p align="left">"Получивший защиту от виндикации добросовестный приобретатель не становится собственником в отсутствие прямого указания закона, а продолжает владеть без титула, незаконно и, чтобы стать собственником, нуждается в приобретательной давности"Там же. - С. 252 - 253..

В.А. Рахмилович в своей работе Рахмилович В.А. О праве собственности на вещь, отчужденную неуправомоченным лицом добросовестному приобретателю (К вопросу о приобретении права собственности от неуправомоченного лица) [Текст] // Проблемы современного гражданского права. Сборник статей. М., 2000. - С. 136 - 138. указал на безвыходность данной ситуации, если не согласиться с тем, что Гражданский кодекс 1994 г. признает добросовестного приобретателя собственником.

Иначе его владение лишилось бы материально-правового основания и основывалось бы только на отказе в иске предыдущему собственнику, то есть на юридическом факте процессуального права. Имело бы тогда это владение защиту против других лиц, имеющих титул? Мог ли владелец распоряжаться вещью в данном случае? На эти вопросы нет однозначного ответа, что ставит добросовестных приобретателей и их контрагентов, а следовательно весь оборот в целом, в крайне неблагоприятное положение.

В связи с этим В.А. Рахмилович предложил Рахмилович В.А. Указ. соч. - С. 138. дополнить п. 2 ст. 218 ГК РФ фразой: "Оно возникает у добросовестного приобретателя при наличии предусмотренных ст. 302 оснований для отклонений иска собственника" и дополнить п. 1 ст. 235 словами: "...в частности, когда имущество не может быть истребовано собственником по основаниям, предусмотренным ст. 302". Подобное изменение законодательства действительно устранило бы существующую неопределенность.

В.А. Рахмилович в своем предложении не учитывает различия оборота движимостей и недвижимостей, однако, несмотря на это, оно явно заслуживает внимания.

Решение вопроса о разграничении сфер действия институтов приобретательной давности и добросовестного приобретения от неуправомоченного лица достигается и без вмешательства законодателя путем толкования действующего закона.

Традиционно одним из условий возникновения у добросовестного приобретателя вещи права собственности является сделка, направленная на переход права собственности или на установление другого вещного или обязательственного права: необходима justus titulus, точнее мнимый (путативный) титул - titulus putativus.

Сделка должна соответствовать требованиям закона. Допускается только один порок - отсутствие права на отчуждение. Конечно, он ведет к ничтожности сделки в силу несоответствия требованиям статей 168, 209 ГК РФ, но в силу ст. 302 ГК РФ добросовестность приобретателя является средством легитимации приобретения, не допуская реституции или виндикации.

Таким образом, суд, установив необходимый юридический состав, делает вывод о наличии у добросовестного приобретателя права собственности.

Такое право принадлежит исключительно суду, который в силу закона и при определенных условиях имеет право на закрепление положения, созданного действиями, порой незаконными. Например, в соответствии с п. 3 ст. 171 ГК РФ в интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.

Поэтому основанный на германском праве вывод К.И. Скловского о возникновении права собственности у добросовестного приобретателя в момент приобретения не согласуется с правом российским, по которому право собственности добросовестного приобретателя возникает не объективно, а из судебного решения.

Отсюда видно, что институт приобретательной давности, возникший значительно ранее изучаемого вопроса о добросовестном приобретении вещи от неуправомоченного лица, носит более общий по сравнению с последним характер и вполне может его подменить. Однако само наличие ст. 302 ГК РФ в российском гражданском законодательстве требует разграничения применения этих двух институтов Шатихин Н.В. Роль презумпции добросовестного приобретателя на современном этапе развития гражданского права [Текст]//Юридический мир.- 2009.- № 1.-С.13..

Различие между ними, понимание которого способно устранить их конкуренцию, состоит в пороках, относящихся к основанию приобретения права, то есть к отчуждательной сделке. Если сделка имеет единственный порок в виде отсутствия права отчуждателя на продажу или иной вид отчуждения вещи, то применяется норма ст. 302 ГК РФ и приобретательная давность не имеет действия.

Если сделка имеет другие пороки, влекущие ее недействительность, то приобретение вещи в собственность возможно только путем приобретательной давности.

Действительно российским гражданским законом прямо не предусмотрено приобретение права собственности добросовестным приобретателем от неуправомоченного отчуждателя, как и не предусмотрено соответствующего основания для прекращения права собственности. Однако, как уже было отмечено, Кодекс Наполеона 1804 г. также не содержит подобных положений.

Недосказанность в данном вопросе была успешно преодолена во Франции судебной практикой и доктриной. Нечто подобное происходит и у нас.

Данный пробел отчасти восполнил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Так, в пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано: "Если право собственности подлежит государственной регистрации, решение суда является основанием для регистрации перехода права собственности к покупателю" Вестник ВАС РФ.- 1998.- № 10.- С.5..

Поэтому арбитражные суды при разрешении споров исходят из признания добросовестного приобретателя собственником, что на сегодняшний день является гарантией реализации интересов добросовестного приобретателя и обеспечением прочности гражданского оборота в целом.

"Возможность приобретения права от неуправомоченного лица в принципе не исчерпывается сферой права собственности..." Рахмилович В.А. Указ. соч. - С. 143., и с этой позицией вполне можно согласиться. Права аренды, залога и другие (как вещные, так и обязательственные) могут приобретаться добросовестно при наличии условий, необходимых для возникновения у добросовестного приобретателя права собственности. В частности, необходимым является условие о передаче вещи во владение добросовестного приобретателя.

Здесь как раз и проявляется особенность добросовестного приобретения как института, созданного для движимых вещей.

Например, вещь, на которую установлена ипотека, согласно императивным требованиям ст. 338 ГК РФ не передается залогодержателю. Таким образом, добросовестное приобретение права залога в этом случае является весьма сомнительным.

При подготовке Гражданского кодекса Российской Федерации 1994 г. были разработаны особые правила построения оборота недвижимости в России, но, к сожалению, правовым средствам для его защиты не было уделено достаточно внимания. В итоге положения о защите оборота недвижимости заимствуются из системы оборота движимостей, что нельзя признать правильным, так как в обороте недвижимого имущества острее ощущается необходимость более прочного обеспечения ограниченных прав на это имущество третьих лиц и прежде всего потому, что недвижимость может не находиться в их владении.

Владение является внешней формой наличия права собственности. В частности, передачей владения переходит право собственности (ст. 223 ГК РФ), следовательно, лицо, владеющее вещью, предполагается ее собственником.

В случае совершения сделки с недвижимостью приобретатель вправе доверять записи в реестре так же, как и приобретатель движимой вещи может довериться факту владения отчуждателя.

Следовательно, необходим специальный способ защиты интересов добросовестного приобретателя недвижимости, которым является так называемый принцип публичной достоверности реестра прав на недвижимое имущество.

Действительно, такие случаи возможны, но нельзя расширять список исключений из принципа публичной достоверности, хотя возможны и другие случаи, когда запись в реестре не соответствует действительности, например, недвижимое имущество акционерного общества отчуждено управляющей компанией, запись о переходе права собственности внесена в реестр, но арбитражный суд признал недействительным решение общего собрания акционеров о назначении управляющей компании.

Таким образом, запись в реестре не соответствует действительности, а вопрос защиты прав добросовестного приобретателя как никогда актуален. Случаев, когда запись в реестре не соответствует действительности, в арбитражной практике великое множество, и большинство из них - результат приватизации 90-х годов.

В настоящее время разработан проект Федерального закона о дополнении Гражданского кодекса Российской Федерации нижеприведенной статьей 234-1, положения которой вызывают немалый интерес:

«1. Лицо, у которого в соответствии со статьей 302 настоящего Кодекса не может быть истребовано движимое имущество, признается собственником такого имущества.

Лицо, владеющее недвижимым имуществом на основании иного права, чем право собственности (добросовестный арендатор, залогодержатель и другие), вправе защищать свое владение на условиях, указанных в статье 302 настоящего Кодекса.

2. Право собственности на недвижимое имущество, приобретенное по возмездной сделке у лица, право собственности которого было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не подлежит оспариванию, если приобретатель являлся добросовестным.

3. Приобретатель недвижимого имущества не считается добросовестным, если к моменту приобретения права собственности в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена отметка об оспаривании права собственности отчуждателя, или, если будет доказано, что приобретатель знал о несоответствии действительности регистрационной записи о праве собственности отчуждателя.

Право собственности на недвижимое имущество, приобретенное добросовестным приобретателем, может быть оспорено в случаях, если отчуждатель был зарегистрирован в качестве собственника вследствие подлога, совершенного работниками органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, или другими лицами; либо такая запись была совершена вследствие насилия или угрозы в отношении как работника органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, так и действительного собственника.

Лицо, которое по возмездной сделке приобрело иное право на недвижимое имущество, чем право собственности (добросовестный арендатор, залогодержатель и другие), также получает защиту на основании настоящего пункта».

Нельзя не признать, что предлагаемые положения о публичной достоверности реестра прав на недвижимость (п. 2) и о материально-правовых последствиях добросовестного приобретения движимой вещи (п. 1) во многом отвечают соображениям разумного построения защиты гражданского оборота, которые формулировались в науке отнюдь не случайно, обосновываясь многовековой юридической практикой.

Таким образом, планируется ввести специальное основание для возникновения права собственности на объекты недвижимости, причем подходы к данной проблеме, выработанные мировой практикой, полностью игнорируются.

2.2 Условия возникновения права собственности на имущество, добросовестно приобретенное от неуправомоченного лица
Для реализации практических возможностей следует понимать фактический состав, при наличии которого у добросовестного лица возникает право собственности на неправомерно отчужденное имущество (как движимое, так и недвижимое). Причем этот фактический состав следует определить применительно к современным российским условиям, избегая описания какой-либо идеальной модели.
Первым условием возведения приобретателя в ранг собственника является его добросовестность.

Добросовестность приобретателя заключается в том, что он "не знал и не мог знать", что владелец имущества не имел права его отчуждать. Приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой И В.М. Ширяева [Текст]: [Постановление Конституционного Суда РФ № 6-П, от 21.04.2003 года] // СЗ РФ. - 2003. - № 17. - Ст. 1657..

Положение закона "не мог знать" не дает четкого представления о должном характере поведения добросовестного приобретателя.

В статье 302 ГК РФ нет прямого указания на форму вины приобретателя, наличие которой исключает его признание добросовестным, однако сравнение изложенных положений российского гражданского законодательства свидетельствует о том, что приобретатель вещи от неуправомоченного отчуждателя может быть признан добросовестным только в случае, если он действовал без вины или в форме простой неосторожности, имея в виду, что общее для двух правовых систем положение "не знал и не мог знать" не допускает признание приобретателя добросовестным при наличии таких форм вины, как умысел или грубая неосторожность (незнание того, что знают все; незнание очевидного).

Таким образом, к знанию о неправомочности отчуждателя приравнивается только незнание по грубой неосторожности. Даже добросовестное лицо, действующее без должной заботливости и осмотрительности, с точки зрения закона рассматривается как недобросовестный приобретатель. Пределы такой осмотрительности и заботливости в законе не установлены и определяются судом в рамках спора по конкретному делу Добровольский В.И. О признании сделок недействительными [Текст] //Право и экономика.- 2005.-№4.-С.13..

Однако добросовестность приобретателя вещи от неуправомоченного отчуждателя не может иметь место без наличия у приобретателя соответствующей информации об отчуждателе и предмете сделки, кроме того, закон фактически возлагает на него обязанность по ее получению. Но, если в силу не зависящих от приобретателя причин, а также обстоятельств, которые не могут свидетельствовать о его умысле или грубой неосторожности, сведения об отсутствии у отчуждателя полномочий на отчуждение не были получены приобретателем, то правовых оснований для отказа в признании приобретателя добросовестным у суда не найдется Алексеев В.А. Решение суда как основание государственной регистрации прав на недвижимое имущество [Текст] //Вестник ВАС РФ.- 2006.- № 10.- С. 34..

Действующий закон также требует от приобретателя определенной осторожности при совершении сделки, так как в некоторых случаях приобретатель может предположить с высокой достоверностью, что у отчуждателя нет правомочий на отчуждение вещи (приобретение вещи по заведомо низкой цене с рук или приобретение вещи, право собственности на которую оспаривается третьим лицом).

Характер должного поведения добросовестного приобретателя, требуемый законом для определения полномочий отчуждателя, отражен также и в правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в абзацах 1, 2 пункта 3.1 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 г. № 6-П "О проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 ст. 167 ГК РФ в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой и В.М. Ширяева".

В нашем случае Конституционный Суд РФ рассмотрел в открытом заседании дело о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поводом к рассмотрению дела явились жалобы О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева на нарушение их конституционных прав и свобод положениями пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации о последствиях недействительной сделки. Основанием к рассмотрению дела явилась обнаружившаяся неопределенность в вопросе о том, соответствуют ли данные законоположения Конституции Российской Федерации.

В своих жалобах в Конституционный Суд РФ указанные выше граждане утверждали, что содержащиеся в пунктах 1 и 2 ст. 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, устанавливающей обязанность каждой из сторон возвратить все полученное по сделке, не позволяет добросовестным приобретателям защитить свои имущественные права. Тем самым, по мнению заявителей, нарушаются их права и свободы, гарантированные статьями 2, 8, 17 (ч. 1), 18, 19 (ч. 1), 35 (ч. 2) и 40 (ч. 1) Конституции РФ.

По данному конкретному делу Конституционный Суд РФ пришел к вполне определенным выводам и соответственно постановил: признать не противоречащими Конституции РФ содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, поскольку данные положения - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьей 302 ГК РФ - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом Семенова Е., Огиевская О. Собственные проблемы собственности [Текст] //ЭЖ-Юрист.- 2007.- № 13.- С.6..

Тем самым Конституционный Суд РФ вновь подтвердил право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также признал и подтвердил право на защиту собственности, ее охрану законом (статьи 8 и 35, ч. 1 и 2).

Конституционный Суд РФ признал, что гарантированная государственная защита права владения, пользования и распоряжения имуществом обеспечивается не только собственникам (ст. 35 (ч. 2) Конституции РФ во взаимосвязи с ее статьями 8, 34, 45, 46 и 55 (ч. 1), но иным участникам гражданского оборота (добросовестным приобретателям).

В этой связи правовые позиции Конституционного Суда РФ основывались на принципах соразмерности и пропорциональности прав и обязанностей всех участников гражданского оборота - собственников, сторон в договоре, третьих лиц. При этом возможные ограничения федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения имуществом, а также свободы предпринимательской деятельности и свободы договоров должны быть справедливыми, адекватными, пропорциональными, соразмерными, носить общий и абстрактный характер, не иметь обратной силы и не затрагивать существо данных конституционных прав.

Самый главный постулат, вытекающий из текста Постановления Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г., гласит о том, что именно законодатель должен предусматривать способы и механизмы защиты имущественных прав добросовестных приобретателей с тем, чтобы исключить риск неправомерной утраты имущества, которое может быть у них истребовано в порядке реституции.

В оглашенном и опубликованном в печати Постановлении Конституционный Суд РФ вполне справедливо указал о том, что суды общей юрисдикции и арбитражные суды самостоятельно решают, какие нормы подлежат применению в конкретном деле, пока указанное не приводит к коллизии реализуемых на их основе конституционных прав.

Конституционный Суд РФ пришел к вполне обоснованному выводу, что "иное истолкование положений п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции РФ установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

Таким образом, резюмировал Конституционный Суд РФ, содержащиеся в п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со ст. 166 и 302 ГК РФ - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом, а потому не противоречит Конституции Российской Федерации.

Следует отметить, что Конституционный Суд РФ путем конституционного судопроизводства осуществляет судебный контроль с тем, чтобы в правоприменительной деятельности института собственности соблюдались конституционные принципы его защиты в России.

В то же время полагаем, что Конституционный Суд РФ именно в Постановлении от 21 апреля 2003 г. разрешил многие споры ученых по тем или иным вопросам защиты права собственности, как-то: можно ли признать законным владельца, получившего вещь во владение от лица, неосновательно признававшегося обладающим правом собственности. Думается, что исследуемая профессором Мозолиным В.П. Мозолин В.П. Право собственности в Российской Федерации в период перехода к рыночной экономике [Текст]. М., Юрайт. 1992.-С.166. судебная практика, разрешающая такие дела по законодательству виндикации, правильна. К подобным выводам приходят и профессор Тархов В.А. Тархов В.А., Рыбаков В.А. Собственность и право собственности [Текст]. М.,БЕК 1997. - С. 196. и профессор Рыбаков В.А., профессор Автономов А. Автономов А. Конституционная защита владения в России [Текст] //Конституционное право.-2002. -№ 3. - С. 125 - 134., профессор Скловский К.И. Скловский К.И. Указ. раб. - С. 298. и др.

В этой связи вполне справедливо признать, что своим Постановлением от 21 апреля 2003 года Конституционный Суд РФ на современном этапе развития института собственности значительно повысил правовой статус защиты добросовестных приобретателей имущества, находящегося в гражданском обороте, хотя в данной области еще достаточно проблем, ждущих своего разрешения.

Таким образом, с точки зрения Конституционного Суда Российской Федерации общее правило ст. 10 ГК РФ о добросовестности участников оборота по отношению к приобретателю вещи от неуправомоченного отчуждателя не презюмируется.

Так, Открытое акционерное общество "Деревообрабатывающий комбинат № 2" (далее - акционерное общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществам с ограниченной ответственностью "Демакс-Е", "Эрайвэл Трейд", "ДимАнна" о признании недействительными договора от 21.05.2001 купли-продажи объекта незавершенного строительства

Генеральный директор акционерного общества Кузнецов А.В. заключил с ООО "Эрайвэл Трейд" (покупателем) договор купли-продажи от 21.05.2001, по которому продал объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Москва, Старопетровский пр., д. 10, стр. 9, по цене 8900000 рублей и передал его покупателю по акту приема-передачи от 23.05.2001. ООО "Эрайвэл Трейд" зарегистрировало право собственности на приобретенное здание. По договору купли-продажи от 04.10.2001 ООО "Эрайвэл Трейд" (продавец) продало этот же объект ООО "Демакс-Е" (покупателю) по той же цене и передало объект по акту приема-передачи от 04.10.2001. ООО "Демакс-Е" зарегистрировало за собой право собственности на данный объект. На основании договора купли-продажи от 18.12.2003 № 26 ООО "Демакс-Е" (продавец) продало ООО "ДимАнна" (покупателю) недостроенное здание за 9000000 рублей и передало его по акту приема-передачи от 22.12.2003. ООО "ДимАнна" 22.01.2004 зарегистрировало за собой право собственности на введенное в эксплуатацию здание, расположенное по названному адресу.

В соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск собственника об истребовании имущества у добросовестного приобретателя, который приобрел имущество по возмездной сделке у лица, не имеющего права его отчуждать, может быть удовлетворен лишь в случаях, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому было передано собственником во владение, либо похищено у того или у другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. При этом собственник должен доказать, что имущество выбыло из его владения или владения лица, которому имущество было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 7 февраля 2006 г. № 10101/05 [Текст] // Вестник ВАС РФ.- 2006. - №.2.- С.44..

Добросовестность приобретателя должна доказываться последним по правилам, предусмотренным гражданским или арбитражным процессуальным законодательством.

Так, в пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 25 февраля 1998 г. "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано: "Приобретатель должен доказать, что он приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имеющего права на его отчуждение" Вестник ВАС РФ.- 1998.- № 10.- С.5..

Следует признать, что, несмотря на критику Авласевич А.И. Проблемы защиты добросовестного приобретателя при отчуждении ему вещи неуправомоченным лицом [Текст] // Иваново-вознесенский юридический вестник. - 2001. - № 7/8.- С.12., данная позиция более применима к условиям оборота недвижимости по записям, недавно введенной в нашей стране, нежели презумпция добросовестности приобретателя.

Для недвижимых вещей иная ситуация. Их оборот отражается реестром, поэтому доказывание обстоятельств добросовестности приобретения разумнее возложить на приобретателя.

Приобретателю будет гораздо легче доказывать свою добросовестность, если он действительно таким является, чем собственнику вещи, который зачастую не располагает и не может располагать никакими данными о способе и об условиях приобретения вещи, доказывать недобросовестность приобретателя Посыпанко Е.Н., Дмитриевская Л.Е., Андреев С.А. Обобщение практики рассмотрения дел, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за 2007 г. - I полугодие 2008 г. (оспаривание ненормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) регистрирующего органа) [Текст]//Арбитражные споры.- 2009.- № 2.-С.40..

Так, любое лицо, которое намерено приобрести имущество, подлежащее государственной регистрации, может получить необходимую информацию относительно предмета сделки в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (выяснить характер права отчуждателя и основание его приобретения, определить предыдущих правообладателей, выяснить нет ли спора о праве на имущество, не обременено ли имущество правами других лиц).

Опираясь на указанные сведения, которые в силу п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ предполагаются соответствующими действительности, приобретатель имеет реальную возможность доказать свою добросовестность.

Таким образом, приобретатель по достаточным основаниям (владение вещью, запись в реестре, обстоятельства отчуждения и т.д.) должен считать отчуждателя собственником или же лицом, управомоченным на отчуждение вещи в собственность, на отдачу в залог, аренду или на установление вещного права на нее. Такое же основательное незнание необходимо и для прекращения чужих вещных прав, лежащих на приобретаемой (хотя бы и от собственника) вещи.

Вторым условием служит наличие сделки, направленной на переход права собственности или на установление другого вещного или обязательственного права.

Это требование обусловлено тем, что приобретатель от неуправомоченного лица не должен быть в лучшем положении, чем приобретатель от лица управомоченного, а потому сделка должна быть действительной во всех отношениях; со стороны содержания, формы, свободы волеизъявления, правоспособности и дееспособности сторон и т.д. Здесь допускается только один порок - отсутствие права на отчуждение, но этот дефект устраняется добросовестностью приобретателя Афанасьева И.В., Кузнецова М.Н. Приобретение права собственности от неуправомоченного отчуждателя в контексте современного законодательства [Текст] //Юрист.- 2004.-№ 1.-С. 22..

Третье условие проявляется в том, что отчуждательная сделка должна быть возмездной.

Требование возмездности главным образом соответствует потребностям торгового оборота, поскольку хозяйственная деятельность проявляется не в дарственных сделках, а в возмездных. Следовательно, защита добросовестного приобретения не требует распространения на дарения.

Кроме того, приобретатель, даже добросовестный, получивший вещь безвозмездно, не терпит убытков в результате виндикации.

Четвертое условие защиты приобретателя - получение им вещи в свое владение.

Так, "Доводы ООО "А" о том, что оно является добросовестным приобретателем, признаны судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку в силу ст. 302 ГК РФ вопрос о добросовестности приобретателя рассматривается при истребовании собственником имущества у лица, которое приобрело это имущество по возмездной сделке у лица, которое не имело права его отчуждать. При этом решающее значение имеет то, каким путем имущество выбыло из владения собственника: по его воле или помимо нее. В данном же случае нарушение прав истца выразилось не в выбытии спорного имущества из его фактического обладания, а в лишении его титула собственника. Спорные объекты недвижимости с 2000 г. из фактического владения ООО "Б" не выбывали, им использовались и оно несло бремя содержания этого имущества. В связи с чем требование об истребовании имущества из чужого незаконного владения ООО "Б" не заявлялось" Постановление ФАС Московского округа от 12 марта 2004 г. № КГ-А40/1299-04-1,2 [Текст] //Вестник ВАС.-2005.-№ 1.- С.14..

Здесь заключается проблема, связанная с оборотом недвижимостей. В судебной практике случается, что недвижимость в силу тех или иных причин неправомерно зарегистрирована за невладеющим ответчиком, причем, как правило, истец не предъявляет виндикационный иск, а пытается признать недействительной отчуждательную сделку - основание для возникновения права собственности ответчика или заявляет иск о признании права собственности.

Ответчик не владеет спорным недвижимым имуществом (оно не передавалось ему фактически согласно ст. 556 ГК РФ), но он записан в качестве собственника. Может ли он защищаться как добросовестный приобретатель.

С точки зрения действующего закона такая защита невозможна, что опять указывает на необходимость введения принципа публичной достоверности реестра прав на недвижимость, по правилам которого добросовестный приобретатель спорной недвижимости имеет возможность защитить свой имущественный интерес Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте [Текст]. М., Волтерс Клувер, 2006.- С.35;

Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью [Текст]. М., Юстицинформ, 2008.- С. 22..

Пятое условие - годность объекта к приобретению.

Необходимо учитывать, что, пока на реестр не будет распространен принцип публичной достоверности, защищающий записанного собственника от притязаний третьих лиц, окончательно отказываться от применения ст. 302 ГК РФ к недвижимостям будет явно неразумно, принимая во внимание, что, пока принцип публичной достоверности не существует без применения положений ст. 302 ГК РФ, добросовестный приобретатель не получит защиты вообще.

Кроме того, принцип публичной достоверности имеет действие только в случае приобретения недвижимости от записанного в реестре лица. Поэтому, даже после установления принципа публичной достоверности, защита приобретателей по сделкам с недвижимостью, совершенным до введения в действие системы регистрации прав, останется возможной только посредством применения положений ст. 302 ГК РФ Коняева Е.В. Обобщение судебной практики по спорам об устранении нарушений прав законного владельца, не связанных с лишением владения, и спорам, связанным с правом ограниченного пользования чужим земельным участком (другой недвижимостью) [Текст]//Арбитражные споры.-2009.-№ 2.- С.12. .

Возврат же к неограниченной римской виндикации, как это предлагает К.И. Скловский Скловский К.И. Указ. соч. - С. 252, 253., означает гибель как для добросовестного приобретения, так и для зачатков вотчинной системы, которые только появились в нашей стране. Признать такую позицию соответствующей интересам гражданского оборота невозможно.

Шестое условие - вещь должна выбыть из владения собственника или лица, которому она была доверена собственником, не помимо воли того и другого Рахмилович В.А. Указ. соч. - С. 132..

Однако в настоящее время нельзя не отметить универсальный характер нормы ст. 302 ГК РФ, которая может применяться и в отношении названных объектов.

Седьмое условие - решение суда, в котором установлены все элементы фактического состава, необходимого для возникновения у добросовестного приобретателя права собственности: 1) добросовестность приобретателя; 2) наличие сделки, направленной на переход права собственности или на установление другого вещного или обязательственного права; 3) возмездность отчуждательной сделки; 4) поступление вещи во владение приобретателя; 5) годность вещи к приобретению (вещь не изъята из оборота, и ее оборотоспособность не ограничена); 6) вещь должна выбыть из владения собственника или лица, которому она была вверена собственником, не помимо воли того и другого.

Данное условие носит исключительно процессуальный характер.

Установление всех означенных элементов относится к исключительной компетенции суда и возможно только в ходе судебного разбирательства. Поэтому возникновение права собственности по рассматриваемому основанию сопряжено как с исследованием указанных обстоятельств, так и с отказом собственнику в иске по мотиву прекращения у собственника права собственности и возникновения соответствующего права у добросовестного приобретателя.

Таковы те условия, при которых должен иметь применение этот особый способ приобретения права собственности.

Как уже сказано, приобретатель делается собственником, вследствие чего прежний обладатель лишается своего права. Так же точно возможно приобретение и других вещных и некоторых обязательственных прав (залога, аренды). Наконец, возможно и освобождение от чужих вещных и некоторых обязательственных прав, когда приобретатель вещи не знал и не мог знать об их существовании.

Нормы о добросовестном приобретении традиционно служат на пользу только третьим лицам, обязательственные отношения между приобретателем и собственником исключают их применение.

Однако проблемой применения ст. 302 ГК РФ является вопрос о возможности ее расширительного толкования.

Здесь имеются в виду случаи совпадения собственника и неуправомоченного отчуждателя в одном лице, когда, например, имущество отчуждается в нарушение принятых судом мер об обеспечении иска Шевченко П.Н. Страховая защита прав добросовестного приобретателя недвижимости [Текст]//Нотариус.-2009.-№ 2.-С22..

С одной стороны, такая сделка будет ничтожной, как совершенная с нарушением закона.

С другой стороны, как отмечает В.А. Рахмилович, "правило ст. 302 должно быть распространено и на указанный случай, ибо мотивы охраны оборота, лежащие в основе этого правила, сохраняют свое значение и здесь" Рахмилович В.А. Указ. соч. - С. 139..

Его вывод следует признать правильным, поскольку защита добросовестного приобретателя рассматривается как средство охраны гражданского оборота. Охрана гражданского оборота, как и охрана права собственности, должна носить общий характер, распространяясь на отношения, не урегулированные специально. Только их столкновение вынуждает законодателя искать компромисс. Здесь как раз нет того противостояния между интересами оборота и интересами собственника, которое бы заронило сомнение в возможности применения норм о защите добросовестного приобретателя.

2.3 Гражданско-правовые способы защиты прав добросовестных приобретателей

Как известно, в соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита нарушенных гражданских прав, в частности защита права собственности, осуществляется судом перечисленными в ее содержании способами, которые не являются исчерпывающими.

Добросовестный приобретатель защищен от виндикационного и реституционного исков. Однако как показало изучение проблемы сам в полной мере не может использовать все способы гражданско-правовой защиты приобретенной недвижимости. Таким образом, главная проблема защиты права собственности добросовестного приобретателя состоит в том, чтобы применяемые средства защиты были оптимально пригодны и соразмерны. При их рассмотрении выявлено только несколько это: признание права, обжалование действий и решений государственных органов, самозащита.

Вопрос об иных (не указанных в законе) способах защиты добросовестного приобретателя также является противоречивым. Ссылка на добросовестное приобретение является мерой обороны, мерой пассивной (ответной). В связи с этим встает вопрос о возможностях активной защиты (путем предъявления каких-либо исков) своих прав добросовестным приобретателем. Вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что ссылка на добрую совесть, в настоящий момент (до внесения соответствующих изменений в законодательство) возможна лишь в качестве возражения на требования по виндикационному иску и иску о применении последствий недействительности сделки.

Статья 12 Гражданского кодекса РФ, устанавливая способы защиты гражданских прав, среди последних называет признание права, отводя ему в ряду перечислений первое место и уже одним этим обстоятельством подчеркивая значимость рассматриваемого способа защиты, его приоритетность по отношению к остальным.

В самом общем смысле признание права является одним из предусмотренных действующим гражданским законодательством случаев признания (установления), т.е. правовой квалификации того или иного явления в рамках существующего публичного правопорядка. Так, именно путем признания производятся установление порочности сделки (признание сделки недействительной), констатация несоответствия закону актов государственных органов и органов местного самоуправления, неплатежеспособности должника-банкрота, установление недееспособности (дееспособности) субъекта права и т.д. Вместе с тем признание права стоит особняком по отношению к другим, однопорядковым явлениям и, в частности, к иным способам защиты гражданских прав Герасимов А. Возвращение имущества [Текст] //Бизнес-адвокат.- 2005.-№ 13.-С.10; Краснова С.А. Вещные иски титульных владельцев [Текст] //Журнал российского права.- 2004.-№ 9.-С.67..

Страницы: 1, 2, 3, 4