Земля представляет собой прежде всего основу жизни и деятельности человека, важнейший природный объект и природный ресурс, используемый в предпринимательской и иной хозяйственной деятельности, в том числе и в качестве основного средства производства в сельском и лесном хозяйстве.

В экологическом аспекте земля является главным звеном всех наземных биоценозов и биосферы планеты в целом. Важнейшее ее свойство - плодородие - обеспечивает рост и развитие растений. Земля служит питательной средой для растительного и животного мира, сохраняет воду и очищает ее естественным путем.

Согласно Конституции Российской Федерации в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации находятся, в частности, вопросы пользования, владения и распоряжения землей, недрами, водными и другими природными источниками. Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование, распоряжение землей осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В соответствии с целевым назначением все земли в государстве (образующие государственный земельный фонд) подразделяются на семь категорий земель. Целью контрольной работы будет рассмотрение одной из этих категорий - земель сельскохозяйственного назначения.

При изучении земельного права - как учебной дисциплины, как науки, как отрасли права - важно уяснить его предысторию, его ведущее место в регулировании земельных отношений, способы преодоления возникающих проблем. Рассмотрение вопроса о землях сельскохозяйственного назначения давно назрело ввиду реформирования экономики России и изменившихся социально-экономических условий в стране.

1. Понятие земель сельскохозяйственного назначения

Для определения понятия земель сельскохозяйственного назначения необходимо выяснить, какие виды деятельности относятся к сельскому хозяйству как отрасли. Существуют группировки видов деятельности по отраслям, отличающимся характером функций, выполняемых ими в общей системе общественного разделения труда. Внутри крупных отраслей народного хозяйства выделяются более дробные отрасли, связанные с выполнением определенных общественных функций. В классификаторе предусмотрен перечень отраслей народного хозяйства. Сельское хозяйство относится к сфере материального производства. В сельское хозяйство включаются следующие основные подотрасли: растениеводство, животноводство и обслуживание сельского хозяйства. К растениеводству относятся производство зерновых; картофелеводство и овощеводство; свекловодство; производство плодов и винограда; хлопководство; производство масличных культур; производство кормовых культур и другие направления растениеводства.

Сфера животноводства подразделяется на мясное и молочное скотоводство; свиноводство; овцеводство и козоводство; птицеводство, в том числе: птицеводство яичное и мясное, птицеобъединения (мясо-яичные); инкубаторно-птицеводческие станции. К животноводству относятся также коневодство, оленеводство, верблюдоводство, звероводство, пчеловодство, шелководство и пр. Рыбоводством является деятельность, связанная с рыборазведением и акклиматизацией рыбы, и некоторые другие ее виды.

Обслуживанием сельского хозяйства является деятельность по эксплуатации оросительных, ирригационных, обводнительных и осушительных мелиоративных систем, систем сельскохозяйственного водоснабжения; ветеринарное обслуживание и др.

К категории сельскохозяйственного назначения Земельный кодекс РФ относит земли, целевым назначением которых является их использование в сельскохозяйственном производстве, для осуществления различных видов деятельности, указанных выше. Это - земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства, т.е. земли, которые в настоящее время уже используются в сельском хозяйстве, и земли, предназначенные для этих целей.

Указанные земли должны находиться за чертой поселений. В том случае, если земли, используемые для ведения сельскохозяйственного производства, находятся на территории поселения, то на них распространяется правовой режим земель поселений. Это - зоны сельскохозяйственного использования. Не являются землями сельскохозяйственного назначения также нелесные земли лесного фонда, используемые для ведения сельскохозяйственного производства.

Земли сельскохозяйственного назначения делятся на два основных вида. Основную их часть составляют сельскохозяйственные угодья, т.е. земли, используемые как средство производства. Другая разновидность этих земель - земли, которые используются как территориальный базис для размещения внутрихозяйственных дорог, коммуникаций. На этих землях могут быть расположены замкнутые водоемы, постройки и сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, т.е. объекты недвижимости, непосредственно обслуживающие нужды сельского хозяйства.

Особое положение занимают земли, занятые древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия различных неблагоприятных воздействий. С одной стороны, эти земли используются как средство производства для выращивания данной растительности, с другой - как территориальный базис для ее размещения.

Согласно п.1 ст.79 ЗК РФ сельскохозяйственные угодья в зависимости от их естественных природных свойств и экономической целесообразности использования в целях растениеводства или животноводства подразделяются на следующие виды угодий: пашня, сенокосы, пастбища, земли, занятые многолетними насаждениями, и залежи. Кроме того, в составе этих сельскохозяйственных угодий выделяются также особо ценные для данного региона продуктивные земли, в том числе опытные поля (участки) научно-исследовательских учреждений и учебных заведений. Перечень участков таких земель устанавливается законодательством субъектов РФ.

Земли, занятые древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений (полезащитными лесными насаждениями), имеют весьма своеобразный правовой режим, который определяется в лесном законодательстве и законодательстве о мелиорации земель.

Древесно-кустарниковая растительность, расположенная на землях сельскохозяйственного назначения, предназначена согласно ст.134 Лесного кодекса РФ для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений посредством использования почвозащитных, водорегулирующих и иных свойств лесной растительности.

Рубки древесно-кустарниковой растительности, расположенной на землях сельскохозяйственного назначения, должны обеспечивать улучшение состояния этой растительности и выполнение ею своих функций. Допускается проведение рубок ухода, санитарных рубок, рубок реконструкции и обновления, а также прочих рубок древесно-кустарниковой растительности. Порядок лесоразведения на землях сельскохозяйственного назначения, ухода за древесно-кустарниковой растительностью, ее использование, охрана и защита, а также государственный контроль за использованием, охраной и защитой этой растительности определяются законодательством РФ.

Вопросы создания таких лесонасаждений регулируются Федеральным законом "О мелиорации земель". Статья 2 данного Закона определяет мелиорацию земель как коренное улучшение земель путем проведения гидротехнических, культуртехнических, химических, противоэрозионных, агролесомелиоративных, агротехнических и других мелиоративных мероприятий. Мелиоративные мероприятия - проектирование, строительство, эксплуатация и реконструкция мелиоративных систем и отдельно расположенных гидротехнических сооружений, обводнение пастбищ, создание систем защитных лесных насаждений, проведение культуртехнических работ, работ по улучшению химических и физических свойств почв, научное и производственно-техническое обеспечение указанных работ. Государственные мелиоративные системы - это мелиоративные системы, находящиеся в государственной собственности и обеспечивающие межрегиональное и (или) межхозяйственное водораспределение и противопаводковую защиту, а также противоэрозионные и пастбищезащитные лесные насаждения, которые необходимы для обеспечения государственных нужд. К мелиоративным системам индивидуального пользования относятся мелиоративные системы, находящиеся в собственности гражданина (физического лица) или юридического лица либо переданные в установленном порядке в пользование гражданину (физическому лицу) или юридическому лицу, а также защитные лесные насаждения, необходимые указанным лицам только для их нужд.

2. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

Статья 78 Земельного кодекса РФ конкретизирует цели использования земель сельскохозяйственного назначения и перечисляет субъектов, которые вправе использовать земли данной категории. В некоторых случаях особенности правового режима земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения определяются характером деятельности соответствующего субъекта, который использует земельный участок.

2.1 Основания возникновения права землепользования на землях сельскохозяйственного назначения

Рассмотрим основания возникновения права землепользования на землях сельскохозяйственного назначения. Согласно ст.8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения такие земли можно покупать и продавать. Существует преимущественное право покупки такого земельного участка:

а) прежде всего субъекту РФ (на территории которого земельный участок расположен). После совершения сделки земельный участок поступает в государственную собственность данного субъекта Федерации;

б) муниципальному образованию (в лице соответствующего органа местного самоуправления) в случаях, прямо установленных законом данного субъекта РФ. В этом случае земельный участок сельскохозяйственного назначения поступает в муниципальную собственность.

Преимущественное право покупки отсутствует, если земельный участок продается с публичных торгов (например, на аукционе, конкурсе). В этом случае договор купли-продажи заключается с победителем торгов. Отсутствует упомянутое право и в той мере, в какой субъект РФ (либо орган местного самоуправления) -- не готовы уплатить за земельный участок ту цену, по которой он продается (т.е. цену продавца).

Необходимой предпосылкой совершения сделки по купле-продаже земельного участка является извещение о предстоящей продаже земельного участка. Продавец обязан направить высшему исполнительному органу власти субъекта РФ (они по разному называются: президент республики, губернатор края, глава администрации, области и т.п.), либо в орган местного самоуправления (если это прямо предусмотрено в законе соответствующего субъекта РФ):

а) письменное извещение. Устная информация об этом, равно как и опубликование объявления об этом в газетах, сообщения по радио, телевидению и т.п. не означает, что продавец надлежащим образом исполнил требования ст. 8 Закона об ОСЗ;

б) такое извещение, в котором обязательно должны содержаться следующие сведения:

-- намерение продать земельный участок (при этом указывается местоположение, площадь участка, его качества, назначение, относится ли он к сельскохозяйственным угодьям и т.п.). Закон не установил конкретные сроки, в которые должно быть направлено такое извещение (однако, в законе субъекта РФ может быть такой срок установлен). В связи с этим такое извещение должно быть направлено заблаговременно, в разумные сроки;

-- о цене земельного участка (это, в частности, необходимо, чтобы орган Государственной власти Российской Федерации (орган местного самоуправления) принял решение о том, воспользоваться ли своим преимущественным правом или нет);

-- о существенных условиях договора купли-продажи. К таким условиям относятся условия о предмете договора купли-продажи, условия, предусмотренные в качестве существенных законом, условия, по которым (по настоянию хотя бы одной из сторон) должно быть достигнуто соглашение;

Упомянутое выше извещение должно быть вручено под расписку (соответствующему работнику органа государственной власти или органа местного самоуправления) или направляется заказным письмом по почте с уведомлением о вручении. Несоблюдение этих требований означает, что продавец ненадлежащим образом известил орган государственной власти субъекта РФ (либо орган местного самоуправления).

Продавец земельного участка сельскохозяйственного назначения вправе продать земельный участок любому третьему лицу при условии, что:

а) орган государственной власти субъекта РФ (либо орган местного самоуправления -- если это предусмотрено законом данного субъекта Федерации):

-- либо прямо откажется от покупки земельного участка (т.е. от реализации своего преимущественного права. При этом причина отказа роли не играет (например, цена участка, по мнению органа государственной власти (органа местного самоуправления), завышена и т.д.);

-- либо не уведомит (письменным извещением) продавца о намерении приобрести земельный участок сельскохозяйственного назначения. При этом уведомление (о покупке либо, наоборот, об отказе в покупке земельного участка) должно быть направлено продавцу в течение одного календарного месяца со дня поступления извещения. Отсчет месячного срока начинается со следующего дня после даты, указанной в уведомлении о вручении извещения органу государственной власти Российской Федерации (либо органу местного самоуправления);

б) такая продажа произошла в течение одного календарного года. Этот срок по общему правилу также отсчитывается со следующего дня после дня поступления извещения в орган государственной власти Российской Федерации (или орган местного самоуправления). После истечения календарного года (если продавец не воспользовался правом продать земельный участок третьему лицу) продавец (если он намерен продать земельный участок) опять должен направить извещение о намерении продать свой земельный участок в высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ (либо орган местного самоуправления);

в) по цене, не ниже указанной в извещении. Иначе говоря -- запрещено продавать земельный участок сельскохозяйственного назначения третьему лицу по более низкой (чем это было сообщено в извещении органу государственной власти Российской Федерации, органу местного самоуправления) цене.

Если продавец не может продать земельный участок по цене, указанной в извещении (но зато есть возможность продать участок третьему лицу по более низкой цене), то продавец обязан направить в орган государственной власти Российской Федерации (орган местного самоуправления) новое извещение, с указанием новой цены (при этом орган государственной власти Российской Федерации, орган местного самоуправления получают вновь преимущественное право покупки земельного участка). Аналогично решается вопрос и в случаях, если изменяются (при продаже третьему лицу земельного участка) существенные условия договора: необходимо (в новом извещении) сообщить органу государственной власти Российской Федерации (либо органу местного самоуправления) новые существенные условия договора купли-продажи.

Переход прав на проданный земельный участок сельскохозяйственного назначения подлежит государственной регистрации.

При продаже земельного участка с нарушением преимущественного права, указанного выше, орган государственной власти Российской Федерации (орган местного самоуправления) может потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по такому договору купли-продажи. При этом такое требование предъявляется:

а) в судебном порядке. Решение суда будет основанием для государственной регистрации перехода прав к органу государственной власти Российской Федерации (органу местного самоуправления);

б) в течение одного года с момента государственной регистрации права собственности на земельный участок к третьему лицу.

В статье 9 указанного закона говориться об аренде земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с одним из них, действующим на основании доверенностей, выданных ему другими участниками долевой собственности. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет.

В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении трети срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.

Аренда таких земель является самостоятельным видом сделок по обороту земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

В аренду могут быть переданы:

а) как самостоятельный (т.е. отдельный) земельный участок сельскохозяйственного назначения (принадлежащий, например, на праве собственности только одному лицу);

б) так и земельный участок, находящийся в долевой собственности;

Необходимой предпосылкой передачи земельного участка в аренду является то, что:

а) этот участок прошел государственный кадастровый учет;

б) этому участку присвоен государственный кадастровый номер;

Если земельный участок сельскохозяйственного назначения передается в аренду лицом, которому единолично принадлежит этот участок, то такое лицо и указывается в качестве арендодателя. Если лицом, которому принадлежит лишь доля в праве общей собственности участок, то договор аренды заключается:

-- либо со всеми участниками долевого права собственности на земельный участок (т.е. все они подписывают этот договор как участники сделки непосредственно);

-- либо одним из участников долевой собственности (а остальные выдают последнему доверенности на совершение такой сделки). И в том, и в другом случае -- на стороне арендодателя выступают несколько лиц (т.е. участники права общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения).

Необходимо обратить внимание на следующие обстоятельства:

1) условие о сроке действия договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения является обязательным условием данного вида договоров (т.к. это условие, прямо предусмотренное в законе);

2) срок договора аренды земельного участка не может превышать 49 лет.

3) само по себе включение в договор аренды земельного участка условия о сроке, который превышает предельный срок, предусмотренный Законом об ОСЗ, не означает, что данный договор не заключен. Наоборот, он считается заключенным на срок, равный предельному. Таким образом, наличие такого условия в договоре аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения не является основанием для отказа в государственной регистрации этого договора.

Закон заинтересован в стабильности арендных отношений на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Также рассматриваемый Закон стимулирует надлежащее исполнение арендатором своих договорных обязанностей (в т.ч. и в части правильного и бережного использования земельного участка с учетом его назначения).

По общему правилу (если только иное не предусмотрено в законе либо в договоре аренды земельного участка), арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору, имеет:

а) преимущественное перед любыми третьими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (после того, как срок действия договора -- истек);

б) такое право лишь при прочих равных условиях (т.е. если он принимает те же условия, что арендодатель предлагает и третьим лицам, в т.ч. и условие о размере арендной платы). При этом необходимо учитывать правила ст. 621 ГК о том, что:

-- арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре аренды не указан в разумный срок до окончания действия договора;

-- при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон;

-- если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора он заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним дог вор аренды, либо только возмещения таких убытков.

В договоре аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения наряду с другими условиями могут быть предусмотрены:

1) условия о том, что земельный участок сельскохозяйственного назначения (предмет аренды) передается в собственность арендатора:

а) по общему правилу -- по окончании срока аренды. Однако в договоре аренды может быть предусмотрено, что такой переход может иметь место и до окончания срока аренды (если соответствующая сумма будет уже уплачена);

б) в той мере, в какой арендатор внесет обусловленную договором аренды выкупную цену (она может превышать арендную плату, может быть равной ей, может устанавливаться отдельно от арендной платы, и может включаться в ее состав и т.д.);

2) условия о том, что арендатор может выполнить дополнительные обязанности (по сравнению с «обычными») в целях выкупа арендованного земельного участка сельскохозяйственного назначения;

3) условия о необходимости соблюдения требований:

а) ст. 8 Закона об ОСЗ (о праве преимущественной покупки земель сельскохозяйственного назначения субъектом РФ и о необходимости извещать о намерении осуществить продажу такого земельного участка);

б) ст. 10 Закона об ОСЗ (о том, что арендатор вправе приобрести земельный участок, но по рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка).

Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения одновременно находящихся в аренде у одного арендатора -- не ограничивается.

Договор аренды между гражданами на срок более одного года или договор аренды, когда одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Такой договор подлежит государственной регистрации в соответствии с Законом о недвижимости.

По истечение срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных в:

а) п. 3 ст. 35 ЗК, предусматривающий, что собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке имеет преимущественное право его аренды, которая осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу;

б) п. 1 ст. 36 ЗК, устанавливающий, что исключительное право аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица -- собственники зданий, строений сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК и федеральными законами;

в) ст. 46 ЗК (об основаниях прекращения договора аренды, в т.ч. при ненадлежащем использовании земельного участка, включая и нарушение целевого назначения земельного участка сельскохозяйственного назначения и т.п.;

Существует право арендатора земельного участка передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу (т.е. т.н. перенайме) и право сдавать земельный участок в субаренду.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор может передать свои права и обязанности по договору другому лицу без согласия собственника (т.е. арендодателя) земельного участка (но при условии его уведомления). Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда и только при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором;

При наследовании земельных участков лицами, не достигших совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия. Этот срок (конечно, не) может превышать срок 49 лет.

При переходе права на земельный участок от одного собственника или арендатора к другому, ни категория, ни целевое назначение земель сельскохозяйственного назначения не могут быть изменены.

Статья 10 Закона гласит о предоставлении гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. Положения настоящего пункта не распространяются на случаи, предусмотренные пунктом 5 настоящей статьи.

В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Земельный участок, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды.

Следующее основание возникновения права землепользования на землях сельскохозяйственного назначения заключается в статье 11 Закона, а именно наследование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Необходимо учитывать, что:

1) наследование земельного участка осуществляется в соответствии с нормами действующего гражданского законодательства, в частности, согласно ст. 1181, 1182 ГК;

2) земельные участки сельскохозяйственного назначения могут передаваться по наследству и при наследовании по закону, и при наследовании по завещанию;

3) наряду с правилами ст. 11 Закона об ОСЗ, вопросы наследования земельных участков сельскохозяйственного назначения регулируются также положениями:

а) п. 10 ст. 22 ЗК (о том, что в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители (например, опекуны, попечители) могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия;

б) п. 3 ст. 3 Закона № 137 о том, что предоставление в собственность граждан ранее предоставленное им в пожизненное наследуемое владение сроком не ограничивается.

2.2 Основания прекращения права землепользования на землях сельскохозяйственного назначения

Перейдем к рассмотрению вопроса о прекращении права землепользования на землях сельскохозяйственного назначения. В ст. 44 Земельного кодекса РФ указаны виды оснований прекращения права собственности на землю. К ним относятся:

1) отчуждение (например, продажа) земельного участка другому лицу (другим лицам);

2) отказ собственника от права собственности на земельный участок.

О принудительном изъятии земельного участка говориться в статье 6 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные земельные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.

Речь идет о том, что эти земли могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, для создания защитных насаждений, для проведения научно-исследовательских, учебных и иных целей.

Определение размера причиненного окружающей среде вреда, в том числе земле как природному объекту, осуществляется на основании нормативов (качества окружающей среды, воздействия на окружающую среду, выбросов и сбросов и др.) в области охраны окружающей среды в соответствии с Федеральным законом от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды». Эти нормативы необходимо учитывать при определении размера убытков, а также возмещения потерь сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, животного мира и т.п.

Все эти правила обязательны:

а) и для собственников земельных участков сельскохозяйственного назначения;

б) и для землепользователей (например, лиц, которым такие земельные участки предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование;

в) и для землевладельцев (т.е. лиц, которые владеют земельными участками сельскохозяйственного назначения на праве пожизненного наследуемого владения;

г) и для арендаторов таких земельных участков.

Право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного срочного пользования земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения может быть прекращено принудительно по основаниям и в порядке, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации. Аренда земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть принудительно прекращена в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации.

Специфика этих правил состоит в том, что они посвящены прекращению иных (кроме права собственности) вещных прав на земельные участки сельскохозяйственного пользования, а именно:

а) права постоянного (бессрочного) пользования такими земельными;

б) права безвозмездного срочного (но не более чем на один год) пользования земельными участками сельскохозяйственного назначения. К числу лиц, которые обладают таким правом, относятся и лица, которым участок, предоставлен в качестве служебного надела;

в) право пожизненного наследуемого владения земельными участками сельскохозяйственного назначения.

При этом необходимо учитывать, что при переходе прав на земельный участок сельскохозяйственного назначения от одного из упомянутых выше лиц к другим, категория и целевое назначение этих земельных участков изменению не подлежат.

Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят принудительно у его собственника в судебном порядке в случае ненадлежащего использования. Случаи ненадлежащего использования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения определяются в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Это, в частности, означает, что:

а) право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения земельным участком сельскохозяйственного назначения могут быть прекращены вследствие:

-- использования такого участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к такой категории земель, как земли сельскохозяйственного назначения;

-- использования участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

-- неустранения совершенных умышленно земельных правонарушений (например, отравления, загрязнения, порча или уничтожение плодородного слоя почвы из-за нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений и т.д.).

— реквизиции земельного участка;

б) право безвозмездного срочного пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения может быть принудительно прекращено:

-- по тем же основаниям, что и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

-- по истечении срока, на который земельный участок сельскохозяйственного назначения был предоставлен;

-- при прекращении трудовых отношений работником, которому земельный участок был предоставлен в качестве служебного надела;

в) принудительное прекращение названных выше прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения производится в следующем порядке:

-- на соответствующее лицо налагается административный штраф и он предупреждается о необходимости устранить обстоятельства, служащие основанием для изъятия земельных участков;

-- при неустранении этих обстоятельств в установленный срок материалы об этом направляются в органы государственной власти и органы местного самоуправления. Это органы направляют в суд заявление о прекращении соответствующих прав на земельный участок сельскохозяйственного назначения;

-- по истечение десятидневного срока с момента вступления решения суда в законную силу о прекращении прав на земельный участок органы государственной власти и органы местного самоуправления, направляют заявление о прекращении прав на земельный участок.

Кроме того, у упомянутых выше лиц земельные участки сельскохозяйственного назначения могут быть изъяты для государственных и муниципальных нужд:

— в случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации, размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов взаимного размещения этих объектов, в связи с иными обстоятельствами;

-- путем принудительного отчуждения земельного участка. Оно может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.

Аренда земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть принудительно прекращена в соответствии с требованиями Земельного и Гражданского кодексов РФ. Земельный кодекс РФ, в частности, устанавливает, что аренда земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

-- использования такого участка не в соответствии с его целевым назначением и без учета того, что он относится к категории земель сельскохозяйственного назначения;

-- такое использование земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

-- совершения земельных правонарушений;

-- реквизиции земельного участка;

-- изъятия земельного участка.

При этом в ряде случаев прекращение аренды не допускается, например, период полевых сельскохозяйственных работ.

Гражданский кодекс РФ в частности, устанавливает, что:

-- по требованию арендодателя договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть досрочно расторгнут судом случаях, когда арендатор пользуется участком с существенным нарушение условий договора или назначением земельного участка, либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает земельный участок, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору земельного участка письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК);

-- по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет земельный участок в пользование арендатору либо создает препятствия пользовавшийся земельным участком в соответствии с условиями договора или назначение земельного участка; земельный участок имеет препятствующие пользован им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключен договора.

Особенности правил п. 3 ст. 6 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения состоят в том, что они посвящены изъятию земельного участка сельскохозяйственного назначения именно у собственника (а не у обладателей других вещных прав). При этом нужно учесть, что:

1) у собственника земельный участок сельскохозяйственного назначения может быть изъят в случае ненадлежащего использования. К такому использованию относятся, в частности:

-- использование участка без учета его целевого назначения;

— использование, приводящее к загрязнениям, порче, уничтожению плодородного слоя почвы;

-- нарушение правил применения удобрений, стимуляторов роста, правил обращения с ядохимикатами;

-- загрязнение, захламление, отравление, деградация из-за водной, ветровой эрозии и т.п.;

2) у собственников земельных участков сельскохозяйственного назначения, такие участки могут быть также:

а) реквизированы (в соответствии с правилами ст. 51 ЗК);

б) конфискованы (в соответствии с правилами ст. 50 ЗК);

в) принудительно изъяты (в соответствии с правилами ст. 49, 54, 55 ЗК).

При этом:

-- заявление в суд о принудительном изъятии у собственника земельного участка направляет орган государственной власти или орган местного самоуправления;

-- порядок подачи такого заявления установлен в ст. 54 ЗК.

Заключение

На нынешнем этапе, после принятия нового Земельного кодекса РФ, надо сосредоточить внимание не на его недостатках, а на изучении, освоении Кодекса, способах преодоления его пробелов, на правоприменении. Пробелы, повторы и противоречия, имеющиеся в Земельном кодексе РФ, подлежат анализу и устранению правовыми средствами. Отсутствие регулирования оборота сельскохозяйственных земель восполнено с помощью специального Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", вступившего в действие в январе 2003 г.

В свете проводимой в нашей стране земельной реформы радикально меняется и система управления эколого-правовым режимом собственности на землю, землепользования. Тем самым создаются условия для реального ускорения социально-экономического развития страны. Достижение данной цели должно происходить на основе обеспечения разумного природопользования. В новых условиях хозяйствования все природопользователи получают возможность большей самостоятельности в вопросах организации производственной деятельности, но вместе с тем повышается ответственность их за точное соблюдение целевого использования земли, организацию ее рационального использования. При этом в процессе осуществления своей деятельности они должны не просто максимально использовать качества земли, а принимать все необходимые меры для сохранения и улучшения этих качеств и способствовать всемерной охране земли. Поэтому основной акцент в работе органов государственного регулирования делается на контрольных функциях. Данные органы должны обеспечить научный подход к использованию и охране земли на основе достижений научно-технического прогресса, применения новых методов планирования в условиях перестройки всей системы государственного планирования экономического и социального развития страны.

Задача

При строительстве линии электропередачи осенью тракторами и автомашинами мехколонны было уничтожено 2 га семенного клевера и потравлено 3 га естественных сенокосных угодий колхоза им. Чкалова. В иске, предъявленном колхозом к мехколонне, правление колхоза просило взыскать с ответчика стоимость потерянного урожая исходя из плановой урожайности этих культур по хозяйству.

Решите дело.

Решение задачи

Согласно статьи 57 Земельного кодекса РФ возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные в том числе и ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц. Убытки возмещаются землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков. Возмещение убытков осуществляется за счет соответствующих бюджетов или лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшение качества земель.

Убытки состоят из двух составных частей, а именно: реального ущерба и упущенной выгоды. Об этом говорится в ст. 15 Гражданского кодекса РФ.

Реальный ущерб -- расходы, которые уже понес владелец земельного участка или должен будет произвести из-за того, что виновный не исполнил либо ненадлежащим образом исполнил обязательство. Эти расходы могут быть самыми разнообразными (например, расходы, необходимые для улучшения земель; расходы покупателя по договору поставки, выразившиеся в предоплате товаров, в аренде складских помещений, где удобрения должны были храниться, в уплате процентов за банковский кредит). Реальный ущерб может выражаться и в утрате земельного участка и т.п. (например, в обязательствах, возникающих из неосновательного обогащения), и в повреждении земельного участка и т.п.

Упущенная выгода -- т.е. те доходы, которые лицо, владеющее правом на землю (которое было нарушено) -- не получило (хотя могло бы получить, если бы права на землю не были нарушены). При этом если лицо, нарушившее чужое право на земельный участок, получило вследствие этого какие-либо доходы, то лицо, право которого нарушено, может потребовать возмещения (наряду с другими убытками) упущенную выгоду в размере на меньшем, чем такие доходы.

Нужно исходить из правил ст. 393 ГК о том, что при определении размеров убытков, по общему правилу принимаются цены, существовавшие в том месте, где нарушение было совершено. Следует применять цены, существовавшие на день, когда виновный (допустивший нарушение чужих прав на земельный участок) добровольно выполнил требования потерпевшего о возмещении убытков, а при отсутствии добровольного удовлетворения -- существовавшее в день предъявления в суд иска о возмещении убытков. Исходя из конкретных обстоятельств суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существовавшие в день выполнения решения. Кроме того, при удовлетворении требований об упущенной выгоде, учитываются предпринятые владельцем прав на земельный участок для ее получения действия и меры, сделанные с этой целью приготовления.

Решение суда вступившее в законную силу, является основанием:

а) чтобы понудить нарушителя прав на земельный участок исполнить обязанности в натуре (например, восстановить плодородие почв);

б) для возмещения убытков (упомянутых выше);

Для правильного разрешения этого дела нужно также учитывать положения:

1) ст. 64 ЗК (о порядке рассмотрения земельных споров);

2) ст. 74,75 ЗК, о том, что лицо, виновное в нарушении прав на земельный участок, наряду с возмещением убытков, исполнением обязанностей в натуре, может быть привлечено также к административной, уголовной и дисциплинарной ответственности за земельные правонарушения;

3) ст. 76 ЗК о возмещении убытков, потерь сельскохозяйственного и лесного производства, в т.ч. при ухудшении качества земель, временном занятии земель, ограничении прав на участки и т.п.

Наряду с удовлетворением иска правления колхоза к мехколонне возможно решение вопроса о привлечении виновных к уголовной, административной и дисциплинарной ответственности.

Согласно статьи 76 Земельного кодекса РФ юридические лица и граждане, причинившие вред в результате совершения земельного правонарушения могут быть привлечены у уголовной или административной ответственности в соответствии с нормами Уголовного кодекса РФ и кодекса об административных правонарушениях РФ. Также они могут нести дисциплинарную ответственность в соответствии с действующим трудовым законодательством. Наряду с этим они обязаны возместить причиненный земельным правонарушением вред. Такой вред подлежит возмещению в полном объеме.

Список используемой литературы

1. Конституция Российской Федерации. - М.: БЕК. 2000.

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (с изм. и доп. от 30 июня 2003 г.)

3. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с изм. и доп. от 7 июля 2003 г.)

4. Боголюбов С.А. Практическое значение Земельного кодекса России // Право и экономика, № 3, 2003.

5. Габбасов Р.Г., Голубева Н.В. О Земельном кодексе Российской Федерации // Налоговый вестник, № 3, 4, 5, 2002.

6. Галиева Р. Субъекты и объекты земельных прав // Российская юстиция, № 10, 2002.

7. Галиновская Е. Об обороте сельхозземель // эж-ЮРИСТ, № 8, 2003.

8. Ерофеев Б.В. Экологическое право России: Учебник для юридических вузов. - 6-е изд., испр. и доп. - М.: Юриспруденция, 2000.

9. Ерофеев Б.В. Земельное право России. М., 1994.

10. Комментарий к Земельному законодательству Российской Федерации / А.Н. Гуев. - М.: Издательство «Экзамен», 2003.

11. Комментарий к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" / Под ред. С.А. Боголюбова. - М.: Юридический дом "Юстицинформ", 2003.

12. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. С.А. Боголюбова. - М.: Юридический дом "Юстицинформ", 2002.

13. Комментарий к Земельному кодексу (из книги "Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации" / Под ред. М.В. Бархатова. - М.: Юрайт-Издат, 2002.

14. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. О.И. Крассова. - М.: Юристъ, 2002.