1.2 Понятие жилищных правоотношений 12
Глава 2. Особенности прекрашения жилижных правооношений
2.1 Прекращение жилищных правоотношений собственниками жилых помещений 20
2.2 Прекращение жилищных правоотношений лицами, не являющимися собственниками жилых помещений 48
2.3 Прекращение вещно-правовых отношений по пользованию чужими жилыми помещениями 65
Заключение 75
Библиографический список 78

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. Особенности жилищных правоотношений заключаются как в специфике объекта, так и в регламентации их совершения. Жилище имеет строго целевое назначение. Оно предназначено исключительно для проживания граждан. Следовательно, правоотношения по поводу жилых помещений имеют определенные законом пределы. Основания возникновения, изменения и прекращения жилищных правоотношений содержится в актах гражданского законодательства. Вместе с тем в актах жилищного законодательства также есть большое количество норм, регулирующих те ли иные основания (например, прекрашение договора социального найма жилого помещения, выселение, договор обмена и т.п.).

Для правильного применения правовых норм, регулирующих сделки, в которых в качестве объекта выступает жилое помещение, необходимо проводить черту между гражданским и жилищным законодательством. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями, лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Отношения, связанные с использованием жилища, его эксплуатацией, и целый ряд других вопросов регулируются жилищным законодательством. Нельзя не отметить то обстоятельство, что Конституция Российской Федерации относит к разной компетенции гражданское законодательство, с одной стороны, и жилищное - с другой.

Регулируемые Жилищным кодексом РФ отношения (жилищные отношения) имеют неоднородный характер. Некоторые из них представляют собой разновидность административно-правовых отношений, например отношения, возникающие в связи с учетом жилищного фонда, отнесением помещений к числу жилых помещений и исключением их из жилищного фонда, получением разрешения на переустройство и перепланировку жилых помещений, и др. Другие отношения по своему существу являются гражданско-правовыми. Это, в частности, возникающие между собственниками жилых помещений отношения по поводу пользования общим имуществом и управления многоквартирными домами.

Некоторые жилищные отношения оказываются одновременно специальной разновидностью гражданско-правовых отношений, и в этом случае возникает вопрос о том, нормы какого законодательства - гражданского или жилищного - должны применяться для регулирования таких отношений.

Особую актуальность тема приобретает в связи с изменениями, которые произошли в жилищном законодательстве в связи с введение нового Жилищного кодекса РФ.

Степень научной разработанности темы. Следует отметить, что, не смотря на то, что рассмотрением оснований прекращения жилищных правоотношений занималось значительное количество ученых их научные работы полностью или частично выполнены на базе недействующего в связи с введением нового Жилищного кодекса Российской Федерации законодательства, что явилось не малой проблемой при проведении дипломного исследования. Свои научные труды рассматриваемой теме посвятили такие авторы как Агафонова Н.Н., Ватман Д.П., Вишневская О.С., Емелкина И.А., Жицинский Ю.С., Кичихин А.Н., Конякина Т.Н., Корнеев С.М., Крашенинников П.В., Литовкин В.Н., Лыкова Э.Б., Макаров С.Ю., Марткович И.Б., Мушкин А.Е., Никитюк П.С., Потапова Н.С., Седугин П.И., Сенчищев В.И., Скрипко В.Р., Сысоев В.А., Титова А.А., Тихомирова М.Ю., Толстой Ю.К., Формакидов Д.А., Чигир В.Ф., Щенникова Л.В. и другие.

Целью работы является определить основания прекращения жилищных правоотношений. Дать понятие и общую характеристику наиболее распространенных оснований прекращения жилищных правоотношений, рассмотреть проблемы возникающие при прекращении жилищного правоотношения, по возможности предложить пути их решения.

Задачи стоящие перед исследованием следующие:

· рассмотреть понятие жилища и жилищных правоотношений;

· проанализировать основные вопросы правового регулирования прекращения жилищных правоотношений;

· классифицировать основания прекращения жилищных правоотношений;

· изучить материалы судебной практики.

Объектом исследования дипломной работы являются общественные отношения возникающие в области прекращения жилищных правоотношений, реализации при этом прав и интересов заинтересованных лиц.

Нормативную базу работы составили: Конституция РФ, гражданское и жилищное законодательство РФ, гражданское и жилищное законодательство РСФСР, федеральные законы.

Методы исследования. При проведении исследования использовались методы социально-правового, историко-правового, статистического и логико-юридического исследования, диалектический метод научного познания явлений окружающей действительности, отражающий взаимосвязь теории и практики.

Структура работы. Дипломная работа состоит из введения, двух глав, включающих в себя пять параграфов, заключения, библиографического списка.

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ ЖИЛИЩА И ЖИЛИЩНОГО ПРАВООТНОШЕНИЯ
1.1 Жилые помещения как объекты правоотношения

Исходя из самого названия жилого помещения очевидно, что оно, в отличие от других объектов недвижимости, имеет специальное назначение. Согласно п. 2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан. В литературе отмечается, что такое проживание может иметь временный или постоянный характер Емелкина И.А. Гражданско-правовые способы приобретения и защиты вещных прав на жилые и нежилые помещения: Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. - М., 2001. - С. 38.. Главным, пожалуй, является то, что помещение должно обладать определенным уровнем благоустройства, достигнутым в данном населенном пункте, отвечать санитарным и техническим нормам. В связи с этим жилые помещения следует отличать от строений, расположенных на садовых, дачных и иных земельных участках. На практике часто встречаются случаи, когда названные строения отвечают всем требованиям, чтобы считаться пригодными для проживания. Согласно ч. 3 ст. 9 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" Ведомости СНД и ВС РФ.-1993.- № 3.-Ст. 99. данные помещения могут быть переоформлены гражданами в жилые дома с приусадебными участками на праве частной собственности в порядке, установленном законодательством.

При рассмотрении вопроса о целевом назначении жилого помещения нельзя не обратиться к теме о пределах и ограничениях осуществления прав домовладельцами. Этот вопрос уже был предметом глубокого исследования, проведенного П.В. Крашенинниковым Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. - М.: Статут, 2000. - С. 9 - 21.. Различие правовой природы этих двух категорий заключается в том, что пределы осуществления права устанавливаются законом, тогда как ограничения основаны на воле собственника или воле судебных органов. Пределы как общие основания стеснения права собственности объективны, а ограничения - субъективны и являются частными установлениями.

Ввиду целевого назначения объекта законодатель устанавливает запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств, а также нарушение прав и интересов соседей. Последняя норма имеет большое значение для многоквартирных домов. ГК РФ устанавливает ответственность за нарушения этих предписаний. Согласно ст. 293 ГК, если собственник жилого помещения использует его не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения. В тех случаях, когда, несмотря на предупреждение, собственник продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Собственник жилого помещения должен соблюдать санитарные, строительные нормы и правила. Так, например, собственник квартиры в многоквартирном доме без разрешения компетентных органов не вправе произвести переустройство квартиры (п. 5 ст. 12 ФЗ «О товариществах собственников жилья») Собрание законодательства РФ.-1996.-№ 25.- Ст. 2963..

Что касается ограничений права собственности на жилище, то к их числу относятся установленные по воле собственника или суда ипотека, аренда, арест имущества.

С учетом изложенного, представляется, можно сделать следующий общий вывод. Жилое помещение как объект права собственности является недвижимостью, имеет все характерные признаки недвижимости, в том числе государственную регистрацию. Вместе с тем, в отличие от других объектов недвижимости, жилое помещение имеет строго целевое назначение, что в конечном счете предопределяет наличие многочисленных пределов осуществления права собственности.

Анализ норм действующего законодательства позволяет говорить о том, что понятие "жилое помещение" имеет собирательное значение. Поскольку первоначальной формой удовлетворения жилищной потребности являлось строительство жилого дома, именно с ним отождествляли рассматриваемое понятие. Однако жилой дом - не единственная разновидность жилых помещений. Поскольку в строительстве жилого дома, как правило, участвовало несколько лиц, последний поступал в общую собственность. Со временем люди пытались произвести раздел дома с тем, чтобы стать индивидуальными собственниками выделенных частей. В результате таких намерений в законодательстве появился такой вид жилого помещения, как часть жилого дома.

Вопрос о допустимости юридического деления дома, т.е. образования из него нескольких самостоятельных объектов права собственности, долгое время был предметом оживленной дискуссии. Как пишет М.В. Зимелева, "выделенная часть вещи - это определенная часть вещи, обособленная от других частей, но связанная с ними, т.е. не отделенная от них пространственно. Выделение частей не прекращает существования всей вещи в целом как предмета природы, так как физического раздробления или разделения ее не происходит. Но в то же время она перестает быть единым объектом права собственности, так как каждая выделенная часть превращается в самостоятельный объект права, в частности в объект права собственности, юридическая судьба которого не зависит от судьбы других выделенных частей. Институт этот был известен уже в Риме под названием "общность в выделенных долях" Зимелева М.В. Общая собственность в советском гражданском праве // Учен. зап. ВИЮН. - 1941. Вып. 2. - С. 80..

Свои сомнения по поводу неделимости дома высказывал Г.Ф. Шершеневич: «Существуют воззрения, распространенные в практике, в силу которых дом признается неделимым по существу... Обширный дом может иметь многочисленные службы и пристройки, так что при разделе каждая часть была бы снабжена всем необходимым... Что мешает разделу дома капитальной внутренней стеной... Следует признать, что по существу дом должен предполагаться вещью раздельной, но что предположение это может быть опровергнуто доказательством невозможности деления данного дома с сохранением за частями экономического значения целого» Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 140..

В советском гражданском праве первоначально проблема решалась согласно установившейся тогда практике нотариальных и коммунальных органов: жилой дом - неделимая вещь, представляющая собой единый хозяйственный объект и архитектурное целое. Поэтому в практике не допускается возникновение у собственника права индивидуальной личной собственности на реальную часть дома, а признается возможным лишь установление размера долей в праве собственности на дом, принадлежащий субъектам этого права Братусь С.Н. Гражданское право. Изд. 3-е. - М., Юрлитиздат. 1947. - С. 102; Иоффе О.С. Советское гражданское право: Курс лекций. - Л., 1958. - С. 340..

Вместе с тем существовала и другая точка зрения. Ряд авторов, анализируя приведенную выше практику, пришли к выводу о необходимости ее изменения и высказались за допустимость реального раздела дома на обособленные реальные части и закрепления этих частей на праве индивидуальной собственности за одним из сособственников. Что же касается тех частей дома, которые не могут быть обособлены (крыша, фундамент, лестничные клетки и т.д.), то они остаются в общей собственности самостоятельных собственников обособленных частей дома Зимелева М.В. Указ. соч. - С. 85; Годес А.Б. Некоторые вопросы правового регулирования жилищного строительства в СССР // Советское государство и право.- 1958. -№ 3.- С. 77-78..

Неопределенность в доктрине не могла не сказаться на правоприменении. Так, например, Черепахин Б.В. обращал внимание на противоречивость практики, когда нотариусы признавали право собственности на арифметическую долю в доме, а судьи - на конкретные помещения в доме Черепахин Б.В. Гражданско-правовая охрана интересов личности. - М.: Юр. лит., 1969. - С. 77.. Впоследствии Верховный Суд СССР в постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. № 4 "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом" признал, что требования о разделе подлежат удовлетворению, когда выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. - М., 1995. - С. 95..

Другой распространенной формой удовлетворения жилищной потребности граждан является приобретение квартир в многоквартирных домах. Особенность квартиры заключается в том, что связь квартиры с земельным участком не прямая, а опосредованная домом, в котором она находится Агафонова Н.Н. Право частной собственности граждан на квартиру: Дис... канд. юрид. наук. - М., 1994. - С. 59.. В связи с этим указывают, что включение таких помещений в категорию недвижимости должно быть предусмотрено в законе Емелкина И.А. Гражданско-правовые способы приобретения и защиты вещных прав на жилые и нежилые помещения: Дис... канд. юрид. наук. - М., 2001. - С. 38..

Несмотря на то что ГК РФ в отдельных своих статьях упоминает о квартире как об объекте недвижимости, а следовательно, вопрос является решенным, полагаем, что специальное указание в законе лишь подтверждает наличие у квартиры признаков, достаточных для отнесения последней наряду с жилым домом к числу недвижимого имущества. Квартира не может быть перенесена в другое место без изменения местонахождения дома в целом.

Следует согласиться с мнением Агафоновой Н.Н. которая отмечает, что законодатель совершенно прав, выделяя квартиру в качестве самостоятельного объекта права собственности Агафонова Н.Н. Право частной собственности граждан на квартиру: Дис... канд. юрид. наук. - М., 1994. - С. 49.. Квартира не может быть приравнена по правовому режиму к жилому дому, поскольку является частью многоквартирного дома, имеющего сложную систему отношений. Не может быть приравнена квартира по правовому режиму и к части жилого дома. Являясь частью многоквартирного дома, квартира имеет только один общий коридор, обеспечивающий выход на улицу сразу нескольким собственникам аналогичных жилых помещений. Как уже ранее было замечено, при разделе жилого дома каждому из сособственников должен быть обеспечен отдельный вход (выход).

Пожалуй, самой дискуссионной в жилищной сфере остается тема о части квартиры (комнаты) как объекте права собственности. До начала 90-х годов комнаты в квартирах не могли выступать объектами права собственности. Они могли быть лишь объектами договора найма. Ситуация изменилась с принятием 4 июля 1991 года Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», где было предусмотрено право граждан на приобретение в собственность комнат в коммунальной квартире Ведомости СНД и ВС РСФСР.-1991.-№ 28.-Ст. 959.. Позднее Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1991 года предусмотрел возможность купли-продажи освободившейся комнаты в коммунальной квартире Ведомости СНД и ВС РФ.-1993.- № 3.-Ст. 99..

Таким образом, на сегодняшний день можно окончательно говорить о том, что в действующем законодательстве комната признается самостоятельным объектом права собственности. Следует согласиться с П.В. Крашенинниковым в том, что такое решение вряд ли можно отнести к большим достижениям отечественного законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан. Однако законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат по существу означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с другими гражданами - пользователями других жилых помещений Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. - М.: Статут, 2000. - С. 31.. Помимо этого, хотелось бы отметить, что, коль скоро такое законодательное решение было принято, оно должно быть последовательно проведено в различных нормативно-правовых и судебных актах. Правовой режим объекта не должен содержать пробелов и противоречий, избранно распространяться в отношении однородной группы объектов.

Так, например, согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ № 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 24 августа 1993 года выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. - М., 1995. - С. 340..

Думается, позицию в этом вопросе, занятую Верховным Судом, едва ли можно признать удовлетворительной и с точки зрения действующего законодательства, и с точки зрения практической необходимости. Как уже было отмечено, действующее законодательство признает изолированную комнату самостоятельным объектом права индивидуальной собственности. В частности, допускается приватизация изолированной комнаты в коммунальной квартире. По своему строению коммунальная квартира, как правило, не отличается от квартиры, не имеющей такого статуса. И у той и у другой квартиры имеется только один вход. Нам представляется, что целесообразнее было бы признание возможности выдела доли в натуре, если имеется возможность предоставления сособственнику изолированной жилой комнаты с установлением в отношении объектов общего пользования (санузла, коридора, кухни) конструкции общей долевой собственности, аналогичной той, которая используется по отношению к объектам общего пользования всего многоквартирного дома. Данное решение делает "реальной" возможность выдела доли в натуре и в большей степени учитывает интересы сособственников.

Думается, что разъяснения, данные в вышеуказанном Постановлении Пленума Верховного Суда РФ, во многом сформулированы под влиянием Постановления Пленума Верховного Суда СССР № 4 "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом" от 31 июля 1981 года Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. - М., 1995. - С. 95.. Указанное Постановление содержит, по сути, аналогичное разъяснение, что дает нам основание полагать об отождествлении правового режима жилого дома и квартиры в многоквартирном доме, что является небесспорным. Как справедливо отмечает Ярошенко К.Б., "квартира и жилой дом должны рассматриваться как самостоятельные объекты права собственности, правовой режим которых может не совпадать" Ярошенко К.Б. Судебная практика по спорам, связанным с возникновением права собственности на квартиры в домах ЖСК // Комментарий судебной практики / Под ред. К.Б. Ярошенко. Вып. 1. - М.: Юрид. лит., 1994. - С. 44..

Таким образом, действующее законодательство предусматривает четыре разновидности жилого помещения: жилой дом, квартира, изолированная часть жилого дома и квартиры.

Жилое помещение предназначено для проживания граждан. В связи с тем что почти каждый человек живет в семье или стремится ее создать, оно служит местом жительства сразу нескольких людей. Проведение приватизации в нашей стране привело к тому, что в настоящее время жилое помещение чаще всего выступает объектом права общей собственности.

1.2 Понятие жилищных правоотношений
В жилищных законах не содержится определение понятия «жилищные отношения». До принятия ЖК РСФСР под жилищными правоотношениями обычно понимались исключительно гражданско-правовые отношения по пользованию гражданами жилыми помещениями, эти отношения регулировались гражданским законодательством. После кодификации жилищного законодательства и принятия в 1983 г. ЖК РСФСР понятие «жилищные отношения» стало рассматриваться в более широком смысле, как общее, собирательное понятие, охватывающее все виды жилищных отношений Вишневская О.С. Советское жилищное право. - Ростов на/Д., 1986. - С. 32; Литовкин В.Н. Жилищное право, жилищное законодательство - соотношение с гражданским правом // Новый Гражданский кодекс России и отраслевое законодательство. - М., Инфра. 1995. - С. 62..

Необходимость выработки такого понятия была обусловлена потребностью в комплексном подходе к решению жилищных вопросов в условиях существенного изменения и усложнения характера задач в области обеспечения граждан жильем Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. - М. Норма,2004. - С. 2.. По мнению Ю.К. Толстого, понятие «жилищные отношениям является собирательным. На это следует обратить внимание, поскольку в обыденном сознании жилищные отношения ассоциируются с отношениями по использованию уже полученного или приобретенного жилья Толстой Ю.К. Жилищное право. - М., Инфра. 1996. - С. 25.. Понятие «жилищные отношения» имеет в жилищном законодательстве такое же значение, как, например, понятие «водные отношения в водном законодательстве, понятие «лесные отношения» -- в лесном законодательстве, где эти понятия охватывают совокупность различных по юридической природе общественных отношений, регулируемых соответственно водным и лесным законодательством.

Жилищные правоотношения это общее, родовое понятие, которым охватываются различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и т.д.

В результате регулирования нормами жилищного права общественных отношений они приобретают правовую форму и становятся жилищными правоотношениями. Этим понятием, как справедливо отмечает Э.Б. Лыкова, охватывается широкий круг правоотношений, классифицируемый различными учеными по-разному в зависимости от того, что они понимают под жилищным правом: институт гражданского права, подотрасль или комплексную отрасль права. При этом наметился как широкий подход к рассматриваемой проблеме, так и чрезвычайно узкий Лыкова Э.Б. Жилищное право России: Учебное пособие. - Воронеж, 2002. - С. 52..

В частности, С.М. Корнеев относит к жилищным отношения по управлению жилищным фондом, его содержанию и ремонту; отношения, возникающие в связи с предоставлением гражданам жилых помещений и пользованием ими на условиях найма и аренды; отношения собственности в жилищной сфере и другие общественные отношения, связанные с удовлетворением жилищной потребности Корнеев С.М. Основные тенденции разлития жилищного Права в условиях становления рыночной экономики / Гражданское право России при переходе к рынку. - М., Инфра. 1995. - С. 149-150; Никитюк П.С. Жилищное право. - Кишинев, 1985. - С. 39-40.. Ю.К. Толстой называет, по существу, жилищными те же отношения, но полагает «жилищные отношения» собирательным понятием, включающим отдельные виды отношений разноотраслевой принадлежности Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. - М., Инфра. 1996. - С. 25.. В.Н. Литовкин считает жилищными исключительно отношения по владению и пользованию чужим имуществом, принадлежащим кому-либо другому на праве собственности (вещном праве). При этом отношения, возникающие из потребления собственною жилища, выводятся им за границы жилищных отношений Литовкин В.II. Жилищное право, жилищное законодательство»- соотношение с гражданским правом /Новый Гражданский кодекс России и отраслевое законодательство. - М., Инфра. 1995. - С. 57..

Разделяя в основном широкий подход к определению круга жилищных правоотношений, считаем возможным дать следующую их классификацию. Нельзя не согласиться с предложенным Ю.К. Толстым делением всех жилищных отношений на две большие группы:

1) организационные отношения, построенные на началах власти и подчинения;

2) отношения, складывающиеся на началах равенства их участников, которые подразделяются на имущественные и личные неимущественные отношения, вытекающие из факта соседства.

При этом организационные правоотношения автор не подвергает делению на отдельные виды, ограничиваясь лишь примерным их перечнем (отношения по управлению жилищным фондом, по учету нуждающихся в жилье граждан и распределению жилья). Поскольку эти два вида правоотношений приведены автором в качестве примера, можно предположить, что имеются и другие виды организационных отношений. Жилищный фонд может находиться в собственности юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов, а также муниципальных образований, которые управляют жилищным фондом через сеть создаваемых ими органов управления жилищно-коммунальным хозяйством (ЖКХ). Возникающие в процессе управления жилищным фондом отношения являются управленческими, и вряд ли их следует относить к числу организационных жилищных правоотношений. Иначе обстоит дело с отношениями, складывающимися между жилищно-эксплуатационными организациями и различными пользователями жилых помещений, основанными, как правило, на договоре найма. И хотя в них, как считает Э.Б. Лыкова, есть элементы организационных отношений, строятся они на началах равенства их участников Лыкова Э.Б. Жилищное право России: Учебное пособие - Воронеж, 2002. - С. 53-54..

К организационным следует отнести лишь один вид отношений, связанный с учетом нуждающихся граждан в жилье и распределением жилых; помещений из фонда социального использования, а также жилых помещений в жилищных или жилищно-строительных кооперативах. Они лежат в основе тех правоотношений, которые возникают в дальнейшем в связи с использованием предоставленного по ордеру жилья. Организационные отношения неразрывно связаны с жилищными, и их целесообразно отнести к одному из видов жилищных правоотношений Там же.- С. 54..

Правоотношения по использованию жилых помещений гражданами в основном являются имущественными, хотя среди них можно выделить небольшую группу личных неимущественных отношений (например, отношения соседства в коммунальной квартире).

С созданием рынка жилья в рыночные отношения вовлечены жилые помещения, входящие во все жилищные фонды, за исключением фонда социального использования. Жилые помещения из этого фонда распределяются среди нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан и передаются им бесплатно, т.е. без использования рыночных механизмов, в частности договора купли-продажи. Этим и обусловлено возникновение организационных отношений по поводу распределения жилья. На регулирование складывающихся при этом отношений в основном и был рассчитан ЖК РСФСР.

Что касается рыночных отношений, то они возникают, как правило, из договора коммерческого найма жилого помещения, а также договора поднайма и других оснований. Они являются в основном возмездными и регулируются ГК РФ.

Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

пользования общим имуществом собственников помещений;

отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

учета жилищного фонда;

содержания и ремонта жилых помещений;

переустройства и перепланировки жилых помещений;

управления многоквартирными домами;

создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

предоставления коммунальных услуг;

внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Жилищные отношения по использованию жилья можно также подразделить на отдельные группы в зависимости от оснований их возникновения.

В частности, они могут возникать из:

договора социального найма жилого помещения;

договора коммерческого найма жилого помещения;

членства в ЖСК (ЖК);

членства в семье гражданина -- собственника жилого помещения;

--членства в семье нанимателя жилого помещения, члена ЖСК (ЖК);

договора найма служебного жилого помещения;

договора найма жилого помещения в общежитии или другого специализированного жилого помещения;

договора пожизненного содержания с иждивением;

завещательного отказа;

договора поднайма жилого помещения, договора о вселении временных жильцов и др.

По объему жилищных прав все пользователи могут быть условно разделены на две группы:

имеющие самостоятельное право постоянного пользования жилым помещением (их можно условно именовать «первичными» пользователями -- после собственника или органа, им управомоченного);

не имеющие самостоятельного права пользования жилым помещением (их условно можно именовать «вторичными» пользователями жилого помещения).

В данной работе мы будем рассматривать только отношения, которые возникают в связи с утратой права собственности или иных вещных прав на жилище.

Как уже отмечалось особенностью российского законодательства является отсутствие перечня оснований прекращения жилищных правоотношений.

Однако анализируя гражданское и жилищное законодательства законодательство можно их выделить и классифицировать по различным основаниям.

В зависимости от юридического факта являющегося основанием прекращения жилищного правоотношения:

· события (пожар, наводнение, другие обстоятельства, в результате которых жилище прекращает существование);

· действия (прекрашение договора социального найма, купля-продажа, и т.д.)

· административные или судебные акты (выселение, переселение и т.п.).

В зависимости от отрасли правового регулирования выделяют следующие основания:

· основания, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации (купля-продажа, мена, рента и т.п.);

· основания, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации (прекрашение договора социального найма, обмен, выселение и т.д.).

В зависимости от относимости прекращения жилищного правоотношения к сделкам:

· являющиеся сделками;

· сделками не являющиеся.

В зависимости от принадлежности жилищного помещения можно выделить следующие основания:

· прекращение правоотношения собственником;

· прекращение правоотношения лицом, не являющимся собственником;

· прекращение правоотношения лицом, обладающим ограниченными вещными правами на жилое помещение.

Последняя классификация оснований прекращения жилищных правоотношений является наиболее приемлемой для полного рассмотрения и раскрытия темы дипломного исследования.

ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ПРЕКРАШЕНИЯ ЖИЛИЖНЫХ ПРАВООНОШЕНИЙ
2.1 Прекращение жилищных правоотношений собственниками жилых помещений

Как правило, прекрашение жилищных правоотношений собственниками, являются сделками. В работе будут рассмотрены наиболее важные из них.

Бесспорно, самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение и приобретение жилья, является договор купли-продажи жилого помещения. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое жилище, а покупатель обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму.

В качестве сторон по данному договору могут выступать граждане, юридические лица и муниципальные образования. По общему правилу продавцом в договоре купли-продажи выступает собственник жилой площади Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. - М., Статут. 2002.- С.244..

В отличие от прежнего законодательства Гражданский кодекс Российской Федерации ограничивается простой письменной формой заключения договора продажи путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550).

Гражданский кодекс не предусматривает обязательное нотариальное оформление договора продажи (как, впрочем, и мены, и дарения) недвижимого имущества. Вся нагрузка по соблюдению законодательства при оформлении соответствующих соглашений ложится на учреждения юстиции - органы государственной регистрации.

Договор обязательно должен содержать характеристику продаваемого жилого помещения: полный адрес, количество комнат, общую площадь (на практике указывают и жилую площадь). При отсутствии этих данных договор считается незаключенным. Представляется, что для квартир необходимо указывать и этаж продаваемого жилья.

Некоторое исключение из общего правила, изложенного в части первой ГК, предусматривается в отношении цены продаваемого жилья и другой недвижимости. Согласно ст. 555 при отсутствии условия о цене договор купли-продажи жилого помещения считается незаключенным.

Для более полной защиты прав покупателей независимо от того, юридическое это лицо или физическое, в ГК (ст. 556) установлено правило, по которому передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом, если иное не предусмотрено договором, обязательство передать жилище считается исполненным после вручения его покупателю и подписания соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче жилья на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать жилое помещение, а покупателя - его принять. Само по себе принятие покупателем жилого помещения, не соответствующего условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Достаточно четко Гражданский кодекс урегулировал отношения, связанные с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости. Из ст. 552 ГК следует, что одновременно с передачей права собственности на жилой дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для ее использования. При этом виды права на земельный участок могут быть различны Потапова Н.С., Илюшина М.Н. Круг субъектов вещных и обязательственных прав в отношении жилища//Нотариус.- 2005.- №1.- С.17..

Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды на соответствующий земельный участок.

Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый жилой дом, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец дома.

Гражданский кодекс Российской Федерации вводит специальную норму, устанавливающую особенности продажи жилых помещений, если в них проживают граждане, имеющие на это жилище самостоятельное право пользования. Например, когда происходит переход права собственности на жилое помещение, в котором остаются проживать члены семьи продавца, они согласно ст. 292 ГК сохраняют право пользования этим жилищем. Это возможно и при отчуждении жилого помещения, приобретенного по рентному договору, существенным условием которого было проживание отчуждателя на данной площади. В ст. 558 ГК устанавливается, что существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования им после его приобретения покупателем (например, члены семьи собственника), является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" содержит прямой запрет на продажу заселенных домов государственного, муниципального, и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них граждан. Причем данной норме придана обратная сила, т.е. она распространяется и на сделки, заключенные до вступления в силу названного Закона. Приведем конкретный пример.

Дом, состоящий из двух корпусов, находился на балансе НПО "Машиностроитель". В декабре 1991 г. НПО и Международная ассоциация делового сотрудничества "Пэком" заключили договор купли-продажи дома.

Проживающие в доме граждане обратились в суд с иском к НПО и ассоциации о признании договора недействительным. Ленинградский районный народный суд Москвы в удовлетворении иска отказал.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда решение народного суда оставила без изменения.

Президиумом Московского городского суда дело не рассматривалось в связи с отсутствием кворума.

Заместитель Генерального прокурора Российской Федерации в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации 17 февраля 2002 г. протест удовлетворила по следующим основаниям.

Отказывая в иске, народный суд пришел к выводу о том, что при заключении договора не были нарушены требования закона. Договор заключен с согласия Министерства машиностроения СССР, нотариально удостоверен и зарегистрирован в БТИ.

Между тем решение вынесено народным судом вопреки требованиям Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" и без учета конкретных обстоятельств данного дела.

Как видно из материалов дела, дом, в отношении которого возник спор, относится к государственному жилищному фонду.

Согласно ч. 3 ст. 19 названного Закона не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан.

В материалах дела нет данных о том, что проживающие в доме граждане дали согласие на его продажу.

Страницы: 1, 2, 3