изменением градостроительной ситуации в результате необходимости проведения реконструкции сложившейся застройки, изменением категории (пропускной способности) улиц и дорог поселения.

Следует принять также во внимание, что красные линии обозначают как существующие, так и планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и границы земельных участков линейных объектов. Это означает, что посредством проектов планировки можно просто фиксировать сложившееся положение дел в части расположения границ «публичных» и «частных» земель (если такая фиксация является рациональной), но можно также и менять такое распределение между публичными и частными землями путем утверждения соответствующих предложений, например, по расширению улиц, проездов, прокладке новых автомобильных дорог, в том числе проходящих и по земельным участкам, находящимся в собственности физических и юридических лиц. В последнем случае факт утверждения планируемых (изменяемых, вновь образуемых) красных линий не означает автоматического причисления соответствующих земельных участков и их частей, например, к территориям общего пользования. Утвержденные в составе проектов планировки красные линии должны в этом случае использоваться как основание для последующего принятия (в случае необходимости) решений об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для реализации государственных и муниципальных нужд. Постановление Президиума ВАС РФ от 12 марта 1996 г. №6974/94 // Вестник ВАС РФ. - 1996. - № 7.

В отношении объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства, границы зон планируемого размещения которых должны отображаться на чертежах планировки территории, необходимо отметить следующее.

Прежде всего, планирование размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения должно осуществляться в соответствии с региональными и местными нормативами градостроительного проектирования, т.е. минимальными расчетными показателями обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека.

Кроме того, при планирование размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения должно осуществляться с учетом требований законодательства Российской Федерации.

Так, в соответствии со статьей 31 Федерального закона от 17.07.1999 № 176-ФЗ «О почтовой связи» при планировании развития городов и сельских поселений, проектировании, строительстве, реконструкции кварталов, микрорайонов, других элементов планировочной структуры, а также жилых домов органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления должны предусматривать проектирование и строительство зданий, а также помещений для размещения объектов почтовой связи. Статья 6 Федерального закона от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи» Федеральный закон «О связи» от 07.07.2003 № 126-ФЗ (ред. от 09.05.2005) // СЗ РФ от 14.07.2003, № 28, ст. 2895, СЗ РФ от 09.05.2005, № 19, ст. 1752. предусматривает, что при градостроительном планировании развития территорий и поселений, их застройке должны определяться состав и структура объектов связи - сооружений связи, в том числе линейно-кабельных сооружений, отдельных помещений для размещения средств связи, а также необходимые мощности в инженерных инфраструктурах для обеспечения функционирования средств связи.

Согласно ст. 15 Федерального закона от 24 ноября 1995 г. № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» Федеральный закон «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» от 24.11.1995 № 181-ФЗ (ред. от 29.12.2004) // СЗ РФ от 27.11.1995, № 48, ст. 4563, СЗ РФ от 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 25. планировка и застройка городов, других населенных пунктов, формирование жилых и рекреационных зон, разработка проектных решений на новое строительство и реконструкцию зданий, сооружений и их комплексов, а также разработка и производство транспортных средств общего пользования, средств связи и информации без приспособления указанных объектов для доступа к ним инвалидов и использования их инвалидами не допускается.

Поэтому, приоритетом при разработке программ адаптации городской среды является доступ инвалидов к объектам социальной инфраструктуры. В числе первоочередных следует считать жилые и общественные здания, места отдыха, спортивные сооружения, культурно-зрелищные и другие учреждения, а также беспрепятственное пользование общественным транспортом и транспортными коммуникациями, средствами связи и информации.

Свод правил по проектированию и строительству СП 35-105-2002 «Реконструкция городской застройки с учетом доступности для инвалидов и других маломобильных групп населения», одобренный постановлением Госстроя Р 19.07.2002 № 89, содержит обязательные правила и рекомендуемые положения при реконструкции существующей застройки (при этом под реконструкцией понимается преобразование существующей застройки с частичным изменением (или без) планировочной структуры, строительством одного или нескольких новых зданий взамен ветхих или морально устаревших зданий, с заменой элементов инженерной и транспортной инфраструктуры, осуществлением благоустройства территории), предусматривает создание равных с другими гражданами условий для полноценного участия в жизни общества лиц, имеющих стойкие расстройства функций организма, обусловленные заболеваниями, последствиями травм или иными расстройствами здоровья, - инвалидов с поражением опорно-двигательного аппарата, недостатками зрения и дефектами слуха, а также других категорий инвалидов и маломобильных групп населения.

Требования настоящего Свода правил (СП) установлены для проектирования и осуществления реконструкции существующей застройки с соблюдением доступности зданий, сооружений и их комплексов для инвалидов и других маломобильных групп населения (далее - инвалидов).

Основным принципом формирования безопасной и удобной для инвалидов городской среды является создание условий для обеспечения беспрепятственной доступности объектов обслуживания в зонах застройки различного функционального назначения, зонах рекреации, а также в местах пользования транспортными коммуникациями, сооружениями, устройствами, пешеходными путями. Следует учитывать не только физическую и пространственную, но и информационную доступность объектов.

В частности, указанный свод правил предусматривает, что учреждения повседневного обслуживания (торговые предприятия, предприятия общественного питания, бытового обслуживания) рекомендуется размещать на расстоянии не более 300 м (при нормируемом максимальном радиусе доступности 500 м), учреждения лечебно-профилактические - на расстоянии не более 500 м. Пешеходные пути от жилых домов до объектов обслуживания необходимо формировать с учетом размещения наиболее посещаемых учреждений обслуживания, выполняя общие требования, предъявляемые к организации путей передвижения для инвалидов.

Продовольственные магазины, ориентированные на обслуживание инвалидов и других маломобильных групп населения и обеспечивающие их товарами повседневного спроса, рекомендуется размещать в радиусе обслуживания не более 300 м.

Предприятия общественного питания для инвалидов рекомендуется предусматривать в пределах жилого квартала (микрорайона), а также в местах размещения учреждений социального обслуживания и реабилитации инвалидов.

Часть услуг, оказываемых организациями и учреждениями управления, кредитно-финансовыми учреждениями и предприятиями связи, возможна надомным способом (отправление телеграмм, получение пенсий, нотариальное оформление документов и др.), но нередко требует присутствия клиента. Поэтому радиус удаленности таких объектов рекомендуется до 500 м.

Аптеки согласно действующим нормам должны размещаться в радиусе до 500 м. Для безрецептурной продажи лекарств, перевязочных средств, предметов ухода за больными рекомендуется организация аптечных киосков в радиусе до 300 м.

Поликлиники, амбулатории в существующей городской застройке имеют нередко радиус обслуживания более 1500-2000 м (по действующим нормам - 1000 м). В случае невозможности строительства новых поликлиник в сложившейся застройке для обеспечения инвалидов и других маломобильных групп населения амбулаторным обслуживанием, приближенным к жилым комплексам, рекомендуется предусматривать создание медпунктов, встроенных или пристроенных к существующим зданиям.

Специализированные детские дошкольные учреждения и школы-интернаты для детей с физическими нарушениями следует размещать в озелененных районах или в пригородной зоне на удалении от промышленных предприятий, улиц и дорог с интенсивным движением транспорта и железнодорожных путей, а также других источников повышенного шума, загрязнения воздуха и почвы в соответствии с действующими нормами. Специализированные школы-интернаты для детей с недостатками зрения и дефектами слуха следует располагать на расстоянии не менее 1500 м от радиостанций, радиорелейных установок и пультов.

Кроме того, согласно, указанному Своду правил при проектировании пешеходных путей к различным объектам города необходимо предусматривать создание специальных участков для передвижения инвалидов, исходя из норматива протяженности пути для инвалида на кресле-коляске до 300 м. Устройство таких пешеходных путей должно обеспечивать проезд по ним инвалидных колясок и передвижение инвалидов с недостатками зрения. При пересечении улиц и магистралей необходимо предусматривать переходы, оснащенные визуальной и звуковой сигнализацией, островками безопасности и др. На пешеходных путях передвижения инвалидов с поражением опорно-двигательного аппарата следует предусматривать площадки для отдыха не реже, чем через 300 м, а также подсветку путей фонарями-ориентирами, установленными с одной стороны пешеходного пути на высоте 0,3-0,4 м от земли с интервалом в 2-3 м. На путях передвижения инвалидов должны быть определены места установки торговых и телефонных автоматов, устройства общественных туалетов, а также остановки общественного транспорта и стоянки личного транспорта инвалидов с обеспечением удобных подходов к ним. Торговые и телефонные автоматы, фонари-подсветки должны иметь ограждения, исключающие возможность столкновения инвалидов, имеющих недостатки зрения, с опорами этих устройств.

Пешеходные пути в целях безопасности рекомендуется создавать с минимальным числом их пересечений с путями движения транспорта. Необходимо обеспечение полного или частичного разделения основных встречных и пересекающихся потоков пешеходов в местах массовых передвижений.

Выбор схемы транспортного обслуживания инвалидов должен основываться на экономической целесообразности с учетом форм собственности транспортных предприятий, особенностей расселения инвалидов и их предпочтений в маршрутах передвижений.

Говоря о назначении проектов планировки и документации по планировке в целом, следует обратить внимание на норму части 15 статьи 46 ГрадК РФ, согласно которой утвержденная документация по планировке территории может стать основанием для внесения изменений в правила землепользования и застройки в части уточнения градостроительных регламентов. Таким образом, не только правила землепользования и застройки являются одним из оснований для подготовки документации по планировке территории, но и посредством этой документации можно развивать и дополнять указанные правила, например, в части уточнения предельных параметров разрешенного строительства в соответствующих территориальных зонах.

3.3. Проекты межевания

ГрадК РФ не содержит понятие «межевание территории». Легальное определение понятия «межевание» содержится в ряде федеральных законов. Так, Федеральный закон от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 № 28-ФЗ (ред. от 22.08.2004) // СЗ РФ от 10.01.2000, № 2, ст. 149, СЗ РФ от 30.08.2004, № 35, ст. 3607. определяет межевание земельного участка как мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности. Согласно статье 17 Федерального закона от 18 июня 2001 года № 78-ФЗ «О землеустройстве». Межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат.

Межевание объектов землеустройства осуществляется на основе сведений государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации.

Межевание объекта землеустройства включает в себя следующие работы:

определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование;

закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства;

изготовление карты (плана) объекта землеустройства.

Однако понятие «межевание территорий» носит более общий характер. Межевание объектов землеустройства как элемент землеустройства и межевание территории как элемент градостроительной деятельности по планировке территории проводятся для достижения различных целей. Межевание объектов землеустройства проводится в целях определения местоположения и границ земельного участка на местности. Проект межевания объектов землеустройства имеет юридическое значение после его утверждения уполномоченным органом. Земельное право. Учебное пособие / Под ред. Р.К. Гусева. - М.: «Контакт-Инфра-М», 2000. - С. 175. После этого проект является основанием для установления границ земельных участков на местности, т.е. в натуре. Подготовка проектов межевания территории осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков, и незастроенных земельных участков, предназначенных для строительства, расположенных в пределах элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов) как застроенных, так и подлежащих застройке территорий.

Подготовка проектов межевания осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры, установленных проектами планировки территорий.

Следует отметить, возникающую при этом коллизию. Границы элемента планировочной структуры, на территории которого должно осуществляться межевание, должны быть установлены проектом планировки территорий, т.е. подготовка проекта планировки всегда должна предшествовать проведению межевания территории. Однако, на практике это не всегда так. Например, плотно застроенная территория, на которой расположены многоквартирные дома. В таком случае, подготовка проекта планировки может быть нецелесообразной, а межевание территории необходимо для установления границ земельных участков, на которых расположены такие дома, для оформления соответствующих прав на них. Представляется, что отсутствие проектов планировки не является препятствием для разработки проектов межевания застроенных территорий. И в случае отсутствия проекта планировки межевание территории должно осуществляться в сложившихся границах элементов планировочной структуры, в границах существующих красных линий. Земельное право России. Учебник / Под ред. Ю.Г. Жарикова. - М.: Былина, 2002. - С. 329.

Об этом косвенно свидетельствует и положение ГрадК РФ, согласно которому подготовка проектов межевания территорий может осуществляться в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа. Таким образом, вопрос о необходимости наличия проекта планировки для последующей подготовки проекта межевания является дискуссионным.

В ГрадК РФ не нашло отражение положение пункта 3 статьи 59 ГрадК РФ 1998 года, предусматривающего, что межевание территорий общего пользования в границах застроенных территорий городских и сельских поселений не проводится.

Согласно части 4 статьи 36 ГрадК РФ на земельные участки в границах территорий общего пользования не распространяется действие градостроительных регламентов. В соответствии с частью 9 статьи 45 ГрадК РФ в случае размещения объектов капитального строительства в границах территории, на которую не распространяется действие градостроительного регламента, подготовка документации по планировке может осуществляться физическими или юридическими лицами, по заявлению которых принято решение об использовании земельного участка в границах такой территории. Таким образом, можно сделать вывод, что по новому ГрадК РФ может осуществляться межевание территорий общего пользования.

В то же время, подготовка проекта межевания территорий осуществляется всегда в границах элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов), то есть в границах красных линий, установленных проектами планировки (часть 1 статьи 43). Красные линии в частности обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования (п. 11 ст. 1 ГрадК РФ).

Таким образом можно констатировать коллизию между частью 1 статьи 43 и частью 9 статьи 45 ГрадК РФ. Вопрос о проведении межевания территорий общего пользования нуждается в уточнении.

Одним из наиболее сложных вопросов при подготовки проектов межевания территории является установление размеров земельных участков. ГрадК РФ предусматривает, что размеры земельных участков при межевании территорий устанавливаются с учетом фактического их использования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. В этом проявляется общий принцип законодательства: «закон обратной силы не имеет».

В то же время на практике зачастую при определении минимальной площади земельного участка не соблюдаются ранее действующие нормативы застройки. Как правило, органы местного самоуправления нарушают эту норму в целях уплотнения существующей застройки.

Принцип, легализующий «уплотняющие нормативы», реализуется посредством соответствующих документов нормативно-технического характера. Однако, такая ситуация не соответствует ГрадК РФ, который четко закрепляет критерии определения размеров земельных участков - фактическое использование земельных участков и действовавшие в период застройки градостроительные нормативы и правила.

Что касается фактического использования земельного участка, то необходимо отметить, что из системного анализа норм Земельного кодекса Российской Федерации вытекает, что размер земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимого для их использования, устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (пункт 3 статьи 33, пункт 2 статьи 35 ГрадК РФ).

Таким образом, площадь земельного участка, на котором расположено здание, строение, сооружение, не может ограничиваться только земельным участком, выделяемым по контуру объекта («под отмостку»), но должна определяться в размере необходимом для использования здания, строения, сооружения путем обеспечения к ним доступа и использования прилегающего пространства (размеры которого обусловлены, в том числе, и требованиями безопасности, например, противопожарной). Сыродоев Н.А. Землепользование социалистических организаций и граждан. - М., 1975. - С. 41.

В то же время, существуют отступления от принципа определения размера земельного участка, исходя из фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки территории. Такое отступление предусмотрено частью 4 комментируемой статьи, которая устанавливает, что в случае, если в процессе межевания территорий выявляются земельные участка, размеры которых превышают установленные градостроительным регламентом предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, для строительства предоставляются земельные участки, сформированные на основе выявленных земельных участков. Однако данное положение нуждается в уточнении. Представляется, что указанная норма должна распространяться только на случаи, когда выявленный земельный участок превышает предельный максимальный размер земельного участка, установленный градостроительным регламентом. В случае, если земельный участок превышает минимальный размер земельного участка, но не превышает максимальный размер участка, установленный градостроительный регламент, деление такого земельного участка представляется не обоснованным. Указанное положение ГрадК РФ нуждается в корректировке.

ГрадК РФ также предусматривает требование к земельным участкам, сформированным на основе выявленных земельных участков, превышающих установленные градостроительным регламентом предельные размеры земельных участков, - соответствие их размеров градостроительному регламенту. Представляется, что при разделении земельного участка также должно соблюдаться требование, установленное частью 4 статьи 41 ГрадК РФ - разделение земельного участка возможно только в случае наличия подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку.

Кроме того, при подготовке проектов межевания территории размер и границы земельных участков необходимо устанавливать в соответствии с Положением об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах, утвержденным постановлением Правительства РФ от 30.03.1998 № 369, Нормами проектирования. Планировка и застройка городов, поселков и сельских населенных пунктов (СНиП 11-60-75), утвержденными 11.09.1975, и др.

ГрадК РФ устанавливает состав проекта межевания территории. Указанный перечень является закрытым.

Требования к подготовке проекта межевания закреплены в Инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации (СНиП 11-04-2003), утвержденной приказом Госстроя РФ от 29.10.2002 № 150, действующей в части, не противоречащей ГРАДК РФ.

Согласно указанной Инструкции при разработке проекта межевания территорий должно быть обеспечено соблюдение следующих требований:

- границы проектируемых земельных участков устанавливаются в зависимости от функционального назначения территориальной зоны и обеспечения условий эксплуатации объектов недвижимости, включая проезды, проходы к ним;

- границы существующих землепользований при разработке плана межевания не подлежат изменению, за исключением случаев изъятия земель для государственных и общественных нужд в соответствии с законодательством или при согласии землепользователя на изменение границ земельных участков.

На территориях, подлежащих застройке, размеры земельных участков определяются в соответствии с действующими градостроительными нормативами, нормами предоставления земельных участков и градостроительными регламентами, установленными правилами землепользования и застройки.

В случае если размеры ранее предоставленного земельного участка меньше размеров, установленных градостроительными нормативами или нормативным правовым актом органа местного самоуправления, то в процессе проектирования размеры данного участка могут быть увеличены до нормативных размеров при наличии свободных земель.

При разработке проекта межевания территорий в границы земельных участков включаются территории: под зданиями и сооружениями; проездов, пешеходных дорог и проходов к зданиям и сооружениям; открытых площадок для временного хранения автомобилей; придомовых зеленых насаждений, площадок для отдыха и игр детей; хозяйственных площадок; физкультурных площадок; резервных территорий.

Для территориальных зон промышленной и коммунально-складской застройки границы земельных участков предприятий и иных объектов определяются с учетом количества работающих, технологии производства, грузооборота и других характеристик существующих и размещаемых объектов исходя из минимально допустимых размеров земельных участков и нормативной плотности застройки площадок предприятий.

При значительном превышении нормативного размера земельного участка, занимаемого отдельным предприятием, при установлении его границ размер занимаемого участка может быть уменьшен до нормативного размера при соответствующем обосновании.

При установлении размеров и границ земельных участков в зонах исторической застройки учитываются исторические границы домовладений, определяемые на основе архивных данных, историко-архитектурных опорных планов и проектов зон охраны памятников истории и культуры.

Для сложившихся и вновь формируемых объектов недвижимости, находящихся в собственности нескольких организаций, выделяется единый земельный участок, размер и границы которого устанавливаются в соответствии с основным функциональным назначением объекта. При этом за отдельным землепользователем условно закрепляется часть участка пропорционально занимаемой полезной площади здания без закрепления границ в натуре.

Границы земельных участков под временные торговые точки устанавливаются на основании нормативного правового акта органа местного самоуправления в соответствии с градостроительной документацией исходя из минимальных размеров их участков (площадь, занимаемая самими строениями, и зоны хозяйственного обслуживания). При этом пешеходная зона, подъезды и другие элементы территорий общего пользования не включаются в границы.

При разработке проекта межевания уточняются публичные сервитуты, в соответствии с которыми землепользователи обязаны обеспечить: безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры); возможность размещения межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; возможность доступа на участок представителей соответствующих служб для ремонта объектов инфраструктуры и других целей. Суханов Е.А. О проекте Федерального закона «О земле» // Вестник Московского университета. Серия 11. Право. - 1994. - С. 174.

Проекты межевания разрабатываются в составе графических и текстовых материалов.

Графические материалы выполняются в масштабе 1:500-1:2000 и включают в себя план фактического использования территории и проект межевания территории, на которых указываются красные линии, границы земельных участков, контуры зданий и сооружений, существующие и проектируемые территории общего пользования, публичные сервитуты.

Пояснительная записка содержит характеристику территории, на которую осуществляется межевание; сведения об использованных материалах по установлению границ земельных участков и особенностях межевания; перечень публичных сервитутов; обоснования принятых решений.

При разработке проектов межевания учитываются красные линии, опорные (дежурные) планы территорий городов и других поселений, регистрационные планы подземных инженерных коммуникаций и атласы геологических выработок.

Обязательными положениями проекта межевания территорий являются:

- границы земельных участков;

- предложения по установлению публичных сервитутов.

Проекты межевания территорий в виде графических и текстовых материалов являются основанием для выноса в натуру (на местность) границ земельных участков, установления публичных сервитутов, выдачи кадастровых карт (планов) земельных участков и формирования объектов недвижимости.

Согласно ГрадК РФ в составе проектов межевания территорий осуществляется подготовка градостроительных планов земельных участков. Это требование является обязательным. Таким образом, подготовка проекта межевания территории в любом случае должна завершаться подготовкой градостроительных планов земельных участков, находящихся в границах такой территории. Что касается градостроительного плана, то он может подготавливаться как в составе проекта межевания территории, так и в качестве самостоятельного отдельного документа.

3.4. Проекты застройки

Объектами, для которых разрабатываются проекты застройки, являются территории кварталов, микрорайонов и другие элементы планировочной структуры поселений в границах установленных красных линий или земельных участков. Эти критерии отличают данные проекты от проектов планировки и проектов межевания.

В ГрадК РФ определено, каким должно быть содержание проектов застройки. В проектах определяются линии регулирования застройки; расположение зданий, строений и сооружений, этажность, тип и другие их характеристики; архитектурное решение застройки; системы инженерного оборудования, связи и благоустройства, а также условия присоединения указанных систем к сооружениям и коммуникациям; организация движения транспортных средств и пешеходов и территории общего пользования. В проектах застройки могут быть урегулированы и другие вопросы, необходимость решения которых обусловлена местными условиями. Земельное право России. Учебник по специальности «Правоведение» / Под ред. В.В. Петрова. - М.: Зерцало, 1997. - С. 189.

По общему правилу, проекты разрабатываются по заказу органов местного самоуправления или по инициативе застройщика. Порядок разработки и утверждения проектов застройки установлен в п. 4 статьи 60 ГрадК РФ 1998 г.

При разработке проектной документации должна обеспечиваться приоритетность вопросов охраны окружающей среды, рационального природопользования, защиты здоровья и формирования экологически безопасной среды обитания населения. Этим вопросам в процессе проектирования уделяется большое внимание.

На всех стадиях градостроительного проектирования должно быть оценено состояние качества атмосферного воздуха путем расчетов уровней загрязнения атмосферы от совокупности всех видов и источников загрязнения и составлен прогноз его изменения. В проектах планировки новых или реконструируемых производственных зон, а также для отдельно расположенных объектов, имеющих источники выбросов загрязняющих веществ в атмосферный воздух, должны предусматриваться санитарно-защитные зоны, размеры которых должны определяться на основе расчетов рассеивания выбросов загрязняющих веществ. При проектировании уличной сети необходимо учитывать существующий и перспективный уровень загрязнения атмосферного воздуха отработанными газами автомобилей и предусматривать планировочные мероприятия по локализации зон загазованности.

Объектами защиты от источников внешнего шума в городе являются жилые и общественные здания, спортивные и лечебные учреждения, рекреационные и курортные зоны и прилегающие к ним территории. Шумовые характеристики источников внешнего шума, уровни проникающего в жилые и общественные здания звука и уровни шума на территориях застройки, требуемая величина их снижения, выбор мероприятий и средств шумозащиты определяются согласно действующим нормативным документам. Земельное право. Учебное пособие / Под ред. Р.К. Гусева. - М.: «Контакт-Инфра-М», 2000. - С. 176.

Разрабатываемые меры защиты должны предусматривать градостроительные, архитектурно-планировочные, строительно-акустические мероприятия; активное использование подземного пространства для размещения транспортных и других источников интенсивного внешнего шума. В результате реализации мер защиты должно обеспечиваться функциональное зонирование городской территории и формирование застройки с учетом требуемой степени акустического комфорта; устанавливаться санитарно-защитные зоны между жилой застройкой города и промышленными, коммунально-транспортными предприятиями, другими пространственными источниками шума и т.д.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Правовой режим земель поселений - это совокупность содержащихся в земельном, экологическом, градостроительном и ином законодательстве РФ и ее субъектов, а также в нормативных правовых актах органов местного самоуправления условий и правил разрешенного использования, охраны, учета и мониторинга земель городских и сельских поселений, распространяющихся как на поселение в целом, так и учитывающих особенности отдельных территориальных зон.

Установление правового режима земель поселений призвано обеспечить реализацию конституционных прав и обязанностей граждан и их объединений на землю, а также учесть публичные интересы в части беспрепятственного пользования городской и сельской территорией для удовлетворения коммунальных, культурно-бытовых, транспортных и иных потребностей населения.

Нормативно-правовое обеспечение правового режима земель поселений в целом заслуживает высокой оценки. Предусмотренная градостроительным законодательством схема регулирования градостроительной деятельности в поселениях является демократичной и не уступает прогрессивным зарубежным аналогам. Разработка органами местного самоуправления правил застройки, содержащих градостроительные регламенты, теоретически позволяет преодолеть имеющиеся коррупционные схемы с участием отдельных должностных лиц этих органов и упростить процедуру получения необходимых документов, разрешающих застройку земельных участков. Однако массовый отказ органов местного самоуправления разработать указанные правила застройки (они приняты всего лишь в восьми-десяти крупных городских муниципальных образованиях России) не позволяет в полной мере реализовать замысел ГрадК РФ.

Следовательно, основные усилия законодателя в сфере установления и реализации правового режима земель поселений должны быть направлены не cтолько на разработку новых законов, сколько, главным образом, на создание механизма реализации положений ГрадК РФ, создание системы гарантий реализации прав и законных интересов граждан в этой сфере. В первую очередь это касается права на информацию и благоприятную среду жизнедеятельности, учета мнения населения при принятии градостроительных решений. Но одних правовых инструментов здесь недостаточно. Необходима разработка экономических, организационных, политических и иных мероприятий по созданию надлежащих правовых основ реализации прав граждан в области использования и охраны земель поселений. Затрудняют участие органов государственной власти Российской Федерации и ее субъектов в защите указанных прав граждан два обстоятельства.

Таким образом, в части «условий и порядка пользования» землями поселений следует руководствоваться градостроительным законодательством, а в части «владения и распоряжения» - земельным и гражданским законодательством. Другими словами, градостроительное законодательство определяет посредством установления градостроительных регламентов, как можно использовать земельный участок, из каких имеющихся параметров и видов использования собственник (пользователь, арендатор) может выбрать устраивающий его вариант. Земельное законодательство устанавливает оборотоспособность земельных участков поселений, порядок проведения торгов, приватизации участков и т.д. Гражданское законодательство определяет форму сделок с землей, обязательность их государственной регистрации (а в ряде случаев и нотариального удостоверения) и т.д. Таким образом, правовой институт земель поселений является комплексным (межотраслевым), регулируемым нормами, в первую очередь, градостроительного и земельного права, а также экологического, гражданского, муниципального и иных отраслей права.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативные акты
1. Конституция Российской Федерации (с изм. от 14.10.2005) // РГ от 25.12.1993, № 237, СЗ РФ от 17.10.2005, № 42, ст. 4212.

2. Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 07.03.2005) // СЗ РФ от 29.10.2001, № 44, ст. 4147, СЗ РФ от 07.03.2005, № 10, ст. 763.

3. Градостроительный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ // СЗ РФ от 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 16.

4. Градостроительный Кодекс Российской Федерации от 07.05.1998 № 73-ФЗ (ред. от 29.12.2004) // СЗ РФ от 11.05.1998, № 19, ст. 2069, СЗ РФ от 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 17.

5. Гражданский процессуальный Кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ (ред. от 21.07.2005) // СЗ РФ от 18.11.2002, № 46, ст. 4532, СЗ РФ от 25.07.2005, № 30 (ч. 1), ст. 3104.

6. Арбитражный процессуальный Кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 № 95-ФЗ (ред. от 31.03.2005) // СЗ РФ от 29.07.2002, № 30, ст. 3012, СЗ РФ от 04.04.2005, № 14, ст. 1210.

7. Воздушный Кодекс Российской Федерации от 19.03.1997 № 60-ФЗ (ред. от 21.03.2005) // СЗ РФ от 24.03.1997, № 12, ст. 1383, СЗ РФ от 28.03.2005, № 13, ст. 1078.

8. Лесной кодекс Российской Федерации от 29.01.1997 № 22-ФЗ (ред. от 09.05.2005) // СЗ РФ от 03.02.1997, № 5, ст. 610, СЗ РФ от 09.05.2005, № 19, ст. 1752.

9. Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 06.10.2003 № 131-ФЗ (ред. от 18.04.2005) // СЗ РФ от 06.10.2003, № 40, ст. 3822, СЗ РФ от 25.04.2005, № 17, ст. 1480.

10. Федеральный закон «О связи» от 07.07.2003 № 126-ФЗ (ред. от 09.05.2005) // СЗ РФ от 14.07.2003, № 28, ст. 2895, СЗ РФ от 09.05.2005, № 19, ст. 1752.

11. Федеральный закон «О техническом регулировании» от 27.12.2002 № 184-ФЗ (ред. от 09.05.2005) // СЗ РФ от 30.12.2002, № 52 (ч. 1), ст. 5140, СЗ РФ от 09.05.2005, № 19, ст. 1752.

12. Федеральный закон «Об охране окружающей среды» от 10.01.2002 № 7-ФЗ (ред. от 09.05.2005) // СЗ РФ от 14.01.2002, № 2, ст. 133, СЗ РФ от 09.05.2005, № 19, ст. 1752.

13. Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 № 28-ФЗ (ред. от 22.08.2004) // СЗ РФ от 10.01.2000, № 2, ст. 149, СЗ РФ от 30.08.2004, № 35, ст. 3607.

14. Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» от 06.10.1999 № 184-ФЗ (ред. от 21.07.2005) // СЗ РФ от 18.10.1999, № 42, ст. 5005, СЗ РФ от 25.07.2005, № 30 (ч. 1), ст. 3104.

15. Федеральный закон «О почтовой связи» от 17.07.1999 № 176-ФЗ (ред. от 22.08.2004) // СЗ РФ от 19.07.1999, № 29, ст. 3697, СЗ РФ от 30.08.2004, № 35, ст. 3607.

16. Федеральный закон «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» от 30.03.1999 № 52-ФЗ (ред. от 09.05.2005) // СЗ РФ от 05.04.1999, № 14, ст. 1650, СЗ РФ от 09.05.2005, № 19, ст. 1752.

17. Федеральный закон «О погребении и похоронном деле» от 12.01.1996 № 8-ФЗ (ред. от 21.04.2005) // СЗ РФ от 15.01.1996, № 3, ст. 146, СЗ РФ от 25.04.2005, № 17, ст. 1482.

18. Федеральный закон «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» от 24.11.1995 № 181-ФЗ (ред. от 29.12.2004) // СЗ РФ от 27.11.1995, № 48, ст. 4563, СЗ РФ от 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 25.

19. Основы законодательства Российской Федерации о культуре от 09.10.1992 № 3612-1 (ред. от 22.08.2004) // ВСНД и ВС РФ от 19.11.1992, № 46, ст. 2615, СЗ РФ от 30.08.2004, № 35, ст. 3607.

Специальная литература

20. Алакоз В., Киселев В., Шмелев Г. Зачем России земельная реформа. - М. 1999.

21. Балезин В. П. Правовой режим земель населенных пунктов. - М., 1980.

22. Боголюбов С. А., Жариков Ю. Г. Правовая основа экологической деятельности в городе. - М., 1995.

23. Быстров Г. Е. Земельная реформа в России: правовая теория и практика // Государство и право. - 2000. - № 4.

24. Дозорцев В. А. Тенденции развития российского гражданского права при переходе к рыночной экономике // Международная научно-практическая конференция. Гражданское законодательство Российской Федерации: состояние, проблемы, перспективы. Концепция гражданского законодательства Российской Федерации и тезисы докладов. - М. 1994.

25. Жариков Ю. Г. Градостроительство и земля // Государство и право. - 1984. - № 11.

26. Земельное право. Учебник / Под ред. С.А. Боголюбова. - М.: Норма-Инфра-М, 1999. 400 с.

27. Земельное право России. Учебник / Под ред. Ю.Г. Жарикова. - М.: Былина, 2002. 408 с.

28. Земельное право России. Практикум: Учеб. пособие для вузов / Под ред. А.К. Голиченкова. - М.:БЕК, 2001. 224 с

29. Земельное право России. Учебник по специальности «Правоведение» / Под ред. В.В. Петрова. - М.: Зерцало, 1997. 300 с.

30. Земельное право. Учебное пособие / Под ред. Р.К. Гусева. - М.: «Контакт-Инфра-М», 2000. 205 с.

31. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации. Теория и тенденции развития. - М., 1999.

32. Комов Н., Родин А., Алакоз В. Земельные отношения и землеустройство в России. - М. 1995.

33. Краснов Н.И. О понятиях рационального использования и охраны земли // Государство и право. - 1999. - № 10.

34. Крассов О.И. Земельное право. Учебник. - М.: Юристь, 2004. 624 с.

35. Лисина Н.Л. Правовой режим земель поселений. Учебное пособие. - М.: «Дело», 2004. 232 с.

36. Осипов Н.Т. Учебно-методические указания по изучению курса «Советское земельное право» - Л., 1968.

37. Пашова М.С. Проблемы развития земельного законодательства субъектов Российской Федерации // Проблемы развития экологического, аграрного, земельного законодательства в субъектах Российской Федерации. - Оренбург. 1997.

38. Сай С.И. Земельная политика и совершенствование земельных отношений в России на пороге XXI века // Правовое регулирование рынка недвижимости. - 2000. - № 4 (5) - М.

39. Суханов Е.А. О проекте Федерального закона «О земле» // Вестник Московского университета. Серия 11. Право. - 1994.

40. Сыродоев Н.А. Землепользование социалистических организаций и граждан. - М., 1975.

41. Турубинер. Право государственной собственности на землю в Советском Союзе. - М., 1958.

Судебная практика

42. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 февраля 2005 г. № 11801/12 // ВВАС РФ. - 2005. - № 7.

43. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2004 г. № 11672/05 // ВВАС РФ. - 2004. - № 8.

44. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 декабря 2002 г. № 9614/04 // ВВАС РФ. - 2003. - № 4.

45. Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 22.02.2005 по делу № Ф03-А04/04-1/4583 // СПС Гарант.

46. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.02.2005 по делу № Ф08-6634/2004 // СПС Гарант.

47. Постановление Президиума ВАС РФ № 3617/26 от 25 февраля 1997 // Вестник ВАС РФ. - 1997. - № 6.

48. Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 20 апреля 2005 г. № 111п02 // БВС РФ. - 2005. - № 12.

49. Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 23 июля 2004 г. № 231к05 // БВС РФ. - 2004. - № 11.

50. Постановление Президиума ВАС РФ от 12 марта 1996 г. №6974/94 // Вестник ВАС РФ. - 1996. - № 7.

Страницы: 1, 2, 3, 4