При приватизации жилых помещений практически у всех граждан возникает один и тот же вопрос - в чем разница между совместной и долевой собственностью и какие последствия для членов семьи повлечет тот или иной выбор формы собственности?

Однозначно ответить на этот вопрос пока не представля-ется возможном. В юридической практике на сегодняшней день существуют два противоположных мнения специалистов-правоведов и в определении различий в понятии этих видов собственности, и в их применении при реализации прав граждан, что породило еще одну очередную проблему правового неурегулирования.

Теория гражданского права характеризует общую собственность как многосубъектную. Множественность субъектов права на один и тот же объект и определила необходимость специального правового регулирования отношений общей собственности. Это необходимо чтобы согласовать воли участников общей собст-венности, обеспечить учет каждым из них законных интересов не только окружающих их третьих лиц, но и остальных собственников, надлежащее состояние общего имущества и т.д. Общая собственность характеризуется переплетением отношений собственников ко всем третьем лицам, с одной стороны, и отношений собственников между собой, с другой. П. 2 ст. 244 ГК РФ закрепил два вида общей собствен-ности: долевую и совместную.

В общей совместной собственности доли ее участников конкрет-но не определены, они фиксируются лишь при разделе совмест-ной собственности или при выделе из нее. Вследствие этого совместная собственность обозначается как бездолевая собст-венность. В том, что в совместной собственности при ее раз-деле или выделе из нее принадлежит право на долю, сомнений не возникает. Сложно решить вопрос, в чем выражается это право.

В действующем законодательстве закреплено, что каждому собственнику принадлежит доля в праве собственности на все общее имущество. Такой подход к раскрытою содержания права участника общей долевой собственности обладает рядом досто-инств:

право каждого сособственника не ограничивается какой-то конкретной частью общего имущества, а рас-пространяется на всю вещь в целом;

объект этого права - вещь (имущество);

права других сособственников также распространяются на все имущество в целом;

поскольку право каждого сособственника выражается в определенной доле, из общей собственности вы-является долевая собственность, как особый вид.

Общая собственность на имущество является долевой во всех случаях, кроме когда законом предусмотрено образование на это имущество совместной собственности. Тем самым в зако-не закреплена презумпция, согласно которой общая собственность в случае ее возникновения, предполагается долевой.

Общая долевая собственность может возникнуть в силу любых допускаемых законом или договором оснований, но исчерпывающего перечня оснований ее возникновения закон не пре-дусматривает. Более того, по соглашению участников совмест-ной собственности, а если оно не достигнуто, то по решению суда, на общее имущество может быть установлена долевая со-бственность, т.е. допускается перевод имущества с режима совместной собственности на режим долевой.

Гражданский Кодекс РФ допускает образование совместной со-бственности лишь в двух случаях: у супругов и членов крес-тьянского (фермерского) хозяйства. В Законе РСФСР « О приватизации жилищного фонда в РСФСР» допускается совместная со-бственность членов семьи при приватизации жилых помещений.

В комментарии к Гражданскому Кодексу издательства «Феникс», г. Ростов-на-Дону, 1995 года указано, что « прави-ло об установлении общей совместной собственности на основании закона не означает исключительного прямого указания на это закона (например п. 1 ст. 256). В законе возможны и кос-венные указания на установление режима совместной собственности, например по договору. Ныне общая совместная собствен-ность перестала быть императивной, пример тому п. 1 ст. 256 и л. 1 ст. 257 « (страница 255).

В комментарии части первой Гражданского кодекса РФ для предпринимателей издательства фонда «Правовая культура», Москва, 1995 год Е.А. Суханов, заведующей кафедрой граждан-ского права доктор юридических наук дает такое толкование:

«Совместная (бездолевая) собственность означает, что право собственности на конкретный объект не делится между собственниками, а принадлежит им сообща, совместно. Никто из участников таких отношений не знает заранее своей конкретной доли, которая может быть определена лишь на случай раздела или выдела. Очевидно, что такая ситуация возможна только в качес-тве исключения, обусловленного наличием между собственниками особых, лично-доверительных отношений, которые не предпола-гают и не требуют полной определенности в объеме соответст-вующих правомочий их участников. По действующему законодатель-ству такие отношения могут возникнуть в двух случаях: между супругами либо между членами крестьянского (фермерско-го) хозяйства, то есть только между гражданами, связанными близкими семейными узами и в силу этого находящимися в лично- доверительных отношениях друг с другом.

Согласно п. 3 ст. 244 ГК долевая собственность яв-ляется правилом, а образование совместной (бездолевой) собс-твенности - исключением, прямо предусмотренным законом. В силу этого возникновение совместной собственности по договору исключается как противоречащее требованиям закона (ст.168)» (страница 252)

Различное толкование одних и тех же положений в статьях закона требует их незамедлительного урегулирования, иначе при их применении, в зависимости от того, какая точка зрения кажется более удобной для должностного лица, реализуемые права граждан попадают в юридическую зависимость от неурегулированности.

Особое место в правовом режиме общей собственности от-ведено совместной собственности супругов. В ранее действова-вшем законодательстве правовой режим имущества супругов определялся Кодексом о браке и семье по принципу раздельности добрачного имущества и общности совместно нажитого.

Ныне действующее законодательство претерпело существен-ные изменения в самом подходе к правовой регламентации иму-щественных отношений между супругами. В соответствии с ГК РФ и Семейным кодексом Российской Федерации супругам предостав-лено право и достаточно широкие возможности самим определять судьбу приобретенного имущества. В ст. 252 ГК РФ и ст. ст. 40-41 Семейного кодекса РФ зак-реплены положения как о законном режиме имущества супругов, так и о договорном (но не ущемляющем законных прав ни одного из них ст. 44 СК РФ).

Заключая брачный контракт супругам предоставлено право относить имущество либо к общей, либо к долевой, либо к раз-дельной собственности. Что касается добрачного имущества, то оно, как и прежде признается собственностью каждого из них. Аналогичный правовой режим распространяется на имущество, по-лученное одним из супругов в дар или по наследству, а также на вещи индивидуального пользования (кроме предметов роскоши), хотя бы они и были приобретены в период брака, за счет общих средств.

Определение собственности каждого из супругов, данное ст. 36 СК РФ отличается от содержавшегося в ст. 22 КОБиС РСФСР только указанием на то, что собственностью каждого супруга является не только имущество, полученное в дар или пе-решедшее по наследству, но также и по иным безвозмездным сделкам (под такими сделками Е. Чефранова, кандидат юридических наук Российской правовой академии, подразумевает сделки, направленные на передачу в частную собственность имущества в порядке бесплатной приватизации жилья и другой государственной собственности). Е. Чефранова «Правовое регулирование имущества супругов», «Российская юстиция», 1996 год, № 7, стр. 35.

Важно при всем этом отметить, что лишь зарегистрированный брак порождает права и обязанности супругов, а имущество, нажитое лицами, находящимися в фактических брачных отношени-ях, хотя бы оно и было нажито в период этих отношений, к сов-местной собственности не относится (если, разумеется, они не будут приравнены к зарегистрированному браку). В зависимости от конкретных обстоятельств указанное имущество попадает под правовой режим либо раздельной, либо долевой собственности со всеми вытекающими из этого последствиями. Презумпция ра-венства долей при разделе общей собственности здесь не дейст-вует. Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР по гражданским делам, изд. второе, Москва, 1995 год, стр. 203. Как разъяснил Верховный Суд РФ, спор о разделе иму-щества лиц, состоящих в семейных отношениях без регистрации брака, должен разрешаться не по правилам ст. 251 ГК. РФ, а в соответствии со ст. 252 ГК РФ, иными словами, по правилам об об-щей долевой собственности.

При решении вопроса, какую форму собственности выбрать при приватизации квартиры, следует учесть и одно семейное обстоятельство - дети вырастают быстро. Если жилое помещение окажется объектом долевой собственности, то в ка-честве долей могут служить изолированные комнаты в жилом по-мещении, которые по достижения совершеннолетия дети будут вправе продать, получив некоторый « стартовый капитал» для независимости и самостоятельной жизни. В этом случае, если сособственник не может расплатиться с кредитором, то послед-ней имеет право воспользоваться положением ст. 255 ГК РФ.

Предпочтительнее выглядит общая собственность на жилое помещение, так как любые операции могут производиться только с общего согласия всех проживающих в нем граждан, а все имущественные споры разрешаются в судебном порядке. С учетом этих возможных в будущем последствий в г. Орле прак-тика приватизации складывалась с преимущественной передачей жилых помещений гражданам в общую совместную собственность. В последствии, с неурегулированностью вопроса о распоряжении совместной и долевой собственностью, с появлением публикаций об обязательности долевого определения собственности практика о закреплении различных форм собственности изменилась. С 1995 года большая часть из приватизированных квартир передавалась в долевую собственность.

О последствиях двоякого толкования совместной и долевой собственности подробнее в третьей главе.

2.4. Закрепление права собственности

Определив выгодную для себя форму собственности кварти-ры, необходимо документально закрепить это право, так как это является важнейшим элементом процесса приватизации. Первый шаг - подача заявления (документа обладающего силой до-казательства во избежании всевозможных недоразумений и судебных споров на будущее).

Статья 8 Закона о приватизации жилищного фонда опреде-ляет процедуру этого процесса « Решение вопроса о приватизации жилья должно приниматься по заявлению граждан в двухме-сячный срок со дня подачи документов.»

Статья 7 «Передача жилья в собственность граждан офор-мляется договором передачи...»

Содержание этого договора - состоявшееся соглашение сто-рон о передаче объекта из состава государственной и муниципальной собственности в собственность проживающих в индивидуально-определенной квартире (с ее реквизитами, санитарными и техническими характеристиками) на условиях той формы соб-ственности, которую наниматели выбрали по своему усмотрению.

В этом случае идет речь о договоре как юридическом факте. Договор о передаче квартир представляет собой волевой акт, т.е. единое волеизъявление, выражающее общую волю сторон, а для этого он должен отвечать принципу свободы, правила которой определены ст. 421 ГК РФ.

Несмотря на то, что с одной стороны обязанность заключать договор установлена законом, его заключение соответствует и интересам общества и интересам нанимателей, т.е. потенциа-льным собственникам, и, несмотря на то, что некоторые условия договора (однократность приватизации, сохранение обязанности одной стороны по техническому обслуживанию и ремонту жилого помещения, дома и придомовой территории) определены императивностью, договор о приватизации (передача жилого помещения в собственность) сконцентрировал в своем содержании все основ-ные принципы гражданского права, подробно отраженные в первом параграфе.

При всей свободе договора он должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами.

Содержание договора составляют те условия, на которых достигнуто соглашение. Существенным условием договора передачи жилья является обусловленная установленным порядком без-возмездность передачи ( но при этом надлежит указывать стои-мость жилого помещения, что имеет значение в последующем для налогообложения с имущества, налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, исчисления размера госу-дарственной пошлины или установленного тарифа при отчуждении, и т.д.)

Обязательным условием договора является его регистрация в органах, осуществляющих таковую ( В г. Орле обязанности по регистрации недвижимости в настоящее время исполняет Госуда-рственное унитарное предприятие -Орловский областной центр «Недвижимость», созданный на базе Бюро технической инвентаризации). Цель регистрации - зафиксировать собственника жилого помещения и последующее изменения субъекта собственности и исключить возможность «двойного» отчуждения одного и того же имущества. Новый Гражданский Кодекс РФ ст. 131 законодательно закрепил государственную регистрацию недвижимости и момент возникновения права собственности по договору, подлежащему такой регистрации (ст. 223 ГК РФ)

Закон от 23.12.1992 года, внесшей изменения в Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» освободил стороны от обязательности нотариального удостоверения договора передачи. С одной стороны это усложняло процесс приватизации жилья, хо-тя и обеспечивало правоохранительный контроль за сделкой. Та-кое решение связано с тем, что договор о передаче - новый вид договора, он не является ни договоры купли-продажи, ни догово-ром дарения и, хотя это упростило его совершение, вместе с тем вывело содержание договора из под юридического контроля.

Типичными ошибками были такие, как невключение в собственники всех нанимателей, выразивших желание принять участке в приватизации, а как собственник указывался только один нанима-тель жилого помещения, отсюда следовал другой промах - договор и подписывался только одним участником из нескольких, что так-же может служить основанием для признания сделки недействите-льной.

Во избежании негативных последствий управление юстиции Администрации Орловской области по представлению нотариусов города подготовило письмо (смотри приложение), предупреж-дающее возможность возникновения судебных споров из норм, .уста-новленных ГК РФ в части недействительности сделок, урегулирован-ных ст. ст. 166-181 ГК РФ.

День подачи квартиронанимателями заявления о приватизации считается лишь моментом ее начала. Право собственности возникает как следствие при наличии двух юридических фактов- подписанного сторонами договора передача и его регистрации в ус-тановленном порядке.

Регистрация договора передачи может совершаться одновре-менно с подписанием его сторонами. В этом случае нет разрыва во времени между заключением договора и датой регистрации. Но регистрация может осуществляться и значительно позднее (законам сроки не установлены).

Если приобретатель квартиры получал договор и зарегистрировал его и после этого умер, то квартира, естественно, входит в состав наследственного имущества, и споров относительно ее наследования не возникает. Если же договор не содержал реквизита о регистрации и собственник умер, то жилое помещение не входит в состав наследственного имущества. Однако, как свидетельс-твует практика, и в зависимости от конкретных обстоятельств и в этом случае принимались положительные решения. Сложнее было тогда, когда из двух составляющих основания права собстве-нности не было ни одного, а было только подано заявление, под-писанное при жизни и передано службе приватизации для дальней-шего оформления. Практика решения таких споров складывалась по разному: если подписанный наследодателем договор передачи находился у другой стороны на подписи свыше установленного ст. 8 Закона о приватизации срока (т.е. двух месяцев), то решение в порядке исключения принималось в пользу наследников, если меньше установленного срока - то им отказывали. Но в обзоре судебной практики (смотри приложение стр. 21) указано, что Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 24.06.1993 года было дано разъяснение «... граждан, выразивших волю на приватизацию, следует признавать приобретшими право собственности на жилое помещение, и в удовлетворении требований наследников, претендующих на получение этого помещения, не может быть от-казано лишь по мотивам несоблюдения наследодателем порядка оформления приватизации».

2.5. Возникновение права собственности на квартиры в домах жилищно-строительных кооперативов.

Особый характер приобретает оформление права собствен-ности на кооперативную квартиру для члена ЖСК (ЖК). В соответствии с п. 6 постановления ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31.03.1988 года за № 406 «0 мерах по ускорению развития жилищ- ной кооперации» члену кооператива, полностью выплатившему па-евой взнос за квартиру, в случае выбытия из кооператива предос-тавлялось право передавать квартиру своим родственникам и другим лицами, имеющим в соответствии с законодательством право на вступление в кооператив, сели они берут на себя обязательство по соблюдению устава жилищно-строительного кооператива, и при этом не ущемляются права членов семьи выбывающего члена коопе-ратива, проживающих с ним совместно до передачи квартиры.

В связи со вступлением в силу с 01.07.1990 года поло-жений Закона «0 собственности в СССР» п. 6 указанного выше постановления утратил силу.

Право члена кооператива трансформировалось уже в право собственности на квартиру, которое закреплено п. 4 ст. 218 Гражданского Кодекса РФ со всеми правомочиями по владению, поль-зованию и распоряжению квартирой.

При этом возникновение права собственности не обусловливалось ни наличием согласия проживающих на этой площади лиц, ни необходимостью каких-либо действий по его оформлению или регистрации. Это право возникает в силу самого Закона, при наличии одного единственного основания - выплаты членом коопе-ратива своего паевого взноса в полном объеме.

Но это вовсе не означает, что никакого оформления права собственности в данном случае не требуется. Право собственности подлежит обязательной регистрации в силу ст. 219 ГК РФ, но момент возникновения собственности не связан ни с оформлением, ни с регистрацией правоустанавливающего документа. Для коопе-ративных квартир таким документом является справка жилищно-строительного кооператива о выплате членом кооператива паевого взноса. Другими словами, выдача указанной справки подтверждает факт возникновения у члена ЖСК (ЖК) права собственности на за-нимаемую им в кооперативном доме квартиру. Дальнейшее докумен-тальное оформление права собственности необходимо члену коопе-ратива лишь для совершения сделок по распоряжению квартирой, о чем речь пойдет в третьем параграфе.

На основании справки, выданной ЖСК (ЖК), подписанной председателем и бухгалтером кооператива, свидетельствующей не только о полной оплате квартиры, но и содержащей индивидуальные реквизиты и технические характеристики, Орловский областной центр «Недвижимость» регистрирует члена кооператива как собственника занимаемой квартиры и выдает регистрационное удостоверение.

2.6. Право собственности и право проживания

Правовой режим квартир, перешедших в собственность граждан в порядке приватизации и переданных им в собственность как членам жилищно-строительных кооперативов, полностью выплативших паевой взнос за квартиру, определен законом по аналогии с правовым режимом жилых домов. Это повлекло возникновение споров между гражданами о праве собственности на квартиру после приобретения ее в собственность одним из членов семьи.

Между правовыми режимами в этих случаях есть много общего, но и имеется ряд специфических различий.

И. Исрафилов - сотрудник Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации в публикации « Особенности права собственности на квар-тиру» рассматривает неодинаковое правовое положение членов семей собственников жилых помещений как острую проблему. Российская юстиция, 1995 год, № 1 стр. 27.

Он приводит такой пример из судебной практики. В суд обра-тился К. с иском о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, мотивируя свое требование тем, что отец про-извел отчуждение квартиры без его согласия. Между тем, как ут-верждал истец, он согласился на приобретение квартиры отцом в порядке приватизации в собственность только при условии, что в последствии владение, пользование и распоряжение квартирой ими будет производиться совместно. Районный суд, рассмотрев-шей спор, отказал К. в иске, указав, что при отчуждении принад-лежащей гражданину на праве собственности квартиры по аналогии с отчуждением жилого дома, принадлежащего гражданину на праве личной собственности, согласия членов семьи, проживающих в квартире не требуется (кроме случаев отчуждения одним из суп-ругов квартиры, приобретенной ими в период брака). Судебная коллегия по гражданским делам, рассмотревшая кассационную жа-лобу, решение районного суда оставила без изменения, сославшись на несостоятельность доводов истца.

Из этого примера автор публикации сделал вывод, с которым трудно не согласиться. Несмотря на проведенную аналогию, необ-ходимость различать правовые режимы в указанных случаях обус-ловливается неодинаковым правовым положением членов семей соб-ственников на момент приобретения ими права собственности на дом (квартиру). Так, гражданин, приобретающий жилой дом, как правило, вселяется сам и вселяет членов семьи после приобретения им права собственности. В случаях же приобретения гражда-нином квартиры в собственность в порядке приватизации и при переходе к нему права собственности на квартиру как члену ЖСК, члены его семьи до приобретения права собственности на ква-ртиру проживают, как правило, на приобретаемой им в собственность жилой площади и имеют с ним равные права на нее. Для возникновения у члена ЖСК права собственности на квартиру законодатель-ство не предусматривает получение согласия совершеннолетних членов семьи, хотя правовое положение последних по жилищному законодательству не отличается от правового положения членов семьи нанимателя квартиры в домах существующих жилищных фондов. Но различие в самом процессе возникновения права собственности на квартиру, по мнению автора, не должно иметь и здесь сущест-венного значения и правовое положение членов семьи в обоих слу-чаях должно быть одинаковым.

И. Исрафилов выделяет в этой проблеме еще одну категорию граждан,, нуждающихся в четком регулировании их прав на проживание. Это бывшие члены семьи нанимателя квартиры в домах госу-дарственного и муниципального жилищных фондов, про-должающее проживать в квартире после того, как они перестали быть членами семьи. В отношении этих лиц законодательство не содержит норм, предусматривающих необходимость истребования их согласия на приватизацию квартиры, хотя в соответствии со ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР они имеют одинаковые с нанимателем и членами его семьи права и обязанности. Этот пробел в законе, по его мнению, очень часто приводит к необоснованному ущемле-нию прав граждан. Таким образом, несущественные на первый взгляд особенности правового положения граждан, проживающих на жилой площади в домах названных жилищных фондов и фонда ЖСК вырастают в сложную правовую проблему в ходе коренного преобразования отношений собственности на жилье и развития ринка жилья.

О законодательном урегулировании отношений собственника квартиры и бывшего члена семьи он поднял вопрос и в публикации под названием « Право на проживание» И. Исрафилов «Право на проживание», «Домашний адвокат», № 23 (125), 1996 год, стр. 12., где, в частности, указано на положение ст. 127 ЖК РСФСР, определяющей жилищные права членов семьи. Автор обращает внимание на то, что после изложения обшей нормы идет оговорка: « если иное не было оговорено при вселении». По его мнению это означает, что при вселении в квартиру соглашением между собственником и вселяемым членом семьи, заключаемом в письменном виде, может быть определен и иной, отличный от установленного обшей нормой, порядок пользования жилыми помещениями. На его взгляд, стороны могут установить, что вселяемый не приобретает самостоятельного права пользования, или ограничение права пользования во времени и т.д. В отношении супругов, полагает автор, данный вопрос может быть урегулирован в заключенном между ними брачном кон-тракте, т.к. п. 1 ст. 42 Семейного Кодекса РФ предусматривает включение в брачный контракт любых положений, касающихся их имущественных отношений. Но такая точка зрения небесспорна, так как Семейный Кодекс РФ (п. 3 ст. 42), употребляя понятие «крайне неблагоприятное положение» в содержании контракта (до-говора), допускает широту толкования этого понятия и может поставить под сомнение любой, заключенный между супругами до-говор.

К отношениям пользования жилыми помещениями между соб-ственниками квартиры и бывшими членами его семьи применяются правила, установленные ст. ст. 131-137 ЖК РСФСР (правила найма жилых помещений). Таким образом, продолжает рассуждать автор, за бывшими членами семьи право пользования жилыми помещениями может быть сохранено лишь на условиях найма, и отмечает при этом, что в этой части положения ЖК РСФСР пока еще действующее, но во многом устаревшие, подлежат применению, сели не противо-речат правилам, закрепленным теперь главой 35 ГК РФ «Наем жилого помещения». Это означает, что право пользования бывших членов семьи может быть прекращено в судебном порядке по основаниям, предусмотренным для расторжения договоров найма по требованию наймодателя (ч.2 ст. 135 ЖК РСФСР, п.2 ст. 687 ГК РФ, ст. 98 ЖК РСФСР и ст. 687 ГК РФ)

Теперь острота этого вопроса снята, так как ст. 558 ГК РФ обязывает собственника квартиры при ее отчуждении указывать в договоре лиц, имеющих право на пользование жилыми помещениями.

Для правового регулирования перестроечного периода харак-терно раскрепощение собственности граждан от многочисленных пут, которые ее связывали раньше. Но надо подчеркнуть, что принципы неприкосновенности собственности, недопустимости про-извольного вмешательства кого-либо в частные дела, беспрепятственного осуществления гражданских прав, равенства защиты всех форм собственности и восстановления нарушенных прав, зак-репленные как на конституционном уровне, так и на уровне от-раслевого законодательства имеют для частной собственности особое значение.

Необходимо направить развитие собственности граждан по такому пути, чтобы в полной мере удовлетворялись интересы соб-ственников.

На сегодняшней день в процессе приватизации сложилась такая ситуация, когда собственниками становятся не все члены семьи, совместно проживающие в жилом помещении. Члены семьи могут дать согласие на приватизацию другим лицам, но сами могут и не пожелать стать собственниками (чтобы не отрезать для себя другие пути для улучшения жилищных условий).

С другой стороны, если супруги проживают отдельно, то приватизация жилого помещения одним из них не создает прав на это помещение для другого (то есть не приводит к образованию общей совместной собственности супругов). Не создает уже потому, что в данном случае приватизированное жилье не может относить-ся к имуществу, совместно нажитому в браке ( хотя судебная практика идет по иному пути).

Из изложенного вывод напрашивается сам - в необходимости предусмотреть в законодательстве совместное владение, пользо-вание и распоряжение всех членов семьи приобретенным в собст-венность жильем, независимо от того к кому из них перешло право собственности.

В перспективе остается только надеется, что при подготовке нового Жилищного Кодекса будет обращено внимание на эти проб-лемы, и соответствующее поправки найдут в нем отражение.

Глава 3

Распоряжение приватизированным жильем

Закрепляя принцип свободной реализации, принадлежащих гражданам субъективных прав, действующее законодательство одно-временно предъявляет определенные требования, которые должны соблюдаться при их осуществлении.

Содержание этих требований сводится прежде всего к тому, что осуществление гражданских прав не должно нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц.

Граждане должны действовать добросовестно и разумно (ст. ст. 157, 220, 234 Гражданского Кодекса Российской Федерации); соблюдать основы нравственности и другие принятые в обществе нормы ( ст. ст. 169, 241 ГК РФ). Смысл такого требования направлен на то, чтобы в своей деяте-льности каждый субъект учитывал правила общепринятой морали

Гражданские права должны осуществляться в соответствии с их назначением.

3.1. Сделки: понятия, составные элементы, условия недействительности и причины, их порождающие.

Из содержания ст. 3 Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» вытекает право граждан «...продать, завещать, сдавать в аренду жилые помещения, которые перешли им в собствен-ность, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие закону».

Сделки - один из наиболее распространенных юридических фактов. Статья 253 ГК РФ излагает понятое сделки как «... дейс-твия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей».

По теории гражданского права сделка представляет собой единство четырех элементов:

субъектов - лиц, участвующих в сделке,

субъективной стороны - единства воли и волеизъявления ( воля и волеизъявление -две стороны одного и того же процесса, отношения лица к совершаемому им действию. Они должны соответствовать друг другу. В случае, когда воля направлена на одной действие, например, назначать наследника своему имуществу, а волеизъявление выражает намерение совершать другое действие, например, оформить договор дарения этого имущества, сделка может вызвать споры между участниками, что препятствует ее совершению и в последствии может привести к негативным последствиям.

формы - она должна соответствовать требованию закона. Например: все сделки с приватизированными квартирами относятся к сделкам с недвижимостью, которые подлежат не только нотариальному удостоверению, но и обязательной государствен-ной регистрации (ст. ст. 163, 164 ГК РФ)

содержание - это совокупность составляющих сде-лку обязательных условий. Необходимо, чтобы оно соответствова-ло требованиям закона и иных правовых актов, т.е. не нарушало ни запретительных, ни предписывающих норм действующего законо-дательства.

Порок любого из этих элементов сделки приводит к ее недействительности, а это означает, что за совершенной сделкой не признается юридического факта.

В ст. 168 ГК РФ сформулирована общая норма, согласно которой недействительной является любая сделка, не соответству-ющая требованиям закона. Сделки бывают недействительными по ос-нованиям, прямо указанным в нормах ст. ст. 167-183 ГК РФ, в силу признания ее таковой судом - оспоримая сделка, либо независимо от такого признания - ничтожная сделка. По гражданскому праву недействительными являются сделки:

не соответствующие законодательству;

совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности;

мнимые и притворные - по теории права с пороком формы и содер-жания;

совершенные гражданином, признанным недееспособным;

совершенные несовершеннолетним, не достигшим 14 лет;

совершенные несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей, а в отдельных случаях: при отчуждении недвижимости, при заключении договора о приватизации - без пред-варительного согласия органов опеки и попечительства;

совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности - они относятся к сделкам с пороками в субъекте;

совершенные гражданином, не способным понимать значения своих действий;

совершенные под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения или стечения тяжелых обстоятельств - сделки с пороками воли.

В последнее время увеличивающееся количество сделок, попада-ющих под категорию недействительных, органы прокуратуры связывают с процессом приватизации жилья.

«Широкое распространение получили сообщения граждан об исчезновении или гибели людей, особенно одиноких и престарелого возраста, квартиры которых были приватизированы. Установлены грубые нарушения порядка оформления документов в нотариальных конторах и бюро по обмену жилой площади. В выводах прокуратуры было указано на особо тщательные проверки договоров передачи жилых помещений в собственность и договоров отчуждения при наличии сигналов о таких нарушениях. По результатам проверок в ряде регионов было предложено рассмотреть вопрос о введении упреждающих мер за обоснованностью совершаемых сделок, усилить прокурорский надзор за исполнением Закона «О приватизации», принять меры по повышению ответственности работников жилищных органов, органов, осуществляющих приватизацию жилья, нотариаль-ных органов и т.д. при установлении личности граждан, обращаю-щихся по поводу приватизации жилья и удостоверению различного рода сделок с ним, при проверке полномочий представителей, действующих на основании доверенностей.»

Сложившееся в этой ситуации положение связано опять с неурегулированностью отдельных нормативных актов.

В ряде случаев для придания легальных форм незаконному приобретению приватизированных квартир заинтересованные лица используют несовершенство законодательства и нотариальных ме-тодик, не всегда позволяющих с достаточной полнотой выявить, насколько добровольными были действия доверителя, завещателя, дарителя, продавца или получателя ренты.

Следует обратить внимание на то, что среди граждан, совершающих какие-либо сделки, немало лиц с той или иной степенью психического расстройства. Эти люди, не признанные в судеб-ном порядке недееспособными, в том числе лица престарелого возраста, не находящееся под психиатрическим наблюдением, лица, страдающее различной степенью шизофрении, алкоголизмом или наркоманией - все они зачастую, находясь под психологическим или физическим воздействием, становятся жертвами корыстных устремлений. Их переселяют из отдельных квартир в коммунальные, увеличивая тем самым вероятность конфликтов и преступлений, в худшем случае они пополняют контингент бродяг, попрошаек либо пропадают без вести.

В качестве превентивной меры эту категорию граждан необ-ходимо брать под особый контроль социальной защиты. Эти люди часто не помнят, какие бумаги подписывают под влиянием обеща-ний, обмана или даже угроз, в результате чего оказываются на улицах.

Проверить действительные намерения сторон при совершении сделок, как это предписывает ст. 54 Основ законодательства РФ о нотариате, очень нелегко и не всегда выполнимо для нотариуса, ведь сам он констатировать отсутствие у лица психического рас-стройства, лишающего его способности понимать значение своих действий или руководить ими, не может. К тому же человек может быть вполне дееспособным, однако в момент оформления сделки находится в таком состоянии, когда не способен к свобо-дному волеизъявлению.

Нотариус в решении данного вопроса не располагает ни соответствующими методиками, ни процессуальными возможностями, также как и работники других органов, чья деятельность связа-на с осуществлением имущественных прав таких лиц.

В течении нескольких минут без специальной подготовки и квалификационной помощи должностные лица призваны решать вопросы чрезвычайной важности. Нотариусы и другие должностные лица не имеют законных оснований запросить данные медицинских учреждений, прибегнуть к помощи специалистов-психиатров, направить на освидетельствование. Кроме того, сведения о состоянии здоровья граждан являются врачебной тайной.

Решение всех этих вопросов не так сложно и могло бы помочь многим должностным лицам, просто усилить нотариальный контроль, и состоит в урегулировании данной сферы при наличии дополнений в Осно-вы законодательства о нотариате. Если бы в основах содержалась норма, предоставляющая нотариусу право запрашивать сведения о состоянии психического здоровья граждан, при реализации ими своих имущественных прав, вопрос о недействительности сделок с пороком воли мог бы подниматься как исключение.

3.2. Основные виды сделок, их содержание и краткая характеристика

Гражданское право изобилует многообразием различных сделок. Классификация сделок на виды производится по различным приз-накам. Единой классификации, охватывающей все возможные виды сделок не существует, так как в основу деления сделок на виды положены различные основания.

Самым распространенным видом сделок является - договор. Договор как юридический факт представляет собой соглашение двух или более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 2 ст. 420 ГК РФ). Договор подчиняется общим для всех видов сделок правилам, на него рас-пространяются все основные принципы гражданско-правовых отношений, которые изложены во введении настоящей работы, и правила об отдельных видах договоров (п. п. 2, 3 ст. 420 ГК РФ). Заключение договора позволяет учесть особенности взаимоотношений сторон, согласовать их индивидуальные интересы, создать юридические гарантии для его участников и т.д.

Из многообразия сделок особый интерес исследования пред-ставляют сделки. в том числе и договоры, классифицированные по основанию, вытекающему из содержания ст. 3 Закона о приватизации жилья, то есть те, которые не противоречат закону и которые могут совершать граждане, приватизировавшие жилые помещения и закрепившие за собой право собственности на них.

Новый Гражданский Кодекс РФ к числу договоров по отчуж-дению жилых помещений, предусмотренных ГК РСФСР 1964 года, до-бавил такие, которые были неизвестны нашему законодательству. Самый распространенный на практике из разновидностей гражданско-правовых договоров, применяемых в реализации имущественных прав на приватизированное жилье является:

Договор купли-продажи, по которому продавец обязуется передать в собственность принадлежащее ему жилое помещение, а покупатель - принять его и оплатить обусловленную между ними определенную денежную сумму. Правила, регулирующие поря-док заключения и исполнения этих договоров определены по общему принципу продажи недвижимости (ст. ст. 549-558 ГК РФ) с учетом специальных норм, изложенных в ст. ст. 223, 246, 250, 251 ГК РФ, и общих правил, установленных для договоров. Граж-дане вправе продать принадлежащую им квартиру или долю в квар-тире по свободной цене.

Купля-продажа жилых помещений допускается лишь при обязательном нотариальном удостоверении и, в отличии от договора о приватизации, с обязательной регистрацией в органах, ее осуществляющих (до введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимость и сделок с ним - ст. 8 Закона РФ «О введение в дей-ствие части 1 ГК РФ»). Договор купли-продажи является возмездным.

Договор аренды или найма - это соглашение, по которому собственник жилого помещения, предоставляет его во временное владение и пользование за договорную плату, включая плату за коммунальные услуги. Разница между арендой и наймом установлена ст. ст. 1,13-18 Закона «об основах Федеральной жилищной политики» и главами 34 § 1 и 35 ГК РФ. Договор возмездный.

Договор дарения: в гражданском праве это договор, согласно которому одно лицо (даритель) передает или обязуется передать принадлежащее ему имущество другой стороне (одаряемому) без-возмездно. При наличии встречного или возмездного получения за дарение какого-либо предмета, денег, или услуг договор не считается дарением, и к такому договору применяется п. 2 ст. 170 ГК РФ о недействительности сделок. Договор дарения подле-жат обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Договор дарения считается заключенным в момент передача вещи (имущества). Специальные нормы в ст. ст. 572-578 гражданского кодекса РФ.

Договор о залоге. В этом виде договора должны содержаться условия, предусматривающие вид залога, существо обеспеченного залогом требования, его размер, сроки исполнения обязательства, состав и стоимость заложенного имущества, любые иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согласие. В отношении жилых помещений договор должен быть составлен в нотариальной форме и подлежать государственной регистрации. Договор возмездный.

Договор мены - договор, в силу которого между сторонами производится обмен одного жилого помещения на другое, после исполнения договора каждая сторона утрачивает право собственности на переданное помещение и приобретает такое право на полученное. По своей юридической природе договор мены сходен с договором купли-продажи, и оба они представляют собой способы эквивалент-ного обмена равных стоимостей. Каждый из участвующих в договоре мены считается продавцом имущества, которое отдает, и покупате-лем имущества, которое получает. Сходство приводит к применению правил, регулирующих отношения купли-продажи, момента возникновения прав собственности и других обязательных условий (ст. 567 ГК РФ). Подлежит нотариальному удостоверению и государстве-нной регистрации.

Договор ренты. Возникновение самого слова «рента» происходит от латыни, что в переводе означает «уплаченное, упот-ребляемое как вид дохода» Большая Советская Энциклопедия под редакцией Б.А. Введенского, издание второе, 1949 год, том 36, стр. 365.. Словарь русского языка определяет значение ренты: «В капиталистическом обществе: доход с капитала, имущества или земли…» Словарь русского языка, составитель Ожегов С.И. под общей ре-дакцией Обнорского С.П., Москва, 1952 год, стр. 623. На юридическом языке - это договор, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в об-мен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы, либо предоставление средств на его содержание в иной форме (ст. 58З ГК РФ).

Договор ренты имеет несколько разновидностей: постоянная рента с выкупом, пожизненная рента, рента пожизненного содер-жания с иждивением собственника имущества и (или) указанного им третьего лица (ст. ст. 601-602 ГК РФ).

Вызывает много толков и сомнений ст. 535 ГК РФ, определя-ющая порядок отчуждения имущества под выплату ренты, в части ее применения. П. 1 этой статьи предусматривает передачу имущества в собственность плательщика за плату или бесплатно.

П.2 предусматривает, что в случае, когда имущество переда-ется бесплатно, к отношениям сторон по передаче имущества при-меняются правила о договоре дарения, поскольку иное не противоречит существу договора ренты. Но ведь самому понятою ренты противоречит бесплатная передача имущества. Сама норма статьи противоречит не только ее содержанию, но и вкладываемому в нее понятию. Так как договор ренты является возмездным, к нему никак не могут быть применены правила договора дарения, тем более эта статья применима быть не может и, на мой взгляд, требует в части дарения ее полного исключения.

01 марта 1997 - первая годовщина действия ч. 2 ГК РФ, и применение этой статьи в практике имело место, но ни одно юридическое издание вопроса об этом явном противоречии в ста-тье не поднимало, что не соответствует основным началам этого нового для нашей жизни гражданско-правового договора.

Предварительный договор по Гражданскому Кодексу РФ - договор, предусматривающей взаимные обязанности сторон заключить в бу-дущем договор о передаче имущества в форме, установленной для основного договора. Этот договор должен содержать условия, позволяющее установить его предмет, срок заключения основного договора и его другие существенные условия. К таким договорам можно отнести договор обещания дарения ( см. п. 2 ст.572 ГК РФ). Необоснованное уклонение одной из сторон к заключению основно-го договора, может повлечь для нее по требованию другой сторо-ны решение суда о понуждении заключить договор (ст. 420 ГК РФ).

Договор поручения - это договор , по которому одна сторона (поверенный) обязуется от имени и за счет другой стороны (до-верителя) совершить определенное юридическое действие (ст. 971 ГК РФ) за определенное договором вознаграждение. В содержание договора входят взаимные обязанности сторон и сроки их исполнения. Договор возмездный, установлена обязательная письменная форма. Таким образом , договор поручения есть договор о пред-ставительстве одного лица от имени другого.

Договор доверительного управления (траст) или договор об учреждении траста, по которому собственник передает имущество в доверительное управление другому лицу для совершения с этим имуществом любых законных операций и сделок для получения максимальной выгоды, с оплатой услуг доверительному управляюще-му (обычно в виде определенного между ними процента от полу-ченной прибыли) и определением его материальной ответственности. Как правовой институт доверительное управление имуществом впервые нашло закрепление в ГК РФ, это договор будущего, он может быть применен только в период устойчивых рыночных традиций. Характерен для охраны имущественных интересов несовершен-нолетних и других недееспособных граждан. Договор срочный, и по источении срока имущество возвращается собственнику ( ст. ст. 1012-1024 ГК РФ).

Брачный договор (контракт) - соглашение между супругами, опре-деляющее режим совместной, долевой или раздельной собственно-сти на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Обязательная нотариальная форма (ст. 42 Семейного Кодекса РФ)

Все эти договоры имеют не только общие правила, но и специфические особенности, которые закреплены для каждого отдель-ного вида договора. Договор - одно из самых уникальных средств, в правовых рамках которого могут быть удовлетворены интересы всех его участников. Именно договор способен обеспечить органи-зованность, порядок, стабильность и баланс между спросом и по-треблением, при распоряжении жилыми помещениями в том числе. Договор позволяет отчуждать излишнее жилье и приобретать необходимое, исходя из материальных возможностей каждого, до-говор может обеспечить дополнительные средства к существованию в наше непростое время - эти и многие другие качества договора усиливают его роль и расширение сферы применения по мере пере-хода к рыночной экономике.

Доверенность - одна из разновидностей гражданско-правовых сделок, означает письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами (п. 1 ст. 185 ГК РФ). Доверенность - правовой документ, который должен соответствовать всем требованиям, предъявляемым законом к сделкам: может быть выдана только для совершения правомерных юридических действий, воля должна быть сформирована свободно и адекватна волеизъявлению. Законом предъявляется повышенное требование к форме доверенности: так, для совершения сделок с недвижимостью определена обязательная нотариальная форма. В отличие от договора доверенность - сделка сугубо срочная. Максимальный срок ее действия - три года (ст. 186 ГК РФ), если в тексте не указан срок истечения ее действия, она сохраняет силу в течение одного года со дня ее совершения (исключения составляют доверенности для действия за границей, сроки которых согласно международным договорам сохраняются до полной отмены ).

Доверенность - документ именной и подразделяется на несколько видов: общие, специальные и разовые, каждому из которых присущ определенный объем полномочий. Уникальность этой сделки заклю-чена в обстоятельствах, прекращающих действие доверенностей, что отличает ее от договоров ( ст. 186 ГК РФ).

Завещание - односторонняя сделка, содержание которой заключается в распоряжении гражданина своим имуществом только на случай смерти. Законом определена обязательная нотариальная форма с указанием таких реквизитов, как место и время состав-ления и собственноручная подпись завещателя. Юридические пос-ледствия возникновения гражданских прав по завещанию идентичны правам одаряемого по договору дарения, разница только в моменте их возникновения, поэтому люди часто путают эти сделки. Совершение завещания не требует никакого встречного волеизъявления.

Уникальность завещания состоит в том, что его можно в любое время отменить или изменить, по своему усмотрению выбрать наследника. Юридическую силу оно приобретает только после смерти завещателя при соблюдении всех законных требова-ний к его составлению (ст. ст. 534, 536, 538, 540, 543, 544 ГК РСФСР -1964 года).

Вот тот, довольно широкий, но не весь спектр сделок, кото-рыми могут воспользоваться собственники жилых помещений для реализации своих субъективных прав.

3.3. Возникновение прав собственности при наследовании долевой и совместной собственности

Жилые помещения, находящееся в собственности граждан, включаются в состав имущества, подлежащего наследованию. и на них распространяется общий режим наследования (ст. ст. 527- 561 ГК РСФСР 1964 года).

Ст. 35 Конституции Российской Федерации гарантирует право наследования.

По общим правилам в случае смерти гражданина принадлежа-щее ему имущество переходит к другим лицам. Для отдельных видов имущества установлены специальные условия или порядок пере-хода.

В результате приватизации граждане получили жилые поме-щения в собственность, формы которой уже были определены:

индивидуальная собственность

долевая собственность

совместная собственность.

Индивидуальная собственность означает, что единственным собственником является тот из членов семьи, на имя которого был оформлен договор передачи. В случае смерти индивидуального собствен-ника квартира по общим правилам о наследовании переходит к его наследникам по закону или завещанию вне зависимости от того проживают ли они в данной квартире или нет. Другие проживающие в этой квартире члены семьи, не ставшее наследниками, сохраняют лишь право на проживание.

Долевая собственность означает, что все участники имеют определенные доли в общем имуществе, которые указаны в договоре передачи с поименным перечислением всех участников общей доле-вой собственности. В случае смерти одного из сособственников по наследству переходит только доля умершего. Получившие эту долю наследники становятся также участниками общей долевой собственности независимо от того, проживают ли они в данной квартире или нет.

Сложнее всего обстоит вопрос с оформлением наследства на совместную собственность. В договоре о передаче - только участники - долей нет, нет и законодательного регулирования насле-дования совместной собственности (исключение только для сов-местной собственности супругов). Возникла очередная острая проблема. Мнения юристов, как среди теоретиков, так и среди практи-ков, разделились.

С точки зрения главного научного сотрудника Института за-конодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российский Фёдерации К. Ярошенко: Ярошенко К. «Если квартира передается в наследство…», «Экономическая газета», 1995 год, январь № 1, стр. 3. « Приватизация в общую совместную собственность означает, что доли в договоре передачи не указаны, однако эти доли могут быть определены в любой момент,» и далее продолжает: «...Сле-дует обратить внимание на ошибочность достаточно распрост-раненного мнения о том, что в случае приватизации квартиры в совместную собственность доля умершего переходит к другим сособственникам. Нужно иметь в виду, что разница между долевой и совместной собственностью состоит лишь в том, что участник обшей долевой собственности имеет право на выдел своей доли, а участник общей совместной собственности - на определение доли и ее выдел» - и из этого он делает вывод, что в случае смерти участника общей совместной собственности по требованию наследника определяется доля умершего, которая включается в состав наследственного имущества.

«Ошибочность достаточно распространенного мнения», по словам К. Ярошенко, четко опровергнута кандидатом юридических наук Н. Шалягиной в публикации « Собственность долевая или совместная? Выбирайте». «Домашний адвокат», 1995 год, № 20, стр. 11.и

Она полагает, что «...в совместной собственности право каждого распространяется на всю квартиру, и пока существует право общей совместной собственности, у каждого из сособственников нет определенной доли в этом праве. Из этого следует, что ни один из сособственников не может самостоятельно, без остальных, распорядиться квартирой или ее частью. Сособственники могут участвовать в сделках только все вместе, все сособственники обладают одинаковыми правами.

В случае смерти одного из сособственников его права переходят к оставшемся сособственникам, наследования в этом случае не происходит, так как нет конкретной доли собственности, которая могла бы наследоваться.»

На практике наследование совместной собственности происходит по этим двум путям, в зависимости от того, какую точку зрения разделяет нотариус.

Эта проблема явилась как следствие неурегулированности вопросов взаимодействия права собственности и права проживания, изложенных во втором параграфе.

Разделяя доводы Н. Шалягиной, можно сделать выводы о несостоятельности мнения К. Ярошенко. Обращая внимание на тот факт, что « доли сособственников могут быть в любой момент определены...», К. Ярошенко упустил из вида процедуру их определения, которая возможна только при выражении волеизъявления всех сособственников (п. 5 ст. 244 ГК РФ), в случае же смерти одного из участников - никто уже не может узнать его волю, она захоронена вместе с ним.

Давая характеристику разницы между долевой и совместной собственностью, К. Ярошенко подвел ее к общему знаменателю - «выдел доли» и «определение доли и ее выдел» - понятия иден-тичны: в первом случае происходит обособление конкретной комнаты при наличии долей, а во втором - определение и выделение одновременно, а разница в праве и наличии долей. В его аргументах не затронут вопрос о том, что есть категория приватизированных квартир (однокомнатные и двух-комнатные «хрущевки»), которые нельзя разделить в натуре и они составляют понятие неделимой вещи.

Ч. 1 ст. 254 ГК РФ допускает раздел общего имущества или выдел из него доли только между участниками совместной собственности, поэтому наследники не могут требовать выдела доли умершего - они не были участниками этой собственности.

В еще действующей части ГК РСФСР 1964 года о наследовании в комментарии к ст. 527 ли 4 указано: « в состав имущества умершего, переходящего по наследству не входят имущественные права и обязанности, которые носят личный характер (... право пользования жилой площадью).»

Подход К. Ярошенко к возникшей проблеме вообще упраздняет совместную собственность как особый правовой институт.

Процедуру обеспечения нормального хода реализации прав граждан при наследовании общего имущества предстоит определять на федеральном уровне.

Не случайно большинство сделок, которые могут совершать граждане, распоряжаясь находящимися в их собственности жилыми помещениями, отданы под юрисдикцию нотариата.

Нотариат - это орган, на который возложено удостоверение сделок и бесспорных фактов, оформление наследства и определе-ние прав собственности, совершение всех правовых действий, направленных на юридическое закрепление гражданских прав и предупреждение их возможного нарушения в дальнейшем. Нотариат призван обеспечить в соответствии с Конституцией РФ, принимаемых в соответствии с нею законов защиту не только прав, но и законных интересов граждан и юридических лиц.

Вызывает некоторые опасения положение, в связи с введением в действие ч. 2 ГК РФ отменяющее обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Граждане лишатся защиты их прав, проводимой нотариусами в виде правовой экспертизы, включающей проверку принадлежности права собственности, полно-мочий сторон, дееспособности физических и правоспособности юридических лиц, что неминуемо приведет к увеличению судебных споров, а в худшем случае и к увеличению преступности. Кроме того, отсутствие обязательного нотариального удостоверения сделок может негативно сказаться на международном авторитете Российской Федерации, поскольку с 1995 года Россия является членом Международного союза Латинского нотариата, одним из ос-новных принципов законодательства стран его участниц является обяза-тельность нотариального закрепления сделок.

Эта заложенная в закон норма, еще бездействуя, предпола-гает возникновение непоправимых правовых ошибок и проблем на будущее, поэтому хочется такого регулирования нашего права, чтобы не было обидно за общество в целом и за высокое профес-сиональное звание «юрист».

Заключение

Суммируя изложенное, можно сделать главный вывод, что сте-пень научного подхода к исследованию проблем, возникших в процессе приватизации жилья и возникающих в процессе реализации гражданских прав по распоряжению собственностью, явно недостаточна. Целостная научная концепция, охватывающая основные аспекты затронутых в работе проблем, отсутствует. Позиции ученых по отдельным вопросам носят крайне противоречивый характер.

Процесс приватизации жилищных фондов продиктован политикой нашего государства, и это стало поистине немаловажным со-бытием для наших граждан.

Впервые в русской истории смена собственности произошла не с оружием в руках, а путем принятия закона, разработчики которого вооружалась авторучками, профессионализмом и перспек-тивой создания цивилизованного общества, с развитой системой свободной, независимой от административной власти частной соб-ственности.

Пять лет прошло с первой попытки передела государственной собственности жилищной сферы в частную, и уже можно отметить два ее несомненных достоинства:

главное, что переход государственного жилищного фонда в частный осуществлен на практике;

происходит свободная купля-продажа приватизированного жилья, что создает насыщение рынка.

Это дает возможность видеть не только реальное утвержде-ние частной собственности, но и необходимость объективного анализа процесса формирования собственности.

1991 год характеризуется как старт жилищной реформы в отношении собственности (принятие Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»)

1992 год - пробный шаг на зыбкую почву приватизации ( Закон РСФСР « Об основах Федеральной Жилищной политики»).

1993 год - подкорректированный закон интенсивно прокла-дывает прямую дорогу в рынок жилья. Пик приватизации (смотри приложение).

1994 год - обнаружены промахи и неурегулированность законных прав определенной категории лиц. Опять корректировка и результат - внесение необходимых изменений и дополнений от 20.07.1994 г

1995 - 1996 годы - пройдено больше половины пути - в г. Орле приватизировано 51% жилых помещений, подлежащих приватизации (см. приложение)

Но при всех достоинствах приватизации жилищного фонда, существуют нюансы, которые заставляют задуматься и искать пути их разрешения.

Определенная категория граждан, потенциальных собственников, руководствуясь принципом «поживем - увидим», скорее всего не торопится приобретать квартиру в собственность, и, может быть, окажется права, если в дальнейшем сохранится привилегированное положение нанимателей квартир в домах муниципального фонда по обслуживанию за счет средств бюджета. Однако в мире нет ничего постоянного, поэтому, принимая решение о статусе своего жилища, каждый будет руководствоваться в первую очередь «рыночными» соображениями

Проблемы могут возникнуть, если в муниципальном доме будет приватизирована лишь часть квартир, и встанет вопрос об ответственности за эксплуатацию инженерного оборудования и мест общего пользования - выделить доли собственности каждому из общего имущества невозможно, а неопределенная ответствен-ность может провести к разрушению дома.

Многие дома подлежат капитальному ремонту, а средств в бюджете, на его проведение нет. Продать эти дома и переселить из них жителей также невозможно (сокращение государственного жилищного строительства)

А если предположить, что очень давно выработали свой срок эксплуатации так называемые «хрущевки» и начнут развали-ваться - нетрудно представить целую армию населения без крыши над головой. И в такой критической ситуации государство будет вынуждено прибегнуть к старому испытанному способу- подселить этих людей в сохранившиеся квартиры, превратив их в коммуналки.

При подобном развитии событий у собственника гораздо боль-ше правовых оснований для сохранения своей квартиры в неприкосновенности.

Проблемы могут возникнуть и в том случае, если весь дом перейдет в собственность граждан. Одинаковых людей не бывает, одни захотят нормально содержать жилье, другие не захотят, третьи просто не могут - в результате конфликты, беспорядки, судебные споры.

Категория пьющих собственников уже осуществляет и будет осуществлять свое право собственности в сиюминутных интересах, а как следствие возможен неуправляемы процесс скупки жилья для его использования в целях спекуляции и наживы, увеличение числа бездомных, что, в свою очередь, породит еще одну проблему - создания ночлежек для лиц, лишившихся жилья, и усугубит криминальную обстановку.

При всех недостатках, предполагаемых проблемах все-таки приватизация жилищного фонда в России уже внедрена в практику, и только после окончательного формирования рынка собственников жилья можно будет делать выводы о действительных позитивных или негативных сторонах этого процесса. Трудно спорить с тем, что действующее законодательство в сфере жилищных преобразо-ваний породило многочисленные проблемы, но они связаны как с объективными причинами, так и с просчетами авторов законопрое-ктов и лицами, их утверждающих.

Для решения всех затронутых проблем, не получивших законодательного регулирования, необходимо согласиться с мнением большого количества специалистов о проведении глубокого все-стороннего анализа действующего законодательства, и не только в одной какой-то его сфере, и корректировать нормы закона, чтобы в максимальной степени избегать их несогласованности, невзаимодействия и противоречивости. Девизом такой работы дол-жен быть только высокий профессионализм.

Использованная литература и источники

Источники

Конституция Российской Федерации 1993 года

Гражданский Кодекс РСФСР 1964 года

Жилищный Кодекс РСФСР 1983 года

Семейный Кодекс Российской Федерации 1995 года

Гражданский Кодекс Российской Федерации часть 1 1994 года

Гражданский Кодекс Российской Федерации часть 2 1995 года

Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 04.07.1991 г с изменениями и дополнениями от 23.12.1992 г. и от 20.07.1994 г.

Закон « Об основах федеральной жилищной политики» 1992 года

Указ Президента Российской Федерации от 10.06.1994 г. «О жилищных кредитах»

Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 01.06.1962 г. «Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве»

Постановление Совета Министров РСФСР от 09.07.1959 года «О жилищно-строительных коллективах индивидуальных заст-ройщиков»

Постановление Правительства Российской Федерации от 18.01.1992 г. № 34 По вопросам регулирования жилищных право-отношений

Постановление Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 22.09.1993 г. № 935 с изменениями от 22.04.1994 г. «О переходе на новую систему оплаты жилья»

Постановление № 8 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.08.1993г. в редакции от 21.12.1993 г. за № 11 «0 некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда РФ, 1993 г., № 11

Обзор судебной практики «О некоторых вопросах, возникших при рассмотрении судами дел, связанных с приватизацией гражданами жилых помещений» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1994 г. № 2

Конвенция о правах ребенка от 20.11.1989 г. принята Генеральной Ассамблеей ООН. // Международное право, 1991 г., № 2

Введенский Б.А. Большая Советская Энциклопедия, издание второе, Москва, 1949 г., том 36

Ожегов С.И. под редакцией Обнорского С.П. Словарь русского языка, издание второе, Москва, 1952 год.

Тихомиров М.Ю. Юридическая Энциклопедия, здание третье, Москва, «Юринформцентр», 1995 г.

Литература

Генкин Д.М. «Право собственности в СССР», Москва, 1961 г., гл. IV

Герасимов Н.В. «Совершенствование соцобеспечения семьи, здравоохранения, распределения и оплаты жилья». Минск, 1981 г.

Ерошенко А.А. «Личная собственность в гражданском праве» Москва, 1973 г.

Егоров Н.Д. «Гражданское право», учебник, часть 2, издательство «ТЕИС», СПб 1996 г. стр. 428-437

Зимелева М.В. «Общая собственность в советском гражданском праве» // ученые записки ВИЮН, вып. 2, Москва, 1941 г.

Исрафилов И. «Особенности права собственности на квартиру» // Российская юстиция, 1995 г., № 1, стр. 27

Исрафилов И. «Право на проживание» //Домашний адвокат, 1996 год, № 23 (125), стр. 12

Кротов М.В. «Гражданское право», учебник, часть 1, изд. «ТЕИС», СПб, 1996 год, стр. 193-207

Литовкин В.Н. «Комментарий к законодательству Российской Федерации о приватизации жилья», Москва, изд. «Республика», 1993 г.

Максимович Л. «Приватизация жилья и охрана прав несовер-шеннолетних» //Российская юстиция, 1994 г., № 12, стр.35

Маркова М.Г. «Понятие и содержание права общей собствен-ности» // Очерки по гражданскому праву, Ленинград, 1957 г.

Манакова Р.П. «Правоотношение общей долевой собственности граждан», Томск, 1977 г.

Мисник Н.Н. «Правовая природа общей собственности» // Правоведение, 1993 г. № 2, стр. 24-34

Новый гражданский Кодекс Российской Федерации, комментарии части 2, изд. «Феникс», Ростов-на-Дону (без авторов)

Радыгин «Реформа собственности в России», Москва, издательство «Республика», 1994 г.

Раппопорт Л. «О приватизации комнат в коммунальных квар-тирах». // Российская юстиция, 1996 г., № 3, стр. 23

Сауль С. «Как приватизировать коммунальную квартиру». // Российская юстиция, 1996 г., № 1, стр. 24

Сулейменов М. «Договор в народном хозяйстве», Вопросы общей теории, Алма-Ата, 1987г., стр. 32

Суханов Е.А. «Комментарий части 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей», Москва, фонд «Правовая Культура», 1995 г., стр. 429-432

Сергеев А.П. «Гражданское право» часть 2, изд. «ТЕИС» СПб, стр. 228-240

Толстой Ю.К., там же, стр. 292-337 и 379-387

Шалягина Н. «Собственность долевая или совместная? Выбирай-те». // Домашний адвокат, 1993 г., № 20

Ярошенко К.Б. «Если квартира передается в наследство» // Экономическая газета, 1995 г., № 2 стр. 3

Яковлев В.Ф. «Гражданско-правовой метод регулирования общественных отношений», Свердловск, 1972 г.

Страницы: 1, 2, 3