Роль нотариуса в сделках с недвижимостью

С таким выводом нельзя не согласиться, действительно, согласно ст. 15 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате подача заявлений и получение документов является полномочием только нотариуса, возможность передачи таких полномочий от нотариусов иным лицам не предусмотрена. К указанной ситуации также неприменимы общие положения статьи Гражданского кодекса РФ о передоверии, так как указанные полномочия предоставлены нотариусам как лицам, имеющим определенный статус, и передача полномочий нотариусов определена ст. 20 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате. Для поручения осуществления части указанных правомочий помощниками нотариусов необходимо внести соответствующие изменения в законодательство РФ. В частности в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате было бы целесообразно дополнить положением о том, что помощники нотариусов также имеют полномочия подавать заявления и получать документы при государственной регистрации прав.

Ещё одни вопрос, который тесно связан с определением статуса нотариуса, это состав документов, которые нотариус должен представить при обращении за государственной регистрацией в качестве документов, подтверждающих его полномочия согласно п. 30 Административного регламента. В качестве таковых документов Административный регламент указывает два вида документов:

1) документы, подтверждающие полномочия лица как нотариуса (лицензия и приказ);

2) документы, свидетельствующие о волеизъявлении правообладателя на подачу нотариусом такого заявления.

И если в отношении первого вида документов необходимость их представления обусловлена положениями ст. 12 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, то необходимость представления документов второго вида как раз и определяется характеристикой представительства.

Если рассматривать полномочия нотариуса действовать от имени правообладателя как полномочия, возникающие у нотариуса в силу прямого указания закона при наступлении указанных в законе последствий, то дополнительного поручения со стороны правообладателя в данном случае не требуется. При этом необходимо помнить, что проведение государственной регистрации прав и сделок является не столько правом правообладателя, сколько обязанностью, хотя и с неопределенным сроком исполнения. Обращение нотариуса за проведением государственной регистрации прав также не ограничивает полномочия правообладателя самостоятельно обратиться в регистрирующий орган, в том числе за приостановлением или прекращением проведения государственной регистрации См. Жогов Д.Ю. Нотариус как участник отношений, возникающих при государственно регистрации прав на недвижимости / Д.Ю. Жогов, С.Е. Малета // Право и экономика. 2007. № 2. С. 32-36..

Исходя из этого можно сделать вывод о том, что в органы государственной регистрации прав нотариус должен будет представить только документы, подтверждающие его полномочия действовать в качестве нотариуса. Такими документами, являются лицензия на право нотариальной деятельности и приказ о назначении на должность нотариуса. Также, как это установлено п. 4 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», заявитель должен предъявить в регистрирующие органы документ, удостоверяющий личность заявителя - для нотариуса такими документами может быть паспорт либо служебное удостоверения.

Законодательством до сих пор четко не определен круг полномочий нотариуса, возникающий при обращении за проведением государственной регистрации. Ст. 15 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате установлено, что нотариус вправе обратиться с заявлением только в отношении прав и сделок в случае нотариального удостоверения им соответствующей сделки или совершения им иного соответствующего нотариального действия, то есть тех действий, которые были совершены только данным нотариусом, а не по любым нотариальным действиям. Одновременно положения ст. 18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливают, что нотариус вправе получить свидетельство о государственной регистрации прав и (или) иные документы только в случае, если заявителем по данному делу являлся нотариус.

Закон также не привязывает право обращения к дате совершения нотариусом такого нотариального действия, поэтому можно сделать вывод, что нотариус вправе подать заявление о государственной регистрации права вне зависимости от времени совершения им удостоверения сделки или совершения иного действия, так как срок обращения за государственной регистрацией законом не установлен.

При удостоверении сделок с недвижимым имуществом нотариус должен убедиться в отсутствии арестов на недвижимое имущество, наложенных судом или следственными органами, ибо имущество, состоящее под арестом, объектом отчуждения являться не может. Информация об отсутствии арестов на недвижимое имущество должна содержаться в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставляемой учреждением юстиции, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество См. Федеральная нотариальная палата России. Центр нотариальных исследований. Настольная книга нотариуса Учебно-методическое пособие. Второе издание, исправленное и дополненное / Федеральная нотариальная палата // в 2 т М., 2008. - Т. 1. С. 154.. В настоящее время нотариусы не проверяют факт возможного наличия запрещений отчуждения недвижимого имущества, поскольку проверка имущества на наличие запрещений в функции нотариусов не входит в связи с отсутствием для этого законодательных оснований.

В связи с данным пробелом в законодательстве автор считает необходимым внести изменения в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, дополнив их положением которое будет обязывать нотариуса при удостоверении договоров отчуждения недвижимого имущества проверять наличие ареста на это имущество.

Как известно в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержатся такие сведения и нотариусу необходимо будет лишь потребовать у продавца объекта недвижимости выписку из этого реестра прав и удостовериться в отсутствии ареста продаваемой недвижимости (стоимость выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество стоит относительно недорого - всего 130 рублей).

Относительно новым требованием в законодательстве является внимание к исполнению договора об отчуждении недвижимого имущества. Исполнение различных договоров об отчуждении недвижимости отличается определенными особенностями. Исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества регулируется ст. 556 Гражданского кодекса РФ. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта договор продажи недвижимого имущества не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.

Таким образом, при удостоверении договоров отчуждения недвижимого имущества, приобретенного собственником после 1 марта 1996 г. (то есть после введения в действие второй части Гражданского кодекса РФ) на основании договоров купли-продажи недвижимости, нотариус должен наряду с другими документами истребовать от собственника передаточный акт или другой документ о передаче отчуждаемого имущества, поскольку отсутствие его может свидетельствовать о том, что договор реально не исполнен.

Если передача недвижимого имущества к моменту подписания сторонами договора еще не состоялась, нотариус обязан разъяснить участникам договора требования ст. 556 Гражданского кодекса РФ. При этом более целесообразно и разумно было бы не ограничиваться одной лишь ссылкой на разъяснение указанной правовой нормы, но также включать в текст договора пункт приблизительно следующего содержания: «Передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем производится по подписываемому сторонами передаточному акту, порядок составления которого сторонам нотариусом разъяснен»См. Федеральная нотариальная палата России. Центр нотариальных исследований. Настольная книга нотариуса Учебно-методическое пособие. Второе издание, исправленное и дополненное / Федеральная нотариальная палата // в 2 т М., 2008. - Т. 1. С. 156..

В связи с рассмотрением форм нотариальной защиты права собственности нельзя обойти вниманием их значение. Нотариальный акт по удостоверению сделки полностью выполняет свою функцию по «ознаменованию» возникновения права. Но право собственности - право длящееся, нотариальный акт в дальнейшем должен в полной мере продолжать выполнять свои функции по охране права: подтверждать действительность, нерушимость права; на его основании собственник должен быть вправе осуществлять иные свои полномочия; нотариальный акт должен служить достаточной защитой от противоправных посягательств со стороны третьих лиц См. Веграсова Г.И. Понятие и формы нотариальной защиты права собственности / Г.И. Вергасова // Нотариус. 2007. № 6. С. 36. .

Однако в настоящее время в России нотариальный акт в целом (любой, выносимый по результату совершения нотариального действия) не отвечает по своей юридической силе и значению указанным критериям, то есть он не имеет ни особой доказательственной, ни исполнительной силы.

Прежде всего, нотариальный акт должен обладать особой доказательственной силой по сравнению с иными документами.

Как мы видим, положительное сдвиги в сторону вовлечения нотариуса в оборот недвижимого имущества есть, но есть также и существенные недоработки, возможно, они связаны с ещё не достаточно развитой правовой системой новой России.

3 ДОГОВОР ДАРЕНИЯ И НАСЛЕДОВАНИЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА. МЕСТО И РОЛЬ НОТАРИУСА В НИХ

3.1 Договор дарения

Дарение является одним из старейших договоров гражданского права. Уже в римском праве периода республики (V - I вв. до н.э.) дарение признавалось одним из оснований возникновения права собственности. Обещание подарить также имело юридическую силу. Позже в законодательстве империи получил исковую защиту особый вид неформального соглашения о дарении - pactum donationus. Его важнейшие положения, касающиеся предмета договора, ответственности дарителя, оснований отмены дарения, были в значительной степени заимствованы дореволюционным российским правом См. Новицкий И.Б. Римское частное право: учебник / И.Б. Новицкий, И.С. Перетерский - М. : Юристъ, 2007. С. 499..

Российское гражданское право XIX - начала XX вв. уделяло особое внимание изучению правовых проблем дарения. Доктрина трактовала дарение как один из способов приобретения права собственности, то есть односторонний акт, а не договор См. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. / Г.Ф. Шершеневич - М. : Юристъ, 1995. С. 336 - 337.. Обоснованием этого тезиса служил тот факт, что дарение, сопровождающееся передачей дара одаряемому, не порождает никакого обязательства, так как одаряемому не нужно ничего отдавать взамен дарителю. Иными словами, дарение (как реальная сделка) совершается и исполняется одновременно в момент передачи вещи.

В советский период договор дарения конструировался как реальный, а его предметом могли выступать лишь вещи. Тем самым резко сужалась сфера применения этого договора, что, впрочем, оправдывалось ссылками на принципы социалистической морали См. Л.Ю. Грудцина. Как правильно распорядиться своим имуществом (наследование, дарение, рента) [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф. С. 148..

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом См. Гражданский кодекс Российской Федерации часть вторая: федеральный закон РФ от 30.11.1994 № 14-ФЗ Статья 572 [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф..

Договор дарения является безвозмездным договором. Для одаряемого это безвозмездный способ приобретения имущества.

Договор дарения - это реальный договор. Договор дарения исполняется непосредственно в момент его совершения и не влечет продолжающихся во времени прав требования и обязанностей его участников (право одаренного требовать возмещения убытков, причиненных недостатками подаренной вещи). Основным юридическим следствием договора является возникновение у одаряемого права собственности на подарок, если таковым является вещь, либо приобретение права требования (освобождение от обязанности), в зависимости от характера предмета договора См. Вавилин Е.В. Новый порядок наследования и дарения. / Е.В. Вавилин, Е.В. Гурьева. - М.: Издательство «Юркнига». 2006. С. 75..

Помимо традиционной модели реального договора дарения, начинающего действовать лишь с момента передачи предоставления, Гражданским кодексом РФ предусматривается возможность заключения консенсуального договора дарения или договора об обещании дарения в будущем.

Автор считает необходимым отметить, что в соответствии п. 2 ст. 572 Гражданского кодекса РФ обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения. Данное обещание признается договором дарения, если такое обещание сделано в надлежащей, то есть в письменной, форме; содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу, либо освободить его от имущественной обязанности.

Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.

Сторонами договора дарения является даритель и одаряемый. Ими могут быть граждане, и государство.

Дарение запрещено между юридическими (коммерческими) лицами в силу статьи 575 Гражданского кодекса РФ.

В этой связи автору хотелось бы проанализировать материалы судебной практики. ООО «СРЗ-Инвест» обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора № 5 от 19.01.06 г. купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между ЗАО «Сортавальский рыбозавод» и ЗАО «Плунге», по тем основаниям, что указанная сделка прикрывает собой безвозмездную передачу (дарение) имущества и в силу п. 2 ст. 170, ст. 575 и 168 Гражданского кодекса РФ является ничтожной. Иск подан лицом не являющимся стороной по сделке, однако ООО «СРЗ-Инвест» является конкурсным кредитором ЗАО Сортавальский рыбозавод». Судом было установлено, что данный договор купли-продажи действительно был заключен и недвижимое имущество передано по акту приема-передачи, подписанному обеими сторонами. Однако ООО «СРЗ-Инвест» считает, что данный договор купли-продажи прикрывает собой договор дарения между коммерческими организациями, потому что покупатель не исполнил обязанности по оплате товара и со стороны продавца отсутствует требования об оплате. Данные обстоятельства нашли своё документальное подтверждение. И, несмотря на фактическое наличие договора дарения между коммерческими организациями с целью уменьшить конкурсную массу суд отказал ООО «СРЗ-Инвест» в удовлетворении заявленных требований мотивировав свой отказ тем, что здесь речь идет не о притворности сделки, а о неисполнении обязанности покупателя по оплате приобретенного объекта недвижимого имущества См. Решение Арбитражного суда республики Карелия от 27.04.2009 г. по делу № А26-6738/2008 [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф..

Это является одним из пробелов действующего законодательства. Какова могла бы быть роль нотариуса в данной ситуации? Как было сказано выше для сделки по отчуждению недвижимого имущества не требуют нотариального удостоверения, поэтому и проводятся такие аферы. При удостоверении такой сделки нотариус проверил бы намерения сторон, установил бы, что одна из сторон (продавец) находится в стадии банкротства и поэтому стремится уменьшить конкурсную массу.

Гражданин - это лицо, принадлежащее на правовой основе к определенному государству, имеющее правоспособность, наделенное правами, свободами и обремененное обязанностями. В соответствии с российским гражданским законодательством, гражданская правоспособность - это способность иметь гражданские права и нести обязанности См. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая: федеральный закон РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ Статья 17 [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.. Гражданская правоспособность признается в равной мере за всеми гражданами.

Государство как субъект гражданского права, один из видов участников гражданских правоотношений. По российскому праву государство как участник гражданских правоотношений выступает в лице Российской Федерации или субъектов РФ (республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов федерального значения). От имени РФ и субъектов РФ действуют органы государственной власти в рамках их компетенции, а также по их поручению государственные органы, юридические лица и граждане.

Форма договора дарения определяется его предметом, субъектным составом и ценой.

Дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно, за исключением нижеуказанных случаев.

В соответствии со ст. 574 Гражданского кодекса РФ договор дарения недвижимого имущества должен быть совершен в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

В юридической практике гражданином был задан вопрос следующего содержания: «Четыре человека приватизировали квартиру. Спустя пару лет дочь дарит свою долю (1/4) матери. Договор дарения нотариально оформлен, но не зарегистрирован, хотя прошло уже 2 года. Никто от регистрации не уклоняется, просто у обеих нет времени, чтобы вместе съездить и ее оформить. Что будет с этой долей, если по истечении 3-х лет после заключения договора дарения данная сделка и переход права не будут зарегистрированы в ФРС РФ?».

Ответ на данный вопрос очень прост. В силу ч. 3 ст. 574 Гражданского кодекса РФ договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Согласно ч. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Соответственно, с юридической точки зрения в рассматриваемом случае договор дарения считается не заключенным. Значит, с долей дочери ничего не произошло, дочь по-прежнему является ее собственницей. Однако в любой момент мать (впрочем, как и дочь) может произвести регистрацию договора, которая осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Указанный федеральный закон не устанавливает каких-либо сроков для осуществления регистрации договора. Поэтому зарегистрировать его можно в любое время, главное, чтобы подаваемые документы отвечали установленным этим федеральным законом требованиям. Если стороны так и не решатся произвести регистрацию, дочери не надо думать о возврате себе доли, так как она по-прежнему является ее собственницей, а договор дарения считается не заключенным.

Существенным условием договора дарения является условие о предмете.

Чаще всего предметом дарения являются вещи. В рамках рассматриваемой темы автором будет изучены роль нотариальных органов при удостоверении договоров дарения только недвижимого имущества.

Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов См. Гатин А.М. Гражданское право: учебное пособие. / А.М. Гатин. - М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К», 2008. С. 251..

3.2 Роль нотариусов при удостоверении договоров дарения недвижимого имущества

Всегда для признания договора дарения должно присутствовать намерение дарителя увеличить имущественную сферу одаряемого или предотвратить ее уменьшение. Это намерение подтверждается волеизъявлением дарителя. Анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что присутствие в действиях дарителя намерения подарить недвижимое имущество одаряемому обязательно. В противном случае такие договоры дарения признаются недействительными, и суд применяет последствия недействительной сделки.

Так Лапина обратилась в суд с иском к Рыжову о признании недействительным договора дарения квартиры и применении последствий недействительности сделки, указав, что зарегистрирована и проживает в квартире по адресу г. Пенза вместе с сыном Рыжовым. Проверяя почту, она обнаружила сообщение из Управления Федеральной Регистрационной Службы по Пензенской области о том, что в отношении её квартиры ведется регистрация договора дарения. Лапина подала в суд исковое заявление о признании данного договора дарения недействительным. В обоснование иска указала, что такого договора не подписывала и не имела намерений подарить своему сыну Рыжову квартиру в которой сама же и проживает. Судом была проведена почерковедческая экспертиза подписи на договоре и допрошены соседи истицы. Из полученных доказательств стало ясно, что договор дарения Лапина не подписывала, соседи пояснили, что Лапина никогда не изъявляла желания подарить квартиру сыну. На основании этого суд признал договор дарения недействительным и отменил его государственную регистрацию См. Определение Пензенского областного суда от 17 апреля 2007 г. по делу № 33-678 [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф..

Подобной ситуации вполне можно было бы избежать установи законодатель обязательное нотариальное удостоверение договоров дарения недвижимого имущества. Однако здесь можно установить обязательное нотариальное удостоверение договора дарения не всего недвижимого имущества, а только жилых помещений, ибо мошенников, по вполне понятным причинам, в большей степени привлекает жилье, особенно в крупных городах. В этом случае, нотариус, в силу возложенных на него законом обязанностей должен был бы поинтересоваться у дарителя имеет ли он намерение безвозмездно передать квартиру другому лицу, а также объяснить последствия совершения такого действия. Однако в настоящее время Гражданский кодекс РФ не содержит таких требований и в новостных программах мы каждый день слышим сообщение о мошеннических действиях с жильем.

Недопустимо дарение в виде уступки права, неразрывно связанного с личностью дарителя.

Для договора дарения, как и для всех других договоров, применяются правила о сделках, установленные Гражданским кодексом РФ, в том числе правила о недействительности сделок См. Гражданский кодекс Российской Федерации часть вторая: федеральный закон РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ Глава 9, параграф 2 [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф. (подраздел 4 глава 2 Гражданского кодекса РФ). Наличие встречного имущественного предоставления со стороны одаряемого неизбежно влечет ничтожность такого договора как притворной сделки.

Хотелось бы рассмотреть порядок заключения договора дарения.

В соответствии с гражданским законодательством России договор заключается посредством предложения заключить договор одной из сторон и его принятия другой стороной.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Данное правило применяется к договорам дарения недвижимого имущества (например, договор дарения квартиры, комнаты и т.п.).

Договор дарения считается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту (предложение заключить договор), ее акцепта (принятия предложения). Данное правило применяется, если даритель обещает безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности при условии, если обещание сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.

Очень важно отметить, что при дарении недвижимого имущества будет взиматься налог, но в размере 13 процентов. Это правило вступило в силу с 1 января 2006 г. Однако если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками, то любые доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения См. Налоговый кодекс Российской Федерации часть вторая: федеральный закон РФ от 05.08.2000 № 117-ФЗ Пункт 18.1 статья 217 [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф..

Нотариальная сделка - сделка, совершенная в нотариальной форме. Обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки, для которых законом установлена нотариальная форма их совершения.

Договор дарения в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору См. Гражданский кодекс Российской Федерации часть вторая: федеральный закон РФ от 30.11.1994 № 14-ФЗ Статья 434 [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.. Если в указанных случаях договор дарения будет совершен устно, то он в силу п. 2 ст. 574 ГК РФ будет считаться ничтожным. Такой договор не влечет возникновение прав и обязанностей у сторон. По желанию сторон любой письменный договор дарения может быть также нотариально удостоверен, хотя закон не вменяет это в обязанность лиц, участвующих в сделке.

По желанию сторон нотариальные конторы и частные нотариусы удостоверяют любые не противоречащие закону сделки, для которых обязательное нотариальное удостоверение не предусмотрено. Нотариальная форма придает сделке достоверность, вносит во взаимоотношения сторон полную ясность относительно факта ее совершения и содержания, в необходимых случаях обеспечивает возможность доказывания соответствующих обстоятельств в суде. Если на основании нотариально заверенной сделки должны быть получены деньги или имущество, защита прав может быть осуществлена и без обращения в суд - путем получения исполнительной надписи у нотариуса. Преимущество нотариально удостоверенных сделок состоит также в том, что один их экземпляр хранится в нотариальной конторе и при утрате выданных экземпляров стороны могут получить дубликаты.

Как было сказано выше письменная форма предусмотрена для договоров дарения недвижимого имущества. Однако здесь речь о простой письменной форме, а не о нотариальной. Нотариальная форма может быть обязательной только в случае ее прямого указания в законе либо если стороны самостоятельно договорились о заключении договора в такой форме (ст. 163 Гражданского кодекса РФ). Действующее законодательство не предусматривает условия о заключении договоров дарения в нотариальной форме.

Ранее такое правило действительно существовало. Нотариальное удостоверение договоров купли-продажи недвижимости, продажи предприятия и договора дарения недвижимости было необходимо в силу ст. 7 Федерального закона от 26.01.96 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ», предусматривающей действие данного требования до введения в действие Федерального закона от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» См. Терешко Ю. Обойдемся без нотариуса / Ю. Терешко // ЭЖ-Юрист. 2008. № 11. С. 21..

В свою очередь, Федеральный закон от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не предусмотрел нотариальную форму для названных сделок. Поэтому заверять договоры в рассматриваемом случае необязательно, если только данное правило не было установлено самими сторонами в договоре.

Действующее законодательство устанавливает нотариальный тариф за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества, в том числе и договоров дарения недвижимого имущества. Так за удостоверение договора дарения недвижимости нотариус взыщет: 1 процент суммы договора, но не менее 300 рублей, если сумма договора составляет до одного миллиона рублей; 10 000 рублей плюс 0,75 процента суммы договора, если сумма договора составляет от 1 000 001 рубля до 10 000 000 включительно; если же сумма договора превышает 10 000 000 рублей, за его удостоверение нотариусом будет взыскано 77 500 рублей плюс 0,5 процента от суммы, превышающей 10 000 000 рублей См. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате: основы законодательства РФ от 22.07.1993 № 5487-1 Статья 22.1 [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф..

Так как одаряемое лицо получает дар безвозмездно, а волеизъявление дарителя зависит только от его внутренних побуждений, то нотариальное удостоверение таких договоров было бы целесообразнее освободить от уплаты нотариального тарифа. Тем более, что как правило, дарение происходит между близкими родственниками.

3.3 Наследование

Вопросы наследования в последнее время приобретают все большую актуальность. Происходит это на фоне изменений в экономике страны, развития института частной собственности, общего роста благосостояния граждан, которые кроме всего прочего получили возможность заниматься предпринимательской деятельностью. Действительно, если еще некоторое время назад наиболее ценным имуществом, которое могло передаваться по наследству, были дача или автомобиль, то сегодня это может быть и квартира, и земельный участок, и даже целое предприятие См. Наследование. Дарение. Пожизненная рента: Вопросы правового регулирования: учеб. пособие / отв. ред. И.А. Минахина - М. : Издательско-торговая корпорация «Дашков и К», 2007. - 127 с..

Кроме того, растет правовое сознание и правовая культура граждан, которые более осознанно и ответственно стали подходить к вопросам наследования. Все большее количество людей прибегают к составлению завещания, тем самым по своему усмотрению распоряжаясь нажитым имуществом.

Наследственное право, стремясь соответствовать изменившимся реалиям, также претерпело значительные изменения по сравнению с законодательством советского времени. Сегодня право на наследование является одним из конституционных прав граждан. Оно закреплено и гарантируется Конституцией РФ. Право на наследование, с одной стороны, означает свободу гражданина в определении судьбы своего имущества, с другой - гарантирует защиту от необоснованных притязаний на наследственное имущество со стороны третьих лиц.

Наследственное право представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения, возникающие в связи с переходом имущества и имущественных прав гражданина другим лицам после его смерти. Наследственное право - это достаточно обширная часть гражданского законодательства. Действительно, в данном случае необходимо учесть все возможные нюансы во избежание возникновения спорных ситуаций с целью максимальной защиты прав и интересов участников наследственных правоотношений.

Итак, согласно ч. 1 ст. 1110 Гражданского кодекса РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил Гражданского кодекса РФ не следует иное.

В современных рыночных условиях основная задача при наследовании сводится к нахождению баланса между интересами и зависимостью семьи наследодателя от принадлежащего каждому из ее членов права собственности и свободой распоряжения этим правом собственности См. Пиляева В.В. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный). Часть третья / В.В. Пиляева. - М. : Витрэм, 2008. 3 - 4 с..

Как показывает анализ ст. 1112 Гражданского кодекса РФ, в состав наследственной массы могут входить:

1) вещи, как движимые, так и недвижимые; деньги, в том числе в иностранной валюте, иные валютные ценности; ценные бумаги; любые другие вещи;

2) иное имущество (например, земельный участок);

3) имущественные права (например, право требования возврата долга);

4) обязанности наследодателя (например, бремя содержания имущества).

Приведенный перечень достаточно обширен, однако, автора в рамках данной дипломной работы будет интересовать только роль нотариальных органов при наследовании объектов недвижимого имущества.

Для того чтобы наследственное правоотношение возникло, необходимо наступление определенных обстоятельств, именуемых юридическими фактами. В данном случае таким обстоятельством выступает событие смерти наследодателя. Нормы гражданского законодательства России установили юридически неразрывную связь между наследованием и гражданской правоспособностью физического лица. Такой юридический факт, как смерть, влечет прекращение гражданской правоспособности физического лица и начало наследования.

Нормы наследственного права - это правовые нормы, закрепляющие и регулирующие данную сферу общественных отношений. Согласно ст. 1116 Гражданского кодекса РФ наследственное имущество может быть унаследовано следующими субъектами наследственных правоотношений: гражданами, юридическими лицами, Россией, субъектами Федерации, муниципальными образованиями, иностранными государствами и международными организациями.

Действующее российское законодательство выделяет два вида наследования:

1) по закону;

2) по завещанию.

Наследование по закону полностью регламентируется нормами Гражданского кодекса РФ, а вот наследование по завещанию имеет более сложный и противоречивый порядок. И именно при удостоверении завещании особенно важную роль играют действия нотариуса.

Завещание - это односторонняя сделка, т.е. сделка, для совершения которой в соответствии с законом необходимо и достаточно выражения воли одного лица. Для совершения завещания не требуется встречного волеизъявления наследника. Завещатель вправе в любой момент изменить завещание путем составления нового завещания, а также отменить его полностью или в части. Завещание как сделка должно отвечать всем требованиям, предъявляемым законом к совершению сделок. К нему применяются общие положения об обязательствах и о договорах постольку, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу завещания.

Таким образом, нотариус, удостоверяющий завещание, должен объяснить все нюансы данного поступка завещателю, а также составить завещание в учетом норм не только наследственного права, но и требований, установленных гражданским законодательством применяемых ко всем иным сделкам.

Круг лиц, могущих приобрести право собственности на имущество, принадлежавшее наследодателю, зависит от основания наследования, которым являются завещание и закон. Совершая завещание, гражданин может назвать лиц - своих будущих наследников и распределить свое имущество между ними. Если гражданин не оставляет завещания, то, по утвердившемуся мнению, предполагается, что его устраивает тот порядок наследования, который предусмотрен законом См. Казанцева А.Е. Приобретение права собственности в порядке наследования. Вещные права: система, содержание, приобретение / А.Е. Казанцева // Сб. науч. трудов в честь проф. Б.Л. Хаскельберга. - М. : Статут, 2008. С. 54., с чем можно согласиться. Многие годы граждане могли иметь на праве личной собственности только предметы домашнего обихода и быта, которые особой ценности не представляли; они не могли иметь на праве личной собственности недвижимые объекты, кроме жилых домов определенной площади и этажности, находящихся, как правило, в сельской местности. Жилые помещения в городах в большинстве случаев принадлежали гражданам по договору найма жилого помещения, и в случае смерти нанимателя жилого помещения нанимателем становился другой совершеннолетний, а при отсутствии такового - несовершеннолетний член семьи. Поэтому в то время многих граждан действительно устраивал законный порядок перехода принадлежавшего им на праве собственности имущества в случае их смерти.

В настоящее время граждане могут иметь на праве частной собственности в любом количестве различное имущество, не изъятое из гражданского оборота, заниматься предпринимательской деятельностью, поэтому ситуация начала меняться, о чем свидетельствует увеличение количества совершаемых завещаний, в том числе и лицами молодого и среднего возраста.

Действующее законодательство, как и прежнее, не содержит нормы, указывающей на необходимость официального признания лица наследником после смерти гражданина, поэтому под призванием к наследству следует понимать легитимацию наследника в качестве реального наследника умершего гражданина. Таким образом, юридическим фактом, изменяющим статус наследника, является смерть гражданина или вступившее в силу решение суда об объявлении гражданина умершим. Этого достаточно для того, чтобы наследники первой очереди при наследовании по закону и наследники по завещанию приобрели статус наследников, а, следовательно, и право наследования, то есть право приобретения наследства или отказа от него.

Для приобретения наследства, а, следовательно, и права собственности на имущество наследодателя необходимо его принятие наследником, то есть последний должен совершить одностороннюю сделку, целью которой является принятие наследства. Действующий Гражданский кодекс РФ предусматривает два способа принятия наследства: во-первых, формальный, выражающийся в подаче по месту открытия наследства заявления нотариусу о принятии наследства либо о выдаче свидетельства о праве на наследство; во-вторых, фактический, состоящий в совершении наследником действий, свидетельствующих о его желании принять наследство (вступление во владение или в управление наследственным имуществом, принятие мер по его сохранности, произведение расходов на его содержание и т.п.). Как показывает практика, второй способ принятия наследства является наиболее «болезненным» для наследника, ибо впоследствии возникает необходимость регистрации права собственности на унаследованное недвижимое имущество и наследнику, фактически принявшему наследство, но не получившему нотариальное свидетельство о праве на наследство приходится обращаться в суд за установлением факта принятия наследства.

Страницы: 1, 2, 3, 4