Одним з важливих напрямів земельної реформи в сучасному українсько-му селі є завершення приватизації землі. Протягом першого етапу реформу-вання земельних відносин 15 Україні вже практично завершене паювання зе-мель колективної власності. В результаті близько 6,7 млн. українських селян отримали земельні частки (паї). В ході наступного етапу земельної реформи на селі, відбувається виділення земельних ча-сток (паїв) в натурі (на місцевості). Замість земельних часток (паїв) селяни отримують земельні ділянки, право власності на які посвідчується держав-ними актами на право власності на земельну ділянку.

Виділення земельних часток (паїв) в натурі (на місцевості) є багатоетапним процесом, який регламентується низкою нормативно-правових актів, що періодично зазнають змін та доповнень.

1. Поняття приватизації землі та її етапи

Приватизація землі -- це зміна правового статусу земель, за якої відбу-вається їх перехід з публічної (суспільної) власності, суб'єктами якої є держа-ва та органи місцевого самоврядування, у приватну власність, суб'єктами якої є фізичні та юридичні особи.

Відповідно до п.8 „Концепції роздержавлення і приватизації підприємств, землі та житлового фонду”, затвердженою Постановою ВРУ від 31.10.1991 р. приватизація землі полягає у передачі громадянам України земельних ділянок у приватну, колективну власність або у довічне успадковуване використання.

Для сільськогосподарського використання земельні ділянки встановленого розміру на повнолітнього члена сім'ї надаються громадянам безоплатно. Ці розміри диференціюються по територіях з урахуванням якості землі, місцезнаходження ділянок та інших факторів. Безоплатна приватизація здійснюється за допомогою земельних бонів. Придбання земельних ділянок, розміри чи якість землі яких перевищують вказані у земельних бонах, у частині перевищення встановлених показників здійснюється за окремими умовами за власні кошти громадян.

Земельні ділянки для несільськогосподарського виробничого використання приватизуються за плату, розміри якої встановлюються місцевими Радами народних депутатів. Надання земель у цьому випадку можливе після одержання згоди місцевої Ради та затвердження інвестиційного проекту і здійснюється під контролем державних органів відповідно до їх компетенції.

Земельні ділянки для побутового призначення надаються громадянам у довічне успадковуване використання. Громадяни сплачують при цьому купівельне мито, а також щорічні платежі за використання землі.

Пріоритетне право на придбання земельних ділянок для сільськогосподарського використання мають селяни, що їх орендують, або ними користуються, а земель колгоспів і радгоспів - колгоспники та працівники відповідних господарств.

При банкрутстві чи розформуванні колгоспів та радгоспів право на придбання їх земель для сільськогосподарського використання мають селяни та інші громадяни України, які мають намір займатися сільськогосподарським виробництвом.

При приватизації землі колгоспів чи радгоспів у випадках, коли господарства продовжують функціонувати, частки землі, що приватизуються, складають земельний фонд господарства. Частина земельного фонду господарства, що передається у власність селян безоплатно, виходячи з поданих ними земельних бонів, складає спільний земельний фонд безоплатної приватизації. Інша частина землі, яка використовується колгоспом чи радгоспом, підлягає викупу за встановлену плату. Вона також підлягає розподілу між колгоспниками чи працівниками радгоспів. Якщо ця частина землі не викуповується колгоспом чи радгоспом, то вона може бути ним орендована або надійти у фонд приватизації земельних ділянок для селян, що не працюють у колгоспі чи радгоспі, або іншим громадянам України.

Кошти, одержані від приватизації землі, направляються на формування фондів підтримки фермерських, кооперативних та інших сільськогосподарських підприємств.

Приватизація, це кілька етапний нормативно врегульований процес, в ході якого відбувається передача земель державної власності у власність гро-мадян та юридичних осіб, і є сукупністю послідовних взаємодоповнюючих дій заінтересованих суб'єктів та відповідних державних органів.

Приватизацію шляхом виділення земельної частки (паю) в натурі умовно можна поділити на декілька етапів, зокрема:

І. Підготовчі роботи.

1. Власники земельних сертифікатів подають заяви до відповідної ради з проханням виділити в натурі земельні ділянки і видати замість земельних сертифікатів державні акти.

2. Місцеві ради:

а) за результатами розгляду таких заяв приймають рішення про виділення земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості);

б) уточнюють місце розташування, межі і площі сільськогосподарських угідь, які підлягають розподілу між власниками земельних часток (паїв);

в) укладають із землевпорядними організаціями договори на виконання робіт із землеустрою щодо виділення земельних часток (паїв) в натурі (на місцевості) та виготовлення технічної документації та/чи сприяють в укла-данні таких договорів, якщо такі роботи виконуються за рахунок осіб, які ма-ють право на земельну частку (пай), або за рахунок коштів підприємств, установ та організацій, що орендують земельні частки (паї), проектів техніч-ної допомоги тощо;

г) уточнюють списки осіб, які мають право на земельну частку (пай) та передають їх землевпорядним організаціям.

II. Польові геодезичні роботи.

1. Реконструювання місцевості. Землевпорядна організація уточнює на місцевості земельні масиви, які підлягають паюванню, та визначає місця встановлення межових знаків.

2. Геодезичні роботи. Землевпорядна організація встановлює межові зна-ки на місцевості. Межі земельних масивів та межові знаки визначаються в державній системі координат.

3. Кадастрове картографування. Землевпорядна організація виконує ка-дастрову зйомку земельних масивів, які приватизуються.

III. Розробка проекту організації території земельних часток (паїв).

На підставі виконаної кадастрової зйомки землевпорядна організація розробляє проект організації території земельних часток на території відпо-відної ради. Проект розробляється з урахуванням родючості ґрунтів, рельє-фу, шляхової мережі тощо. На проекті організації території позначаються межі запроектованих земельних ділянок, їх кадастрові номери, площі в фі-зичних гектарах, лісозахисні смуги, захисні гідротехнічні споруди тощо.

IV. Відведення земельних ділянок в натурі та видача державних актів.

Розроблений проект організації території затверджується рішенням збо-рів власників земельних часток (паїв). Землевпорядна організація виготов-ляє державні акти, які після реєстрації передаються у відповідну раду для вручення громадянам.

2. Порядок приватизації земельних ділянок

Кожен громадянин України має право на безоплатну приватизацію земельної ділянки у межах визначених законом норм. Така безоплатна приватизація здійснюється тільки один раз по кожному виду використання. Відповідно до статі 121 Земельного кодексу України громадяни України можуть безоплатно отримати (приватизувати) земельні ділянки у межах таких норм:

а) для ведення фермерського господарства - в розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство. Якщо на території відповідної ради розташовано декілька сільськогосподарських підприємств, розмір земельної частки (паю) визначається як середній по цих підприємствах. У разі відсутності сільськогосподарських підприємств розмір земельної частки (паю) визначається як середній по району;

б) для ведення особистого селянського господарства - не більше 2,0 га;

в) для ведення садівництва - не більше 0,12 га;

г) для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах - не більше 0,25 га, в селищах - не більше 0,15 га, в містах - не більше 0,1 га;

ґ) для індивідуального дачного будівництва - не більше 0,1 га;

д) для будівництва індивідуальних гаражів - не більше 0,01 га.

Статтею 118 Земельного кодексу передбачений порядок безоплатної приватизації земельних ділянок громадянами, згідно з якою громадянин, зацікавлений у приватизації земельної ділянки, що перебуває у його користуванні, подає заяву до відповідної районної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації або сільської, селищної, міської ради за місцезнаходженням земельної ділянки.

Рішення органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування щодо приватизації земельних ділянок приймається у місячний строк на підставі технічних матеріалів та документів, що підтверджують розмір земельної ділянки.

Громадяни -- працівники державних та комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, а також пенсіонери з їх числа, зацікавлені в одержанні безоплатно у власність земельних ділянок, які перебувають у постійному користуванні цих підприємств, установ та організацій, звертаються з клопотанням про приватизацію цих земель відповідно до сільської, селищної, міської ради або районної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації.

Відповідний орган місцевого самоврядування або орган виконавчої влади в місячний термін розглядає клопотання і надає дозвіл підприємствам, установам та організаціям на розробку проекту приватизації земель.

Передача земельних ділянок у власність громадянам -- працівникам державних та комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, а також пенсіонерам з їх числа провадиться після затвердження проекту приватизації земель у порядку, встановленому Земельним кодексом.

Громадяни, зацікавлені в одержанні безоплатно у власність земельної ділянки із земель державної або комунальної власності для ведення фермерського господарства, ведення особистого селянського господарства, ведення садівництва, будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), індивідуального дачного будівництва, будівництва індивідуальних гаражів у межах норм безоплатної приватизації, подають заяву до відповідної районної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації або сільської, селищної, міської ради за місцезнаходженням земельної ділянки. У заяві зазначаються бажані розміри та мета її використання.

Відповідна місцева державна адміністрація або сільська, селищна, міська рада розглядає заяву, і в разі згоди на передачу земельної ділянки у власність надає дозвіл на розробку проекту її відведення.

Проект відведення земельної ділянки розробляється за замовленням громадян організаціями, які мають відповідні дозволи (ліцензії) на виконання цих видів робіт, у строки, що обумовлюються угодою сторін.

Проект відведення земельної ділянки погоджується з органом по земельних ресурсах, природоохоронним і санітарно-епідеміологічним органами, органами архітектури і охорони культурної спадщини та подається на розгляд відповідних місцевої державної адміністрації або органу місцевого самоврядування.

Районна, Київська чи Севастопольська міська державна адміністрація або сільська, селищна, міська рада у місячний строк розглядає проект відведення та приймає рішення про передачу земельної ділянки у власність.

У разі відмови органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування у передачі земельної ділянки у власність або залишення заяви без розгляду питання вирішується в судовому порядку.

Крім цього, згідно ст. 116 Земельного кодексу, громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування та державних органів приватизації щодо земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації, в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.

3. Право на отримання земельної частки (паю)

Згідно зі ст. 1 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місце-вості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» від 05.06.2003 р. № 899-1V. право на земельну частку (пай) мають:

--колишні члени колективних сільськогосподарських підприємств, сільськогосподарських кооперативів, сільськогосподарських акціонерних товариств, у тому числі створених на базі радгоспів та інших державних сільськогосподарських підприємств, а також пенсіонери з їх числа, які отримали сертифікати на право на земельну частку (пай) у встановленому законодавством порядку;

--громадяни -- спадкоємці права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом;

громадяни України, які відповідно до законодавства України набули право на земельну частку (пай);

громадяни України, евакуйовані із зони відчуження, відселені із зони безумовного (обов'язкового) або зони гарантованого добровільного висе-лення, а також громадяни України, що самостійно переселилися з територій, які зазнали радіоактивного забруднення, і які на момент евакуації, відселен-им або самостійного переселення були членами колективних або інших сільськогосподарських підприємств, а також пенсіонери з їх числа, які про-живають у сільській місцевості.

Відповідно до чинного законодавства колишніми членами КСП (колективних сільськогосподарських підприємств) слід вва-жати:

постійних працівників КСП, які в ньому працювали:

пенсіонерів, які раніше працювали в КСП і залишилися його членами, незалежно від місця їхнього проживання;

військовослужбовців строкової служби, якщо вони не вийшли з КСП:

осіб, направлених на навчання, якщо вони залишилися членами КСП;

жінок, які перебували у відпустці через вагітність та пологи або у від-пустці для догляду за дитиною віком до 3 років;

членів КСП, що обіймати виборні посади в органах державної влади або місцевого самоврядування, якщо збереження за ними членства було пе-редбачено в статуті КСП.

4. Приватизація землі: проблеми та перспективи.

4.1. Особливості ринку землі.

Ринок землі є невід'ємною частиною економіки будь-якої розвинутої держави. Земля - найважливіший ресурс, що посідає виняткове місце в житті і діяльності будь-якого суспільства. Земля не є класичним товаром і тому ринок землі володіє цілою низкою специфічних особливостей.

По-перше, земля є безкоштовним подарунком природи, що дозволяє говорити про ірраціональний характер її вартості. Проте, земля є об'єктом купівлі-продажу; з нею пов'язані земельні арендні відносини.

По-друге, залежно від тих чи інших природно-кліматичних умов, а також місцезнаходження ділянок землі, останні поділяються на кращі, середні та гірші. В основі такого розподілу лежить природна родючість ґрунту, від якого залежить продуктивність землі. Але він може бути поліпшений в результаті додаткових вкладень у нього праці та капіталу. Ця поліпшена родючість ґрунту називається економічною. Підвищення економічної родючості ґрунту можливо на будь-яких ділянках. Проте воно має певні межі, пов'язані з відомим законом убуваючої родючості ґрунту, коли при технології обробки землі, що склалася, кожна подальша одиниця витрат забезпечує все меншу і меншу віддачу.

По-третє, внаслідок обмеженості площі земельних угідь, пропозиція землі характеризується в суспільному масштабі досконалою нееластичністю, хоча для конкретного користувача землею справа йде інакше: пропозиція землі володіє певною еластичністю, оскільки користувач має можливість збільшити земельну площу, яка у нього є, за рахунок конкурентів. Обмеженість пропозиції земельних ресурсів тільки посилюється закріпленістю землі в приватній власності. В умовах ринку землевласники вельми неохоче продають свої земельні ділянки, віддаючи перевагу здачі землі в аренду, вони одержують право отримання стабільного прибутку, саме тому в кожний певний момент продається лише незначна частина земельного фонду, в цьому полягає принципова особливість ринку землі в розвинутих країнах.

Земельний ринок формує умови, що стимулюють ефективне використання землі і змушує окремих суб'єктів відмовитися від частини землі або від всієї ділянки, якщо вона не функціонує ефективно. Проте ринок землі, особливо в його ліберальному варіанті, не є гарантом стабільності. Заповнення недоліків ринку - найважливіше завдання держави. Держава зобов'язана в першу чергу створити умови захисту прав власності на землю, дотримання суб'єктами своїх договірних зобов'язань, цілеспрямованого та розумного використання земельного фонду країни, при цьому політика держави має базуватися на поєднанні інтересів усіх господарюючих суб'єктів аграрного сектора. Будь-яка державна система управління економікою своїм найважливішим складовим повинна мати земельний кадастр - це офіційно складене, систематизоване зведення інформації стосовно земельного фонду країни. Очевидно, що без банку даних про землю неможливе створення цивілізованого ринку землі і вирішення проблем аграрного сектору

4.2. Забезпечення державою права громадян України на землю

В історичному плані, реформа по суті, схожа до української була проведена Столипіним. Суть його реформи так само полягала в переході від колективного (громадського) господарювання на селі до створення класу багатих фермерів на основі приватної власності на землю. В Україні селяни, які отримали від держави паї, абсолютно не в змозі ефективно їх обробляти і змушені здавати їх в аренду. Більш наполегливі селяни, які стали фермерами, узявши в аренду у своїх односельців їх паї, так само мають проблеми з технічним і фінансовим забезпеченням своєї діяльності. Так, за заявами деяких українських експертів, в результаті негоди і відсутності достатньої кількості прибиральної техніки, Україна тільки цього року втратила близько 3-5 млн. тонн зерна.

Методи українського уряду в останні роки в аграрній політиці мають багато спільного з методами, які пропонувалися Столипіним. Столипін вважав, що тільки одними пільговими кредитами не можна допомогти сільгоспвиробникам, оскільки, погано орієнтуючись в товарних ринках, вони легко можуть стати жертвою рейдерів і фінансових структур. Тому, зберігаючи кредити, на перше місце висував речовинні важелі і прагнув реалізувати допомогу в натуральному вигляді, селянин одержував допомогу у вигляді насіння, худоби, інвентаря. У поєднанні «держава-селянин усувався перекупник-торговець. А селянські господарства одержували в особі держави покупця для свого насіння, худоби. І чомусь у капіталістичній царській Росії ніхто не вважав такі методи не ринковими.

Для України важливо не стільки визнання доцільності земельного ринку, скільки вибір відповідних шляхів і методів його формування. Багато кого в Україні лякає залучення в обіг земель сільськогосподарського призначення. Називаються декілька небезпек. Наскільки вони реальні, і чи можна їх уникнути?

Небезпека перша - заможні покупці, олігархи і фінансові групи закуплять великі ділянки сільгоспугідь, що приведе до утворення «латифундій» латиноамериканського типу з найманими працівниками. Але історично латифундії в Латинській Америці виникали не через ринок, а були даровані колоніальною владою. В Європі до земельних реформ великі феодальні володіння виникали як королівський подарунок дворянству. Міські купці від випадку до випадку скуповували землю знатних персон, що заборговували, але практично ніколи великі маєтки не утворювалися при скупці дрібних ділянок. Але в Україні небезпека створення латифундій на базі покупки земель колишніх колгоспів великими промисловими групами існує. Перешкодою до цього на першому етапі служити те, що процес такої скупки істотно ускладнюється відсутністю самого юридичного механізму і тим, що далеко не всі власники земельних паїв отримали на ці паї сертифікати, які підтверджують право власності. Надалі, можливо, також обмежити розмір ділянки, яка отримується одним власником, як в Данії, Новій Зеландії та інших країнах. При прийнятті такого обмеження, важливо пам'ятати, що мале сільгосппідприємство у всьому світі не є конкурентноздатнім і нормальне товарне виробництво з використанням сучасної техніки можливо тільки в великих господарствах, прикладом цього може бути укрупнення фермерських господарств в США і ЄС.

Небезпека друга - банки заволодіють великими ділянками під час переходу закладеної землі у власність заставодержателя і стануть великими власниками. Щоб обмежити купівлю банками земель, доцільно зобов'язати їх продавати протягом певного фіксованого часу землю боржника, отриману вунаслідок прострочення платежу або заставних торгів, такий механізм реалізований у США.

Небезпека третя. Великі фінансові спекулянти скуповуватимуть землю і швидко перепродуватимуть за великі гроші, що відіб'ється на вартості аграрної продукцію і спричинить інфляцію. Для уникнення спекуляцій на ринку землі, в багатьох країнах з ринковою економікою, де працює механізм отримання прибутку від швидкого ринкового обігу землі, застосовується принцип більш високого оподаткування на короткострокове володіння і, навпаки, введені низькі податки на доходи при довгостроковому володінні. Наприклад, 1930 р. в США на доходи від продажу землі, що перебували у володінні до одного року, був введений податок в 100%, до двох років - 80, до п'яти років - 60, до десяти років - 40, понад десять років - 30%.

Небезпека четверта - селяни необачно стануть продавати права на землю за низькими цінами. Досвід інших країн і Росії знімає це побоювання. Наприклад, в Чехії нові власники в окремих випадках продають землі сільськогосподарського призначення, більшість здає в аренду. Арендна платня і стає показником вартості землі в умовах ринку, що розвивається, до того ж для більшості колишніх колгоспників, які після ліквідації колгоспів залишилися безробітними, здавання в аренду своїх земельних паїв, є чи не єдиним стабільним джерелом прибутку.

В Земельному Кодексі України, частково вирішено багато питань земельних відносин. У той же час варто відзначити, що в країні фактично відсутні механізми контролю за виконанням земельного законодавства, прикладом чого може бути забудова заповідного дніпровського і чорноморського узбережжя, штрафи за порушення земельного законодавства мізерні, а механізму повернення земель державі немає.

Враховуючи те, що входження в ринок землі через його специфіку розтягнеться десь на рік, час у влади на створення нормативної бази для його регулювання є, але, враховуючи нестабільну політичну ситуацію, зробити це буде важко.

Література

1. Конституція України. - 1996 р.

2. Земельний Кодекс України.

3. Закону України "Основи законодавства України про культуру” від 14.02.1992 р.

4. Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місце-вості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» від 05.06.2003 р.

5. Постанова ВРУ, яка затверджує „Концепцію роздержавлення і приватизації підприємств, землі та житлового фонду” від 31.10.1991 р.